Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.
Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.
Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.
Как составить договор аренды
- Виды договора аренды
- Необходимые документы
- Как оформить
- Особенности договора аренды недвижимого имущества
- Особенности договора аренды движимого имущества
Виды договора аренды
Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.
ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.
Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.
Какие документы нужны для заключения договора аренды
Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.
В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.
Как правильно оформить договор аренды
В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.
Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.
Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.
Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.
Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.
Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.
Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.
Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.
Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.
Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.
Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.
Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.
Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.
Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.
Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:
- бесплатный ремонт;
- оплата ремонта, заказанного арендатором;
- уменьшение арендной платы;
- замена имущества.
Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.
Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.
По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.
Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.
Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.
Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.
Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.
Рассказываем о законах простым языком
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране
Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ. Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.
Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы. Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.
В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор. Арендодателя можно наказать за предоставление имущества с опозданием по оговоренным срокам, не пригодного для использования и без обязательств:
- без важных документов типа полиса ОСАГО;
- без принадлежностей, например без ключа от электрощита;
- с недостатками, мешающими пользованию, например со сломанной входной дверью;
- с неоговоренным обременением, например, через сдаваемое помещение разгружают товары соседнего магазина.
В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.
Арендатора можно наказать за:
- использование имущества не по назначению, например, когда запрещено таксовать договором аренды автомобиля;
- порчу имущества или уклонение от ремонта;
- просрочку оплаты больше двух раз подряд;
- другие действия, запрещенные договором.
Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.
Расторжение договора не прекращает ответственность сторон. За просрочку или возврат поврежденного имущества арендатор должен заплатить неустойку, плату за время просрочки и убытки. Но и арендодатель обязан компенсировать убытки, если новый договор заключен не с добросовестным арендатором.
Особенности договора аренды недвижимого имущества
Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации.
Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.
Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно. Продажа земли ни на что не повлияет.
Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену.
В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.
Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды снова подписывается передаточный акт.
Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.
Особенности договора аренды движимого имущества
Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.
Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех.
Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает.
Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней.
Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или хотя бы дают письменную инструкцию.
Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.
Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.
Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по ремонту лежат на собственнике вещи.
10. Адреса и банковские реквизиты Арендодателя
и Арендатора:
|
Арендодатель: |
Арендатор: |
|
Адрес: |
Адрес: |
|
ИНН |
ИНН |
|
КПП |
КПП |
|
Р/с |
Р/с |
|
Банк |
Банк |
|
БИК |
БИК |
|
(УИН) |
Тел./факс: |
|
Тел./факс: |
Адрес Территориального управления: _______________________
К Договору прилагаются:
а) приложение N 1 (согласование Территориального управления <18>, оформляемое в письменной свободной форме);
б) приложение N 2 (состав передаваемого во временное владение и пользование (в аренду) Объекта);
в) приложение N 3 (акт приема-передачи Объекта);
г) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших Договор со стороны Арендодателя и Арендатора.
Подписи Сторон:
|
От Арендодателя: |
От Арендатора: |
|
_______________________ М.П. |
_______________________ М.П. |
———————————
<1> Федеральный орган исполнительной власти.
<2> В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 N 537 «О порядке осуществления федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального государственного учреждения» и постановлением Правительства Российской Федерации от 10.10.2007 N 662 «Об утверждении Положения об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального автономного учреждения».
<3> Федеральное недвижимое имущество используется в соответствии с его целевым назначением и под уставные цели.
<4> Договор аренды имущества заключается на срок не менее 1 (одного) года.
<5> В случае, если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что копия Акта приема передачи, заверенная печатью организации, предоставляется также в адрес ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<6> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что требуется также письменное согласование ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<7> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что требуется также письменное согласование ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<8> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что экземпляры договоров также направляются в ФОИВ, осуществляющий функции и полномочия учредителя организации.
<9> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть возможность беспрепятственного доступа во все помещения Объекта также для ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<10> Страховая сумма в отношении страхования объекта недвижимости определяется в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта недвижимости, подготовленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и иными нормативными правовыми актами.
<11> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что копия Акта приема передачи, заверенная печатью организации, предоставляется также в адрес ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<12> Расчетный счет — для арендных платежей поступающих на счета организаций, УИН (уникальный идентификатор начисления) — для арендных платежей, поступающих в федеральный бюджет на счет по учету доходов федерального бюджета.
<13> Пункт распространяется в отношении арендных платежей поступающих на счета организаций.
<14> В сумму ежемесячной арендной платы за аренду имущества также включается плата за пользование земельным участком, на котором он расположен.
<15> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что копия Уведомления, заверенная печатью организации, предоставляется также в адрес ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<16> Пункт распространяется в отношении арендных платежей, поступающих в федеральный бюджет на счет по учету доходов федерального бюджета.
<17> В сумму ежемесячной арендной платы за аренду имущества также включается плата за пользование земельным участком, на котором он расположен.
<18> В случае, если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что требуется также письменное согласование ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
Содержание
- Для чего нужна проверка контрагента и как ее провести
- Список для контрактов между юридическими лицами: учредительные и иные документы
- Перечень документов для заключения договора с ИП
- Законодательная база
- Что входит в понятие уставных документов
- Что нужно помнить при составлении договора с ИП?
- Особенности заключения договора с ИП
- Разновидности договоров
- Правила оформления
- Порядок изменения договора
- Процесс заключения
- Какие уставные документы для заключения договора необходимы
- Подробнее о списке
- Подтверждение выполнения договора поставки
- Обязательные реквизиты накладной
- Где получить подтверждение легальной деятельности ИП
- Чем отличаются учредительные документы ИП и ООО
Для чего нужна проверка контрагента и как ее провести
В России превалирует свобода в выборе делового партнера (ст. 421 Гражданского кодекса РФ), однако надо учитывать, что непроявление должной осмотрительности при этом может повлечь следующие неблагоприятные последствия:
- нарушение или неисполнение договорных обязательств со стороны контрагента;
- невозможность реального возмещения убытков;
- повышение риска проведения выездной проверки;
- получение необоснованной налоговой выгоды с вытекающими последствиями в виде привлечения к ответственности, предусмотренной ст. 122 Налогового кодекса РФ, и доначисления суммы налога (см. в качестве примера постановление АС ЗСО от 03.06.2016 по делу № А75-5310/2015).
Одним из способов проверки контрагента на благонадежность является истребование у него определенных документов.
Какие нужны документы, можно установить на основании писем Федеральной налоговой службы (от 30.11.2012 № ЕД-4-3/20268@, от 23.01.2013 № АС-4-2/710@, от 24.06.2016 № ЕД-19-15/104, от 23.03.2017 № ЕД-5-9/547@), судебной практики и обычаев делового оборота.
Список для контрактов между юридическими лицами: учредительные и иные документы
Рекомендуемый перечень для обмена между юридическими лицами:
- учредительные документы;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- протокол (решение) о назначении руководителя;
- документ, подтверждающий законность нахождения по юридическому и фактическому адресу (договор аренды или свидетельство о праве собственности);
- документ, подтверждающий полномочия лица на право заключения договора (доверенность);
- бухгалтерская отчетность;
- копия паспорта директора.
В соответствии с письмом ФНС России от 23.03.2017 № ЕД-5-9/547@ (далее – Письмо ФНС) дополнительно желательно иметь:
- документально закрепленный порядок отбора партнеров;
- документы, в которых отражены результаты отбора партнера, обоснование выбора контрагента;
- источник информации о нем (сайт, письмо о сотрудничестве);
- сведения о мониторинге рынка требуемых работ, товаров, услуг;
- деловая переписка.
Перечень документов для заключения договора с ИП
Регистрация контракта, прописывание в нем всех условий сотрудничества являются гарантией честного сотрудничества. С точки зрения юрисдикции ИП имеет большие отличия от обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. У юридического лица, как правило, есть директор, который является представителем фирмы. А у частного предпринимателя только он сам и является носителем полномочий по руководству компанией.
Заключение договора
У индивидуального предпринимателя может быть приказом назначен директор, однако им не имеет права являться сам владелец. Поэтому ведущее лицо, указываемое в договоре – это сам бизнесмен. Список документов, необходимый, чтобы заключить договор с индивидуальным предпринимателем:
- документ, удостоверяющий личность – паспорт и ксерокопия;
- если коммерсант регистрировал свое предприятие до 2017 года, необходимо свидетельство о регистрации ИП;
- ИНН;
- выписка из ЕГРИП – для тех, кто регистрировал бизнес, начиная с 2017 года.
Сбор документации
Выше представлен полный перечень документов для договора ИП с ИП, необходимый для заключения договора на аренду помещения, поставку товара или оказание услуг. При желании партнер может запрашивать дополнительную информацию. Человек имеет возможность проверить через сайты различных служб финансовую состоятельность будущего партнера, прежде чем заключать какое-либо соглашение.
Можно дополнительно затребовать документацию при выборе поставщиков. В ней указывается, какие критерии использует компания при выборе партнеров для закупки товаров или при оказании услуг и прочего. Это упростит разбирательства, если возникнут какие-то серьезные проблемы.
Обратите внимание! В список документов для сотрудничества можно включить и документ об аренде бизнесменом помещения, в котором он ведет коммерческую деятельность.
Законодательная база
Действия предпринимателей в обязательном порядке согласовываются на законодательном уровне. Лучше сразу изучить необходимую нормативную базу, чем остаться застигнутым врасплох в неподходящий момент. Незнание законов, как известно, не освобождает от юридической ответственности.
На законодательном уровне ведение бизнеса самостоятельно регулируется следующими нормативными актами:
- Гражданское законодательство РФ.
- Налоговый кодекс государства.
- Гражданско-процессуальный сборник нормативной документации.
- Административные нормы закона.
По большому счёту, к индивидуальному предприятию применяются законодательные акты, адресованные физическим лицам. Проявить внимание предпринимателю стоит к нормам налогового кодекса. Изменения по отчётности меняются очень часто, да и ставки налогов периодически обновляются. Не помешает обзавестись телефоном налогового инспектора для проведения срочной консультации по необходимости.
Соблюдение законодательно-нормативной базы является базовой основой успешного ведения бизнеса. Ведь любые правонарушения в этой области больно бьют по карману фирмы.
Что входит в понятие уставных документов
Термин «уставные» действует, когда у юрлица есть устав. ИП устава не имеет, поэтому в данном случае более правильным является термин «учредительные документы». Основной учредительный документ для предпринимателя – это выписка из Единого госреестра. Именно эта бумага с первого января 2017 года выдается при регистрации предприятия.
Может ли ИП участвовать в тендерах и какие документы для этого нужны
Вторым необходимым документом является российский паспорт. В нем указана информация о месте прописки главы компании. Если человек не проживает в регионе по месту прописки, также потребуют справку о временной регистрации. Если придется подавать в суд при каких-либо неувязках, судебный орган придется искать по месту проживания коммерсанта. У юрлица в аналогичной ситуации это будет юридический адрес.
Идентификационный номер налогоплательщика обязателен при составлении счетов-фактур, предъявлении НДС, составлении налоговых деклараций. Поэтому необходимо всегда указывать этот номер. При подписании важно убедиться, что обе стороны поставили подписи корректно. Подписи не должны отличаться от поставленных в паспортах. Может возникнуть такая ситуация, что договор за бизнесмена будет составлять экспедитор или менеджер. В этом случае в пакет документации придется включить доверенность, заверенную нотариально.
Важно! При составлении договора КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство), возглавляемое индивидуальным предпринимателем, должно предоставлять те же бумаги, что и коммерсант, занятый любым другим видом деятельности.
Что нужно помнить при составлении договора с ИП?
Многие субъекты предпринимательской деятельности задаются вопросом: если Приказа о назначении директора нет, то какая должность у ИП в документах должна быть указана? В этом случае достаточно прописать наименование предпринимателя (например, ИП Иванов).
В зависимости от предмета договора и его целей существует несколько типовых общедоступных форм, так сказать, образцов соглашения. Но надо понимать, что любую форму нужно максимально адаптировать по отношению к конкретной хозяйственной или экономической ситуации. Прежде чем приступать к составлению договора, рекомендуется:
- четко сформулировать совокупность своих требований, смоделировать все возможные варианты развития отношений, в том числе проблемные ситуации, которые могут возникнуть и пути их преодоления;
- постараться предугадать все возможные уловки, «подводные камни», чтобы в самом соглашении избежать двусмысленных трактовок, каких-либо недочетов и т.д.
В целом договор с ИП не многим отличается от договора с представителями других организационно-правовых форм, но некоторые исключения все же имеют место быть (законом установлены сроки хранения этих документов, о которых можно узнать по этой ссылке).
Особенности заключения договора с ИП
Одной из особенностей заключения договоров с ИП является то, что законом позволяется указывать не только правовую форму, но и просто реквизиты и паспортные данные самого предпринимателя. Это не будет считаться нарушением.
В процессе составления текста договора с предпринимателем можно столкнуться с распространенным вопросом: склоняется ли ИП в документах? Если разобраться, то фамилия индивидуального предпринимателя в данном случае не является названием фирмы, как в случае с юридическими лицами. Соответственно, в юридических документах фамилия (а при необходимости имя и отчество) прописывается согласно правилам русского языка, т. е. склоняется.
Для примера возьмем ИП с фамилией Иванов и ЗАО с названием «Иванов». В одном и том же контексте одна и та же фамилия будет употребляться по-разному. На расчетный счет ИП Иванова поступили денежные средства в размере указанной суммы. На расчетный счет ЗАО «Иванов» поступили денежные средства в размере указанной суммы. Как видно из примера, в первом случае фамилия Иванов употребляется в родительном падеже с добавлением окончания «а». Во втором случае фамилия заключена в кавычки и обозначает название организации, поэтому не склоняется.
Своего рода особенностью является и тот факт, что ИП, в отличие от юридического лица, действует на основании свидетельства о государственной регистрации, т.к. его деятельность не предполагает наличия уставных документов, как в случае с организациями. Эти обстоятельства обычно указываются в предметной части договора.
Разобравшись с основными принципами оформления соглашений с предпринимателями, остается прояснить еще один немаловажный вопрос: документы, необходимые для заключения договора с ИП.
Разновидности договоров
Хозяйствующие субъекты или обычные граждане вправе заключать с ИП любые договора. В документе должны быть отражены основные положения относительно достигнутых соглашений между сторонами. Он бывает нескольких видов:
- Услуги на возмездной основе. Исполнитель обязан выполнить свою часть сделки, а заказчик оплатить их в срок в полном объеме.
- Подряд. На основании контракта выполняется работа, которую требуется оплатить в установленные сроки. При этом заказчик принимает ее и переводит деньги в оговоренный период.
- Аренда. ИП для ведения бизнеса часто снимает коммерческое помещение. Чтобы пользоваться им на законных основаниях, необходимо заполнить стандартный бланк и подписать его обеими сторонами. При невыполнении договоренностей одной из сторон он расторгается в одностороннем порядке.
Покупка или продажа. Одна из самых распространенных сделок, требующих подписания договора. Хозяйствующий субъект может приобретать автомобили, недвижимость, оборудование, станки и другие вещи для ведения деятельности на рынке.- Заем. Нередко договор между ИП и ИП заключается на предоставление во временное пользование денежных средств, которые вторая сторона обязуется вернуть с процентами. В документе должны присутствовать не только конкретные сроки, но и реквизиты, куда будут перечислены деньги.
- Трудовой. Подписывается соглашение между предпринимателем и работником, физлицом, и на его основании предоставляется определенная работа. Точный период окончания устанавливается по желанию сторон, для некоторых направлений (сезонная деятельность) актуальны срочные договора, для других бессрочные.
В договоре с ИП обязательно указываются реквизиты сторон, актуальные на момент составления и подписания. Дополнительными пунктами прописываются особые условия. Все предложения и требования должны быть в рамках действующего законодательства.
Правила оформления
Договор ИП о сотрудничестве обычно предлагается типовой бланк, составленный еще задолго до обращения клиента. В нем содержатся основные требования и условия предоставления услуги, предусмотренная за это плата. В зависимости от разновидности контракта, разделы могут видоизменяться, добавляться или удалятся. Но в целом он будет состоять из следующих пунктов:
- Преамбула – информация о дате, месте подписания, предмете договора с реквизитами сторон.
- Предмет договора – суть достигнутого соглашения, чего оно касается, полная подробная характеристика объекта.
- Права и обязанности сторон – вытекают напрямую из вида договора и положений гражданского законодательства.
- Сумма сделки – в этот же пункт включается порядок оплаты, а также способ внесения денег в кассу исполнителя.
- Порядок урегулирования споров – все пункты должны быть составлены, исходя из действующих положений ГК РФ.
- Ответственность сторон, дополнительные условия – возможные последствия за нарушения достигнутых договоренностей.
- Реквизиты и подписи.
Документ оформляется с соблюдением всех требований действующего законодательства. Поэтому в процессе участвует юрист, который знает все нюансы, возможные в том случае, если одна из сторон физическое лицо, ООО или ИП. Иногда необходимо проведение проверки предоставленных регистрационных данных или платежеспособности второй стороны.
Порядок изменения договора
После заключения договора может измениться порядок взаимодействия сторон. В этом случае вносят изменения в предыдущее соглашение. Для этого подписывается дополнительный акт, который станет неотъемлемой частью основного контракта. В нем по пунктам описывается, какие разделы претерпели коррективу, и новые предложения, вносимые в документ. Обновленная редакция обязательно заверяется обеими сторонами.
Процесс заключения
Существует три этапа заключения договора, каждый из которых требует работы с документами.
На каждом из них необходимо обеспечить максимальную юридическую безопасность.
На этапе преддоговорной работы существует необходимость проверки предоставленных документов.
В частности, нужно выяснить не только достоверность сведений, но также запросить информацию о том, в каком банке обслуживается потенциальный партнер и какую коммерческую репутацию он имеет.
В случае сотрудничества с юридическим лицом стоит выяснить, полностью ли внесен уставный капитал. Если он уплачен частично, необходимо уточнить срок его погашения.
Организация должна быть заинтересована в соблюдении всех требований к предоставлению документов и не препятствовать проверке контрагента, которую проводит вторая сторона.
В случае подписания договора доверенным представителем контрагента выясняется, не просрочена ли доверенность и правильно ли она составлена.
Также уточняется, соответствует ли квалификация организации условиям выполнения сделки. Для этого запрашивается подлинность предоставленных сертификатов.
Еще одним пунктом проверки является имущественный вопрос: выясняется, нет ли иных лиц, обладающих правом собственности, кроме заявленных.
При заключении сделки четко описываются обязательства обеих сторон.
При этом их формулировка должна обеспечить доходчивую передачу информации, чтобы не возникало нечетких формулировок, которые могут быть поняты неверно.
Договор должен учесть все существенные условия, санкции и неустойки в случае невыполнения каких-либо пунктов.
Юридическая проверка документов должна предусмотреть неучтенные стороны и исключить наличие «лазеек», которые позволят избежать штрафа при нарушении договоренности.
Исполнение условий договора предусматривает учет предоставляемых документов с целью проверки их действительности.
Какие уставные документы для заключения договора необходимы
Точный перечень уставных документов для заключения договора зависит от того, в какой организационно-правовой форме ведет деятельность предприятие контрагента (ООО, АО, ИП, унитарное предприятие и т. д.), но можно выделить основные, в число которых входят:
- устав;
- выписка из ЕГРЮЛ, в которой содержатся основные данные организации (ИНН, ОГРН, сведения о единоличном исполнительном органе и т. д.);
- приказ о назначении руководителя.
Также могут потребоваться дополнительные документы:
- договор об учреждении организации;
- выписка из протокола общего собрания;
- решение единственного учредителя об учреждении организации и т.д.
В случае непредставления контрагентом учредительной документации вторая сторона сделки может получить данную информацию посредством запроса выписки из ЕГРЮЛ. Ответ на запрос можно получить (равно как и подать заявку) непосредственно в подразделении налоговой (с печатью и подписью) или с использованием соответствующих сервисов на сайте ФНС (заверенный ЭП).
Подробнее о списке
Для заключения любой сделки необходимо предоставить пакет документов, который обеспечит двустороннюю безопасность совершаемых действий (с юридической точки зрения).
В зависимости от того, между кем будет заключаться договор, перечень бумаг для тех или иных лиц гражданско-правовых отношений может отличаться.
Для юридических лиц требуется предоставление учредительных документов, к которым относятся следующие:
- свидетельство о регистрации (с указанием ИНН и ОГРН);
- Устав со всеми действующими изменениями (с возможным предоставлением выписки);
- свидетельство о постановке юридического лица на учет в ЕГРЮЛ, а также актуальная (не старше 30-60 дней) выписка из налогового органа;
- подтверждение полномочий лица, подписывающего документ (копия приказа о назначении руководителем, доверенность на право подписания или иной нормативный документ).
Список документов для юридического лица не ограничивается сбором учредительных документов.
К перечню также относятся такие технические документы, как:
- свидетельство о праве собственности либо договор аренды, подтверждающие право организации находиться по юридическому и фактическому адресам;
- лицензии и сертификаты, свидетельствующие о правомерности осуществляемой деятельности (при необходимости лицензирования);
- отчет бухгалтерии.
Также следует помнить, что для подтверждения личности может понадобиться паспорт.
Для индивидуальных предпринимателей требуется предоставление уставных документов:
- свидетельство о регистрации ИП (при подписании иным лицом — нотариально заверенная доверенность);
- актуальная выписка из ЕГРИП;
- подтверждение постановки на учет в налоговом органе.
Кроме того, могут потребоваться технические документы:
- право собственности или договор аренды на территорию, указанную предпринимателем в качестве фактического адреса.
- необходимые для осуществления деятельности сертификаты, лицензии и допуски к определенным видам работ.
Физическим лицам при заключении договора необходим паспорт, СНИЛС, свидетельство ИНН, документ об образовании.
Подтверждение выполнения договора поставки
Основным документом, закрывающим договор поставки товаров, материалов, сырья или любого другого имущества, является накладная. 
Юридическую силу имеют только оригиналы документов. Поэтому даже если в какой-то промежуточный период, в силу определенных обстоятельств, была принята копия накладной, все равно под бухгалтерские регистры должен быть подложен оригинал. Изменить это не в силах даже оговорка в договоре.
Обязательные реквизиты накладной
При продаже товара поставщик обязан выписать накладную в двух экземплярах: для себя и покупателя. На ней должны быть такие реквизиты, как:
- название и дата документа;
- наименование поставщика;
- описание передаваемых ценностей;
- количество и единица измерения (в натуральном и денежном эквивалентах);
- подпись ответственного лица, с указанием его должности и инициалов.
Законом не установлена обязательная форма накладной. Любое предприятие может разработать собственный бланк. Однако вышеперечисленные реквизиты, согласно Федерального закона о бухучете, должны иметь все закрывающие документы по договору поставки в обязательном порядке.
Если есть сомнения по поводу правильности самостоятельного составления бланка, то можно с успехом воспользоваться формой № ТОРГ-12, которая считалась обязательной до 2013 года.
Где получить подтверждение легальной деятельности ИП
Субъектов предпринимательской деятельности регистрирует Федеральная налоговая служба. ФНС принимает решение о возможности или отказе в регистрации индивидуального предпринимателя, на основании чего выдается специальный документ – лист записи ЕГРИП. До 2017 года вместо него выдавали свидетельство о регистрации ИП, которое по-прежнему имеет юридическую силу.
Сейчас лист записи из государственного реестра направляется индивидуальному предпринимателю только в электронном виде на email, указанный в форме Р21001. В принципе, для начала деятельности достаточно просто распечатать этот документ из письма ИФНС. Но при желании можно получить лист записи и в бумажном виде. Для этого надо обратиться с заявлением в регистрирующую инспекцию, которая поставила предпринимателя на учет.
Итак, лист записи ЕГРИП или свидетельство о регистрации ИП – это основной документ, на основании которого предприниматель ведет свой бизнес. Но кроме того, есть еще важный перечень бумаг, который запрашивают контрагенты и банки.
Чем отличаются учредительные документы ИП и ООО
Как мы уже отметили, понятие учредительных документов юридического лица закреплено законом. Причем ГК РФ признает в этом качестве только устав организации. Договор об учреждении уже несколько лет не относится к учредительным документам, хотя содержит базовые условия взаимодействия партнеров в обществе с ограниченной ответственностью. Еще один важный документ для организации – это договор с директором. Ведь руководитель выступает от имени юридического лица без доверенности и представляет компанию в сделках и правоотношениях.
Индивидуальный предприниматель не разрабатывает устав для своего бизнеса и не заключает договор с руководителем. В сделках с партнерами он выступает от своего имени, как физическое лицо. Что же тогда понимают под учредительными документами ИП?
В данном случае имеется в виду официальное подтверждение легальной деятельности предпринимателя. То есть учредительные документы ИП – это доказательство того, что человек прошел регистрацию в ИФНС, и сведения о нем занесены в государственный реестр бизнесменов.
А вот заявление о регистрации предпринимателя по форме Р21001 к учредительным документам не относят. Это просто справочная информация, которая необходима на подготовительном этапе – перед регистрацией бизнеса.
Источники
- https://rusjurist.ru/dogovory/zaklyuchenie_dogovora/perechen_neobhodimyh_dlya_zaklyucheniya_dogovora_dokumentov/
- https://samsebeip.ru/ip/vedenie-deyatelnosti/dokumenty-dla-ip-dla-zaklucenia-dogovora.html
- https://tvoeip.ru/otkrytie/podgotovka/uchreditelnye-dokumenty-ip
- https://trudopravo.ru/contract/raznovidnosti/dogovor-s-ip.html
- https://ZnayBiz.ru/predprinimatelskaya-deyatelnost/kontragenty/dogovornye-otnosheniya/dokumenty-dlya-zaklyucheniya.html
- https://nsovetnik.ru/dogovor/dokumenty_dlya_zaklyucheniya_dogovora_perechen/
- https://BusinessMan.ru/new-chto-takoe-zakryvayushhie-dokumenty.html
- https://www.malyi-biznes.ru/registraciya-ip/uchreditelnie-dokumenti-ip/
Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Как это сделать, читайте в нашем руководстве.
Что будет, если договор не зарегистрировать
Регистрация договора аренды обязательна в силу ст. 651 ГК РФ. Иначе соглашение сторон как бы не действует. Но на практике есть важный нюанс.
Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.
Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ.
Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН.
Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.
Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.
Подготовьте договор аренды и акт передачи
Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.
Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.
Договор аренды
В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер.
Акт передачи
Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.
Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».
Технический план
Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.
Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости.
Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.
Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию.
Узнайте, какие нужны документы в Росреестр
Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица.
Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку.
Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем.
Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.
Документы для всех
— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.
— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.
— Паспорт заявителя.
— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее.
Документы для юрлиц
— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.
— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.
— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.
— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.
— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.
Документы для ИП
— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.
Документы для представителя
— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.
Документы на помещение в залоге
— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.
Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.
Сдайте документы на регистрацию
Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт.
В МФЦ
На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ.
Почтой
Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.
Удаленно через сайт
Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись.
Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.
За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки.
Что может пойти не так:
— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.
— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.
— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.
О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.
Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.
Получите зарегистрированный договор
После окончания регистрации, заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора со штампами.
Если регистраторы звонили и требовали какие-то странные документы или нарушили сроки, на них можно пожаловаться через сайт Госуслуги.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как расторгнуть и завершить договор аренды
Может выйти так, что аренда помещения станет не нужна.
Договор аренды расторгают через суд или в по уведомлению — зависит от условий договора.
Как правильно разорвать договор аренды, вернуть помещение и не остаться в долгах перед арендодателем, мы писали в отдельной статье, посмотрите ее.
Статья о расторжении договора аренды
Досрочное расторжение договора аренды тоже регистрируют в Росреестре и платят госпошлину: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
По завершении срока договора арендодатель обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об обременении. К заявлению прикладывают акт возврата помещения.
Статья актуальна на
06.02.2022