Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией статья коап

Административная ответственность за нарушения, связанные с содержанием и ремонтом жилых домов

Одной из наиболее применяемых в сфере ЖКХ статей КоАП РФ является ст. 7.22 КоАП РФ (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений). Как правило, по ней привлекается организация, заключившая с собственниками квартир в жилом доме договор по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного жилого дома. Нарушения выражаются в неоказании или ненадлежащем оказании услуг, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491); Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила N 170), нарушении требований Технического регламента, установленного ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений».     

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества. Согласно ст. 158 ЖК РФ бремя расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома возлагается на собственников. Согласно ст. 44, 46, 158 Жилищного кодекса РФ для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений. В соответствии с письмом Министерства регионального развития РФ от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14 в случае отсутствия таких решений общего собрания управляющая или подрядная организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг.    

Однако собственники — физические лица часто пренебрегают этой обязанностью: не разрешают на общих собраниях вопрос о необходимости проведения ремонта; не оплачивают его проведение и даже могут принять решение о том, что в проведении такого ремонта нет необходимости.    

С другой стороны, согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ, обязанность оказывать услуги по содержанию общего имущества возлагается на основании договора на управляющую компанию. Согласно п. 16, 17 Правил содержания № 491 обязанность по содержанию общего имущества реализуется посредством заключения договора с управляющей организацией. Согласно п. 42 Правил содержания № 491 установлена ответственность управляющих организаций перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств, они несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.    

В связи с указанными противоречиями Постановлением от 29.09.2010 № ВАС-6464/10 сформулирована следующая позиция: текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями, независимо от упоминания о них в договоре и решения общего собрания собственников.    

Определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском управляющей компании. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.    

Управляющие компании за ненадлежащее содержание и ремонт многоквартирных жилых домов подлежат административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Дела указанной категории рассматривает жилищная инспекция.

Ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества

27 сентября 2016 года, 11:49

Существует ли ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме?

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1. соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2. безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3. доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4. соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5. постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила). Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество). В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме обеспечивается собственниками помещений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором об управлении многоквартирным домом. Правилами предусмотрен государственный контроль за содержанием общего имущества, который осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Государственная жилищная инспекция Омской области (далее — Инспекция), расположенная по адресу ул. Булатова, 68, является уполномоченным органом исполнительной власти Омской области, осуществляющим на территории Омской области региональный государственный жилищный надзор.

Инспекция осуществляет функции жилищного надзора, а именно: предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Инспекция по итогам проверок:

• выдает предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований;
• составляет протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривает дела об указанных административных правонарушениях и принимает меры по предотвращению таких нарушений;
• направляет в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.

Кодексом Российской Федерации об административной ответственности (далее — КоАП РФ) за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме предусмотрена административная ответственность.

В частности, статьей 7.22 КоАП РФ за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, предусмотрена административная ответственность в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Кроме того, статьей 32 Кодекса Омской области об административных правонарушениях за нарушение установленных органами местного самоуправления Омской области правил, норм, требований по обеспечению чистоты и порядка на территориях общего пользования муниципальных образований Омской области, а также правил содержания объектов, расположенных на указанных территориях, также предусмотрена административная ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от пяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до ста тысяч рублей.

Главный специалист контрольно-правового отдела администрации Октябрьского округа Анжела Азарова

Источник фото: https://www.pexels.com/

Всем более-менее юридически осведомленным людям известна статья 421 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), которая говорит о том, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из части 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Но в отрасли ЖКХ в нашей стране даже нормы гражданского законодательства не действуют или действуют странным образом, когда это выгодно судам и надзорным (административным) органам, которым, по-видимому, дана однозначная «негласная» установка всеми способами пополнять бюджеты разных уровней при помощи многочисленных штрафов должностным и юридическим лицам. Не знаю, была ли такая установка на самом деле, но практика судов и административных органов только подтверждает данное мнение…

И в результате все принципы административного права, а именно: наличие вины во вменяемом административном правонарушении, наличие события или состава административного правонарушения, выбор надлежащего субъекта административного правонарушения, нарушаются практически на всех этапах административного производства.

Наверное, ни один юрист, работающий в сфере ЖКХ не вспомнит ни одного случая прекращения административного дела в административных органах на основании отсутствия вины управляющей организации либо на основании отсутствия события или состава административного правонарушения.

Как сказала мне как-то заместитель областного Роспотребнадзора при рассмотрении административного дела о привлечении управляющей компании к ответственности: «А кого же мы накажем, если не управляющую компанию?» Типа, предложите варианты, ведь мы не можем никого не наказать… То есть, представителю юридического лица, было предложено найти надлежащего субъекта административного правонарушения. Только непонятно, почему этим не заняться самому административному органу, ведь это их прямая обязанность…

Да и суды, в большинстве своем не любят выносить непопулярные «отказные» решения о прекращении административных дел, если протокол уже составлен или постановление о привлечении к административной ответственности уже вынесено административным органом. Ведь оправдать всегда сложнее, чем обвинить: для этого нужны железобетонные аргументы, очень высокий профессионализм и, прежде всего, смелость. Но и это может в дальнейшем никак не помочь в вышестоящих инстанциях, которые легко отвергнут все аргументы «за», одной фразой, что выводы суда не соответствуют нормам закона, особо не стараясь конкретизировать и обосновывать такие свои выводы…

Все вышесказанное в полной мере относится и к небезызвестной ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ (далее по тексту — КоАП РФ), которая частенько применяется к управляющим организациям органами государственного жилищного надзора (далее по тексту –органы ГЖН).

Согласно ст. 7.22 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Санкции указанной статьи – наложение административного штрафа на должностных лиц от 4 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.

То есть, субъектом данного административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту многоквартирных жилых домов (МКД).

Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания своего имущества несет собственник. Для содержания МКД собственники вправе выбрать управляющую организацию либо выбрать способ непосредственного управления (при наличии определенных условий) в силу ст. 161 ЖК РФ.

Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организация в тех случаях, если ей согласно статье 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений на основании договора управления.

А если собственниками выбран способ управления МКД – ТСЖ то, соответственно, ответственность по данной статье КоАП РФ, несет ТСЖ на основании своего устава.

Казалось бы, ясно и понятно: лицом, ответственным за содержание МКД, является управляющая организация или ТСЖ при выборе способа управления собственниками указанных организаций для управления и содержания МКД.

При непосредственном способе управления нет у многоквартирного дома управляющей организации, а есть подрядная организация, нанятая собственниками для выполнения определенных работ на основании договора подряда. И не запрещено законом иметь 10 таких подрядчиков для выполнения разных работ. В договоре на выполнение работ по содержанию МКД стороны оговаривают конкретные условия и конкретный объем работ, подлежащий выполнению и оплате собственниками. Обязательных требований закона к таким договорам не имеется.

То есть лицом, ответственным за содержание МКД, априори подрядчик не может стать, так как невыполнение им условий договора подряда на выполнение работ подпадает под гражданско-правовую ответственность, а никак не под административную.

Но в нашей стране при разрешении дел в судах случаются и не такие чудеса, которые противоречат самому смыслу непосредственного управления МКД, да и общим началам гражданского законодательства РФ. Суды легким движением руки своими выводами в решениях по административным спорам об оспаривании привлечения к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ легко уравняли организации, которые выполняют работы, по сути, по подрядному договору и управляющие организации, осуществляющие управление и содержание МКД на основании договоров управления, а также назначили подрядчиков – лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов.

Именно такие выводы сделал высший суд страны в Постановлении ВС РФ от 24 декабря 2015 г. № 302-АД15-11814:

«…Согласно части 1.2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

То есть, законодательно определенный предмет договора управления многоквартирным домом и договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме различается (в частности, в предмет последнего из названных договоров не входит предоставление коммунальных услуг).

Частью 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности, путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), — в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из совокупности приведенных норм суды признали, что при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом организации, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность за выполнение своих обязательств не только в соответствии с заключенными договорами, но и в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

При этом спорный договор не признан судами договором подряда на ремонт общего имущества жилого дома, о котором упоминается в последнем абзаце пункта 3.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 11, а признан договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 1.2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.03 № 170.

В жалобе общество не отрицает факт нарушения указанных Правил № 170 (абзаца 2 пункта 3.2.2, абзаца 6 пункта 3.5.8, пунктов 5.9.2, 5.8.3).

Таким образом, общество не выполняло должным образом функции по содержанию спорного жилого дома в надлежащем состоянии, что образует в его действиях объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».

В силу части 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых данным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Доказательств принятия обществом всех зависящих от него мер по предупреждению совершения административного правонарушения, а также доказательств наличия объективных препятствий для соблюдения обществом правил содержания жилого дома в надлежащем состоянии в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалах дела не имеется».

При этом ВС РФ в своем постановлении ссылается на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. № 11 «О некоторых вопросах применения особенной части Кодекса об административных правонарушениях» (далее по тексту – Пленум ВАС РФ № 11), в пункте 3 которого указано следующее:

«При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении лиц к административной ответственности, установленной статьей 7.22 КоАП РФ, суды должны исходить из следующего.

3.1. Субъектом данного административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов.

… Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организация в тех случаях, если ей согласно статье 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений.

Вместе с тем судам необходимо учитывать, что лица, осуществляющие работы по ремонту имущества жилого дома на основании договора подряда, не могут являться субъектами ответственности за правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП РФ, поскольку на них не возлагается бремя содержания соответствующего имущества. Эти лица могут нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на них договором обязанностей».

Но Верховный суд РФ понял указанное Постановление Пленума ВАС РФ № 11 по-своему и не посчитал почему-то применимым к данному спору.

В свете указанных выводов высшего суда, а также судов нижестоящих инстанций по ясному и понятному, казалось бы, делу, приходят на ум мысли о том, что, по-видимому, независимость судов у нас только декларируется, а на деле – фактически отсутствует, если ясную и понятную статью КоАП РФ и ее применение суды истолковали по своему и таким образом, что им не указ даже Пленум ВАС РФ, который является обязательным для применения судами. Видимо, презумпция невиновности также остается только декларацией в последние 5-7 лет в угоду «высокой цели» наполнения бюджета государства, на которую, видно, усиленно работают и суды, и надзорные, и контролирующие органы…

Отрицательных решений для обслуживающих многоквартирные дома организаций при непосредственном управлении по аналогичным делам о привлечении их к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ большинство, что неудивительно при отношении власти к малому и не только бизнесу, который оно усиленно «поддерживает» всеми способами. Вот некоторые из них:

• — Постановление 11 ААС от 3 февраля 2015 г. по делу № А55-21813/2014, в котором суд ссылается на известное Постановление Президиума ВАС РФ № 6464/10 от 29 сентября 2010 г., хотя в нашей стране нет прецедентного права и данное решение принято о правах и обязанность управляющей организации именно по договору управления, а не при непосредственном управлении;

• Постановление 9 ААС от 14 апреля 2016 г. № 09АП-9653/2016 по делу № А40-193080/2015;

• Постановление 5 ААС от 23 ноября 2015 г. № 05АП-9856/2015 по делу № А59-3075/2015;

• Постановление 18 ААС от 7 марта 2018 г. № 18АП-736/2018 по делу № А76-32738/2017;

• Постановление 2 ААС от 27 марта 2017 г. по делу № А82-15386/2016;

• Постановление 15 ААС от 16 марта 2016 г. № 15АП-2258/2016 по делу № А53-32141/2015 (в этом судебном акте суд ссылается на Пленум ВАС РФ № 11 в качестве подтверждения вынесенного решения, однако почему-то приравнял договор на техническое обслуживание к договору управления);

При вынесении положительных решений по ст. 7.22. КоАП РФ в свете вышеназванного постановления ВС РФ судами решения в пользу обслуживающих организаций при непосредственном управлении МКД принимаются не вследствие ненадлежащего субъекта административного правонарушения, а по иным основаниям: отсутствие вины, процессуальные нарушения и т.п.

Из положительной судебной практики можно привести следующие решения:

• Постановление 2ААС от 30 января 2017 г. по делу № А82-12654/2016 (решение о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ отменено, но не по причине ненадлежащего субъекта правонарушения, а по причине недоказанности вины управляющей организации);

• Постановление 18ААС от 21 ноября 2016 г. № 18АП-13824/2016 по делу № А76-12521/2016 (штраф отменен по процессуальным нарушениям и вследствие отсутствия вины);

• Постановление 8 ААС от 30 июня 2016 г. № 08АП-5969/2016 по делу № А46-2533/2016 (постановление органов ГЖН по ст. 7.22 КоАП РФ отменено, так как виновным пытались назначить администрацию города, чего суд допустить никак не мог);

• Постановление 15 ААС от 11 мая 2016 г. № 15АП-5290/2016 по делу № А53-1092/2016 (постановление органов ГЖН отменено по причине отсутствия вины организации, так как договор на техническое обслуживание МКД при непосредственном управлении заключен за несколько дней до проверки).

Таким образом, исходя из вышеприведенной судебной практики приходится констатировать тот невеселый факт, что и при непосредственном управлении многоквартирным домом, организация, выполняющая работы по техническому обслуживанию дома, считается судами субъектом административного правонарушения по ст. 7.22 КоАП РФ, несмотря на Пленум ВАС РФ № 11.

Радует пока только одно в этой ситуации: ее не могут привлечь за нарушение лицензионных требований по ст. 14.1.3. КоАП РФ за нарушение лицензионных требований, по которой штрафы в разы больше. Хотя то ли еще будет, и мало ли что в следующий раз подскажет судам их «внутреннее убеждение», которое очень гибкое и вполне подходит под известную народную поговорку: «Закон, что дышло…»

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь. 

Нарушения в сфере ЖКХ: как защитить свои права

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления этим домом, одним из которых является управление управляющей организацией, действующей на основании лицензии. При этом управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, решение вопросов пользования общим имуществом и надлежащее его содержание, а также предоставление коммунальных услуг (ч. 1, 1.3, 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

В силу п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В главе 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительством РФ от 13 августа 2006 года № 491, управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором указан перечень требований к содержанию общего имущества многоквартирного дома. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее — Правила предоставления коммунальных услуг);

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

 Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д(1) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I — IV класса опасности;

д(2) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);

л) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительством РФ от 13 августа 2006 года № 491, управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Лицензирование деятельности жилищных управляющих компаний позволило освободить рынок от недобросовестных управляющих организаций, повысило ответственность управляющих организаций за качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, а также предоставило собственникам помещений в многоквартирных домах реальные инструменты воздействия на управляющие организации, осуществляющие свою деятельность с нарушением законодательства РФ, прав и законных интересов граждан.

Однако не всегда управляющая организация надлежащим образом выполняет обязанности, в связи с чем возникает необходимость в принятии собственниками соответствующих мер. Самыми распространенными нарушениями являются ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, нарушения при предоставлении коммунальных услуг и многочисленные нарушения, связанные с начислением и перерасчетом платы за предоставленные услуги. В случае ненадлежащих действий либо бездействия управляющей организации собственники вправе обратиться в соответствующие органы и организации (к должностным лицам).

1. В аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации

Если жильцам стали известны недостатки содержания общего имущества в многоквартирном доме и прилегающей к дому территории или предоставления коммунальных услуг, они имеют возможность обратиться в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации и подать заявку об устранении выявленных недостатков.

Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой.

2. К руководителю управляющей организации

В случае неудовлетворения требований жильца, указанных в заявке на устранение выявленных недостатков, следует обратиться с жалобой к руководителю управляющей организации. В жалобе необходимо указать фактические обстоятельства дела и потребовать проконтролировать устранение выявленных недостатков. Жалоба должна быть составлена в двух экземплярах. Один экземпляр передается представителю управляющей организации, второй экземпляр с отметкой о принятии жалобы остается у вас.

3. В органы государственного жилищного надзора, муниципального или общественного жилищного контроля и Роспотребнадзор

Если управляющая организация не выполняет надлежащим образом обязанности, предусмотренные договором, жильцы вправе обратиться в органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля или общественного жилищного контроля с жалобой о проведении проверки надлежащего соблюдения управляющей компанией требований к содержанию общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории либо предоставления коммунальных услуг.

В жалобе нужно указать наименование организации, которой адресовано обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ. Кроме того, в жалобе необходимо изложить суть обращения, поставить личную подпись и дату, при необходимости в подтверждение своих доводов приложить к письменному обращению документы и материалы либо их копии (ч. 1, 2 ст. 7 Закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ).

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ, муниципальный жилищный контроль — уполномоченными органами местного самоуправления (ч. 2, 2.1 ст. 20 ЖК РФ).

Общественный жилищный контроль могут осуществлять общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирного дома и другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством РФ (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).

Собственники и наниматели квартир в многоквартирном доме вправе обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. При этом необходимо учитывать, что начиная с 01.01.2017 проведение Роспотребнадзором внеплановой проверки управляющей компании по обращению гражданина возможно при условии, что гражданин предварительно обращался с претензией непосредственно в жилищную управляющую компанию и ему не ответили или не удовлетворили его требования (пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ; п. 119 Регламента, утв. Приказом Роспотребнадзора от 16.07.2012 № 762; Информация Роспотребнадзора от 07.12.2016). На сайте Роспотребнадзора размещена форма для онлайн-обращений граждан РФ.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации (ч. 1 ст. 12 Закона № 59-ФЗ).

По итогам рассмотрения жалоб при наличии оснований уполномоченные органы принимают меры по устранению выявленных нарушений, а также меры по привлечению лиц, допустивших выявленные нарушения, к административной ответственности.

4. В Прокуратуру РФ

В ряде случаев жильцы вправе обратиться в органы Прокуратуры РФ с целью осуществления надзора за исполнением законов и соблюдением прав граждан (ст. ст. 21, 26 Закона от 17.01.1992 № 2202-1).

Управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых помещений и санитарно-эпидемиологических требований к их эксплуатации, а также нормативов обеспечения коммунальными услугами. Если в течение года управляющая организация получает по одному дому два и более административных наказания, назначенных судом за ненадлежащее исполнение предписания, ее лишают права управления таким домом (ст. ст. 6.4, 7.22, 7.23 КоАП РФ; ч. 5, 5.1, 6 ст. 198 ЖК РФ).

Обращение (жалоба) могут оставить без ответа или откажут в его рассмотрении в следующих случаях (ч. 1 — 6 ст. 11 Закона № 59-ФЗ):

1) в письменном обращении не указаны: фамилия гражданина, направившего обращение, его почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, — ответ на обращение не дается;

2) в обращении обжалуется судебное решение. В этом случае ваше обращение возвращается адресату в течение семи дней со дня его регистрации с разъяснением порядка обжалования данного судебного решения;

3) в обращении содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;

4) текст обращения не поддается прочтению. В этом случае ответ на обращение не дается и оно не подлежит направлению на рассмотрение в компетентный орган или должностному лицу. Об этом в течение семи дней со дня регистрации обращения сообщается лицу, направившему обращение, если его фамилия и почтовый адрес доступны для прочтения;

5) в обращении содержится вопрос, на который гражданину неоднократно давались письменные ответы, при этом в обращении не приводятся новые доводы или обстоятельства. В этом случае может быть принято решение о безосновательности обращения и прекращении переписки;

6) если ответ по существу поставленного в обращении вопроса не может быть дан без разглашения сведений, составляющих государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну.

5. В суд

В случае неудовлетворения управляющей компанией требований потребителя жилищно-коммунальных услуг он вправе обратиться в суд (п. 42 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; ст. 12 ГК РФ). В зависимости от обстоятельств дела потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе просить суд обязать управляющую компанию устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, или возместить убытки, причиненные ему в связи с ненадлежащим исполнением управляющей компанией своих обязательств. Кроме того, в иске можно заявить требование о компенсации морального вреда и взыскании с управляющей организации, обслуживающей многоквартирный дом, штрафа в пользу потребителя жилищно-коммунальных услуг за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя. Госпошлиной подобные иски не облагаются (подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (часть вторая).

В разделе XVI «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 14.02.2015) установлена административная, уголовная и гражданско-правовая ответственность жилищной управляющей компании за:

а) нарушение качества предоставления потребителю коммунальных услуг;

б) вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг, вследствие не предоставления потребителю полной и достоверной информации о предоставляемых коммунальных услугах;

в) убытки, причиненные потребителю в результате нарушения прав потребителей;

г) моральный вред (физические или нравственные страдания), причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных жилищным законодательством РФ.

Управляющая организация, допустившая нарушение качества предоставления коммунальной услуги вследствие предоставления потребителю коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, обязан произвести перерасчет потребителю размера платы за такую коммунальную услугу в сторону ее уменьшения вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

При этом потребитель вправе требовать с исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в размере, указанном в Законе РФ «О защите прав потребителей».

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг или вследствие непредоставления потребителю полной и достоверной информации о предоставляемых коммунальных услугах, подлежит возмещению жилищной управляющей организацией в полном объеме. Право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг, признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с исполнителем или нет.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг, подлежит возмещению в течение 10 лет со дня предоставления такой услуги. При этом требования, предъявленные по истечении 3 лет со дня возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за 3 года, предшествовавшие предъявлению иска.

В случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме управляющая организация и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.

Указанный акт должен быть составлен управляющая организацией и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (или его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан помимо исполнителя 2 незаинтересованными лицами. Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю).

Жилищная управляющая организация несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для предоставления коммунальных услуг, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет.

Если управляющей организацией вследствие нарушения прав потребителей, предусмотренных жилищным законодательством РФ, потребителю причинен моральный вред (физические или нравственные страдания), то по заявлению потребителя суд может возложить на управляющую организацию обязанность денежной компенсации указанного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 30.03.2015) (далее – КоАП РФ) предусмотрена административная ответственность жилищной управляющей организации за следующие административные правонарушения:

1. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22 КоАП РФ) — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
2. Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ) – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
3. Неразмещение информации в соответствии с законодательством РФ в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства или нарушение установленных законодательством РФ порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение заведомо искаженной информации – влечет наложение административного штрафа на физических лиц, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, — в размере одной тысячи рублей; на физических лиц, являющихся администраторами общих собраний, — пятнадцати тысяч рублей; на должностное лицо органа местного самоуправления — тридцати тысяч рублей; на юридических лиц, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, предоставляющих коммунальные услуги, — двухсот тысяч рублей; на юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, — тридцати тысяч рублей; на юридических лиц, осуществляющих строительство многоквартирных домов, — ста тысяч рублей; на иных юридических лиц — тридцати тысяч рублей. Совершение подобного административного правонарушения должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение, – влечет дисквалификацию на срок от одного года до трех лет (ст. 13.19.2 КоАП РФ).
4. Нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ). Воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выразившееся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу или одному из собственников помещений в многоквартирном доме, либо в уклонении от передачи таких документов указанным лицам, либо в нарушении предусмотренных федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами порядка и сроков передачи указанных документов, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
5. Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ) — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.
6. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ) — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
7. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению (ст. 6.5 КоАП РФ) — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двух тысяч до трех тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
8. Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы (ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ).
9. Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя (ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ).
10. Не предоставление потребителю льгот и преимуществ, установленных законом (ч. 3 ст. 14.8 КоАП РФ).
11. Нарушение требований пожарной безопасности (ст. 20.4 КоАП РФ).
12. Невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), об устранении нарушений законодательства (ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ).

Дела об административных правонарушениях указанной категории возбуждаются и рассматриваются должностными лицами жилищных инспекций. Вопрос о дисквалификации должностного лица решается судом.

Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения может повлечь уголовную ответственность по ст. 215.1 УК РФ при условии неосторожного причинения крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иных тяжких последствий (наказываются штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо ограничением свободы на срок до трех лет, либо лишением свободы на срок до двух лет).

Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант плюс»

Создано 19.06.2017 13:38

Обновлено 19.06.2017 13:40

Органы ГЖН, проверяя деятельность организаций, управляющих многоквартирными домами, при выявлении нарушений привлекают УО и их руководителей к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте об отрицательной для УО судебной практике по делам об оспаривании штрафов по этой статье.

Почти все нарушения УО трактуются как нарушение лицензионных требований

После введения лицензирования управляющих домом организаций надзорные органы, выявляя нарушения в работе УО, начали всё чаще привлекать УО к административной ответственности не по ст. 7.22 КоАП РФ – за нарушения правил содержанию и ремонта жилых домов/помещений, а за нарушения лицензионных требований по управлению МКД – ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, за ненадлежащее исполнение УО своих обязанностей предусмотрены:

• штраф в 250 000 – 300 000 рублей для юридических лиц и ИП;
• штраф в 50 000 – 100 000 рублей для должностных лиц;
• дисквалификация сроком до трёх лет для ИП и должностных лиц УО.

Управляющие организации, получив наказание по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, нередко стараются оспорить такое решение органа ГЖН и судебных инстанций. Рассмотрим несколько случаев, когда УО не смогли доказать в суде неправомерность действий Госжилинспекции и незаконность выданных предписаний.

УО ошибочно определяют срок давности привлечения к ответственности

            Чаще всего УО привлекаются к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за ненадлежащее содержание общего имущества собственников в многоквартирных домах: подъездов, крыш, внутридомового оборудования, дворовой территории, конструктивных элементов.

Так, управляющая организация из Беломорского района Карелии обратилась в Верховный суд РК, чтобы оспорить штраф в 125 000 рублей за административное правонарушение и решения двух предыдущих судов.

УО пыталась доказать, что на момент суда истёк срок привлечения УО к административной ответственности. Выявленные проверкой нарушения не были включены в план мероприятий по ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, поэтому, по мнению УО, наказывать за них нельзя.

При этом орган ГЖН в акте ссылается на нарушения постановления Госстроя РФ № 170, которые не являются лицензионными требованиями и носят рекомендательный характер.

            ВС Карелии не согласился с этими замечаниями УО, отметив, что постановление № 170 определяет правила по эксплуатации объектов ЖКХ, обеспечению сохранности и содержанию жилфонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения. А отсутствие в плане ремонта повреждённых элементов дома не освобождает УО от административной ответственности за их состояние.

Постановление о привлечении организации к административной ответственности было вынесено до истечения срока давности в три месяца. То, что к моменту рассмотрения жалобы на это постановление, срок давности истёк, не влияет на законность и обоснованность документа. Решения органа ГЖН и предыдущих судов были оставлены в силе, а жалоба УО – отклонена.

УО неправильно трактуют нормы о территориальной подсудности

В Калининградской области управляющая организация, в лицензии которой находился жилой фонд Вооружённых сил РФ, попыталась оспорить протокол об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Компания сослалась на истечение срока привлечения её к ответственности и нарушение правил территориальной подсудности.

            Суд отверг оба довода. Дело об административном правонарушении рассматривается по месту его совершения, а не по месту регистрации привлекаемого к ответственности юридического лица (ч. 1 ст. 29.5 КоАП РФ).

Решение о привлечении УО к административной ответственности, которое принял мировой судья, вынесено в пределах срока давности, поскольку этот срок начинается в день выявления нарушения. Таким днём в данном споре суд считал дату проведения проверки многоквартирных домов органом ГЖН и военной прокуратурой. До момента вынесения решения мировым судьёй прошло всего два месяца.

Устранение нарушений после проверки не освобождает УО от административной ответственности

Одна из управляющих организаций Тольятти подала в областной суд жалобу на постановление органа ГЖН и решения нижестоящих судов о привлечении её к административной ответственности по ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. УО попыталась доказать, что протокол о нарушении составлен с существенными нарушениями, поскольку в нём неверно указаны реквизиты организации.

Также УО апеллировала к тому, что работы по ремонту общего имущества дома не были согласованы на ОСС из-за отсутствия кворума, а нарушения, выявленные в ходе проверки органа ГЖН, были устранены в кратчайшие сроки.

            Судья отметил, что представленные фотоматериалы и акт проверки – достаточные доказательства совершения УО нарушения, по которому она была привлечена к административной ответственности. Организация имела все возможности устранить их до проверки, но не сделала, поэтому суды правомерно признали УО виновной в совершении нарушения.

УО не смогла представить доказательств, что приняла все возможные меры для надлежащего содержания общего имущества собственников, поэтому отсутствие решения ОСС о ремонте общего имущества правомерно не было принято судами во внимание. То, что УО устранила нарушения после проверки, доказывает, что она имела все возможности для надлежащего выполнения своих обязательств по договору управления и ранее.

Ошибки в документах органа ГЖН при этом признаны техническими и несущественными: они и не могут считаться основанием для освобождения УО от административной ответственности.

УО неверно определяют состав общего имущества собственников

Одна из управляющих организаций города Кургана не согласилась с решением мирового судьи о привлечении её к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за ненадлежащее содержание общедомового прибора учёта.

Представитель УО в суде настаивал на том, что в деле отсутствует состав правонарушения: ненадлежащее содержание ОДПУ не является нарушением лицензионных требований и ответственность за это предусмотрена ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ.

            Судья напомнил истцу, что УО отвечает за надлежащее содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме, а ОДПУ входит в состав общего имущества. Согласно пп. «к» п. 18 ПП РФ № 491, работы по содержанию и ремонту, которые должна выполнять по договору управления управляющая домом организация, включают в себя проверку исправности, работоспособности, регулировку и техническое обслуживание общедомовых приборов учёта.

Поэтому суд признал, что действия УО и её должностного лица правильно квалифицированы как правонарушение, предусмотренное ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

УО не относят к лицензионным требованиям правильность введения ограничения должникам

Ещё одна управляющая организация, только из Мурома, попыталась через суд изменить статью КоАП РФ, по которой её привлекли к ответственности за нарушения при выполнении обязанностей по управлению многоквартирным домом.

В ходе проверки орган ГЖН установил, что УО без оснований ограничила подачу электроэнергии в квартиру собственника. Был составлен протокол об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ – за нарушение лицензионных требований.

Управляющая организация не согласилась с таким решением надзорного ведомства и в суде настаивала на том, что нарушение подлежит квалификации по ст. 19.1 КоАП РФ.

            Судья отметил, что к числу лицензионных требований относится соблюдение лицензиатом правил, установленных в соответствующей сфере деятельности, в том числе ПП РФ № 354, где определены основания и порядок введения ограничения потребления ресурсов в помещениях собственников (ч.1 ст. 8 № 99-ФЗ).

Поскольку в суде было доказано, что у УО не было оснований для отключения квартиры собственника от электроэнергии и она нарушила порядок уведомления потребителя о предстоящем ограничении, то лицензионные требования были нарушены. Статья КоАП РФ соответствует совершённому правонарушению.

УО не считают долги перед РСО нарушением лицензионных требований

Отдельно остановимся на судебном споре одной из управляющих организаций Москвы с ГЖИ и мировым судьёй, который признал УО виновной в нарушении лицензионных требований в связи с её задолженностью перед РСО.

Управляющая организация пыталась обжаловать решения мирового судьи и городского районного суда, ссылалаясь на то, что задолженность перед поставщиком ресурсов не является нарушением лицензионных требований, а дело рассмотрено в судах с нарушением презумпции невиновности.

Судья, опровергая доводы УО, отметил:

1. В п. 7 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ установлено, что к лицензионным требованиям могут быть отнесены требования, установленные Правительством РФ.

2. К числу лицензионных требований отнесено исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ (пп. «б» п. 3 ПП РФ № 1110 в ред., действующей на ноябрь 2017 года).

3. В целях реализации ст. 162 ЖК РФ принято ПП РФ № 416, согласно которому управление домом обеспечивается в том числе расчётами УО с РСО за коммунальные ресурсы.

Следовательно, управляющая организация, не оплачивая счета от поставщика коммунальных ресурсов, нарушила лицензионные требования. Следовательно, УО правомерно привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Рассмотрение этого судебного спора проходило в ноябре 2017 года. В сентябре 2018 года с выходом ПП РФ № 1090 наличие признанной или подтверждённой судом задолженности УО перед ресурсоснабжающей организацией отнесено к грубым нарушением лицензионных требований. За повторное аналогичное нарушение в течение 12 месяцев УО может лишиться лицензии (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ).

Выводы

Отрицательная судебная практика по оспариванию управляющими организациями штрафов по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ показывает, что:

1. Практически любое нарушение, допущенное УО при управлении многоквартирным домом, может быть квалифицировано по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и заменить эту статью на другую непросто.

2. Устранение недочётов, выявленных при проверке органа ГЖН, не освободит УО от административной ответственности за нарушение лицензионных требований. Наоборот, может стать свидетельством того, что организация и раньше имела все возможности содержать общее имущество собственников в надлежащем состоянии, но не приняла для этого исчерпывающих мер.

3. Ошибки и опечатки в документах органа ГЖН по проверке деятельности управляющей организации не принимаются во внимание судом, поскольку не влияют на факт совершения УО правонарушения.

4. Срок привлечения УО к ответственности в три месяца исчисляется с момента выявления нарушения. Оспаривание предписаний и протоколов об административном правонарушении может происходить и после истечения срока давности.

Надеемся, что представленные дела помогут вам избежать ошибок при управлении многоквартирными домами, а при необходимости – правильно построить защиту в суде.