Разъясняет заместитель прокурора Каменского района Ершова И.П.
В соответствии со ст.161 ч.1 Жилищного Кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
При управлении многоквартирным домом на управляющую организацию законодателем возложена ответственность перед собственниками помещений в многоквартирным доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных слуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (ч.2-3 ст.161 Жилищного Кодекса РФ).
В силу ст.39 Жилищного кодекса РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Общие требования к содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома определены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, согласно которых общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических лиц. При этом, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.
При управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, являющимися обязательными для исполнения, как собственниками помещений, так и управляющими организациями. Согласно п.2.3.4 указанных Правил периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех — пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Системное толкование положений федерального законодательства свидетельствует о том, что работы и услуги, которые обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома, должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
В соответствии с п.1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, проведение текущего ремонта многоквартирного дома относится к обязанностям организации, осуществляющей техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда. Данные Правила подлежат исполнению всеми организациями, деятельность которых непосредственно связана с вопросами обеспечения надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов, на которых в силу закона и договора возложена обязанность управления многоквартирными домами.
В связи с тем, что не исполнение управляющей организацией возложенных на нее федеральным законодательством обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме и проведению текущего ремонта, препятствует качественному и бесперебойному предоставлению гражданам жилищно-коммунальных услуг, нередко создавая угрозу для их жизни и здоровья, причинению иного имущественного ущерба, что влечет в свою очередь нарушение прав и законных интересов лиц преклонного возраста, лиц, являющихся инвалидами, лиц, имеющих малолетних и несовершеннолетних детей, иных лиц, которые по разным причинам не могут сами защитить свои права и законные интересы.
И в таких случаях органы прокуратуры стоят на защите данной категории граждан. Например, прокурором Каменского района в 2017 г. предъявлено 19 исковых заявлений о признании незаконным бездействия ООО «Управляющая компания «Дирекция единого заказчика Каменского городского округа» по непринятию мер к надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных жилых домов в с.Рыбниковское, в п.Мартюш, в с.Новоисетское, в с.Колчедан, с.Позариха, с.Кисловское, с.Маминское Каменского района и обязании провести ремонтно-восстановительные и иные работы в отношении общего имущества указанных многоквартирных жилых домов, направленные на устранение выявленных нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170. Иски судом были удовлетворены и требования прокурора выполнены.
Ответственность управляющей организации за ненадлежащее оказание услуг
Разъясняет заместитель прокурора Каменского района Ершова И.П.
В соответствии со ст.161 ч.1 Жилищного Кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
При управлении многоквартирным домом на управляющую организацию законодателем возложена ответственность перед собственниками помещений в многоквартирным доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных слуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (ч.2-3 ст.161 Жилищного Кодекса РФ).
В силу ст.39 Жилищного кодекса РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Общие требования к содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома определены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, согласно которых общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических лиц. При этом, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.
При управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, являющимися обязательными для исполнения, как собственниками помещений, так и управляющими организациями. Согласно п.2.3.4 указанных Правил периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех — пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Системное толкование положений федерального законодательства свидетельствует о том, что работы и услуги, которые обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома, должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
В соответствии с п.1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, проведение текущего ремонта многоквартирного дома относится к обязанностям организации, осуществляющей техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда. Данные Правила подлежат исполнению всеми организациями, деятельность которых непосредственно связана с вопросами обеспечения надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов, на которых в силу закона и договора возложена обязанность управления многоквартирными домами.
В связи с тем, что не исполнение управляющей организацией возложенных на нее федеральным законодательством обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме и проведению текущего ремонта, препятствует качественному и бесперебойному предоставлению гражданам жилищно-коммунальных услуг, нередко создавая угрозу для их жизни и здоровья, причинению иного имущественного ущерба, что влечет в свою очередь нарушение прав и законных интересов лиц преклонного возраста, лиц, являющихся инвалидами, лиц, имеющих малолетних и несовершеннолетних детей, иных лиц, которые по разным причинам не могут сами защитить свои права и законные интересы.
И в таких случаях органы прокуратуры стоят на защите данной категории граждан. Например, прокурором Каменского района в 2017 г. предъявлено 19 исковых заявлений о признании незаконным бездействия ООО «Управляющая компания «Дирекция единого заказчика Каменского городского округа» по непринятию мер к надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных жилых домов в с.Рыбниковское, в п.Мартюш, в с.Новоисетское, в с.Колчедан, с.Позариха, с.Кисловское, с.Маминское Каменского района и обязании провести ремонтно-восстановительные и иные работы в отношении общего имущества указанных многоквартирных жилых домов, направленные на устранение выявленных нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170. Иски судом были удовлетворены и требования прокурора выполнены.
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу
(введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 7.23.3 КоАП РФ
1. Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.
2. Невыполнение указанными в части 1 настоящей статьи лицами обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в период прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулирования, если указанные лица обязаны надлежащим образом осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на индивидуальных предпринимателей — от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей.
Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
Одна из адвокатов отметила, что позиция Верховного Суда направлена на упрощение доступа потребителей к правосудию. Другая считает, что управляющая компания обязана осуществлять уход и бремя содержания общего имущества качественно и своевременно, в объеме, оговоренном в договоре с собственниками. По мнению третьей, непонятно, чем руководствовался суд первой кассационной инстанции, когда выносил судебный акт по данному делу, поскольку возможность наложения штрафа прямо предусмотрена законом.
Верховный Суд опубликовал Определение
№ 56-КГ21-7-К9 от 29 июня, в котором он поддержал собственников помещений в многоквартирном доме в споре с управляющей компанией о ненадлежащем оказании услуг.
Собственники помещений в МКД в городе Фокино заключили договор с ООО «Тихоокеанская управляющая компания номер 1». Согласно условиям договора УК приняла на себя обязательства по управлению общим имуществом МКД, оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений дома, а также по предоставлению иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников.
В период с 1 ноября 2016 г. по 31 декабря 2019 г. «Тихоокеанская управляющая компания номер 1» перестала надлежащим образом исполнять условия договора и длительное время не реагировала на обращения жильцов дома, как письменные, так и устные. УК производила коммунальные начисления по работам, которые невозможно было выполнить, не производила уборку общих площадей дома и придомовой территории, уборку и вывоз мусора осуществляла нерегулярно, а также не участвовала по приглашению жильцов в общих собраниях.
В связи с этим трое собственников квартир в этом доме обратились в суд с иском к управляющей компании. Они просили взыскать выплаченные денежные средства, начисленные за содержание и ремонт общего имущества, в связи с некачественным оказанием услуг за указанный период в общей сумме 55 тыс. руб., из которых 15 тыс. руб. – в качестве компенсации морального вреда.
Заявители представили акты о ненадлежащем содержании общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома, подтвержденными обращениями граждан в городскую администрацию, государственную жилищную инспекцию, прокуратуру г. Фокино и Приморского края. Истцы указали, что вносили плату за содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с произведенными ответчиком начислениями.
20 февраля 2020 г. решением мирового судьи судебного участка № 67 судебного района г. Фокино Приморского края исковые требования граждан были удовлетворены, и с управляющей организации взысканы требуемые денежные средства. Суд первой инстанции исходил из доказанного и подтвержденного факта оказания ответчиком собственникам МКД услуг ненадлежащего качества в спорный период. Апелляция оставила решение без изменений.
Однако определением
Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 декабря 2020 г. решения нижестоящих инстанций были отменены в части взыскания штрафа с УК. Кассационный суд указал на то, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана. Штраф, по мнению кассации, взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли, тогда как соблюдение досудебного порядка являлось обязательным.
Не согласившись с выводами кассационного суда, собственники МКД обратилась с жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по гражданским делам которого приняла решение о ее удовлетворении.
ВС отметил, что ч. 1 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ в свою очередь устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД, пояснил Суд.
Ссылаясь на абз. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК, Верховный Суд обратил внимание, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в таком доме.
ВС указал, что согласно п. 42 Правил
содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
Суд также подчеркнул, что в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (уполномоченной организации) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Подтверждая данную позицию, Суд обратился к п. 46 Постановления
Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17, где разъясняется, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Читайте также
Пленум ВС РФ разъяснил досудебное урегулирование гражданских и арбитражных споров
После доработки Постановление Пленума подверглось существенным изменениям, в его итоговом варианте значатся 49 пунктов вместо 51
22 июня 2021
«Из содержания приведенных выше норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не следует, что требование потребителя, неисполнение которого в добровольном порядке в установленный срок влечет взыскание судом штрафа, обязательно должно быть досудебным или внесудебным, равно как и не установлена какая-либо обязательная форма такого требования», – пояснил Суд. По его мнению, указание на то, что по данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок, не содержат и положения Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 18.
ВС обратил внимание на то, что истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием о проведении ремонтных работ общего имущества, перерасчете платы за содержание жилого помещения, и за ними судом было признано право на такой перерасчет исходя из обстоятельств длительного неисполнения управляющей компанией обязательств. Таким образом, Судебная коллегия посчитала вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требования истцов о взыскании штрафа правильным.
Адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры», к.ю.н. Ольга Власова оценила позицию ВС как направленную на упрощение доступа потребителей к правосудию. Она заметила, что в качестве доказательств того, что услуги УК были оказаны ненадлежащим образом, суды первой, а затем апелляционной и кассационной инстанций приняли акты о ненадлежащем содержании УК общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома. «Обычно суды, к большому сожалению, такие акты, подписанные только жильцами дома, в качестве доказательств ненадлежащего оказания услуг необоснованно не принимают. Поэтому и с этой точки зрения судебные акты по этому делу представляют большой интерес для защиты прав потребителей в сфере ЖКХ и споров с УК», – пояснила Ольга Власова.
По мнению эксперта, интересным в данном определении является факт, что суд, разрешая спор в части взыскания внесенной платы за неоказанные услуги и услуги ненадлежащего качества, признал их убытками потребителей. Ольга Власова считает, что данный факт очень облегчает взыскание внесенной платы в случае неоказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и или оказания таких услуг ненадлежащего качества.
Адвокат АП г. Москвы, председатель «Ассоциации адвокатов России за права человека» Мария Архипова
указала, что УК обязана осуществлять уход и бремя содержания общего имущества качественно и своевременно, в объеме, оговоренном в договоре с собственниками. Однако, по мнению адвоката, на качество услуг могут оказывать влияние обстоятельства, связанные со своевременной и в полном объеме оплатой собственниками услуг ЖКХ. «Если собственники многоквартирного дома в полном объеме и своевременно оплачивают услуги ЖКХ и не имеют долгов перед УК, то УК обязана выполнять оговоренный объем работ качественно и своевременно. В случае нарушения данного обязательства граждане вправе требовать возврата оплаченных сумм и возмещения убытков при наличии таковых», – считает Мария Архипова. Вместе с тем эксперт отметила, что в случае нарушения собственниками своих обязательств по оплате ЖКХ уже УК имеет право обратиться в суд и применить соответствующие санкции, например ограничивающие поставку коммунальных услуг неплательщикам.
Мария Архипова подчеркнула, что в любом случае при возникновении споров в судебном порядке решается вопрос: был ли обоснованным отказ от выполнения услуг управляющей компании с учетом добросовестности самих собственников. «Суд должен решать при возникновении спора в каждом случае отдельно, было ли невыполнение обязательств управляющей компанией нарушением договора или же невыполнение было связано с нарушением своих обязательств по договору собственниками», – пояснила адвокат. Мария Архипова добавила, что хотя позиция Верховного Суда РФ не вышла за рамки общей судебной практики, но это хороший пример, на который могут ссылаться юристы и адвокаты в своей работе по аналогичным делам.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина поддержала выводы Верховного Суда. «Управляющие компании довольно часто ищут отговорки, чтобы не возмещать жильцам причитающиеся им денежные средства за ненадлежащим образом оказанные коммунальные услуги и красноречиво выступать в суде», – заметила адвокат.
Читайте также
Предлагается ввести обязательный досудебный порядок урегулирования споров с ФСС
В Госдуму внесен проект поправок в законодательство о соцстраховании от несчастных случаев на производстве, устанавливающих механизм досудебного рассмотрения жалоб, связанных с назначением страховых выплат
04 июля 2019
Татьяна Саяпина привела ряд определений КС, где тот указал, что штраф взыскивается судом вне зависимости от того, заявлялось ли данное требование потребителем или нет (определения от 23 апреля 2015 г. № 996-О; от 17 октября 2006 г. № 460-О; от 13 октября 2009 г. № 1215-О-О и др.).
По мнению эксперта, непонятно, чем руководствовался суд первой кассационной инстанции, когда выносил судебный акт по данному делу, поскольку возможность наложения штрафа прямо предусмотрена законом. «Поэтому обжаловать вынесенный судом первой кассационной инстанции судебный акт было крайне необходимо», – заключила Татьяна Саяпина.
Ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию МКД грозит управляющим организациям не только штрафами от органа ГЖН, но и исками от собственников, если это стало причиной ущерба их имуществу. Рассказываем про судебное дело, в котором ВС РФ указал, какие выплаты потребитель может требовать в такой ситуации от УО.
Собственники помещений в МКД обращаются в суд при неустранении УО нарушений их прав
В одном из многоквартирных домов Смоленска начала протекать кровля, из-за чего вода проникла в квартиру, размещённую на верхнем этаже МКД. Собственники помещений неоднократно требовали УО провести ремонт общего имущества и возместить ущерб от залития комнат, но компания ничего не предприняла. Собственники обратились в общественную организацию, которая занимается защитой прав потребителей.
Организация от лица пострадавших владельцев квартиры подала иск в суд с требованием взыскать с управляющей организации сумму материального ущерба, компенсацию морального вреда, а также штраф за то, что УО отказалась добровольно устранить нарушения и возместить стоимость ремонта.
Обзор судебных споров с участием УО об установке ОДПУ и её оплате
УО возмещает собственнику ущерб за нарушения его прав и за последствия ненадлежащего содержания общего имущества
Суд первой инстанции, а за ним и апелляционный удовлетворили требования истцов частично. Они указали на правомерность требований к УО о возмещении в пользу собственников квартиры материального ущерба и компенсации морального вреда, а также убытков, всего около 70 тыс. руб., потому что УО:
- Несёт ответственность перед собственниками за надлежащее содержание их общего имущества в МКД, за оказание коммунальных услуг надлежащего качества (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
- Обеспечивает содержание общего имущества в соответствии с требованиями НПА в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).
- Должна проверять кровлю на отсутствие протечек согласно п. 7 ПП РФ № 290.
- Включает в техническое обслуживание крыши МКД работы по поддержанию в исправном состоянии конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода, по защите от протечек.
- Устраняет, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях в рамках текущего ремонта (п.п. 2.3.1, 2.3.3, приложение 7 Правил № 170).
Поскольку УО не исполнила указанные обязательства или исполнила их ненадлежащим образом, она обязана возместить причинённые убытки лицам, чьё право было нарушено такими действиями/бездействием (ст. ст. 15, 393 ГК РФ). Вина УО в повреждении квартиры собственника была установлена и подтверждена актами обследования квартиры и оценочной экспертизой.
Помимо возмещения материального ущерба и компенсации морального вреда, суд потребовал от УО произвести по лицевому счёту собственника перерасчёт и снизить плату за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт (п.п. 10 – 12 ПП РФ № 491).
Однако суд первой инстанции, а вслед за ним и апелляционный суд, отказали истцам в их требовании взыскать с УО ещё и штраф в размере 25% от сумм морального вреда и материального ущерба за отказ добровольно выполнить их требования. Судьи указали на то, что истцы не обращались к управляющей организации в досудебном порядке и поэтому не вправе требовать такой штраф.
Как привлечь третьих лиц к ответственности за вред общему имуществу
УО выплачивает потребителю неустойку при отказе добровольно устранить нарушения его прав
Общественная организация и собственник квартиры подали кассационную жалобу в Верховный суд РФ, посчитав, что предыдущие суды неправомерно отказали во взыскании с УО неустойки и штрафа, предусмотренных № 2300-1. ВС РФ согласился с жалобой истцов: суды ошибочно посчитали основанием для взыскания штрафа обязанность потребителя обратиться к УО с досудебным требованием.
ВС РФ указал на то, что в соответствии со ст. ст. 28, 30 № 2300-1 недостатки оплачиваемой собственником помещения услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе крыши, должны быть устранены УО в разумный срок по согласованию с собственником. Несоблюдение этой обязанности влечёт ответственность по уплате потребителю неустойки:
«При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке…, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду».
Достаточным основанием для взыскания неустойки за ненадлежащее оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома являются факты обращения потребителя в УО с требованием об устранении выявленного недостатка и несвоевременность его устранения. Поскольку суды признали право собственника на перерасчёт платы за жилое помещение, то в силу требований ч. 6 ст. 13 № 2300-1, п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 суд должен взыскать с ответчика в пользу потребителя штраф.
ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в части отказа истцам во взыскании с УО штрафа за неисполнение требования по возмещению ущерба за залитие квартиры.
Какие убытки УО и ТСЖ могут через суд взыскать с Госжилинспекции
На заметку
Управляющие организации должны иметь в виду, что нарушения в содержании общего имущества многоквартирного дома, повлёкшие ущерб имуществу собственников в таком доме, могут привести к серьёзным финансовым последствиям для компании, особенно, если УО откажется возместить ущерб добровольно, и дело дойдёт до суда. В таком случае суд может взыскать с компании:
- Материальный ущерб имуществу собственника.
- Компенсацию морального вреда.
- Неустойку за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя об устранении нарушений в срок в соответствии с ч. 5 ст. 28 № 2300-1.
При этом, как указал ВС РФ, если суд признал факт нарушения прав потребителя, то штраф взыскивается с исполнителя даже в отсутствии такого требования со стороны истца, в том числе досудебного.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 750 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Права потребителей при неисполнении (ненадлежащее исполнение) управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК обязанности по содержанию общего имущества многоквартирных домов (своевременное проведение текущего ремонта, уборки лестничных клеток, придомовых территорий, снега и мусора и т.д.), подготовке жилищного фонда к отопительному сезону
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества и т.п.
Законом РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ст. 29, далее — Закон РФ «О защите прав потребителей») установлено, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать помимо безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги), возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, полного возмещения убытков, причиненных в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги),а также соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее — ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
В том случае, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК, привело к нанесению вреда жизни, здоровью или имуществу потребителя, то такой вред подлежит возмещению в полном объеме (ст. 14 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.
Алгоритм действий:
Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее — наниматель), — к наймодателю.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
Лицо, которому направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 3 рабочих дней со дня его получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте нарушения качества. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.
В соответствии со статьей 23.55 КоАП РФ рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов» и выдачу предписания с требованием об устранении выявленных нарушений осуществляют органы государственного жилищного надзора.
Контроль и надзор в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Санкт-Петербурге осуществляет Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга. Адрес: 195272, Санкт – Петербург, Малоохтинский пр., д. 68.
(Астрахань) 14.06.2018 Рубрика: ЖКХ
Услуга не оказана, но оплатить ее придется
Прошу объяснить, почему суду не требуются доказательства, подтверждающие факт выполнения обязательств УК по договору управления? Суд взыскивает задолженность за содержание жилья на основании лишь того, что оплата содержания жилья – обязанность собственника этого жилья, при этом доказательства того, что услуги по содержанию жилья УК оказывала не в том объеме и не те, что предусмотрены договором управления, судом первой инстанции просто проигнорированы. Во второй инстанции судья сказал мне, что вопрос задолженности за услуги УК рассматривается вне зависимости от качества этих услуг, их оказания или не оказания и т.п. Если меня что-то в этих услугах не устраивает, то я могу подать отдельный иск. Но при этом иск УК о взыскании с меня задолженности будет удовлетворен на основании одного лишь договора управления, без иных доказательств. Такой подход суда мне не понятен, так как на мой взгляд, нарушает Конституцию РФ в части равных прав граждан – получается, что мне в свое иске к УК нужно доказывать факты не оказания услуг со стороны УК, а УК в своем иске ко мне ничего доказывать не требуется. Также нарушается норма ст. 328 ГК РФ о возможности отказаться от исполнения своего обязательства при неисполнении обязательства контрагентом.
Светлана Разворотнева
Консультаций: 262
Плата подлежит перерасчету, если услуги не оказываются или оказываются ненадлежащего качества.
Нормы Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в части определения порядка составления акта, отражающего факт оказания услуг ненадлежащего качества, носят отсылочный характер.
Таким образом, фактически, нам надлежит руководствоваться гл. 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила).
Глава 10 Правил регламентирует порядок установления факта предоставления коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Так, при обнаружении факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность вы должны уведомить об этом аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации в письменной или устной форме, в том числе с использованием средств связи.
В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя не известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан согласовать с вами дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги, но не позднее двух часов с момента получения сообщения, если с вами не согласовано иное время. Время составление акта может быть перенесено при действии обстоятельств непреодолимой силы. При этом с потребителем должно быть согласовано иное время проведения проверки качества услуги.
Важно, что законодателем, принимая во внимание возможное уклонение исполнителя услуг от составления акта, предусмотрена возможность фиксации факта нарушения без участия исполнителя, после истечения установленного законом срока ожидания.
Так, согласно п. 110(1) Правил в случае непроведения исполнителем проверки в срок, установленный в п. 108 Правил, а также в случае невозможности уведомить его о факте нарушения качества предоставляемых услуг в связи с ненадлежащей организацией работы круглосуточной аварийной службы, потребитель вправе составить акт проверки качества предоставляемых коммунальных услуг в отсутствие исполнителя.
В таком случае указанный акт подписывается не менее чем двумя потребителями и председателем совета многоквартирного дома, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом или кооперативом.
Акты являются основанием для перерасчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также подтверждают неисполнение договора управления при его расторжении по инициативе собственников. Срок предъявления акта для перерасчета платы составляет шесть месяцев.
Акт направляется в адрес управляющей организации с заявлением о перерасчете.
При наличии неисполненного обязательства управляющей организации о перерасчете платы за некачественно оказанные или неоказанные услуги предъявляется иск о перерасчете начисленной платы.
Именно таков порядок на сегодняшний день, если иное не установлено договором управления.
Норма ст. 328 ГК РФ действует в данной ситуации в полном объеме. Фактически она дублируется ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, предусматривающей право собственников расторгнуть договор управления при его неисполнении управляющей организацией в любой момент, но на основании решения общего собрания собственников. Нужно не забывать, что контрагентами в данных договорных отношениях являются управляющая организация, с одной стороны, и собственники, обладающие не менее чем 50% голосов от общего количества, с другой.
Поэтому ничто не препятствует стороне отказаться от исполнения договора.
Наличие актов будет подтверждать наличие оснований для реализации права собственников на расторжение договора в одностороннем порядке.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПО ДОГОВОРУ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Создано: 22 Декабря 2014
Обновлено: 22 Декабря 2014
При осуществлении управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений заключают договор управления в соответствии с положениями ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), которая посвящена правовому регулированию договора управления многоквартирным домом, однако данная статья оставляет без внимания вопрос об ответственности его сторон — санкция за нарушение договорного обязательства.
Гражданско-правовая природа обязательства, возникающего из договора управления многоквартирным домом, предопределяет применение к вопросам ответственности его участников норм гражданского права. Таким образом, общие положения об основании, условиях и размере ответственности за нарушения гражданско-правовых обязательств распространяют свое действие и на правоотношения, вытекающие из договора управления многоквартирным домом.
Поскольку обязательство управляющей организации по договору управления многоквартирным домом связано с осуществлением ею предпринимательской деятельности, ее ответственность строится на началах риска и наступает независимо от наличия вины. Единственным обстоятельством, которое может служить основанием освобождения управляющей организации от ответственности за нарушение своих обязательств, по общему правилу является невозможность их исполнения, наступившая вследствие непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ – далее ГК РФ). Понятие «непреодолимая сила» определяется как чрезвычайные и непреодолимые при данных условиях обстоятельства: наводнение, землетрясение, снежные завалы и иные подобные природные катаклизмы, военные действия, эпидемии и т.п.
Вместе с тем правило о наступлении ответственности предпринимателя независимо от вины в силу своей диспозитивности может быть изменено договором. Эту возможность нередко используют управляющие организации, включая в предлагаемые к заключению договоры управления многоквартирным домом вину в качестве условия своей ответственности.
Кроме того, при заключении договора управления многоквартирным домом стороны нередко предусматривают дополнительные основания освобождения должника от ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. На практике в число таких оснований обычно попадают следующие: истечение нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома; недостаток средств в фонде содержания или в фонде ремонта; совершение умышленных действий, приводящих к порче имущества, лицами, проживающими или использующими жилищный фонд, нежилые помещения, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного дома и иное.
Вместе с тем договорная свобода не является безграничной. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. При заключении договора управления многоквартирным домом непосредственно с собственниками помещений отношения, возникающие на его основе, в большинстве случаев попадут под действие законодательства о защите прав потребителей, который регулирует отношения между потребителем-гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли, с одной стороны, и организацией (индивидуальным предпринимателем), производящей товары для реализации потребителям (изготовителем), реализующей товары потребителям по договору купли-продажи (продавцом), выполняющей работы и оказывающей услуги потребителям по возмездному договору (исполнителем), с другой стороны.
Таким образом, если договор управления многоквартирным домом заключен между собственником-гражданином и организацией, управляющей многоквартирным домом, и приобретение собственником услуг не связано с его предпринимательской деятельностью, на отношения между собственником и управляющей организацией распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.
Согласно части 4 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. Эта норма, по сути, является повторением правила, содержащегося в части 3 статьи 401 ГК РФ, однако отличается по характеру воздействия на регулируемые отношения: ее содержание не может быть изменено соглашением сторон, равно как и постановления Правительства РФ, распространяющие свое действие в сфере содержания общего имущества, предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, в случаях, когда контрагентом управляющей организации является гражданин, заказывающий услуги для личных (семейных) нужд, вина управляющей организации не является необходимым условием для применения к ней мер ответственности, а основанием освобождения от ответственности является действие непреодолимой силы. Данные правила не могут быть изменены договором, поскольку согласно пункту 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Управляющая организация вправе возложить исполнение обязательства по договору управления многоквартирным домом на третьих лиц. Распространенной является практика передачи управляющими организациями третьим лицам исполнения обязательств по ресурсоснабжению, обслуживанию лифтов, вывозу мусора, осуществлению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, по расчету размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, печати, доставке потребителям платежных документов. При этом передача исполнения обязательства третьему лицу не означает передачи самой обязанности и, следовательно, ответственности за его нарушение. Поэтому при возложении исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом в полном объеме на третьих лиц управляющая организация несет ответственность за действия таких лиц. Если третьи лица привлекаются к исполнению отдельных обязанностей по договору, то управляющая организация отвечает как за действия исполнителей, так и за свои собственные действия в части обязательств, исполняемых своими силами. Ответственность управляющей организации за действия третьих лиц наступает по общим правилам гражданско-правовой ответственности. При этом управляющая организация, отвечающая за действия исполнителей, вправе предъявить к ним регрессное требование.
Закон «О защите прав потребителей» содержит сразу несколько статей, предусматривающих возмещение убытков в качестве меры ответственности при нарушении различных прав потребителей: статья 12 — за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге), статья 16 — за включение в договор незаконных условий, статья 28 — за нарушение сроков выполнения работ (услуг), статья 29 — за недостатки работы (услуги) и другие.
Однако названными случаями применение данной формы ответственности не ограничивается. Применительно к ответственности, возникающей при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора управления многоквартирным домом, действующее законодательство не предусматривает исключений из принципа полного возмещения убытков. Следовательно, субъект, право которого нарушено, может требовать возмещения как реального (положительного) ущерба, так и упущенной выгоды (статья 15 ГК РФ).
Нарушение обязательств, возникших из договора управления многоквартирным домом, может повлечь за собой не только возмещение должником причиненных убытков, но и уплату им неустойки. Для случаев, когда контрагентом управляющей организации является гражданин-потребитель, взыскание неустойки предусмотрено законодательством о защите прав потребителей.
Участие гражданина-потребителя в договоре управления многоквартирным домом делает возможным применение такого способа защиты нарушенных прав, как компенсация морального вреда. Эта возможность вытекает из положений, содержащихся в статье 15 Закона «О защите прав потребителей.
Следует отметить, что действующий ЖК РФ, в частности статья 162, не содержит специальных норм, регламентирующих ответственность управляющей организации за ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом. Предписания, содержащиеся в указанной статье, носят бланкетный характер и отсылают к действующему гражданскому законодательству.
Комментарии