Включение в юридическую модель бизнеса управляющей компании — явление распространенное. Как правило, управленческий персонал бизнеса един и поделить его между компаниями невозможно. Это всегда приводит к необходимости поиска такого варианта управления, когда у собственника остается контроль и влияние как на весь бизнес в целом, так и на любой из его сегментов. Несмотря на хозяйственную самостоятельность каждого субъекта группы. Так и появляется общая управляющая компания. Но, как и всегда, без важных нюансов не обойтись.
Управляющая компания — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы. По опыту экспертов taxCoach, в качестве УК могут выступать не только ООО или АО, но и кооперативы, товарищества, партнерства и даже некоммерческие организации. Как правило, УК замыкает на себе комплекс стратегических, тактических, общемаркетинговых (включая управление брендом), организационных, мотивационных и контрольных функций, а также функции научно-технической разработки и финансового управления для всех остальных субъектов Группы компаний.
Зачем нужна УК
1. Наличие потребности у всех субъектов группы компаний в общих для них вспомогательных функциях: бухгалтерских, юридических, кадровых, IT, маркетинговых и иных услугах. Их обособление в отдельной организации управленчески и экономически более выгодно, чем создание аналогичных штатных служб в каждой отдельной компании.
Чаще всего у управляемых юридических лиц нет ни своего юриста, ни бухгалтера, ни системного администратора — всем этим занимается персонал управляющей компании. Объективно, не каждый бизнес способен потянуть такой штат в каждой отдельной организации Группы. Но даже при таком варианте организационной структуры должно быть центральное звено, управляющее сотрудниками на местах.
Поэтому встречаются случаи создания функционально схожих между собой служб и в УК, и в управляемом обществе (например, при разветвленности структуры, когда отдельные общества существенно удалены друг от друга и от самой УК), однако и в этом случае УК занимается решением стратегических задач, тогда как сотрудники управляемого общества выполняют текущую работу, не требующую высокой квалификации и знания стратегического плана развития бизнеса в целом.
2. Перевод управления из плоскости «он тут самый главный, его все знают» в правовое поле. Все больше собственников хотят формализации отношений со своим бизнесом и фиксации юридических гарантий. Здесь же в качестве побуждающих причин — возможность официальных доходов в виде дивидендов, обеспечение наследования. Напрашивающийся вариант — создание единой управляющей компании, владеющей и/или управляющей остальными субъектами в группе.
3. Общая УК удобна и на случай обратной ситуации, когда собственники участвуют во всех компаниях группы, попадая даже в «реестр массовых учредителей». Помимо очевидных организационных сложностей в виде лишних собраний участников, визитов к нотариусу, в банки и контролирующие органы собственники при такой структуре увеличивают объем своей ответственности за компании, реальное управление которыми сосредоточено в иных руках (руководителя направления, например). Обособление владения через УК с юридическим разграничением зон ответственности за принимаемые решения может стать эффективным вариантом, выгодным как владельцам, так и управленцам бизнеса.
4. Возможность оперативно осуществлять управленческий учет и разрабатывать, а также корректировать ранее разработанную стратегию деятельности группы компаний в целом. Бесспорно, собственникам бизнеса необходимо обладать всей полнотой информации относительно его функционирования, финансовых результатов деятельности, степени эффективности ранее принятых управленческих решений. В этом смысле ценность прямого поступления сведений обо всех значимых событиях непосредственно в «штаб» неоценима как для собственников, так и для высшего менеджмента.
Варианты оформления отношений с УК
Регулирование взаимоотношений УК с управляемыми обществами может быть построено несколькими способами:
Во-первых, через включение УК в состав участников/акционеров управляемых компаний. В таком варианте собственники напрямую участвуют только в УК и далее их мнение и владельческий контроль транслируются посредством проработки учредительных документов компаний Группы.
Такая конструкция удобна собственникам и понятна банкам, инвесторам, контрагентам. Кроме того, корпоративная структура владения позволяет использовать ряд налоговых льгот для перераспределения прибыли в группе компаний.
Второй способ — с использованием договорных конструкций, а именно:
- договора возмездного оказания услуг (на оказание бухгалтерских, юридических и т.п. услуг);
- договора на выполнение функций единоличного исполнительного органа.
Выбор того или иного договорного инструмента зависит от ряда факторов и специфики структуры группы компаний.
Рассмотрим особенности применения каждого из договоров отдельно.
1. Договор возмездного оказания услуг
При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.
Одновременно у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (Директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности действовать от имени компании.
При таком взаимодействии Е.И.О. и управляющей компании первый, по сути, иерархически выше УК, поскольку он от имени организации выступает заказчиком соответствующих услуг. Однако отдельно проработав условия устава компании, компетенцию ее органов управления можно фактически обязать Е.И.О. подчиняться распоряжениям УК.
2. Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)
Напомним, что возможность передачи полномочий по управлению организацией Управляющей компании предусмотрена рядом федеральных законов.
Например: п. 1, ст. 42, п.п. 2 п. 2.1. ст. 32 ФЗ об ООО: Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. П. 1 ст. 69 ФЗ об АО: По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).
Условия договоров и отдельные нюансы при внедрении УК
Включение в модель бизнеса Управляющей компании помогает решить многие сложности при наличии разветвленной юридической структуры бизнеса.
Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны. Существенный пул рисков составляют возможные претензии в части искусственного дробления бизнеса с целью получения необоснованной налоговой выгода.
Если кратко, то основные претензии при создании УК сводятся к следующему:
- УК на УСН создана специально, чтобы оказывать услуги субъектам на ОСН и выводить часть их прибыли под свое льготное налогообложение.
- Единая УК это признак взаимозависимости и подконтрольности субъектов группы, находящихся на спец. режимах, которые прикрывают деятельность по сути одного налогоплательщика на ОСН.
Безусловно, увязка юридической модели бизнеса в единую группу через общее управление — очевидна. Особенно, если собственниками управляющей и управляемых компаний являются одни и те же лица. Но, как и всегда, возникающая здесь взаимозависимость сама по себе не приобретает негативного окраса. И в обязательном порядке учитываются иные факторы, свидетельствующие о наличии или отсутствии недобросовестности при построении группы компаний имеющимся образом:
- если речь идет об оказании управленческих услуг, то наличие сторонних заказчиков уже не позволяет заявлять, что УК была создана исключительно для минимизации налоговых обязательств родственных компаний на ОСН;
- если управляемые организации являются самостоятельными и самодостаточными компаниями, на отношения между которыми наличие общей УК никак не повлияло, то говорить об искусственном дроблении тоже не приходиться.
Однако для минимизации риска возможных претензий все же необходимо придерживаться отдельных правил:
1. Виды оказываемых услуг должны быть максимально конкретизированы.
Чем более детально описан предмет деятельности УК, тем сложнее доказать искусственность ее выделения в группе компаний (см., например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. по делу №А60-13970/2012: налогоплательщику удалось выиграть спор путем максимальной детализации доказательств исполнения договора. В отчете об исполнении полномочий ЕИО объем выполненных работ по осуществлению руководства текущей деятельностью указан с расшифровкой выполненной работы сотрудниками конкретных отделов (служб) и даже указан объем потраченных часов на каждую услугу).
Учитывая, что в настоящий момент многие компании пользуются различными программными комплексами, позволяющими отслеживать время выполнения тех или иных задач сотрудниками, решение задачи по сбору подобной информации может быть автоматизировано.
Вместе с тем, УК в роли единоличного исполнительного органа осуществляет текущее руководство компанией, полное детализированное описание которого в договоре невозможно. И корпоративное законодательство, и, как правило, уставы компаний обычно оставляют за Е.И.О. остаточную компетенцию: «и иное, не отнесенное к полномочиям других органов Общества». Поэтому если договор на управление с УК в роли Е.И.О. не содержит конкретный перечень полномочий УК, говорить об отсутствии детализации функций УК, а, следовательно, искусственного ее выделения, нельзя. Этот вывод поддерживается и судебной практикой.
В силу самого характера деятельности по текущему управлению невозможно исчерпывающим образом определить компетенцию и круг обязанностей Е.И.О. (Управляющей компании) не только на уровне закона, но и на уровне Устава общества, договора на передачу полномочий, локальных нормативных актов, поскольку невозможно предусмотреть все вопросы, ежедневно возникающие в деятельности управляемой организации и которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания и совета директоров.
См. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 мая 2014 г. по делу №А81-2271/2013.
При этом не забывайте, что затраты на услуги управляющего отсутствуют в закрытом перечне расходов при УСН (с объектом доход минус расходы). Однако расходы на бухгалтерские и юридические услуги НК РФ для уменьшения налогооблагаемой базы предусмотрены.См. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.04.2016 по делу №А35/7403/15
2. Внимательно нужно относится к описанию порядка расчета вознаграждения УК за свои услуги.
Так, если привязывать вознаграждение к достижению каких-либо показателей (рост выручки, прибыли, количества клиентов и т.д.), необходимо каждый раз подтверждать их достижение или недостижение, оформлять всю необходимую документацию. В противном случае налоговый орган оспорит выплаты в сторону УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2016 г. по делу № А01-1790/2015, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 г. № 15АП-22105/15
Как правило, суды, вставая на сторону налогового органа, говорят о том, что налогоплательщик не смог подтвердить, какую конкретно работу выполнила УК и как была определена стоимость каждого вида ее услуг. Поэтому описание порядка формирования стоимости оказанных услуг в самом договоре и детализация итоговой стоимости за каждый период деятельности УК — обязательное условие работы с Управляющей компанией. Контроль рыночного уровня цен никто не отменял!
3. Доказательством эффективности и обоснованности деятельности УК станут показатели роста выручки, прибыли, активов управляемой компании, что, в свою очередь, например, повлекло и рост уплачиваемых ей налогов (этот показатель будет особо ценен).
4. Свидетельством самостоятельности УК как хозяйствующего субъекта станет оказание аналогичных услуг для нескольких компаний, в том числе не связанных между собой.
5. Высокий профессионализм штата сотрудников управляющей компании (в сравнении с управляемой), повышенные требования к их уровню образования, стажу работы и т.д. также позволят подтвердить профессиональную компетентность и самостоятельность УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2015 г. по делу №А32-25133/2013
Учитывая, что на сегодняшний день безопасность бизнеса и его собственников, эффективность управления и владельческий контроль зависят именно от структуры бизнеса, ценность управляющей компании в группе приобрела новое звучание.
Группа управляющих компаний объединяет в себе ряд направлений. Одно из основных – управление собственной коммерческой недвижимостью.
Мы сдаём в аренду офисы, производства, склады, street retail, земельные участки, помещения под кафе, рестораны и бары. В собственности и под управлением компании находятся 52 объекта в Санкт-Петербурге, Москве, Казани, Оренбурге и Минске.
За 2018 год мы сдали в аренду 141 853 м2, закрыли 945 сделок и отремонтировали 96 987 м2 под нужды арендаторов.
В направление «Недвижимость» входит:
̶ управление и сдача в аренду коммерческой недвижимости;
̶ проектирование;
̶ реконструкция, редевелопмент и ремонт;
̶ проектирование промышленных и гражданских объектов;
̶ строительство зданий и сооружений;
̶ обслуживание объектов коммерческой недвижимости.
Но на этом деятельность холдинга не ограничивается. ГУК – это экосистема, которая стремится расти и развиваться, в первую очередь благодаря талантам своих сотрудников.
Попадая к нам, вы приобретаете:
̶ профессиональное и личное развитие;
̶ ценный опыт;
̶ стабильную заработную плату;
̶ команду единомышленников;
̶ возможность реализации своих идей и способностей.
Мы обеспечивает сотрудникам стабильный доход, бонусы и скидки от компаний, входящих в холдинг, подарки детям сотрудников, корпоративные мероприятия и профессиональный рост.
Зачем нужна управляющая компания в недвижимости и когда начинается управление
Российский рынок коммерческой недвижимости отличается от западного тем, что он менее стабильный, более молодой, рискованный и от этого более интересный.
Если для Запада передача объектов коммерческой недвижимости в полное доверительное управление внешней управляющей компании уже правило, то для российского — это скорее развивающееся направление, которое делает первые неуверенные шаги.
Я считаю, что к счастью для нас, нельзя полностью скопировать западную модель и перенести её в нашу действительность, но безусловно нужно перенимать и использовать существующие на западе стандарты и технологии.
Чего ждут собственники от передачи недвижимости в управление
Когда в компании — собственнике принимается решение о передаче объектов недвижимости в управление внешней управляющей компании, подобные изменения требуют зрелости самой компании, готовности к восприятию таких новшеств.
Основные цели, которые преследуются этим шагом: повысить доходность, сосредоточить внимание на внутренних бизнес-процессах собственника, оптимизировать внутреннюю структуру, получить более гибкую систему управления объектами и освободить необходимые ресурсы для реализации новых проектов компании.
Процесс интеграции с УК может не быть простым и может потребовать усилий и управленческой воли с обеих сторон.
Работа с арендаторами, разработка и поиск юридической схемы работы, создание и оптимизация необходимой управленческой и финансовой отчётности, повышение качества услуг для арендаторов — вот неполный список задач, которые требуют нашего решения.
УК за первый год своей работы увеличивает финансовые показатели объектов, качественно изменяет состав арендаторов.
Меняет финансово-юридическую схему работы, и находит оптимальный для себя вариант.
Настраивает систему управленческой и финансовой отчётности.
Усовершенствует внутреннюю структуру и бизнес-процессы, освобождает часть собственных ресурсов и сосредоточивает свои усилия для решения более приоритетных задач.
Гибкость, быстрота реакции, способность слышать своего клиента и предлагать оптимальные варианты решения проблемных вопросов, профессиональный подход к делу, нацеленность на результат. Вот чего ожидают от управляющей компании.
На каком этапе проекта привлекается УК
Где начинается управление?
Сегодня многие не до конца понимают, где заканчивается зона ответственности консультанта и начинается зона ответственности управляющей компании на объекте.
Нередко задачи по консалтингу, брокериджу и управлению выполняет одна и та же компания, которая имеет специализацию только в одном из направлений.
Такой подход может привести к серьезным ошибкам. Только четкое распределение функций и обязанностей между консультантом, брокером и УК на каждом этапе жизнедеятельности объекта позволит выстроить не только эффективную работу, но и в полной степени оправдать ожидания инвестора.
Работа консультанта по объекту недвижимости начинается в тот момент, когда собственник принимает решение, что он хочет инвестировать деньги в земельный участок.
Консалтинговая компания должна дать рекомендации по функционалу будущего объекта, оценить все риски, сроки окупаемости и т.д.
При этом зоной ответственности консультанта становится грамотно подготовленный бизнес-план. Важную роль в момент оказания консультационных услуг играет привлечение управляющей компании, которая должна, как минимум, определить стоимость управления и эксплуатационных услуг будущего объекта.
Как только собственник согласовывает бизнес-план и приступает к этапу строительства, на объекте появляется генподрядчик, проектировщики, строители, также остается консалтинговая компания, которая должна ревностно следить за тем, чтобы соблюдалась изначально рекомендованная концепция, и управляющая компания.
На объектах, где работают несколько разнонаправленных компаний, перед началом активного взаимодействия обязательно проведение встречи, на которой должен быть прописан функционал каждой компании, присутствующей на объекте, и зоны ее ответственности.
На этапе строительных работ управляющая компания должна следить за процессом с точки зрения последующего управления и эксплуатации.
В ее зону ответственности автоматически попадает контроль за наличием всей документации, установкой оборудования и монтажа инженерных систем, за наличием актов скрытых работ и сертификацией строительных материалов.
Ведь после окончания строительства именно управляющая компания в дальнейшем реализует и актуализирует первоначальный бизнес-план для текущих рыночных условий, в частности устанавливает арендные ставки, контролирует своевременность выполнения договорных обязательств, работает с арендаторами и т.п.
Поэтому, только соблюдая четкий и слаженный алгоритм от принятия решения о строительстве до текущего управления, проект становится ликвидным активом, приносящим стабильный доход.
- Знания и опыт управляющего региональным офисом продаж в Саратове
- Профессиональный подход в управлении коммерческой недвижимостью, как его оценить
- Постановка системы управления недвижимостью, её этапы и преимущества для владельцев
- Как работают управляющие компании лучших торговых центров
- Услуги управляющих компаний в торговых центрах: новый уровень взаимодействия
- Управление арендными отношениями требует специализации исполнителя
- Тренды на рынке коммерческой недвижимости или Какая ставка аренды справедливая
- Управляющий недвижимости, как найти и пригласить специалиста
- Парковка для офиса — купить нельзя снимать
© Mioni Consulting.
Разрешается перепечатывать с размещением гиперссылки на страницу с оригинальным текстом или на главную страницу сайта mioni.ru.
Бизнес по обслуживанию домов поможет застройщикам удержаться на плаву.
Вероятность серьезного снижения спроса на жилую недвижимость, о которой все чаще говорят эксперты, ссылаясь на неблагоприятную экономическую ситуацию, заставляет строительные компании задумываться не только о компромиссе цены, но и о других направлениях бизнеса, которые позволили бы получать стабильный доход. Управление жилыми домами, по мнению специалистов, — как раз одна из таких сфер. Сегодня все больше девелоперов пытаются развивать это направление, улучшая работу своих управляющих компаний (УК). На рынке не редкость, когда жильцы по завершении трехлетнего переходного периода после сдачи дома остаются верны застройщику, который предлагает стабильное качество услуг. Впрочем, некоторые участники рынка по-прежнему предпочитают доверять управление своими объектами независимым УК или же отдают этот вопрос на откуп жильцам, поскольку уверены, что непрофильный бизнес принесет больше проблем, чем выгод. Да и жильцы в большинстве случаев все еще предпочитают нанимать независимых от застройщика управляющих. Однако это им удается с большим трудом.
В переходный период
Создаваемые застройщиками управляющие компании стали появляться в середине 2000-х гг. Изначально главной их целью было устранение строительных недочетов, которые обнаружат новоселы в своих квартирах. В ситуации высокого спроса на квартиры, больших объемов возводимого жилья и пристального внимания покупателей к качеству приобретаемых метров оказалось удобным иметь в структуре любого более-менее крупного строительного холдинга отдельную компанию для решения подобных вопросов. Кроме того, подобные УК помогали жильцам, например, в оформлении права собственности.
Вообще говоря, управлять домом могут сами жильцы (владельцы квартир) через создаваемое ими товарищество собственников жилья (ТСЖ). Однако, как подчеркивает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова, в новом доме это возможно только после того, как более половины квартир будет оформлено в собственность, а это не всегда происходит быстро. «Соответственно, складывается ситуация, когда люди уже проживают в новом доме, а решать их бытовые вопросы фактически некому. Поэтому девелопер, который несет ответственность перед покупателями, создает собственную управляющую компанию», — рассказывает она, добавляя, что у Л1 первая УК появилась около пяти лет назад. У компании «Ленстройтрест», напротив, своей УК нет, поскольку основной бизнес — это девелопмент и строительство, отмечает генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. «Это не наш бизнес, но мы считаем, что этим должны заниматься профессионалы, полностью разделяющие нашу идеологию», — говорит он.
Застройщик знает дом
Одним из аргументов в пользу УК от застройщика многие девелоперы называют то обстоятельство, что работа дешевых, малоквалифицированных подрядчиков, привлекаемых ТСЖ, сводит на нет все усилия компании по созданию качественной жилой среды: неграмотно обслуживаются современные коммуникации, в отсутствие каких-либо оговоренных в уставе ТСЖ правил изменяется внешний вид здания (например, самовольным остеклением балконов или лоджий).
По мнению председателя правления Группы компаний «РосСтройИнвест» Игоря Креславского, к управлению жилыми домами аутсорсинг вполне применим, если речь идет о «типовых», не очень сложных (в техническом плане) объектах, с которыми быстро и без проблем «освоятся» специалисты сторонних компаний. «Управляющие компании, предлагая услуги всему рынку, могут постоянно увеличивать количество обслуживаемых объектов, снижая издержки за счет экономии «на масштабах», — рассуждает он. — Напротив, если речь идет о сложных проектах, в которых применяются новые технологии в инженерных системах, специфичные отделочные материалы и так далее, то есть очень важны все детали и мелочи, лучше самого застройщика заниматься обслуживанием таких домов мало кому под силу».
В том числе и по указанной выше причине управляющие компании от застройщиков раньше всего появились в сегменте элитной недвижимости. В этих домах покупателю крайне важно, чтобы все системы работали без сбоев, а возможные проблемы устранялись как можно быстрее. А это значит, что сотрудники УК всегда должны быть на месте, их должно быть достаточно для оперативной реакции на вызов, они должны быть в курсе нюансов конструкции здания и особенностей коммуникаций. Подчас наличие собственной УК в элитном жилом проекте становится, при прочих равных, одним из решающих факторов выбора. «Клиент сегодня более жестко подходит к заключению сделок, работа девелоперов осложняется высокими покупательскими запросами к приобретаемому объекту. Помимо основных требований к жилью у покупателей сформировалась необходимость в качественном сервисе, которым обеспечен дом», — отмечает председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш.
Забота о репутации
В Петербурге сегодня работает около двух сотен управляющих компаний, примерно треть из них — частные, в том числе созданные при крупных строительных компаниях, например у «ЮИТ», «Балтрос» и других. По словам Андрея Тетыша, хотя закон требует через три месяца после сдачи дома передавать управление УК, выбранной по конкурсу, на практике оно почти во всех случаях переходит к дочерним или партнерским структурам застройщика.
Схема несложная: сдав новый дом в эксплуатацию, строительная компания в короткие сроки создает ТСЖ, в котором большинство голосов принадлежит ей как собственнику основного числа квартир (не все квартиры проданы, да и покупатели не успевают оформить приобретения). Правление такого ТСЖ «выбирает» УК застройщика. При этом жильцы чаще всего жалуются на завышенные тарифы на услуги УК. Застройщики возражают: расценки городских властей не дают возможности для эффективного бизнеса в сфере ЖКХ.
В то же время передавать свои дома в управление «на сторону» они не хотят. Застройщики объясняют это заинтересованностью в качественном постпродажном обслуживании, которое сильно влияет на их репутацию, а значит — на будущие продажи, особенно, если запланирована вторая очередь того же проекта.
Сделать бизнес УК выгодным
Один из способов и завоевать доверие новоселов (а значит, исключить вероятность, что на смену «своей» УК придет сторонняя организация) и повысить доходность бизнеса — предложение управляющей компанией не только стандартного набора услуг, но и всевозможных дополнительных сервисов, которые наиболее востребованы в дорогих проектах — классов комфорт, бизнес и элитном. Например, по словам управляющего директора NAI Becar в Санкт-Петербурге Натальи Скаландис, в «элитке» некоторые УК предлагают услуги дизайнера для внутренней отделки квартир.
«Понятие выгоды/невыгоды разнится в зависимости от степени заинтересованности застройщика в поддержании положительного имиджа. Крупные надежные девелоперы, заботящиеся о своей репутации, будут привлекать УК для удовлетворения потребностей жильцов, даже если это сопряжено с дополнительными расходами», — замечает она. Впрочем, специалисты уверены, что уже в ближайшие годы требования качественного сервиса с самых первых дней после заселения в новую квартиру будут активно предъявлять и покупатели жилья массового сегмента, а не только элитного. Это заставит застройщиков снижать издержки и повышать эффективность данного направления бизнеса. Кризис и сопровождающее его падение спроса на квартиры, вероятно, ускорит процесс, и управление многоквартирными домами станет для девелоперов одним из серьезных источников дохода.
Игорь Креславский добавляет, что еще один сегмент, который в обозримой перспективе будет, скорее всего, занят управляющими компаниями застройщиков, — это проекты квартальной застройки на территории Ленинградской области, включая те, которые расположены на расстоянии 10-15 минут езды до КАД. «Для сторонних «управленцев» такой географический «разброс» означает повышенные транспортные расходы, необходимость иметь «в резерве» свободные выездные бригады, обеспечивать «дежурство» на удаленных друг от друга объектах», — поясняет он.
На собственные грабли
Стремление застройщиков управлять своими домами приводит к одному негативному сценарию. В абсолютном большинстве случаев (некоторые эксперты даже утверждают, что в 100% случаев) дома сдаются с недоделками, подчас довольно значительными. По словам экспертов рынка, чаще всего недоделки связаны с отсутствием системы пристенных дренажей, водоотведения, некачественной изоляцией, затоплением подвальных помещений и паркинга, повышенной влажностью, медленным разрушением фундамента, коррозией. Иногда дефекты встречаются даже в дорогих проектах. Так, покупатели квартир в одном из таких комплексов через некоторое время обнаружили серьезные дефекты в канализации, устранение которых требует многомиллионных дополнительных затрат.
Начав управлять домом, УК застройщика вынуждена дефекты исправлять, но зачастую это невозможно сделать быстро. Жильцы, сталкиваясь с дефектами, чисто психологически относят их к плохой работе УК (особенно, если дефекты не очевидно обусловлены просчетами застройщика — например, перебои в работе лифтов, протечки труб и кровель и т. д.). Независимая компания еще может оправдаться перед жильцами, сваливая ответственность на застройщика или даже предъявив ему претензии по суду. У аффилированной компании таких возможностей нет. И это обстоятельство усиливает раздражение жильцов, причем против обоих — и застройщика, и его УК. Как показывают исследования, люди уверены, что застройщик навязал им свою УК не для более качественного обслуживания дома, а чтобы скрыть дефекты строительства и постараться «по-тихому» их ликвидировать, пока основная масса покупателей еще не въехала в свои квартиры (в большинстве случаев они продаются без отделки и покупатели вынуждены этим заниматься). В результате застройщик не помогает своему УК наладить работу, а, наоборот, своими недоделками отпугивает жильцов от УК, портит ему бизнес.
Такой же эффект возникает и от нарочитых усилий застройщиков при проталкивании своих УК. Например, застройщики не брезгуют сомнительными приемами при проведении конкурсов. Договариваясь с муниципалами, они выставляют такие условия, которым может удовлетворить только их УК. Или не выдают покупателям квартир документы для оформления в Росреестре, пока те не подпишут договор с их УК. Как писал kvadrat.ru, в 2012г. Управление Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу выявило незаконное навязывание своего УК (а также требование внести коммунальные и иные платежи за полгода вперед) со стороны застройщиков, входящих в группу «РАНТ». Схожие незаконные условия выявлены в договорах других застройщиков, в том числе входящих в группы RBI (ЗАО «Северный город» и ООО «Строительные системы»), «Главстрой-СПб», NCC, «Трест-36» и других. Все это приводит к тому, что пока отношение жильцов к УК застройщиков преимущественно негативное. Многочисленные опросы показывают, что своими управляющими компаниями недовольны как правило более 80% жителей новостроек.
Ирина Лапеченкова, Владимир Грязневич