Назовите свойства бизнеса как объекта сделки

Определяя стоимость бизнеса, где объектом оценки выступает именно он сам, специалист учитывает его направленность на получение дохода, а также особенности компании как экономической среды. Первое предусматривает оценивание следующего:

• Размеры будущих доходов;
• Временной период их получения;
• Риски, связанные с их получением.

Что касается второго, то будучи сложной экономической системой с целым рядом активных элементов, само по себе предприятие определяет следующие параметры:

• Важность для владельца или покупателя ситуации на рынке таких же предприятий;
• Заинтересованность государственных структур в правильной оценке бизнеса;
• Зависимость внутренних процессов бизнеса от тех, которые протекают во внешней среде, а также от эффективности управления.

Стоит понимать, что объектом оценки может выступать не только предприятие в целом, но и его определённые части, в частности – пакеты акций или доли в уставном капитале. Важную роль здесь играет чёткое и правильное определение границ. В связи с этим стоит отметить, что структура предприятия может включать в себя цеха, хозяйства, подразделения, офисы и средства коммуникации, которые могут находиться в разных регионах страны.

Немаловажна, впрочем, и организационно-правовая форма компании, поскольку подвергаться оценке могут холдинги, филиалы и ФПГ. В процессе прослеживают не только формирование денежных потоков, но и то, куда они движутся, учитывая роль каждой из точек структуры компании. Будучи юрлицом, последняя является и хозяйствующим субъектом, что определяет необходимость учёта определённых юридических прав при определении её стоимости. Это с одна из ключевых особенностей, которые нужно учитывать при оценке бизнеса.

Ещё одна заключается в необходимости определения его цены как имущественного комплекса, а также эффективности процесса получения дохода от него. Поскольку его фундамент – капитал, оценщик призвать оценить его стоимость в виде производственного фактора с учётом особенностей вида деятельности, организационно-правовой формы и любых нематериальных активов.

Договор купли-продажи предприятия — пример одной из самых сложных сделок такого рода. К тому же, поскольку такие договоры заключаются очень редко (фактически являются штучными), юридическая практика по ним наработана довольно скромная. В нашей статье мы рассмотрим особенности предмета и определения его стоимости, момента заключения договора и перехода права собственности, а также иные специфические черты данной группы договоров, которые помогут избежать ошибок при составлении такого соглашения (в том числе касающихся формы и содержания).

Договор купли-продажи бизнеса — понятие, особенности

Понятие договора купли-продажи предприятия закреплено в п. 1 ст. 559 ГК  РФ, где законодатель называет его договором продажи. На практике встречаются различные названия таких сделок (например, договор продажи готового бизнеса), но независимо от наименования любые сделки, направленные на отчуждение предприятия, подпадают под действие § 8 главы 30 ГК, регламентирующей порядок их заключения и совершения.

Так, в силу п. 1 ст. 559 ГК договором купли-продажи предприятия признается сделка, в соответствии с которой осуществляется возмездная передача предприятия в целом одной стороной соглашения другой его стороне. При этом само предприятие определяется как имущественный комплекс, с помощью которого можно вести полноценный бизнес, т. е. деятельность с целью извлечения прибыли.

Среди особенностей договоров купли-продажи предприятия можно выделить следующие:

• Вне зависимости от состава предприятия оно признается недвижимым объектом, потому к таким договорам в части, не противоречащей спецнормам, применяются общие нормы о купле-продаже в целом и сделках по продаже недвижимости в частности (абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК).
• В состав предмета договора могут входить в том числе неимущественные права, будь то товарный знак, название или лицензионные права (абз. 2 п. 2 ст. 132, п. 2 ст. 559 ГК).

Что такое товарный знак, как его зарегистрировать и в какие сроки, а также другие вопросы по использованию товарного знака, можно узнать из статьи, подготовленной экспертами справочно-правовой системы КонсультантПлюс. Для ее прочтения оформите беплатный пробный доступ к системе.

• В связи со спецификой предмета договора при совершении подобных сделок надлежит предварительно уведомлять кредиторов предприятия о предстоящей сделке в целях защиты их прав (ст. 562 ГК).
• Разрешения на занятие какой-либо деятельностью или выпуск определенной продукции, если таковы требуются по закону, не могут включаться в состав предмета договора (п. 3 ст. 559 ГК).

Еще одна особенность договора продажи предприятия заключается в указании и описании самого предмета договора, определения стоимости продаваемого имущественного комплекса, процедуре заключения сделки и передачи имущества.

Содержание договора продажи готового бизнеса, существенные условия, заполненный образец

Использование образца договора продажи готового бизнеса может существенно ускорить процедуру подготовки к сделке, однако не является гарантией получения на выходе корректного с юридической точки зрения документа. Во избежание каких-либо правовых ошибок важно обладать информацией о существенных (т. е. обязательных) условиях, которые необходимо согласовывать в договоре, и иных важных моментах.

Так, грамотно составленный образец договора продажи бизнеса должен содержать:

• детальное описание объекта и предмета договора, позволяющее детализировать полный список передаваемого имущества и прав;
• стоимость предприятия на основании бухгалтерских данных, итогов инвентаризации, независимой оценки и иных документов;
• наименование сторон с указанием их анкетных (для физлиц) или регистрационных (для организаций) данных;
• перечень обязанностей каждой из сторон и мер ответственности за неисполнение или неподобающее (в праве оно называется ненадлежащим) их исполнение;
• список приложений, в качестве которых часто выступают перечень передаваемого имущества, финансовые документы (итоги аудиторской проверки, бухгалтерский баланс и др.), перечень долговых обязательств, акт приемки;
• реквизиты и подписи представителей каждой стороны.

При этом первые 2 пункта признаются законом существенными условиями договора купли-продажи предприятия— в силу абз. 2 ст. 554 ГК (предмет) и абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК (цена). То есть отсутствие их в договоре свидетельствует о его несостоятельности как основания совершения сделки и, как следствие, нивелирует наступившие или предполагающиеся последствия ее совершения как для сторон, так и для третьих лиц (п. 1 ст. 432 ГК).

Специалисты КонсультантПлюс подготовили образец договора купли-продажи предприятия. При необходимости его можно скачать в формате word. Оформите демо-доступ к системе и воспользуйтесь подсказками специалистов.

В какой форме заключается договор, с какого момента считается заключенным?

В силу п. 1 ст. 560 ГК договор купли-продажи предприятия подлежит заключению в простой письменной форме. При этом обязательно составление единого документа, который подписывается обеими сторонами. Обмен письмами, офертой, акцептом и пр. бумагами не свидетельствует о соблюдении формы. Участие нотариуса для удостоверения подобных сделок не запрещено, но в качестве обязательного условия законодатель его не выдвигает.

Несмотря на то что п. 2 указанной выше нормы содержит указание на необходимость госрегистрации таких договоров, оно не применяется с 01.03.2013, т. к. поправки, внесенные в ГК законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ (п. 8 ст. 2) исключили это условие из числа обязательных для целого ряда сделок по отчуждению недвижимости (в том числе по продаже бизнеса). Таким образом, договор купли-продажи предприятия считается заключенным со дня подписания его обеими сторонами. При этом обязанность сторон по регистрации перехода права собственности на предприятие продолжает существовать.

Конкретизация предмета и его стоимости при заключении договора купли-продажи предприятия

Сложный состав предмета договоров купли-продажи предприятий с точки зрения законодательства порождает необходимость предварительной инвентаризационной процедуры, на основании которой формируется состав предмета и его стоимость (п. 1 ст. 561 ГК). Подобная процедура должна проводиться в соответствии с методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина от 13.06.1995 № 49.

Список официальных документов, необходимых к рассмотрению сторонами до подписания договора, приводится в п. 2 ст. 561 ГК (они же, как правило, включаются в договор в качестве неотъемлемой его части). На основании этих документов устанавливаются точный состав продаваемого имущества и прав, его стоимость и состав долговых обязательств покупаемой фирмы.

По общему правилу все указанные в прилагаемых документах права, движимые и недвижимые вещи и обязательства должны быть переданы продавцом покупателю. Однако законом (абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК) предусмотрены и исключения из этого правила, касающиеся случаев, когда иное допускается в самом договоре или устанавливается на законодательном уровне. Например, в силу закона не могут передаваться лицензии на осуществление того или иного рода деятельности (п. 3 ст. 559 ГК).

Порядок передачи предприятия по договору продажи

Предприятие, как и любое иное недвижимое имущество, надлежит передавать на основании акта приема-передачи от продавца покупателю (п. 1 ст. 563 ГК). В акт при этом включается перечень всего имущества, которое включает передаваемый комплекс. Также в силу указанной нормы в передаточном акте необходимо указать на то, что кредиторы были уведомлены надлежащим образом о планируемой продаже.

В связи с тем, что оценка имущества, аудиторская проверка и проведение иных мероприятий в целях составления документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК, влечет значительные финансовые затраты, стороны имеют право заблаговременно договориться о том, кто будет оплачивать (или компенсировать) их осуществление. Если условие оговорено не было, то эти затраты, согласно абз. 2 п. 1 ст. 563 ГК, несет продавец без права предъявления впоследствии финансовых претензий к покупателю.

Право собственности на предприятие возникает у покупателя в момент подписания обеими сторонами акта приема-передачи. Все риски в отношении принятых вещей переходят также к покупателю сразу после подписания данного документа. Данное правило закреплено в абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК.

Правовые последствия ненадлежащей передачи предприятия

Передача имущественного комплекса должна быть осуществлена с соблюдением полного перечня передаваемого имущества (инвентаризационным актом) и надлежащего качества (если другое не было заранее оговорено договором). В том случае, если продавец вручил не все указанное в договоре или качество полученного имущества отличается от указанного, вторая сторона имеет право отказаться от исполнения договора (п. 1 ст. 466 ГК) или потребовать:

1. Соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 565 ГК).
2. Замены имущества несоответствующего качества (п. 4 ст. 565 ГК).
3. Предоставления имущества, не переданного, но подлежащего передаче на основании договора (п. 4 ст. 565 ГК).
4. Возврата уже выплаченной суммы за предприятие (п. 1 ст. 466 ГК).

Вопрос качества передаваемого имущества сложно описать в договоре применительно к каждой вещи, потому важно указывать цель, для которой передаваемый имущественный комплекс будет использоваться. На основании этого условия (либо в силу п. 2 ст. 469 ГК) надлежащим будет считаться такое качество, при котором имущество может служить исполнению заявленных целей.

Итоги

Итак, нормативно устанавливается лишь понятие договора купли-продажи предприятия, все иные наименования подобных сделок носят бытовой (т. е. юридически незакрепленный) характер. Существенными условиями при этом являются предмет и его стоимость, при отсутствии их согласования договор не считается заключенным. Соглашение составляется в форме единого документа и имеет простую письменную форму (при этом переход права должен быть зарегистрирован). Перечень приложений, являющихся обязательными и составляющими неотъемлемую часть договора, на основании которых в том числе определяются состав и стоимость отчуждаемого имущества, устанавливается п. 2 ст. 561 ГК РФ. Право собственности на предприятие переходит в момент подписания сторонами передаточного акта. С этого же момента переходят и риски гибели и повреждения переданного имущества.

Что такое сделка

Сделка — это действия дееспособных граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Представляет собой действие совершаемое физическим и юридическим лицом с целью оказания услуг или продажи товара, а также иных действий направленны на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. По этому признаку сделки отличаются от неправомерных действий, с которыми закон связывает возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, таких, как деликты (гл. 59 ГК) и неосновательное обогащение (гл. 60 ГК).

Единственная цель сделки — юридическая, или, как сказано в ст. 153 ГК РФ, установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Действия могут совершаться в письменной или устной форме, а некоторых случаях с молчаливого согласия.

При этом не требуется, чтобы лицо точно осознавало все юридические последствия сделки. Достаточно в общем понимать, что действие направлено на юридический результат.

Заключение сделки

Заключение сделки — это согласование основных условий сделки, направленных на установление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц.

Виды сделок

Согласно гражданскому кодексу сделки совершаются в устной и письменной форме (простой или нотариальной), а также с молчаливого согласия.

Большое значение имеет также исследование круга сделок, которые закон предписывает заключать в определенной форме, а также целей и задач, которыми руководствуется законодатель, устанавливая для одних видов сделок простую письменную форму, а для других — нотариальную.

Устная форма

представляет собой словесное выражение воли, при котором участник формулирует на словах своё намерение вступить в сделку, а также условия её совершения.

Согласно ст. 159 ГК РФ во всех случаях, когда законом или договором не установлено иное, сделки могут совершаться в устной форме.

Простая письменная форма

• если хотя бы одним из её участников является юридическое лицо;
• между физическими лицами на сумму, превышающую 10 000 руб. (превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда);
• если это установлено законом или соглашением сторон.

Сделки подлежат нотариальному удостоверению в следующих случаях:

1. Если законом для них установлена обязательная нотариальная форма.
2. Если обязательная нотариальная форма установлена соглашением сторон, даже если закон такого требования не предусматривает.

Молчаливая сделка

• Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Признаки сделки

Согласно п. 1, 2 ст. 157 ГК условие — это обстоятельство, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Следовательно, в отличие от условия как элемента содержания любой сделки здесь условием в условной сделке выступает юридический факт.

Условия в условных сделках должны отвечать следующим признакам.

1. Первый признак — возможность наступления обстоятельства, выступающего в качестве условия. Нельзя в качестве отменительного или отлагательного условия предусмотреть обстоятельство, наступление которого неизбежно.
2. Второй признак — неизвестность. Сторонам должно быть неизвестно о наступлении обстоятельства. Неопределенность может охватывать предмет или сумму сделки.
3. Третий признак — обстоятельство не должно зависеть от действий (бездействия) сторон. Комментируемая статья устанавливает запрет для сторон недобросовестно препятствовать или способствовать наступлению или ненаступлению условия.
4. Четвертый признак — обстоятельство должно относиться к будущему.
5. Пятый признак отлагательного и отменительного условия — произвольность. Это означает, что обстоятельство получило качество юридического факта в силу соглашения сторон, а не в силу прямого указания закона.

Виды по количеству участвующих лиц

1. Односторонние, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
   Правовое регулирование отдельных видов односторонних сделок осуществляется специальными статьями ГК РФ об отдельных видах односторонних сделок: доверенность (ст. 185 — 189), публичное обещание награды (ст. 1055, 1056), публичный конкурс (ст. 1057 — 1061), завещание (ст. 1118 — 1140) и т.д.
2. Двухсторонние, Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (см. п. 3).
3. Многосторонние.

Сделки, совершенные под условием (Статья 157 ГК РФ)

1. Условная сделка позволяет поставить действие сделки в прямую зависимость от определенной жизненной потребности стороны. Поэтому обычно говорят, что условная сделка вводит мотив в состав сделки, тогда как по общему правилу мотив, как уже говорилось, не может влиять на действие сделки.
2. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
   К примеру отлагательными условиями договора поручительства могут являться заключение иных обеспечительных сделок, изменение состава участников или органов управления поручителя или должника.
3. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
   Отменительным условием сделки поручительства может являться, например, прекращение (недействительность, незаключенность) иных обеспечительных сделок.
4. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
   Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
   К примеру заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе от поведения одной из сторон, не запрещено.

Сделки с нарушениями

1. Недействительная сделка.
2. Притворная сделка.
3. Ничтожная сделка.
4. Мнимая сделка.

Последствия несоблюдения простой письменной формы

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
3. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплена в статье 164 ГК РФ «Государственная регистрация сделок»

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Порядок проведения государственной регистрации прав 

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1. прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
2. правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3. установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4. внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5. совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
6. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Последствия уклонения от сделки

Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки закреплены в статье 165 ГК РФ

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Регистрация договора дарения

Собственник недвижимого имущества (квартиры, земельного участка и т.п.) вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению, в том числе и подарить. В настоящее время государственная регистрация непосредственно договора дарения не требуется. Вместе с тем необходимо регистрировать переход права собственности на недвижимые вещи, в том числе в результате дарения (ст. ст. 8.1, 131, 164, 574 ГК РФ; ст. 18 ЖК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Отметим, что обязательного нотариального удостоверения договор дарения недвижимого имущества не требует. Исключение составляют, в частности (п. 1 ст. 24, п. 3 ст. 24.1, п. 2 ст. 30 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Статья 165.1. ГК РФ Юридически значимые сообщения

Нередко применяемая классификация юридических фактов, предполагающая, что действия исчерпываются деликтами, поступками, актами и сделками, практически явно недостаточна. В частности, существуют такие юридические факты, как недействительные сделки, исполнение недействительных сделок и др.

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
   Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Например, уведомление должника о состоявшейся цессии (п. 3 ст. 382 ГК РФ) не выступает сделкой по передаче права требования, однако влечет последствие в виде освобождения кредитора от риска исполнения обязательства первоначальному кредитору (цеденту): такое исполнение после уведомления должника не освободит его от обязательства, поскольку исполнение будет считаться ненадлежащим.

Государственная регистрация прав в срок не позднее чем в 30 дней (месячный срок) со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений— не позднее чем в течение 5 (пяти) рабочих дней с указанного дня.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается, в том числе по договорам цессии по которому к перешло право требования неустойки от застройщика за просрочку передачи квартиры (Решение ВС РФ № А41-59308/2016), так как согласно п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки.