Поскольку в управляющих организациях часто разница между доходами и расходами небольшая или равная доходам, а даже иногда превышает доходы, выбор падает в основном на УСН 15%.
Доходы от реализации услуг по содержанию общего имущества собственников многоквартирных домов необходимо учитывать ежемесячно на последний день календарного месяца, исходя из фактически оказанных услуг.
Что говорит закон?
«Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.»
Федеральный закон от 31.12.2017 N 485-ФЗ
Как все это понять?
Представим, что условия, указанные в ч. 12 ст. 162 ЖК РФ, соблюдены, и в распоряжении управляющей организации остается экономия средств между запланированными и фактическими расходами. Тогда на момент возникновения права на распоряжение данной экономией (что происходит только после размещения годового финансового отчета в государственной информационной системе ЖКХ), неиспользованные деньги, поступившие в счет оплаты работ (услуг), могут считаться дополнительным налогооблагаемым доходом от реализации УО.
На основании поправок в НК по Федеральному закону № 325-ФЗ управляющая организация на упрощенке «доходы минус расходы», которая выступает как исполнитель коммунальных услуг, не должна с 1.01.2018 учитывать при определении объекта налогообложения:
- доходы, полученные от собственников помещений в МКД в качестве платы за коммунальные услуги;
- расходы на приобретение коммунальных ресурсов у РСО для оказания указанных услуг.
Такой порядок учета нужно применять вне зависимости от того, что утверждено в учетной политике организации. Если же там прописан другой порядок учета, надо внести изменения в действующие документы в соответствии с НК РФ.
Учет в управляющей организации на примерах
Разберем подробнее ведение учета полученных и израсходованных средств в управляющей организации.
Деньги, полученные от собственников жилых помещений в счет услуг по содержанию и ремонту имущества МКД, в данном случае являются авансом и формируют кредиторскую задолженность — и в таком случае они должны учитываться обособленно на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».
Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Расчеты по авансам полученным», в учете указывается «получены денежные средства от собственников имущества МКД».
При фактическом оказании услуг по содержанию (последний день календарного месяца) и передаче результатов выполненных работ по текущему ремонту (дата подписания акта) в учете организации отражается выручка от реализации работ (услуг) (п.п. 5, 6, 6.1, 12 ПБУ 9/99):
Дебет 62, субсчет «Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)» Кредит 90, субсчет «Выручка», в учете указывается «доход от реализации работ (услуг)»
В этот момент расходы по обычным видам деятельности, формирующие себестоимость выполненных работ (услуг) (п.п. 5, 7, 9 ПБУ 10/99), переносятся в дебет счета 90 «Себестоимость продаж»:
- Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 20 — списана себестоимость работ (услуг);
- Дебет 62, субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62, субсчет «Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)»;
- Дебет 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж» Кредит 99 — отражена прибыль от реализации результатов работ (услуг) (выявляется за отчетный месяц).
или
- Дебет 99 Кредит 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж» — отражен убыток от реализации результатов работ (услуг).
При получении экономии в учете возможны следующие записи:
- Дебет 62, субсчет «Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)» Кредит 90, субсчет «Выручка»- отражен доход в виде экономии;
- Дебет 62, субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62, субсчет «Расчеты за выполненные работы (оказанные услуги)»- зачтены авансы в счет получения экономии.
Счет 20
Подробнее поговорим о списании себестоимости работ (услуг) на счет 20.
В большинстве случаев в управлении (обслуживании) управляющих организаций находится не один, а несколько многоквартирных домов. На каждый МКД тариф утверждается индивидуально, исходя из его технических характеристик, особенностей и перечня услуг, в том числе и помимо утвержденного законодательством перечня.
В установлении размера платы за услуги по содержание и ремонту общего имущества многое зависит от предпочтений, интересов и финансовых возможностей собственников. Соответственно, и затраты на каждый дом будут разные, и учитывать их необходимо раздельно, не «перемешивая» деньги разных МКД между собой.
Поэтому для счета 20 нужно создавать несколько номенклатурных групп с наименованием объекта управления, по которому списывается та или иная услуга (работа).
Сфера ЖКХ жестко регулируется контролирующими органами. Согласно ЖК РФ, произведенные управляющей организацией работы должны быть подтверждены собственниками МКД путем подписания акта выполненных работ (в котором прописан вид работ, материалы и дата выполнения), акт подписывают уполномоченные собственники и сотрудник управляющей организации. Такой акт выполненных работ прикладывается к бухгалтерским документам (счет-фактура, акт, авансовый отчет) и только после этого производится списание на 20 счет материалов или работ.
Такой способ ведения раздельного учета помогает:
- быстро и без проблем проходить проверки надзорных органов и отвечать на запросы собственников о расходах;
- быстро и четко понять, хватает ли утвержденного тарифа на тот или иной МКД;
- в формировании ежегодного финансового отчета управляющей организации перед собственниками МКД.
Стародубцева Ирина Валерьевна, Мударисова Анастасия Владимировна
Многие УО и ТСЖ хотят работать по упрощённой системе налогообложения. Но не все знают, как на неё перейти и чем это может обернуться. 16 мая мы провели онлайн-семинар, на котором Юрий Романченко, налоговый юрист, рассказал о рисках, возможностях и правилах работы УО и ТСЖ по упрощённой системе налогообложения.
Что нужно знать об экономии управляющей организации
Понятие упрощённой системы налогообложения
Упрощённая система налогообложения или УСН – один из пяти специальных налоговых режимов, согласно п. 2 ст. 18 НК РФ. Такой режим ориентирован на малый бизнес, а его цель – упрощение расчёта и уплаты налогов при ведении предпринимательской деятельности. Порядок применения упрощённой системы налогообложения регулируется нормами главы 26.2 НК РФ.
Эксперт по налогам, основатель аутсорсинговой компании «ЮрфинекС» и помощник по налогам Уполномоченного по правам предпринимателей Республики Карелия Юрий Романченко на онлайн-семинаре «Упрощённая система налогообложения: риски, возможности, правила для УО и ТСЖ» отметил, что УСН – оптимальное решение для ведения налогового учёта в управляющих компаниях и ТСЖ, ЖК, ЖСК. Ведь кооперативы и товарищества сложно отнести к крупному бизнесу, а управляющие компании далеко не всегда вырастают до среднего предпринимательства.
Тем не менее сложилась судебная практика, когда суды признают поступления оплаты за коммунальные и жилищные услуги доходами УО, ТСЖ, ЖК. Поэтому устойчивого мнения о том, делает ли УСН их жизнь легче, нет.
Также отметим, что при УСН налогоплательщик вправе сам выбрать один из двух объектов налогообложения, указанный в ст. 346.14 НК РФ:
- доходы;
- доходы, уменьшенные на расходы.
Чем может грозить УО дробление бизнеса
Порядок перехода на УСН
Переход на упрощённую систему налогообложения доброволен. Сделать это могут организации и индивидуальные предприниматели.
Перейти на УСН можно, если по итогам 9 месяцев того года, в котором вы подаёте заявление о переходе на УСН, доходы организации не превысили 45 миллионов рублей без учёта НДС, а с 1 января 2017 года – 112,5 миллионов (п. 2 ст. 346.12 НК РФ).
В соответствии со ст. 346.13 НК РФ перейти на УСН можно только с 1 января нового года. Для этого организация или ИП должны уведомить налоговый орган о смене режима налогообложения не позднее 31 декабря года, предшествующего году перехода.
Вновь созданные организации и ИП могут уведомить налоговый орган о применении УСН в тридцатидневный срок с момента регистрации лица.
Для перехода на УСН в налоговый орган подаётся заявление. Рекомендованные формы таких заявлений утверждены приказом ФНС России от 02.11.2012 № ММВ-7-3/[email protected]. Если вы не хотите использовать формы приказа, напишите заявление в произвольной форме. При этом обязательно укажите в нём:
- сведения об организации,
- вид объекта налогообложения,
- среднюю численность работников,
- стоимость основных средств.
Индивидуальный предприниматель в роли управляющей организации
Какие организации не вправе применять УСН
Для УК, ТСЖ и ЖК ограничений для применения УСН нет, так как они не занимаются банковской, микрофинансовой деятельностью и не работают с ценными бумагами.
Тем не менее им могут не позволить перейти на УСН, если:
- средняя численность работников за налоговый период превышает 100 человек;
- остаточная стоимость основных средств по данным бухгалтерского учёта превышает 150 миллионов рублей;
- организация зарегистрирована за пределами РФ;
- организация не уведомила о переходе в установленные сроки;
- организация имеет филиалы.
Полный перечень условий, при которых перейти на УСН невозможно, вы найдёте в п. 3 ст. 346.12 НК РФ.
Проблема убыточности управляющих организаций и пути её решения
Преимущества перехода на УСН для УО, ТСЖ, ЖК
В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощённой системы налогообложения освобождает от уплаты некоторых видов налогов:
1. Налога на добавленную стоимость.
Исключение – ввоз товаров в Россию.
2. Налога на имущество организаций.
Исключение – исчисление налоговой базы по кадастровой стоимости.
3. Налога на прибыль организаций.
Исключение – налог, уплачиваемый с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 1.6, 3 и 4 ст. 284 НК РФ – при выплате дивидендов, ценным бумагам.
Остальные налоги при УСН выплачиваются по общим основаниям.
Изменения в сфере управления МКД в 2018 году
Изменения в работе УО, ТСЖ, ЖК при УСН в 2018 году
С 2018 года управляющие компании, ТСЖ и ЖК, которые применяют упрощённую систему налогообложения, смогут не учитывать в качестве налогооблагаемых доходов суммы, полученные от собственников в счёт оплаты коммунальных услуг, которые оказаны сторонними организациями (пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Для этого между управляющей и ресурсоснабжающей организацией должен быть заключен договор ресурсоснабжения.
Это хорошая новость для УК, ТСЖ и ЖК, хотя без сложностей не обошлось. Так, если договор ресурсоснабжения носит посреднический характер, сумму агентского вознаграждения придётся включить в доходы. На онлайн-семинаре Юрий Романченко подробно объяснил, как правильно рассчитать налоговые расходы при такой схеме отношений. Подробные рекомендации вы найдёте в записи онлайн-семинара.
При исчислении доходов по УСН в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, поступления за коммунальные услуги не будут учитываться в доходах и расходах.
При этом УК, ТСЖ и ЖК по-прежнему нужно учитывать в качестве налогооблагаемых доходов иные поступления. В том числе:
- плату за содержание и ремонт общего имущества МКД;
- оплату дополнительных услуг.
В выручку по-прежнему не нужно включать:
- Средства бюджетов, выделяемые на долевое финансирование капитального ремонта МКД.
- Средства собственников на целевое финансирование капитального ремонта общего имущества МКД.
- Членские взносы, уплачиваемые товариществу или кооперативу как некоммерческой организации, не связанные с конкретными целевыми программами.
- Взносы и пожертвования членов товарищества или кооператива на формирование налогового резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества МКД.
При наличии необлагаемых доходов УК, ТСЖ, ЖК нужно вести раздельный учёт, иначе льготами воспользоваться не получится и все доходы придётся учитывать при расчёте упрощённого налога.
Юрий Михайлович отметил, что при использовании УСН важно не упустить ни одного нюанса такой системы, в противном случае организация может утратить право на её применение.
Изменится порядок подачи документов для внесения изменений в ЕГРЮЛ
Утрата права на применение УСН
Управляющие организации, ТСЖ и ЖК не вправе до окончания налогового периода сменить режим налогообложения.
Однако при несоблюдении отдельных условий они могут утратить право на применение упрощённой системы налогообложения. Перечислим такие условия:
- Превышение доходов налогоплательщика за отчётный период.
- Превышение установленного ограничения по численности работников и стоимости основных средств.
- Ведение деятельности, при которой не допускается применение УСН или ограничен выбор объекта налогообложения (п. 3 ст. 346.12 НК РФ, п. 3 ст. 346.14 НК РФ).
С момента утраты права применения УСН налогоплательщик должен рассчитать и уплатить налоги по общему режиму налогообложения, который предусмотрен для вновь созданных организаций или ИП. Пени и штрафы за несвоевременную уплату ежемесячных платежей в течение того квартала, в котором налогоплательщик перешёл на общий режим налогообложения, не взимаются (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
Вернуться к применению УСН можно не ранее, чем через один год после утраты права на неё.
Утрата права на применение УСН – не единственное негативное последствие, которое может возникнуть у УО, ТСЖ, ЖК при неверной уплате налоговых взносов. Юрий Романченко рассказал также о том, за что могут получить штрафы юридические и должностные лица, дал рекомендации, как организациям работать так, чтобы не попасть под штраф.
Но хватит о грустном. Если подробно изучить тему УСН, никакие штрафы вам не страшны. Смотрите видеозапись онлайн-семинара и вы узнаете также о:
- критериях отнесения лиц к субъектам малого и среднего предпринимательства;
- том, какие доходы и расходы учитываются при УСН;
- понятии «налоговая база» и его применении;
- налоговых ставках;
- налоговом и отчётном периодах;
- порядке исчисления и уплаты налога;
- составлении налоговой декларации;
- том, облагается ли налогом вознаграждение совету МКД.
В раздаточном материале к статье вы найдёте нормативные правовые акты, письма профильных ведомств и образцы документов, которые помогут вам глубже разобраться в теме УСН.
Бухгалтерский учет в управляющих компаниях
Управляющая компания (далее — УК) — коммерческая структура, которая создается с целью управления и содержания многоквартирных домов (далее — МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Чаще всего УК не только предоставляет свои услуги по содержанию МКД, но и является посредником между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями.
Собственники квартир МКД самостоятельно выбирают форму управления: УК или товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ). Рассмотрим порядок бухгалтерского учета в каждом из них.
Бухгалтерский учет в фирмах ЖКХ не имеет отдельной законодательной базы. На основании норм ПБУ, методик, рекомендаций и разъясняющих писем Минфина компании ЖКХ самостоятельно разрабатывают способы ведения бухгалтерского и налогового учета и закрепляют их в локальном нормативном документе — учетной политике компании.
Алгоритм составления учетной политики см. в материале «Как составить учетную политику организации (2022)?».
- Учет МПЗ.
Учет МПЗ с 01.01.2021 ведется в соответствии с нормами нового ФСБУ 5/2019 «Запасы» (ПБУ 5/01 утратило силу) и осуществляется с использованием счета 10 «Материалы». Поступление МПЗ фиксируется проводкой Дт 10 Кт 60 (71), списание — Дт 20 (25, 26) Кт 10 и оформляется требованием-накладной.
Порядок учета материалов по ФСБУ 5/2019 описан в КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Путеводитель.
- Учет затрат.
Учет затрат ведется на основании ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Расходы, направленные на ремонт и обслуживание общедомового имущества, фиксируются в Дт 20 счета в корреспонденции со счетами расчетов с поставщиками, подотчетными лицами и т. д., проводками Дт 20 Кт 10 (60, 68, 69, 70, 71, 76 и пр.). При этом если УК содержит несколько подразделений, к каждому из которых относится большее или меньшее количество домов, то учет затрат нужно организовать в разрезе каждого подразделения и каждого дома. Пример структуры счета 20:
|
Субконто 1 |
Субконто 2 |
Субконто 3 (Затраты) |
|
Подразделение 1 |
МКД 1 |
1. Канализация 2. Водоснабжение 3. Отопление 4. Электроэнергия 5. Озеленение 6. Содержание 7. Газоснабжение и т. д. |
|
МКД 2 |
||
|
Подразделение 2 |
МКД 3 |
|
|
МКД 4 |
||
|
МКД 5 |
Затраты, относящиеся непосредственно к управлению каждым структурным подразделением, собираются на счете 25 «Общепроизводственные расходы» по статьям расходов: амортизация, оплата труда, страховые взносы, аренда и пр.
Все управленческие издержки на обслуживание аппарата управления относятся в дебет счета 26 «Общехозяйственные расходы».
По итогам месяца сальдо 25 и 26 счета закрывается в Дт 20, а 20 распределяется в себестоимость продаж Дт 90.2.
- Учет взаиморасчетов.
Поскольку работа УК предусматривает несколько вариантов осуществления взаиморасчетов как с жителями МКД, так и с ресурсоснабжаюшими компаниями, то и нюансы их учета различны. Рассмотрим основной и самый распространенный из них, закрепленный в п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ, когда УК является стороной договора о возмездном оказании услуг. В данном случае все поступления от собственников МКД относятся к выручке компании, а произведенные расчеты за ресурсы, услуги сторонних организаций и т. п. — к расходам.
Проводки в данном случае будут следующими:
|
Дт |
Кт |
Содержание |
|
20 (25) |
60 |
Поступили коммунальные услуги от ресурсоснабжающей компании |
|
19 |
60 |
Выделен входной НДС |
|
68 |
19 |
НДС принят к вычету |
|
62 |
90.1 |
Начислены платежи в УК потребителям |
|
90.3 |
68 |
Начислен НДС |
|
90.2 |
20 |
Списаны издержки |
|
50 (51) |
62 |
Поступили платежи от собственников |
|
60 |
51 |
Оплата услуг ресурсоснабжающей компании |
Если же УК получает из бюджета целевые денежные средства, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то данные расчеты фиксируются на 86-м счете «Целевое финансирование».
Проводки:
- Дт 50 (51) Кт 86 — получены целевые ДС из бюджета.
- Дт 20 Кт 10 (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
- Дт 86 Кт 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.
Ситуацию с проведением капитального ремонта МКД в любом случае следует рассматривать особо в связи с нюансами налогообложения.
С одной стороны, в соответствии с законом «О внесении изменений в ЖК РФ» от 25.12.2012 № 271-ФЗ обязанность проводить капитальный ремонт оказалась возложена на собственников помещений в МКД; кроме того, собственники должны сами позаботиться о наличии средств на ремонт путем формирования фонда из ежемесячных отчислений. То есть коммерческая УК, собирающая обязательные взносы с жильцов для последующего проведения капремонта, оказывается стороной, получающей денежные средства по договору возмездного оказания услуг. Получается, что УК должна бы учитывать поступающие взносы на капремонт в составе выручки.
С другой стороны, только формируя фонд капремонта из взносов собственников МКД, УК по сути ничего не продает, работы не выполняет и даже агентского дохода от данной операции не имеет. То есть получаемые взносы на капремонт не удовлетворяют критериям дохода, изложенным в ст. 39 НК РФ. Следовательно, можно считать, что по спецвзносам в фонд капремонта УК не имеет реализации, т. е. в доход УК включать эти суммы не надо. А надо учитывать по аналогии с бюджетным целевым финансированием на счете 86. Несколько размытая формулировка содержится и в подп. 14 п. 1 ст. 251 НК о том, что от налогообложения освобождаются целевые взносы на капремонт, произведенные в «управляющие организации». Размытость формулировки в том, что слова «управляющие организации» идут в перечислении всех возможных некоммерческих объединений собственников МКД.
Исходя из содержания ст. 170, 175 и 178 ЖК РФ (в редакции изменений, введенных законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ) жильцы, для формирования фонда капремонта, должны использовать отдельный счет либо в банке, либо у регионального оператора (о нем подробнее ниже). То есть если собственники МКД доверили своей УК открытие и ведение специального счета для накопления взносов на капитальный ремонт, то только тогда на УК распространяются нормы ст. 251 НК, и данные взносы не должны включаться в налогооблагаемую базу по прибыли в УК. Подобную позицию можно проследить в письме Минфина от 14.05.2015 № 03‑03‑10/27648 (доведено до сведения налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС от 04.06.2015 № ГД-4-3/9639@). При этом, разумеется, данные взносы на капремонт подлежат обособленному учету в бухгалтерии УК на отдельных субсчетах на 51 и 86, и собираемые средства не могут расходоваться не по назначению. Если же подобный расход все-таки имел место (например, потратили часть взносов на капремонт на текущие нужды УК), то такая часть уже будет отвечать всем критериям выручки для целей налогообложения.
УК также может заключить агентский договор по сбору платы за коммунальные платежи, в том числе и на капитальный ремонт, с региональным оператором — единым расчетным кассовым центром (далее ЕРКЦ). Чаще всего ЕРКЦ распределяет собранные суммы между ресурсоснабжающими организациями и УК, направляя на расчетный счет УК собранные ДС на капремонт и осуществление услуг по содержанию МКД. Учет с ЕРКЦ целесообразнее организовать на 76-м счете, открыв субсчет 5 «Расчеты с ЕРКЦ».
Блок проводок будет следующий:
- Дт 51 Кт 76.5 — ЕРКЦ перечислил ДС.
- Дт 76.5 Кт 62 — оплата ЖКУ собственниками МКД.
- Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.
При этом если ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющей компании для сбора платежей, а ЕРКЦ оплачивает их напрямую организации ЖКУ, то между данными компаниями нужно произвести взаимозачет.
- Дт 20 Кт 60 — поступили услуги от компании ЖКУ.
- Дт 60 Кт 76.5 — проведен взаимозачет в части произведенной ЕРКЦ оплаты ресурсоснабжающей организации.
- Дт 76.5 Кт 62 — ЕРКЦ передал сведения об оплате ЖКУ населением.
- Дт 62 Кт 90.1 — отражена выручка.
- Дт 90.2 Кт 20 — списана себестоимость.
В налоговом учете поступающие в УК средства (кроме средств для проведения капитального ремонта) подлежат включению в расчет налога на прибыль. Данные средства могут отнести к целевым и не учитывать при налогообложении прибыли и НДС (или УСН) только товарищества собственников жилья (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).
Как учесть полученные дивиденды в управляющей компании на УСНО, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
Особенности бухучета в ТСЖ
ТСЖ – некоммерческая организация, членами которой являются собственники квартир МКД. Создается данная структура также с целью эффективного управления, санитарного и технического содержания МКД.
Учет затрат и материалов осуществляется аналогично учету в УК. А вот поступают ДС:
- как членские взносы участников ТСЖ;
- целевое финансирование из бюджета;
- коммерческая деятельность, осуществляемая с целью привлечения дополнительного дохода.
Подробнее о порядке ведения бухучета в ТСЖ читайте в материале «Основные правила ведения бухучета в ТСЖ (нюансы)».
В связи с тем, что деятельность ТСЖ осуществляется по смете и не имеет своей целью извлечение прибыли, налогооблагаемый финансовый результат будет равен нулю при условии отсутствия дополнительной предпринимательской деятельности. А платежи собственников за услуги ТСЖ являются членскими взносами и относятся к целевому финансированию, учитываемому на счете 86 «Целевое финансирование». При этом входной НДС включается в состав затрат.
Чаще всего ТСЖ также осуществляет сборно-распределительную функцию между ресурсоснабжающей организацией и потребителями ресурсов (см. схему 1). Но поскольку ТСЖ не взимает комиссии за посреднические услуги, то эти средства также являются целевыми и учитываются на счете 86 «Целевое финансирование» (письмо Минфина от 29.10.1993 № 118), а коммунальные платежи отражаются транзитом через 76-й счет.
|
Дт |
Кт |
Содержание |
|
76 |
86 |
Начислены обязательные платежи за коммунальные услуги собственникам квартир МКД по смете |
|
10 |
60 |
Закуплены материалы |
|
20 |
10 |
Списаны материалы |
|
20 |
60 (76) |
Отражены затраты на закупку услуг, включая НДС |
|
26 |
60 |
Затраты на управление ТСЖ |
|
26 |
70 |
Заработная плата управленческого персонала ТСЖ |
|
51 |
76 |
Поступили ДС от собственников МКД за потребленные услуги |
|
60 |
51 |
Оплачены коммунальные услуги ресурсоснабжающих организаций |
|
86 |
20 |
Взносы собственников направлены на погашение затрат за потребленные услуги |
В вышеуказанном письме Минфина от 29.10.1993 № 118 для учета целевых средств рекомендуется использовать 96-й счет. Различия между счетами связаны с утверждением нового плана счетов приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н — 86-й является «правопреемником» старого 96-го счета.
Кроме уставной деятельности ТСЖ могут заниматься предпринимательством.
Бухгалтерский учет коммерческой деятельности ведется аналогично учету в УК, но прибыль от нее не распределяется между руководством или членами ТСЖ, а направляется на достижение целей создания товарищества (п. 4 ст. 50 ГК РФ). Проводка при этом составляется следующая:
- Дт 99 «Прибыли/убытки» Кт 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».
- Дт 84 «Нераспределенная прибыль» Кт 86 «Целевое финансирование».
Доходы и расходы от предпринимательской деятельности ТСЖ включаются в налогооблагаемую базу при налогообложении прибыли (или УСН).
Как ТСЖ на УСН ведет учет доходов и расходов, детально разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.
Итоги
Бухгалтерский учет в сфере ЖКХ не регламентирован отдельными нормами бухгалтерского законодательства. В связи с этим компании самостоятельно разрабатывают порядок учета, основываясь на общих правилах и принципах ПБУ, инструкциях, методиках и поясняющих письмах Минфина и ФНС.
Добрый день.
Коллеги, кто может нормативными актами помочь в данной ситуации:
1. Управляющая компания применяет УСН 6%.
2. Платежи от жителей поступают в единый расчетный центр, он расщепляет их на ресурсоснабжающие (коммуналка) организации и саму УК (плата за содержание и текущий ремонт). По итогам месяца предоставляют отчет, сколько и куда. По сути ЕРЦ выступает платежным агентом.
Вопрос таков: Налог 6% платится от суммы поступивших из ЕРЦ денег УК (плата за содержание и текущий ремонт), либо от всех поступивших денег от жителей на счет ЕРЦ (в рамках нашей УК)
Добрый день!
Цитата (Вика111):Вопрос таков: Налог 6% платится от суммы поступивших из ЕРЦ денег УК (плата за содержание и текущий ремонт), либо от всех поступивших денег от жителей на счет ЕРЦ (в рамках нашей УК)
Если я Вас правильно понял, то налог (УСН-6%) Вы должны платить из денег, поступивших в ЕРЦ на содержание и текущий ремонт. Деньги, полученные ЕРЦ на оплату коммунальных услуг в Ваш доход не включаются.
Успехов!
Рассчитайте налог по УСН и подготовьте отчет в удобном веб‑сервисе
Александр Погребс, Добрый день. Скажите, есть этому обоснование? письма минфина, постановления.
Получается, что ЕРЦ в моем случае платежный агент. УК нет, в части коммунальных платежей. Кто же платит налог на деньги от коммуналки?
Если бы у нас была упрощенка доход-расход, тогда понятно все. А здесь только доход.
Добрый день!
Цитата (Вика111):Кто же платит налог на деньги от коммуналки?
А Вы разве оказываете коммунальные услуги? Продаете тепло,электричество, воду? Или только платежки выставляете за коммуналку?
Вот тот, кто непосредственно эти услуги оказывает, тот и платит налоги с этих сумм.
Вы какие услуги оказываете? Обслуживание дома? Содержание и текущий ремонт? Вот за эти услуги и платите налог.
Цитата (Вика111):Скажите, есть этому обоснование? письма минфина, постановления.
Получается, что ЕРЦ в моем случае платежный агент.
Обоснование того, что Вы платите с сумм, полученных в вашу пользу платежным агентом простое. И оно содержится непосредственно в НК РФ.
Читаем первоисточник:
Цитата (НК РФ, часть 2, глава 26.2 «УСН», статья 346.17): 1. В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Житель, заплатив платежному агенту, погасил свою задолженность по оплате. Для Вас это означает получение дохода.
Поэтому вашу часть суммы (вместе со снятой комиссией) включаете в доход по дате получения этих денег платежным агентом.
Успехов!
Александр Погребс, добрый день.
Цитата (Александр Погребс):Продаете тепло,электричество, воду?
покупаем у реусурсоснабжающих организаций и продаем жителям. Договоры не прямые у жителей с РСО.
Мой финдир настаивает, что мы должны платить налог со всех поступивших в ЕРЦ денег, вот и воюем.
Получить ЭЦП по ускоренной процедуре и с полной техподдержкой
Цитата (Вика111):
Цитата (Александр Погребс):Продаете тепло,электричество, воду?
покупаем у реусурсоснабжающих организаций и продаем жителям. Договоры не прямые у жителей с РСО.
А ресурсоснабжающие организации дали письменное разрешение на перепродажу ресурсов?
Если перепродаётё на законных основаниях, тогда Все деньги — Ваш доход.
Александр Погребс,
какое это должно быть разрешение? Прямые договоры жителей с РСО возможны с недавнего времени, но не все это делают.
Итог нашей беседы, что все поступившие в ЕРЦ деньги — наш доход, я правильно Вас поняла?
Цитата (Вика111):какое это должно быть разрешение?
С письменного разрешения. И это уже очень давно действует.
Посмотрите Ваш абонентский договор с ресурсоснабжающей организацией.
С другой стороны, эти отношения могут быть посредническими. Какие у Вас договоры с пользователями? Если есть, конечно…
Цитата (Вика111):Итог нашей беседы, что все поступившие в ЕРЦ деньги — наш доход, я правильно Вас поняла?
Не знаю. Я же не ведаю, что за договору у Вас и какие отношения… 😉
Я исходил из того, что по коммунальным услугам Вы просто собираете деньги.
А Вы утверждаете, что «перепродаёте»…
Успехов!
Сдать нулевую отчетность в ФНС, ПФР и ФСС за 500 рублей
Новости для бухгалтера, бухучет, налогообложение, отчетность, ФСБУ, прослеживаемость и маркировка, 1С:Бухгалтерия
Для управляющих компаний на УСН установят особые правила учета доходов и расходов
20.03.2019
Минфин планирует уточнить порядок учета доходов и расходов при УСН для управляющих компаний, ТСЖ, ТСН и ЖСК. Соответствующий законопроект с поправками в главу 26.2 НК РФ опубликован на Едином портале для размещения проектов НПА.
Законопроект содержит новую редакцию подпункта 4 пункта 11 статьи 346.15 НК РФ. Она разрешает перечисленным компаниям не включать в доходы коммунальные платежи, полученные от собственников помещений. Это допускается в случае оказания подобных услуг организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения (договоры на вывоз ТБО) с ресурсоснабжающими организациями (региональными операторами) в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Одновременно законопроект содержит дополнения в подпункт 1 пункта 2 статьи 346.17 НК РФ. Они предусматривают, что ТСЖ, ТСН, ЖСК и управляющие организации не учитывают в составе материальных расходов средства, которые перечисляются ресурсоснабжающим компаниям за коммунальные услуги для собственников. Данные суммы не будут включаться в расходы, если компания получает оплату коммунальных услуг от собственников и не учитывает получаемые платежи в доходах.
Напомним, по действующим нормам, управляющие организации (в том числе ТСЖ, ЖСК) должны включать платежи, получаемые от собственников помещений за предоставленные им коммунальные услуги, в состав доходов при определении объекта налогообложения по УСН.
Одновременно с отражением получаемых платежей в доходной части ТСЖ (ЖСК) тут же принимают их к вычету в составе расходов, поскольку эти средства перечисляются соответствующим ресурсоснабжающим организациям.
Подписаться на комментарии
Отправить на почту
Печать
Написать комментарий
Опросы
Изменение правил сдачи статистической отчетности для малого бизнеса
Предложения партнеров
- Где купить СОФТ
- Вакансии фирм-партнеров «1С»
Обучение пользователей продуктов 1С
- Центры Сертифицированного Обучения
- Интернет курсы обучения «1С»
- Самоучители
- Учебный центр № 1
- Учебный центр № 3
- Сертификация по «1С:Профессионал»
- Организация обучения под заказ
- Книги по 1С:Предприятию
20 Март 2020
Сфера ЖКХ требует от агентов способности к оперативному решению разных вопросов. Многозадачность – один из критериев выбора жильцами управляющей компании. Особое внимание сегодня пользователи уделяют ассортименту услуг, репутации УК и стоимости обслуживания. Организациям приходится соответствовать. Выигрывают конкуретную борьбу те, кто эффективно работает и не имеет проблем с налоговой, прочими контролирующими структурами.
Грамотный учет в управляющей компании – важная составляющая рационального использования ресурсов. Без последнего невозможна реализация основных функций. А функций у УК немало: текущий и капитальный ремонт сооружений, мониторинг состояния распределяющего и другого оборудования, обеспечение квартир и объектов на территории дома коммунальными ресурсами.
С чего начинается учет?
Бухгалтерский учет управляющей компании – это отражение закупки коммунальных ресурсов у поставщиков, отражение расчетов с потребителями (собственниками жилья), учет материалов, зарплаты, налогов, расчеты с контрагентами. Каждый из секторов имеет свои особенности.
Начинается бухучет юрлица с выбора и утверждения учетной политики. Она устанавливает правила учета расходов, доходов, других активов. Если некоторые нюансы не учтены и ряд вопросов остается неразобранным, практическая часть бухучета сильно усложняется. Возникают несоответствия, которые могут иметь серьезные финансовые последствия.
Разрабатывается учетная политика в соответствии с нормами НК и ПБУ. Если в законодательстве ссылки на какие-либо особенности ее формирования отсутствуют, управляющая компания закрепляет их в документе на свое усмотрение.
Вторым этапом организации учета является разработка плана счетов. Основания для его формирования представлены в приказе Минфина №94н. В план включаются только фактические счета, которые компания будет использовать для отражения фактов финансово-хозяйственной деятельности.
На следующем этапе утверждаются формы первичных документов. Здесь можно воспользоваться унифицированными образцами (шаблонами). Если есть необходимость в разработке собственных форм, они создаются с учетом нормативных требований и правил документооборота.
Грамотная постановка учета в управляющей компании заметно упрощает его последующее ведение профильными специалистами на участках.
Сколько бухгалтеров нужно УК?
Управляющая компания может вести учет самостоятельно (штатным способом) и передавать его на аутсорсинг. В первом случае в штат принимаются главный бухгалтер и несколько специалистов. Некоторые компании работают с одним бухгалтером. Но такая практика не может быть рекомендована как оптимальная.
Главбуху УК необходимо контролировать учет на всех участках, мониторить кассовую дисциплину, анализировать налоговую политику, внедрять изменения в схему ведения учета во избежание ошибок, за которые начисляются налоговые штрафы. Также на нем финансовый анализ, коммуникация с внутренними, внешними пользователями учетной информации, сопровождение ревизий, проверок, подготовка сводной отчетности, контроль перечислений в бюджет и расчетов с сотрудниками, контроль отражения в учете хозяйственных операций и формирование документов по дебиторской, кредиторской задолженности. Очевидна необходимость разделения функций и обязанностей по участкам бухучета.
Аутсорсинг бухгалтерии позволяет управляющей компании оптимизировать затраты на содержание штата специалистов. Все функции берет на себя профильный исполнитель. Ответственность за качество учета и отчетности также лежит на его плечах.
Учетная практика
Переходим к практическим аспектам бухгалтерского учета в управляющей компании. Начнем с приобретения ресурсов. Операции данной группы отражаются по дебету счетов 19, 60, 20, 68 и кредиту счетов 60, 51, 19.
Учет операций по оказанию жилищно-коммунальных услуг осуществляется по дебету счетов 90 (с соответствующими субсчетами), 60, 62, 51 и кредиту счетов 20, 62, 90, 68.
Проводки по указанным счетам актуальны для управляющих компаний, работающих на общей или упрощенной системе налогообложения. Максимальное количество проводок делается пользователями ОСНО. Упрощенцы пользуются льготой на оплату НДС. Соответственно, некоторые проводки для них неактуальны.
Налогообложение УК
Бухгалтерский учет не рассматривается в отрыве от налогового. Разберемся, какие режимы используют управляющие компании и почему.
Организации в сфере ЖКХ чаще всего работают на УСН и ОСНО. Основными налогами являются налог на прибыль, НДС. При ОСНО рассчитываются и уплачиваются оба налога. Причем ставка того и другого составляет 20%. Неэффективное налогообложение – частая причина работы в минус в первые годы существования управляющей компании.
Что касается НДС, здесь есть один важный нюанс. На услуги, которые предоставляет УК, НДС не распространяется. Правда, согласно НК РФ (ст. 149), все они имеют единую цену. Соответственно, получить большую прибыль, просто подняв стоимость услуг, не получится.
Упрощенка актуальна для некрупных управляющих компаний. Спецрежим имеет ограничения по годовому доходу и штату сотрудников. УСН позволяет выбрать выгодную ставку с учетом объекта налогообложения. Режим исключает необходимость отражения в учете начисления и вычета НДС. Отчетность на УСН имеет сокращенный состав. Все это делает режим приоритетным, если УК укладывается в лимиты по доходу и штату.
Проводки на разных режимах налогообложения
Принципиальных различий в проводках на ОСНО и УСН немного. Одно из главных касается как раз НДС. Если управляющая компания применяет упрощенку, для нее неактуальны проводки Д90/3 К68 и Д68 К19. На УСН не оплачивается НДС 20%.
Проводки, отражающие расчеты с контрагентами, получателями жилищно-коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, для пользователей обоих налоговых режимов идентичны. УК на ОСНО и УСН используют для отражения соответствующих операций те же счета.
Компании, работающие в сфере ЖКХ, являются коммерческими организациями. Они основываются с целью получения прибыли. Деятельность управляющих компаний строго контролируется. Уклонение от обязательств налогоплательщика влечет за собой серьезные репутационные и финансовые последствия.
Если бухучет УК грамотно организован и ведется профессиональными специалистами, проблем с налоговой, скорее всего, не будет. Но от ошибок никто не застрахован. Единственный способ снять с организации ответственность за них – передать учет аутсорсинговой компании. Исполнителя рекомендуется выбирать по комплексу критериев, от ассортимента услуги, содержания пакета бухгалтерского обслуживания до гарантий и условий их действия. Особое внимание стоит обращать на хранение архивов данных и доступ к бухгалтерской базе.Что касается финансовых условий сотрудничества с аутсорсером, все индивидуально. Но экономия составит не меньше 30% по сравнению с содержанием штата бухгалтеров в управляющей компании.
Количество показов: 2757
Теги данной публикации: ЖКХбухучет
Добавить в «Нужное»
Для совместного управления общим имуществом многоквартирного дома собственники помещений могут объединяться в товарищества собственников жилья — ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ). Как вести бухучет и платить налоги ТСЖ при УСН, расскажем в нашей статье.
Бухучет в ТСЖ на упрощенке в 2019 году: проводки
ТСЖ является некоммерческой организацией (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Средства ТСЖ состоят из следующих (п. 2 ст. 151 ЖК РФ):
- обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов ТСЖ;
- платежи от собственников жилья, которые не являются участниками ТСЖ;
- доходы от предпринимательской деятельности ТСЖ, направленной на выполнение целей, задач и обязанностей ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ);
- субсидии на эксплуатацию общего имущества, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;
- прочие поступления.
Учет целевых средств ТСЖ ведет на счете 86 «Целевое финансирование». К счету 86 необходимо открыть субсчета в разрезе источников поступления средств. Рассмотрим бухгалтерский учет взносов ТСЖ, кроме платежей за жилищно-коммунальные услуги, учет которых будет рассмотрен ниже.
| Операция | Дебет счета | Кредит счета |
|---|---|---|
| Начисление причитающихся к получению с членов ТСЖ взносов, включая взносы на капительный ремонт | 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» | 86 «Целевое финансирование» |
| Поступление взносов (кроме взносов на капремонт, которые аккумулируются на специальном счете) | 50 «Касса», 51 «Расчетные счета» |
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» |
| Поступление взносов на капитальный ремонт | 55 «Специальные счета в банках» | 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» |
| Отражение текущих расходов по управлению общим имуществом | 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы» и др. |
60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» |
| Списание затрат по управлению общим имуществом за счет средств целевого финансирования | 86 «Целевое финансирование» | 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы» и др. |
Учет предпринимательской деятельности ТСЖ ведется в обычном порядке с использованием счета 90 «Продажи».
Налогообложение ТСЖ при УСН в 2019 году
При определении доходов при УСН не учитываются, в частности, доходы, полученные в рамках целевого финансирования (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) и целевых поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ). К ним ТСЖ может, в частности, отнести:
- вступительные и членские взносы участников ТСЖ;
- пожертвования;
- бюджетные средства на финансирование капремонта в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ и ЖК РФ;
- средства собственников жилья, поступающие в ТСЖ на проведение ремонта.
Доходы эти не учитываются только в том случае, если ТСЖ ведет раздельный учет доходов и расходов по целевым средствам. Если раздельный учет отсутствует, то целевые поступления учитываются в доходах упрощенца на общих условиях.
Порядок ведения раздельного учета ТСЖ разрабатывает самостоятельно и закрепляет его в своей учетной политике для целей налогообложения. В качестве примеров для разработки регистров учета поступления и использования целевых средств можно использовать образцы регистров, приведенные в Рекомендациях МНС РФ.
При этом в КУДиР ТСЖ на упрощенке не отражает доходы и расходы, которые не учитываются при расчете налога при УСН.
Коммунальные платежи ТСЖ: учет и налогообложение
А каков порядок учета сумм, поступивших товариществу в качестве оплаты жилищно-коммунальных услуг? Суммы, полученные от собственников (пользователей) жилья в счет оплаты коммунальных услуг, которые оказаны сторонними организациями, не включаются в доходы при УСН (пп.4 п.1.1 ст.346.15 НК РФ, Определение ВС от 11.05.2018 № 305-КГ17-22109 по делу № А41-86032/2016). Это при условии, что полученная за коммунальные услуги плата перечисляется в дальнейшем (Письмо Минфина от 14.06.2018 № 03-11-06/2/40525):
— ресурсоснабжающей организации — за поставку ресурсов;
— региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами — за оказанные услуги.
Если между ТСЖ и собственником жилых помещений заключен посреднический договор, то доходом ТСЖ будет только соответствующее вознаграждение (Письма Минфина от 18.08.2017 № 03-11-11/53260, от 27.01.2017 № 03-11-11/4260).
Таки образом, если ТСЖ выступает лишь в качестве посредника между собственниками жилья и ресурсоснабжающей организацией (оператором), то бухучет будет такой:
| Операция | Дебет счета | Кредит счета |
|---|---|---|
| Начисление платы за коммунальные услуги, подлежащей получению с собственников жилья | 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» |
| Отражение дохода ТСЖ в виде его агентского вознаграждения | 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» | 90 «Продажи» |
| Поступление платы за коммунальные услуги ТСЖ и его агентского вознаграждения | 50 «Касса», 51 «Расчетные счета» |
76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» |
Если же ТСЖ самостоятельно оказывает услуги собственникам (пользователям) жилья, то плата за эти услуги включается в доходы ТСЖ. И бухучет коммунальных платежей будет выглядеть следующим образом:
| Операция | Дебет счета | Кредит счета |
|---|---|---|
| Начисление платы за коммунальные услуги, подлежащей получению с собственников жилья | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» |
90 «Продажи» |
| Поступление платы за коммунальные услуги ТСЖ | 50 «Касса», 51 «Расчетные счета» |
62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» |
Аналитический учет плательщиков коммунальных платежей на счетах 62,76 организуется в разрезе собственников жилья, чтобы получать информацию о состоянии расчетов с каждым собственником на отчетную дату.
Бухучет в управляющей компании на УСН
Управление многоквартирным домом может также осуществляться специализированной организацией на основании лицензии – управляющей компанией (п. 1.3, пп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Бухгалтерский учет управляющей компании и ее налогообложение на УСН будут аналогичны рассмотренному выше порядку учета и налогообложения ТСЖ.