На сколько лет избирается управляющая компания

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

(часть 1.3 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

(часть 2.3 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 28.01.2020 N 4-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

9.1. Утратил силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Утратил силу с 1 июля 2019 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 263-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

(часть 10.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

(часть 11 в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

(часть 11.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 1 статьи 157.2 и в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

(часть 12 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 29.12.2014 N 458-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 25.05.2020 N 156-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

(часть 14 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

(часть 14.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

(часть 15 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

(часть 15.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 404-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

(часть 16 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

(часть 17 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 441-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?

Какие бывают разновидности управляющих компаний?

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция

Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит

Эксперты объяснили, какие преимущества и недостатки для владельцев квартир в многоэтажках несет в себе новый закон

С 1 сентября 2022 года в России изменился порядок выбора управляющих компаний (УК) в многоквартирных домах (МКД). Новый закон вносит изменения в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России. Эксперты рассказали, как изменения повлияют на жизнь собственников квартир.

Что изменилось

Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД проголосовало более 50% присутствующих. Собрание же считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управленцев могло быть принято четвертью голосов всех собственников помещений (25% плюс один голос).

«До принятия поправок новую управляющую компанию (УК) было выбрать проще, чем создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Условно минимум 26% голосов нужно было набрать за смену УК и 51% — за создание ТСЖ. Теперь условия сравнялись и жителям нет смысла менять УК. Стратегически более верное решение — создавать ТСЖ (организация самих жителей) и нанимать управляющую компанию как подрядчика от имени ТСЖ. Не понравится — ее легче будет сменить», — считает основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и товариществ собственников недвижимости (ТСН) doma.ai Илья Сотонин.

Преимущества нововведения

Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.

После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.

Риски для жильцов

К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.

Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.

Авторы

Вера Лунькова,

Георгий Трушин

Ответы на вопрос:

ЖК РФ устанавливает, что управляющей организа­цией (управляющим) может быть юридическое лицо не­зависимо от организационно-правовой формы или ин­дивидуальный предприниматель. При этом законода­тель стремится создать условия, чтобы сделать рынок управления жильем открытым. Управление жильем в условиях конкуренции является предпосылкой для улучшения качества жилищно-коммунального обслужи­вания граждан.

Ранее в том виде, в каком он предусматривался За­коном о ТСЖ, аналогичный способ управления приме­нялся крайне редко. В соответствии с Законом о ТСЖ (ст. 21) способ управления «кондоминиумом уполномо­ченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммуналь­ные услуги» должен был избираться на общем собра­нии домовладельцев. Но на практике жилыми домами чаще всего управляют Службы заказчика, уполномо­ченные ОМС без проведения каких-либо собраний. Закон о ТСЖ не предписывал определять в качестве Служб заказчика именно МУПы и муниципальные учреждения. Несмотря на это, за редким исключением, именно за ними закреплялся муниципальный жилищ­ный фонд на праве хозяйственного ведения и опера­тивного управления. Система перечисления бюджет­ных средств (ассигнований «на разницу в тарифах», суб­сидий на оплату жилья и коммунальных услуг, компен­саций расходов на предоставление льгот) также складывалась с обязательным участием в качестве получателей муниципальных организаций[1]. Тем самым на этот рынок не допускались организации иных форм собственности и индивидуальные предприниматели. Конкуренция между потенциальными управляющими практически отсутствует.

Если по публично или кулуарно принятому решению какой-то многоквартирный дом (группа домов) выбы­вает из управления муниципальной Службы заказчи­ка, то это практически не сказывается на объемах ее работы. Поэтому муниципальные управляющие зачас­тую не стремятся повысить качество, снизить цены. Они заинтересованы не в минимизации стоимости ра­бот и услуг, а в ее увеличении.

В соответствии с положениями ЖК РФ собственни­ки помещений не должны ограничиться выбором спо­соба управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и бу­дет управлять многоквартирным домом, сформулиро­вать на общем собрании условия договора с ней и под­писать договор управления.

По мнению автора, хотя закон и не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций, тем не менее такая форма, как государ­ственное или муниципальное учреждение, для роли уп­равляющего явно не подходит.

Во-первых, учреждение имеет ограниченную право­способность и может осуществлять только те виды де­ятельности, которые разрешит учредитель. Формаль­но собственники помещений могут столкнуться с ситу­ацией, когда управляющий (учреждение) не вправе выполнять все, что ему заказывают, или теряет право осуществлять какой-либо вид деятельности, если пос­ле заключения договора учредитель вносит изменения в устав учреждения.

Во-вторых, бюджетное учреждение (а ими являют­ся все муниципальные или государственные учрежде­ния) финансируется по смете. В ГК РФ они так и назы­ваются — «финансируемые собственником учрежде­ния». Их доходы учитываются в составе доходов соот­ветствующего бюджета (как доходы от использования соответствующего имущества). А если в смете расхо­дов не будут заложены средства на выплату неустоек или другие необходимые или возможные затраты?

В-третьих, руководитель учреждения назначается органами власти. При смене администрации, например после очередных выборов, могут поменять и руково­дителя учреждения. Учреждения — организации неком­мерческие, а договоры управления являются возмезд­ными. Да, учреждению можно осуществлять с разре­шения собственника приносящую доходы деятель­ность. Но такая деятельность по определению не может быть единственным или преобладающим по объему источником финансирования учреждения*. Иначе «уч­реждение» становится просто ширмой фактически ком­мерческой организации.

В-четвертых, в соответствии с новыми требованиями Кодекса управляющая организация обязана предостав­лять собственникам помещений коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и отопления (теплоснабжения). Она должна продавать собственникам помещений воду, газ, электрическую и тепловую энергию, приобретаемые у производителей или продавцов данных ресурсов. При этом управляющая организация сама приобретает статус энергоснабжающей организации. Это вытекает из ст. 1 Федерального закона от 14.04.95 № 41-ФЗ «О госу­дарственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»: «…энергоснабжающая организация — коммерческая органи­зация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии». Следовательно, функционирование управляющей орга­низации в форме учреждения как некоммерческой орга­низации не будет соответствовать этому Закону.

Не многим лучше вариант МУП (ГУП) с возможно­стью получения собственником предприятия части прибыли, определения целей, предмета и видов деятель­ности, порядка составления и утверждения планов финансово-хозяйственной деятельности, назначения руководителя, ликвидации по решению публичного образования и т. п.

Частные управляющие организации не могут позво­лить себе иметь раздутый управленческий аппарат, содержать специалистов и технические средства, ко­торые задействованы лишь эпизодически. Их не свя­зывает штат организации, согласованный с ОМС (по сложившейся практике ценообразования — чем больше штат, тем выше цены на содержание и ремонт жилья). Частных управляющих, выбранных непосред­ственно собственниками помещений, сложнее заста­вить в административном порядке бесплатно выпол­нять работы, затраты на проведение которых будут ком­пенсироваться фактически за счет платежей собствен­ников. Такие организации должны более мобильно реагировать на запросы рынка и предоставлять по от­дельным договорам имеющие спрос дополнительные услуги.

Следует отметить, что продекларированное ранее в ряде программных документов о реформировании ЖКХ разделение функций заказчика и подрядчика в соответствии с Кодексом не является обязательным. Выбранная управляющая организация вправе как са­мостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подряд­ные организации по своему выбору. Решение вопро­са: привлекать или не привлекать подрядчиков для вы­полнения (оказания) конкретных работ (услуг), — пре­рогатива самой управляющей организации. Ведь от­ветственность перед собственниками остается у управляющего.

Управляющие должны иметь возможность самосто­ятельно решать: какими силами и как организовать ра­боту диспетчерского пункта, иметь свое аварийное подразделение или заключить договор на аварийное обслуживание со сторонней организацией, какую вы­брать организацию по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов, иметь в своем составе управляющих на каждый дом или осуществлять управление центра­лизованно, нанимать дворников или приобрести убороч­ную технику, сколько иметь уборщиц, сантехников и электриков и т. п. При этом они должны ориентироваться на запросы своих заказчиков — собственников помещений в конкретном доме, которые будут оцени­вать результат и оплачивать цену договора управления.

Договор управления

Предусмотренный ЖК РФ договор управления мно­гоквартирным домом — новый вид гражданско-право­вого договора.

В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая органи­зация, другой могут быть:

• собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на об­щем собрании собственников помещений в много­квартирном доме);
• органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского коопе­ратива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация вы­бирается органами управления этих некоммерче­ских организаций. При этом факт заключения до­говора управления не означает изменения спосо­ба управления многоквартирным домом;
• ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс до­пускает заключение договора управления много­квартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципаль­ного образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным домом зак­лючается в простой письменной форме. При этом каж­дый собственник помещения заключает его на усло­виях, указанных в решении общего собрания.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в мно­гоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, про­тиворечивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем реше­ния на общем собрании по этому вопросу принимают­ся простым большинством голосов, вероятность полу­чения которого достаточно высока.

Положение о том, что договоры управления долж­ны заключаться на единых условиях для всех собствен­ников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляю­щая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом слу­чае договоры также должны заключаться не муници­палитетом, а самими собственниками помещений.

Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей органи­зацией по заданию другой стороны в течение согласо­ванного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

• оказание услуг и выполнение работ по надлежаще­му содержанию и ремонту общего имущества;
• предоставление коммунальных услуг собственни­кам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;
• осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, дея­тельности.

Кодекс впервые называет существенные условия договора управления: он может считаться заключен­ным, если между сторонами в надлежащей форме дос­тигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете догово­ра, условия, которые названы в законе или иных пра­вовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, от­носительно которых по заявлению одной из сторон дол­жно быть достигнуто соглашение. ЖК РФ называет сле­дующие существенные условия договора управления:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управ­ление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень ком­мунальных услуг, за предоставление которых отве­чает управляющая организация;
• порядок определения цены договора и составляю­щей ее платы за содержание и ремонт жилого по­мещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками по­мещений в многоквартирном доме;
• порядок осуществления контроля выполнения уп­равляющей организацией ее обязательств по до­говору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управ­ление. Это положение конкретизируется путем описа­ния общего имущества многоквартирного дома.

Стороны должны указать в договоре управления, что необходимо сделать для достижения целей управ­ления домом. Собственники помещений вправе опре­делить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критери­ем при установлении такого перечня является обеспе­чение собственниками помещений необходимого со­стояния многоквартирного дома, определяемого пра­вовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключает­ся по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ)[2]. Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками — на них лежит вся ответственность за принятое реше­ние. Следует отметить, что перечни работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, упоминавшиеся в ст. 1 Основ в определении термина «плата за ремонт жилья», после прекращения их дей­ствия с 1 марта 2005 г. теряют свою обязательную силу. Соответственно, если право определения цены догово­ра управления является компетенцией собственников помещений, то государственное регулирование цен на содержание и ремонт жилья будет упраздняться по мере реализации собственниками помещений своего самостоятельного выбора способа управления домом.

В договоре управления указывается перечень ком­мунальных услуг, которые обязана предоставлять управ­ляющая организация: она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме[3]. Управляющие должны отвечать также за электро- и газоснабжение, от ответственности за предо­ставление которых дистанцировались прежние управ­ляющие, поскольку сами ресурсы — холодная и горя­чая вода, газ, электрическая и тепловая энергия — подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых они отвечают. Преобладающим

способом оплаты коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Необходимо подчерк­нуть, что выбранная управляющая организация долж­на являться единственным лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквар­тирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку договор управления является возмезд­ным, то в нем должна быть указана общая цена догово­ра. Помимо этого он отражает расчет платы собствен­ников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющего, осно­вания и порядок снижения оплаты и т. п.).

Важнейшим условием договора управления явля­ется контроль выполнения обязательств управляющей организации. Дело в том, что сегодняшние управляю­щие подвергаются в основном административному контролю со стороны муниципалитетов, да и то чаще по обращениям и жалобам граждан. Представляется, что при новом порядке отношений, помимо государ­ственного и муниципального контроля, должен сло­житься институт действенного контроля всеми соб­ственниками. ЖК РФ (часть 11 ст. 162) обязывает уп­равляющего ежегодно в течение первого квартала те­кущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной фор­ме отчет о выполнении договора управления за пре­дыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Кодекс устанавливает, что договор управления мно­гоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162). При отсут­ствии заявлений сторон о прекращении договора уп­равления многоквартирным домом по окончании сро­ка его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162). Управляю­щая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющему могут быть применены соответствую­щие санкции.

Выше уже отмечалось, что согласно ЖК РФ пере­дача жилых домов в управление управляющей орга­низации должна осуществляться не в масштабе все­го поселения, административного округа или района, а в отношении каждого многоквартирного дома в от­дельности. Исходя из этого для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет груп­пой близлежащих однородных домов, должен заклю­чаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно ко­торым выбор управляющей организации может осу­ществляться на собрании собственников помещений только одного дома.

Немаловажным обязательством по договору управ­ления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обя­зана передать ее за 30 дней до прекращения догово­ра управления многоквартирным домом вновь вы­бранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потре­бительскому кооперативу. В случае непосредственно­го управления таким домом собственниками помеще­ний передача технической документации должна про­изводиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Поря­док ведения технической документации на многоквар­тирный дом, в т. ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовы­ваться сторонами в договоре управления.

Нелегитимные способы управления многоквартирными домом

Перечень способов управления многоквартирным домом, указанный в ст. 161 ЖК РФ, является исчерпы­вающим[4].

Между тем гражданское законодательство предус­матривает и другие, которые, как представляется, не могут быть использованы. Рассмотрим три способа управления многоквартирным домом, которые не бу­дут соответствовать новому жилищному законодатель­ству Российской Федерации.

1. Глава 16 ГК РФ содержит положения о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей собственности. Эти положения могут приме­няться только к объектам, которые целиком находятся в собственности нескольких лиц (например, квартира, перешедшая в собственность нескольких наследников или находящаяся в общей собственности супругов). При этом весь объект в целом принадлежит нескольким ли­цам, и в его составе нет каких-либо отдельных объек­тов, принадлежащих единолично каждому из них.

В многоквартирном доме объект управления не­сколько иной. Квартиры, комнаты и нежилые помеще­ния (самостоятельные объекты) могут находиться в ин­дивидуальной собственности различных лиц, а общее имущество находится в долевой собственности всех собственников таких помещений. Право на долю в об­щем имуществе является производным от права соб­ственности на индивидуально определенную вещь (ст. 289 ГК РФ). Объектом управления по ЖК РФ явля­ется общее имущество многоквартирного дома. Квар­тиры в состав объекта управления не входят. Именно поэтому ранее Закон о ТСЖ, а теперь ЖК РФ содержит специальный режим выбора и реализации способа уп­равления многоквартирным домом.

2. Следует иметь в виду, что нельзя рассматривать доверительное управление (глава 53 ГК РФ) как само­стоятельный способ управления многоквартирным домом. Доверительное управление предусмотрено для случаев, когда его объект находится в собственности одного или небольшого числа собственников.

Для передачи дома в доверительное управление не­обходимо свободное волеизъявление всех (100%) собственников помещений в многоквартирном доме и доверительного управляющего. В абсолютном боль­шинстве случаев такого соглашения достичь невозмож­но. На практике решение о передаче дома в довери­тельное управление принимали не все собственники (ст. 1014 ГК РФ), а ОМС и органы государственной влас­ти субъектов Федерации. Естественно, они не вправе это делать, поскольку владеют только частью квартир в до­мах и долей в праве на общее имущество в многоквар­тирном доме. При этом права других собственников рас­поряжаться своей собственностью игнорируются.

Если требования об изъятии из хозяйственного ве­дения предприятий или оперативного управления уч­реждений муниципального или государственного иму­щества (квартир, находящихся в муниципальной или государственной собственности) выполнялись (п. 3 ст. 1013 ГК РФ), то независимая оценка всего дома практически никогда не производилась[5].

Сами договоры доверительного управления подле­жат государственной регистрации в Едином государ­ственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что также игнорируется, а без этого они считаются недействительными (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). При этом доверительный управляющий действует за вознаг­раждение, размер и форма которого указываются в до­говоре (ст. 1016 ГК РФ). То есть такой управляющий не может получать от граждан какие-либо платежи, по­скольку у него отсутствуют с ними договорные отноше­ния (договор заключен городом). Кроме того, надо учи­тывать, что в соответствии с ГК РФ обязательства дове­рительного управляющего в отдельных случаях подле­жат исполнению за счет управляемого имущества (п. 2 ст. 1020, п. 3 ст. 1022 ГК РФ), что крайне рискованно.

3. Выбор способа управления многоквартирным до­мом не может решаться путем заключения договоров (соглашений) о совместном владении и пользовании общим имуществом между органами власти (действу­ющими от их имени организациями или лицами) и дру­гими собственниками помещений по предлагаемой му­ниципалитетом единой для всех домов форме (а такая практика сложилась в Москве и ряде других городов). Это не совместимо ни с одним из способов управле­ния, указанных в ст. 161 ЖК РФ.

Отличие заключается в том, что выбор способа уп­равления всегда должен осуществляться на общем со­брании собственников помещений каждого в отдель­ности многоквартирного дома. Если в таком доме часть жилых или нежилых помещений находится в собствен­ности муниципалитета или в региональной либо феде­ральной собственности, то в выборе способа управле­ния на общем собрании должны участвовать соответ­ственно ОМС, органы власти субъектов Федерации, федеральных органов власти. Но подменять решение собрания договором ЖК РФ не допускает.

Расторжение или изменение ранее заключенных договоров управления

Наличие договора управления предусмотрен ЖК РФ только при:

• выборе собственниками помещений способа управ­ления многоквартирным домом с привлечением уп­равляющей организации;
• заключении такого договора органом управления ТСЖ или ЖСК;
• заключении договора управления ОМС при управ­лении домом, в котором все помещения находятся в публичной собственности;
• выборе ОМС управляющей организации на откры­том конкурсе в случае, когда собственники поме­щений не выбрали способ управления многоквар­тирным домом или не реализовали выбранный спо­соб управления.

Согласно ст. 9 Вводного закона действие раз­дела VIII ЖК РФ «распространяется также на отноше­ния, возникшие из ранее заключенных договоров уп­равления многоквартирными жилыми домами». То есть нормам этого раздела Кодекса придана обратная сила, что допускается п. 2 ст. 422 ГК РФ. Это означает, что любые договоры ОМС с муниципальными Службами за­казчика должны соответствовать обязательным пра­вилам и требованиям, установленным ЖК РФ, неза­висимо от момента их заключения и срока действия. По мере выбора собственниками помещений в много­квартирном доме способа управления таким домом ранее заключенные ОМС договоры управления с по­добными службами прекращаются.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то надобность в договорах управле­ния отпадает. Они сами решают все необходимые воп­росы. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ранее за­ключенных ими договоров (соглашений), чаще всего с муниципальными Службами заказчика.

При создании собственниками помещений ТСЖ или жилищного кооператива все отношения между члена­ми этих некоммерческих организаций строятся на на­чалах членства и будут урегулированы их уставами. Между ТСЖ (ЖСК) и членами этих некоммерческих организаций не может быть договорных отношений (в частности, по поводу управления, содержания и ре­монта общего имущества многоквартирного дома). Что касается собственников помещений в многоквартир­ном доме, не являющихся членами ТСЖ или жилищно­го кооператива (физических и юридических лиц, ОМС), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заклю­чить с ТСЖ или потребительским кооперативом не до­говоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имуще­ства в многоквартирном доме.

При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом через управля­ющую организацию отношения сторон будут урегули­рованы новым договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании. Если собственники помещений выбрали нового управляю­щего после вступления в силу ЖК РФ, действие прежне­го договора прекращается.

Поскольку разделу VIII придана обратная сила, то положение о соответствии договора установленным в законе требованиям не зависит от того, что до вступ­ления в силу ЖК РФ эти требования законодательно не устанавливались (п. 2 ст. 422 ГК РФ) и договор мог заключаться только при согласовании предмета дого­вора и условий, согласования которых добивалась одна из сторон (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Указанные меры позволят собственникам помеще­ний в каждом отдельном многоквартирном доме само­стоятельно не только выбирать способ управления до­мом, но и заказывать необходимые им условия управ­ления.

Примерные договоры управления

В целях совершенствования договорных отношений собственников помещений, ТСЖ и потребительских кооперативов, управляющих организаций с ремонтно-эксплуатационными, специализированными подряд­ными организациями и ресурсоснабжающими органи­зациями ОМС могут разработать, утвердить и опубли­ковать примерные условия или примерные формы до­говоров (ст. 427 ГК РФ). Принимаемые примерные договоры должны содержать условия выполнения ра­бот и оказания услуг, а также подачи ресурсов, обес­печивающие баланс интересов подрядчиков (произво­дителей ресурсов) и потребителей. При их разработке ОМС желательно привлекать ассоциации ТСЖ или по­требительские кооперативы, общественные организа­ции по защите прав потребителей, подразделения го­сударственной жилищной инспекции, представителей управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций. Это позволит предотвратить многие кон­фликтные ситуации и повысит шансы применения раз­работанных условий.

В примерных договорах необходимо учитывать, что даже если договор заключается юридическим лицом (ТСЖ, ЖСК, управляющей организацией), конечными потребителями все же будут являться граждане. В свя­зи с этим положения договоров, касающиеся качества жилищных и коммунальных услуг, ответственности сто­рон, информации об условиях предоставления комму­нальных услуг и др., должны соответствовать требова­ниям законодательства Российской Федерации о защи­те прав потребителей. Целесообразно отразить в при­мерных договорах условия обеспечения установленных параметров качества жилищных и коммунальных услуг, условия оплаты (сроки, порядок снижения оплаты в слу­чаях нарушения качества или непредоставления жилищ­ных и коммунальных услуг), а также ответственность сто­рон и порядок изменения или расторжения договоров.

Примерные условия и договоры могут применяться сторонами исключительно по доброй воле. Это отно­сится как к частным организациям, так и действующим в форме государственных или муниципальных предпри­ятий или учреждений. Примерные условия и договоры носят рекомендательный характер и не должны навя­зываться силой административного воздействия. Зак­лючаемые с их использованием договоры могут содер­жать перечни и объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, отличающиеся от перечней и объемов работ и услуг, выполняемых по договорам с лицами, осуществляющи­ми управление другими домами. Применение пример­ных условий и форм договоров должно не усугублять, а, наоборот, снижать монопольное давление ресурсос­набжающих организаций на своих контрагентов, обес­печивать защиту прав и интересов потребителей, ТСЖ и потребительских кооперативов.

Нельзя путать примерные условия с типовыми до­говорами. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ типовые договоры и положения содержат «правила, обязатель­ные для сторон при заключении и исполнении публич­ных договоров». Такие правила могут устанавливаться только Правительством РФ и только «в случаях, пре­дусмотренных законом». Таким образом, в соответствии с федеральным законодательством органы государственной власти субъектов Федерации и ОМС не вправе принимать формы типовых договоров или издавать обязательные для сторон договоров прави­ла (гражданско-правовые императивные нормы).

[1] Устранение этого недостатка должно произойти по мере прекращения практики установления “стопроцентных” тарифов, перехода субъектов Российской Федерации к предоставлению субсидий в денежной форме (в частности, на персонифицированные социальные счета) и “монетизации” льгот на жилье и коммунальные услуги.

[2] Такой подход должен распространяться и на определение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который устанавливается в договорах с привлекаемыми  подрядчиками собственников помещений, осуществляющими непосредственное управление домом, а равно органов управления ТСЖ или кооперативов (при реализации второго способа управления).

[3] В п.4 ст.154 ЖК РФ содержится перечень коммунальных услуг: «холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т.ч. поставка газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления)».

[4] Ранее Закон о ТСЖ (п.2 ст.20) содержал открытый перечень способов управления и допускал их установление федеральными законами и законами субъектов Федерации. С 1 марта 2005 г. это положение теряет свою силу.

[5] Это требование ст.8 Федерального закона от 29.07.98 №1 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Открытие управляющей компании – особенности

Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:

• необходимость получения лицензии;
• жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
• сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
• возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
• стабильное получение дохода;
• хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.

Экономика – расходы и сколько можно заработать

Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.

Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.

Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.

Что потребуется и как открыть УК

Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.

Что говорит закон

Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:

• Жилищный и Гражданский кодексы;
• несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
• Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
• ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.

В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.

Шаг №1. Регистрация юрлица

Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1. Сначала выбирается название компании.
2. Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
3. После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
4. Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
5. Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
6. После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.

На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:

Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии

Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.

Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.

После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:

• о подтверждении полномочий руководителя;
• квалификационный аттестат;
• об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.

Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.

Шаг №3. Приобретение оборудования

Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.

В первую категорию входят:

• столы;
• стулья;
• компьютеры;
• оргтехника и т.д.

Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:

• различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
• инструменты для работы сантехников и слесарей;
• разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).

Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.

Шаг №4. Набор персонала

Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:

• главный инженер;
• другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
• водители спецтехники и автотранспорта;
• рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
• дворники и другой технический персонал.

Как получить дома в управление

Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:

• На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
• На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.

Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.

Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.

Плюсы и минусы бизнеса

Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:

• сравнительно невысокий уровень конкуренции;
• относительно низкий порог входа;
• стабильное поступление дохода;
• небольшой срок окупаемости инвестиций;
• возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).

Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:

• невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
• высокий уровень бюрократизации;
• жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
• необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.

Ошибки новичков и как их решают

Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание

Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.

Часто задаваемые вопросы

Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?

Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.

Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?

При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.

Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?

Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.

В течение какого срока созданный бизнес окупится?

Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.

Подведем итоги

1. Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
2. Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
3. Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
4. Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
5. Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.