Можно ли не платить управляющей компании если нет договора

Выбор жильцов проживающих в МКД не ограничен лишь определением метода управления домом, также им предстоит проработать и содержание заключаемого договора.

В последствии, УК должна будет подписать его персонально с каждым из владельцев объектов недвижимости. Но что делать, когда договора между владельцами объектов недвижимости в доме и управляющей компанией просто нет?

Если нет договора с управляющей компанией, обязан ли платить

Учитывая положения статьи 210 Гражданского кодекса РФ, именно владелец отвечает за содержание имущества, которое принадлежит ему, если другие условия не устанавливаются законом или же условиями подписанного договора.

В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, владелец жилья обязан содержать такое помещение, когда подобным помещением является квартира, а также общее имущество владельцев помещений в определенном МКД.

Если же говорить о владельце комнаты в «коммуналке», то он должен нести бремя, связанное с содержанием общего для собственников квартир имущества в подобной квартире, в случае если иные условия не предусматриваются договорными условиями или действующими федеральными законами.

В понимании части 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, — любой из участников долевого владения должен в соответствии с размером своей доли принимать участие в оплате сборов, обязательных и прочих платежей, касающихся общего имущества, а также нести издержки по его сохранности и надлежащему содержанию.

Каждый гражданин или организация должны вовремя и в полном объеме оплачивать суммы за саму жилплощадь и коммунальные услуги, что предусматривает положение части 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

Возникновение обязанности по внесению платы за жилплощадь и коммунальные услуги связано с появлением у гражданина непосредственного права владения жилым помещением, о чем говорит пункт 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

В статье 154 Жилищного кодекса РФ устанавливается, что оплата за помещение жилого типа и потребленные услуги для владельца помещения в МКД содержит в своей структуре суммы оплат по содержанию и ремонту жилплощади, которые включают в себя оплату за выполненные работы и услуги, связанные с управлением многоквартирным жилым домом, его надлежащим содержанием, ремонтом капитального и текущего характера общедомового имущества МКД, а также отдельно оплату за предоставляемые коммунальные услуги.

Владельцы же домов могут нести затраты по проведению их ремонта и содержанию, а также платить за коммунальные услуги, учитывая условия договоров, которые заключены с лицами, выполняющими определенный вид деятельности.

Оплата за коммунальные услуги в своей структуре имеет такие статьи затрат: за ХВС/ГВС, водоотведение, снабжение электричеством, газом (включительно с поставкой бытового баллонного газа), по отоплению (снабжение теплом, включительно с поставкой топлива твердого вида, если дом снабжен печным отоплением).

В соответствии с пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, граждане, которые не вовремя либо не в полной мере внесли плату за помещение и оказанные коммунальные услуги (должники), должны будут дополнительно оплатить начисленный объем пени – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая действовала к моменту оплаты, от всех неоплаченных своевременно сумм, за каждый из простроченных дней (началом принято считать следующий день, наступивший после определенного дня оплаты в соответствии с определенным сроком и по день, когда фактически совершена выплата).

Согласно части 1 статьи 157 ЖК РФ, предусматривается, что оплата за коммунальные услуги должна быть рассчитана, учитывая объем их фактического потребления, зафиксированного согласно показаниям учетных приборов, а если они отсутствуют, с учетом соответствующих нормативов по потреблению коммунальных услуг, утверждение которых проводится госорганами субъектов РФ, в порядке, определяемом на уровне Правительства.

Правила оказания, приостановления и ограничения оказания коммунальных услуг владельцам и прочим лицам, использующим помещения в МКД и обычных домах, а также перечень правил, которые являются обязательными в ходе заключения управляющей компанией, товариществом владельцев жилья или жилищным кооперативом и прочими потребительскими кооперативами договора с организациями, обеспечивающими снабжение ресурсами, определяются Правительством РФ.

Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решения, принятые на общем собрании владельцев помещений в МКД, в соответствии с действующим порядком, определенным кодексом, в вопросах, которые компетентны рассматривать эти собрания, относятся к обязательным, включительно и для владельцев, не участвовавших в процессе голосования.

Из подобных правовых норм можно сделать вывод, что именно на владельцев должны ложиться затраты по выплате счетов за коммунальные услуги, через перечисление конкретных сумм управляющей компании, избранной на общем собрании владельцев помещений дома.

Даже когда не заключен письменный договор с УК, это не говорит о снятии с потребителя обязанности проводить оплату выполненных работ по ремонту, а также содержанию общедомового имущества, коммунальных услуг по отоплению/водоснабжению, пропорционально размеру имеющейся имущественной доли.

Когда договор с УК не был подписан, то есть отсутствует прямое соглашение между владельцем помещения в МКД и УК, выполняющей должное содержание имущества в доме на основании решения общего собрания владельцев помещений дома, к таким сторонам могут быть применены нормы, предполагающие обвинение виновной стороны в неосновательном обогащении, при доказательстве которого, ответчик должен будет выплатить истцу сумму в качестве возмещения неосновательно сбереженного имущества (о чем гласят статьи 1102, а также 1107 ГК РФ).

Вопрос отказа собственников как жилых, так и нежилых помещений вносить плату за содержание жилья в пользу управляющей компании или товарищества собственников жилья в связи с отсутствием соответствующего договора, подписанного указанными собственниками, является актуальным и периодически возникает в деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом. Это обусловлено тем обстоятельством, что в жилищном законодательстве отсутствует конкретная, точная формулировка в отношении данного вопроса.

Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 22.01.2019  по делу № 308-ЭС18-14220 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. При этом данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22.

Судом указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом.

Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.

Подобные выводы сделаны Верховным Судом РФ исходя из анализа ряда норм жилищного и гражданского законодательства.

О.С. Колоколова, заместитель прокурора города Краснотурьинска, советник юстиции

РЕШЕНО

Если с Управляющей компанией нет договора, нужно ли ей платить в этом случае?

С Управляющей компанией нет ни договора, ни каких-либо квитанций на оплату услуг и услуги собственно не оказываются. Нужно ли платить такой Управляющей компании? 

2 ответа

Так-так-так, поддерживаю!

Вы получили совет эксперта, который помог решить вашу проблему. Вы тоже можете помочь другому человеку защитить свои права, сделав посильное пожертвование на развитие нашей сети. Сделаем право доступным для всех!

---

Источник фото: https://www.pexels.com/

Проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит перед УО уже давно. Зачастую, собственник (ОМСУ) не исполняет обязанность по внесению платы за ЖКУ, ссылаясь на то, что помещение передано в пользование иным лицам и обязанность по оплате лежит на последних.

Подобная ситуация сложилась у управляющей организации ООО «Талнахбыт».

В 2015 году между Администрацией города Норильска, являющейся собственником жилых и нежилых помещений МКД и УО был заключен договор управления спорным МКД.

Между тем, своих обязательств по оплате оказанных жилищно-коммунальных услуг Администрация не исполняла. Претензией от 26.02.2020 г. Администрации было предложено погасить образовавшуюся задолженность в кратчайший срок.

В ответе на претензию Администрация г. Норильска указала, что в спорный период жилое помещение №28 было передано по договору аренды обществу «ОктаСтрой», следовательно, в спорный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора.

Не согласившись с указанными доводами, УО обратилось с иском к муниципальному учреждению администрация г. Норильска о взыскании 48 301,77 рублей задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и 1175,53 рублей в счет пени за просрочку платежа.

В ходе рассмотрения дела администрация указывала, что в период с 21.01.2013 по 21.01.2020 г. жилое помещение №28, передано по договору аренды ООО «ОктаСтрой», следовательно, в указанный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора. При этом обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме за период с 21.01.2020 по 31.01.2020 в размере 4 464,73 руб. исполнены ответчиком.

Пунктом 2.2.5 указанного договора на арендатора возложена обязанность в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора заключить с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме, товариществом собственником жилья, договор управления многоквартирным домом.

Задолженность за оказанные УО услуги по содержания общего имущества МКД образовалась в период с 01.08.2019 по 31.01.2020 г.

Примечательно, что Арендатор договор управления с УО заключил, но досрочно его расторг — с 01.08.2019.

Арбитражный суд Красноярского края решением от 15 июля 2020 г. по делу №А33-15359/2020 удовлетворил требований УО в полном объеме, указав, что из системное толкование норм, закрепленных в статьях 210, 249 ГК РФ и статьях 39, 153, 154, 158 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расходов по коммунальным услугам, путем внесения платы за жилое помещение.

Суд первой инстанции также обратил внимание на следующее:

«В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающими их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Учитывая то обстоятельство, что договор управления многоквартирным домом с нанимателем помещений от 16.04.2013, заключенный между УО и арендатором помещения №28, расторгнут с 01.08.2019, суд, принимая во внимание вышеприведенное правовое регулирование, отклоняет заявленный ответчиком довод об отсутствии у него обязанности по внесению в период с 01.08.2019 по 20.01.2020 платы за содержание общего имущества многоквартирного дома…»

Суд апелляционной инстанции согласился с доводами суда первой инстанции, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2020 г. №03АП-4311/20 по делу №А33-15359/2020 решение было оставлено в силе.

Администрация не остановилась, и подала кассационную жалобу, по итогам рассмотрения которой Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа усмотрел в действиях лица, не являющегося стороной спора (арендатор), злоупотребление правом и вынес неожиданное решение: судебные акты первой и апелляционной инстанции были отменены, в удовлетворении иска было отказано.

Отменяя судебные акты, Арбитражный суда Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 14 декабря 2020 г. № Ф02-6002/20 по делу №А33-15359/2020 указал следующее:

«Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из обоснованности иска по праву и по размеру. При этом суды пришли к выводу о том, что именно администрация как собственник жилого помещения в силу статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 153, 154, 158 ЖК РФ обязана оплатить услуги УО за период с 01.08.2019 по 20.01.2020, поскольку договор управления многоквартирным домом, заключенный между арендатором — обществом «ОктаСтрой» и УО, от 16.04.2013 расторгнут сторонами с 01.08.2019 по соглашению.

Между тем выводы судов сделаны с существенным нарушением норм материального права в силу следующего.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении от 12.04.2011 №16646/10, арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Кроме того, на арендатора возлагается обязанность оплачивать стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в случае заключения договора непосредственно с управляющей организацией.

По общему правилу, отношения, возникшие из договора, могут быть распространены только на участников этой сделки. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 ГК РФ).

Соответственно, договорные условия о расторжении договора управления многоквартирным домом от 16.04.2013, согласованные между арендатором и управляющей компанией, не могут автоматически распространяться на отношения с собственником жилого помещения, поскольку последний не является стороной этого соглашения.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как усматривается из материалов дела, жилое помещение №28 передано собственнику от арендатора только 07.02.2020 (акт приема-передачи жилого помещения от 07.02.2020).

Следовательно, при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды, действия арендатора по расторжению договора управления многоквартирным домом являются злоупотреблением правом, которое направлено на ухудшение положения собственника жилого помещения. По условиям договора размер арендной платы определялся без учета расходов по содержанию общего домового имущества многоквартирного дома, обязанность по оплате которых была возложена на арендатора.

С учетом конкретных обстоятельств по делу и при наличии установленного факта нахождения арендатора в жилом помещении, отсутствуют основания для возложения на собственника обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома в спорный период времени…».

Чтобы защитить свои интересы УО пришлось обращаться в Верховный суд РФ, который в Определении от 14 сентября 2021 г. №302-ЭС21-4060 по делу №А33-15359/2020 указал на следующие принципиальные моменты:

«Действия арендатора, направленные на расторжение договора управления МКД от 16.04.2013, суд кассационной инстанции оценил, как злоупотребление правом, отметив, что данные действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда округа ввиду следующего.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда РФ.

Таким образом, поскольку в спорный период между арендатором и обществом отсутствовал прямой договор об участии арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили требования общества к администрации как представителю собственника имущества.

Суд округа, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования части 2 статьи 287 АПК РФ…»

По итогу для УО всё закончилось хорошо, в её пользу с администрации была взыскана задолженность за спорный период. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.12.2020 по делу№А33-15359/2020 судебной коллегией было отменено, оставлены в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

4.6/5 (47)

Что закреплено в законодательстве

Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.

Можно ли не платить

Действующее российское законодательство гласит, что привлечение к хозяйственной деятельности управляющей компании происходит исключительно с согласия жильцов. Проводится общее собрание, где жители дома голосуют за или против. По результатам выясняют возможность привлечения конкретной УК. Если на собрании присутствует менее 50% соседей, его проводят повторно. Большинство голосов решает дальнейшую судьбу дома.

Если после проведения голосования за привлечение управляющей компании было принято положительное решение, каждый житель обязан заключить с организацией договор на обслуживание. Уклоняться от оплаты ее услуг незаконно.

Однако управляющие компании не имеют права самостоятельно завышать тарифы на обслуживание дома. Законодательством РФ утверждены конкретные цифры. Электроснабжение, отопление, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение осуществляется по той цене, которая принята в конкретном регионе страны местными органами власти.

Стоимость работы самой управляющей компании описана в договоре на обслуживание. Она устанавливается по согласию с собственниками жилья. Если они не согласны с предложенными руководством УК тарифами, спор разрешается муниципалитетом.

Учтите! Любой собственник квартиры в многоквартирном доме обязан:

• присутствовать, участвовать в общественных собраниях;
• вносить плату за предоставленные коммунальные услуги;
• вносить плату за работу управляющей компании, которая утверждена на общем собрании.

Договор на обслуживание – главный документ, который регулирует отношения между конкретным пользователем и управляющей компанией. В нем описаны тарифы, а также права и обязанности сторон. По факту без его заключения гражданин РФ не обязан вносить плату через УК. Он уплачивает коммунальные услуги по общим тарифам непосредственно поставщику.

Однако подобный подход считается незаконным, так как управляющая компания не только перенаправляет платежи, но и участвует в общественной жизни. Она проводит ремонт подъездов, озеленение двора, обустройство детской площадки, парковки и многое другое.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы?

Однако если большинство жителей будет голосовать за привлечение УК, то заключать договор с ней придется. В ином случае бездействие признается уклонением от оплаты услуг и подлежит ответственности в соответствии с Административным кодексом Российской Федерации.

Жилищный кодекс РФ регламентирует нормы проведения собрания:

• минимальное число присутствующих;
• минимальное число голосующих;
• пропорциональное количество голосов «за» и «против»;
• порядок проведения собрания;
• правила вынесения решения и так далее.

Если нормы не соблюдаются, принятое решение считается незаконным и подлежит обязательному пересмотрению.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Нужно ли заключать договор с УК

Важным моментом является несогласие некоторых жильцов заключать договор с управляющей компанией, ведь решение о привлечении ее к общехозяйственной деятельности принимается большинством голосов. Это приводит к некоторой неопределенности с подобными гражданами.

Отношения между сторонами не установлены, а по факту организация осуществляет управление за всем домом.

Важно! Подобный конфликт решается исключительно на общем собрании. Одну из сторон представляет сотрудник УК, вторую – все жители дома. Проводится голосование. Результатом является принятие решения об обязанности жильца подписать договор или об отказе.

На собрании в обязательном порядке присутствует не менее половины всех соседей. Иначе результат признается недействительным.

Все нормы описаны в Жилищном кодексе Российской Федерации. Именно он определяет минимальное число присутствующих, а также минимальное число голосов для принятия конкретного решения.

Во время проведения собрания составляется протокол, в котором описаны подробные действия сторон. Результат заносится в акт установленной формы, составляемый в двух экземплярах. Каждый из жильцов имеет право потребовать свою копию документа.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец объявления о проведении общего собрания собственников жилья:

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Заявление об отказе платить за капитальный ремонт.

Заключение договора с управляющей компанией

Жильцы дома проводят общее собрание, на котором принимается решение о привлечении к хозяйственной деятельности конкретной управляющей компании. Организация в обязательном порядке имеет лицензию, выдаваемую представителями органов местной власти. Выбор УК зависит от желания жильцов.

Правила заключения договора с управляющей компанией регламентированы статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отсутствие документа не является причиной, по которой гражданин освобождается от обязанности оплачивать предоставленные коммунальные услуги. Свет, газ, воду, отопление он оплачивает непосредственно поставщику.

Однако неопределенность в выборе конкретного жильца является нарушением, которое решается на общественном собрании.

Если большинство жителей дома подписали договор с управляющей компанией, минимальное число граждан обязаны также сделать это. Свое несогласие можно выразить только на собрании. Однако подобные действия, как правило, не приведут к желаемому результату.

Содержание договора с управляющей организацией

Договор, заключенный между жителями дома и управляющей компанией, является документом, который регулирует отношения и выступает в качестве гаранта исполнения обязательств сторон.

Типовой договор включает в себя следующие моменты:

• состав общедомового имущества;
• полный список работ, которые обязана выполнять управляющая компания в течение своей деятельности (важно включить полный перечень работ, чтобы не возникало спорных ситуаций);
• процедура, в каком порядке деятельность управляющей компании расширяется или уменьшается;
• порядок установления тарифов на обслуживание дома с конкретным указанием сумм;
• права, обязанности и ответственность каждой из сторон;
• кто и каким образом контролирует деятельность управляющей компании;
• периодичность составления и предоставления отчетности управляющей компании перед жильцами и надзорными органами.

В некоторых случаях раздел включающий перечень общедомового имущества отсутствует. В этом случае УК ссылается на технический паспорт строения. Если подобных пунктов в договоре нет, он считается составленным незаконно. Технический паспорт в обязательном порядке включается как Приложение к основному договору.

Тарифы на отопление, водоснабжение, газоснабжение, водоотведение устанавливаются в соответствии с Федеральными законами и нормативно-правовыми актами местных органов власти.

Содержание и ремонт дома ложится на плечи управляющей компании. Сумма, которая подлежит уплате, определяется по соглашению с собственниками жилья и представителем управляющей компании. Результат отражается в договоре. Процедура проводится с применением статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

В целях рационального использования средств и обеспечения возможности надлежащего контроля над деятельностью управляющей компании советуется применить систему накопления средств на ее лицевом счету, что также отражается в договоре.

Запомните! Управляющие компании обязаны отчитываться о проделанной работе перед своими жильцами. Однако если в договоре об этом не написано, сотрудники УК уклоняются от данной обязанности. Поэтому немаловажно отражать подобный момент отдельным пунктом в договоре.

Обязанности собственника жилого помещения

В соответствии с договором на обслуживание дома на собственника накладываются определенные виды обязанностей.

К ним относятся:

• одновременно с возникновением права собственности на квартиру владелец обязан уплачивать коммунальные услуги в полном объеме, в порядке, установленном поставщиком. Просрочки, недоплаты, частичное внесение суммы недопустимы;
• собственник обязан оплачивать не только предоставленные коммунальные услуги, но и обслуживание сетей. То есть проведение замены батарей, проводки в обязательном порядке оплачивается в соответствии с принятыми тарифами;
• собственник оплачивает обслуживание дома. Озеленение, поддержание подъезда, двора в чистоте, косметический ремонт – работы, выполняемые сотрудниками УК, которые оплачиваются жителями дома в пропорциональном порядке;
• собственник обязан самостоятельно содержать в надлежащем состоянии имущество, не входящее в состав общедомовой собственности.

Если управление домом возложено на управляющую компанию, собственник квартиры самостоятельно не вносит плату непосредственно поставщикам услуг, а проводит оплату через кассу УК. Таким образом, сотрудники УК обязаны своевременно оповестить жильцов о необходимости внести очередной платеж с указанием конкретной суммы.

Посмотрите видео. Договор — основа взаимоотношений между собственниками и УК:

Кто и как подписывает договор

Договор с управляющей компанией подписывается обеими сторонами: представитель УК и собственник конкретной квартиры.

Однако существует два способа согласования документа:

• подписание с каждым жителем дома, без исключения;
• подписание документа с одним из жителей дома, его представителем.

В любом случае договор составляется в двух экземплярах. Один остается в УК, второй передается жителям. Каждый из собственников имеет право потребовать копию договора, если он подписан представителем.

Внимание! Представителя дома выбирают на общем собрании. Как правило, им является главный по какому-либо подъезду или всего строения в целом.

Советуется самостоятельно подписывать документы, не полагаясь на добросовестность и ответственность других граждан. Только в этом случае можно снизить риск возникновения споров.

Можно ли сменить орган управления дома

Жильцы имеют право отказаться от услуг управляющей компании в том случае, если она ненадлежащим образом выполняет свои обязанности или завышает установленные договором тарифы. Подобное решение принимается исключительно на общем собрании путем голосования. Результат заносится в специальный акт, составляемый в двух экземплярах.

Один составленный акт – не повод отказаться от оплаты услуг, предоставляемой компанией. Документ предоставляется в Жилищную инспекцию, Российский потребительский надзор, суд, прокуратуру. Только после их проведенной проверки и вынесенного решения можно изменить систему управления домом.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что делать, если управляющая компания не реагирует на заявления?

Если собственник не имеет возможности надлежащим образом исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг из-за низкого уровня дохода, ему следует обратиться в органы социальной защиты населения за предоставлением субсидии. Однако получить выплату невозможно, если имеются открытые просрочки платежей, задолженности.

На подобный вид государственной поддержки претендует каждый гражданин РФ, уровень дохода которого ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи. Например, если в регионе прожиточный минимум установлен на уровне 10 тысяч рублей, а семья из трех человек получает в месяц 25 тысяч рублей, она может претендовать на выплату. А если в этом же регионе семья из 2 человек получает также 25 тысяч рублей, то она уже не может получить субсидию, так как на каждого члена приходится 12 500 рублей, что выше прожиточного минимума по региону.

Важно! Выполнять условия заранее подготовленного и подписанного договора на обслуживание с управляющей компанией — обязанность каждого жильца. Только после его расторжения можно прекратить вносить плату по нему.

Что будет, если договор не заключен

Если собственник квартиры по какой-либо причине не желает заключать договор на обслуживание с управляющей компанией, его однозначно волнует вопрос о том, что будет, если договор не заключен?

Взимать с него плату за предоставленные услуги УК никто не имеет права. Однако оплачивать их услуги необходимо. На помощь приходит общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о возможности заключения договора с данным гражданином. Если более 50% владельцев голосует «За», то собственника обяжут подписать договор на обслуживание.

Внимание! Отсутствие договора с управляющей компанией – не повод отказаться от оплаты коммунальных услуг. Внести платеж можно через кассу поставщика или через онлайн сервисы.

Посмотрите видео. Как сменить управляющую компанию: 

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 22 «Порядок ограничения, прекращения подачи тепловой энергии, теплоносителя потребителям в случае ненадлежащего исполнения ими договора теплоснабжения, а также при выявлении бездоговорного потребления тепловой энергии» Федерального закона «О теплоснабжении»«Поскольку перечисленными актами жилищного законодательства исключается возможность определения объема подлежащего оплате гражданами-потребителями коммунального ресурса каким-либо иным способом, чем на основании показаний регистрирующих фактическое потребление приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, а ответственности в виде возмещения убытков в связи с бездоговорным потреблением гражданами коммунальных ресурсов жилищным законодательством не установлено, пункт 10 статьи 22 Закона о теплоснабжении, предписывающий оплату выявленного бездоговорного объема потребления коммунального ресурса в полуторакратном размере стоимости тепловой энергии, не подлежит применению к отношениям между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией как противоречащий Жилищному кодексу Российской Федерации и принятым в соответствии с ним правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.»

В Определении
№ 302-ЭС21-4060 от 14 сентября Верховный Суд разобрался, кто должен был оплачивать коммунальные услуги – собственник помещения или арендатор – при отсутствии договора с управляющей организацией.

Муниципальному образованию «Город Норильск» на праве собственности принадлежит квартира, расположенная в многоквартирном доме, которую оно передало в аренду ООО «ОктаСтрой» на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2020 г. и возложило на арендатора обязанность по заключению договора управления МКД с управляющей организацией. 16 апреля 2013 г. арендатор и управляющая компания «Талнахбыт» подписали договор, а 16 апреля 2016 г. соглашение о его расторжении с 1 августа 2019 г.

С 1 августа 2019 г. по 21 января 2020 г. УК оказала услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, которые не были оплачены. В ответе на претензию «Талнахбыт» администрация указала, что передала квартиру в аренду «ОктаСтрой» до 21 января 2020 г., следовательно, до этого момента именно арендатор должен оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества.

Тогда «Талнахбыт» обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации о взыскании более 48 тыс. руб. задолженности, пени более 1 тыс. руб. за период с 16 сентября 2019 г. по 5 апреля 2020 г. (с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК). Суд установил право истца на обращение в суд, признал правомерным расчет задолженности и процентов за несвоевременное внесение платы за содержание и текущий ремонт и пришел к выводу о возложении именно на администрацию как собственника жилого помещения обязанности по уплате платежей. Суд удовлетворил требования в полном объеме. Данные выводы поддержала апелляционная инстанция.

Отменяя судебные акты и отказывая в иске, суд округа указал на то, что квартира передана в аренду на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2020 г., на арендатора договором возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией. Расторжение договора арендатором при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды суд оценил как злоупотребление правом, отметив, что действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.

«Талнахбыт» обратился в Верховный Суд, который указал, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Управляющая организация в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации, заметил Суд, действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения. Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики ВС № 2 (2015), утвержденном 26 июня 2015 г. Президиумом ВС.

Суд округа, указал ВС, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования ч. 2 ст. 287 АПК. Верховный Суд отменил решение кассации, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков заметил, что проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит уже давно. Их собственники – органы местного самоуправления – часто игнорируют обязанность по внесению платы за эти помещения, мотивируя это тем, что платить должны наниматели, которые там проживают. Ситуацию усугубляет еще и тот факт, что управляющие организации сферы ЖКХ часто в той или иной форме подконтрольны властям, поэтому потребовать долг они не могут и по факту вынуждены покрывать образующиеся долги из платежей добросовестных жителей.

В свете этого ссылка судов первой и апелляционной инстанций при разрешении спора на обязанность именно собственника содержать свое имущество (ст. 210 ГК), которая не перекладывается на нанимателя (арендатора) императивными нормами специального жилищного закона (ст. 39, 154, 158, 161 ЖК), «расставляет все точки над i». При этом, указал Артем Чумаков, закон не запрещает нанимателю в добровольном порядке принять на себя обязанность вносить плату за услуги ЖКХ за собственника путем заключения договора управления с управляющей организацией.

«Позиция же арбитражного кассационного суда вызывает недоумение, причем не только потому, что суд утверждает о безусловной обязанности нанимателя заключить договор управления и, соответственно, вносить плату за жилое помещение, а в первую очередь, потому, что в обоснование этого вывода судьи ссылаются на Постановление
Президиума ВАС от 12 апреля 2011 г. № 16646/10, которое говорит ровно о противоположном. Отменяя решения нижестоящих судов, удовлетворивших требования управляющей организации к арендатору, ВАС РФ в 2011 г. подчеркнул, что непосредственно на нанимателя (арендатора) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией возложены быть не могут. Отрадно, что Верховный Суд не допустил “засиливание” очевидно неверного и несправедливого подхода и подтвердил уже ранее сформулированную позицию ВАС», – указал адвокат.

Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что на практике вопрос определения должника по делам о взыскании задолженности по содержанию и ремонту имущества МКД определен: если договор с ресурсоснабжающей организацией заключен с арендатором – с арендатора, в отсутствие заключенного договора – с собственника помещения. Подробные разъяснения Верховного Суда содержатся в Обзоре практики ВС РФ № 2 за 2015 г., утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г., и применяются судами единообразно.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов отметил, что не встречал в практике судебного акта, подобного акту суда округа. «Суд округа, по сути, дал оценку действию (бездействию) третьего лица, которое вообще не являлось участником спора и не имело никакого отношения к предмету спора между истцом и ответчиком. ВС РФ совершенно верно указывает, что все бремя содержания имущества лежит на собственнике. Взаимоотношения собственника и арендатора (и нарушение условий договора аренды со стороны арендатора) никак не могут влиять на права третьих лиц, не являющихся сторонами договора. Все, что гарантирует в этом случае наличие договора аренды, – право взыскания всех сумм, указанных в решении суда, с арендатора. Ни одной нормой права не предусмотрена обязанность управляющей компании проверять, в чьем конкретном пользовании находится помещение», – подчеркнул он.