Регулируется ст 44 ЖК РФ Собственники МКД вправе поставить вопрос на собрании об использовании средств.
УК все средства, которые поступают от собственников МКД обязаны направлять ресурсникам и взыскивать долги с неплательщиков в судебном порядке
ЖК РФ, Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном дом.
Вам помог ответ?ДаНет
Доброго времени суток.
Уважаемая Евгения, ваша управляющая компания имеет право брать кредит т.к. юридическим лицам это разрешено.
В любом случае нужно согласие.
П.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ
Всего хорошего, удачи вам.
Вам помог ответ?ДаНет
Здравствуйте. Должно быть решение общего собрания. Согласно ст 44 ЖК РФ 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся 1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
Вам помог ответ?ДаНет
—Евгения, у УК есть такое право. Но с согласия собственников квартир. См. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2017)
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:[/u]
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 355-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее — специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях;
(п. 1.1-1 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 355-ФЗ)
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;[u]
(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
Вам помог ответ?ДаНет
Договор с управляющей компанией
имеет ли права управляющая компания взять кредит в банке без ведома собственника, если в договоре написано- что управляющая компания в праве пользоваться кредитами в порядке предусмотренными законодательством.
15 декабря 2014, 08:03, Светлана, г. Санкт-Петербург
Светлана, добрый день!
На Ваш вопрос сообщаю следующее. По общему правилу любое юридическое лицо может взять кредит, в том числе и управляющая компания.
Чтобы полно ответить на Ваш вопрос сообщите, а в связи с чем у Вас возник такой вопрос?
С уважением, Виталий Иванов.
15 декабря 2014, 10:07
Похожие вопросы
1300 ₽
Защита прав потребителей
Компания намерено затягивает сроки исполнения так как в договоре прописана абонентская плата
Добрый день, я заключила договор с продюсерской компанией по созданию и продвижению онлайн курса по английскому языку. Компания намерено затягивает сроки исполнения так как в договоре прописана абонентская плата. Руководитель перестал вообще мне отвечать, со мной общается только команда через пень колоду. В итоге не все услуги по договору были оказаны, они требуют оплату следующего периода. Договор (абонентский) составлен криво, и есть данные противоречащие друг другу. Я не знаю что мне делать. Мне нужно юридически правильно составить в компанию претензию, чтобы они доделали все что указанно в договоре … я не хочу снова заплатить и они снова все затянут и попросят следующую оплату. Договор скину в ЛС.
Вчера в 16:06, вопрос №3642396, Мария, г. Москва
Какие нормы в данном случае нарушены, какая ответственность за это предусмотрена?
В огороженом дворе многоквартирного дома ресурсоснабжающая компания по соглосованию с управляющей компанией, без согласия жильцов, взломав замок ворот, разместили спецтехнику — буровую машину, гсм, строительный вагон с печным отоплением, дрова. Хотя фактически ни какие работы в данном доме с использованием данной техники не проводятся и не планируют проводиться. Какие нормы в данном случае нарушены, какая ответственность за это предусмотрена?
Вчера в 01:04, вопрос №3647715, Вадим, г. Москва
1000 ₽
Вопрос решен
Автомобильное право
ООО «ААА» заключило с лизинговой компанией договор лизинга транспортного средства ВАЗ
ООО «ААА» заключило с лизинговой компанией договор лизинга транспортного средства ВАЗ. Далее ООО «ААА» заключило с физлицом договор аренды транспортного ВАЗ с правом выкупа. ООО «ААА» получило разрешение от Лизинговой компании на субаренду транспортного средства ВАЗ физическому лицу.
Вопрос: находится ли договор аренды с правом выкупа между ООО «ААА» и физлицом в правовом поле?
22 марта, 19:03, вопрос №3647522, Рустам Омаров, г. Уфа
Какие документы мне нужно увидеть своими глазами (получить от продавца) сейчас на этапе оформления договора
Добрый день! покупаю кладовку (помещение в жилом доме — 2 кв.м). Сам подавец купил ее ранее у управляющей компании, которая строила жилой дом, на руках акт приема-передачи. По заверению продавца сделка регистрировалась в Росреестре. Сегодня хотим оформить договор купли-продажи, чтобы в пятницу через МФЦ оформить сделку. Какие документы мне нужно увидеть своими глазами (получить от продавца) сейчас на этапе оформления договора. Заранее спасибо. Территориально — город Казань
22 марта, 11:55, вопрос №3646930, Фарит, г. Уфа
1.1 В каких случаях собственникам помещений в МКД может понадобиться кредит на капитальный ремонт?
Кредит на капитальный ремонт может понадобиться, в случае если возникла необходимость провести капитальный ремонт до срока, установленного региональной программой субъекта РФ, а накоплений на специальном еще не достаточно, и/или профинансировать работы в объеме большем, чем накоплено на специальном счете. Кроме того, кредит может стать хорошим решением, в случае если собственники хотят использовать уже накопленные средства и избежать их обесценивания под влиянием инфляции.
1.2 Основные преимущества финансирования капитального ремонта с помощью кредита.
Привлечение кредита на капитальный ремонт МКД позволяет провести ремонт «здесь и сейчас» и не ждать, когда накопится необходимая сумма. Кроме того, длительное накопление средств на специальном счете может привести к их обесцениванию из-за инфляции. Кредит позволит использовать накопленные средства и нивелировать влияние инфляции и роста тарифов на коммунальные услуги. Не требуется увеличение взносов собственников помещений в МКД, так как основным источником погашения являются обязательные ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта МКД. Дополнительным источником погашения кредита могут стать сэкономленные средства, полученные за счет повышения энергоэффективности МКД и ресурсосбережения.
1.3 В каком случае собственники помещений МКД могут взять кредит на капитальный ремонт МКД?
Собственники помещений в МКД могут привлечь кредит на капитальный ремонт МКД, в случае если они формируют фонд капитального ремонта на специальном счете. Статьей 173 ЖК РФ предусмотрена возможность изменить способ формирования фонда капитального ремонта МКД. Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда на специальном счете вступает в силу через 1,5 года (согласно п.4.1 ст.7 Областного закона Ростовской области «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области»»1101-ЗС от 11.06.2013 г.) после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в МКД. Решение о привлечении кредита для финансирования работ по капитальному ремонту МКД должно быть принято на общем собрании собственников помещений в МКД не менее чем 2/3 голосов. Банки, предоставляющие кредиты на капитальный ремонт, могут установить дополнительные параметры, которым должен соответствовать МКД, для положительного решения о предоставлении кредита. Например, банк может установить требование к минимальному уровню собираемости платежей.
1.4 Если собственники МКД хотят взять кредит на проведение капитального ремонта, кто может выступить заемщиком по такому кредиту от имени собственников?
В соответствии с п. 1.2 части 2 ст. 44 ЖК РФ заемщиком по кредиту на основании решения собственников помещений в МКД может быть ТСЖ/ЖСК/ЖК или другой специализированный потребительский кооператив, управляющая компания или иное лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников, при непосредственном управлении собственниками своим МКД.
1.5 Как получить кредит на капитальный ремонт МКД?
Необходимо определить какие работы по капитальному ремонту МКД планируется провести, оценить их стоимость и определить источники финансирования. В случае нехватки средств обратиться в банк, чтобы узнать какие кредитные предложения доступны для финансирования запланированных работ и получить предварительное предложение по кредиту (список регионов РФ, в которых доступны банковские кредиты и контакты банков размещены в Разделе 4. «Предложения банков» или перейдя по ссылке.
Далее собственникам помещений в МКД на общем собрании необходимо принять следующие решения (не менее чем 2/3 от общего числа голосов собственников):
— Провести капитальный ремонт МКД, включая:
◾перечень работ по капитальному ремонту,
◾смету расходов на капитальный ремонт,
◾сроки проведения капитального ремонта,
◾подрядные организации для проведения работ,
◾лицо, уполномоченное участвовать в приемке выполненных работы и подписывать акты от имени собственников МКД,
◾источники финансирования
— Профинансировать капитальный ремонт с привлечением кредита
— Заключить кредитный договор с банком, с указанием:
◾названия банка,
◾суммы кредита,
◾цели кредита,
◾лица, уполномоченного заключить кредитный договор,
◾сроков заключения кредитного договора.
После принятия соответствующих решений необходимо подготовить пакет документов (протокол общего собрания собственников с решением о проведении капитального ремонта и привлечении кредита, выписка со специального счета, анкета-заявление на получение кредита и прочие) и обратится в банк с заявлением на получение кредита.
1.6 Какова схема финансирования капитального ремонта МКД с привлечением кредита?
Погашение кредита осуществляется за счет средств, накапливаемых на специальном счете. Банк будет списывать средства со специального счета в счет погашения кредита (см. схему).
1.7 Какие банки предоставляют кредиты на капитальный ремонт МКД?
В настоящее время в Ростовской области кредиты на проведение капитального ремонта МКД предлагает ПАО КБ «Центр-инвест». Также банк предлагает кредиты на проведение капремонта МКД в следующих регионах присутствия банка: Волгоградская область, Краснодарский край, Ставропольский край.
Более подробную информацию вы можете узнать в Разделе 4. «Предложения банков» или перейдя по ссылке
1.8 Какие существуют источники погашения кредита на капитальный ремонт?
В соответствии с ч. 1 ст. 174 ЖК РФ источником погашения кредита, полученного и использованного на капитальный ремонт МКД, а также процентов по нему, являются средства фонда капитального ремонта МКД.
Основными источниками формирования фонда капитального ремонта МКД являются (ч.1, ст. 170 ЖК РФ):
◾ежемесячные обязательные взносы собственников МКД,
◾пени, уплачиваемые собственниками МКД в случае несвоевременной уплаты взносов на капитальный ремонт,
◾проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете и счетах регионального оператора,
◾доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта МКД.
1.9 Каким количеством голосов может быть принято решение о привлечении кредита на капитальный ремонт МКД?
Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников о привлечении кредита на проведение капитального ремонта должны быть приняты не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Поэтому, при проведении собрания необходимо наличие т.н. «квалифицированного» кворума — то есть участие в собрании и голосовании собственников (или их законных представителей), имеющих, как минимум, 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
1.10 Что делать в случае, если владелец специального счета в МКД не может оплачивать кредит в банке, так как снизился уровень собираемость платежей за капитальный ремонт?
В этом случае обязанность по работе с неплательщиками ложится на заемщика/владельца специального счета (ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющую компанию). Поскольку взносы на капитальный ремонт относятся к платежам за жилое помещение, то за просрочку уплаты взноса на капремонт установлена пеня, которая начисляется до дня фактической уплаты всей задолженности (п.14.1 ст. 155 ЖК РФ). Владелец специального счета имеет право взыскать задолженность с неплательщиков через суд в упрощенном порядке. В случае если владелец специального счета не сможет оплачивать ежемесячный взнос по кредиту, банк может применить штрафные санкции — в этом случае всем собственникам придется дольше платить за возврат кредита, так как общая сумма выплат возрастет.
1.11 Существует ли государственная поддержка для собственников МКД, которые берут кредит на проведение капитального ремонта?
Федеральная поддержка
В настоящее время в стадии разработки находится проект постановления Правительства РФ, утверждающий правила оказания государственной поддержки кредитования капитального ремонта МКД за счет средств Фонда ЖКХ. Поддержку планируется осуществлять по двум направлениям; 1) субсидирование процентной ставки и 2) возмещение части расходов по проведению капитального ремонта МКД.
Поддержку планируется оказывать собственникам МКД, взявшим кредит на проведение энергоэффективного капитального ремонта своего МКД (список работ, относящихся к энергоэффективным мероприятиям, будет утвержден в дальнейшем).
Средства государственной поддержки планируется направлять на отдельные МКД в размере 50% стоимости работ и услуг, но не более 5 млн. руб., и при условии достижения экономии тепловой и электрической энергии не менее 10%. МКД должны будут соответствовать следующим критериям: возраст МКД 5-60 лет, не признан аварийным, установлены общедомовые приборы учета потребляемых ресурсов.
ЖК РФ предусматривает возможность проведения капремонта в многоквартирном доме с привлечением кредитных средств, если накопленных на специальном счёте денег недостаточно для оплаты запланированных работ. Читайте о том, как взять такой кредит в банке и что делать, если после этого сменится владелец спецсчёта.
Создать спецсчёт и выбрать его владельца
Собственники на общем собрании в доме, выбрав специальный счёт как способ формирования фонда капремонта, определяют размер ежемесячного взноса, кредитную организацию, где счёт будет открыт, и владельца этого счёта (п. 1 ч. 3, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем счёта в зависимости от формы управления домом становится ТСЖ/ТСН, ЖК, УО или региональный оператор (ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).
Собственники на ОСС могу принять решение о получении владельцем специального счёта – УО, ТСЖ/ТСН, ЖСК – кредита или займа на проведение капитального ремонта общего имущества дома.
Такой вариант проведения капремонта выгоден в том случае, если на специальном счёте, где формируется фонд, недостаточно средств на все необходимые работы. Тогда собственники могут дать поручение владельцу счёта взять на эти цели кредит.
Фонд капитального ремонта и способы его формирования
Повысить собираемость платежей за капремонт в доме
Чтобы подать заявку на кредит для проведения капремонта, необходимо соблюсти несколько требований ЖК РФ и кредитных организаций:
- Фонд капремонта формируется на спецсчёте, открытом в одном из утверждённых ЦБ РФ для этого банков.
- Владельцем специального счёта является УО, ТСЖ или жилищный кооператив, которые и станут заёмщиками по кредиту.
- Собираемость платежей жителей дома за капитальный ремонт находится на высоком уровне. Банк имеет право установить собственные требования к этому показателю.
- Решение о проведении ремонта в кредит принято на общем собрании собственников помещений в доме.
Размер кредита, на который может рассчитывать тот или иной многоквартирный дом, зависит от двух основных факторов: размера взноса на капремонт, установленного на общем собрании собственников в МКД, и площади дома. Эти параметры позволят банку определить сумму, ежемесячно поступающую на спецсчёт.
Напомним, что размер взноса на 1 кв. м. площади, установленный в МКД, не может быть ниже минимального уровня, утверждённого органами исполнительной власти субъекта РФ (ч. 8.1 ст. 156, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Собственники вправе на ОСС увеличить взнос, сделав его выше минимального. В таком случае шанс получить необходимую сумму кредита увеличится.
Провести общее собрание собственников и подать заявку в банк
Итак, разберёмся в последовательности действий УО и собственников в ситуации, когда необходимо взять кредит на капремонт:
1. Оценить состояние общего имущества, составить перечень необходимых работ и их стоимость.
УО и собственники поймут, какая сумма кредита им понадобится для проведения капитального ремонта. Если сумма нужна внушительная, то заёмщикам следует подумать об увеличении размера взноса на капремонт с 1 кв. м., а также оценить процент собираемости взносов в доме. На этом этапе УО уже может обратиться в разные кредитные организации и собрать их предложения, чтобы выбрать наиболее подходящий кредитный продукт.
2. Подготовить общее собрание, в повестку дня которого необходимо, помимо обязательных о выборе председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, включить следующие вопросы:
- провести капитальный ремонт общего имущества дома;
- утвердить перечень работ по капремонту, сроки их проведения и смету, подрядную организацию, лицо, которое будет от лица собственников подписывать акты, источники финансирования;
- профинансировать капремонт с привлечением кредитных средств;
- поручить УО подать заявку на кредит;
- заключить кредитный договор с указанием существенных условий договора: названия банка, цели и суммы кредита, сроков заключения и исполнения договора, а также лица, которое будет от лица собственников его заключать.
Отметим, что последний вопрос сразу выносится на голосование только в том случае, если владелец спецсчёта уже имеет информацию о кредитных предложениях различных банков и готов представить наиболее выгодную кредитную программу собственникам.
Если этой информации ещё нет, то собственники поручают УО/ТСЖ собрать такие данные и в установленный срок представить их на другом общем собрании. Тогда собственники утвердят банк для получения кредита, его сумму и сроки.
При необходимости собственники на ОСС утверждают повышение размера взноса на капитальный ремонт, что позволит им рассчитывать на большую сумму кредита. Также, согласно ч. 1.2 ст. 44 ЖК РФ, в повестку включается вопрос о погашении кредита и уплаты процентов за счёт средств фонда капитального ремонта.
3. Провести общее собрание собственников в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.
Решение о получении кредита на капремонт должно быть принято не менее ⅔ от всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Протокол ОСС оформляется в соответствии со ст. 46 ЖК РФ.
4. УО как заёмщик готовит пакет документов, необходимых для подачи в банк: копию протокола ОСС, выписку со спецсчёта, заявление на получение кредита и другие документы, которые потребует банк. После этого заёмщик обращается с заявкой в кредитную организацию от лица собственников помещений в МКД.
Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме
Заключить кредитный договор с банком
Если банк одобрил заявку, то между ним и владельцем спецсчёта оформляется кредитный договор. Важно, чтобы в нём были чётко указаны:
- роль управляющей организации как лица, действующего от имени сообщества собственников;
- солидарная ответственность собственников помещений за невыплату кредита, а не владельца спецсчёта.
Когда кредитный договор заключён, банк перечисляет заёмщику деньги. Они направляются УО на оплату услуг подрядных организаций, которые проведут в доме капитальный ремонт общего имущества.
Перечисление средств в счёт погашения долга и процентов по кредиту со спецсчёта происходит согласно условиям подписанного кредитного договора и в силу ч. 1 ст. 174, п. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. Деньги списываются на основании протокола ОСС, на котором было принято решение о заключении кредитного договора, и самого этого договора (ч. 5 ст. 177 ЖК РФ). Обязательства по выплате кредита лежат не на УО/ТСЖ, а на собственниках, от лица которых заключался договор (ч. 1 ст. 182 ГК РФ).
Если на специальном счёте окажется недостаточно средств для списания ежемесячного платежа и процентов по кредиту, то банк имеет право применить штрафные санкции. В таком случае срок выплаты кредита возрастёт в соответствии с увеличением суммы выплат, что коснётся интересов собственников.
Передать документы по кредитному договору при смене владельца спецсчёта
Случается, что в период действия кредитного договора в доме меняется форма управления или управляющая организация. В таком случае меняется и владелец специального счёта, с которого выплачиваются долг по кредиту и проценты. При этом, согласно ч. 3 ст. 176 ЖК РФ, смена владельца не является основанием для прекращения или изменения условий ранее заключённого кредитного договора.
Решение о новом владельце спецсчёта или изменении способа формирования фонда капремонта собственники должны принять на ОСС не позднее двух месяцев с даты, когда прежняя УО или ТСЖ прекратили управлять домом (ч. 8 ст. 175 ЖК РФ). До этого момента бывший владелец обязан обеспечить надлежащее исполнение всех взятых обязательств по кредитному договору (ч. 11 ст. 175 ЖК РФ).
В течение трёх дней с момента назначения нового владельца бывшая УО или ТСЖ обязаны передать ему документы, связанные со спецсчётом, в том числе кредитные договоры (ч. 12 ст. 175 ЖК РФ). Новая УО или ТСЖ обязаны такие документы принять. После этого к новому владельцу спецсчёта переходят все права и обязанности прежнего владельца (ч. 10 ст. 175 ЖК РФ).
Дома, использующие «умные» решения, могут получить субсидии
Учесть сложные вопросы получения кредита на капремонт
В теории получение кредита на капитальный ремонт дома выглядит достаточно гладко. Но при этом управляющие организации и ТСЖ нередко сталкиваются с серьёзными проблемами:
- Собственники отказываются повышать размер взноса на капитальный ремонт, и банк не выдаёт кредит в необходимой для проведения работ сумме.
- Если в период действия кредитного договора падает собираемость платежей за капремонт и растёт задолженность жителей МКД, то за просрочку ежемесячных платежей санкции грозят УО как заёмщику, а не собственникам-неплательщикам.
- Банки при оформлении кредита требуют гарантии или залог:
- если от лица собственников действует УО, то гарантией будут выступать её собственность и денежные средства, а вовсе не имущество собственников помещений в МКД;
- если за кредитом обращается ТСЖ, то вопрос с гарантией ещё сложнее, ведь товарищество – это некоммерческая организация, у неё нет своего имущества.
Поэтому в большинстве регионов банки не могут предложить собственникам и УО кредиты на капитальный ремонт с привлекательными условиями и низкой процентной ставкой. Чаще всего продукт оказывается слишком дорогим.
Но, несмотря на все трудности, по стране уже есть десятки примеров, когда общее имущество многоквартирного дома под управлением ТСЖ и УО ремонтировалось капитально с привлечением кредитных средств: например, в Ростовской области и Удмуртии.
ТСЖ и УО в этих регионах воспользовались не только предложениями банков, но и возможностями возмещения за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ процентной ставки по кредиту. Подобная финансовая помощь предоставляется согласно постановлению Правительства РФ от от 17.01.2017 № 18 домам, эксплуатируемых от 5 до 60 лет и с установленными ОДПУ коммунальных ресурсов.
Запомнить
Порядок действий УО и собственников в ситуации, когда денег на капитальный ремонт на спецсчёте не хватает и нужен кредит, выглядит следующим образом:
- Провести осмотр дома, составить перечень необходимых работ по капремонту и смету на них.
- Оценить, какую сумму кредита планируется взять и нужно ли повысить размер взноса на капремонт.
- Собрать предложения банков по кредитным программам.
- Организовать и провести общее собрание собственников, на котором ⅔ голосов собственников в доме должно быть отдано за использование при проведении капитального ремонта кредитных средств.
- Собрать документы и подать заявку в выбранную кредитную организацию.
Провести общее собрание собственников и решить вопрос о получении кредита на капитальный ремонт дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 938 подписчикам
Статьи по теме
-
Бизнесу
-
Кредитование
Кредитование ТСЖ и УК
Кредитование ТСЖ и УК
Для улучшения жилищных условий в многоквартирных домах
Условия предоставления кредита:
| Ставка | до 7 лет процентная ставка — 13% годовых ; |
| Срок | до 7 лет |
| Заемщик | ТСЖ, УК |
| Обеспечение | не требуется |
С 2009 года банк «Центр-инвест» реализует программу кредитования капитального ремонта многоквартирных домов, до сих пор не имеющую аналогов в России.
Возможность возврата части уплаченных процентов по кредиту (получение субсидии)
По Ростовской области более подробную информацию о получении субсидий можно получить у ведущего специалиста Министерства ЖКХ Ростовской области — Киселёвой Солмаз Исаевны тел. +7 (863) 2401-726.
Дополнительные документы
Собственники могут взять заём для проведения капремонта. Такое решение принимается на общем собрании собственников. Иногда такой возможностью может кое-кто злоупотребить.
Как это бывает
В Воронежской области в 2018 году собственники выбрали себе новую УК, перешли на спецсчет по капремонту. Спустя полгода «старший по дому» обошел жителей, опросил их, согласны ли они на капремонт крыши. Люди были согласны, за что расписывались в бумагах. Через несколько месяцев выяснилось, что это было общее собрание, на котором собственники приняли решения:
— о капремонте крыши,
— о займе 750 тысяч у управляющей компании под 13,5% годовых на три года,
— об увеличении взноса на капремонт с минимального (6,6 р. за кв.м) до 21,7 – 14,6 р. за кв.м (с постепенным уменьшением).
Собственники стали писать в жилищную инспекцию, полицию, прокуратуру и Госдуму, и только позднее обратились куда следует, а именно – в суд с иском об оспаривании принятых решений. Судья попался адекватный, признал уважительными причины пропуска срока исковой давности, терпеливо опросил кучу свидетелей, пересчитал голоса и пришел к выводу об отсутствии кворума на общем собрании. Управляющую компанию обязали не начислять плату за капремонт в повышенном размере.
Вышестоящие инстанции с этим согласились (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 10049/2020). Все жалобы управляющей компании остались без удовлетворения.
Параллельно УК судилась с прокуратурой (дело № А14 – 15485/2020). Та по обращению жильцов внесла руководителю компании представление об устранении нарушений закона, а именно требовала для жителей перерасчета по уже уплаченным взносам.
Арбитражный суд Центрального округа, до которого УК дошла своими жалобами, на днях признал представление прокуратуры законным. Большую роль в этом сыграло уже имеющееся решение суда общей юрисдикции о незаконности начислений.
С момента «собрания» прошло три года, уже истек срок «займа», а эпопея только завершилась. Вот что значит подписывать документы, не разбираясь в их содержании.
Как правильно
Чтобы взять заём на капремонт, нужно провести общее собрание. Именно к его компетенции относится принятие решений:
— о получении УК (ТСЖ, кооперативом) займа на капремонт,
— об определении существенных условий договора займа,
— о получении гарантии, поручительства по займу и об условиях получения гарантии, поручительства,
— о погашении за счет фонда капремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества, и об уплате процентов за пользование займом.
Также только общее собрание может принять решение об увеличении размера взноса на капремонт.
Все эти решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.
О собраниях и об их итогах собственники должны быть уведомлены.
Об обманных собраниях собственников мы писали не раз:
Осторожно: общие собрания собственников!
Как обманывают при сборе подписей?
Как собственникам рекламируют услуги по видеонаблюдению под видом общего собрания
Наши клиенты часто задают этот вопрос на Линии консультаций.
ВОПРОС: — Собственники многоквартирного жилого дома (Ленинградская область) формируют фонд капитального ремонта на специальном счету, владельцем которого является управляющая компания данного дома. Собственники хотят выполнить капитальный ремонт кровли ранее срока, предусмотренного программой капитального ремонта. Денег собранных на специальном счету недостаточно. Они хотят взять кредит на недостающую сумму. Каким образом это можно реализовать? Может ли такой кредит выдать им не Банк, а Управляющая компания данного дома?
ОТВЕТ ПОДГОТОВЛЕН С ПОМОЩЬЮ СПС КОНСУЛЬТАНТПЛЮС:
Если размер ежемесячного взноса равен минимальному размеру, перечень услуги работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и сроки проведения такого ремонта определяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта. В то же время собственники помещений в доме вправе принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем установлено региональной программой, но только в том случае, когда на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования ремонта либо выбраны иные способы его финансирования.
Если же размер ежемесячного взноса больше минимального, перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, может быть дополнен услугами и работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, и сроки проведения капремонта также могут быть установлены более ранними по сравнению со сроками по региональной программе.
Кредит может быть выдан только банком или иной кредитной организацией, а вот займ может быть предоставлен одним юрлицом другому юрлицу, в том числе, и Управляющей компанией данного дома. Договор займа может быть процентным или беспроцентным, целевым или без указания целей расходования заемных средств.
Возможно, удастся привлечь средства по Постановлению Правительства № 18 от 17.01.17 г.
Подборка материалов по вопросу:
- Постановление Правительства РФ от 17.01.2017 N 18 (ред. от 11.02.2019) «Об утверждении Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов» {КонсультантПлюс}
- Статья: Капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ: новые правила — 2017 (Козырева С.Н.) («Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2017, N 2) {КонсультантПлюс}
- «Годовой отчет.Жилищно-коммунальное хозяйство — 2018» (под общ. ред. д. э. н. Ю.А.Васильева) («Интенсив», 2018) {КонсультантПлюс}
- ст. 170, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) {КонсультантПлюс}
- ст. 174, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) {КонсультантПлюс}
- Вопрос: …Об открытии,ведении и закрытии специальных счетов капитального ремонта, а также о кредитовании с использованием специальных счетов капитального ремонта. (Письмо Банка России от 12.09.2014 N 41-2-2-5/1657) {КонсультантПлюс}
- ст. 190, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) {КонсультантПлюс}
- Вопрос: Каков порядок использования средств фонда капитального ремонта многоквартирных домов? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019) {КонсультантПлюс}
- ст. 819, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) {КонсультантПлюс}
- ст. 807, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) {КонсультантПлюс}
- Готовое решение: Как заключить договор денежного займа между юридическими лицами (КонсультантПлюс, 2019) {КонсультантПлюс}
- Путеводитель. Денежный заем (КонсультантПлюс, 2019) {КонсультантПлюс}
- Форма: Договор беспроцентного займа между юридическими лицами (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}
- Форма: Договор денежного займа с процентами между юридическими лицами (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}