Может ли управляющая компания управлять нежилым зданием

ВОПРОС

Должна ли управляющая компания обладать какими-либо лицензиями, в случае если она оказывает услуги не в жилищном фонде, а в коммерческой недвижимости? Есть бизнес-центр (нежилое здание), и там есть управляющая компания. Должны ли у нее быть специальные лицензии или разрешения?

ОТВЕТ

Управляющая компания не должна обладать лицензией на управление коммерческой недвижимостью (бизнес-центр), иных специальных лицензий или разрешений также не предусмотрено.

ОБОСНОВАНИЕ

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 1 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О лицензировании отдельных видов деятельности» особенности лицензирования, в том числе в части, касающейся порядка принятия решения о предоставлении лицензии, срока действия лицензии и порядка продления срока ее действия, приостановления, возобновления и аннулирования действия лицензии, могут устанавливаться федеральными законами, регулирующими осуществление следующих видов деятельности: предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с пунктом 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензированию подлежит предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами.

Если отвечать коротко, то организовать товарищество собственников нежилых помещений вы можете. В законе нет названия для такой формы организации владельцев, хотя в народе ее называют ТСН. Но это и не важно: любые долевые собственники недвижимости, в том числе собственники нежилых помещений, вправе совместно принимать решения, как управлять своей собственностью.

Напрямую в законе ничего не сказано о том, какие есть способы управления нежилыми помещениями и общим имуществом в нежилом здании. Нет ничего и о том, можно ли управлять таким зданием через объединение собственников. Однако Верховный суд РФ в пункте 41 своего постановления № 25 отмечает, что в таких случаях нужно руководствоваться нормами законодательства, которые регулируют сходные отношения, то есть гражданским и жилищным кодексами. К сожалению, это не устраняет все пробелы, особенно те, которые регулируют порядок пользования общим имуществом.

Управление нежилыми помещениями

Жилищно-коммунальное обслуживание нежилых помещений — составная часть права пользования. Но каждый собственник помимо прав несет еще и обязанности. В том числе он должен содержать свое имущество. Это касается и долевой собственности: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей платить налоги, сборы и другие платежи по содержанию общего имущества, а также издержки, чтобы его сохранить.

Если у здания один собственник, он единолично выбирает компанию, которая будет обслуживать его дом. Или он может обслуживать его сам, за исключением поставок ресурсов: воды, электричества, тепла, канализации, обслуживания и прочего. Поставки в любом случае осуществляют специализированные организации, которые имеют на это право.

Доли в праве общей собственности на общее имущество при этом определяются пропорционально площади помещений, которые находятся в собственности. Это позволяет по аналогии с жилыми помещениями проводить общее собрание собственников нежилых помещений, чтобы принимать совместные решения.

Что относится к общему имуществу

Высший арбитражный суд считает, что к общему имуществу следует относить помещения, которые обслуживают более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри помещений и обслуживает более одного помещения.

Именно из-за таких вещей часто возникают споры между собственниками. Собственники помещений на других этажах не хотят платить за условный обогрев коридоров целого этажа, где у них вообще ничего нет и они ничем не пользуются.

Общее собрание собственников нежилых помещений

Проблема возникает, если есть мажоритарный собственник, который может принимать решения практически единолично. В отличие от жилого дома, где собственников много, а перекос в пропорции площадей незначительный, в нежилых зданиях одному собственнику может принадлежать и 50, и 60, и все 90% площади. И это ставит собственников малых площадей полностью в зависимое положение.

Таким образом, у мажоритарного собственника большое пространство для маневров практически в единоличном принятии решений, которые будут обязательны для всех собственников. Механизма противодействия этому в законе нет, а злоупотребление правом почти недоказуемо.

Например, мажоритарный собственник может единолично выбрать управляющую компанию, которая будет подконтрольна ему. Она утвердит необоснованно высокие тарифы на обслуживание и будет вынуждать остальных собственников продать мажоритарному собственнику помещения ниже рыночной стоимости. Доказать злоупотребление правом в судебном порядке в таком случае практически невозможно, и собственники вынуждены или продать помещения на невыгодных условиях, или платить за обслуживание выше рынка.

Можно ли самостоятельно обслуживать здание

В этой части вы можете действовать так же, как собственники жилья. Никаких препятствий нет, если сумеете договориться между собой, а это, видимо, для вас проблема, потому что вы уже платите УК по тарифам, которые вас не устраивают.

Что в итоге

Собрание собственников нежилых помещений организовать можно. Чтобы его провести, можно взять за основу правила, которые действуют в отношении жилых помещений.

Общее собрание может как сменить управляющую компанию, так и договориться обслуживать помещение своими силами. Но будут вопросы, как заключить договоры с энергоснабжающими организациями: не всегда технически возможно обслуживать каждого собственника отдельно. Иногда можно только все здание целиком.

Собственник недвижимости – это то лицо, которое за владение собственной недвижимостью не приобретает выгоды и не получает ежемесячного вознаграждения за свой труд. Он вынужден выполнять очень много обязанностей по содержанию своих квартир и земель (на даче) в чистоте и порядке, вовремя уплачивать налоги, и ещё при этом заниматься основной рабочей деятельностью. Порой это не под силу одному человеку.

Для этих целей придумано такое перераспределение своих вещных прав на недвижимость другому лицу, группе лиц или целой компании. Насколько это удобно и целесообразно, предстоит выяснить дальше.

Показать содержание

• Что это такое и нужна ли лицензия?
• Чем занимается компания, управляющая недвижимостью?
• Способы, их достоинства и недостатки

УК     ТСЖ     ЖСК     Несколько собственников    

• Как собственнику помещения или здания заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК?

Сроки регистрации     Оформление и содержание договоров      Внесение изменений в контракт, касающийся здания    

• Что делать, если управляющий не выполняет своих функций?

Что это такое и нужна ли лицензия?

Согласно ГК РФ оперативное управление жилой недвижимостью – это ограниченное вещное право, суть которого в делегировании собственником помещения или здания своих функций по владению и пользованию недвижимостью в рамках утверждённого им же учредительного документа другому лицу или организации (Доверительному управляющему).

Согласно этому праву такой недвижимостью нельзя распоряжаться управляющему по своему усмотрению. Возможно лишь её использование в промышленных целях по созданию какого-либо продукта, услуги.

В Федеральном законе от 04.05.2011г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» управление нежилым зданием не входит в этот перечень.

Чем занимается компания, управляющая недвижимостью?

Управление недвижимостью направлено на создание условий максимально выгодных для владельца и создание профессионально продуманной схемы использования недвижимости. Сюда входит:

1. Грамотное управление ОН (объектом недвижимости).
2. Создание нормальной работы коммунальных служб.
3. Грамотное представительство объекта на рынке недвижимости.
4. Работа по связи с общественностью и органами местной власти.
5. Участие в создании плана по развитию недвижимости.

Управляющая организация в нежилом комплексе несёт обязанности:

• ведёт переговоры с властями, организациями, собственниками;
• организовывает юридическое сопровождение и заключение сделок и договоров с РСО;
• осуществляет поиск, заключение договора с клининговой компанией;
• создание надлежащей и необходимой охраны объекта, посредством поиска, заключения договора с ЧОП;
• выступает как гарант выполнения заключенных договоров;
• выбирает стратегию бережного и целесообразного расходования финансов на содержание объекта недвижимости.

Цели

Основные цели управления рынком недвижимости:

1. Согласно Конституции каждый гражданин имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами жилого и нежилого фонда и приобретение обязанностей, связанных с владением недвижимостью.
2. Все участники рынка недвижимости должны функционировать согласно порядка и законов, принятых в этой сфере.
3. Все стороны и лица, участвующие в операциях с недвижимостью должны быть надёжней защищены от обмана и махинаций преступников и преступных группировок в сфере недвижимости.
4. Установление цен на недвижимость согласно спросу и предложению, т.е. обеспечение свободной конкуренции на рынке недвижимости.
5. Создание выгодных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость и строительство в целом.
6. Обеспечение людей жильём, согласно их уровню жизни и достатку, и создание лучших условий для комфортной и безопасной жизни и ведения бизнеса.
7. Контроль за тарифами и целесообразное налогообложение налогообложение собственников недвижимости.
8. Решение жилищной проблемы не только в столице, но и в регионах и самых отдалённых провинциях.

Цели и задачи управления объектами нежилого фонда:

1. Создание благоприятных условий для жизнедеятельности граждан.
2. Развитие экономики и предпринимательства.
3. Обеспечение эффективности использования имущества.

Способы, их достоинства и недостатки

УК

В здании с коммерческими помещениями УК должна осуществлять содержание здания в надлежащем состоянии, а также проводить своевременный ремонт стен и коммуникаций. Она заключает договор с РСО (для собственников жилых помещений). Хотя собственники вправе делать это самостоятельно.

Деятельность УК может распространяться более чем на одно здание.

От ТСЖ отличается объемом управляемых домов и структурированной организацией. В ТСЖ, которое в обычном случае представляет один дом, действует право каждого члена товарищества на выражение и учёт его мнения.

Важно! УК вправе сама решать организационные моменты. Без её согласия собственники не в праве ввести ни одно нововведение или усовершенствование жизни здания.

Плюсом управляющей компании может являться профессиональный подход к управленческим делам.

Минусы:

• Получение прибыли за счёт жителей дома, т.е. можно смело сказать, что эта организация призвана наживаться на своих подопечных.
• Невозможность контролировать и детализировать счета УК, куда поступают денежные отчисления жильцов.
• И, самое больное и обидное, что для принятия решения об эксплуатации дома управляющей компании совсем неважно согласие собственников жилых квартир. Это тот случай, когда во главе многоквартирного дома стоит УК, а жильцы в данном случае – пассивная масса людей. И им волей – неволей приходиться принимать навязываемые ей решения управленцев.

Оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ.

ТСЖ

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Собственник нежилого помещения является владельцем доли собственности, согласно Жилищному кодексу и закону «О товариществах собственников жилья».

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ может принимать решения о хозяйственной деятельности (постройках, пристройках общих помещений), распоряжаться средствами собственников, жертвуемые на содержание общедомового имущества (платежи и взносы), наем работников или компаний, осуществляющих ремонт и обслуживание систем и коммуникаций.

Плюсы ТСЖ:

• Все решения о управлении имуществом дома или другие организационные моменты решаются путём голосования простым большинством голосов. Т.е. сами собственники – это активные творцы своей судьбы.
• Возможность сдавать верхние нежилые помещения и нижние цокольные этажи в аренду под коммерческую деятельность, а также продавать глухие стены дома под размещение городской рекламы.

Минусы:

• Долги за коммунальные платежи «раскидываются» на всех других жильцов. Злостного неплательщика правление ТСЖ не сможет и даже не имеет моральных и силовых рычагов заставить платить по квитанции, если человек не желает делать это добровольно.
• Отчисления на капитальный ремонт в квитанциях собственников ТСЖ не может обеспечить той суммы, чтобы действительно сделать серьёзный и качественный ремонт дома (о том, обязаны ли собственники нежилых помещений оплачивать счета на капремонт МКД, мы рассказывали тут). Так что средства ТСЖ нужно начинать копить, пока ещё тот не успел пообветшать.

Плюсы такой формы управления имуществом налицо. Но недостаток в том, что недвижимостью владеют люди, с разным менталитетом и мировоззрением, которые имеют разные понятия о правильности, ценности и целесообразности того или иного решения. Но тем не менее окончательный выбор осуществляется большинством собственников, и оно является обязательным для всех. Среди минусов можно указать ещё один – непрофессионализм самих собой управляющих жильцов.

ЖСК

Жилищно-строительный кооператив является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).

Целью создания жилищно-строительного кооператива является возведение (или реконструкция) и последующее содержание многоквартирного жилого дома в интересах его членов. ЖСК, как и другие потребительские кооперативы, является некоммерческой организацией (ст. 116 ГК РФ) и не ведут предпринимательской деятельности.

ЖСК может создаваться не только собственниками помещения, главное условие – внесение пая, который и даёт право собственности на одно из помещений в доме.

Организовать жилищно-строительный кооператив для постройки и дальнейшего содержания жилого дома имеют право не менее пяти граждан или организаций (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).

Учредительный документ ЖСК обычно содержит сведения (ст. 113 ЖК РФ):

1. Название ЖСК.
2. Место его локации.
3. Содержание и цель деятельности.
4. Процедура вступления в кооператив.
5. Как выйти из него и получить обратно свой паевой взнос.
6. Вступительные и паевые взносы, их размер.
7. График их внесения.
8. Ответственность за несоблюдение условий договора.
9. Органы управления и контроля ЖСК.
10. Процедура принятия решений по вопросам жизни и деятельности кооператива.
11. Процедура банкротства и ликвидации ЖСК.

• Скачать бланк устава ЖСК
• Скачать образец устава ЖСК

Плюсами ЖСК может выступать:

• Участие пайщика в решениях общих собраний и прямое участие в строительстве и судьбе собственного жилища.
• При банкротстве застройщика члены ЖСК могут самостоятельно достроить дом, вновь «скинувшись» на это дело.
• Низкая величина пая на начальном этапе строительства дома.

Минусы:

• Ни один банк не даст ипотеку, на квартиру в доме под управление ЖСК.
• Размер пая может увеличиваться в дальнейшем (в зависимости от экономической обстановки в стране, кризисов). НЕ стоит забывать, что пай – это всего лишь первоначальный взнос, коих может быть ещё много в процессе строительства.
• Несмотря на внесения пая, человек не может являться полноправным собственником. В итоге квартира может стать «золотой».

Несколько собственников

Такой способ, как управление несколькими собственниками нежилого здания, возможен при небольшом количестве собственников помещений. Все расходы делятся между собой в равных долях, данный тип управления будет наиболее эффективным и наименее затратным. Они самостоятельно решают весь комплекс вопросов, начиная от приема и увольнения обслуживающего персонала, и заканчивая решениями о проведении и организации капитального ремонта здания.

Плюс: Решение проблем происходит оперативно (чем меньше сторон, тем легче договорится им между собой).

Минус: принимаются во внимание интересы и потребности узкой группы лиц.

Как собственнику помещения или здания заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК?

Договор управления нежилым имуществом – это официальный документ, составляемый и подписываемый с целью контроля отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы (какими коммунальными услугами могут пользоваться собственники нежилых помещений и по каким тарифам они должны их оплачивать, мы рассказывали здесь).

Для того, чтобы решать и фиксировать возникновение спорных моментов и ответственности, которая возникает у собственника и управляющей организации по отношению друг к другу, и заключается договор. Если такового нет, то владелец коммерческих площадей оплачивает услуги по тому же самому тарифу, что и жильцы дома. Также несёт бремя содержания общедомового имущества.

Внимание! Специальной формы договора для собственников нежилых помещений в РФ по закону не существует. Но договор управления многоквартирным домом (например) должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в нём.

Собственник коммерческой недвижимости должен заключить в письменной форме договоры с ресурсоснабжающими организациями. Он же обязуется заключить договор на вывоз ТКО (Твёрдые Коммунальные Отходы) – с региональным оператором. Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Договор состоит из нескольких частей:

1. Расшифровка общих понятий, включенных в договор.
2. Предмет договора: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов (указывается общая площадь (в кв.м.).
3. Обязанности сторон.
4. Их права.
5. Цены коммунальных услуг, откуда они берутся (расчётная формула).
6. Порядок оплаты.
7. Ответственность управляющей организации и собственника.
8. Сроки действия документа (начало и окончание действия договора цифрами).
9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
10. Дополнения (обычно указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
11. Адреса и подписи сторон.

Для заключения договора с УК, собственник должен предоставить следующие документы:

• Копии договоров с РСО. Собственник должен предоставить их в течение 5 дней после его заключения, в том случае, если факт ещё не свершился.
• Объем затраченных собственником нежилого помещения ресурсов (электричество, вода, газ и т.д.). Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
• Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной конкретный промежуток времени. Собственник должен предоставить эти сведения в течение 3 рабочих дней (абз. 4 п. 148 Правил № 354).

Документ составляется в двух экземплярах: по одной для каждой из сторон.

Срок фактического действия договора от 1 до 5 лет. Если на протяжении всего этого срока никаких проблем с исполнением условий договорённостей со стороны собственника не наблюдалось, то такой договор пролонгируется автоматически.

При заключении договора с ТСЖ оговаривается и указывается в документе:

1. Перечень общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту.
2. Возможные виды работ по содержанию и ремонту имущества, способ их осуществления (собственными силами или с привлечением подрядчиков).
3. Ответственность ТСЖ за неисполнение обязательств по договору.
4. Обязанности собственника по своевременной и полной оплате коммунальных и прочих услуг на содержание и ремонт имущества.
5. Установленные сроки, порядок, размер оплаты таких услуг и ответственность за нарушение сроков и полноты оплат.

• Скачать бланк договор управления нежилым помещением с ТСЖ
• Скачать образец договора управления нежилым помещением с ТСЖ

Бывают случаи, когда ТСЖ возводит ставку тарифа за коммунальные услуги для собственника коммерческих площадей в завышенном размере, несмотря на членство их в товариществе.

Договор с ТСЖ подписывается в двух экземплярах и подписывается верховным представительство ТСЖ(председателем).

В договоре с ЖСК все пункты будут «один в один» как и с ТСЖ.

Внимание! Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом обязательна, как и в случае других сделок с недвижимостью. Регистрации будет подлежать факт передачи прав.

В том случае, если договор доверительного управления составлен с нарушениями, то он считается недействительным.

Регистрация договора в Росреестре тоже не самая упрощённая. Собственнику может быть отказано в его стремлении, если не учтены законодательные требования, не полностью собран и подготовлен пакет документов. В этом случае, сумма уплаченной пошлины не возвращается и налицо потраченное время.

Для государственной регистрации права необходимо:

• паспорт, в случае если законный представитель, то доверенность;
• в случае, если проситель юрлицо, то Учредительные документы (либо их нотариальные копии), а также документ, в котором указаны и заверены полномочия этого лица на совершение сделок с конкретным имуществом;
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• правоподтверждающие документы на объект недвижимости.

Сроки регистрации

За государственную регистрацию права на недвижимое имущество для физических лиц установлена госпошлина в размере 2000 руб., для организаций – 22000 руб. (подп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Общий срок проведения государственной регистрации и ожидание для нового собственника прав равно 7 рабочим дням. Возможны и сокращенные сроки регистрации сделки. Если сделка совершается на основании нотариально удостоверенных документов, то 4 рабочих дня, включая день приема документов.

Оформление и содержание договоров

Такая форма и содержание для всех видов управляющих организаций будет одинакова, за исключением индивидуальных характеристик сторон и самого объекта возникновения права.

1. Он должен быть заключен обязательно в письменной форме и в соответствии с теми требованиями, которые предъявляются к договорам продажи недвижимости и лично подписан обеими сторонами.
2. Стороны договора должны составить передаточный акт или иной документ о фактической передаче недвижимости в доверительное управление. Завершается процедура актом государственной регистрации. Стоит напомнить, что регистрации подлежит не договор доверительного управления имуществом, а передача имущества.
3. Передача в доверительное управление недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на недвижимость (ст.1017 ГК РФ).

Внесение изменений в контракт, касающийся здания

Внесение изменений в договор управления нежилым зданием можно только в рамках закона.

В ч. 8 ст. 162 ЖК РФ указано, изменение договора происходит в порядке, предусмотренным Законом. В первом случае по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Во втором случае изменение условий договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Основанием такого решения может выступать грубое нарушение условий договора другой стороной.

Другие возможные случаи расторжения договора могут быть включены в его состав в момент составления и согласования содержания документа.

Что делать, если управляющий не выполняет своих функций?

Бывает и такое, что новый распорядитель имущества недобросовестно и непрофессионально выполняет свои прямые обязанности. Эти действия могут являться прямым нарушением действующего договора и расцениваться, как основание для его расторжения с несением издержек и неустоек, которые будут возмещаться из кармана того же управляющего. Не зря говорится в пословице “взялся за гуж, не говори, что не дюж”!

Учредитель вправе требовать от управляющего имуществом соблюдения тех условий, которые оговорены в договоре. Зачастую управляющий должен отчитываться учредителю путём предоставления отчёта о проведённой деятельности. Такой отчет представляется в сроки и в порядки его предоставления также должны быть прописаны в договоре. В первом виде ответственности выделяется ответственность доверительного управляющего, предусмотренная п. 1 ст. 1022 ГК РФ.

Указанная норма предусматривает, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную за время доверительного управления имуществом выгоду, а учредителю управления – ущерб, причиненный утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду (абз. 1 п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Если Доверительному управляющему удастся доказать, что убытки возникли вследствие наличие факторов непреодолимой силы, или случиться иному помешала та или иная деятельность выгодоприобретателя или учредителя.

Как говорится, в погоне за выгодным распоряжением имуществом все средства хороши. Предложенные виды организаций по обеспечению управления нежилой недвижимостью имеют как свои плюсы, так и минусы. Договоры и документация, можно сказать, стандартные и типовые. Закон, есть закон и особой фантазией не отличается. Но если у вас имеется парочка нежилых помещений в МКД (Многоквартирный дом), то они вполне могут послужить и вам, и управляющей организации только на пользу. Ведь в наш век ничто как недвижимость ценится на вес золота.

Часто вопрос передачи прав на управление недвижимостью стоит очень остро. Особенно это актуально для владельцев нескольких помещений. Для того чтобы упростить управление и переложить часть обязательств на сторонние организации существует право оперативного управления недвижимостью. Чтобы выбрать эффективный способ управления необходимо изучить существующие, их особенности и нюансы.

Показать содержание

• Что это такое и нужна ли лицензия, чтобы управлять зданием?
• Чем занимается управляющая организация по распоряжению объектами данного фонда?
• Способы управления
• Как заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК, между собственниками?

Форма и содержание     Внесение изменений в договор    

• Что делать, если организация не выполняет своих функций?

Что это такое и нужна ли лицензия, чтобы управлять зданием?

Передача своих вещных прав и обязанностей с целью делегирования полномочий по обслуживанию недвижимости называется оперативным управлением. Организация, которой передано право не может распоряжаться имуществом на свое усмотрение, все действия должны быть согласованы с собственником и освещены в договоре.

Чем занимается управляющая организация по распоряжению объектами данного фонда?

Главной целью управления недвижимостью является обеспечение эффективного использования имущества и обеспечение выполнения основной деятельности собственника. Управляющая организация должна с помощью своей деятельности достигнуть самых выгодных способов использования недвижимости.

В ее обязанности входит:

1. Формирование выгодного использования объекта недвижимости. Использование недвижимости должно быть целесообразно и не нести убытков для собственника.
2. Обеспечение коммуникации с общественностью и местными государственными органами.
3. Создание и реализация плана по развитию недвижимости.
4. Анализ рынка недвижимости и проведение маркетинговых исследований с целью представительства объекта на рынке.
5. Обеспечение корректности проведения сделок и заключения договоров с юридической точки зрения. Ведение документации в соответствии с установленными нормами.
6. Заключение договора со службами по уборке помещений (о договоре и нюансах уборки нежилого помещения читайте тут).
7. Обеспечение целесообразного расходования средств на содержание объекта.
8. Организация ремонтных работ. Установка необходимого оборудования (видеокамеры, интернет).
9. Необходимое бухгалтерское сопровождение.
10. Сохранение начальной стоимости недвижимости или ее увеличение.

Деятельность управляющей компании должна быть согласована с собственником в зависимости от функционального назначения объекта (ГК РФ ст. №296).

О правах и обязанностях собственника нежилого помещения мы рассказывали тут.

Способы управления

Обеспечить управление своей недвижимости можно несколькими способами:

1. Управляющая компания берет на себя обязанность по содержанию здания в полагающемся для использования состоянии и вовремя проводит все необходимые ремонтные работы для нормального функционирования недвижимости. УК имеет опыт и профессиональный подход в сфере управления имуществом и это ее основное преимущество. Все особенности ремонтных работ нежилых помещений вы найдете здесь.
2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Цель организации содержание имущества. Товарищество может само принимать все решения по содержанию общедомового имущества. Существенным недостатком является неопытность владельцев недвижимости в этой сфере деятельности.
3. Организация жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Главная цель объединения строительство и управление недвижимостью. Все участники кооператива вносят пай. Плюсом ЖСК является участие всех членов кооператива в решениях, связанных с недвижимостью (ст. 116 ГК РФ).
4. Если помещение принадлежит небольшому числу владельцев возможно управление совместными силами всех собственников. В этом случае все расходы делятся в равных долях. Собственники сами принимают решения по поводу обслуживания и ремонта зданий.

В состав жилищно-строительного кооператива должны входить не менее пяти граждан или организаций.

Как заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК, между собственниками?

В первую очередь собственнику необходимо заключить соглашение в письменной форме с организациями, занимающимися поставкой ресурсов (воды, газа, электричества и т.д.). А также с организациями по вывозу твердых коммунальных отходов. Особенности формирования тарифов и расчета оплаты за электроэнергию для нежилых помещений вы найдете тут, а о техническом обслуживании нежилых помещений, подключении воды и иных услуг, а также о тарифах узнайте здесь.

Далее, в управляющую компанию необходимо предоставить:

• копии договоров, в течение 5 дней после заключения;
• сведения по объему затраченных ресурсов;
• сведения по объему услуги по вывозу твердых отходов, в течении 3 дней.

Срок действия договора с УК от 1 до 5 лет. Если за этот срок не возникало нарушений условий соглашения между собственником и компанией, то документ продлевается автоматически.

Если владелец нежилой недвижимости не заключил индивидуальный договор с РСО, то он будет оплачивать услуги по тому же тарифу, что и все собственники жилых помещений.

При вступлении в ТСЖ в документе указываются следующие пункты:

• перечень имущества, переданного на содержание;
• работы, которые могут понадобиться для ремонта;
• ответственность ТСЖ за неисполнение своих обязанностей;
• обязанность собственника по оплате коммунальных услуг;
• сроки, порядок и размер оплаты коммунальных услуг.

У ЖСК должен быть учредительный документ, в котором будет указанно:

• название кооператива;
• место его расположения;
• цель деятельности;
• как вступить в кооператив;
• как выйти из него и условия получения своего взноса обратно;
• график внесения взносов;
• ответственность за несоблюдение условий договора;
• органы, контролирующие деятельность ЖСК;
• банкротство и ликвидация ЖСК.

Что касается договора с ЖСК, он будет выглядеть также, как и при ТСЖ. Но стать участником кооператива может не только собственник помещения, а любое лицо или организация, сделавшая взнос. Документ составляется в двух экземплярах. При прекращении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией.

Оперативное управление недвижимостью вступит в законную силу после обращения в Росреестр, для регистрации факта передачи прав. Срок проведения регистрации права составляет 7 рабочих дней. Если сделка совершается на основании нотариально удостоверенных документов, то срок регистрации сократится до 4 дней.

Установлена государственная пошлина за регистрацию права в размере 22 тыс. рублей для организаций и 2 тыс. рублей для физических лиц (ст.№333.33 НК РФ).

Неверно составленный договор оперативного управления считается недействительным.

При небольшом количестве собственников они могут самостоятельно управлять недвижимостью. При таком способе управления несколькими собственниками по решению общего собрания выбираются организации для оказания услуг и по содержанию здания. Договоры с РСО заключаются каждым собственником на свое имя. При необходимости отношений с третьими лицами от имени собственников может выступать кто-то один из них или иное лицо, на которое возложили эти полномочия.

Форма и содержание

Специальной формы договора для владельцев нежилой недвижимости нет, она будет такая же, как и для собственников жилых помещений и одинаковая для всех управляющих организаций. Основные пункты договора будут такими:

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• стоимость коммунальных услуг;
• порядок оплаты;
• ответственность сторон;
• сроки действия документа;
• порядок расторжения;
• дополнения;
• адреса, реквизиты и подписи сторон.

Скачать образец бланка договора управления нежилым помещением

Процедура считается законченной после государственной регистрации, и соглашение вступает в законную силу.

Внесение изменений в договор

Внести изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор можно в нескольких случаях:

1. Если было совершено нарушения условий договора одной из сторон. В таком случае внести изменения в одностороннем порядке можно только через суд (ст. №162 ЖК РФ).
2. По согласию обеих сторон.

А также договор может быть изменен в случае, если был принят закон, устанавливающий для сторон новые правила, которые не учитывал заключенный договор.

Затопление и протечка в нежилых помещениях может нанести серьезный вред имуществу его владельца. Что делать при затоплении и как заполнить акт? Об этом и о содержании мест общего пользования и придомовой территории нежилого здания, о тарифах, расчете за отопление нежилых помещений в МКД, нормах температуры воздуха при подаче тепла в батареи вы можете узнать на страницах нашего сайта.

Что делать, если организация не выполняет своих функций?

Если управляющая организация некачественно выполняет свои обязанности — это будет является нарушением договора и может стать основанием для его расторжения. В случае расторжения по вине управляющего все издержки и неустойки будут выплачиваться за счет управляющей организации (ст. №1022 ГК РФ).

Собственник вправе требовать соблюдение тех условий, которые указаны в соглашении. При несоблюдении своих обязанностей УК необходимо направить им жалобу. Если на жалобу никак не среагировали следующее действие будет: жалоба в письменной форме в Государственную жилищную инспекцию.

При ТСЖ жалобу на недобросовестное обслуживание в первую очередь необходимо писать в правление ТСЖ. Больший вес имеет совместная жалоба всех владельцев недвижимости. В случае если требования не были выполнены необходимо обратиться в судебные органы и прокуратуру.

Обжалование решений ЖСК делается путем составления жалобы на председателя кооператива. Если руководство кооператива не удовлетворило обращение, то отправлять жалобу необходимо в прокуратуру, Роспотребнадзор или суд.

Зачастую перераспределение своих вещных прав на стороннюю организацию может стать удобным и выгодным решением. Все виды оперативного управления нежилыми помещениями имеют как достоинства, так и недостатки. Выбор стоит делать исходя из конкретного случая и учитывая все возможные нюансы.

Если недвижимость имеет небольшое количество собственников самым выгодным решением станет заключение договора между всеми собственниками. Все вопросы при этом будут решаться оперативно и с согласия всех участников. Владельцам помещений в многоквартирных домах стоит рассмотреть один из трех других вариантов.