Может ли управляющая компания проводить собрания

Ст. 45 ЖК РФ:6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Получается, что по своей инициативе УК может собрать собрание, только если осуществляет управление. А если не осуществляет управление, то может его организовать по письменному обращению 10% собственников дома.

Получается, что 10% собственников МКД могут обратиться в любую УО (даже не управляющую их МКД) для организации ОСС ???

А вот УО, осуществляющая управление данным МКД, может инициировать любое ОСС даже без обращения собственников?

Цитата
хренвыговоришь пишет: ДонКихот, если вы не идете обжаловать решения, противоречащие здравому смыслу, то это не романтизм, это долб***изм. займитесь чем то другим)

«Здравый смысл» — понятие весьма субъективное. У каждого свой здравый смысл.
Пример:

1) с точки зрения «здравого смысла» Управляющей Компании, как может исполнитель КУ из собственных средств возмещать сверхнормативные ОДНы, если последние — следствия воровства потребителей-собственников?

2) с точки зрения «здравого смысла» собственников, почему они должны оплачивать ОДН помимо индивидуального потребления и потребления в местах общего пользования (имеются специальные приборы учета), если исполнитель не исполняет свои обязанности и не реализует даже свои права по контролю за ИПУ собственников (у собственников нет права контролировать ИПУ соседей)?

Каким будет «здравый смысл» у судьи?

слишком очевиден ответ. глава 6 в ГПК и глава 7 в АПК.

Не надо искать здравый смысл,где его нет. Кое-где может и есть,получилось случайно. Судья не будет искать смысл.Что написано в жк или в постановлениях, так и рассудит в меру своей понятливости.

Ну, что-то в первое плохо верится. А второе — именно так, ИМХО.

вы подменяете понятия. как раз напротив, где то, у кого то, что то не получилось и он теперь всем рассказывает о глупости и никчемности судей и всей судебной системы, потому что не понимает, почему именно не получилось.

в ГИС при добавлении протокола, можно выбрать в качестве инициатора УК.

Всех форумчан с прошедшим и наступающим Рождеством!

Хоть и выходные, но вынужден заниматься подготовкой к ОСС…
Подписал договор управления с застройщиком. Готовимся к собранию.
Юрист говорит, что неможет быть инициатором собрания УО, а только кто то из собственников.
Хочу провести собрание до объявления конкурса администрацией.
Прошлые дома также были приняты от застройщика и инициатором ОСС являлась УО.
У ГЖИ вопросов не возникло. Протокол был передан в гжи и те давали правовое заключение.
Недавно взял нового юриста.
Человек вполне устраивает. Она говорит что только собственник может быть инициатором.
Еще раз перечитал ЖК в части касающейся -не нашел резких рамок и регламентов.
Прошу помочь в разрешении вопроса.

Чем не устраивает следующий пункт ЖК РФ?
ЖК РФ, Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По ЖК инициатором ОСС может быть любой собственник ( ч2 ст 45) или УО, осуществляющая управление данным МКД ( ч.7 ст 45). По моему однозначно написано

Вот именно и напрягают слова в ЖК — осуществляющая управление по договору….
у нас то сейчас только договор управления с застройщиком. С собственниками его нет.
Конечно, подписывать будут при получении ключей, кто то будет,а кто то и нет, как обычно.

В принципе, мое мнение, что можно быть инициатором..
Но юрист говорит что нужно действовать от имени собственника, т.к. мы еще не имеем договора управления с собственниками.

Юрист прав, инициатором ОСС, УК может быть только в том случае, если она УЖЕ управляет этим МКД (а не планирует этим заняться).

В Вашем случае, Ваша УК не может быть инициатором ОСС. Найдите ЛЮБОГО собственника и попросите его выступить инициатором.

Можно быть инициатором. Договор управления у вас есть, дом в лицензии.

Где написано, что УК планирует управлять?
Четко написано — договор с застройщиком заключен — значит УК управляет домом.
В данном случае УК может быть инициатором.

Отправлено спустя 57 секунды:

А что от этого договор управления какой то другой?

согласен, могут инициировать, просмотрел фразу о том, что они сейчас управляют по договору с застройщиком,

Если застройщик не распродал все квартиры, то может быть как собственник и инициатором. Тут одна фориальная засада, наверняка свои ДДУ титульные собственники не зарегистрировали и формально принимать участие в голосовании не могут. Но есть практика и судами признается право на голосование тех кто только подписал акт приема-передачи.

Если 214-фз то не прокатит. Он не собственник

Если дом уже сдан (а иначе зачем заключен договор управления), то что бы продать квартиры застройщик просто обязан оформить квартиры на себя. По другому их уже не продать. Но к вопросу темы это отношения не имеет.

Ну по сути сказанного, если ваш договор управления с застройщиком заключен законно (в соответствии с законодательством и дом в лицензии), то никаких препятствий для инициации вами ОСС нет!
Но если не хотите ломать голову, то что мешает формально записать в инициаторы одного из лояльных собственников (при этом председателем и секретарём собрания предложить специалистов УО), ну и помочь провести собственнику собрание и оформить результаты!? )) …вы же хорошая УО, и собственники вам не откажут в подобной мелочи, не так ли!? )))

в чем разница председ 1чел и секретарь собрания 1чел
от
счетной комиссии 2чел

они имеют параво голосовать за всех?

Чой то? Продать и передать дольщику — это разные вещи

Если у него (застройщика) остались на момент сдачи дома не проданными дольщикам квартиры, то их можно будет только продать.
А если квартира уже продана, но не передана, то мало кто рискует тянуть передачу после сдачи дома — за квартиру платить придется за дольщика до момента передачи. Плюс в договоре прописывают срок (примерно 2 месяца) в течении которого дольщик обязан принять квартиру и если он этого не сделает, то передача считается произведенной в одностороннем порядке.

Это о чём вопрос!? ))

какая разница между ними?
право какие имеют те 2чел от этих 2х из счетной комиссии дома?

Ситуация следующая…
Дома нам передал застройщик по договору управления.
ГЖИ говорит что в лицензию эти дома внесет или после проведения ОСС, или на основании проведенного конкурса администрацией.
До этого момента вносить дома в лицензию не могут.
Мы хотим объявить ОСС в очно-заочной форме, с определением формы управления — УО и выбору нашей УО.

В данной ситуации мы можем быть инициатором или нет?

В данной ситуации вы не можете управлять этим домом — т.е. оказывать услуги и собирать за это деньги.

УК которая управляет имеет право инициировать ОСС.
УК которая управляет обязана провести ОСС по заявлению не менее чем 10% собственников.
Каждый собственник имеет право инициировать ОСС.

Все. Чужая УК может только через собственников инициировать.

Добрый вечер. Прошу помощи в решении проблемы: инициатор собственник разослал уведомление заказными письмами собственникам МКД о проведении собрания по смене УК. Далее, на само собрание не явился. Признаётся ли такое собрание легитимным, при отсутствии инициатора?

Вполне. Инициатор вообще может продать квартиру после начала голосования. И если его подпись больше нигде не нужна в качестве, например, председателя или секретаря, то его участие не требуется.

Отправлено с моего Redmi 4 через Tapatalk

Добрый день. Если УК выступает инициатором общего собрания, кто должен быть председателем и секретарем собрания, членом счетной комиссии? Это должны обязательно быть собственники помещений или этими лицами могут выступать сотрудники УК? Может имеются разъяснения Минстроя по данному вопросу?

1.Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание — обязанность собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором внеочередного собрания может быть:

• любой собственник помещения в доме; 
• ГКУ Дирекция ЖКХиБ административных округов Москвы;
• управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
• орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).

2.Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

• реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
• выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
• получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
• пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
• заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
• выборе способа управления домом;
• выходе из программы реновации;
• текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
• согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
• других вопросах.

3.В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

• в очной (совместное присутствие);
• заочной (опросным путем или с использованием системы);
• очно-заочной форме. 

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании.

При проведении очно-заочного голосования собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно.

При заочном голосовании опросным путем собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

При заочном голосовании с использованием системы собственники вправе голосовать как в электронном виде посредством системы, так и в бумажном виде, предоставив рукописный бюллетень администратору собрания. Администратор собрания должен внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.

4.Как подготовиться к общему собранию собственников?

5.Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и окружную Дирекцию ЖКХиБ, если в доме есть собственность города Москвы. 

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать. 

При проведении общего собрания в заочной форме с применением системы проекта «Электронный дом» инициатор подает в системе заявку. На основании этой заявки формируется сообщение о проведении собрания, которое автоматически публикуется для собственников, уже зарегистрированных в системе:

• на первом собрании в системе не позднее чем за 10 рабочих дней до начала голосования;
• на последующих общих собраниях — не позднее чем за 10 календарных дней.

Уведомить собственников, которые еще не зарегистрировались в системе, инициатор собрания должен тем способом, который определен на предыдущих собраниях (если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись).

6.Как провести голосование?

7.Как считать голоса собственников?

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:

• о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта; 
• о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• о выборе способа управления;
• о выборе управляющей организации;
• создании ТСЖ и утверждении его устава.

В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

• дата и регистрационный номер протокола; 
• дата, место и форма проведения общего собрания; 
• информация об инициаторах собрания; 
• вопросы, вынесенные на повестку дня собрания; 
• сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании; 
• место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование; 
• приложения к протоколу общего собрания.

Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

При проведении собрания с применением системы проекта «Электронный дом» подсчет голосов и формирование протокола осуществляется автоматически. Протокол формируется с учетом требований Жилищного кодекса РФ и Минстроя России. При этом оригинал протокола в соответствии с Жилищным кодексом РФ хранится в системе. 

После окончания голосования и формирования протокола:

• в проекте «Электронный дом» для собственников публикуется новость об окончании собрания со ссылкой на протокол, который доступен для ознакомления и скачивания;
• протокол подписывается электронной цифровой подписью Департамента информационных технологий города Москвы;
• подписанный протокол со всеми приложениями направляется инициатору собрания в виде персональной новости;
• протокол со всеми приложениями автоматически направляется в МЖИ;
• информация о собрании автоматически передается в ГИС ЖКХ.

8.Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.

9.Как проводить собрания и опросы собственников в режиме онлайн?

В электронном виде собрание можно провести заочно через систему ГИС ЖКХ или с помощью системы проекта «Электронный дом». При этом первое собрание проводится сразу в системе, поскольку для ГИС ЖКХ и региональных информационных систем не требуется проведения предварительного «бумажного» собрания для выбора системы.

Организовать общее собрание в онлайн-режиме могут собственники помещений, управляющие организации и жилищные объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК).

В случае непосредственного способа управления многоквартирным домом для проведения общего собрания собственников в онлайн-режиме собственники должны принять соответствующее решение на предварительном очном, очно-заочном или заочном (без использования системы онлайн) собрании собственников.

Чтобы провести собрание в «Электронном доме» нужно подать заявку в системе. При первом собрании в системе роль администратора выполняет инициатор. Для последующих собраний на первом нужно решить вопросы:

• о выборе администратора;
• о продолжительности голосования по вопросам повестки дня;
• о порядке приема администратором решений собственников.

При проведении собрания с использованием системы инициатор должен уведомить всех собственников, включая окружную Дирекцию ЖКХиБ, если в доме есть собственность города Москвы, указанными выше способами.

Чтобы пользоваться функционалом проекта «Электронный дом», нужно иметь учетную запись на mos.ru с указанным в ней адресом проживания, регистрации или собственности, а чтобы стать инициатором собрания и участвовать в нем, необходимо подтвердить право собственности на помещение.

Подробнее о проведении первого и последующих собраний читайте на сайте проекта «Электронный дом».