Может ли управляющая компания повышать тарифы без согласия жильцов на содержание жилья

Управляющие компании требуются для предоставления гражданам многочисленных услуг. Они являются посредниками между ресурсными компаниями и потребителями. Дополнительно они оказывают свои услуги, связанные с содержанием, уборкой и ремонтом дома.

Плата за эти услуги устанавливается на основании договора, подписываемого между этой организацией и жильцами многоэтажного строения. Но по новым законам компании смогут повышать плату без ведома жильцов.

Когда и по какой причине это возможно

Проживание даже в маленькой квартире считается дорогостоящим процессом, так как приходится ежемесячно перечислять определенную сумму средств в виде оплаты коммунальных услуг.

Когда управляющие компании будут платить жильцам – подробная информация содержится в нашей новой статье.

При этом граждане задумываются о том, почему услуги, оказываемые организациями, не изменяются, а вот плата за них регулярно увеличивается. При этом тарифы могут повышаться без ведома жильцов, поэтому не требуется решение собрания собственников.

На самом деле такие действия со стороны УК являются незаконными, если регулярное повышение цен не прописано в договоре.

Работники такой организации должны предварительно получать согласие на повышение цен от жильцов многоэтажного дома. Если же такое разрешение не было получено, то повышение расценок является незаконным процессом.

Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы ЖКХ:

Судебная практика

Практика показывает, что не всегда Верховный суд принимает сторону жильцов, которые столкнулись с необоснованным повышением платы за услуги управляющих компаний.

В качестве примера можно привести следующую ситуацию:

• жильцы дома после получения квитанций обнаружили, что УК неправомерно увеличила тарифы на оплату услуг ЖКХ;
• они обратились с коллективной жалобой в жилищную инспекцию;
• работники данного государственного учреждения приняли сторону жильцов, поэтому направили в управляющую компанию предписание о снижении тарифов, так как их повышение не было утверждено общим собранием собственников многоквартирного дома;
• компания не согласилась с таким предписанием, поэтому подала иск в суд;
• суд принял сторону организации, так как выяснилось, что в протоколе последнего собрания жильцов имелся пункт, в котором жильцы соглашаются с ежегодным пересмотром цен на услуги УК на основании повышения индексация потребительских цен.

Поэтому жильцы действительно могут обжаловать решение УК о повышении расценок на оказываемые услуги, но только при условии, что иное не предусматривается протоколами собрания или договором, составленным с компанией.

Какую позицию занимает Минстрой и Верховный суд

В соглашении и протоколе собрания было прописано, что индексация платы за содержание многоквартирного дома осуществляется на основании курса инфляции, что считается законным со стороны УК.

Собственники квартир в доме могут самостоятельно проверить правильность повышения цен, так как они могут получить информацию о размере индекса потребительских цен в любой момент времени из официальных источников. Договор, составленный с УК, является юридически правильным, поэтому суд не имеет право отменить какие-либо его части и пункты.

За что управляющая компания не вправе брать деньги:

По делу № 301-КГ18-22044 Верховный суд признал действия со стороны управляющей компании законными. УК может принимать решение о повышении тарифов без получения согласия жильцов, если такая возможность предусматривается в официальном договоре. Такую же позицию принял Минстрой.

Заключение

Поэтому граждане должны самостоятельно тщательно изучать содержание соглашения, так как в этом случае любые действия со стороны сотрудников УК не будут для них неприятной неожиданностью.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г. № 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Читайте также

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме. В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.

В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П. Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом. Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы. Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.

Читайте также

Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.

Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала. «Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием. Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил эксперт.

По словам Артема Чумакова, позднее ситуация начала меняться, и собственники «вспомнили о своем праве и начали утверждать необоснованный и не покрывающий все расходы, связанные с содержанием дома, размер платы». При этом Жилищный кодекс предоставляет право оспорить решение общего собрания только собственнику, не участвовавшему в голосовании или голосовавшему против принятия решения, а также органу государственного жилищного надзора. «Фактически управляющая организация долгое время была лишена возможности оспорить решение об установлении слишком низкого тарифа в суде», – пояснил адвокат.

Как сообщил Артем Чумаков, управляющие компании получили право обжалования решений общих собраний только после появления в ГК гл. 9.1 «Решения собраний» в 2013 г. и появления разъяснений Постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 г. Адвокат отметил, что установление собственниками слишком низкого тарифа затрагивает права и обязанности таких организаций, поскольку они обязаны обеспечить установленный правительством минимальный уровень содержания дома.

Он также рассказал, что, хотя имеются разъяснения Пленума ВС, на которые ссылается Минстрой в своем письме, районные, а иногда и областные суды нередко отказывают управляющим компаниям в праве обжаловать решения общих собраний в части установления тарифа. «Таким образом, суды не способствуют поиску баланса между интересами собственников и управляющих компаний и фактически сохраняют “волюнтаристские” тарифы. Возможно, именно с этим связано желание Минстроя еще раз обратить внимание на то, что очевидно следует из норм закона и поддерживается Верховным Судом», – заключил Артем Чумаков.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов полагает, что министерство преследовало «благую цель» напомнить собственникам об их обязанности заботиться о выполнении работ, предусмотренных минимальным перечнем, утвержденным Постановлением Правительства от 3 апреля 2013 г. № 290. «Однако я также представляю, как этими разъяснениями могут воспользоваться управляющие компании, преследуя иные идеи, блокируя любые решения собственников по уменьшению размера тарифа», – отметил адвокат. Он счел разумными разъяснения Минстроя: «Иначе мы получаем ситуацию, когда собственники могут принудить управляющую организацию выполнять работы. Даже если у нее нет на это средств».

Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев указал, что разъяснение, содержащееся в письме Минстроя, логично и обосновано нормами права, в частности ст. 450–453 ГК. «Согласно данным нормам изменение или расторжение любого договора должно происходить в той же форме и по тем же правилам, по которым договоры заключаются. Поскольку изначальное установление размера платы за жилые помещения должно устанавливаться с учетом предложения управляющей компании, то и дальнейшее его изменение должно происходить с учетом этих же правил, установленных Жилищным кодексом и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», – сообщил адвокат.

Расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме всегда актуален для собственников помещений, поскольку управляющие компании (далее «УК») достаточно часто используют незаконные механизмы увеличения платы собственникам. Подобному поведению УК зачастую способствуют сами собственники как из-за незнания своих прав, так и из-за собственного пассивного и безучастного поведения в управлении многоквартирного дома (далее «МКД») . 


В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.


В силу части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений дома. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год. 


В п. 17 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 суд со ссылками на вышеупомянутые нормы права пришел к выводу, что УК не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату в размере, превышающем размер, определенный в договоре управления.


Некоторые УК пытаются обойти запрет, включая в утверждаемый на общем собрании договор управления условие о возможности повышения платы за содержание и ремонт общего имущества на индекс инфляции, без проведения общего собрания собственников дома с целью рассмотрения вопроса о повышении платы. Однако и в этом случае, самостоятельно индексируя плату, УК нарушают действующее законодательство. А значит, у собственника есть все основания для защиты в суде.


Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается исключительно собственниками жилых помещений. В соответствии со ст.45 ЖК РФ, собственники жилых помещений обязаны ежегодно проводить общее собрание. Одним из ключевых вопросов ежегодных собраний является определение размера платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, который устанавливается на основании предложений УК. Следовательно, собственники самостоятельно решают для себя принимать такое предложение или нет.


Часть 4 статьи 158 ЖК РФ указывает на то, что, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.


Судебная практика последних лет единообразна и по этому вопросу. Смотри, например, Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 № 304-КГ16-8003, Постановление Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017г. по делу № А36-12388/2016, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2017 по делу № А14-7959/2016, решение АС Пензинской области от 23.09.2016г. № А49-10434/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.06.2014 по делу А12- 21615/2013. Суды приходят  к выводу, что УК не вправе путем индексации платы за содержание и текущей ремонт, предусмотренной договором управления, изменять размер такой платы без проведения общего собрания.


Таким образом, с учетом существующей судебной практики и вышеприведенных норм, единственным допускаемым законом способом установления/изменения размера платы за ремонт и содержание общего имущества МКД является принятие собственниками помещений соответствующего решения на общем собрании. Если же такое решение не принято собственниками, то орган местного самоуправления утверждает размер платы.


На основании изложенного УК не имеет права по собственной инициативе изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома без соответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД, даже если эта возможность предусмотрена договором и/или протоколом общего собрания.

Да имеете право подать жалобу на УК

Если не согласны с их решениями

Понуждать к заключению договора не имеют права

Можно голосовать и выбрать другую УК

См

Жилищный кодекс»Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ»Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Вам помог ответ?ДаНет

Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии условий в договоре управления.

С таким мнением ВС РФ согласился и Минстрой РФ в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04. Ведомство прямо указало на то, что индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения может быть предусмотрена условиями договора управления.

В таком случае управляющей организации не нужно повторно выносить этот вопрос на общее собрание собственников.

Если в договоре это прописано, то нарушений нет.

Если не прописано, то это нарушение.

Вам помог ответ?ДаНет

Здравствуйте, Олег! Да, иначе бы не понуждали к заключение договора. Вообще если УК в нарушение требований региональных постановлений, Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», а также решений общих собраний собственников помещений в МКД повышает тарифы, понуждая подписать договор или доп. соглашение к нему, то это повод для жалобы в жилищную инспекцию, т.к. согласно ст.20 Жилищного кодекса РФ именно этот орган осуществляет контроль и надзор в сфере жилищного законодательства. Также возможно разрешить спор в порядке искового производства (ст.131-132 ГПК РФ).

Вам помог ответ?ДаНет

Размер платы за содержание и ремонт индексируется УК самостоятельно без проведения отдельного общего собрания собственников помещений в МКД, если порядок индексации и изменения данной платы был утвержден общим собранием ранее (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2019 г. № 307-ЭС 19-2677).

Ваша управляющая компания планирует использовать именно такой способ индексации своего тарифа, поскольку ч.1 ст.156 ЖК РФ предусмотрено, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД.

При этом размер тарифа утверждается на год или более длительный период на общем собрании собственников помещений в МКД (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Это не будет ухудшением положения собственников или УК, поскольку у них имеется возможность пересмотреть решение, приняв новое решение общего собрания.

Споры по установлению тарифа на содержание жилья рассматриваются судом и органами местного самоуправления. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения определяются органом местного самоуправления на основе Методических рекомендаций, утвержденных Приказом Минстроя России от 06.04.2018 N 213/пр.

Вам помог ответ?ДаНет

Собственники вправе отказаться от от повышения тарифов, это их право.

УК не может без согласия собственников изменить тариф.

Как и принудить подписать договор УК не вправе.

Вопрос решается на уровне Общего собрания жильцов дома.

Также жильцам стоит обратиться по вопросу в прокуратуру и ГЖИ для проведения проверки и защиты своих прав.

Также споры с УК решаются в судебном порядке согласно ст. 131-132 ГПК РФ.

— см. ст. 20, 36, 162 ЖК РФ, ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ», Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354

Вам помог ответ?ДаНет