В октябре текущего года некоторые жители Советского и Ленинского районов получили уведомление от своих управляющих компаний о необходимости перезаключить договор на техническое обслуживание домов. Выяснилось, что собственникам предлагается перевести их под управление новых компаний. О том, законны ли действия УК и как поступать в подобном случае, – в новом выпуске «Онлайн-приемной».
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, жильцы многоквартирных домов имеют право сменить управляющую компанию на основании решения общего собрания собственников. При этом расторжение договора должно осуществляться в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, по закону полномочия УК прекращаются:
• по соглашению сторон;
• по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
• по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
• по основаниям, предусмотренным другими законами;
• по решению суда.
Но следует учесть, что при наличии любого из этих оснований, необходимо проведение общего собрания собственников.
Идеальная сторона медали
Участившиеся в городе случаи – пример того, как управляющие организации предлагают первый компромиссный путь расторжения договора, однако в данном случае он имеет «подводные камни».
Конечно, он означает, что и УК, и собственники с ситуацией согласны. Правда, по закону, когда жильцы поддерживают предложения УК, они оговаривают условия разрыва и в идеальном варианте подписывают специальное соглашение между компанией и уполномоченным собственниками лицом (например, Советом МКД). В документе определяется передача технической документации на дом, средств на текущий ремонт, собранных с собственников, информация о задолженности перед ресурсоснабжающими предприятиями и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества. Само согласие собственников должно быть закреплено решением общего собрания*. В случае же, когда инициатор «разрыва» отношений – управляющая компания, требование о расторжении должно быть направлено всем без исключения собственникам помещений в доме. На деле же зачастую не оказывается ни соглашения, ни фактического согласия жильцов.
В поисках лучшей жизни
Управляющие компании Воронежа успокаивают: «С появлением ответственных и подкованных в законодательстве собственников коммунальная сфера самоочищается, постепенно вытесняя недобросовестных управленцев», – рассказывает юрист по вопросам ЖКХ одной из Управляющих компаний Воронежа Екатерина Башкирева. Таким образом, «некоторые УК закрываются, появляются новые организации, а от услуг других жильцы отказываются». Получается, отказываются сами: «На сегодняшний день и у жителей, и у властей накопилось много претензий к крупным управляющим компаниям, – продолжает эксперт. – К мелким УК и ТСЖ их меньше, поскольку небольшие обслуживающие организации ближе к людям, быстрее реагируют на проблемы дома, оперативнее устраняют аварии. Кроме того, несомненный плюс небольшой обслуживающей организации в минимизации издержек, в том числе, на содержание штата сотрудников».
Таким образом, по сообщению представителей организации, сами собственники решают, какой обслуживающей организации передать свой дом: «Если, например, старой УК жители перестали доверять и появилась новая, которая вышла на честный, открытый диалог с жильцами и предложила максимально комфортные условия взаимодействия, ее могут выбрать в качестве управляющей и отказаться от прежней. На рынке ЖКХ это нормальные изменения». Отдельно юрист характеризует ситуацию в Ленинском районе: «Судя по информации в СМИ, УК Ленинского района довольно часто является объектом недовольства собственников многоквартирных домов. Одна из причин: на ее балансе числится почти полтысячи домов, а многие МКД давно требуют капитального ремонта и содержать их на «первую строку» на должном уровне крайне сложно. Не удивительно, что активные собственники, в поисках лучших решений для своих ветхих домов, принимают решения о выходе из этой УК».
Нет – отношениям вслепую! Да – общему решению!
Однако в противовес официальной позиции, по сообщению жителей Ленинского района, подобной инициативы с их стороны как раз не исходит. По словам аналитика по ЖКХ Региональной местной общественной приемной председателя партии «Единая Россия», сегодня со стороны жильцов Ленинского и Советского районов участились жалобы на УК: новые компании, создаваемые преимущественно на основе старых, предлагают составлять договоры, и, что особенно настораживает, – практически вслепую. Новая УК не отвечает по обязательствам прежней и составляет соглашение в свою пользу, а тарифы и услуги прописывает самостоятельно: изначально в договоре оставляют пустое место и не согласуют пакет услуг с собственниками. Жильцам остается только вовремя платить по счетам.
Если ситуация развивается подобным образом, советует юрист, следует помнить, что предложение управляющей компании о перезаключении соглашения с другой, даже дочерней, без проведения общего собрания противоречит законодательству и ущемляет право на выбор способа управления домом. Разрешать такой конфликт можно посредством соответствующих жалоб и претензий (см. справку «ГЧ»). Есть и альтернативный мирный путь – проведение общего собрания. В таком случае вы способны сами устанавливать «правила игры» со своей новой УК и не стать жертвой кабального договора, в котором прописаны только обязанности за полным отсутствием прав.
* Статья 161 Жилищного кодекса РФ.
04.03.2015 13:24
|
0
3287
0
Имеет ли УК право передать дом другой компании? — комментарий ва
Елена С., жительница Ленинского района, обратилась с вопросом: «Недавно получила уведомление от своей управляющей компании о необходимости перезаключить договор на техническое обслуживание домов. Выяснилось, что нам предлагают перейти под управление новых компаний. Законны ли эти действия УК и как нам поступать?» Как рассказали юристы общественной приемной, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, жильцы многоквартирных домов имеют право сменить управляющую компанию на основании решения общего собрания собственников. При этом расторжение договора должно осуществляться в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, по закону полномочия УК прекращаются: • по соглашению сторон; • по основаниям, предусмотренным в самом договоре; • по основаниям, предусмотренным ГК РФ; • по основаниям, предусмотренным другими законами; • по решению суда. Но следует учесть, что при наличии любого из этих оснований, необходимо проведение общего собрания собственников. Участившиеся в городе случаи – пример того, как управляющие организации предлагают первый компромиссный путь расторжения договора, однако в данном случае он имеет «подводные камни». Конечно, он означает, что и УК, и собственники с ситуацией согласны. Правда, по закону, когда жильцы поддерживают предложения УК, они оговаривают условия разрыва и в идеальном варианте подписывают специальное соглашение между компанией и уполномоченным собственниками лицом (например, Советом МКД). В документе определяется передача технической документации на дом, средств на текущий ремонт, собранных с собственников, информация о задолженности перед ресурсоснабжающими предприятиями и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества. Само согласие собственников должно быть закреплено решением общего собрания. В случае же, когда инициатор «разрыва» отношений – управляющая компания, требование о расторжении должно быть направлено всем без исключения собственникам помещений в доме. На деле же зачастую не оказывается ни соглашения, ни фактического согласия жильцов. Управляющие компании Воронежа успокаивают: «С появлением ответственных и подкованных в законодательстве собственников коммунальная сфера самоочищается, постепенно вытесняя недобросовестных управленцев», – рассказывает юрист по вопросам ЖКХ одной из Управляющих компаний Воронежа Екатерина Башкирева. Таким образом, «некоторые УК закрываются, появляются новые организации, а от услуг других жильцы отказываются». Получается, отказываются сами: «На сегодняшний день и у жителей, и у властей накопилось много претензий к крупным управляющим компаниям, – продолжает эксперт. – К мелким УК и ТСЖ их меньше, поскольку небольшие обслуживающие организации ближе к людям, быстрее реагируют на проблемы дома, оперативнее устраняют аварии. Кроме того, несомненный плюс небольшой обслуживающей организации в минимизации издержек, в том числе, на содержание штата сотрудников». Таким образом, по сообщению представителей организации, сами собственники решают, какой обслуживающей организации передать свой дом: «Если, например, старой УК жители перестали доверять и появилась новая, которая вышла на честный, открытый диалог с жильцами и предложила максимально комфортные условия взаимодействия, ее могут выбрать в качестве управляющей и отказаться от прежней. На рынке ЖКХ это нормальные изменения». Отдельно юрист характеризует ситуацию в Ленинском районе: «Судя по информации в СМИ, УК Ленинского района довольно часто является объектом недовольства собственников многоквартирных домов. Одна из причин: на ее балансе числится почти полтысячи домов, а многие МКД давно требуют капитального ремонта и содержать их на «первую строку» на должном уровне крайне сложно. Не удивительно, что активные собственники, в поисках лучших решений для своих ветхих домов, принимают решения о выходе из этой УК». Однако в противовес официальной позиции, по сообщению жителей Ленинского района, подобной инициативы с их стороны как раз не исходит. По словам аналитика по ЖКХ Региональной местной общественной приемной председателя партии «Единая Россия», сегодня со стороны жильцов Ленинского и Советского районов участились жалобы на УК: новые компании, создаваемые преимущественно на основе старых, предлагают составлять договоры, и, что особенно настораживает, – практически вслепую. Новая УК не отвечает по обязательствам прежней и составляет соглашение в свою пользу, а тарифы и услуги прописывает самостоятельно: изначально в договоре оставляют пустое место и не согласуют пакет услуг с собственниками. Жильцам остается только вовремя платить по счетам. Следует помнить, что предложение управляющей компании о перезаключении соглашения с другой, даже дочерней, без проведения общего собрания противоречит законодательству и ущемляет право на выбор способа управления домом. Разрешать такой конфликт можно посредством соответствующих жалоб и претензий. Есть и альтернативный мирный путь – проведение общего собрания. В таком случае вы способны сами устанавливать «правила игры» со своей новой УК и не стать жертвой кабального договора, в котором прописаны только обязанности за полным отсутствием прав.
Другие публикации в разделе
ЖКХ
Цены выше, обслуживание ни в какие ворота…
Сегодня снова не помыться, ни помыть… Танеева 12, из крана течёт коричневая вода, снова жёлтая ванна, жёлтый унитаз, от приминения химикатов ванна облазиет, становится чёрной. Просто отмыть ни как, только с сильной химией… Главное, что днём всегда нормальная, а вечером, когда люди приходят с работы …
- Авто
- Большое спасибо!
- Гороскопы
- Животные
- ЖКХ
- Записочки
- Зацепило!
- Кино
- Мужчина и Женщина
- Музыка
- Народный контроль
- Отдам даром
- Поздравления
- Поэтический клуб
- Приятного аппетита
- Путешествия
- Сад и огород
- Спорт
- Техподдержка
- Юмор и креатив
- Я — репортёр
Поздравляем
с Днём рождения!
Сегодня:
Ирина210390,
voronezh20101ksv,
Зинаша,
Natzhil,
Katies,
Игорь Кр,
СамСоня,
Hatalya,
pluselectro,
Газарова Алла,
magistrazh
Добавить свой День рождения
Управляющая компания передала полномочия по управлению МКД.
Ответы на вопрос:
Согласно протокола собрания собственников.
Вам помог ответ?ДаНет
Нет, УК не имеет права передавать свои полномочия другой УК
Вам помог ответ?ДаНет
Похожие вопросы
С какого времени считать дом в управлении собственников с октября 2012 или с июня 2013?
По протоколу общего собрания собственников от 15.10.12 отказались от услуг управляющей компании и выбрали способ управления домом как непосредственное управление МКД собственниками помещения. Заключили договора со сторонними организациями на обслуживание дома. Но управляющая компания не отдавала документы имеющие отношение к управлению домом. Передала документы в июне 2013 по решению суда, где суд подтвердил что с 15.10.2012 выбран способ управления в виде непосредственного управления МКД собственниками помещения. С какого времени считать дом в управлении собственников с октября 2012 или с июня 2013? Управ компания выставляла счета до июля 2013.
Договор управления мкд дата заключения.
С какого времени управляющая компания начинает управление МКД с даты заключения договора управления МКД или с даты указаной в решении общего собрания собственников МКД о выборе УК.
Можем ли мы собственники мкд расторгнуть договор с управляющей компании по решение собственников?
Можем ли мы собственники мкд расторгнуть договор с управляющей компании по решение собственников? Но в договоре четко прописано Согласно же части 8.2 статьи 162 собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Жалоб не каких не составляли. Из этого следует что управляющая компания выполняет свои обязанности по управлению и обслуживанию МКД.
Публикации
0
230
0
292
6
147
4
148
1
175
9
637
0
140
0
12
опрос
4
137
0
377
Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.
В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.
Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.
Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Разбор ошибок при составлении договора управления МКД
Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ
Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.
Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.
О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.
Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.
Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении
Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.
Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.
Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения
Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий
Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.
Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).
Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).
В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.
К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).
Договор управления как доказательство реализации решения ОСС
Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.
О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).
После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:
- техническую документацию;
- иные связанные с управлением домом документы;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
- электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).
Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.
Поделитесь положительным опытом смены УО
Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.
Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.
На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.
Включение в юридическую модель бизнеса управляющей компании — явление распространенное. Как правило, управленческий персонал бизнеса един и поделить его между компаниями невозможно. Это всегда приводит к необходимости поиска такого варианта управления, когда у собственника остается контроль и влияние как на весь бизнес в целом, так и на любой из его сегментов. Несмотря на хозяйственную самостоятельность каждого субъекта группы. Так и появляется общая управляющая компания. Но, как и всегда, без важных нюансов не обойтись.
Управляющая компания — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы. По опыту экспертов taxCoach, в качестве УК могут выступать не только ООО или АО, но и кооперативы, товарищества, партнерства и даже некоммерческие организации. Как правило, УК замыкает на себе комплекс стратегических, тактических, общемаркетинговых (включая управление брендом), организационных, мотивационных и контрольных функций, а также функции научно-технической разработки и финансового управления для всех остальных субъектов Группы компаний.
Зачем нужна УК
1. Наличие потребности у всех субъектов группы компаний в общих для них вспомогательных функциях: бухгалтерских, юридических, кадровых, IT, маркетинговых и иных услугах. Их обособление в отдельной организации управленчески и экономически более выгодно, чем создание аналогичных штатных служб в каждой отдельной компании.
Чаще всего у управляемых юридических лиц нет ни своего юриста, ни бухгалтера, ни системного администратора — всем этим занимается персонал управляющей компании. Объективно, не каждый бизнес способен потянуть такой штат в каждой отдельной организации Группы. Но даже при таком варианте организационной структуры должно быть центральное звено, управляющее сотрудниками на местах.
Поэтому встречаются случаи создания функционально схожих между собой служб и в УК, и в управляемом обществе (например, при разветвленности структуры, когда отдельные общества существенно удалены друг от друга и от самой УК), однако и в этом случае УК занимается решением стратегических задач, тогда как сотрудники управляемого общества выполняют текущую работу, не требующую высокой квалификации и знания стратегического плана развития бизнеса в целом.
2. Перевод управления из плоскости «он тут самый главный, его все знают» в правовое поле. Все больше собственников хотят формализации отношений со своим бизнесом и фиксации юридических гарантий. Здесь же в качестве побуждающих причин — возможность официальных доходов в виде дивидендов, обеспечение наследования. Напрашивающийся вариант — создание единой управляющей компании, владеющей и/или управляющей остальными субъектами в группе.
3. Общая УК удобна и на случай обратной ситуации, когда собственники участвуют во всех компаниях группы, попадая даже в «реестр массовых учредителей». Помимо очевидных организационных сложностей в виде лишних собраний участников, визитов к нотариусу, в банки и контролирующие органы собственники при такой структуре увеличивают объем своей ответственности за компании, реальное управление которыми сосредоточено в иных руках (руководителя направления, например). Обособление владения через УК с юридическим разграничением зон ответственности за принимаемые решения может стать эффективным вариантом, выгодным как владельцам, так и управленцам бизнеса.
4. Возможность оперативно осуществлять управленческий учет и разрабатывать, а также корректировать ранее разработанную стратегию деятельности группы компаний в целом. Бесспорно, собственникам бизнеса необходимо обладать всей полнотой информации относительно его функционирования, финансовых результатов деятельности, степени эффективности ранее принятых управленческих решений. В этом смысле ценность прямого поступления сведений обо всех значимых событиях непосредственно в «штаб» неоценима как для собственников, так и для высшего менеджмента.
Варианты оформления отношений с УК
Регулирование взаимоотношений УК с управляемыми обществами может быть построено несколькими способами:
Во-первых, через включение УК в состав участников/акционеров управляемых компаний. В таком варианте собственники напрямую участвуют только в УК и далее их мнение и владельческий контроль транслируются посредством проработки учредительных документов компаний Группы.
Такая конструкция удобна собственникам и понятна банкам, инвесторам, контрагентам. Кроме того, корпоративная структура владения позволяет использовать ряд налоговых льгот для перераспределения прибыли в группе компаний.
Второй способ — с использованием договорных конструкций, а именно:
- договора возмездного оказания услуг (на оказание бухгалтерских, юридических и т.п. услуг);
- договора на выполнение функций единоличного исполнительного органа.
Выбор того или иного договорного инструмента зависит от ряда факторов и специфики структуры группы компаний.
Рассмотрим особенности применения каждого из договоров отдельно.
1. Договор возмездного оказания услуг
При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.
Одновременно у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (Директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности действовать от имени компании.
При таком взаимодействии Е.И.О. и управляющей компании первый, по сути, иерархически выше УК, поскольку он от имени организации выступает заказчиком соответствующих услуг. Однако отдельно проработав условия устава компании, компетенцию ее органов управления можно фактически обязать Е.И.О. подчиняться распоряжениям УК.
2. Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)
Напомним, что возможность передачи полномочий по управлению организацией Управляющей компании предусмотрена рядом федеральных законов.
Например: п. 1, ст. 42, п.п. 2 п. 2.1. ст. 32 ФЗ об ООО: Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. П. 1 ст. 69 ФЗ об АО: По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).
Условия договоров и отдельные нюансы при внедрении УК
Включение в модель бизнеса Управляющей компании помогает решить многие сложности при наличии разветвленной юридической структуры бизнеса.
Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны. Существенный пул рисков составляют возможные претензии в части искусственного дробления бизнеса с целью получения необоснованной налоговой выгода.
Если кратко, то основные претензии при создании УК сводятся к следующему:
- УК на УСН создана специально, чтобы оказывать услуги субъектам на ОСН и выводить часть их прибыли под свое льготное налогообложение.
- Единая УК это признак взаимозависимости и подконтрольности субъектов группы, находящихся на спец. режимах, которые прикрывают деятельность по сути одного налогоплательщика на ОСН.
Безусловно, увязка юридической модели бизнеса в единую группу через общее управление — очевидна. Особенно, если собственниками управляющей и управляемых компаний являются одни и те же лица. Но, как и всегда, возникающая здесь взаимозависимость сама по себе не приобретает негативного окраса. И в обязательном порядке учитываются иные факторы, свидетельствующие о наличии или отсутствии недобросовестности при построении группы компаний имеющимся образом:
- если речь идет об оказании управленческих услуг, то наличие сторонних заказчиков уже не позволяет заявлять, что УК была создана исключительно для минимизации налоговых обязательств родственных компаний на ОСН;
- если управляемые организации являются самостоятельными и самодостаточными компаниями, на отношения между которыми наличие общей УК никак не повлияло, то говорить об искусственном дроблении тоже не приходиться.
Однако для минимизации риска возможных претензий все же необходимо придерживаться отдельных правил:
1. Виды оказываемых услуг должны быть максимально конкретизированы.
Чем более детально описан предмет деятельности УК, тем сложнее доказать искусственность ее выделения в группе компаний (см., например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. по делу №А60-13970/2012: налогоплательщику удалось выиграть спор путем максимальной детализации доказательств исполнения договора. В отчете об исполнении полномочий ЕИО объем выполненных работ по осуществлению руководства текущей деятельностью указан с расшифровкой выполненной работы сотрудниками конкретных отделов (служб) и даже указан объем потраченных часов на каждую услугу).
Учитывая, что в настоящий момент многие компании пользуются различными программными комплексами, позволяющими отслеживать время выполнения тех или иных задач сотрудниками, решение задачи по сбору подобной информации может быть автоматизировано.
Вместе с тем, УК в роли единоличного исполнительного органа осуществляет текущее руководство компанией, полное детализированное описание которого в договоре невозможно. И корпоративное законодательство, и, как правило, уставы компаний обычно оставляют за Е.И.О. остаточную компетенцию: «и иное, не отнесенное к полномочиям других органов Общества». Поэтому если договор на управление с УК в роли Е.И.О. не содержит конкретный перечень полномочий УК, говорить об отсутствии детализации функций УК, а, следовательно, искусственного ее выделения, нельзя. Этот вывод поддерживается и судебной практикой.
В силу самого характера деятельности по текущему управлению невозможно исчерпывающим образом определить компетенцию и круг обязанностей Е.И.О. (Управляющей компании) не только на уровне закона, но и на уровне Устава общества, договора на передачу полномочий, локальных нормативных актов, поскольку невозможно предусмотреть все вопросы, ежедневно возникающие в деятельности управляемой организации и которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания и совета директоров.
См. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 мая 2014 г. по делу №А81-2271/2013.
При этом не забывайте, что затраты на услуги управляющего отсутствуют в закрытом перечне расходов при УСН (с объектом доход минус расходы). Однако расходы на бухгалтерские и юридические услуги НК РФ для уменьшения налогооблагаемой базы предусмотрены.См. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.04.2016 по делу №А35/7403/15
2. Внимательно нужно относится к описанию порядка расчета вознаграждения УК за свои услуги.
Так, если привязывать вознаграждение к достижению каких-либо показателей (рост выручки, прибыли, количества клиентов и т.д.), необходимо каждый раз подтверждать их достижение или недостижение, оформлять всю необходимую документацию. В противном случае налоговый орган оспорит выплаты в сторону УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2016 г. по делу № А01-1790/2015, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 г. № 15АП-22105/15
Как правило, суды, вставая на сторону налогового органа, говорят о том, что налогоплательщик не смог подтвердить, какую конкретно работу выполнила УК и как была определена стоимость каждого вида ее услуг. Поэтому описание порядка формирования стоимости оказанных услуг в самом договоре и детализация итоговой стоимости за каждый период деятельности УК — обязательное условие работы с Управляющей компанией. Контроль рыночного уровня цен никто не отменял!
3. Доказательством эффективности и обоснованности деятельности УК станут показатели роста выручки, прибыли, активов управляемой компании, что, в свою очередь, например, повлекло и рост уплачиваемых ей налогов (этот показатель будет особо ценен).
4. Свидетельством самостоятельности УК как хозяйствующего субъекта станет оказание аналогичных услуг для нескольких компаний, в том числе не связанных между собой.
5. Высокий профессионализм штата сотрудников управляющей компании (в сравнении с управляемой), повышенные требования к их уровню образования, стажу работы и т.д. также позволят подтвердить профессиональную компетентность и самостоятельность УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2015 г. по делу №А32-25133/2013
Учитывая, что на сегодняшний день безопасность бизнеса и его собственников, эффективность управления и владельческий контроль зависят именно от структуры бизнеса, ценность управляющей компании в группе приобрела новое звучание.
Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав
29 июля 2021, 04:53
Нередко случается так, что жильцы многоквартирных домов недовольны работой своей управляющей компании. Например, если в квартирах постоянно холодно, в подъезде грязь, а двор не расчищают от снега. Расскажем, можно ли сменить управляющую компанию и какие существуют способы управления многоквартирным жилым домом.
К сожалению, жители многоквартирных домов не всегда довольны работой своей УК. Но прежде чем переходить к радикальным мерам стоит попытаться решить проблему мирно, не меняя обслуживающую организацию. Если обращение в диспетчерскую или к руководству не приносит результатов, то можно попросить помощи у контролирующих органов. Например, если нарушаются санитарные нормы содержания дома, обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Если не выполняются требования лицензии в Госжилинспекцию, а если обнаружатся нарушениея в законодательстве, то можно написать в прокуратуру.
Желание собственников жилья в многоквартирном доме сменить свою управляющую компанию обычно продиктовано откровенно недобросовестной работой последней или другими вескими причнами. Если УК не справялется со своими обязанностями или жильцы замечают, что их деньги утекают не туда, они могут решить вопрос кардинально.
Смена управляющей компании процесс не быстрый, но иногда единственно верный, если договориться мирно с УК жильцам не удается. Важно осуществить переход и оформить все документы юридически верно.
Первым этапом нужно выбрать новую управляющую организацию, которая устроила бы большинство жильцов дома. Затем подготовить и организовать проведение общедомового собрания, на котором собственники выскажут свое мнение и проголосуют за смену компании. Далее следует уведомить о решении старую УК и заключить новый договор с ее преемницей. Какзалось бы, ничего сложного. Однако на деле люди часто сталкиваются с незнанием всех тонкостей ведения общедомового хозяйства и нюансов управления МКД.
Способы управления многоквартирным жилым домом
Выбрать способ управления МКД могут только собственники жилья на общем собрании. Изменить его можно в любое время на основании решения собрания. Если кто-то из владельцев жилплощади будет не согласен, выбранный способ управления домом можно обжаловать через суд в течение шести месяцев.
Причем выбор способа управления для собственников квартир не просто право, но и святая обязанность. Если жильцы не сделают этого самостоятельно, то выбор за них сделают органы исполнительной власти.
Всего существует три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками управляющей компанией управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом.
Выбор способа управления МКД зависит от числа жилых и нежилых помещений в доме, платежеспособности жильцов, их уровня ответственности и желания жить в кофмортных условиях.
Если в доме нет инициативной группы, готовой взять все организационные моменты на себя, как правило, собственники решают переложить ответственность на УК. Однако надо понимать, что каждая компания стремиться заполучить под свое «крыло» как можно больше домов, а собственники заинтересованы в получении качественных услуг. Если со временем компания начинает работать спустя рукава, можно отказаться от ее услуг. Расскажем, как сменить управляющую компанию и какие для этого существуют причины.
Основания для смены ук
Одного недовольства на словах для смены УК недостаточно. Для юридической процедуры должны быть веские основания: компания не выполняет свои обязанности по договору
- УК игнорирует просьбы и жалобы жильцов
- собственники сомневаются в прозрачности финансовых отчетов УК и подозревают руководстве в воровстве
- компания находится на грани банкротства или у нее исекает срок лицензии на работу.
Причиной для расторжения договора с управляющей компанией может стать добровольное желание всех собственников помещений или их решение сменить способ управления.
С предложением сменить УК может выступить один человек или целая инициативная группа. Главное, чтобы это решение поддержали большинство жильцов дома. Ниже о том, как поменять управляющую компанию и провести эту процедуру законно, так как в противном случае УК может оспорить решение собственников.
Собрание жильцов
Смена управляющей компании в многоквартирном доме процедура юридическая. Для ее проведения потребуется ряд документов: протокол собрания собственников, договор с прежней УК и решение о разрыве отношений с не й, уведомление в писмьменном виде в УК о воле жильцов.
Решение о смене компании проводится на общем собрании жильцов. Оно может пройти как в очной, так и в очно-заочной форме.
Подготовка к собранию
Инициаторы проведения собрание должны понимать, что нельзя просто так расторгать договор со старой УК, не избрав предварительно новую. Готовясь собранию жильцы должны определить, какую компанию они предложат в качестве альтернативного варианта и подготовить новый проект договора управления.
Для начала необходимо правильно разработать повестку собрания, ознакомить с ней жильцов и предупредить о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней. Проводим общее собрание в мкд
Участники собрания должны коллективно обсудить все вопросы, которые значатся в рабочей повестке. Договор с новой обслужтивающей компанией можно заключить сразу же на собрании. Для этого нужна подпись более 50% собственников дома. В таком случае документ будет считаться законным. Подводим итоги и протоколируем результаты
В завершении собрания необходимо в обязателльном порядке заполнить протокол собрания по установленной форме. Уведомление о результатах проведения собрания должно быть размещено не позднее 10 дней после того, как оно состоялось. Кроме того в этот же срок в обязательном порядке нужно отправить копию протокола в управляющую компанию, действующую в момент провдения собрания.
Расторжение договора со старой ук
В случае если собственники большинством голосов приняли на собрании решение о смене ук, необходимо в течение пяти дней после уведомить об этом ее руководство. Такое же уведомление с копией следует отослать в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля.
Обратите внимание, что в документе должно быть указано наименование новой организации и ее адрес. В случае если жильцы решили создать собственное ТСЖ, в уведомлении должны быть сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
Выбор новой ук и заключение с ней договора
Выбором новой управляющей компании следует озаботиться заблаговременно. Подобрать альтернативные варианты нужно еще до проведения общедомового собрания. На встречу с жильцами представить уже готовый проект договора управления, за который они будут голосовать. Ищем альтернативу
Юристы рекомендуют выбирать управляющую компанию, учитывая сразу несколько критериев. Доступность офиса. Удобнее всего, если он будет находиться недалеко от дома, а не на другом конце города. В случае возникновения вопросов к компании, добраться до руководства и решить их на месте будет проще. Количество домов в управлении. Оно наглядно продемонстрирует востребованность УК и ее надежность. При этом особое внимание стоит уделить количеству домов, которые отказались от услуг компании. Лицензия. Это обязательное условие для ведения деятельности УК Отсутствие банкротства. Не стоит связываться с компаниями, которые близки или находятся в стадии банкротства Отзывы. Не лишним будет почитать отзывы о работе компании в интернете или переговорить в жильцами домов, которые обслуживает УК.
Прежде чем остановить свой выбор на какой-то конкретной организации, специалисты рекомендуют компании жильцов съездить на экскурсию к ним в офис. Причем, чем более скептически собственники будут настроены, тем лучше. Это повзолит им критически оценить все плюсы и минусы перехода в данную компанию.
Что должно быть в договоре управления
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- — состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома;
- — перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня,
- — перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Заключаем договор с новой ук
Согласно Жилищному кодексу, для того, чтобы договор с новой ук был признан действительным, нужна подпись более полвины собственников. Эксперыт советуют подписывать документ прямо на общем собрании после подведения итогов голосования. В другое время собрать для этого всех собственников помещений будет весьма проблематично. Без нужного количества подписей даже единогласное решение собрания не будет иметь законную силу.
Оплачивать коммунальные счета в новую управляющую компанию можно будет только после включения дома в лицензию. В случае, если кто-то оплатил счета старой компании авансом, можно подать заявление на перерасчет.
Передача документации от старой новой ук
Жилищный кодекс обязывает управляющую компанию передать своему преемнику техническую документацию на дом, ключи от помещений и электронные коды доступа к оборудованию. Сделать это необходимо в течение трех дней после окончания срока действия договора УК с МКД. Отказ УК сделать это будет расцениваться как грубое нарушение лицензионных требований.
Если остались долги перед старой ук
Заключая договор с УК, собственник жилья обязуются вовремя вносить платежи за коммунальные услуги. Как показывает практика, на деле далеко не все придерживаются этого золотого правила. Компания заключает договор с ресурсо-обеспечивающим организациями и должна перечислять им деньги от жильцов.
Если за коммуналку платят не все жильцы начинает копиться долг. Ответственность в таком случае ложится на плечи управляющей компании, так как РСО не имеют права требовать долги у жильцов. При смене одной УК на другую долги никуда не деваются. Дальнейшее развитие событий зависит от действий ресурсоснабжающей компании.
Например, они могут поставить перед новой УК жесткое условие, что без оплаты долга не будут заключать договор на поставку ресурсов. А значит, жильцы могут остаться без газа, света, воды.
Иногда прежняя УК пытается взыскать долги с жильцов и тогда люди получают сразу по две квитанции с долгом и со счетом за текущие показатели.
В связи с возникновением таких спорных ситуаций, управляющие компании нередко отказываются сотрудничать с РСО и берутся только за обслуживание и капитальный ремонт дома. Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями в таком случае ложится на плечи самих жильцов.
#Новости#Антон Цепилов#Общество