Может ли управляющая компания ходить по квартирам

Управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.

Суть дела 

Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования.

Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их. Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд.

Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования. К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие  жалоб собственников других помещений из-за перепланировки. Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Позиция ВС 

Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ. 

Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию. 

При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты «д» и «и» пункта 10), указывает ВС. 

Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся: 

— соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

— безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

— соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении. 

Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34). 

«По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил №354)», — отмечает ВС. 

Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.

Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС. 

«Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем», — подчеркивает высшая инстанция. 

В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК «Вертикаль» в квартиру.

Алиса Фокс 

ВС разъяснил, когда собственник обязан впускать коммунальщиков в квартиру

Представителей управляющей компании должны пускать в квартиры, но в удобное для хозяина время

Собственник квартиры не имеет права отказать представителям управляющей компании (УК) в доступе в помещение с проверкой. Это касается случаев, если в квартире произведена перепланировка. Такое решение вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России после рассмотрения спора управляющей компании и собственника квартиры с неузаконенной перепланировкой, сообщает Legal.Report.

Причиной рассмотрения спора собственника и управляющей компании стал отказ в предоставлении доступа к кухне и одной из комнат для проверки после перепланировки. Владельцы квартиры также не предоставили документы УК о согласовании переустройства.

Судебная коллегия ВС разъяснила, что, согласно правилам предоставления коммунальных услуг, владелец жилья обязан пускать представителей УК для осмотра оборудования и ремонта. Это право закрепляется вне зависимости от конкретных обстоятельств, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.

Кроме того, в правилах содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных правительством России, сказано, что исполнитель имеет право требовать допуск в жилое или нежилое помещение, которое занимает собственник, в заранее согласованное время, но не чаще одного раза в три месяца, уточняется в публикации.

В России введут штрафы для юридических и должностных лиц за незаконную перепланировку в многоквартирных домах. Штрафы распространяются на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах. Должностным лицам придется заплатить штраф от 4 тыс. до 5 тыс. руб., а юрлицам — от 40 тыс. до 50 тыс. руб.

31 июля вступило в силу постановление правительства, согласно которому управляющие компании (УК) должны предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию о собственниках жилья и приборах учета, сведения о помещениях, где предоставление коммунальных услуг временно ограничено, и другие данные.

Какую информацию УК обязаны передавать и о каком постановлении идет речь?

Речь идет о постановлении правительства РФ от 13 июля 2019 г. № 897 «О внесении изменений в некоторые акты правительства Российской Федерации по вопросу договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями».

Согласно документу, управляющие компании обязаны передавать ресурсоснабжающим организациям фамилию, имя, отчество каждого собственника и пользователя жилых помещений в многоквартирном доме, а также дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии). Если владелец — юридическое лицо, то потребуется еще наименование и место государственной регистрации.

Кроме того, управляющая компания должна передавать ресурсоснабжающей организации:

— адреса жилых помещений в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, и сведения о них (площадь, количество постоянно проживающих лиц и пр.);

— сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки;

— сведения о дате опломбирования приборов учета и их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления информации;

— сведения о мерах социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, если собственник помещения ими пользуется;

— сведения о жилых помещениях, где ограничено или приостановлено предоставление коммунальных услуг.

Если был произведен перерасчет платы за «коммуналку», УК тоже должна уведомить об этом ресурсоснабжающую организацию.

Имеют ли право представители УК ходить по квартирам с проверками?

По словам юриста Натана Будовница, собственник квартиры может, но не обязан пускать в дом представителя управляющей компании.

«В Конституции РФ сказано, что жилище неприкосновенно и незаконное проникновение в жилое помещение не допускается. То есть никто, кроме человека, который имеет право пользоваться жилым помещением, не может туда войти», — говорит эксперт.

Он добавляет, что при этом сам обход сотрудниками УК жильцов закон не нарушает, они могут прийти и, например, проверить счетчик. Однако пускать специалиста или нет — это личное дело жильца. «Не вижу большого смысла для жильца уклоняться от предоставления этой информации. В конце концов, идет сверка данных по потреблению, в этом ничего плохого и страшного для человека нет», — считает эксперт.

Что будет, если не впустить сотрудника управляющей компании?

По словам Натана Будовница, о каких-либо санкциях за недопуск представителя УК в жилое помещение ему неизвестно. «Как выяснять данные — это проблема управляющей компании. Они могут приходить к собственникам, могут им звонить, нарушений я здесь не вижу. Тем более что на них возлагается обязанность предоставлять сведения. Но мне неизвестно, есть ли некая ответственность за то, что представителя управляющей компании не пускают, тем более что неприкосновенность жилища никто не отменял», — говорит эксперт.

Какие документы можно требовать у представителя управляющей компании?

Натан Будовниц поясняет, что у сотрудника УК должна быть доверенность, подписанная руководителем, где будет разъяснено, что конкретно входит в зону его обязанностей.

«Но на практике почти никто этого не делает, просто люди приходят. Управляющая компания — это, как правило, коммерческая организация, а не госслужба, поэтому у ее сотрудников не может быть никаких удостоверений. У сотрудника должны быть документы о том, что он работает в этой организации и имеет право от имени компании что-то просить или сверять. У специалиста на руках также может быть приказ за подписью руководителя, который, допустим, разъясняет, что именно он должен делать: обход по дому, например, и так далее. Доверенность можно сверить с удостоверением личности, там всегда указываются паспортные данные», — поясняет Будовниц.

Он добавляет: если собственник сомневается, что перед ним именно представитель управляющей компании, то можно перед тем, как пускать его в квартиру, сначала попросить назвать фамилию, имя, должность и компанию, которую человек представляет, а затем попросить зайти попозже, чтобы было время проверить информацию. «За это время можно найти телефон своей управляющей организации и спросить, осуществляют ли они такие мероприятия в вашем доме, а также выяснить, зачем совершают обход», — говорит юрист.

Должны ли представители УК предупреждать жильцов о визите?

По словам юриста, законом это никак не регламентировано. «Но, скажем так, предупреждать было бы правильнее, учитывая то, что собственник должен быть дома, чтобы он в принципе мог открыть дверь. Однако предупреждают не всегда, зачастую обход просто делается в какие-то определенные часы», — говорит Натан Будовниц.