Может ли управляющая компания быть подрядчиком по капитальному ремонту

Обязанность управляющей организации, ТСЖ и подрядчика быть членом СРО при проведении капитального ремонта

1. Организация, управляющая многоквартирным домом,  являющаяся владельцем специального счета 

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирных домах, как правило, возлагают полномочия на свою управляющую компанию исполнять функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества, доверив ей заключать договоры с подрядными организациями на выполнение проектно – сметной документации, строительно — монтажных работ, а так же осуществлять строительный контроль в процессе строительства (капитального ремонта).

Частью 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ закреплено требование, возлагающее на лицо, ответственное за эксплуатацию здания, в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда, обязанность производить строительный контроль. При этом строительный контроль также может осуществляться привлекаемыми указанным лицом на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом*.

Поскольку исходя из положений пунктов 22 статьи 1 и части 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ строительный контроль является функцией технического заказчика, то он может выполняться только членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, указанных в частях 2.1 и 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ. Данная позиция отражена в письме Минстроя России от 04.09.2018 № 37059-ТБ/02**.

Таким образом, организация, управляющая многоквартирным домом, при заключении договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту, обязана быть членом саморегулируемой организации соответствующего вида, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

К таким исключениям, в том числе, относятся случаи, когда подрядные организации созданы в форме государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений; в форме коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов, в форме юридических лиц публично-правовыми образованиями, а также в форме коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов (ч.2.1 ст.47, ч. 4.1 ст.48, ч.2.2. ст.52 ГрК РФ). А также случаи, когда размер обязательств по каждому из договоров подряда, заключенных с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, не превышает десяти миллионов рублей (ч.2.1 ст.52 ГрК РФ).

В случае если управляющая организация является лишь владельцем специального счета на основании принятого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не занимается организацией капитального ремонта общего имущества, то такой управляющей организации членство в саморегулируемой организации не требуется.

II. Подрядная организация, выполняющая работы по подготовке проектно – сметной документации, а так же строительно – монтажные работы по капитальному ремонту МКД

В силу части 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также — договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов).

В соответствии с частью 2.1 статья 52 ГК РФ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает десяти миллионов рублей.

III. Ответственность

Статьей 9.5.1. Кодекса об Административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за  выполнение работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства лицом, не являющимся членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования или строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, или с нарушением требований, установленных законодательством о градостроительной деятельности, к лицам, имеющим право на выполнение таких работ по соответствующему договору, заключенному с использованием конкурентных способов заключения договоров.

Следует отметить, что одномоментное заключение несколько договоров подряда на выполнение работ, предметом которых являются одни и те же работы по капитальному ремонту общего имущества,  могут расцениваться как единая сделка, искусственно раздробленная.

Примечания:

*В случае если собственники помещений в МКД наделили организацию, управляющую МКД и являющуюся владельцем специального счета  полномочиями по заключению договора подряда на сумму, превышающую 10 миллионов рублей, решение о привлечении сторонней организации для осуществления строительного контроля и расходовании денежных средств на проведение такого контроля в процессе капитального ремонта должно быть принято общим собранием собственников помещений в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом собственниками помещений на общем собрании также должна быть определена предельно допустимая стоимость данных услуг (п. 2 ч. 5.1. ст. 189 ЖК РФ).

Комментарии

Вопрос 

В многоквартирном доме управление осуществляется Управляющей компанией на основании проведенного конкурса Администрации. Услуги жителям в части подключения к интернету, телевидению, установки домофона и видеонаблюдения, услуги консъержной службы оказываются взаимозависимыми лицами с данной УК (т.е. одни и те же учредители). Более того, договор по водоснабжению заключен также с аффилированным лицом (Водоканал – ООО «Град» – УК). Говоря простым языком – «сторонние» компании в дом не допускаются и у жителей нет выбора, т.к. фактически в доме услуги оказываются дочерними компаниями холдинга.

Вопрос: регулируется ли законодательно аналогичные ситуации в сфере ЖКХ? Не обязана ли УК, «запуская» на дом очередную взаимозависимую фирму, проводить конкурс? Есть ли законодательная практика по аналогичным вопросам в СПб и Ленобласти?

Ответ 

Законодательно не регулируются аналогичные ситуации в сфере ЖКХ. Законодательная практика по аналогичным вопросам в СПб и Ленобласти отсутствует.

УК не обязана, «запуская» на дом очередную взаимозависимую фирму, проводить конкурс. Вместе с тем, она имеет на это право.

Обоснование 

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В целях реализации статьи 162 ЖК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Правила N 416).

Согласно подпункту «д» пункта 4 Правил N 416 управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, организацией оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе заключением договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Кроме того, согласно пп. «д» п. 4 Правил N 416 осуществления деятельности по управлению МКД выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в доме, является стандартом управления, направленным на обеспечение эффективности управления, а не на получение дополнительного дохода УК.

В соответствии с пунктом 1 Правил N 416 под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, предусмотренных разделом II Правил N 416.

Таким образом, деятельность управляющей организации лишь тогда будет соответствовать требованиям законодательства, когда она будет выполнять стандарты. В пункте 4 Правил N 416 перечислены такие стандарты. При этом в подпункте «д» установлено, что управляющая организация обязана выбирать, в том числе на конкурсной основе, исполнителя услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Следовательно, управляющая компания по своему усмотрению может провести конкурс на отбор исполнителей, а может выбрать исполнителя (поставщика) услуг без проведения конкурса.

Законодательная практика по аналогичным вопросам в СПб и Ленобласти отсутствует.

С сожалением приходится отметить, что судебные органы практически не рассматривали споры, связанные с выбором УК исполнителей обязательств. Лишь изредка судебные инстанции делают по ходу разбирательства промежуточные выводы о том, что управляющие организации могут заключать договоры с третьими лицами, как это, например, имело место в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2012 г. N 13АП-8837/2012, и констатируют факт взаимозависимости управляющих компаний без правовой оценки данному обстоятельству, как, например, в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2016 г. по делу N А36-136/2016.

На вопрос отвечала: С.А. Токмина, консультант ИПЦ «Консультант+Аскон»

На вопрос:

Могут ли жильцы многоквартирного дома, приняв решение о производстве капремонта, определив необходимые виды работ и их стоимость, самостоятельно определить организацию-подрядчика для выполнения этих работ? При любом способе формирования капремонта: на счете регионального оператора, на спецсчете.

Сообщаю:

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;       
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации;
3. Приказ Минстроя России от 07.09.2016 N 624;
4. Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04;
5. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»;
6. Постановление Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 об утверждении Положения о привлечении специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
7. Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 N 185-ФЗ (последняя редакция);
8. Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016;
9. Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016;
10.  Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Способ выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования  фонда капитального ремонта. Два основных варианта: открытие специального счета многоквартирного дома (далее МКД) или услуги регионального оператора. Таким образом, собственники определяют не только способ формирования фонда капитального ремонта, но и ответственность за его своевременное проведение, целевое расходование средств и качество работ. Рассмотрим обе ситуации более подробно:

1. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.

В данном случае следует понимать, что прямыми заказчиками работ выступают собственники МКД, поэтому и выбор подрядной организации для проведения капитального ремонта они осуществляют самостоятельно. Такой подход подтверждается Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П, в котором указано, что «порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме».

В зависимости от способа управления МКД (жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация) между собственниками и подрядной организацией в качестве посредника будет выступать юридическое лицо, управляющее МКД (ст.161 ЖК РФ), поскольку именно на нем лежит обязанность по оказанию всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Таким образом, управляющая организация несет на себе функции «технического заказчика». Стоит отдельно отметить, что «техническим заказчиком» могут также быть отдельное физическое лицо, действующее на профессиональной основе, и специализированная организация, привлеченные решением общего собрания собственников МКД (п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ).

Договоры с подрядными организациями будут заключаться от имени «технического заказчика», который будет не только контролировать проведение работ, но и в случае их несоответствия заявленному качеству, обращаться в суд (Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016, Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016).

Выбор подрядной организации может быть оформлен решением общего собрания либо его осуществляет специально созданная комиссия, куда в обязательном порядке войдут представители собственников жилья, представители технического заказчика и представители управляющей организации (при несовпадении двух последних). Критерии отбора при желании собственников можно утвердить на общем собрании. В таком случае необходимо составить протокол, который будет определять основные требования к подрядной организации, например членство в СРО, хорошая репутация и наиболее выгодная цена.

Более того, стоит отдельно отметить распространенное заблуждение, когда считается, что выбор подрядной организации это обязанность управляющей компании, но возможно так полагать только в том случае, если собственники жилья специальным решением общего собрания делегировали свои полномочия управляющей компании. При отсутствии надлежаще оформленного согласия выбор подрядной организации право и обязанность собственников (Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04, Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016).

Условия договора с подрядными организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе условия о стоимости таких услуг и (или) работ, гарантийном сроке, иных существенных условиях, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, также должны утверждаться решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с компетенцией такого собрания, установленной п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

При этом нужно отметить, что расходование средств со специального счета будет возможно только после подписания акта выполненных работ, что значительно усложняет выбор подрядной организации, поскольку более предпочтительна авансовая система расчетов.

Таким образом, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, способ выбора подрядной организации напрямую зависит от собственников жилья, это может быть прямое указание на заключение договора с конкретным подрядчиком, принятое на общем собрании, либо выбор подрядной организации на конкурсной основе

2. Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора.

В данном случае решение о проведении капитального ремонта, сроках, выбор подрядной организации и контроль качества осуществляют представители регионального оператора. Регламент отбора подрядных организаций определен Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 и предусматривает проведение электронного аукциона. Контролирует процедуру в Москве Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Региональный оператор формирует комиссию по рассмотрению заявок, при этом не менее 1/3 членов комиссии по предварительному отбору от ее общего численного состава должны являться представителями регионального оператора.

Остальные члены комиссии это:

а) представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ответственного за реализацию региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в случае, если указанный орган не уполномочен субъектом Российской Федерации на ведение реестра квалицированных подрядных организаций;

б) представители органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющих функции по формированию и реализации государственной политики в области государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в случае проведения предварительного отбора на право участия в электронных аукционах в отношении общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия;

в) уполномоченный представитель общественного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, созданного в субъекте Российской Федерации;

г) представители иных общественных организаций.

Таким образом, можно сделать вывод, что в данном случае собственники жилья не могут влиять на выбор подрядной организации.

Договора на проведение работ по капитальному ремонту заключаются от имени регионального оператора. Ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными подрядными организациями лежит также на региональном операторе (статья 182 ЖК РФ).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками.

Резюме:

Способ выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.

При формировании средств на специальном счете решение о выборе подрядной организации принимают собственники жилья. В данном случае допустима и конкурсная основа, и выбор конкретного подрядчика на общем собрании. Единственное, на что стоит обратить особое внимание, это обязательное членство подрядной организации в СРО при заключении договора на сумму более 3 млн рублей (подп. «б» п. 8 ст. 1 Закона № 372-ФЗ). Проверить членство подрядной организации в СРО можно на сайте Ростехнадзора.

При формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора решение о выборе подрядной организации принимается уполномоченной комиссией по итогам электронного аукциона.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

        Как защищать интересы жильцов многоквартирных домов при 

        рассмотрении предложений о капитальном ремонте  дома от

        управляющих компаний или от регионального оператора.

 В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 39 собственники жилых помещений многоквартирного дома несут бремя расходов по надлежащему содержанию общего имущества дома ,а в соответствии с Градостроительным кодексом РФ стст. 55.24 ,  55.25 они также несут ответственность за безопасную эксплуатацию многоквартирного дома.

  Для эффективной защиты интересов жильцов многоквартирных домов при          рассмотрении предложений о проведении капитального ремонта дома от управляющих  компаний или от регионального оператора необходимо знать порядок возникновения полномочий,  прав,   обязанностей и ответственности сторон при капитальном ремонте многоквартирного дома,при соблюдении которого   не будут   нарушаться права и законные интересы собственников жилых помещений,пользователей  (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома в части качества проектно-сметной документации , соблюдения требований безопасности  для здоровья,жизни,имущества жильцов дома,  безопасной эксплуатации дома  и   ответственности лица-исполнителя проектно-сметной документации солидарно с ответственностью саморегулируемой организации,членом которой обязан быть исполнитель проектно-сметной документации.

   Ниже будет  вкратце изложен порядок возникновения полномочий, прав,    обязанностей и ответственности сторон при капитальном  ремонте многоквартирного дома,при соблюдении которого    не будут нарушаться права и законные интересы собственников жилых помещений,пользователей  (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома .

 Как известно, в 2013 г.  принят краевой закон  № 227-КЗ от 7.08.2013 г.

«О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае».В соответствии с жилищным кодексом РФ  и этим краевым законом в Приморском крае  разработана и  30.12.2013 г.  утверждена губернатором региональная программа

(в виде паспорта программы) капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае,сроком действия на 30 лет.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 168 :

2. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта  Российской Федерации, и включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу. 

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах  (в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 417-ФЗ) ;

4) иные сведения…..

3. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.

4. Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме.

   Если конкретный многоквартирный дом  включен в региональную программу,то  собственники жилых помещений многоквартирного дома обязаны  (ЖК РФ ст. 189 части 1 ; 2 ; 4 ; 5)  принять решение о проведении капитального ремонта дома и в этом решении должны быть определены  или  утверждены   основные показатели капитального ремонта дома, включая :

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов  на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта.

   При этом  возникает главный  вопрос,откуда взять,каким образом определить ,найти эти показатели капитального ремонта дома,чтобы при этом не были нарушены права и законные интересы жильцов многоквартирного дома.

   В части 5 ст. 189  ЖК РФ необходимо обратить внимание на  словосочетание  «определены   или    утверждены». Эти слова означают,что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право САМИ  ОПРЕДЕЛЯТЬ   вышеуказанные показатели  капремонта дома  (перечень работ,смета расходов,сроки,источники капремонта дома)  и своим решением принять  их за основу   ИЛИ   имеют право утвердить показатели  капремонта дома  (перечень работ,смета расходов, сроки, источники капремонта дома), предложенные  каким-то внешним  лицом (управляющая организация,  региональный оператор).    Таким образом  собственники помещений в многоквартирном доме имеют право  не рассматривать, не учитывать показатели  капремонта дома  (перечень работ,смета расходов, сроки, источники капремонта дома),  предложенные  каким-то внешним  лицом  (управляющая организация,  региональный оператор)  ( смотри также ЖК РФ ст. 168 часть 4,приведенную выше). 

    Кроме этого в  решении общего собрания собственников жилых  помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта  дома в соответствии с  ЖК РФ  ст.ст. 170 ; 175   должны быть определены :

1). способ формирования фонда капитального ремонта дома ;

2).владелец специального счета (если принято решение о формировании фонда капитального ремонта дома на спец-счете ).

   В качестве способов формирования фонда капитального ремонта дома могут быть :

— формирование фонда капитального ремонта дома  на специальном счете ;

— либо формирование фонда капитального ремонта дома на счете регионального оператора.

   При этом владельцем специального счета могут быть :

-товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом ;

— осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

   Собственники помещений в многоквартирном доме вправе также принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

   Именно владелец специального счета получает право накапливать, распоряжаться, использовать средства фонда капитального ремонта дома  на нужды   капитального ремонта многоквартирного дома.  

 Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта дома.

   В соответствии с ЖК РФ ст. 174. часть 1   средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектно-сметной  документации , оплаты услуг технического заказчика, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. 

   Далее возникает вопрос,каким образом юридически оформить (в виде договоров)  возникновение полномочий , прав, обязанностей и ответственности  участников  капитального ремонта  многоквартирного  дома так,чтобы  при этом не  нарушались права и законные интересы собственников  помещений и пользователей  (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома.

Участниками отношений при проведении  капитального ремонта  многоквартирного дома,  являются : каждый собственник помещения в доме, с одной стороны ; владелец специального счета ,либо владелей счета -региональный оператор,с другой стороны ; далее технический заказчик ; лицо,выполняющее проектно-сметную документацию ; подрядчик — лицо,выполняющее капитальный ремонт  многоквартирного дома.

   После того,как решением  общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта  дома определены способ формирования фонда капитального ремонта дома  и владелец специального счета ,либо региональный оператор в качестве владельца счета или спецсчета ,  необходимо  юридически оформить  (в виде договоров)  возникновение полномочий , прав, обязанностей и ответственности участников капитального ремонта  многоквартирного дома.

  Если в качестве способа формирования фонда капитального ремонта дома   выбран- формирование фонда на счете регионального оператора или на его специальном счете и соответственно  в качестве владельца  счета,спецсчета выбран региональный оператор, то  владелец счета,спец-счета  (региональный оператор)   обязан заключить с каждым собственником помещения в многоквартирном доме договор    на  проведение

капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома  и на  выполнение функций распорядителя  счета,спец-счета,включая сбор взносов от собственников помещений в фонд капитального ремонта дома.

Именно такой договор позволит юридически правильно оформить  и

закрепить получение правомочий,прав , обязанности с несением ответственности для  основных  участников  капитального ремонта многоквартирного дома .

   Только после оформления таких договоров с каждым собственником помещения в многоквартирном доме у владельца спец-счета,счета  появляется возможность  (правомочия,обязаннности с определением ответственности)  выполнять дальнейшие , необходимые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст.ст. 48 ; 52 ; 55.3 ; 55.24 ;  55.25 ; 60  ,  действия по организации и проведению капитального ремонта многоквартирного дома .

    Владелец специального счета заключает договор с лицом,которое имеет право выполнять   функции технического заказчика   при  проведении капитального ремонта многоквартирного дома ,то есть это лицо должно иметь у себя специалиста с необходимым квалификационным документом  и иметь свидетельство о допуске к работам,влияющим на безопасность многоквартирного дома и его безопасную эксплуатацию,выданное соответствующей саморегулируемой организацией в строительстве.В таком договоре должны быть определены права,обязанности и ответственность сторон договора,причем ответственность технического заказчика

должна быть солидарной с ответственностью саморегулируемой организации в строительстве,членом которой он  обязан  являться.

   Технический заказчик  выполняет функции по организации получения разрешения (при необходимости) на капремонт многоквартирного дома, организации выполнения проектно-сметной документации ,осуществляет строительный контроль заказчика при  подготовке проектно-сметной документации и в процессе капитального ремонта дома,участвует в приемке работ вместе с представителем собственников  помещений в многоквартирном доме,оформляет и получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома после его капитального ремонта.

   Для этого технический заказчик по поручению владельца спец-счета подготавливает и ведет договор с лицом  (членом саморегулируемой организации проектировщиков и сметчиков в строительстве)  на выполнение проектно-сметной документации на капремонт дома,  а позже — договор  с лицом  (членом саморегулируемой организации строителей)     на проведение капремонта дома.А сами такие договора заключаются между владельцем спец-счета  и лицом  (проектировщик-сметчик ; строитель).

   Технический заказчик  в соответствии с Градостроительным кодексом  РФ ст. 48 часть 5 обязан привлекать на основании договора, вклюающего  в себя определение прав,обязанностей и ответственности сторон, лицо для подготовки проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.Это лицо должно иметь аттестованного специалиста и иметь свидетельство о допуске к проектным работам, оказывающим влияние на безопасность многоквартирного дома при проведении и после окончания капитального ремонта дома,которое выдано саморегулируемой организацией проектировщиков и сметчиков в строительстве .Членство этого лица в  саморегулируемой организации проектировщиков и сметчиков  в строительстве означает,что наряду с его ответственностью  по вышеуказанному договору при необходимости  будет нести солидарную ответственность  и саморегулируемая организация проектировщиков и сметчиков.

   Поскольку подавляющее большинстово работ и услуг, выполняемых при проведении капитального ремонта многоквартирного дома,  оказывают влияние на безопасность многоквартирного дома  и  на его безопасную эксплуатацию,поэтому должна осуществляться подготовка проектной документации и  только затем на её основе- подготовка сметы расходов на проведение капитального ремонта дома (комплексного или частичного) с соблюдением требований безопасности , которые установленны в федеральном законе «Технический  регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ  от 30.12.2009 г.

  В соответствии с  этим  законом  требования данного  технического регламента  применяются  к многоквартирным домам  ,  прошедшим капитальный ремонт.

Это  означает,что для проведения капремонта (частичного или комплексного) многоквартирного дома потребуется подготовка проектной документации, которая обеспечит соблюдение требований безопасности,установленных этим техническим регламентом,  а    после выполнения капремонта дома потребуется приемка работ с проверкой на соответствие требованиям безопасности,установленных этим техническим регламентом и проектом.

   В соответствии с Градостроительным кодексом  РФ ст. 48 часть 12.2  

технический заказчик  разрабатывает  задание  (после согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме)   на подготовку отдельных разделов проектно-сметной документации в зависимости от содержания работ,которые требуется выполнить при проведении капитального ремонта дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

   В таком задании должны устанавливаться в том числе  задание  по разработке сметы на капремонт многоквартирного дома  (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 12 пункт 11),поскольку возможно бюджетное софинансирование расходов на капремонт дома ;  задание по разработке требований по обеспечению безопасной эксплуатации многоквартирного дома (в соответствии с Градостроительным кодексом  РФ ст. 48 часть 10.1 ; федеральным законом «Технический  регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ  от 30.12.2009 г.) ;задание по разработке перечня мероприятий по обеспечению энергетической эффективности дома   (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ  ст. 48 часть 12 пункт 11.1.).

    Разработанную в соответствии с вышеприведенными очередностью, условиями, требованиями и заданием   проектную и  сметную документацию  на капремонт многоквартирного дома технический заказчик обязан  представить на утверждение решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее  собрание собственников помещений в многоквартирном доме при этом имеет право ,либо принять за основу разработанную смету расходов на капремонт дома,либо  произвести  её корректировку,вызванную различными факторами.

Утвержденная  на этом этапе  решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме  смета расходов на капремонт дома должна использоваться  при проведении капремонта многоквартирного дома  владельцем спец-счета ,техническим заказчиком,собственниками помещений в многоквартирном доме ,поскольку при этом будут соблюдены права и законные интересы жильцов дома ,жильцы будут защищены от возможных ошибок при расчете сметы расходов на капремонт, от ошибок из-за несоблюдения требований к безопасности здания,жильцов дома,требований к безопасной эксплуатации дома.

   В тоже время  нарушения,ущемления прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме  при использовании сметы расходов на капремонт многоквартирного дома,содержащейся в предложении от организации, управляющей многоквартирным домом,  о проведении капитального ремонта  дома будут иметь  место в обязательном порядке по следующим причинам.

1).Организация, управляющая многоквартирным домом, не уполномочена

собственниками помещений в многоквартирном доме на расчет сметы на проведение капитального ремонта дома,т.к. нет решения общего собрания.

2). Организация, управляющая многоквартирным домом, не имеет права выполнять подготовку проектно-сметной документации на проведение частичного или комплексного капитального ремонта многоквартирного дома,поскольку не имеет квалифицированного специалиста-проектировщика-сметчика, не имеет свидетельства о допуске к проектно-сметным работам, оказывающим влияние на безопасность многоквартирного дома,его жильцов, на безопасную эксплуатацию дома,поскольку  она  не является членом саморегулируемой организации проектировщиков, сметчиков.

3).Организация, управляющая многоквартирным домом, не является членом  саморегулируемой организации проектировщиков, сметчиков,поэтому исключается участие  саморегулируемой организации  в несении солидарной ответственности  за ошибки при подготовке сметы расходов на капремонт дома и вред,ущерб,причиненный зданию и его жильцам, включая завышенные сметные расходы.

4).Организация, управляющая многоквартирным домом, не  имеет договора с каждым собственниками помещений в многоквартирном доме на расчет сметы  расходов на проведение частичного или комплексного капитального ремонта дома,поэтому эта организация не обязывается определенными обязательствами и не принимает на себя никакой ответственности за шибки при подготовке сметы расходов на капремонт дома и вред,ущерб,причиненный зданию и его жильцам,включая завышенные сметные расходы.

 5).Организация, управляющая многоквартирным домом, выполняет расчет сметы на проведение частичного или комплексного капитального ремонта дома   без  задания от технического заказчика   и  без  предварительной разработки соответсвующего заданию проекта на  частичный или комплексный  капитальный  ремонт многоквартирного дома ,что неизбежно  приведет к ошибкам при подготовке сметы расходов на капремонт дома в части размера сметных расходов, к  кратному завышению сметы, к неадэкватному учету стоимости работ ,оказывающих влияние на безопасность многоквартирного дома,его жильцов, на безопасную эксплуатацию дома,а в итоге приведет к неминуемому нанесению вреда,ущерба  жильцам многоквартирного дома, включая кратно завышенные сметные расходы,а также значительные добавочные

неучтенные расходы,возникшие из-за неадекватного учета требований безопасности.

    Поэтому,если управляющая организация направит собственникам помещений многоквартирного дома предложение,включающее смету расходов на капремонт дома, то с целью соблюдения прав и законных интересов собственников  помещений   необходимо выполнить действия  в соответствии с  вышеприведенным порядком.   То есть :

    Сначала выбрать способ формирования фонда капремонта дома и определить владельца спец-счета  или счета (региональный оператор).

    Затем оформить договора между каждым собственником помещения  в доме и владельцем спец-счета  или счета (региональный оператор).

    Далее владелец спец-счета или счета заключает с лицом (физическим

или юридическим) договор на выполнение функций технического заказчика.

   Далее технический заказчик подготавливает задание и  договор между владельцем спец-счета или счета   и   лицом (физическим или юридическим)  на подготовку проектно-сметной документации на капремонт многоквартирного дома.

   Только наличие проектной документации на капремонт дома гарантирует собственникам помещений  в доме адекватность  (соответствие)  расчета сметы расходов на капремонт дома необходимому объему и составу работ,требующихся при проведении капремонта данного  дома,а также адекватность сметы требованиям безопасности дома,его жильцов, безопасной эксплуатации дома.

    В противном случае ,т.е. при отсутствии проектной документации на капремонт дома, смета расходов на капремонт дома будет кратно завышена,

а требования безопасности здания и его жильцов  не будут соблюдены.

   После выполнения проектно-сметной документации на капремонт многоквартирного дома технический заказчик проверяет её на предмет соблюдения требований технических регламентоа,включая требования к безопасности,  и ,в случае отсутствия замечаний,   представляет смету расходов на капремонт дома на утверждение общему собранию собственников помещений  дома.

    Только после утверждения сметы расходов и других показателей капремонта дома (сроки,источники финансирования и др.)  можно приступать к организации проведения непосредственно капремонта многоквартирного дома.