Дольщикам в новостройках разрешили голосовать на общих собраниях собственников помещений. Речь идет о лицах, которые приняли помещение от застройщика, но еще не оформили на него право собственности. Теперь чтобы провести общее собрание, не нужно ждать, когда все дольщики или большинство из них оформят помещения в собственность.
Инициировать общее собрание в новостройке может собственник помещения в многоквартирном доме или управляющая организация, осуществляющая управление таким домом на основании договора управления.
Первое собрание в новостройке можно провести не раньше государственной регистрации права собственности первым собственником помещения. Это связано с тем, что за будущими собственниками не закрепили право инициировать общее собрание. Их наделили только правом голосовать на общем собрании по вопросам повестки дня.
Положения Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат запрета на то, чтобы дольщик инициировал общее собрание, но и его прямое право это сделать действующим жилищным законодательством не предусмотрено. Вместе с тем, судебной практики, которая признает ничтожными решения общих собраний, инициированных дольщиками, в настоящий момент не существует.
Если управляющая организация не заключила договор управления, инициатором собрания следует указать одного или нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводить собрания с участием будущих собственников можно в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Воспользоваться правом голоса на общем собрании дольщики могут с момента принятия помещений от застройщика. Факт приемки подтверждается актом приема-передачи или иным установленным документом. Правообладатель, который не оформил помещение в собственность в течение года, теряет право участвовать в общем собрании.
В повестку собрания включаются любые вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников. Однако не существует однозначного ответа на вопрос, могут ли дольщики провести общее собрание, чтобы создать ТСЖ. Есть точка зрения о том, что проводить в новостройке общее собрание для создания ТСЖ не имеет смысла, если в новостройке еще нет 50 % голосов именно собственников помещений от общего числа голосов, поскольку согласно положениям ЖК РФ членами ТСЖ могут стать только собственники помещений в многоквартирном доме, и таких членов должно быть как раз не менее 50 % от общего числа голосов собственников. Другие эксперты, исходя из того, что дольщики могут голосовать по любым вопросам повестки, придерживаются мнения, что они могут наравне с собственниками участвовать и в создании ТСЖ. Решить этот вопрос поможет практика регистрации в налоговых органах созданных в новостройках товариществ собственников жилья.
Голосование можно провести в любой форме: очной, заочной или очно-заочной. Очное голосование проходит в виде совместного присутствия участников собрания. Но в ситуации, когда многие квартиры в доме пустуют, собрать граждан для голосования вместе в определенное время непросто. Поэтому, если кворум присутствующих не набрался, переходят к организации голосования в заочной форме.
Заочное голосование происходит путем обмена бланками голосования. При этом следует учитывать, что для первого собрания в доме заочная форма не подойдет ‑ такое голосование проводят после очного, которое не имело необходимого кворума.
При очно-заочной форме проведения собрания есть возможность дать пояснения участникам, которые присутствовали на собрании лично, и провести опрос лиц, которые отсутствовали на очной части.
Запросить реестр будущих собственников помещений можно в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра. Орган госрегистрации прав предоставит сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирном доме. Такая информация понадобится и при подсчете кворума на общем собрании.
Чтобы получить информацию о лицах, которые приняли помещения по передаточному акту, стоит обратиться к застройщику. Он располагает актуальными данными и может ими поделиться, однако обязанности предоставлять такие сведения у застройщика нет.
Количество голосов, которым обладает каждый участник общего собрания в новостройке, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Это означает, что и голоса собственников, и голоса дольщиков (будущих собственников) считаются по общим правилам. Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения (или дольщика) пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Кворум для принятия решений по вопросам собрания в новостройках определяют в соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ.
Подведем итоги: чтобы организовать и провести общее собрание в новостройке необходимо:
— сформировать повестку дня, учитывая то обстоятельство, что дополнять или изменять повестку во время проведения собрания нельзя.
— подготовить комплект следующих документов: сведения о распределении долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, сообщение о проведении собрания, реестр вручения сообщений о проведении собрания, бланк решения собственника по поставленным на голосование вопросам, бланк протокола собрания и реестр голосов собственников на заочном голосовании;
— уведомить собственников о проведении собрания за десять дней до даты его проведения, разослав заказные письма, вручив уведомления гражданам под подпись, разместив информацию в доступном для всех собственников помещении многоквартирного дома (при условии, что ранее общее собрание утвердило такой способ уведомления) или уведомив иным способом, который ранее был определен решением общего собрания;
— провести голосование исходя из выбранной формы (очно, заочно или очно-заочно);
— определить кворум, подсчитав голоса участников собрания по итогам голосования (решения, поступившие после даты и времени окончания их приема, не учитываются), кворум определяется по формуле:
— подсчитать голоса по вопросам повестки дня и подвести итоги. Если участник голосования отметил более одного варианта из предложенных – голос не учитывается, такое решение является недействительным;
— оформить итоги голосования протоколом и ознакомить собственников с результатами (в течение 10 дней после собрания итоги голосования необходимо разместить в доступном для всех участников месте;
— в течение пяти дней с момента получения документов от инициаторов собрания направить подлинники решений и протокола в орган госжилнадзора, разместить их в электронном виде в ГИС ЖКХ.
Инициатор ОСС
Кто может стать инициатором ОСС зависит от того, какой вид общего собрания выбран (годовое, внеочередное, первичное).
Кто может стать инициатором ОСС
Если собрание проводится впервые в доме-новостройке, то инициатором может быть один или несколько собственников помещений. Первое годовое собрание в таком доме могут организовать те собственники, которые были выбраны на первичном собрании как инициативная группа (пп. «а» п. 2 разд. III Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр).
Годовое и внеочередное собрание могут инициировать:
- Любой собственник помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2. ст. 45 ЖК РФ).
- Группа собственников, которые обладают не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов в МКД.
В этом случае собственники обговаривают и составляют повестку дня, по которой они хотят провести собрание, затем обращаются в управляющую компанию, ТСЖ или в жилищный (жилищно-строительный) кооператив, которые, в свою очередь, обязаны провести собрание с такой повесткой дня в течении 45 дней с момента обращения (ч. 6 ст 45 ЖК РФ). Минусом такого способа организации собрания является продолжительность процесса: к моменту его проведения повестка может перестать быть актуальной.
- Инициатором собрания может быть и сама управляющая организация, но только та, которая управляет домом на основании договора управления МКД.
Иногда складывается ситуация, когда управляющая организация, не имеющая отношения к дому, преследуя свои цели, пытается организовать общее собрание. Такого права у неё нет. Все решения, принятые на таком собрании, если оно всё-таки состоялось, можно будет без труда оспорить (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
Бывает так, что управляющая организация потеряла лицензию, но продолжает управлять МКД, имея действующий договор управления. Такая УО вправе быть инициатором ОСС, пока не будет выбрана новая организация по конкурсу или по решению общего собрания или не будет организован иной способ управления.
- Правление ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).
- Орган местного самоуправления.
Орган местного самоуправления как инициатор ОСС
ОМС вправе инициировать общее собрание в следующих случаях:
- если муниципальное образование имеет на праве единоличной собственности жилое или нежилое помещение в доме;
- созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ);
- если орган местного самоуправления на основании обращения собственников, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, выявит невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД – для расторжения договора с такой УО, для выбора новой УО или для изменения способа управления МКД (ч. 1.1. ст.165 ЖК РФ);
- если в повестку дня собрания включаются вопросы об избрании совета МКД, в том числе председателя совета, или о создании в данном доме ТСЖ (ст. 161.1 ЖК РФ);
- если собственниками помещений в доме не было принято решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ).
Права инициатора ОСС
Инициатор общего собрания собственников в многоквартирном доме вправе (п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр):
- выявлять всех собственников помещений в МКД;
- определять доли каждого собственника помещений в доме;
- определять долю каждого собственника в общем имуществе МКД;
- предварительно опрашивать собственников;
- определять кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Автор:
Сергей Березкин
Самые распространенные вопросы при проведении первого собрания в новостройке:
Кто имеет право принимать участие в общем собрании собственников?
Согласно Федеральному закону от 31.12.2017 №485-ФЗ дольщики имеют право голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Данный ФЗ позволяет корректно провести первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Отсюда закономерно вытекает вопрос, учитываются ли голоса застройщика?
Также № 485-ФЗ дал разъяснения, что принимать участие в голосовании могут те дольщики, кто принял по передаточному акту помещение в многоквартирном доме. При этом данное право им дано только на один год с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Судебная практика показывает, что застройщик имеет право участвовать в голосовании только в случае оформлении передаточных актов на нереализованные им помещения.
Санкт-Петербург, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56 – 32422/201: «…в собрании приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, обладающие только 28,5% (4 726,70 кв. м) от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (16 586,3 кв. м); при этом в отношении 7003 кв. м голосовал застройщик (ООО „СК „Дальпитерстрой“); в качестве документа на право этого голосования указано не свидетельство о праве собственности либо акт приема-передачи*** жилых помещений, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2018 N 78 – 16-62 – 2018. Инициатором проведения данного собрания также являлось ООО „Дальпитерстрой“…
В данном случае, документы, представленные в Администрацию, не содержали сведений о наличии у застройщика прав собственности на помещения в МКД, тогда как возможность участия в общем собрании собственников МКД застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы действующего жилищного законодательства не допускают.“
Красноярск, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А33 – 11082/2019: „В связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что застройщик многоквартирного дома является лицом, которое несет бремя содержания построенного здания с момента введения объекта в эксплуатацию и вправе произвести регистрацию права собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, основан на неверном толковании норм права“.
Домодедово, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88 – 3251/2020: «Ссылка заявителя на положения пункта 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса … не может повлечь отмену обжалуемых судебных постановлений, поскольку подтверждает недостоверность сведений о голосовании, учитывая, что при подсчете голосов учитывались бюллетени лица, не имеющего права принимать участие в общем собрании (от квартир N 300 и N 301)».
При проведении собрания в новостройке, очень часто встречаются ошибки связанные с определением площади, принимаемой за 100% голосов.
За 100% голосов нужно брать всегда сумму площадей всех жилых и нежилых помещений входящих в МКД. Данную информацию мы берем из экспликации к техническому паспорту МКД.
Судебная практика по данному вопросу:
Москва, Арбитражный суд города Москвы. Решение по делу А40-146733/2018-144-1829 от 12 октября 2018 года. Выдержка из решения: «Мосжилинспекцией было принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что согласно представленному протоколу установлено, что общая площадь принятых по акту жилых и нежилых помещений в МКД составляет 20 020,20кв.м., что принималось за 100%. В соответствии с представленным протоколом в собрании приняли участие собственники/владельцы помещений на основании акта приема-передачи и их представителей, обладающие 15 147,1 кв.м. При этом, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь жилых и нежилых помещений указанного дома составляет 43 198 кв.м. В связи с чем, кворум для принятия решений по вопросам повестки дня отсутствовал (35,06% от общего количества голосов)».
Постановление Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-146733/2018 от 25.06.2019. Выдержка из постановления: «Доводы кассационной жалобы общества о том, что при учете «голосующей площади“ должны учитываться только помещения, переданные застройщиком, отклоняется как не основанный на положениях жилищного законодательства.… Кроме того, при обратном же подходе, на котором настаивает общество, выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры, с чем нельзя, по мнению суда округа, согласиться нельзя».
Верховный Суд РФ в определении от 21.10.2019 г. (дело 305-ЭС19-18313) засилил это решение.
То есть суды посчитали, что за 100% надо было брать все помещения.
Как грамотно составить реестр собственников для общего собрания собственников в новостройке?
Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома можно заказать в МФЦ, Росреестре.
Также данную задачу можно решить и через наш сервис ReestrDoma.ru. Отличительными особенностями нашего сервиса от МФЦ и Росреестра являются:
- Сроки. Составления реестра собственников занимает 3-4 рабочих дня.
- Стоимость. Запрос одной данных по одному помещений в МФЦ будет стоить 350 руб, в Росреестре 290 руб. Через ReestrDoma.ru от 15 руб за помещение.
- Расширенные возможности. Функционал сервиса ReestrDoma.ru гораздо шире, чем может показаться на первый взгляд. К примеру, после составления реестра мы можем подключить автоматизированный мониторинг помещений на предмет изменений прав собственности, это позволит получать информацию в режиме реального времени обо всех изменениях прав собственности в доме.
Что касаемо реестра дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, данную информацию придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.
Пошаговый алгоритм проведения общего собрания в новостройке:
- Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке.
- Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления. Рекомендуем выбирать тип собрания: очно-заочный тип голосования.
- Сформировать реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.
- Проинформировать о проведении ОСС участников за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
- Провести ОСС (ст. 44.1 ЖК РФ).
- Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
- Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
- Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Чем еще может помочь сервис ReestrDoma.ru?
Для решения выше указанного перечня вопросов с нашей стороны для всех клиентов сервиса предлагается модуль Проведения собраний, где Вы абсолютно бесплатно можете подготовить полный пакет документов для Вашего собрания, посчитать кворум и сформировать итоговый протокол ОСС.
PS: для УК/ТСЖ/ЖСК в разработке также находится вопрос по созданию собрания в ГИС ЖКХ с интеграцией нашего сервиса ReestrDoma.ru.
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 45 ЖК РФ
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
2.2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 28.06.2022 N 217-ФЗ)
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):
(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
3.2. В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ, от 28.06.2022 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
(часть 6 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
(часть 7 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
Как провести общее собрание собственников
Кто может проводить общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Какие вопросы можно решить на общем собрании собственников. Какие документы нужны, чтобы решение общего собрания собственников имело юридическую силу
1.Кто и когда может созывать общее собрание собственников?
Ежегодное общее собрание — обязанность собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором внеочередного собрания может быть:
- любой собственник помещения в доме;
- ГКУ Дирекция ЖКХиБ административных округов Москвы;
- управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
- орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).
2.Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?
Общее собрание собственников может принимать решения о:
- реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
- получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
- пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
- заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
- выборе способа управления домом;
- выходе из программы реновации;
- текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
- согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
- других вопросах.
3.В каких формах можно проводить собрание?
Общее собрание собственников можно провести:
- в очной (совместное присутствие);
- заочной (опросным путем или с использованием системы);
- очно-заочной форме.
В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.
При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании.
При проведении очно-заочного голосования собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно.
При заочном голосовании опросным путем собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
При заочном голосовании с использованием системы собственники вправе голосовать как в электронном виде посредством системы, так и в бумажном виде, предоставив рукописный бюллетень администратору собрания. Администратор собрания должен внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.
4.Как подготовиться к общему собранию собственников?
При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:
- Определить повестку дня общего собрания.
- Составить сообщение для оповещения собственников.
- Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решений собственника помещений, бланк протокола и так далее) в управляющей организации.
- Подготовить информационные материалы для ознакомления собственников. При проведении собрания в проекте «Электронный дом» информационные материалы можно загрузить в виде файлов во время подачи заявки на проведение собрания.
- Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.
Если вы будете проводить собрание в проекте «Электронный дом», пункты 2 и 3 выполнять не понадобится: сообщение для оповещения собственников и все бланки будут сформированы автоматически после подачи заявки, а реестр собственников при этой форме собрания можно не составлять.
5.Как уведомить собственников о проведении собрания?
Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.
Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и окружную Дирекцию ЖКХиБ, если в доме есть собственность города Москвы.
Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.
При проведении общего собрания в заочной форме с применением системы проекта «Электронный дом» инициатор подает в системе заявку. На основании этой заявки формируется сообщение о проведении собрания, которое автоматически публикуется для собственников, уже зарегистрированных в системе:
- на первом собрании в системе не позднее чем за 10 рабочих дней до начала голосования;
- на последующих общих собраниях — не позднее чем за 10 календарных дней.
Уведомить собственников, которые еще не зарегистрировались в системе, инициатор собрания должен тем способом, который определен на предыдущих собраниях (если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись).
6.Как провести голосование?
На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.
Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы, подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Впоследствии эти документы прикладываются приложением к протоколу протоколу собрания.
Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков, так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.
Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.
При проведении собрания в заочной форме с применением системы собственники могут голосовать как в электронном виде, так и в привычном бумажном. Бюллетени нужно получать у администратора собрания. Во время проведения собрания заполненный бланк с решениями по вопросам голосования сдается администратору собрания, который должен в течение часа внести данные из бюллетеня в систему и загрузить отсканированный или сфотографированный бюллетень.
Продолжительность голосования в заочной форме с применением системы может составлять от 7 до 60 дней.
Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.
В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Обратите внимание, если в ответе на вопрос отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, голос не засчитается при подсчете. Недействительным бланк будет считаться, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника) или если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).
7.Как считать голоса собственников?
Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют вопросы, решение по которым принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета капремонта;
- о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- о выборе способа управления;
- о выборе управляющей организации;
- создании ТСЖ и утверждении его устава.
В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:
- дата и регистрационный номер протокола;
- дата, место и форма проведения общего собрания;
- информация об инициаторах собрания;
- вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
- сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
- место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
- приложения к протоколу общего собрания.
Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.
При проведении собрания с применением системы проекта «Электронный дом» подсчет голосов и формирование протокола осуществляется автоматически. Протокол формируется с учетом требований Жилищного кодекса РФ и Минстроя России. При этом оригинал протокола в соответствии с Жилищным кодексом РФ хранится в системе.
После окончания голосования и формирования протокола:
- в проекте «Электронный дом» для собственников публикуется новость об окончании собрания со ссылкой на протокол, который доступен для ознакомления и скачивания;
- протокол подписывается электронной цифровой подписью Департамента информационных технологий города Москвы;
- подписанный протокол со всеми приложениями направляется инициатору собрания в виде персональной новости;
- протокол со всеми приложениями автоматически направляется в МЖИ;
- информация о собрании автоматически передается в ГИС ЖКХ.
8.Что делать после собрания?
Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.
Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.
Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.
Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.
Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.
9.Как проводить собрания и опросы собственников в режиме онлайн?
В электронном виде собрание можно провести заочно через систему ГИС ЖКХ или с помощью системы проекта «Электронный дом». При этом первое собрание проводится сразу в системе, поскольку для ГИС ЖКХ и региональных информационных систем не требуется проведения предварительного «бумажного» собрания для выбора системы.
Организовать общее собрание в онлайн-режиме могут собственники помещений, управляющие организации и жилищные объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК).
В случае непосредственного способа управления многоквартирным домом для проведения общего собрания собственников в онлайн-режиме собственники должны принять соответствующее решение на предварительном очном, очно-заочном или заочном (без использования системы онлайн) собрании собственников.
Чтобы провести собрание в «Электронном доме» нужно подать заявку в системе. При первом собрании в системе роль администратора выполняет инициатор. Для последующих собраний на первом нужно решить вопросы:
- о выборе администратора;
- о продолжительности голосования по вопросам повестки дня;
- о порядке приема администратором решений собственников.
При проведении собрания с использованием системы инициатор должен уведомить всех собственников, включая окружную Дирекцию ЖКХиБ, если в доме есть собственность города Москвы, указанными выше способами.
Чтобы пользоваться функционалом проекта «Электронный дом», нужно иметь учетную запись на mos.ru с указанным в ней адресом проживания, регистрации или собственности, а чтобы стать инициатором собрания и участвовать в нем, необходимо подтвердить право собственности на помещение.
Подробнее о проведении первого и последующих собраний читайте на сайте проекта «Электронный дом».
Верховный Суд РФ согласился с правовой позицией о праве застройщика МКД принимать участие в голосовании на ОСС по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, поскольку такое право принадлежит застройщику с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам долевого строительства помещений в МКД (Определение Верховного Суда РФ от 4 июля 2022 г. № 306-ЭС22-10018).
Позиция сформулирована и применена апелляционным судом в деле об оспаривании открытого конкурса по выбору УК для новостройки:
· в только что сданном доме было проведено ОСС по выбору способа управления (управляющей организацией) и по выбору самой УК. Кворум составил 100% голосов, из которых 98,4% голосов были у застройщика (все еще непереданные помещения), 1,6 % – у дольщиков, успевших получить квартиру;
· ОМСУ счел, что застройщик не мог принимать участие в ОСС по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, а следовательно, упомянутое выше ОСС не имело кворума. Поэтому он провел спорный открытый конкурс;
· УК, «выбранная» собственниками на упомянутом ОСС МКД, фактически приступила к управлению МКД (победитель конкурса не приступил к управлению) и обратилась с иском к ОМСУ о признании незаконными действий по проведению открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, о признании недействительными результатов открытого конкурса, о понуждении устранить допущенные нарушения прав и законных интересов УК путем размещения на официальном сайте информации об отмене результатов открытого конкурса.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, но апелляционная и кассационная инстанции согласились с тем, что спорное ОСС проведено с необходимым кворумом, потому что:
· согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации;
· в силу ч. 1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве МКД обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;
· согласно ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве МКД передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту или другому документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленным порядке разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока;
· по смыслу названных положений закона участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть осуществляет права собственника с момента подписания передаточного акта, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. При этом собственником станет именно то лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя. Участники долевого строительства приобретают право владения и пользования помещением с момента подписания передаточного акта;
· таким образом, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становиться правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещения является застройщик. Данный вывод апелляционный суд подкрепил ссылкой на «отказное» определение ВС РФ от 13 октября 2020 г. по делу № 307-ЭС20-14444 – этим определением ВС РФ отказал органу МСУ в пересмотре дела об оспаривании открытого конкурса в сходных обстоятельствах; при этом в определении ВС РФ упомянуто, что застройщик спорного МКД, с учетом отсутствия сведений о регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществлял права собственника помещений, поэтому вправе был выбрать способ управления домом; однако в упомянутом деле от 2020 года установлено также и нарушение администрацией процедуры проведения конкурса, что является самостоятельным основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления МКД, заключенным по результатам такого конкурса.Получить доступ
При этом апелляционный суд отказался принимать во внимание другое «отказное» определение ВС РФ – более «свежее», от 27 мая 2021 г. № 303-ЭС21-6729: в нем суды как раз заступились за публичного собственника помещений в МКД, который «ушел» к управляющей компании, выбранной на ОСС застройщиком, до передачи помещений в собственность заказчику строительства. В этом определении ВС РФ согласился с тем, что поскольку в роли собственника помещений в МКД в спорных протоколе ОСС и договоре управления выступил застройщик, не являвшийся и не являющийся собственником помещений, то эти протокол и договор не должны были препятствовать проведению открытого конкурса по выбору УК.
Тем не менее в июле 2022 года ВС РФ вновь согласился с правом застройщика голосовать на ОСС до передачи помещений дольщикам по АПП. В частности, отказывая ОМСУ в пересмотре дела, ВС РФ вновь, как в 2020 году, отметил – застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в способе управления домов путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом ОСС, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у Администрации не было.
Олег Иванов
Пользователь
Сообщений: 3
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 03.12.2019
Добрый день! Мы УК от застройщика. Скоро нам передадут новый дом. Хотим взять дом до открытого конкурса, а также до заключения договора с застройщиком, дабы РСО сразу работали с жителями на «прямых расчетах». И тут возник ряд вопросов. Я сомневаюсь можно ли вообще успеть, что-либо сделать до заключения договора между УК и застройщиком? Ведь там 5 дней всего дается. И такой срок ведь специально установлен, чтобы дольщики не успели стать собственниками, потому что если они станут собственниками, то застройщик уже не сможет заключить договор со своей УК и придется делать общее собрание или участвовать в открытом конкурсе?
И еще:
1. Могут ли дольщики инициировать общее собрание? Или они только участвуют в общем собрании, но не инициируют?
2. Может ли УК которая не управляет домом инициировать общее собрание?
3. Если дольщики не могут инициировать общее собрание, так же как и УК которая не управляет домом, получается миновать договор с застройщиком никак не получится и нужно будет период с заключения договора между УК и застройщиком до проведения общего собрания с повесткой дня о переходе на прямые расчеты работать с РСО «по старике» в качестве посредника?
burmistr
АдмиН
Сообщений: 23942
Баллов: 73633
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 21.01.2013
| Цитата |
|---|
| Олег Иванов написал: 1. Могут ли дольщики инициировать общее собрание? Или они только участвуют в общем собрании, но не инициируют? |
Могут, если подписали акт приема-передачи с застройщиком.
| Цитата |
|---|
| Олег Иванов написал: 2. Может ли УК которая не управляет домом инициировать общее собрание? |
Не может — МКД нет в лицензии.
| Цитата |
|---|
| Олег Иванов написал: 3. Если дольщики не могут инициировать общее собрание, так же как и УК которая не управляет домом, получается миновать договор с застройщиком никак не получится и нужно будет период с заключения договора между УК и застройщиком до проведения общего собрания с повесткой дня о переходе на прямые расчеты работать с РСО «по старике» в качестве посредника? |
Убежать от договора «УК — застройщик» не получится… А переход на прямые возможет только через ОСС.
Есть регионы, где РСО идут вместе с УК в нарушение ЖК и сразу переводят дома на прямые, но тут риск того, что РСО через 3 года все убытки в виде долгов вывалит в адрес УК и шансы профукать это в суде для УК огромные…
Олег Иванов
Пользователь
Сообщений: 3
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 03.12.2019
| Цитата | ||||
|---|---|---|---|---|
|
Хм, а тут (В статье Росквартала) написано:
«Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует».
Убежать от договора «УК — застройщик» не получится..
Потому что за 5 дней не получится провести общее собрание? Или по какой причине?
Изменено: Олег Иванов — 03.12.2019 17:53:05
burmistr
АдмиН
Сообщений: 23942
Баллов: 73633
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 21.01.2013
| Цитата |
|---|
| Олег Иванов написал: Хм, а тут (В статье Росквартала) написано: «Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует». |
Меньше читайте товарищей…
Итак, что говорит судебная практика в части собственник тот кто подписал акт или нет:
В то же время согласно положениям ст. 18 Жилищного кодекса РФ, ст. 8, ч. 1, 2 ст. 16, ч. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 3 ст. 13 и ч. 1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (закон правда отменен), с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, в том числе, по участию в общих собраниях собственников помещений вновь созданного многоквартирного дома.
Едем дальше:
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Вы видите где-то ссылку, что принимать участие — это только тупо подписывать бюллетени? Я нет…
Читаем дальше:
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
Я вот не вижу запрета.
Да, прямо не указано, но тупо (как в статье) утверждать, что если не указано — значит запрещено неправильно ИМХО…
Олег Иванов
Пользователь
Сообщений: 3
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 03.12.2019
Хорошо, спасибо, с дольщиками разобрались. А как быть вот с этим?
«Вот и разгадка: в день выдачи акта о вводе МКД в эксплуатацию застройщик уже начинает передачу дольщикам квартир. Первый акт передачи вполне могут подписать в тот же день. И в тот же день дольщик может сдать документы на регистрацию своего права… Таким образом, ч 14 ст. 161 ЖК РФ неспроста установлен пятидневный срок, ибо после его истечения теоретически может появиться собственник и тогда уже заключение ДУ без проведения ОСС становится невозможным.
Таким образом, сам по себе пропуск пятидневного срока может и не сыграет роли, если не объявится собственник, которому не понравится, что застройщик заключил ДУ именно с ЭТОЙ управляющей организацией.»
https://www.burmistr.ru/services/baza-znaniy/50113
Получается договор с застройщиком обязателен, а уже потом своя УК проводит ОСС?
morskaya35-6
Живу на форуме
Сообщений: 1190
Баллов: 10529
ЖКХоинов: 145
Регистрация: 23.05.2017
Ох… Не хотел бы я жить в доме с такой управляшкой….
Да, вам не только придётся проводить ОСС, но и собрать в нем кворум, что возможно только в том случае, если застройщик передаст более 50% квартир и все они проголосуют. И все это до конкурса. А ещё надо всех уведомить за 10 дней до начала собрания. Причём всех дольщиков. И всех заказным письмом. ИМХО, если у вас человейник, то успеть не реально. Только если вы коррумпируете ОМСУ, чтобы они забыли провести конкурс вовремя.
Если пойдёте по пути коррупции, то желаю вам загреметь по полной)
Изменено: morskaya35-6 — 03.12.2019 23:38:57
Леший
Живу на форуме
Сообщений: 4068
Баллов: 12335
ЖКХоинов: 873
Регистрация: 06.10.2015
Шевелитесь и будет вам счастье.Если будут мелкие косяки, но управляшка будет сносно работать, желающие опротестовать протокол вряд ли появятся.
Smesh
Ветеран
Сообщений: 515
Баллов: 1029
ЖКХоинов: 38
Регистрация: 12.01.2015
| Цитата |
|---|
| Олег Иванов написал: Хотим взять дом до открытого конкурса, |
Добрый день! Проходили и не раз, заключаете ДУ с застройщиком, на основании его вносите дом в реестр лицензий, параллельно голосуете, попросите дольщика кто один из первых получил акт приема-передачи стать инициатором собрания, готовите все доки соответственно вы (данные по любому о дольщиках у застр есть, следовательно и у вас) как наберете кворум (сроки урезаны, понятно) опять вносите изм в реестр лиц. в части ДУ)
Nikopol
Прописанный
Сообщений: 114
Баллов: 227
ЖКХоинов: 18
Регистрация: 26.07.2016
Есть у кого свежая практика по тому, может ли застройщик голосовать на ОСС? Помещения застройщиком не оформлены в собственность.
Если исходить из ЖК, то не может, однако, нашел практику 2017 г. где суд посчитал, что застройщик все же может голосовать (
https://sudact.ru/regular/doc/vhoIo8eaySv/
). Может, кто сталкивался в 2019 году с этим вопросом?
Атос
Живу на форуме
Сообщений: 1366
Баллов: 6881
ЖКХоинов: 1140
Регистрация: 28.11.2019
| Цитата |
|---|
| Nikopol написал: , может ли застройщик голосовать на ОСС? |
Всё следует из определения самих понятий, не более.
Застройщик это собственник объекта строительства.
Как только дом сдаётся в эксплуатацию и регистрируется, объект строительства становится объектом недвижимого имущества,
а сам застройщик становится собственником объекта недвижимости с правом 100% собственности.
Как только будет отчуждена последняя квартира по договорам заключенным с застройщиком
Бывший застройщик полностью потеряет право собственности.
Nikopol
Прописанный
Сообщений: 114
Баллов: 227
ЖКХоинов: 18
Регистрация: 26.07.2016
| Цитата | ||
|---|---|---|
Атос написал:
Всё следует из определения самих понятий, не более. Застройщик это собственник объекта строительства. Как только будет отчуждена последняя квартира по договорам заключенным с застройщиком |
В теории звучит хорошо, однако как показывает практика, право собственности признают только при регистрации имущества.
morskaya35-6
Живу на форуме
Сообщений: 1190
Баллов: 10529
ЖКХоинов: 145
Регистрация: 23.05.2017
| Цитата |
|---|
| Nikopol написал: Есть у кого свежая практика по тому, может ли застройщик голосовать на ОСС? Помещения застройщиком не оформлены в собственность. Если исходить из ЖК, то не может, однако, нашел практику 2017 г. где суд посчитал, что застройщик все же может голосовать ( https://sudact.ru/regular/doc/vhoIo8eaySv/ ). Может, кто сталкивался в 2019 году с этим вопросом? |
Может только непроданными квартирами. При этом он должен передать их сам себе по акту. Акт является документом, по которому можно голосовать в течение 1 года с момента ввода.
АРоманов
Живу на форуме
Сообщений: 1574
Баллов: 12297
ЖКХоинов: 347
Регистрация: 13.11.2014
| Цитата |
|---|
| Nikopol написал: Есть у кого свежая практика по тому, может ли застройщик голосовать на ОСС? |
Смотря в качестве кого, конкретно в статусе застройщика? Типа собственник вновь возведенного имущества? Тут скорее нет, чем да.
Иначе все было бы очень просто — в первый день после ввода в эксплуатацию еще до передачи первого помещения, застройщик 100% голосов голосует сам за все что хочет.
И не нужны никакие надстройки в виде «временного» ДУ на 3 месяца и конкурсов.
В общем, было бы супер, если кто за эту точку зрения, всем советую так и делать, а вдруг прокатит, крутую практику пробьете)).
По остальным нюансам голосования застройщика обсуждали в профильной теме про новостройки неоднократно и подробно.
https://burmistr.ru/forum/?PAGE_NAME=list&FID=38
И питерскую практику внезапную про
| Цитата |
|---|
| Толкование указанных законоположений в их совокупности позволяет суду придти к выводу о том, что лица, принявшие от застройщика по акту приема-передачи объекты долевого строительства, но не зарегистрировавшие права собственности в установленном законом порядке, а также застройщик в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. Иное влекло бы нарушение прав указанных лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, учитывая, при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества.
Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 17.02.2017 № 309-ЭС16-20699, а также в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 № 33-2530/2013. |
там же обсуждали вроде. К моему большому сожалению, таких актов всего три вроде было. все питерские. В указанном определении ВС такого вывода о застройщике вообще нет. Такое впечатление, что суд скопировал доводы одной из сторон.
Давайте структурировать обсуждения, а не растекаться везде.
Атос
Живу на форуме
Сообщений: 1366
Баллов: 6881
ЖКХоинов: 1140
Регистрация: 28.11.2019
| Цитата |
|---|
| АРоманов написал: Иначе все было бы очень просто — в первый день после ввода в эксплуатацию еще до передачи первого помещения, застройщик 100% голосов голосует сам за все что хочет. |
Именно так и делают
<#0>
Застройщик СУ 155 десять лет назад в нашем районе создал больше
20 ТСЖ
таким образом
во всех
один председатель
который назначил «правильную» УК
| Цитата |
|---|
| Nikopol написал: В теории звучит хорошо, однако как показывает практика, право собственности признают только при регистрации имущества. |
Соответственно следует вопрос откуда появляется право собственности у тех кто купил квартиру в новостройке.
АРоманов
Живу на форуме
Сообщений: 1574
Баллов: 12297
ЖКХоинов: 347
Регистрация: 13.11.2014
| Цитата |
|---|
| Атос написал: Именно так и делают |
Скорее делали.
|
Скрытый текст |
|---|
И квартальные ТСЖ на десятки домов и тысячи квартир, где членов три штуки… Много что делали в те времена. Тогда же и ст 139 ЖК еще была, и 136 в старой редакции.. А по су-шным домам красной горки, там же рфск было застройщиком и су реализовывали их не ДДУ, а по разным левым схемам, типа векселей, ЖСК и т.д. пиковские дома через схему ЖСК реализовывались, когда собственность на все квартиры вначале оформлялась на инвестора, потом ЖСК и потом на типа члена, типа ЖСК. в обчщем простор для схем, фантазий и их реализации. А учитывая взаимоотношения что ПК, что С-Л с местной администрацией, — и те и другие клепали при необходимости протоколы на коленке.
В общем на КГ не стоит ориентироваться в том, чтобы создавать легальные схемы управления с современных реалиях. 
Nikopol
Прописанный
Сообщений: 114
Баллов: 227
ЖКХоинов: 18
Регистрация: 26.07.2016
Спасибо тем, кто подключился и ответил. Собственно вы подтвердили мою позицию. После года, застройщик ни как не сможет проголосовать без оформления помещений в собственность.
АРоманов
Живу на форуме
Сообщений: 1574
Баллов: 12297
ЖКХоинов: 347
Регистрация: 13.11.2014
| Цитата |
|---|
| Nikopol написал: После года, застройщик ни как не сможет проголосовать без оформления помещений в собственность. |
Есть лазейка, связанная с тем, что застройщику для реализации своих нереализованных на стадии до РНВ помещений придется зарегистрировать право собственности, поэтому в будущем такое зарегистрированное право возникнет и есть старая еще практика где говорится о «будущих собственниках» и о том,что они имеют право участвовать в ОСС, наравне с титульными.
Плюс «лайфхак» формальной передачи застройщиком передачи самому себе по акту, что упоминалось выше. Судебной практики по этому способу я не встречал, о степени его рисковости говорить не могу, но то, что некоторые так делают — точно знаю.
Много же зависит от взаимоотношений с ГЖИ — будут они протоколы с микроскопом изучать, или принимают все что им подсовывают.
Nikopol
Прописанный
Сообщений: 114
Баллов: 227
ЖКХоинов: 18
Регистрация: 26.07.2016
| Цитата | ||
|---|---|---|
АРоманов написал:
Есть лазейка, связанная с тем, что застройщику для реализации своих нереализованных на стадии до РНВ помещений придется зарегистрировать право собственности, поэтому в будущем такое зарегистрированное право возникнет и есть старая еще практика где говорится о «будущих собственниках» и о том,что они имеют право участвовать в ОСС, наравне с титульными. |
Да у нас постоянно политика вмешивается. ГЖИ после пару проигранных судов больше к протоколам не придирается. По поводу акта приема-передачи, уже год прошел и тут боюсь очень слабо, ибо ст.44 в новой редакции этот момент регламентирует.
А можете скинуть ссылки на практику в части будущего собственника, вот это может пригодиться.
АРоманов
Живу на форуме
Сообщений: 1574
Баллов: 12297
ЖКХоинов: 347
Регистрация: 13.11.2014
| Цитата |
|---|
| Nikopol написал: А можете скинуть ссылки на практику в части будущего собственника, вот это может пригодиться. |
Нашел такой перечень
(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2017 N Ф09-10818/16 по делу N А60-7272/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 309-КГ17-4938 отказано в передаче дела N А60-7272/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.11.2016 N Ф09-9393/16 по делу N А76-1708/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 309-ЭС16-20699 отказано в передаче дела N А76-1708/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)). Данную правовую позицию занимает значительная часть судов. В мотивировочной части некоторые из них опираются на Определения Верховного Суда Российской Федерации от 16 марта 2015 г. N 301-КГ15-2083 и от 16 ноября 2015 г. N 304-ЭС15-14035, которыми были оставлены без изменения решения судов, применивших вышеизложенную правовую аргументацию.
Вторая позиция считалась превалирующей, с учетом количества и разнообразия регионов, ее разделяющих, см.: Определение Верховного Суда РФ от 18.07.2017 N 310-ЭС17-8383 по делу N А09-1597/2016, Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2017 N 309-ЭС16-20699 по делу N А76-1708/2016, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 г. по делу N А28-5147/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N А56-27682/2015, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.03.2017 N Ф10-165/2017 по делу N А64-3486/2016, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2016 N 04АП-1307/2016 по делу N А19-15757/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2016 N Ф06-14023/2016 по делу N А49-1329/2016, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 N 12АП-2851/2016 по делу N А12-55256/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2016 N 13АП-28324/2016 по делу N А56-27043/2016, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2016 N 15АП-3978/2016 по делу N А32-40406/2015, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 N 17АП-9682/2016-АК по делу N А60-7272/2016 (Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2017 N Ф09-10818/16 данное Постановление оставлено без изменения; Определением Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 309-КГ17-4938 отказано в передаче дела N А60-7272/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).
Александр К
Пользователь
Сообщений: 5
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 23.02.2020
| Цитата | ||
|---|---|---|
burmistr написал:
Меньше читайте товарищей… Итак, что говорит судебная практика в части собственник тот кто подписал акт или нет: … |
А какая всё-таки судебная практика? В ЖК написано про участие в голосовании дольщиков, но про инициативу нет оговорки. Что решают суды?
Не получится так, что дольщик инициирует ОСС, а потом кто-то с другими интересами опротестует его итоги в суде на основании того, что он не собственник.
Ильич
Живу на форуме
Сообщений: 10994
Баллов: 39537
ЖКХоинов: 2743
Регистрация: 17.01.2015
Ржунемогу.
100% дольщиков получили передаточные акты. Они могут проголосовать на ОСС за что угодно. Хоть снести на хрен дом, хоть построить на крыше космодром имени Жириновского.
А собраться (инициировать собрание) как бы не могут.
Какой идиот до этого додумался?
Не могу не вспомнить В.С. Черномырдина:
«Нам никто не мешает перевыполнять наши законы».©
Александр К
Пользователь
Сообщений: 5
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 23.02.2020
| Цитата |
|---|
| Ильич написал: Ржунемогу. 100% дольщиков получили передаточные акты. Они могут проголосовать на ОСС за что угодно. Хоть снести на хрен дом, хоть построить на крыше космодром имени Жириновского. А собраться (инициировать собрание) как бы не могут. Какой идиот до этого додумался? Не могу не вспомнить В.С. Черномырдина: «Нам никто не мешает перевыполнять наши законы». © |
Ну мы же тут не придумываем ничего, а исходим из законов. В ЖК РФ четко написано про право дольщиков голосовать на ОСС, про инициативу сбора ОСС в ЖК РФ нет формулировки.
Отсюда и хочется понять, как трактуют суды эту ситуацию.
Мы тут можем долго рассуждать о логичности или додумках кого-то по этому поводу, но важно, что написано в кодексе и как это трактует суд. Хочется именно это и понять.
Ильич
Живу на форуме
Сообщений: 10994
Баллов: 39537
ЖКХоинов: 2743
Регистрация: 17.01.2015
Да наплевать будет суду на инициаторов. Большинство псевдособственников, имеющих право голосовать, приняло решение. Они не имели права собираться? Чьи права нарушены?
Прочитайте пост # 4.
Александр К
Пользователь
Сообщений: 5
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 23.02.2020
| Цитата |
|---|
| Ильич написал: Да наплевать будет суду на инициаторов. Большинство псевдособственников, имеющих право голосовать, приняло решение. Они не имели права собираться? Чьи права нарушены? Прочитайте пост # 4. |
Пост #4 не проясняет эту ситуацию. Он цитирует выдержки из ЖК РФ, который не содержит четкого описания этой ситуации.
Любое формальное нарушение проведения ОСС может служить причиной его обжалования в суде. Вот эту практику обжалований и хочется понять.
Ильич
Живу на форуме
Сообщений: 10994
Баллов: 39537
ЖКХоинов: 2743
Регистрация: 17.01.2015
| Цитата |
|---|
| Александр К написал: Любое формальное нарушение проведения ОСС может служить причиной его обжалования в суде |
Ну, и что? Любой вопрос можно довести до абсурда, что Вы и делаете.
В ЖК не написано чётко, надо ло на ОСС ходить в штанах. А я приду без штанов. Более того, займу кресло председателя? И что, теперь решения собрания обжалуют по мотивам неурегулированности вопроса?
Не морочьте себе и людям голову.
PS. А Вы кто будете? В приличном обществе принято представляться.
Александр К
Пользователь
Сообщений: 5
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 23.02.2020
| Цитата | ||
|---|---|---|
Ильич написал:
Ну, и что? Любой вопрос можно довести до абсурда, что Вы и делаете. |
Подождите, я ничего никуда не хочу доводить.
В отличии от наличия штанов, список тех, кто может инициировать ОСС прописан в ЖК. Этот субъект фигурирует в отчетности ОСС и даже наделяется дополнительными правами, например на запрос реестра собственников у УО.
Из-за того, что среди явно прописанных инициаторов нет дольщиков, возник мой вопрос и вопрос автора треда. Только и всего.
Ильич
Живу на форуме
Сообщений: 10994
Баллов: 39537
ЖКХоинов: 2743
Регистрация: 17.01.2015
Я Вам ответил. Прямо в ЖК не сказано.
ИМХО, из моего здравого смысла (для других он не обязан быть здравым), право принимать решения включает в себя право собрать себе подобных.
Вы так и не представились. Житель?
АРоманов
Живу на форуме
Сообщений: 1574
Баллов: 12297
ЖКХоинов: 347
Регистрация: 13.11.2014
| Цитата |
|---|
| Александр К написал: возник мой вопрос |
Отвечу так:
Да,
Буквальное прочтение нормы ограничивает круг лиц, которые могут быть инициаторами ОСС. И указанные вами лица (дольщики, получившие помещения) в числе этих лиц не указаны.
Нет,
Инициирование таким лицом (дольщиком) не будет воспринято судом (да и более-менее адекватными органами ГЖИ) как нарушение процедуры проведения ОСС, делающее его ничтожным или недействительным.
Последнее мое (и коллег на форуме) утверждение не основано напрямую на буквальных прочтениях каких либо норм, скорее на опыте и общем понимании рассмотрения подобного рода споров в судах. Подложить под это мнение можно много чего, было бы желание и время,а суды у нас гииибкие к нарушениям процедур, но в основном защищают волеизъявление большинства.
Даже судебную практику с разбором этого довода сложновато будет найти, так как для его возникновения нужен спор именно по этому поводу, а похоже все всех устраивает, поэтому споров нет.
Поэтому если хотите получить авторитетное мнение или попробовать опровергнуть высказанное здесь — напишите запрос в Минстрой, там за работу по разъяснениям хитросплетений норм и их недостаткам чиновникам деньги платят. Ну либо в суд с одним аргументом идти — мол а
король-то голый!
дольщик-инициатор то не собственник!
Мира Н
Ветеран
Сообщений: 1313
Баллов: 2775
ЖКХоинов: 26
Регистрация: 08.12.2016
| Цитата | ||
|---|---|---|
АРоманов написал:
Отвечу так: |
Не очень согласна. Пусть дольщик и не оформил собственность в Росрееестре. Но уже года с 16 есть мнение судов и ВС вроде бы было, что дольщик — титульный собственник. Таких решений много было. мелькали решения обратные, но основная масса как раз выражает мнение о дольщике — титульном собственнике, поэтому вряд ли это будет вообще воспринято судом как нарушение.
Александр К
Пользователь
Сообщений: 5
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 23.02.2020