Может ли один собственник заключить договор с управляющей компанией

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

   1. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном
   доме, независимо от их целевого назначения, обязаны заключить
     договор управления этим домом с управляющей организацией,
             выбранной в установленном законом порядке

                   Определение Судебной коллегии
              по гражданским делам Верховного Суда РФ
                 от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86

                           (Извлечение)


     ООО Управляющая компания "MEM" (далее - Общество) обратилось в
суд с иском к И., А.  об  обязании  заключить  договоры  управления
многоквартирным  домом,  взыскании  задолженности,   процентов   за
пользование чужими денежными средствами.
     В обоснование иска Общество ссылалось на то, что оно  является
управляющей  организацией  жилого  дома  с  прилегающим   земельным
участком и гаражным  комплексом.  И.,  А.,  являясь  собственниками
машиномест в гаражном комплексе, отказываются заключить с Обществом
договор управления многоквартирным домом на предложенных  условиях,
имеют перед Обществом  задолженность  по  оплате  услуг,  работ  по
содержанию имущества и  по  оплате  жилищно-коммунальных  услуг,  в
связи с чем также  обязаны  уплатить  проценты  за  несвоевременное
исполнение денежного обязательства.
     Ответчик возражал против  удовлетворения  исковых  требований,
утверждая,  что  заключение  указанного   Обществом   договора   не
предусмотрено законодательством.
     Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г.
исковые требования Общества  удовлетворены,  на  И.,  А.  возложена
обязанность   заключить    с    Обществом    договоры    управления
многоквартирным домом на изложенных в решении суда условиях; с И. в
пользу Общества взыскана  задолженность  по  оплате  за  содержание
имущества и жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное
исполнение обязательств, расходы  на  оплату  услуг  представителя,
расходы на оплату госпошлины;  с  А.  в  пользу  Общества  взыскана
задолженность    по    оплате    за    содержание    имущества    и
жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное  исполнение
обязательств, расходы на оплату  услуг  представителя,  расходы  на
оплату госпошлины.
     Апелляционным определением судебной  коллегии  по  гражданским
делам Московского городского суда  от  4  октября  2012 г.  решение
Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая  2013 г.  отменено  в
части удовлетворения исковых требований Общества об обязании И., А.
заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом,  в
указанной  части  вынесено  новое  решение  об  отказе  Обществу  в
удовлетворении исковых требований.
     Обществом  подана  кассационная  жалоба,  в  которой  ставился
вопрос об отмене апелляционного определения  судебной  коллегии  по
гражданским делам Московского городского суда от 4 октября  2012 г.
в указанной части.
     Судебная  коллегия  по  гражданским делам Верховного  Суда  РФ
3  сентября   2013 г.   установила,  что  имеются   предусмотренные
ст. 387   ГПК  РФ   основания  для   отмены  обжалуемого  судебного
постановления в кассационном порядке.
     Судом  установлено,  что  А.  и  И.  являются   собственниками
машиномест в гаражном комплексе.
     29 июля 2003 г. ООО фирма "MEM" выиграло конкурс,  проведенный
конкурсной комиссией МУП "Мосжилкомплекс" по  организации  приемки,
управления,   технического   обслуживания   и   ремонта   объектов,
финансируемых Департаментом инвестиционных  программ  строительства
г. Москвы   (далее -   Департамент).   На   основании   результатов
указанного конкурса между  ООО  фирма  "MEM"  и  Департаментом  был
заключен  договор  на   управление   и   обеспечение   технического
обслуживания  вышеуказанного   многоквартирного   жилого   дома   с
прилегающим земельным участком.
     27 июня 2006 г. в результате  реорганизации  ООО  фирма  "MEM"
создано Общество, являющееся  правопреемником  ООО  фирма  "MEM"  в
части   управления   и    организации    эксплуатации    указанного
многоквартирного  дома.  Общество  осуществляет  охрану,  уборку  и
производит  текущий  ремонт  на  территории  вверенного   гаражного
комплекса и как управляющая организация заключило с  собственниками
жилых и нежилых  помещений,  расположенных  по  указанному  адресу,
соответствующие договоры.
     Рассматривая дело, суд первой инстанции,  сославшись  на  ч. 5
ст. 161  ЖК  РФ,  пришел  к  выводу   о   том,   что   при   данных
обстоятельствах   ответчики   обязаны   заключить   с   управляющей
организацией договоры управления  многоквартирным  домом  с  учетом
того, что Общество надлежаще и на законных основаниях  осуществляет
такое управление.
     Суд апелляционной инстанции не  согласился  с  данным  выводом
суда  первой  инстанции,  указав,   что   Гражданский   кодекс   РФ
предусматривает обязательность заключения лишь публичного  договора
(ст. 426 ГК РФ) и договора банковского счета  (ст. 846  ГК  РФ),  а
обязательность заключения договора  управления  гаражом,  предметом
которого  является  управление  машиноместом,  оказание   услуг   и
выполнение  работ  по  надлежащему  содержанию  и  ремонту   общего
имущества в гараже в  многоквартирном  доме,  нормами  действующего
законодательства не предусмотрена.
     Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда  РФ  не
согласилась с указанными выводами суда апелляционной  инстанции  по
следующим основаниям.
     В соответствии  с  п. 1  ст. 130  ГК  РФ  к  недвижимым  вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные  участки,
участки недр и все, что прочно  связано  с  землей, т. е.  объекты,
перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба   их   назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты  незавершенного
строительства.  К  недвижимым  вещам  относятся  также   подлежащие
государственной  регистрации  воздушные  и   морские   суда,   суда
внутреннего плавания, космические  объекты.  Законом  к  недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество.
     Судом установлено, что  И.  и  А.  согласно  свидетельствам  о
государственной   регистрации   права    являются    собственниками
машиномест, приобретенных ими  30  июня  2008 г.  у  ГУН  г. Москвы
"Московский   городской   центр   реализации   нежилых    помещений
"Мосреалстрой" по договорам купли-продажи.
     Таким образом, И. и А. являются собственниками расположенных в
подвале дома нежилых помещений.
     В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой
в соответствии с данным  Кодексом  или  иными  законами  заключение
договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая  сторона
вправе обратиться  в  суд  с  требованием  о  понуждении  заключить
договор.  Сторона,   необоснованно   уклоняющаяся   от   заключения
договора, должна возместить другой стороне причиненные этим  убытки
(п. 4 ст. 445 ГК РФ).
     Положение  о  заключении  договора  в   обязательном   порядке
является исключением из общего правила о свободе договора,  которое
допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.
     Часть 5 ст. 161 ЖК  РФ  предусматривает,  что  орган  местного
самоуправления в течение десяти дней со  дня  проведения  открытого
конкурса,  предусмотренного  ч. 4  этой  статьи,  уведомляет   всех
собственников  помещений  в  многоквартирном  доме  о   результатах
указанного конкурса и об условиях договора управления  этим  домом.
Собственники помещений в  многоквартирном  доме  обязаны  заключить
договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной
по  результатам  предусмотренного  ч. 4  ст. 161  ЖК  РФ  открытого
конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
     По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор
управления  многоквартирным  домом  возникает  у  лиц,   являющихся
собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.
     Таким образом, к обстоятельствам, имеющим юридическое значение
для данного дела, относится установление того, являются ли  нежилые
помещения, расположенные в подвале дома, помещениями данного  дома.
При этом их целевое назначение (машиноместо  и т. п.)  для  решения
вопроса о  заключении  договора  управления  многоквартирным  домом
правового значения не имеет.
     Между тем суд апелляционной инстанции  в  нарушение  положений
ст.ст. 196, 198 ГПК РФ не рассматривал и  не  исследовал  вопрос  о
том, являются ли принадлежащие  И.  и  А.  на  праве  собственности
нежилые помещения помещениями многоквартирного дома, наличие  права
собственности на которые обязывает их  собственников  к  заключению
договора управления многоквартирным домом.
     Согласно  ч. 3   ст. 162   ЖК   РФ   в   договоре   управления
многоквартирным домом должны быть указаны:
     1) состав общего имущества многоквартирного дома, в  отношении
которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
     2) перечень услуг и  работ  по  содержанию  и  ремонту  общего
имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня,
а  также  перечень  коммунальных   услуг,   которые   предоставляет
управляющая организация;
     3) порядок  определения  цены  договора,  размера   платы   за
содержание  и  ремонт  жилого  помещения   и   размера   платы   за
коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
     4) порядок осуществления контроля за  выполнением  управляющей
организацией ее обязательств по договору управления.
     Судом установлено, что Общество просило обязать ответчиков  И.
и  А.  заключить  договор  управления  многоквартирным   домом,   в
соответствии  с  которым   Общество   обеспечивает   управление   и
техническое обслуживание единого комплекса  недвижимого  имущества,
включающего в себя земельный участок в  установленных  границах,  и
расположенного  на  нем  подземного  гаража.  При   этом   Общество
обязывалось в течение установленного  в  договоре  срока  за  плату
управлять машиноместом, оказывать  услуги  и  выполнять  работы  по
надлежащему  содержанию  и  ремонту  общего  имущества   в   гараже
многоквартирного дома.
     В связи с этим суду следовало установить,  соответствовали  ли
предложенные Обществом условия договора управления  многоквартирным
домом, задачей которого является в том числе надлежащее  содержание
общего имущества в многоквартирном доме, требованиям  ч. 3  ст. 162
ЖК РФ.
     Этого судом апелляционной инстанции сделано не было.
     Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Московского
городского суда не указала,  в  силу  чего,  отказывая  Обществу  в
удовлетворении требований об обязании И. и  А.  заключить  договоры
управления многоквартирным домом, она согласилась  с  выводом  суда
первой   инстанции   о   необходимости   взыскания   с   ответчиков
образовавшейся   задолженности   по    содержанию    имущества    и
жилищно-коммунальных услуг.
     Судебная коллегия по  гражданским  делам  Верховного  Суда  РФ
апелляционное определение судебной коллегии  по  гражданским  делам
Московского городского суда от 4 октября 2012 г. отменила  в  части
отмены решения  Мещанского  районного  суда  г. Москвы  от  15  мая
2012 г. в части возложения на И., А. обязанности заключить договоры
с ООО Управляющая компания "MEM", дело в этой  части  направила  на
новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским
делам Московского городского суда.


                           ____________

Собственник, которого выбрало общее собрание в качестве представителя для подписания договора управления с УК, имеет право подписать такой договор, даже если не является председателем совета дома. К такому выводу пришёл Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (дело № А46 – 3693/2021).

Собственники помещений в МКД решили досрочно расторгнуть договор управления с ООО «УК ЖКО № 5». На собрании была выбрана другая УК – ООО ЖКО «Московка». Жильцы утвердили проект договора управления с новой УК и делегировали полномочия на подписание договора управления представителю — одному из собственников квартир.

Выбранный представитель от имени собственников подписал с УК договор управления МКД.
Вся информация была размещена на сайте Государственной информационной системы ЖКХ.
УК направила в инспекцию заявление о внесении изменений в реестр лицензий, чтобы включить сведения об управлении МКД.

Государственная жилищная инспекция Омской области рассмотрела заявление и отказалась внести изменения в реестр, сославшись на недостоверность представленных документов (подпункт «б» пункта 5 Порядка № 398/пр).

Управляющая компания посчитала отказ незаконным и обжаловала его в суде. 

Суд первой инстанции рассмотрел дело и отказал в удовлетворении требований УК.
Суд посчитал отказ правомерным, поскольку расценил документы, которые общество предоставило для внесения изменений в реестр, недостоверными. Первая инстанция исходила из того, что договор управления подписан неуполномоченным лицом – собственником квартиры, который не является председателем совета дома.

Апелляционный суд с таким выводом не согласился, решение отменил и удовлетворил заявление. Суд посчитал, что оспариваемый отказ не соответствует закону, нарушает права и законные интересы общества.

Инспекция подала жалобу на апелляционное определение в вышестоящий суд. Заявитель утверждал, что решение общего собрания о выборе УК фактически не реализовано. Договор управления от лица собственников подписан неуполномоченным лицом – собственником квартиры, который не вправе исполнять полномочия председателя совета МКД. Поэтому, как считала Инспекция, между собственниками помещений и обществом договорных отношений не возникло.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа счёл доводы инспекции необоснованными и указал, что решение общего собрания собственников по вопросам, отнесённым к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех лиц, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).

При этом апелляционная инстанция установила следующее:

• решения собственников, которые оформлены протоколом, в том числе о выборе ООО ЖКО «Московка» в качестве УК, о заключении с УК договора управления и о наделении полномочиями на подписание такого договора представителя не противоречит законодательству и существу жилищных правоотношений;
• во исполнение указанных решений между собственниками в лице представителя и ООО ЖКО «Московка» подписан договор управления;
• при обращении в инспекцию к заявлению были приложены копии протокола, договора управления и уведомления;
• сведения об оспаривании решений общего собрания в дело не представлено;
• инспекция провела проверку решения общего собрания и не установила признаков ничтожности.

Суд округа согласился, что у Инспекции не было оснований отказывать во внесении сведений в реестр лицензий, а отказ нарушил права и законные интересы УК в сфере предпринимательской деятельности.

Не надо принимать это решение как руководство к действию: нет гарантии, что другой суд посчитает таким же образом. Однако иметь ввиду такую позицию будет полезно.

Рекомендуем другие материалы про заключение договора управления.

Взаимодействие управляющего, наймодателя, нанимателей и арендаторов. Обязательственные отношения с нанимателями жи­лых помещений по договорам социального и «коммер­ческого» найма в многоквартирном доме и арендато­рами жилых и нежилых помещений имеют в первую оче­редь собственники соответствующих помещений.

В условиях самостоятельного выбора собственни­ками помещений в многоквартирных домах управля­ющих организаций наниматели жилых помещений, находящихся в собственности города, должны заклю­чать договоры социального найма или найма с наймодателем, которым может являться как ОМС (орган го­сударственной власти) или управомоченное собствен­ником лицом. Представляется, что в связи с длящимся характером отношений, вытекающих из договоров со­циального найма и найма, возложение функций наймодателя на управляющую организацию, осуществля­ющую управление многоквартирным домом, не целе­сообразно. Это объясняется тем, что управляющего выбирает общее собрание собственников помещений в доме, а не единолично муниципалитет. Гарантий, что собственники выберут именно ту управляющую орга­низацию, которая является наймодателем, нет. Пере­поручать выполнение функции наймодателя каждый раз новой управляющей организации в каждом конк­ретном доме нет смысла. Тем более что со временем число управляющих организаций будет увеличиваться. Целесообразно ли иметь в поселении несколько раз­личных наймодателей жилых помещений, принадлежа­щих одному муниципалитету?

Собственники вправе уполномочить заключать от их имени или от собственного имени договоры най­ма, аренды других лиц (в частности, управляющую орга­низацию). Если собственник жилых помещений — му­ниципалитет — все же поручает управляющей органи­зации выполнение функции наймодателя, то это пору­чение должно содержаться в отдельном договоре, а не в договоре управления. Ведь в соответствии с ЖК РФ договор управления заключается со всеми собственниками на одинаковых условиях. Тогда муни­ципалитет обязан отдельно оплатить напрямую из бюд­жета услуги управляющего по выполнению функции наймодателя. Распределение затрат на выполнение этих функций на всех собственников недопустимо.

В связи с изменениями в федеральном жилищном за­конодательстве: условий предоставления жилых помеще­ний на условиях договоров социального найма и найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, прав и обязанностей наймодателя и нанимателя, поряд­ка оплаты жилья и коммунальных услуг — необходима корректировка договоров социального и «коммерческо­го» найма жилых помещений, находящихся в муниципаль­ной или государственной собственности. При этом в отно­шении договоров найма в частном жилье нормы главы 35 ГК РФ практически остались прежними.

По договорам социального и «коммерческого» най­ма ответственным перед нанимателем за предостав­ление жилищных и коммунальных услуг является наймодатель. ЖК РФ не допускает заключение нанима­телями с выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организаци­ей каких-либо договоров предоставления жилищных, коммунальных и иных услуг.

Управление многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности

Согласно ЖК РФ (ст. 163) управление многоквар­тирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Фе­дерации или муниципальных образований, осуществ­ляется в порядке, установленном соответственно Пра­вительством РФ, органами государственной — власти субъектов Федерации или ОМС. Таких домов в настоя­щее время немного, но, возможно, по завершении с 1 января 2008 г. бесплатной приватизации жилья их число будет расти.

Закон содержит важное положение: управление многоквартирными домами должно осуществляться путем заключения соответствующими органами влас­ти договоров управления с управляющими организа­циями, выбираемыми по результатам открытых кон­курсов. При этом условия договора управления долж­ны отвечать нормам ст. 162 ЖК РФ. Требование зако­нодателя о выборе управляющего путем проведения открытого конкурса направлено на обеспечение рав­ных условий для деятельности организаций как муни­ципальной (государственной), так и частной форм соб­ственности. Управление такими домами могут осущест­влять и индивидуальные предприниматели.

Условия и порядок выбора управляющей организации ОМС

На муниципалитет возлагается еще одна важная функция на период, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не перешли к са­мостоятельному выбору и реализации способа управ­ления. Если в течение года не выбран способ управле­ния домом или принятое решение не реализовано, то ОМС обязан в порядке, установленном Правитель­ством РФ, провести открытый конкурс по выбору уп­равляющей организации.

Факт отсутствия в течение года выбора способа уп­равления домом установить достаточно просто. Собра­ние собственников многоквартирного дома должно быть легитимно, и в результате его работы должно быть принято решение, которое фиксируется в протоколе, порядок хранения которого установлен ст. 46 ЖК РФ. Факт отсутствия реализации выбранного способа уп­равления домом можно установить по формальным признакам.

Так, если в решении собственников помещений в многоквартирном доме значится способ непосред­ственного управления, то собственники должны за­ключить договоры с соответствующими организация­ми об оказании услуг по содержанию дома (вывоз бы­товых отходов, уборка придомовой территории и поме­щений общего пользования в доме и др.), выполнении работ по ремонту дома (при необходимости) и о предо­ставлении коммунальных услуг. Эти договоры могут быть заключены непосредственно каждым собствен­ником или уполномоченным ими лицом.

Если в решении собственников помещений в мно­гоквартирном доме значится способ управления ТСЖ или потребительским кооперативом, то должны быть предприняты действия по созданию такой органи­зации.

В случае, когда собственники помещений избрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, то ее необходимо выбрать и с ней дол­жен быть заключен договор управления.

Муниципалитет обязан назначить управляющую организацию, если собственники не предпринимают реальных шагов по реализации принятого решения.

Открытый конкурс по выбору управляющей органи­зации должен проводиться ОМС в порядке, установлен­ном Правительством РФ (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). Оче­видно, в таком порядке будут установлены не только процедуры объявления конкурса, но и правила оцен­ки предложений претендентов и выработки существен­ных условий договора управления. В течение десяти дней со дня подведения итогов открытого конкурса ОМС должен уведомить всех собственников помеще­ний в многоквартирном доме о результатах конкурса и о выработанных на нем условиях договора управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны (часть 5 ст. 162 ЖК РФ) заключить с выбран­ной по результатам конкурса управляющей организа­цией договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

В течение 30 дней со дня получения проекта догово­ра собственники помещений вправе:

• подписать договор;
• отказаться от подписания договора;
• предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий).

Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели те, что указаны в ГК РФ.

Управляющий, получивший от собственников поме­щений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в течение 30 дней со дня его получения вправе:

• подписать договор;
• передать разногласия на рассмотрение суда. Если по истечении 30-дневного срока протокол раз­ногласий по существенным условиям договора в суд не подан, договор считается незаключенным. Право на обращение в суд с разногласиями имеет в первую оче­редь сторона, для которой заключение договора явля­ется правом, а не обязанностью, т. е. управляющий. С ведома управляющего в суд могут обратиться и собственники помещений. При этом он может пред­ставить свои предложения по содержанию условий до­говора управления.

Если стороны подписывают договор, то содержащи­еся в нем условия считаются согласованными. В слу­чае, когда управляющий передал разногласия на рас­смотрение суда, суд может обязать собственников по­мещений заключить договор управления на иных ус­ловиях. При уклонении собственников помещений от заключения договора управления управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоня­ющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки. Под убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ необходимо понимать «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произ­вело или должно будет произвести для восстановле­ния нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».

Очень важно, чтобы условия договора управления были одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому, если кто-либо из собственников и управляющая организация согласу­ют условия, отличные от тех, на которых до этого подписана какая-то часть договоров с другими собствен­никами в том же доме, или суд примет решение о за­ключении договора управления на иных условиях, то во всех этих случаях необходимо внесение измене­ний в ранее заключенные договоры управления.

Срок действия договора управления, заключаемо­го собственниками помещений в обязательном поряд­ке в случае, когда вместо них управляющую организа­цию выбирает ОМС в соответствии с частью 5 ст. 162 ЖК РФ, не может превышать одного года (части 4 и 6 ст. 162). Не позднее года после заключения договора управления ОМС обязан созвать собрание собственников помещений для выбора способа управлении многоквартирным домом. Если собственники вновь не принимают решение о способе управления или не реализуют уже принятое, то муниципалитет обязан вы­полнить требования пп. 4-8 ст. 161 ЖК РФ еще раз (проведение конкурса по выбору управляющего и условий договора управления, доведение результатов конкурса до собственников, заключение договоров управления и т. д.). Очередное собрание собственников призвано не «подтвердить» полномочия управляющей организации (которые прекращаются), а заново вы­брать способ управления.

В случае неисполнения муниципалитетом этой обя­занности любой собственник помещения в многоквар­тирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать ОМС выбрать управляющую организацию на основании положения части 4 ст. 161 ЖК РФ.

Заключение договора управления многоквартир­ным домом без проведения открытого конкурса до­пускается, если такой конкурс в соответствии с зако­нодательством Российской Федерации признан несо­стоявшимся. В данном случае выбор управляющей организации должен осуществляться в соответствии с порядком, установленным постановлением Прави­тельства РФ.

Органы местной власти города вправе принимать решение о выборе управляющей организации только в строго ограниченных законом случаях и при условии, что собственники помещений в конкретном многоквар­тирном доме не приняли решения о выборе одного из предусмотренных Кодексом способа управления или не приступили к реализации принятого решения.

Субъекты и процедуры контроля состояния многоквартирных домов и качества жилищно-коммунального обслуживания

Одна из составляющих функции управления — кон­троль. Необходимо различать:

• контроль состояния многоквартирного дома, кото­рый осуществляют органы государственной власти (например, государственная жилищная инспекция);
• контроль собственников (ТСЖ, ЖСК) за качеством выполнения обязательств управляющей организа­цией (при выборе соответствующего способа управ­ления) или подрядчиками (при непосредственном управлении или управлении ТСЖ либо ЖСК);
• контроль членов ТСЖ и ЖСК за органами управле­ния этих некоммерческих организаций;
• контроль ОМС за выполнением управляющей орга­низацией условий, предложенных на открытом кон­курсе.

В соответствии с ГК РФ (ст. 210) ответственными за состояние каждого многоквартирного дома являются все собственники помещений. Поэтому государствен­ная жилищная инспекция, органы, осуществляющие контроль за пожарной безопасностью (при МЧС Рос­сии), подразделения энергетического надзора (при Федеральном агентстве по энергетике), инспекции Госгортехнадзора России (при Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзо­ру) и другие уполномоченные органы при любого рода нарушениях вправе спросить не только с управляющих, допустивших нарушения установленных требований, но в первую очередь с собственников, которые при­влекли этих исполнителей. Процедура такого контроля и ответственность должны устанавливаться на федеральном уровне.

Помимо государственного, должен осуществляться и местный контроль. Во-первых, муниципалитет — это нередко один из собственников жилых помещений, причем самый организованный, обладающий едино­лично достаточно большой долей жилых помещений в поселении. Контроль должен обеспечить выполнение муниципалитетом своих обязательств собственника и наймодателя. Кроме того, он обязан выражать и от­стаивать в пределах своей компетенции интересы дру­гих собственников помещений. При этом муниципали­тетам целесообразно организовать постоянное взаимо­действие с объединениями (ассоциациями, союзами) потребителей.

Уполномоченные государственные и муниципаль­ные органы (организации) должны иметь возможность в пределах их компетенции проверять качество управ­ления многоквартирными домами, периодичность, фактический объем и качество выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирных домов и при­домовой территории, снабжения электрической и теп­ловой энергией, водой и газом, полноту устранения недостатков, указанных в актах предыдущих проверок, а также проверять своевременность и качество устра­нения аварий, повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей. При нарушениях сроков и качества подачи ресурсов, оказания услуг и выпол­нения работ уполномоченные органы должны застав­лять организации, имеющие соответствующие обязательства перед гражданами, производить перерасчет ранее начисленных платежей.

Результаты контроля состояния многоквартирных домов и качества оказания коммунальных услуг:

• являются основанием для привлечения виновных (собственников помещений в многоквартирных до­мах, ТСЖ, ЖСК, управляющих и иных организаций) к административной ответственности;
• используются для перерасчета платежей собствен­ников и нанимателей помещений в многоквартир­ных домах;
• учитываются при оценке качества работы управля­ющих жилищных, подрядных и коммунальных орга­низаций (независимо от их организационно-право­вой формы) как информация при оценке претенден­тов, участвующих в конкурсах, проводимых ОМС;
• используются для применения к нарушителям эко­номических санкций в размере и порядке, установ­ленных гражданским законодательством, законо­дательством о защите прав потребителей и догово­рами, вплоть до расторжения договоров и замены исполнителей, не обеспечивающих надлежащее качество.

Собственники помещений могут сами контролиро­вать управляющую организацию (при выборе такого способа управления) или подрядчиков (при непосред­ственном управлении) либо поручить это соответству­ющему специалисту или организации. Последнее воз­можно в случае принятия собственниками помещений решения заключить отдельно от договора управления еще и возмездный договор оказания услуг по контро­лю за деятельностью управляющего. При этом в догово­ре управления собственники могут оговорить про­цедуру допуска управляющим к контролю документов и осуществляемых процессов уполномоченного соб­ственниками контролера.

Качество деятельности ремонтно-эксплуатационных, ресурсоснабжающих и специализированных орга­низаций оценивается как управляющими организаци­ями (в рамках взаимных договорных обязательств), так и уполномоченными органами государственного и муниципального контроля (в рамках обеспечения здоро­вой и безопасной, среды обитания граждан).

Контроль должен позволить своевременно и полно выявлять нарушения управляющими, подрядными и коммунальными организациями обязательств перед собственниками и нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах, обеспечивать повышение качества их работы, стимулировать участие граждан в управлении жильем путем своевременного снижения размера платежей в случае выявления нарушений. Повышается ответственность исполнителей и качество обслуживания населения, а также активность самих собственников помещений в многоквартирных домах.

Создание органами МСУ условий для управления многоквартирными домами

ЖК РФ (ст. 165) предусматривает ряд мер, которые должны способствовать реализации прав собственни­ков помещений самостоятельно выбирать способ уп­равления многоквартирным домом.

ОМС обязаны обеспечивать равные условия для де­ятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Это касается «до­пуска» частных организаций в сферу управления и пе­редачи на равных условиях производственных и склад­ских помещений управляющим организациям.

Муниципалитеты вправе предоставлять управляю­щим организациям, ТСЖ и жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт много­квартирных домов. Это может быть как безвозмезд­ная передача средств, так и предоставление, напри­мер, бюджетных кредитов, иные способы финансиро­вания. Естественно, финансирование муниципали­тетом — собственником своей части капитального ремонта многоквартирных домов — осуществляется в том объеме, который установлен для всех собствен­ников помещений в доме. Малоимущие должны полу­чать в составе субсидий на оплату жилья и коммуналь­ных услуг средства поддержки на оплату капитального ремонта дома.

ОМС обязаны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление мно­гоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. В первую очередь это касается развития института ча­стных управляющих — индивидуальных предпринима­телей.

По запросам граждан ОМС и управляющие органи­зации обязаны предоставлять информацию об уста­новленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту многоквартирных домов, об их объемах, пе­речне и качестве выполнения. Это поможет населению при оценке различных управляющих организаций, дей­ствующих в поселении, и выборе способа управления многоквартирным домом.

Выводы

В соответствии с требованиями нового жилищ­ного законодательства работа по заключению до­говоров в сфере управления многоквартирными до­мами, предоставления жилищных и коммунальных услуг требует серьезной перестройки, вытекающей из изменения принципов формирования обязательств:

• собственники помещений должны получить реаль­ную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом;
• случаи принятия решений муниципалитетом по воп­росам управления жилыми домами ограничены за­коном;
• должны появиться реальные возможности для уст­ранения монополии муниципальных (государствен­ных) предприятий и учреждений и допуска на рынок управления жильем организаций любых форм, сме­ны по усмотрению собственников помещений уп­равляющих, досрочного расторжения или измене­ния условий договоров управления;
• целесообразно прекратить право хозяйственного ведения ГУП (МУП) или оперативного управления ГУ (МУ) на жилые помещения в многоквартирных до­мах, а право хозяйственного ведения и оператив­ного управления целиком на весь многоквартирный дом, в котором помещения находятся в собствен­ности нескольких лиц, незаконно;
• становится противоправной практика ОМС и субъек­тов Федерации:
• выбирать управляющего для всего поселения, района в городе или группы домов;
• принимать нормативные акты, регулирующие гражданско-правовые отношения управляющих и собственников помещений;
• принимать региональные или местные норматив­ные акты, устанавливающие порядок оплаты жи­лья и коммунальных услуг (например, об обяза­тельных расчетах через РКЦ, введение единого платежного документа и т. д.);
• нецелесообразно передавать муниципальной Служ­бе заказчика функции наймодателя. Эту функцию должен исполнить или сам муниципалитет, или спе­циальное учреждение (предприятие), не являюще­еся управляющим;
• муниципалитет не имеет преимуществ перед други­ми собственниками помещений в вопросах выбо­ра на общем собрании способа управления;
• ОМС обязан проводить собрания по выбору спосо­ба управления через один год после каждого слу­чая выбора управляющего на открытом конкурсе. Внедрение и становление новых законодательных принципов управления, паритетных договорных отно­шений между собственниками и управляющими дол­жно позволить демонополизировать систему управ­ления многоквартирными домами, создать предпосылки для повышения качества жилищно-коммуналь­ного обслуживания потребителей и снижения стоимо­сти содержания и ремонта жилья, повысить доходность организаций жилищно-коммунального комплекса и обеспечить подлинно рыночный характер хозяй­ственно-финансовых взаимоотношений (заменив преобладание псевдорыночных и административных отношений).