Для решения срочных вопросов, например запуска отопления в доме, при отсутствии управляющей организации жителям следует обратиться в администрацию своего района. Позвонить и подать заявку в письменном виде. Если сотрудники администрации не реагируют на заявку жителей дома, то о ситуации нужно сообщить в мэрию Новосибирска по номеру 051 — единая оперативная справочная.
После решения срочных вопросов, необходимо задуматься о формировании органа управления, ведь дом не может быть бесхозным. Существует три варианта решения проблемы.
Первый и самый простой вариант — нанять управляющую компанию
На собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов из существующих управляющих компаний выбирается наиболее привлекательная для жильцов. С ней заключается договор, по которому управляющая организация берет на себя ответственность за имущество дома и его обслуживания.
Если по каким-либо причинам выбрать такую компанию у собственников не получается, они обращаются в мэрию за помощью: представители муниципалитета назначают дому управляющий орган, правда, сроком до 1 года. По истечении этого периода жителям все равно придется выбрать и назначить постоянный орган управления домом.
Второй вариант — создать товарищество собственников жилья, ТСЖ
Для этого необходимо также организовать собрание жильцов, проголосовать за создание товарищества собственников жилья,
составить акт об итогах собрания и составе участников ТСЖ. Затем зарегистрировать товарищество в налоговом органе и уведомить всех собственников о существовании органа управления домом, его графике работы и контактных данных. Весь список требований и этапы создания ТСЖ прописаны в статье 136 Жилищного кодекса РФ.
ТСЖ — юридическое лицо со штатом сотрудников, в том числе из жителей дома. ТСЖ может нанимать подрядчиков для ремонта, уборки, наладки систем освещения, отопления, водоснабжения, водоотведения и т. д.
Третий вариант — непосредственное управление
Жители дома не формируют никакой орган управления, а занимаются домом по мере финансовых и физических возможностей.
Подходит собственникам дома, в котором меньше 30 квартир.
Преимуществом этой формы является сокращение расходов. Ведь услуги по содержанию дома оплачиваются по факту. Например, для уборки мусора можно разово нанять компанию или вывезти мусор самостоятельно на арендованном грузовике, например.
Но в этой ситуации
есть существенный минус — постоянного ответственного за дом нет.
А значит, некому контролировать оплату коммунальных услуг, взносов жильцов на капитальный ремонт дома и формирование задолженностей.
Важно помнить, что каждому дому необходим орган управления, ведь именно УК, ТСЖ или ЖЭУ несут ответственность за работу всех коммуникаций и подачу отопления и воды внутри дома. А специалисты СГК отвечают только за транспортировку и температуру теплоносителя от ТЭЦ до жилого дома.
Таким образом, чтобы у дома появился хозяин, нужно выполнить два действия:
-
решить срочные вопросы при помощи администрации района, а при ее бездействии привлечь ответственных сотрудников в отделе ЖКХ мэрии города,
-
выбрать на собрании собственников жилья форму управления домом и зарегистрировать ее.
Если собственники помещений в МКД не выбрали или не реализовали способ управления домом, то орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору УО. Должен ли он это сделать в том случае, если действовавшая УО не стала пролонгировать договор управления, рассказал ВС РФ. Читайте подробнее в нашем материале.
УО вправе не пролонгировать договор управления по истечении срока его действия
Одна из управляющих организаций из Калининграда решила отказаться от проблемного многоквартирного дома и не пролонгировать договор управления. Об этом она за два месяца до конца срока действия ДУ уведомила городскую администрацию. УО просила организовать и провести конкурсные процедуры по отбору новой компании для управления МКД или провести ОСС. Это бы позволило организации сразу после окончания действия ДУ передать техдокументацию новой УО.
Но орган местного самоуправления конкурс проводить не стал, считая, что не обязан это делать. Управляющая организация с бездействием ОМС не согласилась и подала иск в суд, требуя, чтобы муниципалитет в течение 10 дней с момента вступления решения суда в силу конкурс объявил. Также УО просила признать незаконными действия органа ГЖН, который отказался исключать дом из реестра лицензий.
Все суды, вплоть до ВС РФ, с позицией управляющей организации не согласились. Подробно рассмотрим их доводы.
О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса
Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору УО в соответствии с ст. 161 ЖК РФ
Обязанность по выбору УО для дома возложена на органы местного самоуправления положениями ст. 161 ЖК РФ, где определены:
- условия возникновения такой обязанности;
- способ отбора управляющей организации;
- сроки исполнения установленной обязанности.
В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственники сами не выбрали способ управления МКД или не реализовали его.
Следовательно, ОМС обязана провести открытый конкурс только в том случае, если собственники сами не выбрали себе УО в течение года после прекращения действия договора управления с другой компанией.
ОМС проводит конкурс по выбору УО, если собственники не выбрали/не реализовали способ управления
Порядок проведения ОМС открытого конкурса утверждён постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Согласно п. 3 ПП РФ №75, конкурс проводится, если:
- Собственники не выбрали способ управления этим домом:
- ОСС не проводилось или решение о выборе способа управления МКД не было принято;
- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся ОСС по выбору способа управления домом повторное собрание не проводилось или решение не было принято.
- Принятое собственниками решение не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;
- До окончания действия договора управления МКД, заключённого по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
- В установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
При этом ВС РФ решением от 10.08.2009 № ГКПИ09-830 признал недействующим абз. 1 п. 39 ПП РФ № 75 в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору УО, если до дня его проведения собственники выбрали способ управления этим домом, но не реализовали это решение.
ВС РФ об односторонней индексации размера платы за жилое помещение
Открытый конкурс проводится, если собственники в течение года после расторжения договора управления не выбрали новую УО
Суды рассмотрели обстоятельства дела № А21-6026/2019, указав, что собственники спорного дома на ОСС выбрали УО – истца, и заключили с ней договор управления, реализовав своё решение. В силу норм НПА именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и УО. Только в случае нереализации собственниками, в том числе путём бездействия, соответствующего права, орган местного самоуправления может провести конкурс по отбору управляющей организации.
При этом собственники помещений в спорном доме не выказывали намерения расторгнуть договор управления с истцом. Орган ГЖН исключил дом из реестра лицензий компании только через 4 месяца после истечения срока действия договора управления. Компания продолжала обслуживать дом и начислять плату за ЖКУ.
Таким образом, у органа местного самоуправления не было законного основания для проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации для спорного дома. К такому заключению пришёл суд первой инстанции, и его поддержали апелляционный и кассационный суды.
Как включить в договор управления МКД обычные и случайные условия
Запомнить
Управляющая организация подала жалобу в ВС РФ, но он не нашёл оснований для пересмотра решения первого суда. ВС РФ в определении от 05.08.2020 № 307-ЭС20-10358 подтвердил, что орган местного самоуправления не был обязан проводить открытый конкурс по выбору новой УО для спорного дома, поскольку:
- Собственники помещений уже выбрали и реализовали способ управления их домом, заключив договор управления с УО.
- На момент, когда компания требовала от муниципалитета провести конкурс, ОМС не был обязан этого делать, поскольку дом не был исключён из реестра лицензий и УО продолжала обслуживать МКД.
Приоритетное право выбрать способ управления и/или управляющую организацию для дома закон отдаёт именно собственникам помещений. Орган местного самоуправления вправе вмешаться только через год, если жители МКД так и не сделали этого или же, выбрав способ управления, так и не реализовали его.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 896 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Рубрика: Новость
2017-07-27 15:03
Выбор способа управления – это прежде всего обязанность самих собственников, он осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, то орган местного самоуправления, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. (4 ст. 161 ЖК РФ).
Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о проведении открытого конкурса в отношении многоквартирного дома, при условии, что дом находится без управления, либо в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положением ч. 7 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, если вопрос не удается решить добровольно.
Тем не менее, собственникам помещений рекомендуется все же самостоятельно выбрать один из способов управления многоквартирным домом, так как именно в этом случае они могут выбрать ту компанию и условия договора управления, стоимость, которые наиболее полно отвечают интересам жильцов.
Если все же, многоквартирный дом длительное время находится без управления, собственники помещений не приняли определенное решение по выбору способа управления многоквартирным домом и органы местного самоуправления бездействуют, то собственник помещения вправе пожаловаться в органы государственного жилищного надзора либо в прокуратуру на бездействие соответствующей администрации.
Размещено:
2017-07-27 15:04:31
Изменено: 2017-07-27 15:05:26
Количество просмотров: 1171 Cегодня: 2
Что делать жильцам многоквартирного дома, если нет УК
Если дом остался без управляющей компании, жильцам придется выбрать новую управляющую компанию либо другой способ управления домом (например, создать ТСЖ). Органы местного самоуправления внимательно следят за тем, чтобы многоквартирных домов без управления не было. О том, что делать, если по каким-то причинам многоквартирным домом никто не управляет, читайте далее.
- Может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании?
- Временное управление многоквартирным домом
Может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании?
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления им:
- Привлечь управляющую компанию.
- Создать ТСЖ, жилищный или потребительский кооператив.
- Управлять домом без посредников. Этот вариант применим, только если в доме меньше 30 квартир.
Если используется второй или третий вариант, нанимать управляющую компанию нет необходимости.
Если же собственники воспользовались первым способом, но по каким-либо причинам многоквартирный дом остался без управления, например организация без предварительного уведомления и объективных причин в одностороннем порядке расторгла договор, то жильцам нужно выбрать другой способ управления на собрании собственников, например ТСЖ, либо заключить договор с другой компанией.
Если жильцы ничего не выбрали, орган местного самоуправления объявляет конкурс по отбору УК для управления многоквартирным домом, а до момента его завершения определяется муниципальная организация, ответственная за содержание общего имущества дома и его ремонт.
Временное управление многоквартирным домом
Если в качестве решения возникшей проблемы выбрана временная управляющая организация, полезно знать следующие нюансы:
- Временную управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления и только при наличии предварительного письменного согласия антимонопольного органа.
- Выбранная организация должна иметь лицензию для управления многоквартирным домом.
- Временное управление не может длиться более 1 года.
- В этот срок должен быть организован открытый конкурс по выбору новой управляющей компанией или приняты меры для выбора иного способа управления.
***
Таким образом, ответ на вопрос, может ли дом быть без управляющей компании, такой: многоквартирные дома без управляющей компании существуют. Жильцы проголосовали за иной способ управления либо УК не выбрана из-за непредвиденных обстоятельств.
Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».
Что будет, если способ управления МКД не выбран или не реализован: особенности эксплуатации и законодательные аспекты
Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность по эксплуатации и улучшению занимаемых помещений.
В большинстве случаев для таких целей владельцы выбирают компанию, которая наделяется соответствующими полномочиями. Варианты такой процедуры определены статьей 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- В каких случаях способ управления МКД считается не выбранным?
- Что значит реализация способа управления и чем это регламентировано?
В каких случаях считается выбранным, но не реализованным?
- Может ли многоквартирный дом существовать без руководства?
Что происходит, если жильцы не определили или не реализовали вариант правления?
В каких случаях способ управления МКД считается не выбранным?
Решение о выборе варианта правления принимается на общем заседании владельцев. Такая процедура имеет свои правила. Если они не был соблюдены, то принятое решение не будет являться законным.
- Прежде всего, это общее количество присутствующих. Если их было меньше 50% от общего числа, то решение не может быть принято.
- Ещё одним обязательным условием является количество проголосовавших «за». Если их было менее половины, то решение не является законным.
- Способ управления многоквартирным домом не будет считаться выбранным, если предпочтение было отдано компании, не имеющей соответствующей лицензии.
Что значит реализация способа управления и чем это регламентировано?
Решения коллективного заседания владельцев помещений в МКД будет недостаточно, даже если оно проведено правильно. Выбранный вариант нужно ещё претворить в жизнь. Для этого необходимо подписать соответствующее соглашение, предусмотренное статьей 162 ЖК РФ.
В тексте документа должно быть указано следующее:
- Дата и место подписания.
- Сведения о сторонах сделки. В качестве таковых выступают управляющая организация, имеющая специальную лицензию, и общее собрание собственников.
- Предмет договора. В качестве такового выступает управление МКД.
- Перечень коллективных материальных ценностей.
- Список действий, которые обязана выполнять управляющая компания.
- Стоимость договора. Здесь порядок расчета цен и периодичность выплат. Данная информация может быть оформлена в виде отдельного приложения.
- Способ контролирования деятельности управляющей компании по исполнению ею взятых на себя обязательств.
- Меры воздействия, применяемые к недобросовестной стороне.
- Атрибуты участников и росписи их представителей.
Соглашение составляется в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. Срок действия документа составляет от одного года до пяти лет.
В каких случаях считается выбранным, но не реализованным?
Выбрать вариант контроля за жильем на собрании ещё недостаточно, даже при условии законности вынесенного решения. Это необходимо реализовать. В качестве подтверждения выступают договор, заключенный с управляющей компанией, либо напрямую с поставщиками жилищно-коммунальных услуги, если управление осуществляется собственниками. При отсутствии указанного документа способ считается не реализованным.
Особенности, нюансы и порядок выбора способа управления многоквартирным домом вы найдете тут, а о непосредственной форме управления собственниками многоквартирным домом мы рассказывали здесь.
Может ли многоквартирный дом существовать без руководства?
Согласно требованиям действующего законодательства, выбор варианта является обязанностью владельцев помещений. МКД не может существовать без управления.
В статье 161 ЖК РФ указано, что орган местной власти проводит конкурс по выбору УК, если в течение полугода до дня его проведения владельцами помещений в многоквартирном доме не выбран способ, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. То есть фактически дом может существовать без управления на протяжении полугода.
Если жильцы не выбрали или не реализовали способ управления, проводится процедура отбора УК. Она регулируется нормами Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75.
Что происходит, если жильцы не определили или не реализовали вариант правления?
Этапами выбора исполнителя являются:
- Формирование конкурсной комиссии. Она должна быть создана не позднее чем за 5 дней до уведомления о проведении конкурса. Срок полномочия комиссии может составлять до двух лет.
- Составление извещения для потенциальных претендентов. В нем должно быть указано:
- основание проведение конкурса;
- данные организатора;
- описание многоквартирного дома – адрес, общая площадь;
- перечень работ, которые необходимо выполнять;
- стоимость услуг;
- срок, место и порядок представления документов;
- дата и время проведения конкурса.
- Информирование участников. Оно должно состояться не позднее чем за 25 дней до вскрытия конвертов с заявками.
- Выбор управляющей компании.
Победитель конкурса должен представить организатору проект договора в течение 10 рабочих дней с момента принятия решения. А в течение 20 суток с этого же момента он должен передать подписанные им проекты соглашений управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны.
Выбор способа управления МКД является обязанностью владельцев квартир. Решение принимается на коллективном заседании владельцев. Если оно не было вынесено, то местная администрация проводит открытый конкурс по определению исполнителя.
Это быстро и
бесплатно!
Здравия!
Выход есть.
ТОС (территориальное общественное самоуправление). Этот вариант никому не предлагается, но такой способ может и должен существовать при активной позиции граждан, ибо именно он и защищает их права (ФЗ №131, как организовать ТОС )…
В этом случае, жители сами распоряжаются собранными средствами и имеют право на бюджетное финансирование обоснованных расходов по ремонту и эксплуатации своего жилья. Они также вправе заключать с любой понравившейся Управляющей компанией договор на обоюдовыгодных условиях или расторгать его при условии невыполнения возложенных на нее ТОСом функций.
ФОРМУ САМООРГАНИЗАЦИИ ВЫБИРАЮТ ТОЛЬКО ЖИТЕЛИ
ЗАКОН:
Конституция РФ « Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ.» 2003г. Обеспечивает право на формирование органа ТОС в доме (подъезде) не зависимо от формы собственности (приватизировано или не приватизировано жильё не имеет значения) одинаковые права у всех жителей (ТОС территориальное общественное самоуправление – непосредственная форма власти народа, регистрируется в особой форме некоммерческой организации. Налоги и сборы на территории ТОС имеет право устанавливать только население).
Все в ваших руках, хотите улучшить качество вашей жизни, приступайте к непосредственному управлению.
Успехов Вам!