Может ли компания купить квартиру сотруднику

Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 26 августа 2019 г.

Содержание журнала № 17 за 2019 г.

Компания купила квартиру: как организовать учет

Цели покупки квартиры

Приобретаться квартира может, например:

•для последующей продажи;

•для сдачи внаем или в аренду;

•для проживания направленных в командировку работников организации;

•для проживания работников компании в рамках предоставляемого им соцпакета.

А может случиться так, что покупалась квартира с одной целью, а в процессе деятельности было принято решение использовать ее совершенно по другому назначению.

Поскольку порядок отражения купленной квартиры в бухучете может повлиять на налоговую нагрузку и вызвать вопросы со стороны проверяющих, необходимо позаботиться о документальном оформлении принятия объекта к учету.

Перед покупкой может потребоваться согласие (одобрение) на совершение сделки от участников (акционеров), если это предусмотрено уставом компании. Решение участников (акционеров) потребуется, например, если сделка по покупке квартиры считается крупной, совершается с заинтересованностью или если на ее приобретение направлена чистая прибыль обществапп. 1, 3 ст. 46 Закона от 08.02.98 № 14-ФЗ; статьи 78, 79 Закона от 26.12.95 № 208-ФЗ. В этом решении может быть сразу указана цель приобретения квартиры.

Помимо договора купли-продажи, акта приема-передачи, выписки из ЕГРН о праве собственности и первичных документов по вводу квартиры в эксплуатацию (например, по форме № ОС-1 или по форме, разработанной самостоятельно), необходимо запастись приказом руководителя компании о назначении приобретенной квартиры.

Квартира для последующей продажи

Такую квартиру следует учесть на счете 41 «Товары» на дату акта приема-передачи. Так как она не основное средство, амортизацию в бухгалтерском и налоговом учете начислять не нужноп. 2 ПБУ 5/01; п. 2 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ.

В бухучете стоимость квартиры включается в расходы на дату перехода права собственности наряду с признанием дохода от ее продажип. 2 ст. 223 ГК РФ; п. 12 ПБУ 9/99; пп. 16, 19 ПБУ 10/99. Если акт на передачу квартиры покупателю подписан до регистрации права собственности, то на дату акта стоимость квартиры надо списать со счета 41 на счет 45. В налоговом учете расходы признаются на дату передачи квартиры покупателю по передаточному акту одновременно с признанием доходовп. 3 ст. 271, п. 1 ст. 272 НК РФ.

Поскольку с момента покупки до продажи квартиры может пройти какое-то время, организации придется потратиться на ее содержание, оплачивая счета за коммунальные услуги и энергоснабжение. Такие расходы можно признавать в бухучете сразу. В налоговом учете в качестве косвенных расходов — аналогично — в том периоде, в котором они произведены, не дожидаясь момента реализациипп. 7, 17, 18 ПБУ 10/99; Письмо Минфина от 28.12.2017 № 03-03-06/1/87897; Постановление ФАС ПО от 13.12.2012 № А55-15746/2012. Правда, ранее Минфин предлагал учитывать подобные расходы только в момент реализацииПисьмо Минфина от 20.03.2015 № 03-03-06/1/15236. Но с этой позицией в случае претензий можно поспорить.

В бухучете для расходов на содержание квартиры можно использовать счет 44 «Расходы на продажу».

Несмотря на то что стоимость квартиры не отражается на счетах учета основных средств, налог на имущество платить придется, причем исходя из кадастровой стоимости, при выполнении следующих условийподп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ; Письмо Минфина от 25.01.2019 № 03-05-05-01/4064:

•принят региональный закон об установлении особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества;

•определена кадастровая стоимость жилых помещений.

Например, в Москве квартира, учтенная на счете 41, подпадает под «кадастровый» налог по истечении 2 лет со дня принятия ее к бухучету, а в Московской области — по прошествии 1 годап. 4 ст. 1.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64; п. 3 ст. 1.1 Закона МО от 21.11.2003 № 150/2003-ОЗ.

Последующая реализация квартиры от НДС освобождается, поэтому счет-фактуру покупателю выставлять не надоподп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Входной НДС по услугам, связанным с покупкой квартиры (например, по агентским или консалтинговым, если такие имелись), к вычету не принимается (так как эти услуги не относятся к облагаемой НДС деятельности), а учитывается в расходахподп. 1 п. 2, п. 4 ст. 170 НК РФ.

Квартира сдается внаем или в аренду

Если планируется получать доход исключительно от предоставления квартиры во временное пользование по договору найма физлицуст. 671 ГК РФ или по договору аренды юрлицуст. 606 ГК РФ, то учитывать квартиру лучше на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности»п. 5 ПБУ 6/01. Формировать стоимость приобретенной квартиры необходимо как обычно — на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Амортизация по квартире в бухучете начисляется в общеустановленном порядкеп. 17 ПБУ 6/01.

При признании квартиры амортизируемым имуществом в налоговом учете ее надо включить в 10-ю амортизационную группу (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет). Амортизация объектов этой группы начисляется линейным методом независимо от сроков ввода в эксплуатациюПостановление Правительства от 01.01.2002 № 1; п. 3 ст. 259 НК РФ.

Порядок признания расходов на содержание квартиры будет зависеть от условий договора аренды (найма). Если по условиям договора обязанность по содержанию квартиры возложена на собственника, то он может учесть эти расходы в бухгалтерском и в налоговом учетепп. 7, 11, 17, 18 ПБУ 10/99; подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Арендная плата в доходах будет отражаться на последнее число каждого месяца или на дату окончания действия договора в сумме, определенной договоромпп. 12, 15 ПБУ 9/99; п. 1 ст. 249, п. 4 ст. 250 НК РФ. Предоставление в пользование жилых помещений освобождается от обложения НДСподп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Квартира в составе доходных вложений облагается налогом на имущество в общеустановленном порядке по среднегодовой балансовой стоимостипп. 1, 3 ст. 375 НК РФ. В исключительном случае — по кадастровой стоимости. Это исключение может быть, например, когда квартира является апартаментами и расположена в административно-деловом центреподп. 1 п. 1, п. 3 ст. 378.2 НК РФ. А он, в свою очередь, включен в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Такой перечень можно найти на сайте региона или уполномоченного регионального органа. Например, в Москве — на сайте мэра.

Квартира для проживания командированных работников

Если квартира приобреталась для проживания своих командированных работников, то ее нужно учесть как основное средство на счете 01п. 4 ПБУ 6/01.

Стоимость квартиры в бухучете погашается посредством начисления амортизации. А расходы на ее содержание признаются в бухучете в обычном порядкеп. 17 ПБУ 6/01; пп. 7, 11, 17, 18 ПБУ 10/99.

Признавать в налоговых расходах стоимость служебной квартиры через амортизацию, а также коммунальные расходы, по мнению Минфина, можно только по правилам ст. 275.1 НК РФ, то есть как по объекту обслуживающего производства и хозяйства (далее — ОПХ)Письма Минфина от 24.01.2019 № 03-03-06/1/3843, от 24.11.2014 № 03-03-06/2/59534. Это значит, что формировать налоговую базу по деятельности ОПХ нужно отдельно от налоговой базы по иным видам деятельности. Убыток от содержания квартиры может быть покрыт только за счет прибыли, полученной от ее использования. А переносить его можно на срок не более 10 лет.

В то же время для целей налога на прибыль к объектам ОПХ относятся объекты жилищно-коммунального хозяйства (то есть квартиры в том числе), осуществляющие реализацию товаров, работ, услуг как своим работникам, так и сторонним лицам.

Если квартира используется для проживания своих командированных работников, то условия отнесения объекта к ОПХ не выполняются: нет реализации ни своим сотрудникам, ни сторонним лицамПисьмо Минфина от 17.04.2017 № 03-03-06/1/22616. Также жилые помещения, используемые организацией для служебных целей, в перечне объектов, исключенных из состава амортизируемого имущества, не указаныпп. 2, 3 ст. 256 НК РФ.

Таким образом, позиция Минфина небесспорна, но оспаривать ее придется, скорее всего, в суде.

Для этого потребуетсяст. 252 НК РФ:

•запастись документами, которые подтверждают, что квартира не простаивает, а в ней проживают командированные сотрудники организации. Это могут быть, например, приказы о размещении командированных сотрудников, акты приема-передачи квартиры сотрудником в пользование на период командировки и др.;

•доказать, что квартира используется в предпринимательской деятельности организации. Например, указать, что при аренде другого жилья для командированных работников арендная плата была бы включена в состав производственных (управленческих) расходов. Можно привести расчеты экономии командировочных расходов на проживание за счет использования собственной квартиры.

Налог на имущество начисляется исходя из среднегодовой балансовой стоимостипп. 1, 3 ст. 375 НК РФ. Если квартира-апартаменты расположена в административно-деловом центре, а он включен в специальный перечень, размещенный на сайте региона или уполномоченного регионального органа, — по кадастровой стоимостиподп. 1 п. 1, п. 3 ст. 378.2 НК РФ.

Квартира — соцпакет для работников

В некоторых случаях квартиры приобретаются организациями с целью обеспечить своих сотрудников жильем. Это обычно бывает, если работников приглашают из других населенных пунктов или направляют на работу в другую местность на длительный срок.

Порядок предоставления работникам жилья нужно прописать:

•в локальных нормативных актах компании (например, в коллективном договоре, отдельном регламенте);

•в трудовом договоре с конкретным сотрудником.

Квартира работнику может предоставляться за плату или бесплатно.

При этом необходимо оформить:

•договор коммерческого наймаст. 671 ГК РФ или ссуды (безвозмездного пользования)ст. 689 ГК РФ;

•акт приема-передачи по форме № ОС-1 или по форме, разработанной самостоятельно.

Учесть квартиру в бухучете нужно в качестве объекта основных средств на счете 01 независимо от условий ее предоставления работнику (за плату или бесплатно)п. 4 ПБУ 6/01. Для обособленного учета можно открыть отдельный субсчет. Бухгалтерская амортизация признается в расходах в обычном порядкеп. 17 ПБУ 6/01.

Если из условий договора следует, что коммуналку оплачивает работодатель, то в бухучете он может учесть ее в расходахпп. 7, 11, 17, 18 ПБУ 10/99.

Признание амортизации и расходов на содержание квартиры в налоговом учете зависит от договора с работником.

Предоставляя квартиру по договору коммерческого найма, можно руководствоваться теми же правилами, что и при передаче ее внаем сторонним лицам. Этот порядок мы уже рассмотрели.

Если плата за квартиру работнику устанавливается ниже, чем стороннему лицу (не по рыночным ценам), например в размере коммунальных платежей, то материальная выгода в виде разницы цен НДФЛ облагаться не будет. Поскольку организация-работодатель и рядовой сотрудник взаимозависимыми лицами не являютсяподп. 2 п. 1 ст. 212, статьи 20, 105.1 НК РФ.

Предоставляя квартиру своему работнику бесплатно — в безвозмездное пользование по договору ссуды, ее придется исключить из состава амортизируемого имущества в налоговом учетеп. 3 ст. 256 НК РФ. Прекратить начислять амортизацию в таком случае надо с месяца, следующего за месяцем, в котором квартира была передана работнику. А возобновить — со следующего месяца, когда квартира возвращенапп. 6, 7 ст. 259.1 НК РФ.

Расходы на ее содержание для налога на прибыль учесть нельзяп. 16 ст. 270 НК РФ.

Предоставление работнику жилья бесплатно налоговики считают передачей его в безвозмездное пользование, которая облагается НДСп. 1 ст. 146 НК РФ. Есть, правда, судебные решения, где указано: если жилье предоставляется работникам в связи с выполнением ими трудовых обязанностей, то такая передача безвозмездной не является и не приводит и к возникновению объекта обложения по НДСПостановление ФАС СЗО от 13.09.2010 № А26-12427/2009. Если, чтобы не спорить с проверяющими, НДС все-таки начислен, то для целей налога на прибыль в расходах его учесть нельзяп. 16 ст. 270 НК РФ; Письмо Минфина от 08.07.2019 № 03-03-06/3/50014.

Налог на имущество по переданной в безвозмездное пользование квартире, который рассчитывается по среднегодовой балансовой стоимости (в исключительных случаях — по кадастровой), можно учесть в прочих расходах по налогу на прибыльподп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Когда с сотрудником заключается договор безвозмездного пользования квартирой (договор ссуды), работник получает, по мнению чиновников, доход в натуральной формеп. 1 ст. 210, п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 211, подп. 2 п. 1 ст. 422 НК РФ; ст. 169 ТК РФ; Письма Минфина от 19.04.2019 № 03-04-06/28569, от 14.01.2019 № 03-04-06/1153, от 19.02.2018 № 03-04-06/10129. Поэтому у него возникает объект обложения НДФЛ и страховыми взносами. Базой для начисления в этом случае будет рыночная цена аренды жилья. Ее можно определить, например, по объявлениям об аренде аналогичных объектов.

Начислять или нет НДФЛ и страховые взносы — вопрос спорный. Но отстаивать свою позицию придется в суде.

* * *

Если приобретенную с целью продажи квартиру вы временно сдаете внаем или используете в других целях, то переведите ее стоимость со счета 41 «Товары» на счет 01 «Основные средства». Чтобы не возникло споров с проверяющими по налогу на имущество при изменении налоговой базы, подготовьте документальное обоснование такого перевода — приказ об изменении назначения квартиры.

Если же учтенную в качестве основного средства квартиру вы решили продать, то переводить ее на счет 41 «Товары» не обязательноПостановление АС ПО от 05.02.2016 № Ф06-5311/2015. Ведь продать можно и основное средство.