Межпанельные швы должна ли управляющая компания делать их

Отношения собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД) с управляющей компанией по содержанию общего имущества МКД регулируются следующими нормативными правовыми актами:

• Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ);
• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества МКД);
• постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень услуг);
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила эксплуатации жилищного фонда).

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД как здания являются общей долевой собственностью собственников помещений в МКД.

В общее имущество МКД включаются ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) (пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества МКД).

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должны быть указаны, в том числе, состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, а также перечень работ (услуг) по управлению МКД и по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

В соответствии с ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения был установлен постановлением Правительства РФ (Минимальный перечень услуг).

Согласно Минимальному перечню услуг, выполняемых для надлежащего содержания стен МКД, организация по обслуживанию жилищного фонда обязана выполнять работы в МКД по выявлению:

— отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств;

— следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;

— повреждений в кладке, наличия и характера трещин.

В случае выявления повреждений и нарушений должен быть составлен план мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации (п. 3 Минимального перечня услуг).

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены также Правилами эксплуатации жилищного фонда.

«В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией» (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Так, согласно п. 4.2.1.1 Правил эксплуатации жилищного фонда организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать, в том числе устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

При этом на основании п. 4.2.1.3 Правил эксплуатации жилищного фонда допустимая ширина раскрытия трещин в панелях составляет 0,3 мм, в стыках – 1 мм, а причины и методы ремонта устанавливает специализированная организация.

«Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в ст. 162 ЖК РФ „Договор управления МКД“ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома» (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил содержания общего имущества в МКД).

На основании вышеизложенного, герметизация межпанельных швов включена в Минимальный перечень услуг, необходимых для надлежащего содержания стен МКД, независимо от того, перечислен ли данный вид работ (услуг) в договоре управления МКД.

Поэтому в случае необходимости данный вид работ должен полностью производиться силами и за счет организации по обслуживанию жилищного фонда (в конкретном случае – управляющей компанией), с которой у собственников дома заключен договор на работы по содержанию конкретного МКД.

Согласно пп. «а» п. 40 Правил содержания общего имущества МКД собственники помещений в МКД вправе получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ.

В случае отказа управляющей компании за свой счет полностью провести работы по заделке (ремонту) трещин по межпанельным стыкам ограждающих конструкций со стороны квартиры собственник (автор вопроса) может в судебном порядке потребовать возложить на управляющую компанию (ответчика) обязанность провести данный вид работы или самостоятельно заключить договор подряда со специализированным подрядчиком на выполнение работ по герметизации межпанельных швов в своей квартире, а затем также в судебном порядке предъявить требование к управляющей компании о возмещении произведенных им затрат на ремонт межпанельных швов.

Следует также сказать, что собственник квартиры в МКД является потребителем услуг, которые оказываются управляющей компанией по договору на работы по содержанию конкретного МКД.

В связи с этим вред, причиненный вследствие ненадлежащего исполнения услуг лицом, осуществляющим деятельность по управлению МКД, подлежит возмещению в том числе с учетом положений Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (п. 11 Обзора практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17 октября 2018 г.).

При удовлетворении судом требований потребителя суд может взыскать с исполнителя (в данном случае – управляющей компании) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Кроме этого, потребитель может получить компенсацию морального вреда, размер которой определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Также в судебном порядке взыскиваются с ответчика – управляющей компании и основные издержки потребителя-истца, связанные с рассмотрением дела (ст. 94 ГПК РФ), например, расходы на оплату услуг представителя и проведение судебной микологической экспертизы, которую обычно назначают, если есть в квартире на стене следы протечек или плесени.

Как заставить управляющую компанию выполнить ремонт межпанельных швов

Обязанности по уходу за фасадом дома, включая ремонт межпанельных швов, возложены на управляющие компании. Это касается как швов на стенах, так и примыкающих к балконам и лоджиям, в том числе застекленным. Согласно Правилам эксплуатации жилфонда (пункт 4.10.2.9) за состоянием швов должны следить представители УК. Но в случае, когда жилец самостоятельно обнаружил дефект, он может обратиться в компанию, чтобы шов заделали.

Если управляющая компания  работает надлежащим образом, то даже на устное обращение будет соответствующая реакция. Если же ремонт не начинается, то жилец вправе подать письменное заявление и требовать его регистрации. С момента подачи заявления до окончания ремонта должно пройти не более 45 дней. Если же ремонт не начат, то следующее заявление подается в органы Роспотребнадзора.

 Как доказать компании, кто должен выполнять ремонт

Каждый из жильцов панельного дома платит по квитанции. Почти половина суммы предназначены на ремонт и содержание здания. Заделка межпанельных швов относится к текущему ремонту, поэтому и должна быть оплачена из этой суммы. Если УК не располагает силами для проведения качественного ремонта, то могут быть привлечены специализированные компании. Обычно это делают по решению общего собрания жильцов и ремонтируют фасад полностью.

В «Методических рекомендациях по текущему ремонту жилищного фонда» сказано, что герметизация стыков и заделка выбоин и трещин элементов зданий полносборного типа относится к категории текущего ремонта. Если средства, собранные с квартирной платы на текущий ремонт потрачены на другие цели, например, на благоустройство территории или восстановление подъездных дорожек, то межпанельные швы ремонтируют за счет средств, отведенных на капитальный ремонт здания. Дополнительные сборы с жильцов допускаются только по их согласию, подтвержденному документально.

Такое решение полностью согласуется с Федеральным законом 185-ФЗ от 21.07.2007 г.

В статье 162 ЖК РФ (часть 3, п. 2 и 3) сказано, что в договоре между жильцом и управляющей компанией должен быть указан перечень услуг и работ по содержанию многоквартирного дома и предусмотрен порядок изменения такого перечня. Если в договоре указаны обязанности УК по текущему и капитальному ремонту зданий, то заделка межпанельных швов обязательно входит в список, даже если эти операции не выделены в отдельный параграф или пункт.

При возражениях со стороны управляющей компании о невозможности выделения средств за счет капитального ремонта, можно привести аргумент, что ремонт межпанельных швов с полным правом можно отнести и к категории капитального ремонта. Восстановление герметизации швов входит в комплекс мероприятий по устранению морального и физического износа здания, а это уже определение, относящееся к капитальному ремонту и согласуется с Законом  N 185-ФЗ. Каждый жилец вправе требовать ремонта стен своей квартиры, так как часть его средств находится в общем фонде, предназначенном для содержания дома.

Услуги промылшеных альпинистов по герметизации межпанельных швов

Статьи:

Грибок и плесень на стенах и способы их устранения

Технология герметизации межпанельных швов
Промерзает стена в панельном доме что делать?
Уборка снега с крыши стоимость работ

Кто должен делать ремонт швов в панельных домах?

Заявление на ремонт межпанельных швов в управляющую компанию

Материалы и герметики применяемые при работах по технологии «Теплый шов»

Когда межпанельные швы в квартире нуждаются в ремонте?

Ремонт крыши балкона на последнем этаже

Причины промерзания стен в панельных многоквартирных домах

Межпанельные швы должна ли управляющая компания делать их

Очень многие читатели обращаются к нам с наиболее актуальными вопросами в данной теме.

Недавно пришло письмо в редакцию, в котором рассматривается такая проблема:

«Управляющая компания отказывается осуществлять ремонт межпанельных швов на территории балкона, а также прилегающие к нему швы. По их логике после того, как балкон был застеклен он перешел автоматически в частную собственность и жильцы должны осуществлять подобные ремонтные работы исключительно за свой счет. Правомерны ли действия управляющей компании в данном случае? Спасибо за ответ.»

Сейчас мы подробно рассмотрим кто именно по закону должен проводить ремонт швов между панелями, а именно в тех ситуациях, когда балкон застеклен уже.

В чьи обязанности входит ремонт межпанельных швов

Согласно соответствующим нормам закона нет абсолютно никакого разделения швов на те, которые прилегают к балкону, находятся на его территории или же никак не относятся к балкону вообще. Также не имеет абсолютно никакого значения застеклен балкон или нет.

При этом Закон четко определяет, что ремонт швов между панелями дома относится к плановым ремонтным работам и должен как можно быстрее проводиться при первой же необходимости. При этом такой вид работ как раз осуществляется за счет тех средств, которые жильцы регулярно платят.

Для того, чтобы потребовать проведение соответствующих ремонтных работ стыков между панелями дома в управляющую компанию необходимо написать письмо в произвольной форме, которое затем нужно будет отнести в приемную. При этом обязательно нужно получить отметку о том, что письмо действительно было принято и когда именно. В тексте письма необходимо подробно изложить свою проблему и обязательно сделать ссылки на соответствующие нормативные акты, в соответствие с которыми данные работы в обязательном порядке должны быть как можно быстрее сделаны:

На основании постановления Госстроя были разработаны четкие правила использования и обслуживания жилого фонда:

— 2.6.2. Любой объект жилого фонда необходимо подготовить к зиме, а именно устранить вес неисправности стен;

— 4.2.1.1. Именно организация, которая отвечает за обслуживание таких объектов, должна обеспечить теплоизоляцию и влагоизоляцию стен, а также провести ремонтные работы сразу же, как только подобные неполадки будут выявлены;

— 4.2.1.7. По стандартам стыки между панелями должны соответствовать нескольким основным требованиям:

— с помощью утепляющих пакетов обеспечивается необходимая теплозащита;

— герметик, который должен быть выбран с учетом всех необходимых критериев и нанесен в соответствии с особенностями технологии обеспечивает водонепроницаемость стен;

— воздухозащита гарантируется благодаря специальным уплотнителям (Вилатерм, пакля, пороизол, смоляной канат). Обжатие минимум 30 %.

 

При этом требования к теплопакетам предъявляются жесткие – минимум 30 см шириной. Использование герметика по данной технологии – обязательное условие.

Любые стыки между панелями, которые имеют протечки, должны быть обязательно как можно быстрее заделаны специальными герметизирующими мастиками. Также в малых объемах такие работы должны проводиться регулярно при подготовке панельного дома к зиме.

— 4.2.3.1. Обязательное отдельно выделенное условие – все мелкие разрушения должны быть устранены сразу же как только они будут выявлены. Это крайне важно чтобы не допустить дальнейшего более серьезного разрушения стен дома.

Приложением 7 четко определен перечень работ, которые относятся к текущему обычному ремонту здания.

В отношении стен, фасадов здания в такой перечень подобных работ как раз входит полностью заделка всех швов и стыков между панелями дома. Также подразумевается полностью декоративное восстановление фасада и косметический ремонт стен.

При этом под текущем ремонтом жилого дома подразумевается все то, что необходимо будет для поддержания его жизнедеятельности в нормальном полноценном состоянии. Также это подразумевает восстановление его основных частей и поддержание ресурса дома. Все детали, восстановление которых входит в обязательный перечень работ, четко оговариваются соответствующей номенклатурой.

Текущий ремонт дома входит в обязательную ежемесячную оплату за жилье.

В среднем на подобные работы должно выделяться около половины от данной уплаченной суммы.

К подобным текущим работам, которые включены законодательством в этот перечень, относят:

— во всех зданиях герметизация стыков между панелями;

— устранение всех трещин, выбоин в самих стенах, панелях и прочих элементах, которые могут быть отнесены к фасаду.

Дополнительно финансовый аспект данного вопроса регламентируется приказом Госстроя России от 28 декабря 2000 г. No 303. Данным нормативным актом конкретизируется и разъясняется обоснование четко установленных тарифов. Проще говоря именно эта нормативная база разъясняет от чего именно зависит размер квартплаты, на какие именно нужды и сколько денег должно идти, как затем они распределяются и в каких случаях должно быть обоснованное повышение платы за жилье.

Раздел 2.2. Как именно рассчитываются нормативные затраты на ремонтные работы в доме:

2.2.1. Данная статья конкретно разъясняет как именно ведется расчет нормативных затрат, которые будут предусмотрены на проведение текущих ремонтных работ для поддержания жилого дома в надлежащем состоянии. При этом сюда также включается регулярный осмотр здания перед наступлением сезонов (такой осмотр проводится 2 раза в год – перед зимой и весной). Подготовка к зимнему периоду конечно же требует более тщательно контроля и зачастую более сложных работ. При этом к подобным деталям дома, обслуживание которых попадает под эту статью, относятся стены, подвалы, фундамент, крыша и т.д. К подобным расходам относится именно текущий ремонт, а не капитальный – он не требует слишком больших затрат.

Приказ Госстроя оговаривает более детально именно как должен проводиться подобный ремонт, методические рекомендации и требования.

Раздел 2. Весь подробный перечень необходимых работ, а также их объемы и необходимые для этого средства определяются после текущего осмотра здания, который должен проводиться регулярно. После каждого осмотра должен быть составлен детальный акт, в который вносится вся информация в отношении неисправностей и дефектов строения.

2.1.1. Осмотр здания для выявления каких-то дефектов должен проводиться дважды в год – осенью и весной. Орган управления местным жилищным хозяйством должен устанавливать четкие сроки для проведения таких проверок. Эти сроки прежде всего определяются на основании климатических условий конкретно для каждого региона.

Конкретные этапы работ по герметизации стыков между панелями, проводимые ТМ «Теплый шов».

Приложение 4.

К основным текущим ремонтным работам принято относить:

2.2. К подобным работам по укреплению фасадов домов принято также относить герметизацию стыков различных элементов сборных зданий. Кроме того сюда также обычно относят заделку различных трещин на поверхности стен.

 

Иногда бывают, увы, ситуации, когда УК вообще не отвечает на письмо с обращением либо же по какой-то причине просто не проводит ремонт швов. В таком случае можем порекомендовать написать жалобу в Государственную жилищную инспекцию. Если же там не удалось добиться абсолютно никакой реакции, то в таком случае нужно будет обращаться в суд либо же в прокуратуру. Но при этом обязательное условие: необходимо иметь максимальный перечень всех подтверждающих документов:

— договор с управляющей компанией и квитанции об оплате их услуг;

— подтверждение состояния дома, который требует ремонта (для этого можно провести специальную экспертизу и получить их официальное заключение с перечнем необходимых работ);

— заверенные письма с отметкой о том, что соответствующие инстанции действительно принимали данные обращения с просьбой провести ремонт как можно скорее.

Какова на сегодняшний день средняя стоимость работ по утеплению жилья и герметизации швов между панелями в соответствующих строительных компаниях?

Надо понимать, что в целом окончательная стоимость подобных работ будет зависеть от множества факторов, которые необходимо будет учесть для каждого конкретного варианта. Это могут быть дополнительные материалы, сложность проведения работы либо же необходимость проведения дополнительных незапланированных работ. Но для хотя бы примерного определения стоимости подобных работ можно использовать стандартные основные цифры, которые берутся за основу при расчете стоимости. Для начала считается квадратура квартиры (примерные цифры приводятся ниже), а затем уже подсчитывается стоимость для каждого конкретного варианта.

Квадратура квартир в среднем:

— 3к квартира – 45 метров погонных, торцевая – 55-65м;

— 2к квартира – 25-35м, торцевая – 40-50м.

— 1 к квартира практически всегда менее 30 м независимо от того торцевая она или нет.

При этом, если необходимо провести только ремонт панельных швов по технологии Стандарт, то стоимость будет 10500. Если же работы будут проводиться по технологии «Теплый шов» или же зачастую при необходимости полного вскрытия шва, то в таком случае примерная стоимость – 13500 руб.

При этом минимальная стоимость заказа на герметизацию стыков между панелями – 10500 руб. В данную сумму уже полностью включены все материалы для проведения работ, затраты на доступ к крыше и прочие сопутствующие расходы на проведение работы. Дополнительное преимущество – ТМ «Теплый шов» полностью берет на себя все необходимые моменты по утверждению данных работ УК и прочими организациями.

Для согласования всех работ с нашей стороны требуется лицензия на проведение подобных работ и сертификаты, которые являются обязательными для проведения работ альпинистами. С вашем стороны требуется только гарантийное письмо, которое мы можем попросту написать от вашего имени и направить в необходимые организации.

Поэтому вам остается только лишь позвонить нам и назвать ваш адрес и основные данные. После этого обычно требуется всего лишь два дня: 1 день на согласование работ и решение всех сопутствующих вопросов и 1 день непосредственно на проведение основной части работ (если до 100 погонных метров).

 

В случае, если вы уже знаете свой тип дома, то специальный калькулятор на сайте позволит вам рассчитать более точно стоимость утепления и герметизации стыков. Данная сумма напрямую зависит от возраста дома и состояния швов. Необходимо только выбрать технологию и вид работ: «Теплый шов», стандартная герметизация и полное вскрытие шва.

Как правило, полное вскрытие шва проводится для стандартных советских построек, пятиэтажек и прочих панельных и блочных домов, одноподъездных башен и т.д. Подобная повторная герметизация проводится просто с целью ремонта уже существующих швов. В данном случае подобная герметизация предполагает полное вскрытие заделанного стыка. Тогда абсолютно все стыки по всему периметру квартиры будут вскрыты и повторно заполнены по технологии теплого шва.

Проще говоря в самом начале с помощью перфоратора шов вскрывается, очищается от остатков прошлого утеплителя, строительного мусора. После этого внутренняя поверхность обезжиривается и заполняется пеной Макрофлекс. После этого уже укладывается специальный уплотнитель Вилатерм – он должен подобран соответствующего диаметра и укладывается с некоторыми усилиями – это важно сделать, чтобы в дальнейшем пена не вытолкнула утеплитель. После этого поверх Велатерма наносится герметик – мастика Рустил. Мастика должна быть однокомпонентная, если работы проводятся летом, и двухкомпонентная, когда утепление проводят зимой. При этом зимой работы могут проводиться при температуре не ниже -15 градусов. Если температура ниже – материалы не застынут нужным образом и подобные работы не дадут никаких ожидаемых результатов.

Технология «Теплый шов» подходит для абсолютно всех зданий, в том числе и новых современных построек. В таком случае на определенном расстоянии друг от друга в поверхности шва просверливают отверстия, через которые в дальнейшем вносят пену Макрофлекс. После ее засыхания наносят уже мастику Рустил. При этом после вливания пены отверстия нужно герметично закрыть, чтобы пена заполнила абсолютно все отверстия, которые есть в шве. Данный метод является идеальным в том случае, если в шве имеются пустые полости, если изначально утепление проводилось только с помощью укладки Вилатерма либо же если по каким-то иным причинам полное вскрытие шва в данном случае не возможно.

Технология Стандарт применима по факту для всех панельных зданий, где не требуется замена старого утеплителя на новый. Подобная обработка является первичное – в данном случае подразумевается, что до этого утепление и герметизация стыков еще не проводилась.

Наша компания проводит подобные работы для физических и для юридических лиц. Разницу в подсчетах составляет то, что для юридических лиц в расчет берется просто стоимость проводящихся работ. Для частных лиц же рассчитывают на основании еще и многих других факторов: тип герметизации, торцевая квартира или нет, возраст здания, на каком этаже расположено жилье и т.д.

 

Даже если вы точно не знаете к какой именно серии относится ваш дом, то по картинкам довольно просто определить – достаточно просто найти то строение, на которое дом наиболее похож. Отличия между ними существенные и поэтому сделать это будет не сложно. Но при этом серий достаточно много – к примеру, в Москве их более 100.

На данной странице доступно только изображение калькулятора стоимости, но если на него нажать, то легко можно перейти на сайт компании «Теплый шов», где проводятся все необходимые расчеты стоимости утепления панельных домов, а также герметизации швов между панелями. Если все устраивает, то прямо здесь можно оставить онлайн заявку на проведение необходимого перечня работ.

Для этого сначала нужно ввести все соответствующие параметры дома, рассчитать стоимость, а затем перейти непосредственно к оформлению заявки. В заявке нужно указать адрес, ФИО заказчика, контактные данные и примерную дату, когда удобно было бы провести работы. После оформления заявки придет на телефон соответствующее сообщение с просьбой подтвердит оформленную заявку. Ответным сообщением можно отправить все дополнительные данные. Примерная дата проведения работ необходима нашим сотрудникам чтобы успеть гарантировано обеспечить доступ на кровлю.

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Общее имущество

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Вода, тепло, газ

Крыша и фасад

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Узнайте, как можно повлиять на коммунальщиков, если:

1. В квартире жарко, как в аду.
2. Суммы в квитанциях подозрительно высокие.
3. По вине УК пострадало чье-то имущество.

УК посчитала, что без решения собственников не может произвести ремонтные работы. С ней согласились суды первой и апелляционной инстанций. Однако мерзнущий в своей квартире собственник так просто не сдался. В итоге кассационный суд направил дело на новое рассмотрение.

В 2018 году истец обратился к своей УК с заявлением об утеплении межпанельных швов. При этом указал, что в зимний период температура воздуха в его квартире понижается до 15 ℃. В ответ УК сообщила о планировании ремонта на 2019 г.
Однако в мае 2019 г. собственники провели общее собрание и не включили ремонт межпанельных швов в перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Не дождавшись никакого утепления, истец обратился в суд. В исковом заявлении просил обязать УК отремонтировать межпанельные швы, а также взыскать с нее компенсацию морального вреда — 20 000 рублей.

УК с требованиями не согласилась и настаивала на том, что предлагала собственникам утвердить спорные работы на 2019 — 2020 гг., но они этого не сделали. А без решения собственников УК не может выполнить заявленный истцом ремонт в полном объеме, так как это довольно затратно.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований. При этом исходили из следующего:

• Герметизация межпанельных стыков относятся к работам по текущему ремонту общедомового имущества, и в силу п. 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ управляющая компания не может выполнять их без соответствующего решения собственников. Однако по результатам обсуждения на общем собрании собственники такое решение не приняли.
• Истец не представил доказательства того, что причиной низкой температуры воздуха в его квартире являются промерзающие межпанельные швы.
• Протокол общего собрания собственников от мая 2019 года не был признан незаконным.

Также суд первой инстанции не усмотрел нарушений в том, что УК не включила ремонт межпанельных швов в перечень работ на 2019 — 2020 гг. и более поздний период. Соответствующее решение собственники на этот период не принимали. Доказательства того, что состояние межпанельных швов свидетельствует о возникновении чрезвычайной ситуации, требующей незамедлительных ремонтных работ, отсутствуют.

Девятый кассационный суд общей юрисдикции (определение по делу № 88 – 4313/2022) отменил вынесенные решения и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Обслуживая МКД, управляющая организация обязана выполнять работы, обеспечивающие надлежащее содержание общедомового имущества. Это в том числе обязательные ремонтные работы, необходимые для поддержания общего имущества в состоянии, отвечающем требованиям безопасного для жизни и здоровья проживания граждан.
Отсутствие решения собственников о проведении текущего ремонта общего имущества и его финансировании (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) не освобождает УК от ответственности за ненадлежащее содержание общедомового имущества.

Однако суды не исследовали «вопрос о необходимости обязания УК произвести ремонт межпанельных швов в целях надлежащего содержания общедомового имущества и обеспечения безопасных условий проживания в доме в рамках договора управления независимо от наличия либо отсутствия решения собственников о проведении такого ремонта».

Из протокола общего собрания собственников от мая 2019 года не видно, что УК предлагала спорные работы к утверждению, но собственники это предложение отклонили. Суды не выяснили: действительно ли УК предложила на обсуждение собственникам вопрос о необходимости ремонта межпанельных швов; какое конкретно решение собственники приняли по указанному вопросу.

Делая вывод о том, что необходимость ремонта межпанельных швов для обеспечения температурного режима в квартире истца не доказана, суды проигнорировали позицию обеих сторон по данному вопросу. В том числе позицию УК, которая считала указанные работы необходимыми.

➜ Больше материалов про ремонт межпанельных швов