Метод чистых активов при оценке стоимости бизнеса присущ подходу

Метод чистых активов является одним из наиболее распространенных методов, используемых для оценки бизнеса с помощью затратного подхода. Суть этого метода заключается в определении рыночной стоимости компании путем вычитания из суммы активов всех обязательств компании, т. е. стоимости активов за вычетом стоимости пассивов.

Содержание:

• 1. Описание метода чистых активов
• 2. Практика оценки стоимости бизнеса (предприятия) имущественным (затратным) подходом.
•       2.1. Оценка стоимости предприятия методом чистых активов
•       2.2. Определение рыночной стоимости краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений.
•       2.3. Определение рыночной стоимости материально-производственных запасов.
•       2.4. Влияние способов учета МПЗ на чистую прибыль
•       2.5. Оценка дебиторской задолженности.
•       2.6. Процедура оценки дебиторской задолженности.
•       2.7. Расчет величины скидки от полной суммы требований
•       2.8. Учет денежных средства предприятия.
•       2.9. Оцениваются долговые обязательства предприятия
• 3. Преимущества и недостатки метода чистых активов
•       3.1. Простой пример

1. Описание метода чистых активов

Чтобы рассчитать стоимость чистых активов, вам понадобится финансовая отчетность на последний отчетный день, ближайший к дате оценки. Формула для расчета стоимости чистых активов выглядит следующим образом:

Чистые активы (ЧА) = (Внеоборотные активы + Оборотные активы – Затраты СА — Задолженность учредителей) — (Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства — Доходы будущих периодов)

Затем мы приведем более подробные объяснения этой формулы.
Внеоборотные активы — это активы предприятия (общая стоимость нематериальных активов, отложенных налоговых активов, основных средств, долгосрочных финансовых вложений и других основных средств), генерирующих доход компании за период более одного года или обычный операционный цикл, если он превышает один год.
Оборотные активы — это активы компании (общая стоимость запасов, НДС по приобретенной стоимости, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства и прочие оборотные активы), которые приносят организации прибыль за 1 год или обычный операционный цикл, если он превышает 1 год.
Затраты СА — это фактические затраты на выкуп собственных акций (акций) у акционеров (участников) для перепродажи или аннулирования.
Задолженность учредителей — это задолженность учредителей (участников) по взносам в уставный капитал.
Долгосрочные обязательства — это общая задолженность по обязательствам организации, срок которой превышает 12 месяцев. Долгосрочные обязательства — это задолженность организации по кредитам, займам, счетам, облигациям, обязательствам по отложенному налогу на прибыль.
Краткосрочные обязательства — это общая задолженность по обязательствам организации, срок которой не превышает 12 месяцев (займы, кредиты, обязательства).
Доходы будущих периодов — это средства, полученные организацией в течение отчетного периода, но относящиеся к будущим отчетным периодам.

Следует помнить, что в большинстве случаев балансовая стоимость активов не соответствует их рыночной стоимости, и, следовательно, активы и обязательства предприятия оцениваются по рыночной стоимости, если имеется достаточно информации для ее оценки. Как правило, с целью переоценки выбираются статьи активов баланса с наибольшим весом в валюте баланса. Статьи баланса, вес которых в балансе составляет менее 5%, невозможно переоценить, т. Е. Они приняты по балансовой стоимости. Следует отметить, что статьи баланса баланса не завышены и приняты при расчете стоимости баланса.

Таким образом, стоимость объекта оценки чистых активов может быть определена по следующей формуле:
Стоимость объекта оценки чистых активов определяется по формуле:

Сча = ЧА* (1 — СКонтроль) * (1- СЛиквидность)

где:

Сча – стоимость Объекта оценки,
ЧА – расчетная величина чистых активов анализируемой компании (общества),

СКонтроль – скидка на степень корпоративного контроля;

Скидка на степень корпоративного контроля применяется в случае оценки пакета акций / доли в уставном капитале менее чем на сто процентов и учитывает факторы, ограничивающие права владельцев оцениваемого пакета акций / доли в уставном капитале в рамках управления деятельностью компании. Как правило, скидка на степень корпоративного контроля устанавливается в диапазоне от 0 до 40% в зависимости от размера пакета акций / доли в уставном капитале.

СЛиквидность — дисконт ликвидности продаж.

Скидка на низкую ликвидность (внеклассный характер акций) применяется: в случае оценки пакетов акций / акций в акционерном капитале непубличных компаний, в случае оценки акций, не включенных в листинг, и учитывает возможность быстрой продажи оценочного пакета акций / акций в целевом капитале. Как правило, диапазон скидок при низкой ликвидности установлен на уровне 0-30%.

2. Практика оценки стоимости бизнеса (предприятия) имущественным (затратным) подходом.

Имущественный подход основан на определении рыночной стоимости всех видов недвижимости предприятия за вычетом долговых обязательств. Балансовая стоимость активов компании в результате инфляции, изменений рыночных условий, используемых методов бухгалтерского учета и других факторов отличается от рыночной стоимости, поэтому оценщик должен пересчитать балансовую стоимость активов по рыночной стоимости на дату оценки.

Подход собственности включает два метода:

• Метод стоимости чистых активов (метод накопления активов).
• Метод ликвидационной стоимости.

2.1. Оценка стоимости предприятия методом чистых активов

Метод чистых активов используется в следующих случаях:

• Ценное предприятие имеет значительные материальные активы.
• Компания с рейтингом не имеет ретроспективных данных о прибыли или о том, можно ли прогнозировать будущую прибыль.
• Оценка нового проекта или незавершенного строительства.
• Компания с высоким рейтингом является очень контрактной или не имеет постоянных клиентов.
• Оценка холдинга или инвестиционной компании, которая не получает прибыли от собственного производства.

Информационной базой метода чистых активов является бухгалтерский баланс компании. Оценщик анализирует и корректирует все статьи квартального баланса по состоянию на последний отчетный день, чтобы определить рыночную стоимость существующих активов.

Стоимость предприятия = Рыночная стоимость активов — долговые обязательства.

При оценке акционерных обществ следует учитывать «порядок оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденный Постановлением Министерства финансов Российской Федерации и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 года. № 10Н, 03-6 / ПЗ.

Процедура оценки рыночной стоимости предприятия с использованием метода чистых активов:

1. Рыночная стоимость недвижимости компании оценивается.
2. Определена стоимость движимого имущества предприятий.
3. Нематериальные активы идентифицированы и оценены.
4. Определена рыночная стоимость краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений.
5. Рыночная стоимость запасов определяется.
6. Дебиторская задолженность оценивается.

2.2. Определение рыночной стоимости краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений.

К финансовым вложениям, как правило, относятся государственные ценные бумаги, вложения в ценные бумаги и акционерный капитал других предприятий, обычно рассматриваются кредиты других предприятий.

2.3. Определение рыночной стоимости материально-производственных запасов.

ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» предусмотрены следующие способы оценки МПЗ:

• по себестоимости каждой единицы;
• по средней себестоимости;
• по себестоимости первых по времени приобретения МПЗ — ФИФО;
• по себестоимости последних по времени приобретения МПЗ — ЛИФО.

Налоговая база и, следовательно, чистая прибыль зависят от метода оценки МПЗ. В зависимости от целей, поставленных компанией, главный бухгалтер выбирает один из указанных методов и устанавливает этот метод в учетной политике компании. Выбранный метод не может быть изменен в течение календарного года.

По себестоимости каждой единицы: этот метод используется, когда запасы не могут быть заменены или подлежат специальному учету (драгоценные металлы, радиоактивные вещества и т. д.). Согласно этому методу проводка проводится для каждой единицы инвентаря, и все фактические затраты, связанные с покупкой каждой единицы инвентаря, принимаются во внимание.

Чтобы понять различия в методах учета, рассмотрим следующий пример:

Дата операции	Количество товара в партии	Себестоимость единицы	Себестоимость партии
1 января	80	150	12000
15 марта	60	160	+9600
20 июня	100	175	17500
25 октября	90	180	16200
Всего:	330		55300
Остаток товаров	110

Средняя стоимость:

Этот метод используется, когда товарные запасы компании являются однородными, что позволяет усреднять влияние инфляции (рост цен) на себестоимость продукции и стоимость остатков запасов.

Количество реализованных товаров = 80 + (60 + 100 + 90) — 110 = 220
Средняя стоимость единицы = 55300 330 = 167,58
Себестоимость реализованных товаров = 220 * 167,58 = 36 866,67
Себестоимость остатков на складе = 110 * 167,58 = 18 433,48

ФИФО:

Суть этого метода заключается в том, что стоимость товаров, переданных в производство, определяется партиями в хронологическом порядке.
Себестоимость реализованных товаров = 80 * 150 + 60 * 160 + 80 * 175 = 35 600
Себестоимость остатков на складе = 20 * 175 + 90 * 180 = 19 700

ЛИФО:

При использовании этого метода стоимость запасов, переданных в производство, рассчитывается с момента последней покупки.
Себестоимость реализованных товаров = 90 * 180 + 100 * 175 + 30 * 160 = 38 500
Себестоимость остатков на складе = 80 * 150 + 30 * 160 = 16 800

Если вы внимательно посмотрите на полученные значения, вы можете сделать следующие выводы:

• Общая стоимость товаров, приобретенных для продажи, не зависит от методов проводки.
• С ростом цен на приобретаемые товары метод ФИФО показывает наименьшую стоимость проданных товаров и наибольшую стоимость запасов.
• При падении цен на приобретенные товары метод ЛИФО покажет наименьшую стоимость проданных товаров и наибольшую стоимость запасов.
• Метод средней стоимости показывает результаты измерения между результатами методов ФИФО и ЛИФО.
• Если цены на приобретенные товары не изменились в течение отчетного периода, то все 3 метода оценки будут показывать одинаковые результаты.

2.4. Влияние способов учета МПЗ на чистую прибыль

Чтобы упростить расчеты, давайте предположим, что наша компания (рассмотренная ранее) занимается торговлей и посреднической деятельностью, а производственные затраты — это только затраты на покупку товаров. Компания перепродает каждую единицу приобретенного товара по цене 200 рублей.

Выручка = 220 * 200 = 44 000
Средней себестоимости: Валовая прибыль = Выручка — Себестоимость от реализации = 7133,33
ФИФО: Валовая прибыль = Выручка — Себестоимость от реализации = 8400
ЛИФО: Валовая прибыль = Выручка — Себестоимость от реализации = 5500
Средней себестоимости: Налог на прибыль (24%) = 1712
ФИФО: Налог на прибыль (24%) = 2016
ЛИФО: Налог на прибыль (24%) = 1320
Средней себестоимости: Чистая прибыль = 5421,33
ФИФО: Чистая прибыль = 6384
ЛИФО: Чистая прибыль = 4180

Таким образом, если владелец бизнеса предназначен для максимизации бухгалтерской прибыли, целесообразно оценить запасы методом FIFO. Если владелец предприятия должен минимизировать подоходный налог в отчетном периоде, целесообразно оценить запас с использованием метода средней стоимости (метод LIFO не используется).

Эти различия в методах оценки запасов следует учитывать при нормализации финансовой отчетности в обычных условиях.

2.5. Оценка дебиторской задолженности.

Дебиторская задолжность предприятия в соответствии с ПБУ 9/99 «Доходы организации» п. 12 признается в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении следующих условий:

• Компания имеет право на получение средств, вытекающих из конкретного контракта.
• Сумма притока денежных средств может быть определена.
• Существует уверенность, что экономические выгоды компании увеличатся в результате этой операции.
• Право собственности было передано от предприятия покупателю или работа была принята клиентом.
• Вы можете установить расходы, понесенные в связи с этой транзакцией.

В случае бухгалтерского учета, если возникает задолженность, должник отражает обязательства, а кредитор, предоставляя услуги, получает право на возмещение и отражает дебиторскую задолженность баланса. Следовательно, обязательства являются ответственностью предприятия, а претензии представляют собой право на претензии. В зависимости от даты платежа дебиторская задолженность делится на просроченную и не просроченную. В зависимости от срока платежа дебиторская задолженность делится на краткосрочный срок погашения через 12 месяцев после даты возникновения и долгосрочную задолженность со сроком погашения более 12 месяцев со дня возникновения.

2.6. Процедура оценки дебиторской задолженности.

Сбор и анализ информации о компании-должнике

При осмотре предприятий-должников необходимо уточнить их юридическую форму и наличие хозяйственной деятельности на дату проведения оценки. Информация собирается на основании выводов руководства должников в налоговой инспекции и органах государственной статистики.

Определение суммы претензий

Основными источниками информации для оценки дебиторской задолженности являются:

• документы, подтверждающие претензию: основные учетные документы по товарной части сделки — счета-фактуры, выданные продукты; Основная бухгалтерская документация для денежной части сделки — банковские и кассовые документы. С точки зрения основного рабочего процесса, заявки представляют собой разницу между товарами и денежными частями транзакции.
• Сводный бухгалтерский документ «Расчетный акт сверки». Основная цель этого акта — подтвердить правильность расчетов, сделанных между сторонами договора. Если должник отказывается от сверки долга или в случае разногласий отношения между сторонами регулируются судами.
• Данные предприятия кредитора: бухгалтерский баланс и аналитические счета являются основными источниками информации о дебиторской задолженности в системе бухгалтерского учета кредитора. В разделе «Текущие активы» баланса группа «Дебиторская задолженность» представляет данные о суммах к получению, разбитых на краткосрочные и долгосрочные. Если имеется противоречивая информация о причитающейся сумме, оценщик обратится к аналитическим учетным счетам. Аналитический учет ведется отдельно для каждого должника по следующим счетам № 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», Авансы выплачены; № 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»; № 71 «Расчеты с ответственными лицами»; № 75 «Расчеты с основателями»; № 76 «Расчеты с различными должниками и кредиторами».
• Решения суда об определении суммы задолженности должника. В соответствии с установившейся практикой дебиторская задолженность, подтвержденная актами сверки, принимается к оценке. Если решение суда вступило в законную силу, сумма долга, принятого к оценке, определяется в соответствии с этим решением.

2.7. Расчет величины скидки от полной суммы требований

В мировой практике погашение обязательств перед кредитором является безусловным и требует своевременного выполнения. В противном случае деловая репутация должника стремительно падает, в результате чего упущенная прибыль значительно превышает сумму непогашенных долгов. Поэтому в западной финансовой отчетности дебиторская задолженность имеет высокий коэффициент ликвидности.

В российской практике сложилась противоположная ситуация, поэтому использование зарубежных методов приводит к неверным результатам. Чтобы рассчитать сумму скидки, классифицируйте дебиторскую задолженность по следующим группам:

• дебиторская задолженность покупателей и заказчиков (около 80% просроченной дебиторской задолженности в российской экономике);
• дебиторская задолженность покупателей и выданных клиентам счетов;
• дебиторская задолженность дочерних компаний (на практике их можно создать искусственно для уменьшения налоговых платежей, поэтому необходимо определить фактический статус задолженности клиента);
• задолженность учредителей из-за взносов в уставный капитал компании (как правило, оценка задолженности не предусмотрена, поскольку задолженность не может быть продана третьим сторонам);
• предприятия, являющиеся должниками в арбитражном управлении, в том числе признанные банкротами (оценка требований зависит от рыночной стоимости предприятий, находящихся в состоянии банкротства).

После разделения сумм на группы в каждой группе выделяются следующие части:

• Дебиторская задолженность, которая может быть возмещена полностью (оценена по балансовой стоимости);
• Реструктурированный долг (при наличии согласованного графика погашения) — этот долг конвертируется в текущую стоимость в соответствии с графиком погашения. Средневзвешенная стоимость капитала используется в качестве ставки дисконтирования.
• Долг не подлежит взысканию (погашение).

2.8. Учет денежных средства предприятия.

Денежные средства в рублях не подлежат переоценке. Оценка денежных средств на счете в иностранной валюте осуществляется по курсу на день оценки.

2.9. Оцениваются долговые обязательства предприятия

Основные виды ответственности предприятия включают в себя:

• долгосрочные / краткосрочные банковские кредиты;
• долгосрочные / краткосрочные кредиты, полученные от других предприятий;
• обязательства, оцениваемые предприятием для поставщиков и подрядчиков;
• задолженность по бюджету;
• задолженность предприятия перед работниками за счет вознаграждения и др.;

Долговые обязательства полностью конвертируются в текущую стоимость на основании условий их погашения. Средневзвешенная стоимость модели капитала используется в качестве ставки дисконтирования.

Рыночная стоимость компании определяется путем вычитания текущей стоимости обязательств из рыночной стоимости активов.

3. Преимущества и недостатки метода чистых активов

Преимущества:

1) метод основан на достоверной информации о недвижимости, принадлежащей предприятию, что исключает абстракцию, присущую другим методам оценки.

2) В условиях появления рынка недвижимости этот метод обладает наиболее полной информационной базой, а также использует традиционные методы оценки российской экономики.

Недостатки:

1) Метод чистых активов не учитывает эффективность и перспективы развития компании.

2) Метод не учитывает рыночную ситуацию соотношения спроса и предложения для аналогичных предприятий.

3.1. Простой пример

Компания оценивается на основе следующих данных баланса:

• Основные средства — 5000
• Запасы — 1000
• Дебиторская задолжность — 1000
• Денежные средства — 500
• Долговые обязательства — 6000

Согласно заключению оценщика, основные средства дороже на 30%, сырье и материалы дешевле на 10%. 20% дебиторской задолженности не будет возмещено.

Решение: 5000 * 1,3 + 1000 * 0,9 + 1000 * 0,8 + 500 — 6000

Ответ: 2700 руб.

Проблема объективной оценки бизнеса, стоимости его активов, актуальна для каждого предпринимателя. Инвестируя в бизнес, предприниматель рассчитывает при его продаже, как минимум, вернуть вложенные средства, а максимум – получить прибыль.

В связи с этим многие инвесторы стали прибегать к услугам расчета и оценки стоимости активов организации. Для того чтобы в полной мере понимать значение этой оценки, мы предлагаем разобраться, что из себя представляет данная процедура.

Большинство понимает активы как инструмент для получения доходов, который при необходимости можно продать. Но это верно лишь отчасти. Активом является все имущество компании или физического лица, а не только та часть, которая дает прямой доход. Оценка активов в этом контексте – это комплекс мероприятий по подсчету стоимости всего имущества предприятия по состоянию на конкретную дату.

Важной составляющей всей процедуры является расчет и оценка стоимости чистых активов, которые служат главным показателем эффективности предприятия. Это стоимость активов, получаемая путем вычета от рыночной стоимости компании (суммы активов) всех обязательств. Стоимость чистых активов особенно важна при оценке работы в кризисный период.

Оценку стоимости активов бизнеса необходимо выполнять по ряду причин:

• возможность систематизации основных сведений об организации, что позволяет выработать тактику и стратегию развития и оценить в дальнейшем выполнение поставленных задач, корректировать их в зависимости от внешних обстоятельств;
• получение реальной информации о финансовом состоянии компании и ее работе, анализ результатов;
• снижение риска потери инвестиций и повышение эффективности распределения денежных средств;
• государством подобная информация используется при разработке экономической политики;
• для банковской системы объективная оценка активов – своего рода гарант стабильности, так как часто в качестве залога при кредитовании выступают именно активы.

При оценке активов в расчет идут материальные объекты, стоимость которых можно рассчитать по конкретным критериям, и нематериальная собственность – авторские права, патенты, лицензии и т.п.

Что такое чистые активы?

Понятие чистых активов напрямую связано с функционированием компаний типа ОАО, ЗАО, ООО, ПАО, а также банков и паевых инвестиционных фондов.

Чистые активы показывают рыночную цену той части имущества, которая будет доступна акционеру после уплаты всех долгов, например, в случае банкротства организации. Отсюда и произошло называние «чистых».

Величина чистых активов является индикатором для оценки качества прошлой и настоящей деятельности компании, а также ее возможностей роста и существования на рынке.

Один из обязательных элементов организации акционерного общества – уставной капитал, который формируется на средства от покупки акций. В начале работы предприятия размеры капитала совпадают с суммой чистых активов. В дальнейшем чистые активы играют роль гаранта по взятым обязательствам перед кредиторами.

Уставной капитал остается неизменным (он зафиксирован в уставе и может быть изменен только на общем собрании), однако величина чистых активов может меняться в зависимости от эффективности работы компании. Если в конце отчетного периода имеется нераспределенная прибыль, значит, чистые активы растут. Если же имеются непокрытые убытки, то снижается.

Можно сказать, что чистые активы — это показатель стабильности предприятия, который дает гарантии защиты как акционерам, так и кредиторам с инвесторами.

Когда нужна оценка активов

Так как расчет стоимости чистых активов напрямую связан с расчетом стоимости активов предприятия вообще, необходимо рассмотреть, когда и зачем нужны обе эти процедуры.

Общая оценка активов

Оценка стоимости активов акционерных обществ и других типов юридических лиц производится на добровольной или обязательной основе.

Оценка обязательна в следующих ситуациях:

• при проведении операций с муниципальным, региональным или федеральным имуществом;
• при реструктуризации организации (продажа, поглощение, ликвидация, объединение и пр.);
• при сделках с акциями (покупка, конвертация, эмиссия);
• при возникновении споров о стоимости объекта (ипотечные, налоговые, брачные и другие споры);
• при проведении расчетов в операциях с акциями и долями с помощью неденежных ресурсов;
• для вычисления размеров страховых взносов и выплат.

В остальных случаях к оценке прибегают добровольно. Это объясняется невозможностью планирования развития без информации о реальной стоимости компании на рынке. В любой сфере деятельности объективная оценка поможет принимать обоснованные решения для дальнейшего развития:

• проводить изменения в области управления организации;
• проводить реорганизацию компании;
• составлять бизнес-планы на основе реальных данных;
• использовать имущество в качестве залога, основываясь на его реальной стоимости (общая кредитоспособность);
• инвестировать средства в наиболее выгодные проекты;
• осуществлять сделки купли-продажи без риска потерять средства по причине завышенной стоимости.

Оценка позволяет принимать такие решения, до которых без нее можно было бы просто не дойти. Например, сократить неэффективное или избыточное производство или перейти на аренду производственных средств, вместо их собственного содержания. Кроме того, при кредитовании под залог имущества с наличием оценки можно требовать у банка лучших условий сделки. Тоже самое можно сказать в случае переговоров с инвесторами.

Оценка чистых активов

Оценка стоимости чистых активов акционерных обществ – регулярная необходимая процедура, проведение которой предписывается законодательством. Величина стоимости чистых активов:

• характеризует степень защиты интересов инвесторов и кредиторов;
• используется при обосновании цены акций компаний;
• необходима для вычисления доли участника, покидающего общество;
• используется при реорганизации;
• используется как инструмент для корректирования структуры капитала компании;
• служит индикатором для выявления приближения кризиса на предприятии;
• регулирует выплаты дивидендов участникам (при показателе ниже уставного капитала и резервного фонда, или если он станет таковым после отчислений – выплаты не производятся).

Кроме того, законодательство предписывает информировать соответствующие органы, если по итогам годового отчета на второй год существования показатель чистых активов ниже уставного капитала. При падении стоимости чистых активов до минимального размера уставного капитала и меньше, организация подлежит роспуску.

Оценка размеров чистых активов может проводиться в рамках общей оценки всех активов или же отдельно.

Нужно ли оценивать состояние чистых активов для доверительного управления?

Чистые активы предприятия показывают рыночную стоимость части имущества, которая доступна после выплаты долгов предприятия, например, в случае его банкротства. Величина чистых активов показывает эффективность прошлой и настоящей деятельности юридического лица, возможности компании по расширению бизнеса.

Ст. 1012 ГК РФ дает понимание того, что такое доверительное управление имуществом. Одна сторона передает имущество другой стороне по договору, в последнем указан срок доверительного управления. Сторона, которая осуществляет ДУ, делает это в интересах учредителя или выгодоприобретателя. Доверительный управляющий не приобретает правомочие собственника на имущество, которым он управляет. Договор ДУ имуществом наряду с другими гражданско-правовыми сделками, имеет признаки:

Банк России выпустил Письмо от 23 июня 2020 г. N 38-1/491 “О расчете стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда”. В данном письме как раз сказано о необходимости расчета стоимости имущества.

Этапы оценки бизнеса

Как правило, для проведения оценки стоимости активов предприятия привлекаются сторонние эксперты. Разумеется, можно попробовать провести все расчеты и самостоятельно, однако без должного опыта результат оценки вряд ли окажется близким к реальности. Для сбора и анализа всей необходимой информации необходимы специальные знания и опыт.

Весь процесс оценки делится на четыре этапа:

1. Предварительный. На этом этапе происходит предварительное изучение отрасли предприятия, ситуации в этом сегменте рынка.
2. Начальный. Выезд на объект и получение всей необходимой документации, а также изучение открытых источников.
3. Аналитический. Исследование рынка, анализ деятельности компании и прогноз дальнейшего развития с учетом внешних и внутренних факторов, способных на него повлиять.
4. Финальный. Проведение всех видов расчетов (стоимость движимого и недвижимого имущества, нематериальные активы, экономические показатели, баланс, рентабельность и др.).

В процесс оценщику необходимо изучить огромное количество бумаг, начиная от учредительных документов и заканчивая отчетами аудиторов и долговыми обязательствами.

Оценка стоимости чистых активов проводится на последних этапах, так как для ее определения требуются показатели суммы всех активов организации, которые принимаются к расчету.

Виды активов

При оценке стоимости бизнеса, как уже говорилось, рассматривается все имущество. Его можно разделить на три категории:

• материальные ресурсы (недвижимость и движимая собственность);
• финансовые ресурсы (акции, ценные бумаги, счета в банках);
• интеллектуальная собственность (патенты, авторские права, бренды и пр.).

Каждый из видов активов имеет свои особенности оценки, которые следует учитывать. Поэтому рассмотрим оценку наиболее распространенных типов активов.

Недвижимость

Любое строение и здание подвергаются износу. Помимо этого, его стоимость зависит от таких факторов, как место расположения, наличие всех необходимых коммуникаций, близость транспортных узлов, особенности конструкции и т.д.

Цена также может меняться. Это происходит из-за изменения спроса на рынке, инфляции, доходности и по другим причинам. Если недвижимость может приносить прибыль, то она считается доходной. Оценка таких объектов проводится после изучения доходов и перспектив.

Движимое имущество

К этой категории относятся оборудование (производственные и транспортные средства, оргтехника), мебель, материалы и пр. Движимое имущество рассматривается как материальное имущество, используемое для производства.

Чаще всего оценивается техника, так как она постоянно эксплуатируется и подвержена сильному износу, что требует ее замены или модернизации.

Обязательная оценка оборудования производится в ряде случаев:

• списание;
• сделки купли-продажи;
• страхование;
• кредитование;
• оформление вкладов в уставной капитал.

Бизнес

Под оценкой бизнеса подразумевается определение его настоящих и прогноз будущих показателей. Для того чтобы произвести расчеты, необходимо проанализировать финансовые, организационные и технологические условия предприятия.

Данный вид оценки необходим при проведении финансовых операций, объединении организаций, а также при упразднении фирмы.

Полученные показатели позволяют определить уровень привлекательности компании для инвесторов и основные финансовые интересы.

Ценные бумаги и акции

Особенность ценных бумаг в том, что они не относятся к материальным товарам и при этом имеют цену. Ценность таких активов зависит от стоимости прав владельца предприятия, к которому они относятся.

Выделяют четыре вида ценных бумаг:

• акции;
• облигации;
• векселя;
• фьючерсы.

Бессрочными являются только акции, которые приносят постоянный доход, сумма которого может незначительно меняться. Облигации и векселя отличаются устойчивым доходом, фьючерсы же в этом плане самый нестабильный актив. Кроме того, разные виды ценных бумаг предоставляют различный круг прав. Акции позволяют заниматься управлением компанией, фьючерсы же можно только покупать и продавать.

Сложность оценки данного вида активов заключается в необходимости учета колебаний фондовых рынков. Стоимость будет меняться в зависимости от котировок, репутации и надежности предприятия, доходности и т.п.

Нематериальное имущество

Или интеллектуальная собственность и различные права. Данный вид имущества имеет выражаемую ценность и приносит прибыль, но не обладает материальным воплощением. Подобный вид активов характерен для производственных и высокотехнологичных предприятий, а также творческой направленности (издание книг, киноиндустрия, музыка и пр.).

Объекты нематериальных активов:

• авторское право (книги, ПО, картины, музыка);
• право пользования имуществом (природные ресурсы);
• патенты (товарные знаки, изобретения, промышленных образцов и пр.);
• коммерческие тайны (сведения о технической, финансовой и управленческой составляющей производственного процесса).

Процедура расчета и оценки чистых активов организации

Оценка стоимости активов – сложная и многозадачная процедура, для осуществления которой необходимо располагать не только определенными знаниями, но и опытом. Проводить оценку самостоятельно, не имея соответствующего опыта, – рискованная затея. Результаты могут оказаться недостоверными. Руководство же подобными сведениями в предпринимательской деятельности может стать фатальным для дела. Поэтому оценку стоимости предприятий часто поручают независимым специалистам из профильных компаний.

Деятельность по оценке активов регламентируется Законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно требованиям, оценка производится без учета влияния экстремальных обстоятельств. Процедура осуществляется на добровольной основе, чтобы обеспечить на рынке честную конкуренцию. При оценке учитывается, что бизнес стоит столько, сколько способен принести прибыли. Максимальный размер чистых активов — минимальный результат, полученный при расчете. Учитывается в расчетах не только настоящее положение дел, но и будущие доходы.

Методика расчета стоимости чистых активов регламентируется приказом Министерством финансов о «Порядке оценки чистых активов» и имеет вид:

ЧА = ОА – ДО

ЧА – чистые активы, ОА – объем активов, принимаемых к расчету, ДО – долговые обязательства, прописываемые в бухгалтерской отчетности.

При расчете стоимости активов организации принимаются во внимание нормативные акты из области бухгалтерии. Поэтому нововведения в бухгалтерской отчетности должны учитываться и при оценке.

Сведения об активах размещаются в документации по бухгалтерскому балансу. Для оценки активов баланса проводится анализ оборотных и внеоборотных ресурсов фирмы. Внеоборотные средства состоят из нематериального имущества и доходных вложений на него, стоимости незавершенных объектов строительства и пр. Оборотные средства включают стоимость запасов продукции, НДС по приобретенным ценностям, краткосрочные вложения, денежные средства и пр.

Также к расчету принимаются пассивы. Пассивы состоят из:

• долгосрочных и краткосрочных обязательств (займы, кредиты и пр.);
• задолженности по кредитам;
• задолженности по дивидендам;
• резервов будущих расходов и др.

Оценка чистых активов в акционерном обществе должна производиться ежегодно и ежеквартально.

Анализ показателей чистых активов

После проведения всех расчетов чистые активы имеют положительный или отрицательный показатель. В норме показатель должен быть положительным, отрицательный же результат значит, что предприятие убыточно и в ближайшем будущем может потерять платежеспособность. Исключение – только созданное предприятие, в котором инвестиции еще не успели себя окупить по понятным причинам.

Ярким показателем эффективности деятельности предприятия является график изменений показателей чистых активов.

О качестве деятельности организации можно судить через сравнение размеров чистых активов и уставного капитала. Если стоимость чистых активов больше – компания работает удовлетворительно. Если стоимость чистых активов ниже уставного капитала, то последний необходимо уменьшить. Если уставной капитал уже имеет минимальный размер, то поднимается вопрос о роспуске организации.

Величина чистых активов наряду с общей стоимостью всех активов являются одной из главных характеристик, помогающих оценить состояние предприятия и его стоимость на рынке. Чем выше показатели чистых активов, тем более привлекательно предприятие для инвесторов и кредиторов. Поэтому важно ответственно подходить к процедуре оценки активов или доверить ее специалистам-оценщикам.

Вопрос-ответ

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка встроенного нежилого помещения	14 900 Р
Оценка отдельно стоящего здания	от 34 900 Р
Оценка легкового автомобиля, мотоцикла	3 900 Р
Оценка стоимости активов предприятия	дог
Оценка товарного знака	от 30 000 Р

Необходимые документы

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов

Метод
чистых активов.

Сущность
метода чистых активов, условия его
применения. Адекватность оценки по
методу чистых активов реальной стоимости
бизнеса. Практика применения данного
метода в современных российских условиях.

1. Оценка
   стоимости предприятия методом чистых
   активов

Метод
стоимости чистых активов основан на
анализе активов компании. Оценка
проведенная методом чистых активов
основан на анализе финансовой отчетности.
Использование данного метода дает
лучшие результаты при оценке действующей
компании, обладающей значительными
материальными и финансовыми активами.
Она является индикатором финансового
состояния организации на дату оценки,
действительной величины чистой прибыли,
финансового риска и рыночной стоимости
нематериальных и материальных активов.

Метод
чистых активов применяется в следующих
случаях:

• Оцениваемое
  предприятие обладает значительными
  материальными активами.

• У
  оцениваемого предприятия отсутствуют
  ретроспективные данные о прибыли или
  нет возможности прогнозировать будущую
  прибыль.

• Оценивается
  новое предприятие или незавершенное
  строительство.

• Оцениваемое
  предприятие сильно зависит от контрактов
  или не имеет постоянной клиентуры.

• Оценивается
  холдинговая или инвестиционная компания,
  которая не получает прибыли за счет
  собственного производства.

Информационной
базой метода чистых активов является
бухгалтерский баланс предприятия.
Оценщик проводит анализ и корректировку
всех статей ежеквартального баланса
на последнюю отчетную дату для определения
рыночной стоимости имеющихся активов.

Стоимость
предприятия = Рыночная стоимость активов
— долговые обязательства.

Процедура
оценки рыночной стоимости предприятия
методом чистых активов:

1. Оценивается
   рыночная стоимость недвижимого имущества
   предприятия.

2. Определяется
   стоимость движимого имущества
   предприятий.

3. Выявляются
   и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется
   рыночная стоимость краткосрочных и
   долгосрочных финансовых вложений.

5. Определяется
   рыночная стоимость материально-производственных
   запасов.

6. Оценивается
   дебиторская задолжность.

Преимущества и недостатки метода чистых активов

Преимущества: 1)
метод основан на достоверной информации
о реальных активах, которые находятся
в собственности предприятия, что
устраняет абстрактность, присущую
другим методам оценки. 2) В условиях
формирования рынка недвижимости данный
метод имеет самую полную информационную
базу, а также использует традиционные
для российской экономики затратные
методы оценки.

Недостатки: 1)
Метод чистых активов не учитывает
эффективность работы предприятия и
перспективы его развития. 2) Метод не
учитывает рыночную ситуацию соотношения
спроса и предложения на аналогичные
предприятия.

Формула расчета стоимости предприятия методом чистых активов Сб = См + Сф + Сн + Г – О, где    Сб – стоимость предприятия (бизнеса);          См – стоимость материальных активов;          Сн – стоимость нематериальных активов;          Сф – стоимость финансовых активов;          Г – оценка гудвила;          О – стоимость обязательств предприятия. Область применения: 1. Оценка контрольного пакета акций 2. Оценка нематериальных активов Метод чистых активов используется при условии наличия значительных материальных активов, при отсутствии ретроспективных данных о прибыли или низкой надежности прогнозов, если значительную часть активов составляют финансовые активы.

Оценка
недвижимости.
Экономическое содержание доходного
подхода. Основные этапы. Реконструированный
отчет о доходах и расходах. Прогнозирование
потенциального валового дохода. Оценка
потерь от не занятости объекта и неуплаты
арендной платы. Определение расходов
на содержание недвижимости. Учет
возмещение капитальных затрат в
коэффициенте капитализации. Расчет
чистого операционного дохода. Методы
определения коэффициента капитализации.

Доходный
подход к оценке недвижимости

Доходный
подход к оценке стоимости объектов
недвижимости — совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых
доходов от объекта оценки.

В
основе доходного подхода лежит принцип
ожидания, который утверждает, что
стоимость объекта оценки определяется
величиной будущих выгод ее владельца.
Оценка доходным подходом предполагает,
что потенциальные покупатели рассматривают
приносящий доход объект оценки с точки
зрения инвестиционной привлекательности,
то есть как объект вложения с целью
получения в будущем соответствующего
дохода.

Доходный
подход включает два метода: метод прямой
капитализации и метод дисконтированных
денежных потоков. Различаются эти методы
способом преобразования потоков дохода.

Основные
этапы

Определение
рыночной стоимости недвижимости доходным
подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование
  будущих доходов;

• капитализация
  будущих доходов в настоящую стоимость.

Реконструированный отчет о расхода
и доходахдля оценки составляется,
чтобы в итоге получить очищенный доход
относительно того интереса, который
требуется оценить. Для этого, помимо
определения величины рыночной стоимости,
оценщику необходимо проанализировать
всю доступную бухгалтерскую документация
по объекту оценки и по возможности по
сопоставимым объектам. Имеется ввиду
как текущая отчетность, так и данные за
несколько предыдущих отчетных периодов.

      Основные документы –
баланс и отчет о доходах. Кроме того,
полезными источниками информации
являются результаты личных переговоров
оценщика с собственниками и арендаторами,
изучение коммунальных счетов, страховых
полисов, отчеты по налоговым платежам,
результаты переоценки и т.д.

Прогнозирование
будущих доходов основано
на использовании финансовых отчетов
собственника: 
упрощенного баланса;

• отчета
  о движении денежных средств,
  реконструируемый оценщиком для задач
  экономического анализа статей доходов
  и расходов.

Результаты
прогнозирования сводятся в бюджет
доходов и расходов об эксплуатации
объекта недвижимости. Горизонт
прогнозирования выбирается собственником,
однако наиболее часто используются
сроки владения объектом. В структуру
такого бюджета в ходят:
Потенциальный
валовой доход —
общий доход от недвижимости, который
получен от недвижимости при полной
занятости без учета потерь и расходов.
Он равен сумме четырех составляющих:

1. Контрактная
   годовая арендная плата  — весь доход
   полученный собственником недвижимости
   от сдачи его в аренду, также  учитываются
   все скидки и компенсации, предусмотренные
   договором аренды.

2. Скользящий
   доход — доход, получаемый  собственником
   недвижимости как дополнительную оплату
   арендаторами тех расходов, которые
   превышают значения, отмеченные в
   договоре.

3. Рыночная
   годовая арендная плата (рыночная аренда)
   — доход, который относится к свободной
   и занятой владельцем площади и
   определяется на основе рыночных ставок
   арендной платы.

4. Прочие
   доходы — доходы, получаемые за счет
   функционирования объекта недвижимости
   и не включаемые в арендную плату.
   Представляют собой доходы от бизнеса,
   неразрывно связанным с объектом
   недвижимости, а также доходы от аренды
   земельных участков и каркаса здания,
   не основных помещений: вспомогательных
   и технических.

Доход,
полученный от первых трех частей, получен
от использования основных помещений
здания, а доход от последней составляющей,
получается, от использования земельного
участка, вспомогательных или технических
помещений.

Оценка
потерь от не занятости объекта и неуплаты
арендной платы

Как
правило, собственник в долгосрочном
периоде не имеет возможности постоянно
сдавать в аренду 100% площадей здания.
Потери арендной платы имеют место за
счет неполной занятости объекта
недвижимости и неуплаты арендной платы
недобросовестными арендаторами.

Степень
незанятости объекта доходной недвижимости
арендаторами характеризуется коэффициентом
недоиспользования, определяемым
отношением величины не сданных в аренду
площадей к величине общей площади,
подлежащей сдаче в аренду. Отношение
сданных в аренду площадей к общей
площади, подлежащей сдаче в аренду,
называется коэффициентом загрузки. Для
различных сегментов рынка недвижимости
существуют типичные рыночные значения
коэффициента загрузки.

Таким
образом, величина потерь о незанятости
площадей либо определяется исходя из
рыночных данных, либо рассчитывается
для конкретной недвижимости по формуле:

КНД
– коэффициент недоиспользования;
Кn
– доля площадей, подлежащих сдаче в
аренду, на которые в течение года
происходит смена арендаторов;
nc –
средний период в течение года, который
необходим для поиска новых арендаторов
после ухода старых;
na – общее число
арендных периодов в году.

Определение расходов на содержание
недвижимости.

Актуальная оценка коммерческой
недвижимости должна включать и такой
момент, как стоимость содержания
недвижимости. Итак, к каким тратам нужно
готовиться владельцу коммерческой
недвижимости ?

Нужно
будет уплачивать:

1. Коммунальные платежи.

2. При подключенном телефоне и Интернете
– стоимость пользования данными
услугами.

3. Налог на недвижимое имущество.

4. Выплаты страховым компаниям (если
имущество планируется застраховать).

ИЛИ

Основные
этапы процедуры оценки методом прямой
капитализации дохода

1. Оценка
потенциального валового дохода.
Делается на основе анализа текущих
ставок и тарифов на рынке для сравнимых
объектов.

Потенциальный
валовой доход (ПВД) – доход, который
можно получить от недвижимости при 100
%-ной занятости без учета всех потерь и
расходов.

Зависимость
ПВД от площади объекта и арендной ставки
определяется по формуле

,       
                                    (3.2)

где
S – площадь, сдаваемая в аренду, м²; –
арендная ставка за 1 м².

Как
правило, величина арендной платы зависит
от местоположения объекта, его физического
состояния, наличия коммуникаций, времени
аренды (срока) и т. д.

2. Оценка
потерь от недогруженности неуплат.
Производится на основе анализа рынка,
характера его динамики (трендов)
применительно к арендованной недвижимости.
На основе этого определяется действительный
валовой доход (ДВД):

ДВД
= ПВД – Скидки на простой и неплатежи.

3. Расчет
издержек по эксплуатации оцениваемой
недвижимости.
Основывается на анализе фактических
издержек по ее содержанию или типичных
издержек на данном рынке.

При
анализе доходов и расходов принято
использовать как ретроспективные (за
прошлые года), так и прогнозные
(прогнозируемые в будущем) данные. При
этом можно использовать данные как до,
так и после налогообложения. Единственное
условие, которое необходимо учитывать
при капитализации доходов, — потоки
денежных средств для различных объектов
должны рассчитываться на одной основе,
т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные
на основе ретроспективных данных, с
потоками, рассчитанными на основе
прогнозных данных, то же самое касается
и учета налогообложения [22].

 Расчет
расходов

 Периодические
расходы для обеспечения нормального
функционирования объекта и воспроизводства
дохода называются операционными.

Операционные
расходы принято делить:

– на
условно-постоянные расходы;

– условно-переменные
(эксплуатационные расходы);

– расходы
на замещение (резервы).

К
условно-постоянным относятся
расходы, размер которых не зависит от
степени эксплуатационной загруженности
объекта. Как правило, это налоги на
имущество, страховка основных фондов
и т.п.

Условно-переменные –
это расходы, размер которых зависит от
степени эксплуатационной загруженности
объекта и уровня предоставляемых услуг.
Основными условно-переменными расхо­дами
являются расходы на управление:
коммунальные расходы (газ, электричество,
вода, отопление, телефон и т. д.);
расходы на уборку, содержание территории
и т. д.

К
расходам на замещение относят
расходы, которые либо имеют место всего
один-два раза за несколько лет или сильно
варьируют от года к году. Обычно это
расходы на периодическую замену быстро
изнашивающихся компонентов улучшений.
К таким улучшениям, в частности, относятся:
кухонное оборудование (холодильники,
кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые
покрытия, портьеры, а также недолговечные
компоненты зданий (крыши, лифты), расходы
на косметический ремонт.

Расходы
на замещение
рассчитываются как ежегодные отчисления
в фонд замещения (аналогично бухгалтерской
амортизации). В расчете подразумевается,
что деньги откладываются (резервируются),
хотя большинство владельцев недвижимости
в действительности их не резервируют.
Следует отметить, если владелец планирует
замену изнашивающихся улучшений в
течение срока владения (горизонта
расчета), то указанные отчисления
необходимо учитывать при расчете
стоимости недвижимости рассматриваемым
методом.

Если
же в период предполагаемого срока
владения не предусматривается замена
быстроизнашивающихся компонентов, то
расходы на их замещение не учитывают,
но необходимо учесть износ, имея в виду
возможную перепродажу (реверсию). Если
срок такого рода отчислений точно
известен, то при расчете методом
дисконтированная потоков денежных
средств возможно учитывать расходы
только в том периоде, где они планируются

Определение
коэффициента капитализации с учетом
возмещения капитальных затрат.

Коэффициент
капитализации состоит из двух частей:

1)
ставки дохода на капитал (ставка
доходности инвестиций), являющейся
компенсацией, которая должна быть
выплачена инвестору за использование
денежных средств с учетом риска и других
факторов, связанных с конкретным объектом
недвижимости;

2)
нормы возврата капитала, т.е. погашение
суммы первоначальных вложений. Причем
этот элемент коэффициента капитализации
применяется только к изнашиваемой части
активов.

R_кап = R_{дох
кап} + R_{норм возвр} ,         (4.8)

где R_кап – коэффициент
капитализации,

R_{дох
кап} – ставка
дохода на капитал

R_{норм
возвр} – норма
возврата капитала

–снижение
стоимости недвижимости (изнашиваемая
часть активов).

Ставка
дохода на капитал (R_{дох
кап} ) строится
чаще всего методом кумулятивного
построения:

Безрисковая
ставка дохода

+
Премии за риск вложения в недвижимость

+
Премии за низкую ликвидность недвижимости

+
Премии за инвестиционный менеджмент.

Расчет
ожидаемого чистого операционного
дохода.

Оценщик
недвижимости работает со следующими
уровнями дохода^[10]:

· ПВД
(потенциальный валовой доход);

· ДВД
(действительный валовой доход);

· ЧОД
(чистый операционный доход);

· ДП
(денежные поступления) после выплат
процентов за кредит.

Потенциальный
валовой доход (ПВД) – доход,
который можно получить от недвижимости,
при 100%-ном ее использовании без учета
всех потерь и расходов. ПВД зависит от
площади оцениваемого объекта и
установленной арендной ставки и
рассчитывается по формуле:

ПВД
= S •
С_а,
(4.2)

где
S – площадь, сдаваемая в аренду,
м2;

С_а – арендная
ставка за 1 м2.

Действительный
валовой доход (ДВД) – это
потенциальный валовой доход за вычетом
потерь от недоиспользования площадей
и при сборе арендной платы с добавлением
прочих доходов от нормального рыночного
использования объекта недвижимости:

ДВД
= ПВД – Потери + Прочие доходы. (4.3)

Обычно
эти потери выражают в процентах по
отношению к потенциальному валовому
доходу. Потери рассчитываются по ставке,
определяемой для типичного уровня
управления на данном рынке, т.е. за основу
берется рыночный показатель. Но это
возможно только в условиях наличия
значительной информационной базы по
сопоставимым объектам. В отсутствии
таковой для определения коэффициента
недозагрузки (недоиспользования) оценщик
прежде всего анализирует ретроспективную
и текущую информацию по оцениваемому
объекту, т.е. существующие арендные
договора по срокам действия, частоту
их перезаключения, величину периодов
между окончанием действия одного
арендного договора и заключением
следующего (период, в течение которого
единицы объекта недвижимости свободны)
и на этой основе рассчитывает коэффициент
недоиспользования (К_нд)
объекта недвижимости:

К_нд =
(Д_п •
Т_с )
/ Н_а ,
(4.4)

где

Д_п – доля
единиц объекта недвижимости, по которым
в течение года перезаключаются договора;

Т_с – средний
период в течение которого единица
объекта недвижимости свободна;

Н_а – число
арендных периодов в году.

Чистый
операционный доход (ЧОД)
– это действительный вало­вой доход,
скорректированный на величину расходов,
связанных с вла­дением недвижимостью
и ее эксплуатацией,

ЧОД = ДВД – ОР.                                         (4.3)

Состав
операционных расходов зависит от
оцениваемого объек­та недвижимости,
а также от способа прогнозирования
эксплуатацион­ных затрат. Однако в
любом случае в их состав не включаются
амортизационные отчисления, расходы
на финансирование объекта оцен­ки и
налог на прибыль.  

 Амортизационные
отчисления не
являются для собственника затратами
и, по сути, представляют собой возврат
через арендные плате­жи ранее понесенных
расходов на приобретение недвижимости,
т. е. данная статья для собственника
объекта является притоком денежных
поступлений.

Расходы
на финансирование объекта
оценки включают сумму погашения кредита
с начисленными процентами, который
ранее был получен для приобретения
оцениваемого объекта. Данная статья
для собственни­ка является фактическим
расходом, однако она возникает только
в том случае, если объект приобретался
с участием ипотечного кредита. Основ­ной
довод для исключения данной статьи из
состава операционных рас­ходов –
независимость стоимости объекта от
способа финансирования недвижимости
покупателем (рассчитывается исходя из
предположения о единовременной оплате
объекта полностью за счет собственных
средств инвестора). Фактическая цена
сделки купли-продажи недвижимости,
проведенной с участием заемных средств,
предоставленных банком или продавцом,
будет выше рассчитанной рыночной
стоимости.

Налог
на прибыль. Как
правило, оценка недвижимости проводит­ся
на доналоговой основе, поскольку при
использовании приемов сравнительного
подхода для расчета доходов, операционных
расходов, ста­вок доходности и
капитализации такой прием позволит
устранить влияние различий в порядке
налогообложения оцениваемого объекта
и его аналогов. Однако в оценке можно
использовать величину дохо­да,
скорректированную на сумму налога на
прибыль.

Операционные
расходы для целей оценки делятся:

• на
условно-постоянные;

• условно-переменные
(эксплуатационные);

• резерв
затрат капитального характера.

Условно-постоянные
расходы – это
расходы, размер которых не зависит от
величины коэффициента загрузки объекта.
Напри­мер:

– налог
на имущество;

– страховые
взносы;

– заработная
плата обслуживающего персонала (если
она фик­сирована вне зависимости от
загрузки здания) и налоги на нее и др.

Условно-переменные
расходы –
это расходы, зависящие от степе­ни
загрузки объекта. Например:

– коммунальные
платежи;

– содержание
территории и уборка мусора;

– охрана
объекта недвижимости;

– реклама,
консультации и юридическое обслуживание
и др.

Резерв
затрат капитального характера (расходы
на замещение предметов с более коротким
сроком службы) – это гипотетические
отчисления в ремонтный фонд, который
обеспечивает поддержание долгоживущих
и своевременную замену короткоживущих
элементов зданий. Данная статья расходов
рассчитывается оценщиком с учетом
стоимости быстроизнашивающихся элементов
здания, остаточного срока их полезной
службы, а также ставки дохода, получаемой
инвес­тором от использования
инвестиционных ресурсов. Игнорирование
или неправильный учет данных затрат
искажает величину чистого операционного
дохода и снижает объективность оценки
рыночной стоимости недвижимости.

Чистый
операционный доход, на основе которого
в подавляющем большинстве случаев на
практике проводится стоимостная оценка,
обычно рассчитывается как годовая
величина.

Денежный
поток до вычета налогов –
это часть чистого операционного дохода,
скорректированная на причитающиеся
кредитору пла­тежи по обслуживанию
долга, но до вычета обычного подоходного
налога.

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по
формуле

V = I/R,

где I — чистый доход (ЧОД), V — стоимость
объекта недвижимости; R — коэффициент
капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного
ЧОД за 1 год (как правило путем усреднения
дохода за несколько лет),

2) определить величину коэффициента
капитализации R,

3) разделить ЧОД на R по формуле.

Методы определения коэффициента
капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (рыночной
   выжимки).

Рыночная экстракция¹— это метод определения коэффициента
капитализации на основе анализа
соотношения арендных ставок при условии,
что существующее использование объектов
соответствует их наилучшему и наиболее
эффективному использованию, и цен продаж
этих объектов недвижимости по данным
реальных сделок или соответствующим
образом скорректированных цен предложений
по аренде и продаже. Т.е., оценка ведется
на базе данных об объектах недвижимости,
которые могут быть признаны в качестве
аналогов для оцениваемого объекта.

2. Аналитический метод (кумулятивное
построение R).

3. Методы ипотечно-инвестиционного
анализа (при использовании заемного
капитала).

Если
объект недвижимости приобретается с
помощью собственного и заемного капитала,
коэффициент капитализации должен
удовлетворять требованиям доходности
на обе части инвестиций. Величина
коэффициента определяется методом
связанных инвестиций, или техникой
инвестиционной группы. Коэффициент
капитализации для заемного капитала
называется ипотечной постоянной и
рассчитывается

R_m =
ДО / К            (4.19)

где R_m –
ипотечная постоянная;

ДО
– ежегодные выплаты по обслуживанию
долга;

К
– сумма ипотечного кредита.

4. Метод экспертизы (опроса экспертов
рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации

R = RON+ROF,

где RON — ставка дохода на капитал, ROF —
коэффициент капитализации (возврата
капитала).

При кумулятивном построении R в RON
учитываются следующие факторы:

Метод
дисконтированных денежных потоков.
Экономическое содержание метода.
Прогнозирование денежных потоков.
Определение величины ставки дисконтирования.
Расчет дохода от недвижимости в
постпрогнозный период. Определение
итоговой величины рыночной стоимости
методом дисконтирования денежных
потоков.

Метод
дисконтированных денежных потоков.

Метод
дисконтированных будущих денежных
потоков используется, когда ожидается,
что будущие уровни денежных потоков
существенно отличаются от текущих,
можно обоснованно определить будущие
денежные потоки, прогнозируемые будущие
денежные потоки являются положительными
величинами для большинства прогнозных
лет, ожидается, что денежный поток в
последний год прогнозного периода будет
значительной положительной величиной.

Основные
этапы оценки предприятия методом
дисконтированных денежных потоков:

1.
Выбор модели денежного потока.

2.
Определение длительности прогнозного
периода.

3.
Ретроспективный анализ и прогноз валовой
выручки от реализации.

4.
Анализ и прогноз расходов.

5.
Анализ и прогноз инвестиций.

6.
Расчет величины денежного потока для
каждого года прогнозного периода.

7.
Определение ставки дисконта.

8.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный
период.

9.
Расчет текущих стоимостей будущих
денежных потоков и стоимости в
постпрогнозный период.

10.
Внесение итоговых поправок.

Расчет
стоимости объекта недвижимости методом
ДДП производится по формуле:

,   (4.26)

где
РV –
текущая стоимость;

С_t –
денежный поток периода t;

i –
ставка дисконтирования денежного потока
периода t;

R –
стоимость реверсии;

п –
длительность прогнозного периода, лет.

Прогноз
денежных потоковзаключается в
определении возможных источников
поступления и направлений расходования
денежных средств. Исходя из того, что
большинство показателей достаточно
сложно спрогнозировать с большой
точностью,планирование денежного
потокасводится к составлениюбюджетаналичных денежных средств в прогнозном
периоде, учитывая лишь важнейшие
параметры потока: объем продаж, долю
выручки от реализации за наличный
расчет, прогноз кредиторской задолженности
и т. д.

Прогноз
осуществляется на определенный период:
на год (с разбивкой по кварталам); на
квартал (с разбивкой по месяцам); на
месяц (с разбивкой по декадам).

В
общих чертах методика прогнозирования
денежных потоковвключает следующие
операции:

1. Прогнозирование денежных поступлений
   за период.

2. Прогнозирование оттока
   денежных средств за период.

3. Расчет чистого денежного
   потока (излишка
   или недостатка денежных средств).

4. Исчисление общей потребности
   в краткосрочном финансировании. 

Определение величины ставки
дисконтирования

Ставка
дисконта – ставка процента, используемая
для расчета текущей стоимости денежной
суммы, получаемой или выплачиваемой в
будущем».

Ставка
дисконтирования отражает взаимосвязь
«риск – доход», а также различные виды
риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент
капитализации – это ставка, применяемая
для приведения потока доходов к единой
сумме стоимости.

Теоретически
ставка дисконтирования для объекта
недвижимости должна прямо или косвенно
учитывать следующие факторы:

· компенсацию
за безрисковые, ликвидные инвестиции;

· компенсацию
за риск;

· компенсацию
за низкую ликвидность;

· компенсацию
за инвестиционный менеджмент.

Связь
между номинальной и реальной ставками
выражается формулами Фишера.

Денежные
потоки и ставка дисконтирования должны
соответствовать друг другу и одинаково
исчисляться. Результаты расчета текущей
стоимости будущих денежных потоков в
номинальном и реальном исчислениях
одинаковы.

В
западной практике для расчета ставки
дисконтирования применяются следующие
методы:

1)
метод кумулятивного построения;

2)
метод сравнения альтернативных
инвестиций;

3)
метод выделения;

4)
метод мониторинга.

Метод
кумулятивного построения основан
на предпосылке, что ставка дисконтирования
является функцией риска и рассчитывается
как сумма всех рисков, присущих каждому
конкретному объекту недвижимости.

Ставка
дисконтирования = Безрисковая ставка
+ Премии за риск.

Метод
выделения –
ставка дисконтирования, как ставка
сложного процента, рассчитывается на
основе данных о совершенных сделках с
аналогичными объектами на рынке
недвижимости.

Метод
мониторинга основан
на регулярном мониторинге рынка,
отслеживании по данным сделок основных
экономических показателей инвестиций
в недвижимость.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

Определение
стоимости в постпрогнозный
период основано
на предпосылке о том, что бизнес способен
приносить доход и по окончании прогнозного
периода. Предполагается, что после
окончанияпрогнозного
периода доходы
бизнеса стабилизируются, и в остаточный
период будут иметь место стабильные
долгосрочные темпы роста или бесконечные
равномерные доходы. 
В
зависимости от перспектив развития
бизнеса в постпрогнозный период выбирают
тот или иной способ расчета ставки
дисконта. Существуют следующие методы
расчетов:
—
по ликвидационной стоимости: данный
метод используется в том случае, если
в послепрогнозный период ожидается
банкротство компании с последующей
продажей имеющихся активов. При расчете
ликвидационной стоимости необходимо
принять во внимание расходы, связанные
с ликвидацией, и скидку на срочность
(при срочной ликвидации). Для оценки
действующего предприятия, приносящего
прибыль, а тем более, находящегося в
стадии роста этот подход неприменим;
—
по стоимости чистых активов: техника
расчетов аналогична расчетам ликвидационной
стоимости, но не учитывает затрат на
ликвидацию и скидку за срочную продажу
активов компании. Данный метод может
быть использован для стабильного
бизнеса, главной характеристикой
которого являются значительные
материальные активы. 
—
метод предполагаемой продажи: состоит
в пересчете денежного потока в показатели
стоимости с помощью специальных
коэффициентов, полученных из анализа
ретроспективных данных по продажам
сопоставимых компаний. Поскольку
практика продажи компаний на российском
рынке крайне скудна отсутствует,
применение данного метода к определению
конечной стоимости весьма проблематично;
—
модель Гордона: капитализирует
годовой доход послепрогнозного периода
в показатели стоимости при помощи
коэффициента капитализации, рассчитанного
как разница между ставкой дисконта и
долгосрочными темпами роста. При
отсутствии темпов роста коэффициент
капитализации будет равен ставке
дисконта. Модель Гордона основана на
прогнозе получения стабильных доходов
в остаточный период и предполагает, что
величины износа и капиталовложений
равны.

Полученную
таким образом стоимость бизнеса в
постпрогнозный период приводят к текущим
стоимостным показателям по той же ставке
дисконта, что применяется для дисконтирования
денежных потоков прогнозного периода.