Малый бизнес аренда госимущества с последующим выкупом

Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 августа 2020 г.

Содержание журнала № 17 за 2020 г.

Недвижимость в центре города — отличное вложение. Но она либо очень дорогая, либо принадлежит властям. Купить ее непросто. Но малый и средний бизнес имеет привилегии. Государственное или муниципальное имущество можно арендовать с прицелом на последующий выкуп. Причем возможна пятилетняя рассрочка с низкой процентной ставкой.

Малый бизнес: аренда госимущества с последующим выкупом

Аренда с преимущественными правами выкупа

Организации и ИП, относящиеся к малому и среднему бизнесу, могутст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее — Закон № 159-ФЗ):

•стать арендаторами государственного имущества — федерального, регионального или муниципального. Для этого, как правило, надо поучаствовать в конкурсе или аукционе на право заключения договора арендыст. 17.1 Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ;

•через несколько лет (как минимум по истечении 2) выкупить это имущество по рыночной стоимости — без всяких конкурсов и аукционов, используя преимущественное право покупки.

Учтите, что при аренде госимущества субъекту МСП (арендатору по отношению к органам власти) опасно оформлять договор перенайма и/или субаренды либо как-то иначе передавать свои арендные права. Ведь для того, чтобы не потерять право преимущественного выкупа, арендатор должен сам пользоваться арендуемым имуществом. А органы власти часто не считают самостоятельным использованием госимущества его сдачу в субаренду. И иное, возможно, придется доказывать в суде. Правда, суды иногда соглашаются, что сдача арендованного имущества в субаренду все же является видом пользования имуществом и не лишает арендатора права на преимущественный выкуп госимуществаст. 615 ГК РФ; Постановление АС СЗО от 13.10.2014 № А26-476/2014.

И еще. Не могут заключить договор аренды с последующим преимущественным выкупом субъекты МСП, которыеч. 3 ст. 14 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ:

•добывают и перерабатывают полезные ископаемые (кроме общераспространенных — песка и прочего);

•являются кредитными или страховыми организациями (кроме потребительских кооперативов), профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

•участвуют в соглашении о разделе продукции;

•являются нерезидентами РФ (кроме отдельных случаев).

Выкуп с рассрочкой или без — право выбора за покупателем

Порядок оплаты выкупаемого имущества (сразу или в рассрочку) выбирает сам арендатор, а не собственник имуществач. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ. Минимальный срок рассрочки, установленный Законом, — 5 лет, но он может быть увеличен органом властич. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ. Причем даже если собственник имущества (к примеру, субъект РФ) не установил ограничительные сроки по предоставляемой рассрочке, арендатор все равно может претендовать на 5 лет рассрочки: равными долями, ежемесячно или ежеквартальноч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ.

Внимание

Арендатор госимущества, относящийся к малому и среднему бизнесу, имеет право его преимущественного выкупаст. 3 Закона № 159-ФЗ.

Имущество при покупке в рассрочку находится в залоге у продавца до полной его оплаты, и включение в договор условия, что это правило не применяется, — ничтожно. Это значит, что продавец может получить имущество обратно, если покупатель, к примеру, перестанет платить.

Кроме того, по общему правилу рассрочка не бесплатная. На суммы, по которым дана рассрочка, начисляются проценты исходя из 1/3 ставки ЦБ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имуществач. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ. Хорошо то, что ставка ЦБ сейчас довольно низкая. К тому же бывший арендатор может досрочно погасить долг за выкупаемое имуществоч. 4 ст. 5 Закона № 159-ФЗ. Во избежание споров такое решение покупателю лучше оформить письменно и заранее передать продавцу.

Справка

Субъект МСП при выкупе госимущества может получить беспроцентную «коронавирусную» отсрочку на срок от 6 до 12 месяцев (по собственному выбору) лишь по выплатам, установленным графиком платежей на 2020 г., если:

•договор купли-продажи был заключен до принятия в 2020 г. субъектом РФ и/или местной властью решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуациич. 5.1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ;

•покупатель обратился к продавцу с письменным заявлением о такой отсрочке и предложением заключить дополнительное соглашение к договору.

При этом продавец должен заключить дополнительное соглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента обращения покупателя. И он не может установить какую-либо плату за заключение такого соглашения, штрафовать за несоблюдение условий первоначального договора либо начислить дополнительные проценты на отсроченные платежи.

Схемы выкупа арендованного госимущества

Как правило, цель заключения договора аренды по госимуществу — именно его последующий выкуп. Поэтому начнем с его условий и ограничений. Итак, есть две схемы выкупа (приватизации) арендуемого государственного и муниципального имущества малыми и средними предприятиями.

Схема 1. Выкуп по инициативе собственника (местной власти, субъекта РФ либо РФ). Это выкуп имущества из специального «приватизационного» перечняч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ. Как правило, арендодатель готовит документы на продажу, в том числе составляет договор, определяет цену и согласовывает с арендатором иные условия договора приватизации, в частности — порядок оплаты (сразу или в рассрочку)ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ.

К примеру, перечень объектов, принадлежащих г. Москве и планируемых к приватизации, ежегодно утверждает Департамент городского имущества г. Москвы. Вы можете найти его на официальном сайте Мэра МосквыОфициальный сайт Мэра Москвы.

В Санкт-Петербурге за приватизацию имущества отвечает Комитет имущественных отношенийПортал «Государственные и муниципальные услуги (функции) в Санкт-Петербурге».

Схема 2. Выкуп по инициативе арендатора. Даже если арендодатель (собственник имущества) не планировал его продавать, арендатор может потребовать заключения договора купли-продажи. Он может написать заявление на такой выкуп в тот орган власти, с которым был заключен договор аренды. При этом цена выкупа должна быть рыночной, определенной независимым оценщиком. А арендодатель должен будет подготовить договор на основе оценки.

Но есть исключения. Арендодатель вправе отказать в продаже имущества, если оно необходимо органу власти для выполнения возложенных на него публичных функций и полномочийч. 2, 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ; Постановление КС от 20.12.2010 № 22-П.

При второй схеме выкупа нередко арендаторам приходится идти в суд, чтобы арендодатель пошел на сделку и подготовил договорк примеру, см. вопрос 1 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам. I. Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1, утв. Президиумом ВС 24.12.2014; Постановление АС МО от 16.07.2019 № Ф05-11050/2019.

В любом случае (при первой схеме выкупа или второй), когда покупатель получит договор купли-продажи нежилого помещения, он его должен подписать. После подписания этого договора от лица собственника (к примеру, Комитетом имущественных отношений) договор отдается на регистрацию в Росреестр.

График платежей (в том числе при предоставлении длительной отсрочки) указывается в договоре или приложении к нему.

Условия, которые должен выполнить арендатор

По какой бы схеме ни выкупалось арендованное имущество, должны выполняться определенные условия. Рассмотрим их подробно.

Благодаря привилегиям строка «А из нашего окна Площадь Красная видна…» для субъектов МСП может из простой цитаты превратиться в описание месторасположения офиса

Условие 1. Планируемое к выкупу имущество как минимум 2 года должно быть в аренде у конкретного арендаторач. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ; Определение ВС от 16.12.2016 № 305-КГ16-12198, А40-208630/15.

Условие 2. В течение 2 лет перед выкупом имущества и на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества арендатор должен числиться в реестре субъектов МСП.

Условие 3. Не должно быть долгов по арендной плате и неустойкам:

•на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, когда оно выкупается по схеме 1ч. 4, 5 ст. 4 Закона № 159-ФЗ;

•на день подачи заявления о реализации преимущественного права в случае, когда имущество выкупается по схеме 2ч. 2, 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ.

Условие 4. Арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства (утверждается по правилам ч. 4 ст. 18 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ). Перечень такого имущества, утвержденный Росимуществом, ежегодно обновляется и дополняетсяч. 4 ст. 18 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ; приложение к Распоряжению Росимущества от 08.11.2019 № 685-р.

Но это условие можно нарушить. Арендатор может обратиться с заявлением о выкупе имущества, даже если оно в этом перечне, при условии что на день подачи заявленияч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ:

•он арендовал такое имущество (владел и/или пользовался им) непрерывно как минимум 3 года;

•имущество было включено в перечень как минимум 5 лет.

Справка

В срок непрерывного владения и/или пользования арендуемым имуществом также засчитывается:

1) интервал между прекращением одного договора и заключением следующего, если указанный период незначителен и в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель не заявлял возражений;

2) период пользования по договору, заключенному/возобновленному на неопределенный срок, в том числе в случае, когда после возобновления договора был оформлен новый договор, позднее признанный незаключеннымПостановление Президиума ВАС от 25.09.2012 № 1283/12;

3) период пользования имуществом до госрегистрации договораПостановление ФАС ПО от 13.09.2012 № А57-18718/2011.

Особенности отказа от выкупа госимущества

Если арендатор не хочет выкупать госимущество, то:

•он не может уступить кому-либо свое преимущественное право на приобретение арендуемого имуществач. 7 ст. 4 Закона № 159-ФЗ;

•в течение 30 дней со дня получения предложения о заключении договора и/или проекта такого договора можно написать заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имуществач. 4, 6 ст. 4 Закона № 159-ФЗ. Правда, по истечении этих 30 дней право будет утрачено автоматически, если до их окончания арендатор не подпишет договор и не начнет судебный спор о цене выкупаемого имуществач. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ.

Если же дело только в завышенной, на взгляд арендатора, цене, то он может в судебном порядке оспорить рыночную цену, определенную оценщикомч. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ. На время спора приостанавливается течение периода, отведенного для ответа арендатора о выкупе. Так что это не повод для потери преимущественного права выкупа. Но если арендатор заключит договор на выкуп госимущества, а потом существенно нарушит его условия, что приведет к расторжению договора, то он потеряет преимущественное право на покупку.

* * *

Кстати, если малое или среднее предприятие арендует недвижимость по соглашению о переуступке прав по договору аренды и такая переуступка не была вовремя оспорена властями в судебном порядке, новый арендатор имеет преимущественное право выкупа госимущества при выполнении стандартных условий, предусмотренных Законом № 159-ФЗПисьмо Минэкономразвития № 32845-ОФ/Д05и, ФАС № АЦ/53942/14 от 26.12.2014.

Но это скользкий путь: лучше не рисковать и не платить за переуступку прав аренды госимущества. Ведь она может быть оспорена и вы просто потеряете и время, и деньги.

Понравилась ли вам статья?

Почему оценка снижена?
Есть ошибки
Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
Нет ответа по поставленные вопросы
Аргументы неубедительны
Ничего нового не нашел
Нужно больше примеров
Тема не актуальна
Статья появилась слишком поздно
Слишком много слов
Другое

Поставить оценку

Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

я подписчик электронного журнала
я не подписчик, но хочу им стать
хочу читать статьи бесплатно и попробовать все возможности подписчика

Другие статьи журнала по теме:

Аренда / Лизинг

2023 г.

2022 г.

2021 г.

Источник

Главная
Правовые ресурсы
Подборки материалов
Выкуп арендованного государственного имущества

Выкуп арендованного государственного имущества

Подборка наиболее важных документов по запросу Выкуп арендованного государственного имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»«В том же пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 также разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, подпункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).»

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»«Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения3.2. Вывод из судебной практики: При выкупе земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, обязанность вносить арендную плату по договору аренды сохраняется до госрегистрации перехода права собственности на этот участок.

Нормативные акты

Источник

Как малому и среднему бизнесу можно выкупить недвижимость, арендуемую у города

Выкуп арендуемой недвижимости у города субъектами малого и среднего бизнеса: кто может выкупить, сколько стоит, какие документы необходимы, какие проблемы могут возникнуть и как их решать

1.Какой бизнес может выкупить арендуемую у города недвижимость?

Малый и средний бизнес Москвы, арендующий недвижимость у города, имеет право на выкуп этой недвижимости в собственность при следующих условиях:

вы как индивидуальный предприниматель или ваша организация должны быть включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Проверить наличие вашей компании в реестре можно на сайте Федеральной налоговой службы;
вы арендуете помещения, здания или сооружения у города Москвы не менее двух лет, за исключением нежилой недвижимости, предназначенной для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и включенной в перечень, сформированный в соответствии с 211-ПП.

Если вы или ваша организация соответствует этим требованиям и у вас есть желание выкупить арендуемую недвижимость в собственность, то вы можете воспользоваться государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Обратите внимание: если у вас есть неоплаченная задолженность, пени и штрафы по этому договору аренды, вам откажут в продаже арендуемого вами объекта недвижимости. Поэтому перед подачей заявления на выкуп имеет смысл проверить и оплатить задолженность.

2.Как определяется стоимость выкупа недвижимости в таком случае?

Цена является рыночной и устанавливается на основании отчета об оценке независимого оценщика. Покупатель может оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на семь лет. По выбору покупателя оплата может производиться помесячно или поквартально в равных долях.

3.Как можно обратиться за этой услугой?

В Москве услуга предоставляется Департаментом городского имущества только в электронном виде на сайте mos.ru.

Чтобы обратиться за услугой, вам понадобятся следующие документы:

копии учредительных документов (для юридических лиц);
документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (если заявление будет подавать ваш представитель).

Для подачи электронного заявления пройдите по ссылке. Сама услуга оказывается бесплатно, срок предоставления — 30 рабочих дней без учета приостановок для межведомственного взаимодействия.

4.Что происходит после подачи заявления?

Если все документы были поданы корректно и вы действительно имеете право на выкуп недвижимости, то в течение срока предоставления услуги в ваш личный кабинет на сайте mos.ru будет направлен проект договора купли-продажи, в котором вы узнаете условия выкупа арендуемого вами помещения или здания, в том числе цену приобретения.

В этот момент у вас появляется выбор для дальнейших действий. Вы можете:

согласиться с ценой и начать процедуру подписания договора купли-продажи;
не согласиться с условиями, предложенными Департаментом городского имущества города Москвы, и обратиться в суд для возможного пересмотра условий;
отказаться от приобретения недвижимости в текущий момент и продолжить ее арендовать. В случае отказа от приобретения недвижимости вы утрачиваете преимущественное право выкупа.

5.Я согласен с ценой и хочу выкупить арендуемое помещение или здание. Как это сделать?

Если вы согласны с условиями продажи, в том числе с ценой выкупа, которая указана в полученном проекте договора купли-продажи, в течение 30 календарных дней с даты получения проекта договора купли-продажи вы должны его подписать своей усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) в личном кабинете на портале и направить в Департамент.

Обратите внимание, что на день заключения договора купли-продажи сведения о вас должны содержаться в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

Если вы выбрали вариант оплаты недвижимости в рассрочку, то после завершения мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности и залога, вам на адрес электронной почты, указанный в заявлении, направят электронную закладную, которую вы должны будете подписать УКЭП в течение одного дня и вернуть в Департамент на адрес электронной почты: ez_dgi@mos.ru.

После подписания электронной закладной Департамент самостоятельно направит документы в орган регистрации прав о внесении записи в ЕГРН о выдаче электронной закладной.

Если вы приобретаете объект недвижимости в рассрочку, то вы обязаны застраховать его на полную выкупную стоимость от рисков гибели и утраты в течение 10 дней с даты заключения договора купли-продажи, указав продавца в качестве выгодоприобретателя.

6.Я не согласен с условиями выкупа — как мне действовать?

Если вы не согласны с условиями продажи арендуемого вами имущества, в том числе с ценой выкупа, то вы можете отправить в Департамент городского имущества Москвы протокол разногласий к проекту договора купли-продажи. Сделать это также можно в личном кабинете на портале mos.ru.

В зависимости от содержания протокола разногласий Департамент городского имущества может или принять их и внести изменения в проект договора купли-продажи, или отклонить их. Если вы не согласны с решением Департамента, вы можете обжаловать отказ в судебном порядке.

7.Условия справедливы, но я не готов выкупать недвижимость сейчас. Чем мне это грозит?

Если вы подали заявление на выкуп недвижимости, дождались получения проекта договора купли-продажи, но отказались от проведения сделки, то вы теряете право выкупа этого помещения еще как минимум на два года, но при этом можете продолжать его арендовать. По истечении двух лет после утраты преимущественного права выкупа вы можете повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги.

Возможность сохранить право на выкуп недвижимости в любой момент — это отозвать заявление на выкуп недвижимости до получения проекта договора купли-продажи. После получения проекта договора купли-продажи отзыв заявления невозможен.

8.Что делать, если объект аренды не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости и в арендуемом помещении произведена несогласованная перепланировка или переустройство?

Необходимо согласовать проведенную перепланировку/переустройство или вернуть помещение в состояние, указанное в договоре аренды. Если объект не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости, после приведения фактического состояния помещения или здания в соответствие с договором аренды столичный Департамент городского имущества сможет сформировать обособленный объект недвижимости, который вы затем сможете выкупить.

9.Что делать, если невозможно провести кадастровые работы в связи с тем, что в арендуемом нежилом помещении проведены несанкционированные перепланировка или переустройство?

В этом случае сначала необходимо привести фактическое состояние объекта недвижимости в соответствие с документами, вернув помещение в тот вид, который предусмотрен договором аренды (или документы — в соответствие с фактическим состоянием недвижимости, узаконив перепланировку), а уже потом подавать заявление на выкуп этого объекта недвижимости.

10.Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Заявителем не обеспечены условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанные в статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ»?

Отказ связан с тем, что на дату подачи заявления о предоставлении государственной услуги:

есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) (перед подачей заявления рекомендуем сделать сверку платежей по финансово-лицевому счету;
не истекло два года с момента начала аренды, за исключением договоров аренды, заключенных на специализированном аукционе;
не истекло три года с момента начала аренды по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе;
не истекло пять лет со дня включения объекта недвижимости в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень, формирование и ведение которого осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП, по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе.

Таким образом, в этом случае у вас или не наступил срок, после которого вы можете выкупить объект недвижимости, или есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по этому договору аренды. В случае наличия задолженности по договору аренды даже в размере одной копейки это приведет к отказу в предоставлении государственной услуги.

11.Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Отсутствие сведений о субъекте малого или среднего предпринимательства на день подачи запроса о предоставлении государственной услуги в едином реестре СМиСП»?

Вам необходимо обратиться в ФНС с заявлением о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

12.Что делать, если мне отказали в услуге по причине «Сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества исключены из единого реестра СМиСП»?

Вам необходимо подать в ФНС заявление о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и заново обратиться за предоставлением государственной услуги.

Источник

Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, Закон о развитии малого и среднего предпринимательства.

Законом предусмотрена отмена срока действия преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, а также ограничения по дате (1 июля 2015 года), по состоянию на которую арендуемое имущество должно находиться в аренде у субъекта малого и среднего предпринимательства в соответствии с договором аренды такого имущества для реализации преимущественного права выкупа.

Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется преимущественное право выкупа недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по аналогии с имеющимся у них преимущественным правом выкупа недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

Государственные и муниципальные учреждения (предприятия) приобретают право по внесению предложений о включении указанного имущества в перечни государственного и муниципального имущества, предназначенного для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, с согласия органа власти, уполномоченного на согласование сделки с соответствующим имуществом.

Появляется возможность проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, включенных в перечни государственного и муниципального имущества, предназначенного для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.

Закон устанавливает запрет передачи прав и обязанностей по заключенным с субъектами малого и среднего предпринимательства договорам аренды земельных участков, включенных в указанные перечни, третьим лицам, либо передача в субаренду.

Изменения в законодательстве действуют с 03.07.2018.

Федеральным законодательством расширены возможности участия малого и среднего бизнеса в процедурах выкупа государственного или муниципального имущества и приобретения в аренду земельных участков

Изменения в законодательстве действуют с 03.07.2018.

Источник

Как выкупают помещения у ДГИ?

Представители малого и среднего бизнеса для инициации выкупа помещения у ДГИ должны составить и подать соответствующее заявление. Возможна и другая схема: собственник имущества сам направляет ему предложение выкупить арендуемое помещение. В этой ситуации процедура сводится к следующим этапам:

Получение предпринимателем предварительного договора купли-продажи, который необходимо подписать в течение 30 дней.
Если все условия будущей сделки, в том числе, выкупная стоимость устраивает, то она совершается в течение 30 дней.
После оплаты или оформления рассрочки документы подаются в Росреестр, где оформляется переход права собственности.

Если инициатором выкупа муниципального или федерального имущества становится арендатор, то ему нужно быть готовым к следующим этапам и срокам:

Подготовке письменного обращения (заявления) в ДГИ. Оно рассматривается уполномоченным органом в течение 3 дней. Если обращение получило положительный отклик, то помещение будет внесено в список объектов, предназначенных для отчуждения.

Важно! ДГИ в Москве и другие аналогичные органы в других городах могут отказать в льготной приватизации. Это происходит, если арендатор не соответствует условиям. Отказ оформляется в письменном виде и направляется предпринимателю. Уполномоченный орган должен дать ответ в течение 30 дней.
Проведению оценки собственником (на этот этап даётся 2 месяца).
Подготовке собственником проекта договора, в котором будут прописаны все условия сделки.

На заметку! На подписание договора и отчуждение имущества законом даётся 14 дней после проведения рыночной оценки.
Подписанию договора или составлению протокола разногласий, если Вы не согласны с отдельными пунктами договора.
Заключению сделки и оформлению перехода права собственности.

Иногда предприниматель не готов реализовать право преимущественного выкупа или не может воспользоваться из-за ряда обстоятельств, например, форс-мажорных. Сам арендатор может заявить об отказе, не подписав соглашение, расторгнув договор в одностороннем порядке. Уполномоченный орган может прервать начавшуюся сделку, если арендатор нарушит существенные условия договора.

Компания «Новые Горизонты» работает с самыми сложными ситуациями выкупа помещений у города. При поддержке специалистов вся процедура не займёт больше 3-7 месяцев. Большой процент случаев отчуждения муниципальной и федеральной собственности сопряжён с трудностями. Так, арендаторы сталкиваются с откровенным завышением выкупной стоимости отчуждаемого объекта.

Как быть, если выкупная цена завышена?

Если предприниматель не согласен со стоимостью сделки, то может её оспорить в досудебном или судебном порядке. Как это делается? После получения от ДГИ проекта договора необходимо составить протокол разногласий, в котором указывается реальная рыночная стоимость. Важно предварительно самостоятельно провести рыночную оценку в авторитетной оценочной компании, но нужно это сделать не до подачи заявления в уполномоченный орган, а после получения проекта от него.

Если ДГИ отказывает в корректировке завышенной стоимости и снижении её до объективных показателей, то арендатор имеет право обратиться в Арбитражный суд. Окончательная стоимость сделки будет установлена по его решению. В этой ситуации важно обратиться к профессионалам. Они помогут не только собрать полный пакет документов, но и окажут ряд смежных услуг: представительство в Арбитражном суде, сопровождение рассмотрения документов, оценку снижения перспектив снижения выкупной стоимости, предварительную независимую оценку выкупаемого имущества и др.

Источник

Что произошло?

Президент России подписал Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ, который внёс изменения в Законы № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства…», № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» и в Земельный кодекс РФ. Поправки внесены в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Закон вступил в силу 3 июля 2018 года.

В чём суть нововведений?

Расширены возможности для участия малого и среднего бизнеса в процедурах выкупа государственного или муниципального имущества путём ввода бессрочного права выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества. Кроме того, указанное право распространено на федеральное имущество. Помимо этого создана возможность для вовлечения земельных участков в механизм оказания имущественной поддержки субъектам МСП.

Зачем потребовались поправки?

Закон разработан в соответствии с планом мероприятий по реализации Стратегии развития малого и среднего предпринимательства в РФ на период до 2030 года. Наделение субъектов МСП преимущественным правом выкупа имеет целью создание условий для вовлечения в полноценный хозяйственный оборот государственного или муниципального имущества, не используемого органами госвласти. Кроме того, отсутствовавший механизм выкупа арендуемого федерального имущества ставил арендаторов такого имущества в неравное положение с арендаторами муниципальной или региональной собственности.

Предполагается, что принятые новшества станут действенной мерой, направленной на укрепление имущественной основы ведения предпринимательской деятельности.

В какой срок теперь можно выкупить госимущество?

Поправками закреплено бессрочное право выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества. Ранее срок реализации такого преимущественного права был ограничен 1 июля 2018 года.

Какое имущество могут выкупать субъекты МСП?

Представителям малого и среднего бизнеса предоставлено преимущественное право выкупа недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по аналогии с имеющимся у них ранее преимущественным правом выкупа недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальных властей.

При каких условиях можно выкупить имущество?

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ по общему правилу арендатор публичной собственности из числа субъектов МСП может без торгов выкупить это имущество, если:

— оно находится в аренде не менее двух лет на день подачи заявления;

— нет задолженности по арендной плате и неустойкам;

— имущество не включено в перечень имущества для поддержки малого бизнеса.

При этом поправками снята привязка к конкретной дате — 1 июля 2015 года, по состоянию на которую арендуемое имущество должно непрерывно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъектом МСП в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества для реализации преимущественного права выкупа. Теперь условие о двухлетнем сроке должно соблюдаться на день подачи заявления о реализации преимущественного права.

Как поддержат субъектов МСП посредством земельных участков?

Предусмотрена возможность проведения специализированных аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, включённых в перечни государственного и муниципального имущества, только среди субъектов МСП (за исключением тех, в отношении которых не может оказываться поддержка).

При этом запрещены передача прав и обязанностей по заключённым с субъектами МСП договорам аренды земельных участков, включённых в указанные перечни, третьим лицам, либо передача в субаренду.

Также закреплено требование о включении сведений о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включённого в указанные перечни, в состав сведений, подлежащих указанию в извещении о проведении аукциона.

Для участия в таком аукционе заявители должны декларировать свою принадлежность к субъектам малого и среднего бизнеса путём предоставления в бумажном или электронном виде сведений из единого реестра субъектов МСП либо заявлять о своем соответствии условиям отнесения к таковым по специальной форме.

Что такое единый реестр субъектов МСП, и как его использовать?

«Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» — специализированный сервис, запущенный 1 августа 2016 года. Ведением ресурса занимается ФНС России. Главная цель создания реестра — освободить организации и ИП, относящиеся к субъектам МСП от необходимости подтверждать свой статус при получении льгот, преференций и мер поддержки от государства. Реестр формируется в первую очередь на основании сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), а также сведений из сданной налоговой отчётности (т.е. без участия организаций и ИП).

Если вашей организации (ИП) нет в реестре, хотя она там должна быть, то следует направить заявку на проверку сведений реестра.

Источник