Квартплата в бизнес классе отличается от обычного

Проблемы владельцев драгоценных квадратных метров хорошо знакомы многим: трудно организовать собрание, договориться о чем-нибудь полезном с соседями, принять единое решение. Всегда есть недовольные и ценой, и качеством услуг управляющей компании. Последней, в свою очередь, приходится угождать собственникам, соблюдая и свой интерес.

Управляющие организации появляются в домах практически всегда с подачи застройщиков. У многих из них есть подразделения, которые профессионально занимаются обслуживанием недвижимости, например, управляющие компании имеются у крупных девелоперов – «Баркли», «Донстроя», Sminex, им и передаются в эксплуатацию реализованные проекты. Статус дома в данном случае роли не играет.

На элитную недвижимость распространяются все нормы жилищного законодательства, подчеркивает руководитель «Домком инвеста» Александр Костюков, и управляющую компанию должны выбрать собственники, ведь застройщик может только временно ее привлечь – до проведения открытого конкурса. Однако, по оценке Константина Крохина, председателя Союза жилищных организаций Москвы, в основном на практике такие конкурсы выигрывает компания, аффилированная с застройщиком.

Плюс такого положения дел в том, что свои лучше знают, как устроен дом, как работают его инженерные системы. «Службы комфорта элитных домов Sminex формируются задолго до сдачи проектов в эксплуатацию.

Высший уровень сервиса может обеспечить только та управляющая компания, которая принимала непосредственное участие в создании проекта, от концепции до выдачи ключей», – считает Александр Лагутов, директор департамента разработки продукта Sminex.

Элитные квартиры продаются долго, в доме уже могут жить люди. Соответственно, потенциальным клиентам надо показывать товар лицом – содержать дом в порядке, а такое можно доверить только «своим».

Плохая работа сторонней УК «может оттолкнуть покупателей пока еще пустующих квартир», предупреждает Юрий Кочетков, председатель Ассоциации управляющих организаций «Бурмистр».

В то же время недобросовестные застройщики, по мнению Крохина, могут с помощью своих УК «скрыть строительные дефекты от потребителей в пределах срока гарантии».

Жители дорогих домов не склонны себя сильно ограничивать, пользуясь водой, электричеством, теплом, газом, – комфорт важнее. «В квартирах установлена мощная бытовая техника, по нескольку душевых, санузлов.

Избегать лишних потерь позволяет высокое качество строительства, высокий класс энергоэффективности таких домов, техника с классом энергосбережения А, А+», – говорит Дмитрий Гордеев, заместитель гендиректора ассоциации «ЖКХ и городская среда», руководитель направления «Управление жилой недвижимостью».

«Современный дом представляет собой одну большую энергосберегающую систему», – соглашается коммерческий директор группы компаний «Юнисервис» Валерия Леонова.

И это важно, потому что проблема рационального потребления (несмотря на расточительство жителей) актуальна, ведь помимо жилой части есть еще и подземные парковки, и зимние сады, и террасы и т. д., где тоже расходуется и электричество, и вода, и тепло. И за это тоже приходится платить.

Что касается непосредственно услуг управляющей компании, то они традиционно разделены на два блока: первое – это техническое обслуживание, т. е. обеспечение и поддержка функционирования инженерных систем дома, второе – содержание жилого комплекса и прилегающей территории.

Все это будет тем дороже, чем «больше прилегающая территория, чем сложнее инженерные системы, чем эксклюзивнее материалы, примененные при отделке фасада, стен, напольных покрытий», говорит Елена Сумкина, заместитель гендиректора по клиентскому обслуживанию УК «Смарт сервис».

Эксперт приводит в пример ЖК «Кленовый дом» в Хамовниках, где 50% от ежемесячного платежа составляет именно сумма за техническое обслуживание и содержание дома и прилегающей территории.

Панорамные окна, стеклянный цоколь, витражи, мраморный пол, натуральное дерево в отделке, встроенные в пол конвекторы, камины и зимний сад – вся эта роскошь и нестандартные решения, реализованные в проекте, требуют особо тщательного ухода.

Инженерное оснащение элитных домов подразумевает очистку воды до уровня питьевой, бесперебойное горячее водоснабжение, системы центрального кондиционирования, центральной приточно-вытяжной вентиляции, раскрывает детали Анатолий Кошурников, директор департамента комфорта Sminex. Например, в проекте «Малая Ордынка, 19» предусмотрена центральная система увлажнения воздуха, которая встречается только в 26% проектов высшего ценового сегмента.

Одна из наиболее затратных статей в платежке, по оценкам экспертов, – это обеспечение безопасности.

Как отмечает Лагутов, сюда входят организация постов охраны, система видеонаблюдения, система контроля и управления доступом (СКУД) с персональными бесконтактными метками, благодаря которым двери подъезда и шлагбаумы открываются без прикосновения, а лифт спускается на первый этаж, когда житель только подходит к дому.

Гордеев обращает внимание на то, что в дорогих жилых комплексах совершенно иной уровень охраны по сравнению с обычными домами: «Это касается и технического оснащения, и квалификации сотрудников. Как правило, люди вышколены, предельно вежливы, знают всех жильцов».

Весомая статья расходов – клининг. «Идеальная чистота в холлах, входных группах, на лестницах. Места общего пользования убираются хорошо», – говорит Гордеев. Уборки часты, особенно зимой, нередко уборщицу обязывают постоянно присутствовать в холле, используют специальную бытовую химию, ароматизаторы и т. д.

Из-за сложной инфраструктуры жилого комплекса возникают и услуги «сверх ожиданий».

Например, управление лобби-баром, которое включает в себя закупку продуктов, обслуживание оборудования; уход за мебелью и натуральными материалами отделки мест общего пользования (гранит, шпон, латунь, травертин); уход за каминами в лобби и чистка дымоходов каминов в квартирах; услуги профессионального садовника, поддерживающего ландшафтное озеленение двора, перечисляет Лагутов.

Приличная доля в расходах – оплата работы персонала УК. Крохин относит сюда затраты на управляющего, дежурную смену, состоящую в штате, а не на аутсорсинге (как в обычных домах). Часто в эту смену включают главного инженера, главного энергетика, главного теплотехника с соответствующим уровнем оплаты труда.

Дорогой дом обслуживается всегда большим числом людей, и это не только уборщицы, консьержи, лифтеры, сантехники, но и менеджеры, которые всю эту деятельность организуют, объясняет Дмитрий Гордеев: «Компания функционирует практически круглосуточно, всегда ответит дежурный диспетчер, мастер подойдет в любое удобное для собственника или нанимателя время, пусть даже поздним вечером».

Серьезный вес и у такой статьи расходов, как оплата услуг консьерж-сервиса. Она, по оценке Сумкиной, составляет 3–10% от общей платы за обслуживание и коммунальные услуги. Понятие «консьерж», как напоминает эксперт, перекочевало из гостиничной индустрии.

Консьерж в отеле предоставляет клиентам различную информацию (от местонахождения ближайшей аптеки до рекомендаций по ресторанам) и оказывает мелкие услуги (вызывает такси, заказывает билеты на мероприятие, принимает корреспонденцию).

«В наших ЖК консьержи открывают входные двери, помогают мамам с колясками, помогают с багажом и тяжелыми сумками, контролируют исполнение заявок на мелкий ремонт, т. е. являются, по сути, личными помощниками в доме», – описывает Сумкина.

Популярна у клиентов УК «Смарт сервис» услуга химчистки: достаточно пригласить консьержа к себе, вещи будут упакованы в специальные кофры, опломбированы, отправлены на обработку, а после доставлены в квартиру.

Стремясь к совершенству, УК либо обучают тайнам ремесла собственных сотрудников, либо приглашают готовых профессиональных консьержей, например из международной ассоциации «Золотые ключи», обслуживающей отели и недвижимость класса люкс.

Компания «Юнисервис» заключила контракт с международным консьерж-сервисом Quintessentially.

«В любое время дня и ночи 365 дней в году наши жители могут забронировать в последний момент столик в ресторане, купить билеты в Большой театр за два дня до премьеры, достать уникальные индивидуальные туры и многое другое», – комментирует Леонова.

Зачастую владельцы элитных квартир предлагают загрузить консьержей еще и дополнительными функциями. «Эти корректировки могут существенно влиять на саму услугу, и ее конечная стоимость зависит только от фантазии и активности самих жителей», – дополняет Костюков.

Однако консьерж-сервис не всегда и не везде востребован. «Это довольно популярная фишка позиционирования проектов на бумаге, в буклетах, однако на практике не так уж часто реализуемая: зачастую клиенты не готовы платить за такой широкий набор услуг», – заявляет гендиректор Point Estate Тимур Сайфутдинов.

И тогда проблемы возникают у самой УК. Как объясняет Крохин, нередко «элитные» люди оказываются неважными плательщиками и задача УК в таком доме – балансировать между необходимостью поддерживать должный антураж и своевременно собирать коммунальные платежи при растущей недисциплинированности богатых жильцов.

В ассортименте услуг управляющей компании обязательно есть и дополнительные услуги – они заказываются и оплачиваются отдельно. С разовыми просьбами чаще обращаются в консьерж-сервис – поухаживать за комнатными растениями, принять и сопроводить гостей, помочь с парковкой их автомобилей, погулять с собакой.

Могут понадобиться уборка в квартирах и на террасах, ремонт, мытье панорамных окон, услуги электрика, сантехника, плотника, грузчика, курьера, садовника (актуально для желающих озеленять террасы). В УК займутся организацией перевозки вещей, мобильным шиномонтажом, поиском нянь, домработниц, сиделок и репетиторов.

Наконец, «управдомы» могут взять на себя хлопоты по сдаче квартиры или устроить вечеринку.

Клиентам это удобно, потому что все проблемы они решают не выходя из дома, а УК получают дополнительный доход. Компании разрабатывают разнообразные мобильные приложения, что значительно упрощает общение с людьми и помогает зарабатывать.

«С внедрением мобильного приложения мы увеличили объем продаж дополнительных услуг в 3 раза по сравнению с 2017 г.

Самыми популярными услугами стали вывоз крупногабаритного и строительного мусора (24% от общего объема продаж), санитарно-технические работы (22%), изготовление пропусков (14%), сезонная мойка окон (12%)», – комментирует Сумкина.

Перечень услуг управляющей компании, размер тарифа на обслуживание, отношения с УК утверждаются на собрании собственников. Как уточняет Гордеев, договор с управляющей компанией заключается на пять лет – и компания должна согласиться с предложениями собственников.

Комментаторы солидарны: собрания проходят эмоционально. «По моему опыту, они гораздо жарче, чем собрания в МКД эконом-класса», – замечает Кочетков. Крохин вспоминает фильм Эльдара Рязанова «Гараж»: «С поправкой на возросшее благосостояние, но типажи такие же: чиновники (государственные люди), нувориши, ученые, люди искусства, приезжие».

Часто собственники весьма подкованы в теме – многие имеют свой бизнес, разбираются в экономике, финансах, ценообразовании, законодательстве. Нередко они не согласны с выставленной суммой, но и между собой им договориться непросто, поэтому УК в большинстве случаев удается-таки проводить свои решения.

Но, как правило, управляющая компания старается выстроить диалог с собственниками. Так, УК «Смарт сервис» организовала контакт-центр 24/7, предоставила персонального клиентского менеджера для каждого ЖК, разработала мобильное приложение и регулярно проводит информационные встречи с жителями.

В обычное время УК свои затраты не раскрывают, но в период заключения договора собственников с цифрами знакомят – им предоставляют перечень услуг и расшифровывают стоимость каждой. Если с итоговой суммой люди не согласны, то, как правило, они предпочитают отказаться от каких-то сервисов.

«Смарт сервис» обслуживает 25 жилых комплексов, и, по словам Сумкиной, тарифы на обслуживание варьируются от 80 до 170 руб. за 1 кв. м в месяц. В элитных проектах Sminex («Реномэ», «Малая Ордынка, 19») месячная ставка эксплуатации варьируется от 130 до 200 руб.

, приводит данные Кошурников. То есть у Sminex средний размер «квартплаты» за 100 кв. м – от 13 000 до 20 000 руб. в месяц. Крохин называет диапазон по рынку – от 120 до 400 руб. за 1 кв.

м в месяц и приводит пример: владелец 300-метровой квартиры в доме в Протопоповском переулке ежемесячно отдает УК 70 000 руб.

В некоторых комплексах помимо установки энергосберегающего оборудования предусматривают другие меры, чтобы помочь снизить размер платежей, рассказывает Сайфутдинов. К примеру, в ЖК «Дом Бакст» помимо воды и электричества есть «плата за воздух».

Когда собственник квартиры уезжает, он перекрывает вентиляцию и не платит за циркуляцию воздуха в пустой квартире. За счет этого размер эксплуатационных платежей здесь всего 100–150 руб. за 1 кв.

м в месяц, что мало для комплекса такого высокого класса и оснащения, замечает эксперт.

Самые дорогие в обслуживании дома расположены в Хамовниках, на «золотой миле», это новостройки или исторические дома после реконструкции. Самые ощутимые платежи в клубных домах, где меньше собственников.

Однако чемпионами по ценам Сайфутдинов считает башни в ММДЦ «Москва-сити», что обусловлено в первую очередь высотностью зданий – размер эксплуатационных расходов здесь доходит до 350 руб. за 1 кв.

м в месяц (башня «Федерация»).

Сколько стоит содержание квартиры в Москва Сити: квартплата, коммуналка и иные расходы

Квартира, которая находится в элитном доме в Москве, обладает высокими потолками, имеет свою территорию, круглосуточную охрану, хороший вид из окна, ухоженный внешний вид здания, иногда вы даже сами можете выбрать себе соседей, но за все это необходимо платить немалые деньги. Содержание элитной квартиры всегда было и есть дорогое удовольствие — разница в среднем на затраты по содержанию жилья в разных комплексах иногда может дойти до 17%.

Содержание элитного жилья, в отличие от обыкновенной квартиры, состоит из двух видов платежей, коммунальных и эксплуатационных.

Коммунальный платеж представляет собой оплату за свет, газ, воду, и все это осуществляется через счетчик.

А эксплуатационный платеж – это все, что связано с обслуживанием самого дома, сюда входит уборка территории, охрана, озеленение, видеонаблюдение и многое другое.

Аналитики утверждают, что за оплату элитного дома платить надо от 70 до 350 руб. за квадрат, а если мы рассмотрим средний платеж за роскошные апартаменты, то он составит 210 руб. за 1 кв. м в месяц.

Но при этом все зависит от того, в каком именно комплексе находится ваша квартира. Например, хозяева квартир в комплексе «На Трубецкой» платят 350 руб. в месяц за 1 кв.

м, и это считается самой дорогой оплатой среди остальных элитных комплексов.

Почти такая же сумма оплаты выставляется в жилом комплексе «Федерация», который относится к деловому центру Москва-Сити. В чем основное отличие жилья в башнях Сити, так это в том, что сюда входят повышенные расходы на оборудование для подачи и очистки воды, на пожарную безопасность, более качественное лифтовое оборудование и, конечно же, дополнительное фасадное обслуживание.

Комплекс «Федерация» относится к самому дорогому жилому комплексу в деловом центре. Остальные центры Москва-Сити относительно дешевле, например, содержание апартаментов в небоскребе МФК «IQ-квартал» обойдется в 200 руб. за кв. м. в месяц. В многофункциональных комплексах «Меркурий Сити», «Империя» и «Город Столиц» платеж в среднем составляет 250 руб. за кв.м. в месяц.

Таким образом, если же вы все-таки решитесь купить элитную недвижимость в Москве, то квартира 110 кв. м обойдется вам в среднем 25 тыс. руб. в месяц.

Очевидно, что в последнее время покупатели очень внимательно относятся к покупке премиальной недвижимости, так как сейчас они стараются выбрать более экономичный вариант.

Клиенты заранее узнают обо всех нюансах выбранного комплекса, чтобы в дальнейшем не пришлось переплачивать.

Выбор элитной квартиры в жилом комплексе в Москве будет включать много положительных моментов, при которых вы будете экономить свое время, так как большая часть услуг и хлопот будет включена в работу управляющей компании.

Но при этом придется за все платить, и платить немалые деньги. Поэтому, при выборе квартиры в элитном доме, следует обращать внимание даже на малейшие мелочи, чтобы в дальнейшем не столкнуться с непредвиденными тратами.

Почему за «однушку» в Подмосковье жильцы платят как за «трешку» в «Доме на Беговой»

Все чаще происходят ситуации, когда владельцы квартир, получая квитанции за услуги ЖКХ, впадают в состояние шока. Реформа отрасли и рост тарифов привели к уникальному разбросу цен, причем во всех сегментах недвижимости. Портал «Элитное.ру» попытался разобраться, за что же сегодня приходится платить владельцам жилья, и что будет дальше. Спойлер: цены в платежках будут расти, но в выигрыше останутся собственники дорогой недвижимости, которые действительно могут влиять на цифры в платежных квитанциях.

На рынке ЖКХ сейчас наблюдается уникальная ситуация, с которой население еще не сталкивалось. Разброс тарифов столь велик, что возникают совершенно анекдотичные истории, когда владелец «однушки» в Подмосковье вынужден платить за квартиру столько же, сколько собственник квартиры бизнес-класса в престижном районе столицы.

Примеры из практики

Возьмем совершенно реальный пример. Владелица однокомнатной квартиры площадью около сорока «квадратов» в одной из новостроек в славном городе Серпухове получает ежемесячно платежную квитанцию на 12-15 тыс.

рублей, не считая электричества и воды, плата за которые начисляется по счетчикам. Хотя в доме год не было горячей воды, крышу не чистили от сосулек, в подъезде не убирают и прочее.

При этом управляющая домом компания на диалог с жильцами не идет, и они не в состоянии отказаться от якобы оказываемых им дополнительных услуг, за которые и начисляются основные деньги

«…то, как жители относятся к своему дому, прилегающей территории и общедомовому имуществу, и то, как работает управляющая компания – два фактора, напрямую влияющие на капитализацию недвижимости…»

Одновременно практически в центре столицы, в известном жилом комплексе бизнес-класса «Дом на Беговой» (на фото ниже) собственник квартиры площадью 97 кв. метров ежемесячно платит управляющей компании около 10 тыс. рублей.

А владелец недвижимости площадью в 112 «квадратов» в ЖК «Северная звезда» (ул. Расплетина, дом 22) платит в месяц чуть более 15 тыс. рублей. И это с учетом расходов на оплату тепла, водоснабжения и электроэнергии.

В ГК «Смарт Сервис», обслуживающей указанные дома, «Элитному.ру» подтвердили, что данные верны.

По словам Андрея Ильичева, директора УК «Пионер-Сервис», за эксплуатацию квартиры в 100 кв. метров в объектах бизнес-класса, находящихся под управлением компании, житель платит в среднем около 6,5 тыс. рублей, не считая расходов на тепло, воду и электроэнергию.

Кроме стандартного набора услуг по эксплуатации в эту стоимость входит охрана в подъездах и на территории, влажная уборка мест общественного пользования (1 этаж – 2 раза в день, этажи выше первого – 4 раза в неделю), уборка дворовой территории, а также обслуживание всего высокотехнологичного оборудования здания.

О роли управляющей компании

Возникает резонный вопрос, почему так происходит, и что ожидает владельцев недвижимости в среднесрочной перспективе. Ответы на эти вопросы, в общем-то, просты: дело в реформе ЖКХ, конкретной управляющей компании и реальном росте тарифов.

К сожалению, приобретая недвижимость, в том числе и дорогостоящую, собственники не всегда осознают, что в дальнейшем их расходы, комфорт и даже возможные доходы от последующей продажи жилья будут напрямую зависеть от управляющей компании, занимающейся обслуживанием дома.

Теоретически, жильцы должны согласовать стоимость таких услуг, однако по факту далеко не у всех собственников это получается

Не секрет, что большинство собственников задумывается о стоимости своих квадратных метров в перспективе. Жизнь меняется, и нельзя упускать из вида возможность продажи своей квартиры.

«И вот здесь важно понимать: то, как жители относятся к своему дому, прилегающей территории и общедомовому имуществу, и то, как работает управляющая компания – два фактора, напрямую влияющие на капитализацию недвижимости, то есть на ее настоящую и будущую стоимость», – объясняет заместитель генерального директора по клиентскому сервису ГК «Смарт Сервис» Елена Сумкина.

Например, на продажу выставлены две похожие квартиры одного метража и в одном районе. Но в первом случае жилье расположено в ухоженном доме, с чистыми подъездами и облагороженной придомовой территорией, а во втором вы увидите грязные лифты, изрисованные стены, сломанные качели возле дома… «Цена второй квартиры может просесть на 30-40% по сравнению с первым вариантом», – говорит Елена Сумкина.

Таким образом, роль управляющей компании невозможно переоценить, особенно в последнее время, когда в эту отрасль пришло много непрофессионалов, которые – как в примере с квартирой в городе Серпухов – пытаются просто получить от жильцов деньги за некачественную работу по завышенным тарифам, не оказывая им по сути никаких дополнительных услуг (на фото выше – входная группа «Дома на Беговой»).

О тарифах и ценах

Казалось бы, разобраться, за что именно мы платим, просто – достаточно ознакомиться с перечнем услуг, перечисленных в платежной квитанции. Однако на деле все происходит сложнее. Любая «платежка» состоит из двух составляющих. Первая часть – ресурсная, т.е.

оплата воды, в том числе отопления, электричества или газа, за которые жильцы платят по факту потребления (естественно, если в квартире установлены счетчики).

В УК «Юнисервис» отмечают, что эти тарифы «устанавливаются и регулируются исключительно правительством Москвы, а управляющая компания в данном случае выступает в роли посредника между ресурсоснабжающими организациями и собственниками».

Если не брать массовый сегмент, то выяснилось, что наиболее велик разброс цен в бизнес-классе

А вот остальную сумму составляют эксплуатационные платежи, и разобраться с ними значительно сложнее.

Например, в минимальный перечень услуг по «содержанию и ремонту жилой площади» входит технадзор за состоянием всего имущества комплекса, ликвидация последствий аварий, подготовка техники и оборудования к сезону, вывоз и уборка мусора, а также текущий ремонт здания.

Обычно в эту же графу квитанции попадает уборка мест общего пользования, территории ЖК и оплата услуг консьержа. Из «нестандартных» – плата за обслуживание и ремонт шлагбаумов, мытье окон с помощью альпинистов и т.д.

Учитывая, что такие пункты никак не регулируются законодательством и городскими властями, именно сюда непрофессиональные управляющие компании «закладывают» свои доходы. Теоретически, жильцы должны согласовать стоимость подобных услуг, однако по факту далеко не у всех собственников это получается.

Но и у тех УК, которые действительно заботятся о жилых комплексах, находящихся под их управлением, существует необходимость создания определенного «люфта» – средств, которые будут направлены на исправление форс-мажорных ситуаций.

«Представим, что в доме, изрисовали стены и сломали детские качели. Что делать УК? Выделять бюджет на непредвиденные расходы и устранять последствия.

Но этот же бюджет может пойти на дополнительное озеленение территории или какие-то другие работы по благоустройству», – объясняет Елена Сумкина (на фото – территория ЖК «Воробьевы горы»).

По ее словам, донести до владельца каждой квартиры схему расчетов и начислений достаточно сложно, но при желании возможно.

Для этого, например, ГК «Смарт Сервис» регулярно проводит в своих ЖК так называемые «информационные дни», во время которых сотрудники компании общаются с жителями, рассказывая им, из каких формул складываются те или иные суммы в квитанциях, как производятся расчеты. Ну, а все серьезные изменения согласуются с владельцами недвижимости на общих собраниях.

Цены и класс: ориентир на консьержа

Как показало исследование стоимости услуг управляющих компаний, проведенное при подготовке этого текста, далеко не всегда ценник в платежной квитанции зависит от статуса и сегмента жилого комплекса. Хотя, безусловно, профессиональные УК стараются, чтобы цены соответствовали классу ЖК.

Стоит отметить, что многие компании, управляющие одним или 2-3 домами, стараются не афишировать стоимость своих услуг в публичном пространстве, ссылаясь на то, что данная информация касается исключительно самой УК и жильцов дома. Кстати, для собственников это повод насторожиться, т.к.

по закону все управляющие компании, обслуживающие жилые дома, обязаны выкладывать такую информацию в публичное пространство.

Но вернемся к стоимости. Если не брать массовый сегмент, то выяснилось, что наиболее велик разброс цен в бизнес-классе (график на картинке выше).

Например, минимальные ставки по общему тарифу (включая предоставление дополнительных услуг, таких как пропускной режим, охрана, консьерж и т.п.) начинаются от 45,53 рублей за «квадрат» в месяц в ЖК «Лобачевский» (ул. Лобачевского, вл. 118, к.

2, управляющая организация ООО «Люкс Сервис»). Максимальные тарифы – 164,88 рублей за кв. метр в месяц – в ЖК «Два дома 20*20» (2-й Донской пр-д, 5, УК «Юнисервис»).

В сегменте «премиум» (график на картинке выше) цены варьируются от 60,59 рублей за «квадрат» в ЖК «Шуваловский», (Ломоносовский пр-т, 29, к. 1, УК «Юнисервис») до 140,17 рублей в ЖК «Воробьев Дом» (Воробьевское шоссе, д. 4, к. 1, ООО «УК “Воробьев Дом”»).

В классе де-люкс (график на картинке ниже) – от 115,36 рублей за кв. метр в месяц в ЖК «Андреевский» (2-ая Фрунзенская, д. 8, ТСН «Андреевский») до максимальных 220 рублей в клубном доме «Гранатный, 6» , где, по данным отдела продаж, управлением занимается ТСЖ.

При этом, конечно, профессиональные управляющие изначально ориентируются на класс объекта по классификации девелопера, реализующего этот проект. Кстати, как рассказала Елена Сумкина, именно консьерж очень наглядно демонстрирует разницу в классах жилья.

Если в обычных домах это человек, чья задача – отслеживать, к кому приходят гости, и гонять из подъезда шумных подростков, то в более дорогих комплексах его полномочия значительно шире, представители консьерж-сервиса становятся практически личными помощниками.

Они будут открывать двери, помогать с вещами и коляской, контролировать уборку и небольшие ремонтные работы в квартирах, а в некоторых ЖК даже заказывать такси, авиабилеты и ужин из любимого ресторана.

Владельцам качественной недвижимости в столице имеет смысл подготовиться к тому, что и тарифы, и цены за услуги профессиональных УК постепенно будут расти

Кстати, если жители считают, что управляющая компания не справляется со своими задачами или слишком завышает цены, то у них есть совершенно законный способ выйти из ситуации. «Инициировать общее собрание собственников по смене тарифа или даже управляющей компании, по закону может любой собственник.

Второй вариант – создать ТСН (товарищество собственников недвижимости), зарегистрировать его и объявить тендер на выбор новой управляющей компании», – рекомендует Елена Сумкина. Другой вопрос, что чем ниже класс дома и чем больше в нем квартир, тем сложнее это сделать. Как показывает практика, на замену УК может уйти от 6 месяцев до двух лет.

«Чем сильнее разнится социальный статус жильцов, тем серьезнее различаются и их требования к качеству работы УК, тем сложнее им прийти к общему знаменателю.

А недобросовестные эксплуатирующие организации, пытаясь сохранить управление домом, делают все возможное, чтобы застопорить данный процесс и вбить “клинья” между собственниками недвижимости», – объяснил «Элитному.ру» юрист, специализирующийся на смене УК.

Перспективы: снижения не будет

Вопрос: Каких цифр ожидать в квитанциях владельцам недвижимости в ближайшей перспективе? – сегодня волнует, пожалуй, всех собственников жилья, вне зависимости от его класса. К сожалению, опрос управляющих компаний показал, что дешевле уже не будет.

Если ситуацию, как в примере с «однушкой» в Серпухове, еще можно решить сменой управляющей компании, то владельцам качественной недвижимости в столице имеет смысл подготовиться к тому, что и тарифы, и цены за услуги профессиональных УК постепенно будут расти.

Причин тут несколько. Во-первых, тарифы на ресурсы и услуги подрядчиков продолжают повышаться, и ни одна УК на это повлиять не может. Как рассказали в ГК «Смарт Сервис», за последние три года стоимость вывоза мусора, к примеру, увеличилась с 3,3 тыс. до 7,6 тыс. рублей (за 8 куб. метров), МРОТ (от которого зависят многие показатели в платежках) вырос с 14,5 тыс. до 18,8 тыс.

рублей, а горюче-смазочные материалы (дизельное топливо) подорожали с 34,93 до 46,39 рублей за литр. «Один пост охраны, в нашем ЖК «Воробьевы горы» (на фото ниже) в 2016 году обходился в 93,5 тыс. рублей, в 2019 году – это уже 104,6 тыс. рублей», – привела пример Елена Сумкина. Кстати, на ценах в квитанциях отразится и повышение НДС, которое произошло с 1 января этого года.

Профессиональные УК, тем не менее, держатся до последнего, стараясь не повышать прайс для жителей.

«По объектам бизнес-класса в Москве и Санкт-Петербурге, находящимся у нас в эксплуатации, с момента заселения домов, прошедшего в 2015-2016 годах, мы тарифы пока не повышали.

Частота повышения нециклична и обычно зависит от внешних факторов, т.е. изменения законодательства, инфляции, повышения цен подрядчиков», – объяснил Андрей Ильичев.

Тем не менее, в определенный момент это неминуемо произойдет, и, скорее всего, достаточно скоро. И тогда, как ни странно, в выигрыше снова окажутся владельцы качественной недвижимости, которые смогут сознательно выбрать, что для них важнее: высококлассный ЧОП, ежедневная уборка и цветы в клумбах или минус 200-500 рублей из платежной квитанции.

Ведь изменение тарифов может проводиться только решением общего собрания собственников. «Управляющая компания может выйти к жителям с инициативой повышения тарифов, обосновывая его расширением перечня или повышением качества услуг, а также изменениями в законодательстве или, например, общегородским повышением цен на рынке вывоза мусора.

Но решение все равно остается за собственниками», – констатирует Андрей Ильичев.

За что платит квартиросъёмщик при аренде квартиры: что входит в стоимость?

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Денежные вопросы – самая важная и принципиальная часть договорённостей между собственником жилья и арендатором. Кто должен оплачивать коммунальные услуги и работу риелтора, как вносить оплату за аренду квартиры, как владельцу обезопасить себя от больших убытков?

23 сентября 2021

Ежемесячная плата за проживание в съёмной квартире – это только одна часть расходов арендатора, хотя и самая большая. К ней плюсуются и некоторые другие траты. И вот тут нужно разобраться, за что должен платить квартиросъёмщик хозяину квартиры, а за что – нет.

Если обобщить расходы арендатора по максимуму, то вот примерный список опций, которые входят в стоимость аренды квартиры (или могут входить):

• комиссия риелтору, который помог найти квартиру,
• оплата первого месяца проживания и затем ежемесячные платежи,
• депозит в размере ежемесячного платежа за проживание,
• оплата коммунальных услуг и интернета,
• расходы на мелкий ремонт,
• возмещение убытков собственнику за порчу имущества, если страховой депозит их не покрывает.

Но давайте разберёмся, за что должен платить квартиросъёмщик на самом деле, и все ли указанные здесь расходы в реальности ложатся на его плечи.

Кто платит комиссию риелтору

Это зависит от ценового сегмента, к которому относится квартира. На рынке аренды в основном представлено жильё низких и средних ценовых сегментов. Здесь действует правило: риелтору платит арендатор. Это объяснимо, ведь желающих снять хорошее жильё значительно больше, чем действительно подходящих вариантов.

Есть, впрочем, исключение: если и потенциальный квартиросъёмщик, и владелец жилья искали друг друга через агентов по недвижимости, то при заключении сделки каждый из них будет платить комиссию своему риелтору.

Кстати, в элитном сегменте, где не очень легко найти подходящих арендаторов, так обычно и происходит (или услуги агента вообще оплачивает собственник).

Комиссия риелтора на рынке аренды составляет от 50% до 100% стоимости одного месяца аренды конкретной квартиры.

Оплата первого месяца проживания производится при заключении сделки, а именно – после  подписания договора найма, все пункты в котором заранее оговорены.

Но ни в коем случае не раньше: сначала арендатору нужно убедиться, что он имеет дело именно с собственником и что этот собственник единственный (либо у него есть документальное согласие остальных владельцев на сдачу жилья в аренду).

Предварительно также хорошо бы составить акт приёма-передачи квартиры с перечнем находящегося в ней имущества и фиксацией дефектов. Вот после этого можно вносить первый платёж.

Как будут осуществляться последующие ежемесячные платежи, стороны договариваются индивидуально: наличными или переводом, лично владельцу или через посредника и т.п. При желании все эти тонкости можно внести в договор, но обычно в документе указывают только сроки, в которые нужно уложиться с оплатой (допустим, не позднее определённого числа месяца).

Как оплачивать съёмную квартиру ежемесячно

Самый удобный способ передачи денег владельцу за аренду его жилья – банковский перевод. Он удобен тем, что сторонам не нужно ежемесячно встречаться, к тому же квартиросъёмщик может просто настроить автоматический платёж, например, с зарплатной карты в определённый день. Но этот вариант больше подходит собственникам, которые сдают жильё на законных основаниях.

Те владельцы, которые не платят налоги, предпочитают получать деньги наличными. Тогда оплата аренды квартиры производится при личной встрече с арендаторами.

Согласно Федеральному закону № 115 («О противо­действии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»), ежемесячный перевод на карту владельца фиксированной суммы может быть признан банком подозрительным, и есть риск, что счёт  заблокируют. Но если владелец квартиры действует как ИП и добросовестно платит налоги, то он может не волноваться.

Что такое депозит и как его вносить

Депозит – это страховая сумма, из которой будут возмещаться убытки владельца квартиры в случае порчи его имущества арендаторами. Депозит вносится в размере первого платежа при заключении договора аренды. Предложений, где не предусмотрен депозит, на рынке сейчас практически не найти.

Поэтому арендатору надо заранее подготовиться к тому, что придётся одномоментно выложить денежную сумму, равную трём месячным платежам за проживание: риелтору — комиссионные, а первый платёж и депозит — владельцу.

Очень часто собственники соглашаются на рассрочку залогового платежа: его выплату можно разбить на два или три месяца, это нормальная практика.

Когда арендаторы покидают квартиру и договор аренды расторгается или истекает, депозит может быть им возвращён или зачтён как платёж за последний месяц проживания.

Часто практикуется второй вариант, поэтому депозит многие называют «платой за последний месяц».

Но, напомним, это именно страховая сумма, и зачёт её в виде платы за последний месяц проживания возможен лишь в том случае, если у владельца нет к арендаторам претензий по состоянию квартиры, если всё имущество сохранно и возмещения убытков не требуется.

Возмещение убытков

Арендаторам надо быть готовыми к тому, что страховой суммы (депозита), которую они выплатили владельцу, может не хватить, чтобы покрыть убытки в случае серьёзной порчи имущества. Небольшие поломки депозит покрыть может.

Но если по вине квартиросъёмщика произошёл пожар, потоп, вышла из строя мебель или крупная бытовая техника – это уже значительный ущерб.

И компенсировать владельцу стоимость ремонта, покупки мебели и техники опять же придётся из своего кармана.

В этом случае владелец самостоятельно составляет акт с указанием ущерба и его стоимости. Арендатор подписывает этот акт, выражая согласие со всем, что указано в документе, и, соответ­ственно, возмещает собственнику убытки. Но это идеальный сценарий, в котором обе стороны подходят к делу добросовестно. В реальности добиться полного возмещения убытков бывает непросто.

Что же делать владельцу, если арендаторы отказываются возмещать ему причинённый ущерб? Если договориться не удалось, собственник может обратиться в суд. Перед этим следует вызвать независимого оценщика, который определит стоимость ущерба и составит соответствующее заключение.

В связи с этим — ещё два полезных совета собственникам:

• Лучше сдавать квартиру по закону: с выплатой налогов и заключением официального договора найма жилья – это поможет при обращении в суд. Тем более, что при неофициальной сдаче квартиры факт неуплаты налогов может открыться в ходе судебных разбирательств и у налоговой возникнут вопросы к самому владельцу.

• Сдаваемую в аренду квартиру хорошо бы застраховать. В случае пожара, потопа и других серьёзных неприятностей, повлекших порчу имущества, ущерб покроет страховка.

За что ещё платит арендатор при съёме квартиры? Среди возможных расходов – мелкий или средний ремонт. Вообще, ремонт – это зона дополнительных договорённостей между арендатором и владельцем. Если квартира в целом устраивает квартиросъёмщика, но находится в изношенном состоянии, он может попросить сделать косметический ремонт. Тут возможны варианты.

1. Владелец сам делает косметический ремонт перед въездом квартирантов. Таким образом он сам контролирует свои расходы на материалы и работу.
2. Собственник предоставляет арендаторам необходимые стройматериалы, и они делают ремонт самостоятельно. В этом случае владелец обычно тратится только на материалы, а работу выполняет арендатор – своими силами или за свой счёт.
3. Арендаторы сами закупают материалы и производят работу, а стоимость всего этого при предоставлении чеков и квитанций вычитается из ежемесячных платежей.
4. Бывает также, что владелец не готов платить за ремонт и заново обустраивать квартиру под каждого нового жильца. Такие квартиры обычно сдаются относительно недорого, и ремонт в них квартиросъёмщики при желании делают за свой счёт и в соответствии со своими предпочтениями.

Ремонт квартиры, починку труб, мебели, сантехники и бытовой техники, если поломки произошли не по вине арендаторов, а в результате естественного износа или других факторов (например, жильё залили соседи), тоже берёт на себя владелец.  Если виноваты арендаторы, то расходы на ремонт или замену испорченного имущества ложатся на них.  Например, если они разбили окно, испортили холодильник или стиральную машину, их дети изрисовали обои, а собака испортила мебель.

Об оплате коммунальных услуг стороны договариваются при заключении сделки.

Самый распространённый вариант: арендатор оплачивает электричество по счётчикам и водоснабжение (если в квартире также установлены счётчики расхода воды), а прочие услуги, указанные в единой платёжке (газ, отопление, капитальный ремонт дома и т.п.), оплачивает владелец. При наличии счётчиков вода и электричество – это то, за что должен платить арендатор квартиры обязательно.

Если счётчиков на воду нет, то, как правило, собственник оплачивает всё, кроме электричества. Нередко также стороны договариваются о том, что оплата коммунальных услуг целиком ложится на плечи арендатора.

Это часто бывает, если владелец по каким-то причинам не может вносить деньги сам (например, живёт в другом городе или стране). Но в этом случае ежемесячная арендная плата за квартиру обычно устанавливается несколько ниже среднерыночной.

Это удобный, но не самый безопасный вариант для владельца – чтобы избежать просрочек, лучше всё-таки контролировать или самостоятельно оплачивать счета за услуги ЖКХ.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Договорённости о порядке и форме оплаты коммунальных услуг желательно отразить в договоре аренды: кто за что и в какие сроки должен платить. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и неразберихи в платежах.

Все дополнительные услуги (интернет, кабельное или спутниковое телевидение) во всех случаях оплачивает квартиросъёмщик. Если, конечно, ими пользуется. Что касается домашнего телефона, –традиционно за него тоже платил арендатор. С развитием мобильной связи ситуация изменилась. Сейчас большинству арендаторов домашний телефон не нужен вообще, а значит, и платить за него они не согласны.

В инициативах местного ТСЖ обычно участвует (или не участвует вовсе) собственник. Сборы денег на оплату услуг консьержа, смену домофона, ремонт подъезда, установку дополнительной двери на лестничной площадке или благоустройство палисадников – всё это арендаторов, как правило, не касается.

Как оплачивать коммунальные услуги

Тут может быть множество вариантов. Например, собственник сам снимает показания счётчиков, если между сторонами есть договорённость о его ежемесячных визитах, либо арендатор предоставляет ему эти показания любым удобным способом.

В этом случае владелец жилья сам оплачивает счета и предъявляет арендаторам набежавшую по счётчикам сумму за месяц. Плата за услуги по счётчикам может взиматься как одновременно с арендными платежами, так и в другой оговоренный день.

Если все платежи за услуги ЖКХ осуществляет арендатор, он предоставляет владельцу либо оплаченные квитанции, либо выписки с банковского счёта, с которого производилась оплата. Словом, здесь всё зависит от того, как договорятся между собой собственник и квартиросъёмщик.

Что делать, если квартиранты не оплачивают коммуналку

Просрочки оплаты коммунальных платежей – одна из самых распространённых проблем, с которой сталкиваются владельцы квартир при сдаче их в аренду. Что же делать, если просрочки стали систематическими?

Самый безопасный для собственника способ – взять все платежи на себя.

Хоть это и не всегда выгодно: арендатор, который сам не платит по счётчикам, не заинтересован в том, чтобы экономить воду и электричество.

Поэтому многие владельцы идут по другому пути: снимают показания счётчиков, самостоятельно оплачивают счета, а оговоренные строки из коммунальных квитанций плюсуют к ежемесячным платежам за проживание.

Если по договорённости арендаторы должны оплачивать счета сами, но не делают этого, для начала необходимо попытаться найти общий язык с ними, определив чёткий срок, в течение которого долги должны быть погашены. Если этого не произошло, владелец может обратиться в суд.

На момент подачи иска просрочка должна превышать два месяца. Если суд расторгает договор аренды, то выселением арендаторов и взысканием долгов будут заниматься судебные приставы.

Но надо понимать, что судебное разбирательство – дело хлопотное и небыстрое, поэтому владельцу лучше сразу взять контроль за оплатой на себя.

С сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости все спорные вопросы относительно оплаты счётчиков помогает решать менеджер консьерж-сервиса. Он же напоминает жильцам о необходимости вовремя снять показания счётчиков и контролирует их передачу собственнику.

Фотографии: на обложке Rann Vijay (Pexels), текст Mikhail Nilov (Pexels) и Tierra Mallorca (Unsplash)