Курсовая работа на тему управляющая компания

Обоснование стратегии развития частной управляющей компании в сфере городского хозяйства

Обоснование
стратегии развития частной управляющей компании в сфере городского хозяйства

Введение

Актуальность исследования. Чем далее развивается российский, и
петербургский в частности, рынок недвижимости, тем более разнообразной и сложной
становится его структура. Появляются все новые и новые функции, множится число
видов профессиональной деятельности. Сейчас громко заявили о себе управляющие
компании (УК).

Еще 10 лет назад для описания деятельности профессиональных участников
рынка недвижимости достаточно было одного слова «риелтор». Теперь на рынке
представлен ряд профессиональных участников. Это риелторы и девелоперы,
ипотечные брокеры и консультанты, оценщики и управляющие. Но и они делятся на
подвиды по типам недвижимости, по видам выполняемых функций и пр.

Налицо явный рост специализации на рынке. Это ведет (или, по крайней
мере, должно вести) к росту профессионализма, компетентности, а, следовательно,
и качества выполнения функций и работ. Указанные процессы все больше пробивают
себе дорогу. Это придает исследованию по теме «Обоснование стратегии развития
частной управляющей компании в сфере городского хозяйства (на примере 3-4
управляющей компаний СПБ)» актуальность.

Объект исследования — институт управляющих компаний в сфере городского
хозяйства.

Предмет исследования — стратегии развития частной управляющей компании в
сфере городского хозяйства в Санкт-Петербурге.

Цель исследования — разработать и обосновать стратегию развития частной
управляющей компании в сфере городского хозяйства Санкт-Петербурга.

Задачи исследования:

ü  Рассмотреть понятие и тенденции развития управляющих компаний

ü  Дать характеристику управляющих компаний: УК СПБ «Бестъ», УК
СПБ «Август», УК СПБ «Бекар», УК СПБ «Управляющая компания Родионова».

ü  Рассмотреть структуру и управление частной управляющей
компанией.

ü  Проанализировать деятельность и стратегии развития
управляющих компаний Санкт — Петербурга.

ü  Рассмотреть влияние стоимости услуг частной управляющей
компании на финансово — экономическую деятельность и оценка эффективности
предприятия

ü  Разработать и обосновать стратегию развития УК «МЛТ»

Методы исследования — в качестве общенаучных методов, с помощью которых
проводилось исследование, использовались методы анализа и синтеза, индукции и
дедукции, наблюдения и сравнения. Данные методы позволили наиболее
последовательно и полно рассмотреть критерии и методы деловой оценки персонала
органов муниципального самоуправления в рамках цели и задач исследования.

институт управляющий компания хозяйство

1. Управляющая компания как объект городского хозяйства

.1 Понятие и тенденции развития компании

Общеизвестно, что организация управления и эксплуатации жилищного фонда
на территории Российской Федерации является неэффективной и, как правило,
совершенно не удовлетворяет собственников и нанимателей жилья, с одной стороны,
поставщиков коммунальных услуг, органы публичной власти и всех прочих
участников процесса — с другой стороны. Несмотря на то, что отношения
собственности в этой сфере начали меняться одними из первых (приватизация жилья
началась еще в 1991 г.), на практике это почти не повлияло на системы
управления и эксплуатации жилищным фондом. Управление осуществлялось в условиях
отсутствия четкого и последовательного федерального регулирования, а зачастую —
и в нарушение существовавшего законодательства.

Основной проблемой все это время оставалось и остается управление
многоквартирными жилыми комплексами. В силу особенностей градостроительной,
жилищной и социальной политики советского периода именно этот тип жилой
застройки является преобладающим в большинстве городов и поселков городского
типа; в домах такого типа живет значительная часть населения России. До
настоящего времени в подавляющем большинстве случаев подобные объекты,
состоящие из квартир, принадлежащих на праве собственности множеству различных
собственников, продолжают находиться «на балансе» муниципальных образований (в
муниципальной казне), отдельных органов местного самоуправления (к примеру,
комитетов по управлению имуществом) или муниципальных (иногда —
государственных) предприятий или учреждений жилищного хозяйства.

При этом нередки случаи, когда на балансе — безо всякого правового
основания, либо на основании незаконных, ошибочных правовых режимов (к примеру,
на праве оперативного управления) — находятся многоквартирные дома, в которых
вовсе отсутствуют муниципальные квартиры. Довольно распространенными были также
ситуации, когда на собраниях собственников квартир во вновь построенных домах
принималось решение о передаче дома в муниципальную собственность, и
муниципальные образования принимали такие дома «в собственность» или «на
баланс» без каких бы то ни было правовых оснований. В дальнейшем муниципалитеты
осуществляли и осуществляют до настоящего времени управление и эксплуатацию
жилищного фонда силами собственных предприятий и учреждений без надлежащей
легитимации подобных действий.

При наличии в местных бюджетах средств муниципальные образования выделяли
финансовые средства на содержание, эксплуатацию и ремонт соответствующих
зданий, а также осуществляли иные действия по управлению жилыми комплексами,
которые, как правило, уже не являлись муниципальной собственностью. Надлежащая
организация управления жильем на территории России, все еще представляет собой
исключение из правила. В то же время, количество надлежаще зарегистрированных и
реально функционирующих товариществ собственников жилья и аналогичных форм
организации домовладельцев значительно выросло, число профессиональных частных
компаний в сфере управления жилищным фондом также увеличилось.

С момента вступления в силу нового ЖК РФ на собственников помещений в
многоквартирном доме возложена обязанность по выбору способа управления
многоквартирным домом. При этом многоквартирный дом может управляться только
одной управляющей организацией (УК).

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ именно собственники обязаны выбрать в
качестве способа управления один из предложенных вариантов см. рис.1.

1.      Непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме. В данном случае собственники помещений сами заключают
договоры на коммунальные и жилищные услуги с поставщиками этих услуг, а также
самостоятельно оплачивают эти услуги в соответствии с заключенными договорами.

2.      Управление товариществом собственников жилья либо жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. При этом
должно быть зарегистрировано соответствующее юридическое лицо, выступающее от
имени всех собственников жилья, а правоотношения с поставщиками необходимых
услуг строятся на основе договоров между вновь созданным юридическим лицом и
поставщиками услуг. При этом оплата за оказанные и поставленные услуги будет
производиться собственниками помещений в адрес действующего юридического лица
(ТСЖ или кооператива).

.        Управление управляющей организацией. В том случае, если
собственниками помещений будет избран именно этот способ управления, нужно
обратить их внимание на ряд специфических факторов.

Управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является
юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. И данное положение не
должно вызывать у непосвященных отрицательных эмоций по следующим причинам.

Деятельность управляющей компании представляет собой вариант
предпринимательской деятельности. В свою очередь предпринимательская
деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность,
направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом,
продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами. .

Важным является тот факт, что в соответствии с Постановлением
Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 в качестве управляющей компании
могут выступать как юридические лица, так и индивидуальный предприниматель.

Таким образом, управляющая компания или организация — это юридическое
лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный
предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.

УК организует предоставление жилищно-коммунальных услуг и контролирует
техническое и санитарное состояние дома. То есть УК занимается тем, чем должна
заниматься — управлением. Обеспечивает условия проживания в доме, отвечающие
нормативам. Организует работы по проведению текущего и капитального ремонта:

ü  производит выбор обслуживающей организации и заключает
договор на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома,

ü  обеспечивает устранение аварий и неисправностей инженерного
оборудования,

ü  проводит работы по подготовке к сезонной эксплуатации дома,

ü  разрабатывает и предоставляет собственникам помещений
многоквартирного дома предложение о постановке дома на капитальный ремонт,
разрабатывает смету на проведение работ и сроки их выполнения.

Для создания и поддержания рабочих отношений между УК и собственниками
помещений в доме необходимо иметь механизмы контроля заказчиком
(собственниками) деятельности исполнителя (УК).

Согласно действующему законодательству, УК обязана:

ü  предоставлять уполномоченному представителю собственников
жилья доступ к информации, связанной с деятельностью по управлению общим
имуществом многоквартирного дома, проекты планов, плановые задания, отчеты и
иную документацию по вопросам, затрагивающим материальные интересы
собственников при получении услуг,

ü  предоставлять собственникам помещений многоквартирного дома
координаты подрядных организаций и перечень выполняемых ими работ с расценками
на их осуществление,

ü  рассматривать поступившие от собственников помещений жалобы и
предложения и принимать необходимые меры в установленные сроки,

ü  ежегодно проводить отчётное собрание с жителями о выполнении
договора управления.

Кроме того УК обязана предоставлять в установленном порядке льготы и
субсидии жильцам многоквартирного дома. Использовать полученные бюджетные
средства, платежи за жилищно-коммунальные услуги только по целевому назначению.
Выполнять условия договоров с подрядными организациями, своевременно
производить оплату, оказанных ими услуг и выполненных работ.

Обязанности собственников предельно просты: не нарушать порядок и вовремя
оплачивать счета. Как правило, получатели жилищно-коммунальных услуг оплачивают
их непосредственно через УК, если договором между УК и поставщиком ЖКУ не
предусмотрен иной способ оплаты. УК получает вознаграждение за выполнение работ
по управлению многоквартирным домом. Его размер устанавливается договором — это
может быть процент от суммы, полученной с собственников помещений
многоквартирного дома за оказанные ЖКУ, либо некая сумма, утвержденная общим
собранием проживающих.

Управляющая компания несет ответственность за ущерб, причиненный
многоквартирному дому, собственникам его жилых помещений и третьим лицам,
пострадавшим в результате неправильной эксплуатации объекта жилищного фонда, а
также в результате действий или бездействия управляющей компании, в размере
причиненного ущерба.

Кроме того, управляющей компании необходимо учитывать, что способ
управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на
основании решения собрания. В том случае, если оказываемые услуги и выполняемые
работы не соответствуют требованиям собственников помещений, они могут
воспользоваться предоставляемым им правом и изменить способ управления. Но при
этом нужно учесть, что расторжение договора управления должно производиться в
соответствии с нормами гражданского законодательства. Решение общего собрания о
выборе способа управления является обязательным для всех собственников
помещений в многоквартирном доме.

Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений в
многоквартирном доме строятся на основании договора управления многоквартирным
домом.

Необходимо обратить внимание, что существенным условием, на содержании
которого необходимо остановиться подробнее, является, в частности, перечень тех
услуг и работ, которые будут оказываться и выполняться управляющей компанией
или третьими лицами в соответствии с договорами, заключенными управляющей
компанией по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера
платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой
платы.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем
один год и не более чем пять лет.

Срок начала исполнения обязательств управляющей организации (если иной
срок не установлен по соглашению сторон при его заключении) — не позднее чем
через 30 дней со дня его подписания.

Кроме того, путем заключения договора управления многоквартирным домом с
управляющей организацией в соответствии с частью пятой статьи 161 и статьей 162
ЖК РФ обеспечивается надлежащее содержание общего имущества собственниками
помещений.

Ведь одной из обязанностей собственников помещения в доме является
обязанность содержания общего имущества дома, так как собственники помещений
обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим
долям в праве общей собственности на это имущество. Такая обязанность должна
быть отражена в договоре управления домом.

К некоторым видам договоров, заключаемым, например, на управление
многоквартирным домом, где все помещения находятся в собственности РФ, субъекта
РФ или муниципального образования, предъявляются специфические требования.
Порядок управления им устанавливается соответственно Правительством РФ, органом
государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

Взаимоотношения управляющей компании и собственников помещений в доме,
порядок заключения договора управления, иные связанные с этим вопросы
характеризуют деятельность управляющей компании только с одной стороны. С
другой находятся взаимоотношения этой организации непосредственно с
поставщиками тех услуг и работ, которые будут выполняться на объекте. Договоры
с организациями теплоснабжения, водоснабжения и иными, необходимыми для
обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома, заключаются управляющей
организацией на основании тех полномочий, которые содержатся в договоре
управления.

Управляющая компания наряду с товариществом или кооперативом имеет ряд
преимуществ перед непосредственным управлением. Управляющая компания как
юридическое лицо осуществляет свою деятельность в соответствии с договором,
строит свои взаимоотношения с поставщиками услуг и работ, не обращаясь каждый
раз к мнению большинства собственников помещений.

Основным достоинством управляющей компании перед иными способами
управления является следующее. По определению управляющая компания должна
специализироваться на оказании конкретных видов услуг. То есть выполнение ею
своих обязанностей должно осуществляться на соответствующем профессиональном
уровне.

Но и этот способ управления имеет ряд минусов. Основной из них состоит в
том, что на настоящий момент нет в достаточном количестве надежных управляющих
компаний, отсутствует практика их деятельности, не сформировался круг
профессионалов данной отрасли. А поэтому есть возможность мошенничества на
настоящем этапе. Кроме того, после того как был заключен договор управления,
возможности воздействия на принятие решений у собственников помещений просто
нет.

Сегодня на рынке жилищно-коммунальных услуг в Петербурге существует около
50 компаний, но реально работает около 20. Есть маленькие компании, которые
обслуживают 1 -3 дома, есть большие, обслуживающие по 1 млн. кв. м жилья. А в
целом по городу сегодня порядка 7,5 — 8 млн. кв. м обслуживаются частными
управляющими компаниями. Это составляет 10 % от количества жилого фонда,
обслуживаемого ГУЖА и РЖА.

Сколько в городе должно быть управляющих компаний — тут не может быть
цифры плановой или директивной. Если будет эффективная управляющая компания, и
ее ТСЖ будут выбирать, может оказаться, что завтра под одной компанией будет
полгорода. А может получиться так, что управляющие компании будут обслуживать
по 2-3 дома.

.2 Характеристика управляющей компании (УК)

.2.1 УК СПБ «Бестъ»

Компания «БестЪ. Коммерческая недвижимость» была создана в
январе 2006 г в результате реорганизации управляющей компании
«БестЪ», успешно действующей на рынке коммерческой недвижимости с
1997 г. Значительный рост объемов совершаемых сделок, расширение клиентской
базы и накопленный опыт работы сделали логичным выделение отдела коммерческой
недвижимости в отдельную структуру.

Управляющая компания «БестЪ» основана в 1997 г. На рынок
компания вышла специалистом по работе с коммерческой недвижимостью, предложив
собственникам и инвесторам программы по приобретению и эксплуатации объектов
недвижимости в Санкт-Петербурге. «БестЪ» участвовала в
реструктуризации заводов им. Свердлова, им. Козицкого, заводов «Красный
химик», «Ленформаш», «Красное знамя». Первым бизнес-центром
компании стал «Гранат». Новые реализованные проекты: бизнес-центры
«Таймс» и «Ресурс», торговый комплекс «Желтый
угол», бизнес-центр «Мидель», производственный кондоминиум
«Левашовский, 13».

ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» была создана в 2004 г в
результате реорганизации управляющей компании — «БестЪ». Основным
направлением деятельности является предоставление услуг по эксплуатации
объектов недвижимости: клининг, техническое обслуживание, спецработы,
обеспечение безопасности, администрирование. В настоящее время в эксплуатации
МТЛ находится около 150 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

Отдел коммерческой недвижимости выделен в отдельную структуру — компанию
«БестЪ. Коммерческая недвижимость».

Поводом для выделения компании послужило то, что за последние два года
отдел сильно вырос, как в профессиональном плане, так и по объемам совершаемых
сделок. Количество специалистов в отделе увеличилось в три раза. По словам
бывшего руководителя коммерческого отдела УК «БестЪ», а ныне генерального
директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгия Рыкова, особенно
успешным был прошедший год. В марте стартовал новый проект «101 бизнес
центр», ориентированный на оптимизацию работы по поиску арендаторов
офисных площадей и предложению свободных площадей в бизнес центрах города. В
течение года совершен ряд крупных сделок: по сдаче офисных площадей в аренду
таким компаниям, как NEWS outdoor, LUXOFT, Ленинградская областная
электросетевая компания; по купле-продаже коммерческой недвижимости — со
Сбербанком и холдингом MT-group. Кроме того, в рамках договора с
торгово-развлекательным комплексом «Ульянка» на этот объект
привлечены крупные якорные арендаторы «Эльдорадо», «Марта»
и др.

Таким образом, сейчас в группу компаний «БестЪ» входят:

УК «БестЪ» — инвестиционно-девелоперская компания, в управление
которой находиться бизнес-центры «Таймс», «Ресурс»,
«Гранат», «Мидель», торговый комплекс «Желтый
угол», а также осуществляется управление строительством элитного жилого
комплекса OMEGA-HOUSE и бизнес-центра «Авеню».

Компания «БестЪ. Коммерческая недвижимость» — предоставление
полного спектра услуг (брокеридж, консалтинг, оценка) на рынке коммерческой
недвижимости.

По словам председателя совета директоров группы компаний
«БестЪ» Лушникова Андрея, вся группа компаний сосредоточена на
оказании услуг в сфере недвижимости. «Выделяя подразделения в
самостоятельные компании более удобно ставить задачи по их развитию,
осуществлять управление этими структурами», — поясняет он.

Техническое обслуживание зданий

Служба технической эксплуатации «МТЛ» предоставляет услуги,
направленные на эффективное обслуживание объекта недвижимости, продление его
жизненного цикла, а именно:

Подробный
перечень работ по техническому обслуживанию
<#»561091.files/image002.gif»>

Рис.2.
Линейно-функциональная организационная структура управления.

Пунктирные
горизонтальные линии показывают горизонтальные управляющие связи. Структура
обеспечивает минимальные издержки производства и минимальную себестоимость
оказываемых услуг (выпускаемой продукции). Область применения — малые и средние
предприятия.

УК
«Август» и Управляющая компания Родионова» имеют дивизиональную структуру.
Дивизиональная структура непосредственно вытекает из функциональной при
делегировании значительного числа полномочий топ менеджерам, возглавляющим эти
функциональные (продуктовые) направления, предоставлении им определенной
самостоятельности, оставляя за руководством корпорации стратегию развития,
научно — исследовательские разработки, финансовую и инвестиционную политику и
т. п. (См. рис.3)

Рис.3.
Дивизиональная (дивизионная) структура управления. Пунктирные горизонтальные
линии показывают горизонтальные управляющие связи.

Структура
так же, как и предыдущая обеспечивает минимальные издержки производства и
минимальную себестоимость оказываемых услуг (выпускаемой продукции).

УК
«Becar» имеет организационно-финансовую структуру управления Business Units Management (BUM)
(См. рис.4)

Рис.4.
Организационно-финансовая структура управления Business Unit Management (BUM).
Пунктирные горизонтальные линии показывают горизонтальные управляющие
(экономические) связи

Система
Business Unit Management в основном основана на дивизиональном принципе
управления с созданием эффективной финансовой структуры компании с максимальным
использованием системы бюджетирования для повышения рентабельности деятельности
структурных подразделений и компании в целом, с введением полного внутреннего
хозрасчета — внутрифирменной купли-продажи промежуточных результатов труда и
образования внутренней и внешней конкуренции в компании.

Таким
образом, рассмотренные организационные структуры управления строится на базе
линейной структуры со следующими модификациями:

ü  Делегирование полномочий нижестоящим уровням управления;

ü  Введение горизонтальных управляющих связей:

ü  Допуск структурных подразделений на внешний рынок и т.д.

2.2 Экономическое прогнозирование частной управляющей
компании

В экономике, в предпринимательской деятельности прогноз — это
научно-аналитический этап процесса планирования. Прогноз определяет
возможности, в рамках которых могут ставиться реалистичные задачи планирования
развития экономики или работы предприятия. В прогнозировании и планировании
используются математические методы, подчас весьма сложные. Распространение
компьютеров, простых и эффективных программных продуктов и делает
прогнозирование и планирование широко доступным. Нужно лишь знать, какой в том
или ином случае метод выбрать, какой программный продукт применить.

Для реалистичного планирования необходимо понимать суть процессов,
протекающих в экономике, ситуацию, складывающуюся на предприятии. Это непростые
проблемы. Выбрать методы прогнозирования, оценить управленческую ситуацию
помогают знания и опыт успешного прогнозирования и управления

Потребность в прогнозах испытывают руководители и работники
управленческих органов всех уровней: местных, региональных, отраслевых,
федеральных, так как ошибки в управлении, в проектах, программах, выборе
стратегии проистекают из неумения предвидеть тенденции и последствия
принимаемых решений. Прогнозы нужны политическим лидерам для обоснования своих
предвыборных платформ, партийных программ, тактики социально-политических
действий, определения возможностей оплатить выданные векселя, победить на
выборах или потерпеть фиаско. В них нуждаются предприниматели и менеджеры — без
краткосрочных и долгосрочных прогнозов политической и экономической конъюнктуры
невозможно выработать эффективную систему действий.

Типология прогнозов может строиться по различным основаниям в зависимости
от целей, объектов, проблем, периода упреждения, характера и т.д.
Основополагающим является проблемно-целевой критерий: для чего разрабатывается
прогноз? Соответственно различают два типа прогнозов: поисковые
(изыскательские, трендовые, генетические) и нормативные (целевые,
регулятивные).

Прогнозы могут иметь разное время упреждения — от краткосрочных
(например, суточные, связанные с колебаниями акций) до долгосрочных (на
десятки) и сверхдолгосрочные. Первые носят более детализированный характер. Чем
дольше горизонт упреждения прогноза, тем большее значение имеют теоретические
исследования и длительность ретроспективы (времени основания) прогноза.

Неодинаков и характер прогноза. Он может определять какую-то одну
характеристику объекта (показатель) или носить комплексный характер для
предприятия, города, региона, страны.

Стратегические планы устанавливают главные цели деятельности на
определенную перспективу. Глубина, продолжительность перспективы может быть
определена некоторыми условиями или календарными сроками. Условия или сроки
реализации стратегических планов определяются возможностью сохранения главных,
наиболее существенных тенденций развития. Цели, по возможности, должны
подкрепляться количественными контрольными показателями. Например, для
управляющей компании это может быть доля рынка в отрасли.

Стратегические планы должны содержать информацию, необходимую для
принятия управленческих решений о более детальном планировании деятельности и
создании необходимых для ее осуществления организационных структур.

Долгосрочные планы определяют силы, средства и результаты деятельности по
решению стратегических задач, обеспечивающих достижение поставленных целей на
наиболее длительную перспективу. Горизонты — сроки долгосрочного планирования
определяются максимально возможными сроками эффективного прогнозирования. Это
могут быть периоды в 5 и даже 50 лет.

Интуитивные методы прогнозирования используются в тех случаях, когда
невозможно учесть влияние многих факторов из-за незначительной сложности
объекта прогнозирования. В этом случае используются оценки экспертов. При этом
различают индивидуальные и коллективные экспертные оценки.

В группу поисковых методов входят подгруппы: экстраполяции и
моделирования, картографирования, написания сценариев, прогнозирование по
аналогии. К первой подгруппе относятся методы: наименьших квадратов,
экспоненциального сглаживания, скользящих средних. Ко второй — структурное,
сетевое и матричное моделирование.

Нормативные методы прогнозирования состоят в определении необходимых и
достаточных средств для достижения возможного состояния изучаемого объекта и
отвечают на вопрос: «что будет?», «что мы хотим увидеть?», «какими средствами
этого достичь?». К нормативным методам относятся дерево целей, морфологические
модели, блок-схемы.

В годовом отчете ОАО «Управляющая компания Родионова» за 2008г. сказано
следующее:

В 2008 году Общество являлось управляющей организацией по обслуживанию
жилищного фонда в Калининском, Кировском, Выборгском районах Санкт-Петербурга,
укрепило свои позиции на быстроменяющемся рынке. По состоянию за 2008 год более
400 домов выбрали компанию «Управляющая компания Родионова» управляющей
компанией на срок более 3 лет. К 2009 году прогнозируется рост многоквартирных
домов, которые выберут нашу организацию в качестве управляющей компании,
вследствие этого расширение рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг…

Исследует новые рынки по эксплуатации жилищного фонда и возможности их
расширения, активно работает в отношении повышения квалификации своих кадров.
Организация планирует свою деятельность, составляя и утверждая, финансовые
планы, планы, как по текущему, так и капитальному ремонту.

Решения о будущем состоянии Общества не могут быть приняты « в прикидку»
на основе интуитивных ощущений. Минимальным результатом планирования является
недопущение грубых ошибок в экономической деятельности, то есть приобретение
способностей предвидеть неприятные обстоятельства будущего и устранять их.

2.3 Анализ деятельности и стратегии развития управляющих
компаний Санкт — Петербурга

Таблица 1. Данные для сравнительного анализа деятельности управляющих
компаний СПб

Динамика изменения количества площади находящейся в управлении
представлена на рис 5.

Рис.
5. Динамика изменения количества площади находящейся в управлении, тыс. кв. м.

Как
видно из рис.5, наиболее быстрыми темпами развивалась «УК Родионова» — за три
года объем обслуживаемой площади увеличился в пять раз. Динамика изменения
количества домов находящихся в управлении УК представлена на рис 6.

Рис.
6. Динамика изменения количества домов находящихся в управлении, ед.

Как
видно из рис.6, наиболее быстрыми темпами увеличивалось количество домов в
управлении «УК Родионова». УК «Август» и УК «МЛТ» принимали в управление дома с
большей площадью.

Рассматриваемые
УК, разрабатывают и применяют на практике следующие виды стратегий:

.Экономическая
стратегия. Вырабатывает правила и приемы исследования потенциальных рынков
товаров и услуг. Экономическая стратегия определяет методы поиска наиболее
предпочтительных для компании стратегических зон хозяйствования, методы образования
и управления многоквартирными домами, обеспечивающими внешнюю гибкость
организации вместе с тем предоставление качественных услуг населению.

.        Стратегия
снижения производственных издержек. Ее основной направленностью является
обеспечение конкурентного преимущества за счет снижения затрат. Эта стратегия
вырабатывает приемы достижения низкой стоимости жилищно-коммунальной услуги и
захвата на этой основе лидерства на рынке конкурентной борьбы. Она должна
вырабатывать принципы регулирования процесса формирования затрат как за счет
факторов предоставления до предоставления качественной услуги потребителям.

.        Стратегия
инвестиционной деятельности. Это стратегия формирования инвестиционного
портфеля, т.е. совокупности ценных бумаг, принадлежащих организации. Речь идет
об инвестиционной деятельности компании в собственную материально- техническую
базу.

.        Стратегия
стимулирования персонала. Основу этой стратегии составляют стимулы, побуждающие
работников при выработке стратегических решений руководствоваться не
сиюминутными, а долговременными интересами Компании.

.Стратегия
предотвращения несостоятельности (банкротства) компании. Является по существу
обобщением всех составляющих экономической стратегии. Ее главной задачей
является обнаружение кризисных тенденций, обнаружение так называемых «слабых
сигналов», предвещающих возможность кризисных явлений, и выработка мер, которые
оказали бы противодействие этим явлениям.

Важнейшей
функцией стратегии предотвращения банкротства фирмы является прогнозирование
последствий долговременных стратегических решений на самых начальных этапах
существования компании — с момента выбора миссии.

.4
Влияние стоимости услуг частной управляющей компании на финансово —
экономическую деятельность и оценка эффективности предприятия

Расчет
порога предприятия рентабельности и запаса финансовой устойчивости «УК
Родионова» представлен в таблице 2.

Таблица
2. Расчет порога предприятия рентабельности и запаса финансовой устойчивости
«УК Родионова»

Вывод: как показывает расчет в 2008 году нужно было реализовать продукции
на сумму 357834,1млн. руб., чтобы покрыть все затраты. При такой выручке
рентабельность равна нулю. Фактически выручка составила 888067 млн. руб., что
выше пороговой на 530232,9 млн. руб., или на 59,7 %. Это и есть запас
финансовой устойчивости или зона безубыточности пред приятия. Из таблицы видно,
что запас финансовой устойчивости растет, что говорит о эффективности
деятельности предприятия «УК Родионова».

Расчет порога предприятия рентабельности и запаса финансовой устойчивости
УК «МЛТ» представлен в таблице 3.

Таблица 3. Расчет порога предприятия рентабельности и запаса финансовой
устойчивости УК «МЛТ»

Вывод: как показывает расчет в 2008 году нужно было реализовать продукции
на сумму 17884,529 млн. руб., чтобы покрыть все затраты. При такой выручке
рентабельность равна нулю. Фактически выручка составила 24320,925 млн. руб.,
что выше пороговой на 3636,396 млн. руб., или на 26,46 %. Это и есть запас
финансовой устойчивости или зона безубыточности предприятия. Из таблицы видно,
что запас финансовой устойчивости растет, что говорит об эффективности
деятельности предприятия УК «МЛТ».

Таким образом, оба предприятия повышают запас финансовой устойчивости.
При этом, стоимости услуг частной управляющей компании «УК Родионова» выше, чем
УК «МЛТ». В то же время рост запаса финансовой устойчивости УК «МЛТ»
значительно опережает рост аналогичного показателя «УК Родионова».

По результатам Второй главы исследования можно сделать следующие выводы:

Рассматриваемые управляющие компании имеют различные структуры
управления: линейно-функциональную, дивизиональную (дивизионную),
организационно-финансовую структуру управления Business Unit Management (BUM).
Оптимальная структура конкретной компании в конкретных рыночных условиях
зависит как от специфики компании, так и от специфики рынка, а также от
тактических и стратегических целей, которые ставит перед собой компания.

Экономическое прогнозирование является одним из решающих научных факторов
формирования стратегии и тактики любого предприятия, и управляющие компании не
являются исключением. Желание работать на опережение, эффективно формировать
стратегию, предугадывать возможные или новые изменения в конкурентной среде, в
поведении остальных субъектов становится для управляющих компаний жизненно
необходимым и объективно-оправданным.

Наиболее быстрыми темпами развивалась «УК Родионова» — за три года объем
обслуживаемой площади увеличился в пять раз.

Рассматриваемые УК, разрабатывают и применяют на практике следующие виды
стратегий: экономическая стратегия, стратегия снижения производственных
издержек, стратегия инвестиционной деятельности, стратегия стимулирования
персонала, стратегия предотвращения несостоятельности (банкротства) компании.

3. Разработка и обоснование стратегии развития УК «МЛТ»

Стратегия развития управляющей компании — неотъемлемая часть ее успешного
развития. Ее выбор зависит от многих факторов и, в конечном счете, определяет
результаты работы.

В данном разделе представлена разработка стратегии уже существующей на
рынке компании УК «МЛТ» (показатели и динамика развития бизнеса положительные),
таким образом, стратегия должна быть ориентирована на качественный амбициозный
рост бизнеса компании.

Для частной управляющей компании в сфере городского хозяйства можно
выбрать следующие стратегические установки.

ü  Мы компания, ориентированная на достижение определенной доли
на рынке.

ü  Наши долгосрочные цели преобладают над краткосрочными.

ü  Мы — компания, которая занимается управлением и эксплуатацией
жилых комплексов и коммерческой недвижимости, и мы сознательно ограничили свой
род деятельности для того, чтобы делать определенное количество продуктов
лучшим образом.

(Модель — End-Product Business: есть ограниченное количество продуктов,
которые мы делаем лучше других и предлагаем своим клиентам).

. Разработка миссии компании:

Исходной точкой стратегического управления любой компании является ее
миссия. Именно миссия задает основное направление развития организации. Поэтому
очень существенным, а, может быть, и самым важным решением в стратегическом
управлении является проектирование миссии.

Миссия УК «МЛТ» — выведение услуг по управлению и эксплуатации объектов
недвижимости на принципиально новый профессиональный уровень. Содействие
становлению цивилизованных отношений между всеми участниками рынка
недвижимости.

. Постановка стратегических целей:

С миссией прямо связаны цели компании: их достижение позволяет в итоге
соответствовать выбранному образу.

Основная стратегическая цель УК «МЛТ» — получение устойчивой прибыли и
продолжение своей деятельности.

Для её осуществления будет осуществляться реализация следующих
промежуточных целей:

ü  Повышение качества оказываемых услуг;

ü  Усовершенствование оказываемых услуг;

ü  Установление уровня цен в соответствии с конкуренцией;

ü  Выпуск на рынок новых видов услуг;

ü  Повышение контролируемой доли рынка к 2012г. в три раза;

. Описание основных факторов риска, связанных с деятельности УК «МЛТ»:

При разработке стратегии большое внимание должно уделяться
стратегическому анализу рисков, характерных для жилищно-коммунального хозяйства
как отрасли в целом, специфических региональных рисков, а также финансовых и
правовых рисков. Группировка рисков производится по следующим критериям:

ü  риски внутренней и внешней среды;

ü  общеотраслевые и специфические региональные риски;

ü  риски со значительной тяжестью последствий и легко
компенсируемые риски.

К рискам внутренней среды, непосредственно связанных с деятельностью УК
«МЛТ», относятся: участие компании в судебных процессах, ответственность по
долгам третьих лиц, дефицит квалифицированных кадров и т.д.

К рискам внешней среды относятся: воздействие со стороны региональных и
федеральных властей, крупнейших кредиторов, изменение государственного
регулирования в области налогового законодательства, изменение процентных
ставок по заемным средствам, несовершенство законодательной базы, регулирующей
экономические отношения, недостаточная эффективность судебной системы.

Общеотраслевыми и специфическими региональными рисками являются: низкий
уровень участия государства в управлении жилищно-коммунальным хозяйством и
недостаточность инвестиций в жилищное хозяйство.

Среди рисков с высокой тяжестью последствий, трудно поддающихся
каким-либо мерам компенсации, выделяют низкий уровень поддержки ЖКХ со стороны
государства, изменения в налоговом законодательстве и т.д. Другие риски
относятся к группе рисков с легко компенсируемыми последствиями.

4.Анализ сильных и слабых сторон УК «МЛТ»

Таблица

4.1 Анализ внешних возможностей и угроз УК «МЛТ»

4.2 Матрица SWOT

Таблица

5. Выбор стратегии УК «МЛТ»

Знание всех возможных альтернатив развития позволяет перейти к следующему
этапу стратегического планирования — выбору стратегии, целью которого является
выбор альтернативы, которая максимально повысить долгосрочную эффективность
организации.

Предприятие оказывает широкий спектр услуг, спрос на которые с каждым
годом возрастает. Рынок жилищно-коммунальных услуг в Санкт-Петербурге
развивается, появляются новые предприятия, растет конкуренция. УК «МЛТ» в
данный момент занимает устойчивую позицию на рынке, но контролирует
незначительную долю рынка.

Так как компания работает на развивающемся рынке с растущей конкуренцией,
то для нее наилучшей будет комбинированная стратегия, нацеленная на усиление
своих конкурентных преимуществ и предусматривающая усиления и расширение своих
позиций на рынке жилищно-коммунальных услуг Санкт-Петербурга.

Факторами, свидетельствующими о правильности выбора стратегии, являются
цели УК «МЛТ», которые не противоречат, и будут способствовать реализации
выбранной стратегии, анализ внешних и внутренних факторов, показавший, что у
предприятия нет существенных преград в достижении намеченных целей, и
большинство факторов будет способствовать реализации выбранной стратегии.

В рамках выбранной стратегии УК «МЛТ» нужно осуществить следующие шаги:

ü  пересмотреть и перейти на более выгодную структуру капитала;

ü  уменьшить текущие обязательства и долги;

ü  найти новые способы привлечения инвестиций в сектор
жилищно-коммунальных услуг.

ü  разработать и реализовать программу привлечения, адаптации и
обучения квалифицированного персонала, используя накопленный опыт;

ü  разработать и использовать при оказании услуг новейшие
технологии и разработки (инновационная составляющая);

ü  оптимизировать финансовые, энергетические, материальные и
трудовые затраты, что будет способствовать снижению себестоимости;

6. Механизм реализации стратегии УК «МЛТ»

Механизм реализации стратегии включает в себя систему контроля. Система
контроля над выполнением поставленных задач будет заключаться в периодическом
сравнении установленных целевых значений показателей с достигнутыми значениями.

Результаты анализа выполнения мероприятий стратегии будут использоваться
для корректировки темпов и способов выполнения утвержденных мероприятий по
отдельным направлениям. В рамках системы контроля необходимо закрепление
персональной ответственности за выполнением мероприятий и разделов стратегии за
конкретными сотрудниками УК «МЛТ». В случае значительного расхождения ожидаемых
результатов и полученных значений оценочных показателей необходимо проведение
корректировки действий сотрудников, отвечающих за реализацию стратегии.

Для прогнозирования и обоснования финансовой целесообразности того или
иного сценария развития компании полезно применять математические модели оценки
стоимости компании, а также сценарный анализ. Для того чтобы сделать процесс
достижения намеченных стратегических целей оптимальным, необходимо управлять изменениями,
то есть сформулировать набор правил и процедур, которые должны применяться при
необходимости внесения корректив в стратегию.

По результатам Третьей главы исследования можно сделать следующие выводы:

УК «МЛТ» должна разработать стратегию развития и согласовать ее с
собственниками и менеджментом. Это позволит создать систему организационных и
тактических мероприятий и в конечном итоге достичь поставленных целей.

Механизм разработки стратегии УК «МЛТ» включает в себя последовательное
выполнение следующих шагов: определение миссии и целей предприятия, описание
основных факторов риска, связанных с деятельности УК «МЛТ», анализ сильных и
слабых сторон УК «МЛТ» (анализ внешних возможностей и угроз, матрица SWOT),
выбор стратегии, определение механизма реализации стратегии УК «МЛТ».

Предприятие оказывает широкий спектр услуг, спрос на которые с каждым
годом возрастает. Рынок жилищно-коммунальных услуг в Санкт-Петербурге
развивается, появляются новые предприятия, растет конкуренция. УК «МЛТ» в
данный момент занимает устойчивую позицию на рынке, но контролирует
незначительную долю рынка.

Так как компания работает на развивающемся рынке с растущей конкуренцией,
то для нее наилучшей будет комбинированная стратегия, нацеленная на усиление
своих конкурентных преимуществ и предусматривающая усиления и расширение своих
позиций на рынке жилищно-коммунальных услуг Санкт-Петербурга.

Заключение

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

Управляющая компания или организация — это юридическое лицо независимо от
организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые
осуществляют управление многоквартирным домом.

Управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация,
является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Деятельность
управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской
деятельности.

Создание условий по развитию предпринимательства в сфере
жилищно-коммунального хозяйства — одна из важнейших задач правительства
Санкт-Петербурга. Главные барьеры на пути развития института управляющих
компаний — межведомственные трения, недостаточное количество заказчиков,
высокое налогообложение, плохое кредитование малого бизнеса, «нечестные»
конкурсы, несоответствие документации действительности и другие. Наряду с этими
сложностями налицо кризис всей отрасли, износ основных фондов, нестабильность
тарифной политики и т.д. Если эти задачи удастся решить, то, вероятно, риски
привлечения частного бизнеса в сферу управления коммунальным хозяйством
существенно снизятся, что значительно улучшит перспективы развития института
управляющих компаний в Санкт-Петербурге.

Основным направлением деятельности рассмотренных управляющих компаний
является предоставление услуг по управлению и эксплуатации объектов
коммерческой и жилой недвижимости: клининг, техническое обслуживание,
спецработы, обеспечение безопасности.

Рассматриваемые управляющие компании имеют различные структуры
управления: линейно-функциональную, дивизиональную (дивизионную),
организационно-финансовую структуру управления Business Unit Management (BUM).
Оптимальная структура конкретной компании в конкретных рыночных условиях
зависит как от специфики компании, так и от специфики рынка, а также от
тактических и стратегических целей, которые ставит перед собой компания.

Экономическое прогнозирование является одним из решающих научных факторов
формирования стратегии и тактики любого предприятия, и управляющие компании не
являются исключением. Желание работать на опережение, эффективно формировать
стратегию, предугадывать возможные или новые изменения в конкурентной среде, в
поведении остальных субъектов становится для управляющих компаний жизненно
необходимым и объективно-оправданным.

Наиболее быстрыми темпами развивалась «УК Родионова» — за три года объем
обслуживаемой площади увеличился в пять раз.

Рассматриваемые УК, разрабатывают и применяют на практике следующие виды
стратегий: экономическая стратегия, стратегия снижения производственных
издержек, стратегия инвестиционной деятельности, стратегия стимулирования
персонала, стратегия предотвращения несостоятельности (банкротства) компании.

«УК Родионова» и УК «МЛТ» повысили запас финансовой устойчивости в
2008г., по сравнению с 2007г. При этом, стоимости услуг частной управляющей
компании «УК Родионова» выше, чем УК «МЛТ». В то же время рост запаса
финансовой устойчивости УК «МЛТ» значительно опережает рост аналогичного
показателя «УК Родионова».

Механизм разработки стратегии УК «МЛТ» включает в себя последовательное
выполнение следующих шагов: определение миссии и целей предприятия, описание
основных факторов риска, связанных с деятельности УК «МЛТ», анализ сильных и
слабых сторон УК «МЛТ» (анализ внешних возможностей и угроз, матрица SWOT),
выбор стратегии, определение механизма реализации стратегии УК «МЛТ».

Предприятие оказывает широкий спектр услуг, спрос на которые с каждым
годом возрастает. Рынок жилищно-коммунальных услуг в Санкт-Петербурге развивается,
появляются новые предприятия, растет конкуренция. УК «МЛТ» в данный момент
занимает устойчивую позицию на рынке, но контролирует незначительную долю
рынка.

Так как компания работает на развивающемся рынке с растущей конкуренцией,
то для нее наилучшей будет комбинированная стратегия, нацеленная на усиление
своих конкурентных преимуществ и предусматривающая усиления и расширение своих
позиций на рынке жилищно-коммунальных услуг Санкт-Петербурга.

Список использованной литературы

.Гражданский
кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть
вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ
и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями и дополнениями)
по состоянию на 9 февраля 2009 г.) Консультант Плюс: Версия Проф. [Электрон.
ресурс] / АО «Консультант Плюс». — М., 2008.

.Жилищный
кодекс Российской Федерации (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ,
от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от
29.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от
13.05.2008 N 66-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ) Консультант Плюс: Версия Проф.
[Электрон. ресурс] / АО «Консультант Плюс». — М., 2008.

.Постановление
Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом
местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации
для управления многоквартирным домом» (с изменениями от 18 июля 2007 г.)
Консультант Плюс: Версия Проф. [Электрон. ресурс] / АО «Консультант
Плюс». — М., 2008.

.Акчурин Р.Т.
ЖКХ: вектор экономической модернизации / Р.Т. Акчурин, О.В. Иншаков, С.Н.
Клевцов; Волгогр. гос. ун-т. — Волгоград: Волгогр. науч. изд-во, 2008. — 203 с.

.Антохонова
И.В. Методы прогнозирования социально-экономических процессов: учебное пособие.
— Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2004. — С.14.

.Воронина
Н.В. Экономика городского хозяйства: учеб. пособие / Н.В. Воронина; Хабаровск:
Хабар. гос. техн. ун-т., 2005. — 133 с.

.Годовой
отчет ОАО «Управляющая компания Родионова» за 2008г , СПб. — 2008. — 28с.

.Ольга Федина
«Частные компании идут в сферу ЖКХ неохотно» // «Деловой Петербург».
— 2008. — №640. — С.4-5.

.Эконометрика:
Учебник / Под ред. И.И. Елисеевой. — М.: Финансы и статистика, 2006. — 344с.

.Официальный
сайт http://www.avgustmc.ru

Скорее всего мы уже написали работу на твою тему. Проверь!

Курсовая работа: Управление жилыми домами в условиях ЖК РФ

Содержание:

Введение…………………………………………………………………..…3

Глава 1. Теоретические основы управления жилыми домами………..….5

1.1. Понятие управления жилыми домами в условиях

Жилищного кодекса РФ………………………………………………5

1.2. Особенности управления домами в РФ…………………..…….8

Глава 2. Современные способы управления жилыми домами в РФ……11

2.1. Непосредственное управление жилым домом………………..11

2.2. Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК…………………………….…….14

2.3. Управление управляющей компанией…………………….…..17

Глава 3. Проблемы управления жилыми домами и пути их решения….22

3.1. Современные проблемы управления жилыми домами………22

3.2. Пути рения проблем управления жилыми домами……………25

Заключение…………………………………..……………………………..28

Список литературы…………………………………………………..…….30

Приложения…………………………………………………………………32

Введение

В декабре 2004 г. был принят Жилищный кодекс РФ, опреде­ливший переход к рыночным отношениям в жилищно-коммуналь­ном хозяйстве. В настоящее время проводятся активные преобра­зования в данной сфере, жители домов выбирают способ управле­ния, образуются компании, специализирующиеся на управлении многоквартирными домами. Востребованной становится литерату­ра, в которой четко описаны способы управления многоквартир­ными домами, их преимущества и недостатки; рассмотрен процесс управления; определены основные понятия, используемые при осуществлении данной деятельности.

Жилье играет важную роль в жизни человека. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопас­ности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. В связи с этим вопрос управления жилыми много­квартирными домами становится наиболее актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечаю­щей современным требованиям функционирования системы жи­лищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). Вступивший в действие с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации (да­лее — ЖК РФ) ввел ряд новшеств.

В частности, новое жилищное законодательство меняет пред­ставление об управлении многоквартирным домом. Происходит разделение функций управления жилищным фондом и его обслу­живания, развиваются принципы конкуренции в сфере обслужи­вания жилья. Теперь каждый собственник вправе определить способ управления своим домом, однако не все собственники знают о существовании у них данного права. Жильцы мало про­информированы о способах управления жилыми домами и имею­щихся у них правах, предусмотренных новым ЖК РФ. Жилищный кодекс устанавливает, что жители могут образовывать товарище­ство собственников жилья (ТСЖ) и управлять своим имуществом самостоятельно либо нанять управляющего. Выбранный способ управления становится обязательным для всех собственников жилья. Если собственники помещений до 1 января 2007 г. не смогли определить, какой из способов управления для них лучше, данная обязанность возлагается на орган местного самоуправле­ния, который проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (УО) для управления многоквартирным домом. В этом случае собственники обязаны заключить договор управ­ления с выбранной по итогам конкурса организацией.

Эффективное управление многоквартирным домом признает­ся основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства — вопросом новым, сложным и неоднозначным.

Управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, над­лежащее содержание общего имущества в многоквартирном до­ме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление иных жилищных и коммунальных услуг гражданам. Выполнение данных условий возможно лишь при эф­фективной работе лиц, осуществляющих управление домом.

Целью написания данной курсовой работы является изучение управления жилыми домами в условиях Жилищного кодекса РФ.

Для реализации поставленной цели в настоящей курсовой работе решаются следующие задачи:

— Дается понятие управления жилыми домами в условиях Жилищного Кодекса РФ;

— Описываются особенности управления домами в РФ;

— Изучаются современные способы управления жилыми домами в РФ;

— Выявляются проблемы управления жилыми домами и предлагаются пути их решения.

Объектом изучения в данной курсовой работе выступает управление жилыми домами. Предметом – теоретические и практические аспекты управления жилыми домами в условиях Жилищного кодекса РФ.

В ходе исследования использовались общенаучные, а также специальные методы познания: анализ, синтез, обобщение.

Практическая значимость написания настоящей работы заключается в выявлении проблем управления жилыми домами в условиях Жилищного кодекса РФ и предложении путей их решения.

При написании настоящей курсовой работы были использованы современные источники литературы по жилищному праву, управлению в сфере ЖКХ, как российских, так и зарубежных авторов.

Глава 1. Теоретические основы управления жилыми домами

1.1. Понятие управления жилыми домами в условиях

Жилищного Кодекса РФ

Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел кодекса.

Чтобы определить какое-либо явление, необходимо выделить его признаки. К признакам управления многоквартирным домом относятся:

— деятельность. Управление — это всегда процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса;

— объект. Управление всегда направлено на какой-либо объект. В данном случае объектом управления выступает многоквартирный дом;

— субъект. Субъект управления — лицо, оказывающее давление на объект в целях управления им. В данном случае субъектами управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления);

— согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями;

— целенаправленность. Как и любая деятельность, управление многоквартирным домом должно быть максимально эффективным («эффект» (от лат. effectus — исполнение, действие, от efficio — действую, исполняю) — результат, следствие каких-либо причин, действий)1, т.е. любые действия должны дать результат, на который они направлены, с наименьшими затратами на его достижение[1] .

Но в жизни зачастую это не так. Либо результат четко не сформирован (и вся деятельность превращается в каждодневную рутину, связанную с решением оперативных вопросов), либо результат сформирован, но для его достижения не предпринимаются «нужные» действия и как следствие — не достижение результата или увеличение расходов на его достижение.

Таким образом, управление многоквартирным домом — это согласованная деятельность собственников помещений в много-квартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме[2] .

Эффективность управления — сложное и многообразное понятие, смысл которого заключается в том, что весь процесс управления, начиная с постановки цели и заканчивая конечным результатом деятельности, должен производиться с наименьшими издержками или с наибольшей результативностью (производительностью). Материальные, трудовые и финансовые ресурсы должны преобразовываться в товары, услуги и т. д. Для этого существует организация, которая должна обеспечить это преобразование не только с выгодой для потребителя, но и для самой себя. Иными словами, затраты на преобразование должны быть меньше, чем стоимость результата. В этом заключается сущность понятия эффекта и эффективной деятельности. Хороший менеджер видит организацию как систему зависящих друг от друга элементов, результативность функционирования которых зависит от непрерывного развития и движения этой системы.

При управлении стремятся к максимальному сокращению. Затраты в организации не однородны и не всегда отражаются деньгами (хотя все стараются перевести их в денежную форму). Обычно затраты подразделяют на:

• материальные затраты (сырье, полуфабрикаты) и энергия;

• трудовые затраты (время работы и квалификация работников);

• финансовые ресурсы или деньги и их эквиваленты (например, ценные бумаги)[3] .

Результаты деятельности указываются в целях организации, которые могут быть долгосрочными (стратегическими — 1-5 лет и более), краткосрочными (тактическими — квартал, полугодие), оперативными (еженедельные, ежедневные).

Цели управления многоквартирным домом определены Жилищным кодексом РФ, к ним относится обеспечение:

• благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

• надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

• решения вопросов пользования общим имуществом;

• предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме[4] .

Исходя из перечисленных целей, не видно тех результатов, которые должны быть, достигнуты при управлении домом. Каждая управляющая компания, ТСЖ формулирует их для себя по каждому конкретному дому. Цели при этом должны обладать рядом характеристик:

• быть конкретными и измеримыми. Тем самым создается четкая база отсчета для последующих решений и оценки хода работы (контроля достижения результатов);

• быть ориентированными во времени. Следует точно определять, когда должен быть достигнут результат;

• быть достижимыми. Недопустимо установление целей, которые превышают возможности организации из-за недостаточности ресурсов или из-за внешних факторов, что может привести к катастрофическим последствиям. Если цели не достижимы, стремление работников к успеху будет блокировано и их мотивация ослабнет;

• быть взаимно поддерживающими. Действия и решения, необходимые для достижения одной цели, не должны мешать достижению других целей. Невозможность сделать цели взаимно поддерживающими ведет к возникновению конфликта между подразделениями организации, которые отвечают за достижение установленных целей[5] .

После того, как были правильно сформулированы цели, возникает вопрос об их достижении. Для этого необходимо определить принципиальные направления движения к ним путем постановки задач (что необходимо сделать для их достижения?).

Можно выделить следующие общие задачи, которые обычно решают УК, ТСЖ при управлении многоквартирным домом:

• поиск и отбор поставщиков услуг;

• организация жилищно-коммунального обслуживания многоквартирного дома;

• контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;

• организация системы учета и сбора платежей;

• подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета;

• поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;

• организация подготовки и предоставления достоверной и полной отчетности перед членами ТСЖ и государственными органами;

• обеспечение своевременного сбора платежей от собственников жилых помещений;

• обеспечение своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг[6] .

Данный перечень может быть дополнен или сокращён в зависимости от поставленных целей. Для реализации поставленных задач следует определить мероприятия (те шаги, которые необходимо сделать на пути к поставленной цели) в виде годового плана управления.

Для реализации поставленных задач следует определить ме­роприятия (те шаги, которые необходимо сделать на пути к по­ставленной цели) в виде годового плана управления.

Таким образом, можно сделать вывод, что управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

1.2. Особенности управления домами в РФ

Указом Президента России от 29 марта 1996 г. N 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» предусматривался поэтапный переход к конкурсному принципу отбора организаций-подрядчиков любой организационно-правовой формы для выполнения работ по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов[7] .

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством России, органом государственной власти субъекта Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ). Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора об управлении данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без его проведения[8] .

По сравнению с ранее действующим законодательством Жи­лищный кодекс РФ внес следующие изменения в способы управ­ления жилыми домами.

Во-первых, непосредственное управление стало доступным неограниченному числу собственников помещений. Ранее этот способ мог применяться в домах, в которых было не более четы­рех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различ­ным собственникам. Однако в настоящее время наметилась тен­денция к включению в законодательство ограничения числен­ности собственников помещений для непосредственного управ­ления шестнадцатью собственниками.

Во-вторых, раньше напрямую с собственниками помещений могли работать только государственные или муниципальные службы заказчика. Частные управляющие организации должны были работать через ТСЖ, т.е. требовалось первоначально соз­дать ТСЖ, а затем передавать управление управляющей органи­зации. Теперь все управляющие организации любой организаци­онно-правовой формы получили право заключать договоры управления как напрямую с собственниками помещений, так и через ТСЖ[9] .

Перечень способов управления является закрытым, поэтому на практике не могут применяться какие-либо смешанные или дополнительные способы управления.

Для того чтобы схема управления домом, характерная для конкретного способа управления, заработала, необходимо вы­брать и реализовать данный способ.

Выбор способа управления может быть организован двумя путями:

1) собственники могут самостоятельно выбрать способ управления, приняв решение на общем собрании собственников помещений с оформлением протокола, подтверждающего сде­ланный выбор;

2) если собственники не выбрали способ управления до уста­новленного законодательством срока, то орган местного само­управления обязан провести конкурсный отбор управляющей ор­ганизации. Данная процедура признается выбором способа управления[10] .

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии выбора способа управления домом приведены в таблице 1.1. (приложение 1)[11] .

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Множественность вариантов управления имеет целью демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в данной сфере, и создать правовые условия для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами в целях стимулирования их заинтересованности в повышении качества обслуживания. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его (ч. 3 ст. 160 ЖК РФ)[12] .

Глава 2. Современные способы управления жилыми домами в РФ

2.1. Непосредственное управление жилым домом

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Выбор непосредственного управления домом говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятель­ность по управлению общим имуществом в доме, без привлече­ния управляющих организаций и без создания ТСЖ.

Собственники помещений не создают никакой управленче­ской надстройки для управления домом, так как при непосредст­венном управлении не нанимается штат для выполнения управ­ленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения дан­ный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке[13] .

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени рис. 2.1[14].

Рис. 2.1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре рис. 2.2[15].

Рис. 2.2. Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме.

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме рис. 2.3[16].

Рис. 2.3. Заключение договоров на жилищные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом — тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален[17] .

Таким образом, непосредственное управление домом самими собственниками требует от них высокой организованности и сплоченности между собой. Несмотря на то, что от их имени во взаимоотношениях с государством и третьими лицами может выступать на основании доверенности один из них или иное лицо, принимать наиболее важные решения придется на общем собрании. Организовать каждое такое собрание и обеспечить его легитимность (соответствие требованиям закона) в доме с большим количеством собственников потребует немалого труда.

2.2. Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом является управление объединением собственников помещений в доме, в основном ТСЖ или ЖК и ЖСК (таблица 2).

Понятие ТСЖ приводится в ст. 135 ЖК РФ. Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из данного определения можно сделать вывод, что ТСЖ — это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям. Целями создания и деятельности этой некоммерческой организации в многоквартирном доме являются:

— совместное управление комплексом недвижимого имущества;

— обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества;

— владение общим имуществом;

— пользование общим имуществом;

— в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом[18] .

Единственным учредительным документом ТСЖ является устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Решение о создании ТСЖ должно быть принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, и оно считается принятым в том случае, если за него проголосовали собственники помещений, имеющие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства. Собственник помещения может стать членом ТСЖ после подачи соответствующего заявления. Отношения ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, строятся на основании договора о содержании и ремонте общего имущества[19] .

Органами управления ТСЖ являются:

— общее собрание членов ТСЖ;

— правление ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества. Руководство текущей деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов ТСЖ. Управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, может осуществляться:

1) членами правления во главе с председателем, избранными из числа членов ТСЖ;

2) профессиональным управляющим, привлеченным членами правления товарищества со стороны.

Жилищным кооперативом (ЖК) или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) в соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме[20] .

Жилищный кодекс Российской Федерации не дает четкого разграничения между ЖК и ЖСК, однако из положений ст. 110 ЖК РФ можно сделать вывод, что при создании ЖК его члены приобретают, реконструируют и содержат уже готовый многоквартирный жилой дом, а члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании дома. Целями создания ЖК и ЖСК являются удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Создание ЖК, ЖСК возможно при наличии не менее чем 5 членов кооператива, но их количество не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Органы управления ЖК, ЖСК — общее собрание членов жилищного кооператива, конференция, если число участников общего собрания членов ЖК более 50 и это предусмотрено уставом ЖК, правление ЖК и председатель правления ЖК.

Таким образом, ТСЖ, ЖК и ЖСК являются юридическими лицами и относятся к некоммерческим организациям. На ТСЖ, ЖК и ЖСК наряду с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются нормы Федерального закона РФ от 12 января 1996 г.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК:

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления рис 2.4[21].

Рис. 2.4. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК) рис. 2.5.

Рис. 2.5. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Таким образом, управление многоквартирным домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) — это деятельность указанных юридических лиц, на­правленная на обеспечение благоприятных и безопасных усло­вий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также пре­доставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в до­ме, которая осуществляется ТСЖ (ЖК, ЖСК) самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций (управляю­щих компаний).

Образование ТСЖ, содержание аппарата ТСЖ (управляющего, бухгалтера) силами собственников оказалось выгодным только в новых домах, в которых подавляющее большинство квартир принадлежит самим жильцам. В этом случае отсутствует необходимость немедленных вложений в ремонт дома, что дает возможность аккумулировать средства на будущие нужды. Не нужно привлекать представителей органов муниципального управления к участию в собраниях и голосованиях. Как правило, в таких домах низкий процент малообеспеченных граждан, что дает возможность собирать весомые денежные взносы с каждого жильца, облегчает процедуру расчета и получения от государства субсидий и льгот.

2.3. Управление управляющей компанией

Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.

Управляющая организация — это коммерческая организация, которая выбирается на общем собрании собственников помеще­ний в многоквартирном доме и которой на основании решения данного общего собрания передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, предоставлению жи­лищных и коммунальных услуг, а также созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан[22] .

Решение общего собрания о выборе способа управления со­гласно ст. 161 ЖК РФ является обязательным для всех собствен­ников помещений в многоквартирном доме.

Правовой основой деятельности, общей для всех управляю­щих организаций, являются нормы Гражданского кодекса Россий­ской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, Фе­дерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также договор управления многоквартирным домом. Но в зависимости от органи­зационно-правовой формы управляющей организации к ней будут применяться нормы различных нормативных актов, например, фе­деральных законов «Об обществах с ограниченной ответственно­стью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муни­ципальных унитарных предприятиях», «О производственных коо­перативах»[23] .

Необходимо исходить из того, что управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предприни­мательской деятельности. В свою очередь, предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполне­ния работ или оказания услуг лицами (ст. 2 ГК РФ)[24] .

Важным является тот факт, что в соответствии с постановле­нием Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Таким образом, управляющая компания — это юридическое ли­цо независимо от организационно-правовой формы или индивиду­альный предприниматель, которые осуществляют управление мно­гоквартирным домом.

Управляющая компания (УК) по своей сути – коммерческая организация, действующая на основании Договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с условиями договора управляющая компания по заданию собственников помещений многоквартирного дома в течение определенного срока обязуется (Статья 162 Жилищного кодекса РФ):

— Оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

— Предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и другим жильцам данного дома.

— Осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

Строго говоря, управляющая компания может оказывать таковые услуги как самостоятельно, так и заключив договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг – ресурсоснабжающими организациями, компаниями, оказывающими услуги по техническому обслуживанию домов, их санитарному содержанию и т.п., организациями, занятыми расчётом и приёмом платежей от населения.

На практике реализуется в основном второй подход: УК только организует предоставление жилищно-коммунальных услуг и контролирует техническое и санитарное состояние дома. То есть УК занимается тем, чем должна заниматься – управлением. Обеспечивает условия проживания в доме, отвечающие нормативам. Организует работы по проведению текущего и капитального ремонта:

• производит выбор обслуживающей организации и заключает договор на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома,

• обеспечивает устранение аварий и неисправностей инженерного оборудования,

• проводит работы по подготовке к сезонной эксплуатации дома,

• разрабатывает и предоставляет собственникам помещений многоквартирного дома предложение о постановке дома на капитальный ремонт, разрабатывает смету на проведение работ и сроки их выполнения[25] .

Для создания и поддержания рабочих отношений между УК и собственниками помещений в доме необходимо иметь механизмы контроля заказчиком (собственниками) деятельности исполнителя (УК).

Согласно действующему законодательству, УК обязана:

• предоставлять уполномоченному представителю собственников жилья доступ к информации, связанной с деятельностью по управлению общим имуществом многоквартирного дома, проекты планов, плановые задания, отчеты и иную документацию по вопросам, затрагивающим материальные интересы собственников при получении услуг,

• предоставлять собственникам помещений многоквартирного дома координаты подрядных организаций и перечень выполняемых ими работ с расценками на их осуществление,

• рассматривать поступившие от собственников помещений жалобы и предложения и принимать необходимые меры в установленные сроки,

• ежегодно проводить отчётное собрание с жителями о выполнении договора управления[26] .

Кроме того УК обязана предоставлять в установленном порядке льготы и субсидии жильцам многоквартирного дома. Использовать полученные бюджетные средства, платежи за жилищно-коммунальные услуги только по целевому назначению. Выполнять условия договоров с подрядными организациями, своевременно производить оплату, оказанных ими услуг и выполненных работ.

Обязанности собственников предельно просты: не нарушать порядок и вовремя оплачивать счета. Как правило, получатели жилищно-коммунальных услуг оплачивают их непосредственно через УК, если договором между УК и поставщиком ЖКУ не предусмотрен иной способ оплаты. УК получает вознаграждение за выполнение работ по управлению многоквартирным домом. Его размер устанавливается договором – это может быть процент от суммы, полученной с собственников помещений многоквартирного дома за оказанные ЖКУ, либо некая сумма, утвержденная общим собранием проживающих.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг[27].

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 2.6.)[28].

Рис. 2.6. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме.

При детальном анализе возможных способов управления можно выделить следующие положительные и отрицательные моменты для каждого из них таблица 2.1. (приложение 2)[29] .

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Глава 3. Проблемы управления жилыми домами и пути их решения

3.1. Современные проблемы управления жилыми домами

Практика показывает, что собственники большинства жилых домов не решаются брать ответственность по управлению собственным домом на себя. Но и в тех домах, где образовано товарищество собственников жилья, как правило, не только члены правления, но и председатель избираются из числа непрофессиональных управленцев. Часто это происходит на общественной основе, без оплаты работы (для членов правления) или с небольшой оплатой (для председателя правления и бухгалтера). Поэтому такая работа редко является основной, и председатель правления, и бухгалтер должны где-то еще подрабатывать. Платить же, сколько действительно стоит управление многоквартирным домом, собственники обычно не готовы. Поэтому и качество управления различается в разных ТСЖ в зависимости от оплаты труда председателя и бухгалтера[30] .

Нередко собственники жилых помещений в многоквартирном доме вообще не готовы платить за управление кому-либо из “своих” жильцов, считая, видимо, что общественная работа старшего по дому вполне может перерасти в такую же общественную работу председателя ТСЖ. То, что при этом резко возрастает объем работы, возложенной на конкретного человека, как правило, многих собственников не интересует. Более того, расходование собранных с самих жильцов денежных средств управляющей организацией собственников волнует меньше, чем получение зарплаты соседом в ТСЖ.

Вот и получается, что из решившихся возглавить ТСЖ по пальцам можно сосчитать тех, кто профессионально разбирается в вопросах экономики, права и жилищно-коммунального хозяйства. Опыт приходится нарабатывать методом проб и ошибок, а также через дополнительное обучение.

Управлять объектом жилой недвижимости для управляющей компании намного тяжелее, чем коммерческой. Основная причина в том, что у нежилого объекта, как правило, один хозяин, и УК нужно соблюдать только его интересы, а в жилом доме может быть несколько десятков собственников, и УК должна удовлетворять желания каждого из них. Наибольшие проблемы возникают при социально неоднородном составе жителей дома. Такое относительное социальное расслоение нередко выливается в осложнение управления домом, когда одна часть собственников (с меньшими доходами, а соответственно, и потребностями) выступает за сокращение статей расходов на содержание и эксплуатацию жилого комплекса, а вторая часть, наоборот, желает видеть максимальное количество опций в услугах по эксплуатации дома. Компромисс теоретически достижим, но чем больше квартир в жилом доме, тем сложнее их собственникам договориться.

Неплательщики встречаются не только среди малообеспеченных слоев населения. За коммунальные и другие услуги по обслуживанию дома не платят и вполне хорошо обеспеченные люди. Самая острая проблема в управлении жилыми домами — это задолженность по оплате обслуживания. Не секрет, что недвижимость в элитных домах в докризисные времена очень часто приобреталась не столько как место для проживания, сколько в качестве вложения средств. В такой ситуации убедить собственников «инвестиционных» квадратных метров в том, что независимо от того, живет в кто-то в квартире или нет, пользуется услугами управляющей компании или нет, оплачивать счета необходимо, очень сложно. Многие эксперты называют и другую проблему — это нехватка квалифицированных кадров на рынке услуг по управлению жилой недвижимостью[31] .

Пока не разработаны условия передачи многоквартирных домов от предыдущей управляющей организации к вновь избранной: собственниками на общем собрании или органом местного управления по конкурсу. Очень сложно такой дом новой компании забрать из управления прежней организации. Ведь что означает принять дом в управление? Значит, помимо акта приема-передачи, подписанного передающей и принимающей стороной, принимающая сторона должна получить всю техническую документацию, необходимую для управления и обслуживания дома, финансовую и юридическую документацию, необходимую для перезаключения договоров как с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, так и с пользователями жилищных и коммунальных услуг: физическими и юридическими лицами – собственниками, нанимателями и арендаторами квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Кроме того, необходимы документы, определяющие состав общего имущества многоквартирного дома, включая инженерное оборудование внутри дома и снаружи и придомовый земельный участок. Необходимо иметь достоверную информацию о проведенных ранее ремонтных работах, их составе и объемах и еще многое другое.

Кроме документации, новой управляющей компании необходимо своевременно получить финансовые средства. Это не только платежи жителей и владельцев нежилых помещений, но и бюджетные средства, причитающиеся этому дому. К таковым относятся субсидии малоимущим гражданам, возмещение льгот соответствующим категориям граждан и субвенции на покрытие убытков от предоставления гражданам социальных гарантий (оплата технического обслуживания по минимальным утвержденным ставкам).

А до тех пор, пока нет четкого регламента, определяющего порядок передачи дома в управление, процедура может быть затянута на неопределенное время. Особенно эта проблема скажется на получении финансирования.

Вторая проблема – недостаточность предложенного объема объектов управления. Чем больше объект управления (многоподъездный многоэтажный жилой дом, еще лучше компактно расположенная группа таких домов, или квартал, или целый микрорайон), тем меньше управленческие издержки и выше эффективность управления. Правда, если объект управления слишком велик (район – на примере ДЕЗа), то эффективность управления теряется, а качество предоставляемых услуг снижается.

Третья проблема – большая изношенность жилищного фонда, его хронический недоремонт, в связи с чем затраты на управление такими домами будут существенно выше, чем если бы управляющая компания получила новенький (без строительных недоделок!) жилой комплекс, либо жилой дом после основательного капитального ремонта.

Одним из важнейших вопросов управления жилыми домами был и остается вопрос об оплате коммунальных услуг. Согласно ч. 3 ст. 156 ЖК, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления, которые всячески поддерживают миф, что альтернативные организации, управляющие комму­нальным хозяйством, обойдутся собственникам дороже. Между тем собственники квартир в многоквартир­ном доме, организованные в ТСЖ, могут выбрать дру­гую управляющую организацию, отказавшись от услуг ЖЭУ. Объявив конкурс, можно попытать­ся получить самое выгодное предложение. Собственники квартир также могут нанять работников на осуществление оп­ределенных функций — тех же дворников, электриков и сантехников,- а если, предположим, подъезд нуж­дается в ремонте, пригласить на конкурсной основе строительную бригаду. Если же при этом ТСЖ будет рационально использовать помещения, находящиеся в общей собственности, то размеры ежемесячных взносов могут быть существенно ниже[32] .

Малообеспеченные собственники квартир — глав­ным образом пенсионеры — боятся, что со вступлением в ТСЖ они потеряют предоставляемые им сейчас льго­ты по оплате коммунальных платежей. На самом деле льготы соответствующим категориям соб­ственников предоставляются в том же порядке, а недос­тающая часть взноса в бюджет ТСЖ вносится местны­ми органами самоуправления или городскими органами исполнитель­ной власти из соответствующего бюджета. В случае ес­ли субсидии муниципалитета или города не предостав­ляются, ТСЖ может взыскать их в судебном порядке.

Каждый, кто решит провести собрание собственников, столкнется со впол­не ожидаемыми трудностями. Прежде всего, необходимо узнать, кто из ваших соседей является соб­ственниками квартиры, а кто живет в ней на условиях муниципального найма. В последнем случае орган местного самоуправления должен выделить своего представителя для участия в собрании. Если в доме мно­го неприватизированных квартир, то участие предста­вителя муниципалитета или города обеспечит кворум.

Второй проблемой являются пожилые люди, которые всегда с подозрением относятся к лю­бым нововведениям, поэтому наверняка придется при­ложить большие усилия для того, чтобы убедить их проголосовать за создание ТСЖ. Еще одной проб­лемой яв­ляются пустующие или сдаваемые внаем квартиры. Как правило, наниматели не сообщают вовремя соб­ственникам о предстоящем собрании, а разыскать соб­ственников пустующих квартир бывает довольно проблематично.

Поэтому заняться серьезной подготовкой к собра­нию необходимо минимум за месяц. Также нелишним будет тщательно изучить Жи­лищный кодекс и иные нормативные акты, регламенти­рующие порядок проведения собрания и/или заочного голосования. В противном случае решение собрания бу­дет легко оспорено в суде.

В любом случае, при принятии решения о создании ТСЖ, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», а при необходимости обратиться в организацию оказывающую собственни­кам помощь в этих вопросах.

Однако есть все признаки того, что рынок управления жилой недвижимостью будет развиваться. Сейчас под обслуживанием управляющих компаний уже находятся и дома экономкласса. Собственники квартир имеют право выбрать на свое усмотрение компанию, которая может помочь сделать управление более качественным и при правильных расчетах — недорогим. Так что все идет к тому, что жильцы не только домов высокой категории, но и экономкласса перейдут в недалеком будущем на новый качественный уровень проживания в своих домах.

3.2. Пути рения проблем управления жилыми домами

Если большинство квартир в доме приватизированы, то существует решение, позволяющее объединить положительные моменты существующих способов управления жилым домом и свести к минимуму отрицательные – создать управляющую компанию по управлению жилым домом силами самих собственников квартир так, чтобы они являлись ее участниками — учредителями (владельцами долей уставного капитала). Владелец доли уставного капитала имеет право на часть прибыли компании. После государственной регистрации организации на общем собрании собственников жилья необходимо принять решение о передачи управления домом этой управляющей компании. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Согласно п. 3. Ст. 45 ЖК: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов». Решение общего собрания собственников может быть принято без проведения собрания: путем проведения заочного голосования — передачи в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование[33] .

Таким образом, при выборе управляющей компании:

1) исключается риск выбрать мошенников (у самих себя воровать трудно);

2) образуется дополнительная мотивация управляющей организации, кроме денежной;

3) достигается максимальное участие всех граждан в управлении (высший орган управления – общее собрание участников)

4) ведется контроль за руководителем (по решению участников он может быть в любое время снят с должности);

5) исключаются трудности, связанные с созданием и регистрацией ТСЖ.

Рекомендуемая организационно-правовая форма для такой компании – общество с ограниченной ответственностью (ООО). Но нужно помнить, что количество участников ООО не должно превышать пятидесяти, и поэтому, если собственников больше, целесообразно выбрать по одному участнику от квартиры или отобрать их по иному критерию. Для разработки учредительных документов и регистрации ООО понадобится юрист, но по сравнению с ТСЖ это обойдется значительно дешевле и займет меньше времени — около двух недель.

Чтобы организовать работу по управлению домом необходимо учитывать ее основные моменты:

1) переоформление договоров тепло-, газо-, водоснабжения, вывоза мусора на управляющую компанию;

2) расчет платежей за коммунальные услуги и содержание жилого фонда с учетом льгот и субсидий;

3) сбор оплаты от граждан и компенсации льгот и субсидий на расчетный счет организации (понадобится кассовый аппарат или договор с банком);

4) перевод денежных средств по договорам снабжающим организациям;

5) сбор информации о необходимости текущих ремонтных работ;

6) организация оперативного реагирования и проведения работ.

В отличии от ТСЖ, виды деятельности общества с ограниченной ответственностью могут быть разнообразны, т.е. «общество вправе осуществлять иные виды деятельности, не противоречащие действующему законодательству». Иными словами, каждый из собственником жилых помещений, практически ничем на рискуя, может стать совладельцем новообразуемой коммерческой организации, которая будет действовать в его интересах и в дальнейшем может приносить ему доход[34]. При этом:

1) общество с ограниченной ответственностью отвечает по своим обязательствам только своим уставным капиталом (10 000 рублей);

2) каждый участник имеет право выйти из общества в любое время, независимо от согласия других участников.

Главное, в чем нуждается дело управления жилым фондом — это энергичные, честные и ответственные люди!

Заключение

Проблемы реализации нового жилищного кодекса, а именно выбора способа управления жилыми домами, стали сегодня одной из актуальнейших тем.

По новому жилищному кодексу многие заботы, например о капитальном ремонте, ложатся на плечи самих собственников жилья. Но наиболее важный здесь момент – выбор способа управления многоквартирными домами.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Как видно, формулировка законодателя стала намного жестче. Действующий закон предписывает собственнику выбор способа управления многоквартирным жилым домом в обязательном порядке.

Характеризуя предложенные законодателем способы управления многоквартирными домами, следует отметить, что теоретически каждый из них может быть применен на практике, однако необходимо учитывать их конкретные недостатки. И в прежнем, и в новом законодательстве указана возможность непосредственного управления домовладельцами (собственниками помещений в многоквартирном доме), но Закон при этом вводил оправданные ограничения, оговаривая, что использование упомянутого способа целесообразно при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев. Действительно, наладить взаимодействие между значительным количеством собственников жилых помещений практически невозможно.

Законодательство требует от жильцов жилых многоквартирных домом брать управление в свои руки. Это задача оказывается очень сложной для подавляющего большинства домов. Для некоторых домов решение задачи управления может оказаться невыполнимой.

Основные проблемы управления жилых многоквартирных домов:

— разный материальный уровень жильцов;

— прочные иждивенческие настроения;

— разный возраст и интересы жильцов;

— отсутствие опыта управления;

— недостаток знаний.

Одним из эффективных способов решения данных проблем может явиться организация собственной управляющей компании, а так же:

— в управлении домом должны принимать участие все жильцы дома.

— Если возраст жильцов дома сильно различается, и большая часть жильцов пенсионеры, то в управлении домом им, все равно, придется принимать посильное участие.

— Если трудоспособные жильцы дома не могут, или не хотят постоянно участвовать в управлении домом, то они должны платить больше денег за управление домом, чем остальная часть жильцов дома.

Наиболее эффективная организация управления жилым многоквартирным домом смешанная, заключающаяся в том, что в управлении домом принимают посильное участие пенсионеры дома и трудоспособная часть населения дома

Список литературы:

1. Конституция РФ: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. – М.: Юридическая литература, 2006.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3. Жилищный кодекс РФ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. – № 11. – Ст. 16.

4. Актуальные проблемы жилищного права / Отв. ред. Е.С. Гетман, П.В. Крашенинников. — М.: Прогресс, 2009.

5. Андрианов И.И. Жилищное законодательство: практические вопросы. / Андрианов И.И. — М.: Право, 2009.

6. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Под ред. Аскназий С.И. — М.: Феникс, 2009.

7. Акимкин А.И. Проблемы управления жилыми домами после принятия нового Жилищного Кодекса // Менеджмент. – 2009. — №8.- С. 11-13.

8. Абрамова Т.С. Эффективное управление жилым домом. / Абрамова Т.С. – М.: Прогресс, 2009.

9. Бархатов. С.С. Управление многоквартирными жилыми домами. Подводные камни // ЖКХ. – 2009. №5. – С. 4-5.

10. Бусыгин Н.Л. Управление жилым фондом: анализ возможных способов управления, открытый конкурс на управление жилым домом, методы воздействия на управляющую компанию// Регистрация и лицензирование. – 2008. — №7. – С. 12-14.

11. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное пособие. / Грудцына Л.Ю. — М.: Эксмо, 2008.

12. Горбатова С.Ю. Управление многоквартирными жилыми домами в условиях реформы ЖКХ. / Горбатова С.Ю. – Спб.: Питер, 2009.

13. Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. — М.: Прогресс, 2008.

14. Жилищное право. Учебник / Под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексия. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2008.

15. Жилищное право: сборник нормативных документов. — М.: ГроссМедиа, 2007.

16. Комментарии к жилищному кодексу РФ / М.В. Поминов, Н.Н. Ковалев, С.Д. Олейник. — М. Издательство «Экзамен», 2007.

17. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. Г.А. Жилин. — М.: Проспект, 2008.

18. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. — М.: Право, 2008.

19. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. / Корнеева И.Л. — М.: Юристь, 2009.

20. Крашенинников П.В. Жилищное право. / Крашенинников П.В. — М.: ЮНИТИ, 2008.

21. Комаров В.Д. Жилищное право. / Комаров В.Д. — М.: Право, 2008.

22. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебное пособие. / Кудашкин А.В. — М.: Право, 2008.

23. Ледовских Н.Л. Поглавный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Ледовских Н.Л. — М.: Эксмо, 2009.

24. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотношение с гражданским правом. / Литовкин В.Н. — М.: Феникс, 2007.

25. Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. / Лыкова Э.Б. – Воронеж: Зеркало, 2008.

26. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. / Марткович И.Б. — М.: БЕК, 2009.

27. Михайлов В.К. Место многоквартирного дома в системе объектов гражданских и жилищных прав // Семейное и жилищное право. – 2008. — №1. – С. 23-28.

28. Никитюк П.С. Жилищное право. / Никитюк П.С. — М.: Логос, 2008.

29. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Фе­дерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. — М.: Эксмо, 2005.

30. Порхомчук О.А. Об управлении жилыми домами и Управляющих компаниях // ЖКХ. – 2009. — №1. – С. 12-13.

31. Рынок управления многоквартирными домами / Под ред. А.И. Тимошенко. — М.: Прогресс, 2009.

32. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. / Седугин П.И. — М.: Норма, 2008.

33. Толстой Ю.К. Жилищное право. / Толстой Ю.К. — М.: Право, 2008.

34. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. / Фаршатов И.А. — М.: ЮНИТИ, 2008.

35. Эффективное управление жилым домом: практическое руководство / Под общ. ред. В.Н. Субботина. — М.: Эксмо, 2008.

Приложение 1

Таблица 1.1.

Критерии (условные) выбора способа управления домом

Приложение 2

Таблица 2.1.

Положительные и отрицательные моменты способов управления жилыми домами

[1] Эффективное управление жилым домом: практическое руководство / Под общ. ред. В.Н. Субботина. — М.: Эксмо, 2008. С. 34.

[2] Крашенинников П.В. Жилищное право. — М.: ЮНИТИ, 2008. С. 54.

[3] Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотношение с гражданским правом. — М.: Феникс, 2007. С. 172.

[4] Комаров В.Д. Жилищное право. — М.: Право, 2008. С. 143.

[5] Никитюк П.С. Жилищное право. — М.: Логос, 2008. С. 213.

[6] Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. – Воронеж: Зеркало, 2008. С. 163.

[7] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Фе­дерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. — М.: Эксмо, 2005. С. 182.

[8] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 269.

[9] Жилищное право: сборник нормативных документов. — М.: ГроссМедиа, 2007. С. 179.

[10] Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. — М.: Феникс, 2009. С. 218.

[11] Актуальные проблемы жилищного права / Отв. ред. Е.С. Гетман, П.В. Крашенинников. — М.: Прогресс, 2009. С. 127.

[12] Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Право, 2008. С. 263.

[13] Комментарии к жилищному кодексу РФ / М.В. Поминов, Н.Н. Ковалев, С.Д. Олейник. — М. Издательство «Экзамен», 2007. С. 365.

[14] Андрианов И.И. Жилищное законодательство: практические вопросы. — М.: Право, 2009. С. 184.

[15] Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. — М.: ЮНИТИ, 2008. С. 137.

[16] Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. — М.: Юристь, 2009. С. 184.

[17] Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. — М.: Норма, 2008. С. 133.

[18] Ледовских Н.Л. Поглавный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — М.: Эксмо, 2009. С. 234.

[19] Жилищное право. Учебник / Под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексия. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2008. С. 314.

[20] Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное пособие. — М.: Эксмо, 2008. С. 211.

[21] Горбатова С.Ю. Управление многоквартирными жилыми домами в условиях реформы ЖКХ. – Спб.: Питер, 2009. С. 25.

[22] Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. — М.: Прогресс, 2008. С. 125.

[23] Толстой Ю.К. Жилищное право. — М.: Право, 2008. С. 128.

[24] Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. — М.: Право, 2008. С. 432.

[25] Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. — М.: БЕК, 2009. С. 174.

[26] Абрамова Т.С. Эффективное управление жилым домом. – М.: Прогресс, 2009. С. 328.

[27] Абрамова Т.С. Эффективное управление жилым домом. – М.: Прогресс, 2009. С. 126.

[28] Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. Г.А. Жилин. — М.: Проспект, 2008. С. 172.

[29] Бусыгин Н.Л. Управление жилым фондом: анализ возможных способов управления, открытый конкурс на управление жилым домом, методы воздействия на управляющую компанию// Регистрация и лицензирование. – 2008. — №7. – С. 12-14.

[30] Михайлов В.К. Место многоквартирного дома в системе объектов гражданских и жилищных прав // Семейное и жилищное право. – 2008. — №1. – С. 23-28.

[31] Рынок управления многоквартирными домами / Под ред. А.И. Тимошенко. — М.: Прогресс, 2009. С. 161.

[32] Порхомчук О.А. Об управлении жилыми домами и Управляющих компаниях // ЖКХ. – 2009. — №1. – С. 12-13.

[33] Акимкин А.И. Проблемы управления жилыми домами после принятия нового Жилищного Кодекса // Менеджмент. – 2009. — №8.- С. 11-13.

[34] Бархатов. С.С. Управление многоквартирными жилыми домами. Подводные камни // ЖКХ. – 2009. — №5. – С. 4-5.

Курсовая работа — Организация работы управляющей компании в сфере недвижимости — файл n1.doc

Курсовая работа — Организация работы управляющей компании в сфере недвижимости
скачать (207.5 kb.)
Доступные файлы (1):

Смотрите также:
• Презентация — Развитие услуг в сфере недвижимости (Реферат)
• Курсовая работа — Организация маркетинговой деятельности в компании (Курсовая)
• Курсовая работа — Проблемы становления и развития рынка недвижимости в России (Курсовая)
• Реферат — Управляющие компании в системе управления недвижимостью. Конкурентоспособность управляющих компаний: факторы, критерии, оценка (Реферат)
• Курсовая работа — Методика оценки зданий и сооружений (Курсовая)
• Курсовая работа — Рынок недвижимости и его инфраструктура (Курсовая)
• Курсовая работа — Формирование рынка недвижимости в России (Курсовая)
• Разработка управляющей программы обработки детали корпус на токарном станке, модель 16К20ПФ3 в коде программирования ISO 7bit (Документ)
• Курсовая работа — Организация общественного питания (Курсовая)
• УМКД Экономика недвижимости (Лекция)
• Контрольная работа — Роль и место недвижимости в экономической деятельности (Лабораторная работа)
• Курсовая работа — Маркетинговые исследования в социально-культурной сфере (Курсовая)

n1.doc

Федеральное агентство по образованию РФ

Кафедра «Экономика строительства»

Курсовая работа
Тема: «Организация работы управляющей компании в сфере недвижимости»

Выполнил:
Проверила:

2009

Содержание:

1. Теоретическая часть:

1. Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании
2. Функции управляющей компании
3. Система критериев оценки качества работы управляющей компании
4. Содержание плана управления муниципальным жилищным фондом

2. Расчетная часть (разработка оптимальной структуры управляющей компании)
3. Список используемой литературы

1. Теоретическая часть
1. Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании
Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

— частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам – частным организациям;

— смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

— государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

— муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Управление жилищным фоном, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:

— целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;

— обеспечение необходимого количества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;

— обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.

Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ (рис.1) предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса.

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде.

Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в соответствии с утвержденными правилами и нормами их представления.

Служба заказчика выступает от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.

Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.

Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний.

Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных! заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно осуществлять на праве доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.

Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

Рис.1. Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ

Основные положения концепции управления недвижимостью частными компаниями
Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющая компания является самостоятельным хозяйствующим субъектом со статусом юридического лица; она может иметь любую форму собственности.

Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре; компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).

Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости производится на основе открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.

Контроль за качеством управления объектом остается за собственником.
Правовые основы ТСЖ и управления многоквартирными домами.
По Жилищному Кодексу РФ:

Раздел VI. Товарищество собственников жилья

Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном

статьями 45 — 48

настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в

части 1

настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном

статьями 45 — 48

настоящего Кодекса.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам настоящей главы.

Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в

части 2

настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со

статьей 45

настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с

пунктами 2

,

6

,

7

,

12 части 2 статьи 145

настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

6. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

6. Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с

частью 3

настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями

части 4

настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного

частью 4

настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в

части 5 статьи 161

настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного

частью 4 статьи 161

настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений

разделов V

и

VI

настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2. Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

2. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

2. Функции управляющей компании

После заключения контракта к управляющей компании переходят все функции дирекции единого заказчика по управлению недвижимостью (жилыми зданиями):

— текущее содержание и ремонт жилищного фонда, нежилых помещений и строений, инженерного оборудования, внутриквартальных и придомовых территорий и объектов благоустройства и озеленения, уборка и ремонт дорог и тротуаров;

— сбор доходов от сдачи жилых помещений внаем и в аренду, арендной платы за нежилые помещения (по согласованию с Департаментом государственного и муниципального имущества), платежей за техническое обслуживание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и строений, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги;

— ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты благоустройства, озеленение, дороги и тротуары, санитарная очистка территорий, закрепленных за управляющей компанией, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации;

— создание необходимых условий для проживания граждан и функционирования расположенных в нежилых помещениях организаций;

— обоснование и представление в префектуру административного округа утвержденных главой управы предложений по финансированию затрат на капитальный ремонт и содержание жилищного фонда, дорог, объектов благоустройства, и санитарную очистку территории, а также по финансированию разницы в тарифах на тепловую энергию;

— составление совместно с подрядчиками или проектными организациями проектно-сметной документации, разработка плановых показателей на следующий год, а также заключение контрактов с подрядными предприятиями любых организационно-правовых форм, имеющими соответствующую лицензию на эксплуатационно-ремонтную деятельность;

— представление интересов собственника муниципального имущества в товариществах собственников жилья;

— осуществление функций заказчика на выполнение следующих работ:

• капитальный, планово-предупредительный, непредвиденный и выборочный ремонт жилищного фонда;

• текущее содержание, техническое обслуживание и сезонная подготовка жилищного фонда и придомовой территории;

• капитальный и текущий ремонт дорог, находящихся в ведении управы, внутриквартальных и внутридворовых асфальтовых покрытий согласно прилагаемому перечню;
• ремонт и содержание объектов благоустройства и озеленения, находящихся в ведении управы согласно прилагаемому перечню;
• вывоз бытового и крупногабаритного мусора и т. д.;
• обеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами;
• подписание актов приема выполненных работ и оценка их качества в соответствии с договором, участие в подписании актов приема, законченных строительством жилых домов и объектов благоустройства;
• оценка деятельности подрядных предприятий, применение к ним штрафных санкций на основании условий контрактов;
• оплата работ, выполненных подрядными предприятиями;
• рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступивших от населения, и принятие соответствующих мер;
• заключение договоров с подрядчиками по ремонту, обслуживанию и предоставлению услуг на конкурсной основе;
• заключение договоров страхования жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, осуществление прав и исполнение обязанностей страхователя и перечисление городскому центру жилищного страхования средств на уплату страховых взносов, предусмотренных указанными договорами;
• осуществление других функций в интересах управы, не противоречащих требованиям закона.

Контроль за выполнением контракта остается за районной управой. Для этого необходимо создать специальную муниципальную службу, за которой помимо контроля должны быть закреплены функции, которые ранее выполнялись дирекцией единого заказчика, но они не свойственны для управляющей компании. Во-первых, это работа с паспортами; во-вторых, гражданская оборона; в-третьих, общегородские вопросы (например, ведение списков граждан льготных категорий),

В заключение отметим еще один момент во взаимоотношениях управляющей компании с местными органами. Как было указано выше, управляющая компания должна предоставить залог в обеспечение материального ущерба, который может быть нанесен жилищному фонду.

В день вступления в силу договора управляющая компания должна перевести на счет управы 50% гарантийной суммы, после чего управляющая компания будет переводить по 10% гарантийного фонда ежемесячно, пока его размер не достигнет установленной суммы.

Управа не имеет права расходовать средства из гарантийного фонда на какие-либо другие цели, кроме возмещения ущерба. Гарантийные средства зачисляются на отдельный, приносящий процентный доход счет управы и будут возвращены управляющей компании по окончании действия договора.

Функции муниципальной структуры во взаимодействии с управляющей компанией
Взаимоотношения собственника недвижимости и управляющей компании строятся по следующей схеме. Управляющая компания реализует цели, которые определены собственником и изложены в контракте и которые постоянно обсуждаются и с течением времени могут быть откорректированы.

Информация о ходе работ передается собственнику в отчетах. Содержание и периодичность отчетов (ежемесячно, ежеквартально, 1 раз в полгода, 1 раз в год) оговаривается в контракте на управление. Собственник или его представитель имеет право посещать объекты недвижимости, чтобы сравнивать реальное положение вещей с планом управления; он оценивает степень достижения целей, что является критерием эффективности деятельности управляющей компании, и в случае необходимости их корректирует.

Ежегодный контроль качества работ и услуг управляющей компании проводится комиссией собственника (заказчика), муниципального района. Персональный состав комиссии, порядок и график контроля утверждается Главой Администрации района и согласовывается с Департаментом ЖКХиЭ. Работа комиссии проводится в присутствии ответственных лиц, назначаемых директором управляющей компании.

Результаты контроля оформляются соответствующим актом. Акт проверки составляют по форме.

Полный перечень критериев оценки качества и штрафных санкций определяется договором и может быть сориентирован на приоритетные задачи собственника (заказчика), муниципального района.
3. Система критериев оценки качества работы управляющей компании
В качестве критериев оценки можно выделить несколько групп показателей, отражающих специфику управляющей компании, которая должна обеспечить качественное обслуживание клиентов (жильцов и арендаторов), но при этом не превысить нормативный уровень затрат на управление:

• обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости;
• работа с клиентами;
• работа с поставщиками и подрядчиками;
• опыт работы, квалификация персонала;
• качество управления;
• стабильность финансового положения.

Критерии качества работы, направленные на обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости:

• наличие и состояние технической документации на находящиеся в управлении здания и объекты инфраструктуры;
• наличие графика (периодичности) проведения обследований качества технического содержания жилых зданий и их инженерных систем, санитарного содержания зданий и придомовых территорий;
• наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда;
• объем работ по текущему ремонту;
• наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
• улучшение интегральных показателей технического состояния зданий на управляемой территории (степень физического износа здания в целом и его конструктивных элементов).

Критерии качества работы с клиентами:

• количество заключенных договоров;
• количество расторгнутых договоров;
• количество жалоб по договорам на обслуживание;
• процент сбора платежей с населения;
• количество жильцов, имеющих субсидии на оплату услуг;
• количество жильцов со стопроцентной оплатой услуг;
• средняя продолжительность проживания в жилом фонде;
• количество жалоб на техобслуживание;
• количество жалоб на санитарное содержание и благоустройство придомовой территории;
• количество жалоб на санитарное содержание мест общего пользования;
• количество жалоб на уборку мусора;
• количество жалоб на работу лифта;
• количество жалоб на работу мусоропровода;
• количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;
• количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение;
• количество жалоб на водоотведение;
• количество жалоб на невыполнение текущего ремонта.

Критерии качества работы с поставщиками и подрядчиками:

• количество заключенных договоров;
• количество расторгнутых договоров;
• периодичность выбора подрядчика на определенный вид работ;
• количество претендентов на выполнение определенного вида работ;
• наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
• стаж работы подрядчика в сфере предоставления коммунальных услуг;
• количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;
• количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение;
• количество жалоб на водоотведение;
• сумма задолженности управляющей компании перед подрядчиками;
• количество случаев превышения нормативного срока устранения неисправности подрядчиком по определенной услуге;
• количество жалоб подрядчика на управляющую компанию.

Критерии, отражающие опыт работы и квалификацию персонала:

• опыт работы организации в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда не менее двух лет;
• соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей компании;
• наличие высшего образования у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера) и стаж работы по специальности не менее двух лет;
• наличие высшего или среднего специального образования у специалистов организации и стаж работы по специальности не менее двух лет;
• наличие у технадзоров управляющей компании Квалификационного сертификата Госстроя РФ, удостоверяющего присвоение квалификации инженера по качеству строительства.

Критерии качества управления:

• количество претензий жилищной инспекции;
• средний срок устранения неисправности по услуге (неисправность по вине управляющей компании);
• процент увеличения (уменьшения) доходности от эксплуатации объекта за период;
• показатель текучести кадров;
• количество отрицательных (положительных) отзывов об управленческом персонале компании со стороны сотрудников;
• то же со стороны жильцов;
• количество среди жильцов должников по оплате услуг;
• процент снижения (увеличения) издержек по управлению объектов недвижимости.

Оценка финансового состояния управляющей компании и его устойчивости выполняется на основе отчетного бухгалтерского баланса; отчетов о прибылях и убытках, о движении капитала, о движении денежных средств и других форм отчетности; данных первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса.

Каждой группе показателей качества работы управляющей компании присваивается коэффициент значимости, который определяется экспертным путем. Ниже представлен один из вариантов установления коэффициентов относительной важности:

Оценка уровня и качества работы управляющей компании должна проводиться с установленной периодичностью и обязательно сопровождаться периодическими опросами населения. Тем самым оценивается уровень достижения целей и эффективность реализации проводимых мероприятий.

4. Содержание плана управления муниципальным жилищным фондом

Управляющая компания, выигравшая конкурс и получившая контракт на управление муниципальным жилищным фондом, должна представить на утверждение собственнику план управления, полный перечень и содержание разделов которого может уточняться и изменяться по согласованию с собственником.

План управления включает следующие основные разделы:

1. План технического обслуживания и ремонта (производственная программа).
2. Финансовый план (бюджет).
3. План материально-технического снабжения.
4. План маркетинга.
5. План управления персоналом.

План технического обслуживания и ремонта (производственная программа) содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте в соответствии с действующими нормами и правилами. Эти же сведения служат основой для подготовки лотов при проведении конкурсов по выбору подрядчиков.

Содержание договора с подрядчиком не должно отличаться от содержания конкурсного предложения, поэтому изначально следует самым серьезным образом подойти к определению объема работ по обслуживанию жилищного фонда, выставляемого на конкурс, и их ориентировочной стоимости (которая окончательно определяется по результатам конкурса).

Управляющая компания проводит предварительную работу по подготовке конкурсных документов, в результате чего определяется фактическое состояние дома, его оборудования и придомовой территории, составляются планы проведения профилактических ремонтов, работ по капремонту, перечень работ по благоустройству территории и т. д.

Чтобы работа с подрядчиками была эффективной, рекомендуется придерживаться следующих правил:

• своевременно выполнять работы, включенные в график;
• обеспечить занятость персонала на плановых работах, одновременно проявляя гибкость в случае непредвиденных и аварийных работ;
• обеспечить наличие персонала соответствующей квалификации;
• своевременно проводить профилактические работы;
• организовать мониторинг плановых работ, регистрировать сроки и сто­имость выполненных работ;
• обеспечить соответствующий контроль, в том числе качества.

При организации оперативного планирования целесообразно ввести систему приоритетов выполнения заявок. Например, на первом месте всегда будут стоять аварийно-ремонтные работы, затем идут работы по заявкам жильцов, профилактические и плановые ремонтные работы. Система приоритетов может устанавливаться местной администрацией в зависимости от целей управления.

Финансовый план (бюджет) составляется управляющей компанией сроком на один год. План утверждает собственник — местная администрация. Бюджет включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта недвижимости. Смета расходов должна основываться на плане хозяйственной деятельности на планируемый год, а также на данных о предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.

В хозяйственной практике не всегда удается добиться баланса доходов и расходов. Если планируемые расходы превышают планируемые доходы, то управляющая компания по согласованию с собственником должна снизить объемы хозяйственной деятельности на год и соответственно расходы, а также предусмотреть поступление доходов из других источников или же использовать оперативные резервные фонды.

Управление расходами. Поскольку сама управляющая компания обычно эксплуатацией не занимается, то в ее задачи входит создание эффективной системы контроля за всеми видами расчетов с подрядчиками и поставщиками, что является необходимым условием функционирования системы управления муниципальной недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита. Некоторые расходы, например, на оплату коммунальных услуг, невозможно проконтролировать непосредственно, по крайней мере до тех пор, пока отсутствуют индивидуальные приборы учета. Однако многие другие виды расходов — на материалы, на контракты с подрядчиками и субподрядчиками, на сверхурочную работу персонала — вполне поддаются контролю. В различных компаниях по управлению недвижимостью применяются свои методы контроля. Некоторые компании требуют согласования практически всех плановых и внеплановых расходов. В других компаниях персонал в определенных пределах может действовать по своему усмотрению, пока размер расходов остается в пределах баланса.

Управляющая компания должна определить, какие решения могут приниматься подрядчиками самостоятельно.

При согласовании расходов необходимо учитывать состояние бюджета. С этой целью следует держать под контролем следующие вопросы:

• какая часть бюджета не истрачена; по каким статьям есть неоплаченные счета и согласованные ранее расходы, по которым счета еще не поступили; предполагаются ли еще расходы по этой статье в текущем году;
• если принимается решение об осуществлении расходов, в результате чего будет превышена сумма соответствующей статьи расхода баланса, то желательно указать статьи, по которым возможна экономия средств;
• соответствует ли смете закупка товаров и услуг;
• предусмотрен ли контроль качества плановых закупок товаров и услуг до оплаты контракта.

Управление доходами. В основном эта деятельность управляющей компании сводится к своевременному и полному получению арендной или квартирной платы (плата за наем, оплата техобслуживания для собственников жилья) и других поступлений от собственников, арендаторов и пользователей жилых и нежилых помещений.

Если клиенты оплачивают услуги через банк, то управляющая компания должна своевременно получить извещение о производстве платежа, чтобы иметь точные данные о текущем состоянии счетов и вовремя отреагировать в случае непоступления платежей. Аналогично отслеживается правильное и точное оформление субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Достаточно широко используются следующие стандартные процедуры финансового контроля:

• разделение обязанностей по ведению отчетности по счетам, подлежа­щим оплате;
• разделение функций учета денежных поступлений и других бухгалтер­ских операций по учету доходов;
• определение полномочий по подписанию счетов или подтверждению дебиторской задолженности;
• выверка банковских счетов;
• проведение внутреннего аудита и проверка компании.

План материально-технического снабжения. Процесс планирования и определения потребности в материально-технических ресурсах необходимо проводить одновременно с составлением годовой сметы. Объем закупок должен соответствовать программе профилактического ремонта.

Стандартная процедура управления материально-техническим снабжением предполагает выполнение следующих функций:

• оценка потребности в материально-технических ресурсах;
• составление задания;
• изучение предложений поставщиков;
• контроль.

2. Расчетная часть

1) Рассчитаем численность работников по объему работ ч/час в месяц.

Объем работ должностей специалистов.

Исходные данные:

-управленческая – 745 ч/ч/м;

-финансовая – 590 ч/ч/м;

— технического надзора – 685 ч/ч/м.
Потребность в управляющих = Vр.у/Vф=745/160=4,6 (5 чел.);

где: Vр.у — объем работы управляющих;

Vф – объем фонда рабочего времени в месяц.
Потребность в финансовых работниках =Vр.ф/Vф=590/160=3,6 (4 чел.);
Потребность работников тех.надзора = Vр.т.н/Vф=680/160=4,2 (4 чел.);

Объем работников на 1-м участке.

Исходные данные:

-электрики — 360 ч/ч/м;

-сантехники – 620 ч/ч/м;

-дворники – 775 ч/ч/м;

-лифтеры – 150 ч/ч/м;

-уборщики – 955 ч/ч/м.
Потребность в электриках = Vр.э/Vф=360/160=2,2 (2 чел.);
Потребность в сантехниках = Vр.с/Vф=620/160=3,8 (4 чел.);
Потребность в дворниках = Vр.д/Vф= 775/160=4,8 (5 чел.);
Потребность в лифтерах = Vр.л/Vф=150/160=0,9 (1 чел.);
Потребность в уборщиках = Vр.уб/Vф=955/160=5,9 (6 чел.).

Объем работников на 2-м участке.

Исходные данные:

-электрики — 635 ч/ч/м;

-сантехники – 755 ч/ч/м;

-дворники – 885 ч/ч/м;

-лифтеры – 100 ч/ч/м;

-уборщики – 950 ч/ч/м.
Потребность в электриках = Vр.э/Vф=635/160=3,9 (4 чел.);
Потребность в сантехниках = Vр.с/Vф=755/160=4,7 (5 чел.);
Потребность в дворниках = Vр.д/Vф= 885/160=5,5 (6 чел.);
Потребность в лифтерах = Vр.л/Vф=100/160=0,6 (1 чел.);
Потребность в уборщиках = Vр.уб/Vф=950/160=5,9 (6 чел.).

Объем работников на 3 -м участке.

Исходные данные:

-электрики — 465 ч/ч/м;

-сантехники – 780 ч/ч/м;

-дворники – 975 ч/ч/м;

-лифтеры – 150 ч/ч/м;

-уборщики – 990 ч/ч/м.
Потребность в электриках = Vр.э/Vф=465/160=2,9 (3 чел.);
Потребность в сантехниках = Vр.с/Vф=780/160=4,8 (5 чел.);
Потребность в дворниках = Vр.д/Vф= 975/160=6,09 (6 чел.);
Потребность в лифтерах = Vр.л/Vф=150/160=0,9 (1 чел.);
Потребность в уборщиках = Vр.уб/Vф=990/160=6,1 (6 чел.).

2) Структура управленческой компании

3) Должностные обязанности сотрудников

Директор – возглавлять организацию и комплекс работников, принятие решений.

Зам.директор – принятие решений по управлению компанией.
Менеджер – управляет деятельностью организации в условиях рынка.
Менеджер по персоналу – создание необходимых условий (организационных, социально-психологических) для выполнения задач поставленных перед коллективом компании.
Экономист – выполняет управленческую функцию, анализирует собранную информацию, готовит варианты решений для директора.
Главный бухгалтер – следит за своевременностью, точностью, правильностью бухгалтерской отчетности и за движением денежных средств в данной организации.
Бухгалтер — 1. Ведение бухгалтерского учета основных средств и нематери­альных активов. 

2. Ведение бухгалтерского учета затрат на производственную деятельность. 
3. Ведение бухгалтерского учета затрат на оплату труда. 
4. Ведение бухгалтерского учета финансовых операций и финансовых ре­зультатов. 

Кассир — учет и выдача наличных денег, сервисное обслуживание. 

Главный инженер – выполняет управленческую функцию.

Начальник отдела – контролирует работу всего технического отдела,
Зам.отдела – контролирует работу технического отдела, анализирует деятельность работников, готовит варианты решений для директора.
Инженеры – выполнение технической работы.
Электрик – следит за исправностью электросетей, электрооборудования, электроосвещения, вилок, розеток и т.п.

Сантехник – следит за исправностью сантехнического оборудования, канализации, системы отопления, водопровода и т.п.

Дворник – следит за порядком прилегающих территорий.

Лифтер – следит за исправностью лифта и за правильностью перевозок на нем.

Уборщик – следит за чистотой на данном участке.

3. Список используемой литературы:

1. Справочник современного инженера ЖКХ. Под ред. Л.Р. Маиляна. – Ростов н/Д: Феникс, 2005.
2. Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004г.
3. Интернет