(введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 161.1 ЖК РФ
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
5. Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров;
(п. 3 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
(п. 6 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
(часть 8.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.
13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.
(часть 13 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
Куда нужно обратиться, если УК не выполняет свои обязательства перед жильцами, и как добиться справедливости в кратчайшие сроки
В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.
Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.
Как выбирают УК
Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома. «При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади. Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».
Претензии и обязанности
Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко. По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.
Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги. Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора. Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан. Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.
Фото: Максим Коротченко/ТАСС
Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются. «Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет. Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год. При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.
Обратитесь к руководству УК
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Фото: Максим Коротченко/ТАСС
В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены. Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев. По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.
Напишите в Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.
На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).
Пожалуйтесь в Роспотребнадзор
В Роспотребнадзор стоит жаловаться, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.
Фото: Александр Демьянчук/ТАСС
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Куда жаловаться на управляющую компанию ЖКХ: кому писать, надзорные органы и прокуратура
Содержание
- 1 Куда жаловаться на управляющую компанию ЖКХ
- 1.1 Кто контролирует управляющие компании
- 1.2 Кому подчиняется ЖЭК
- 1.3 Жалоба директору УК
- 1.4 Государственная жилищная инспекция и ее полномочия
- 1.5 Как обратится в Роспотребнадзор
- 1.6 В прокуратуру и в суд
- 2 Как писать жалобу на управляющую компанию
- 2.1 Написать жалобу на управляющую компанию онлайн
- 2.2 Жалоба на управляющую компанию, образец
- 2.3 Жалоба на ЖКХ в администрацию, образец
- 2.4 Жалоба депутату на управляющую компанию, образец
- 2.5 Иск в суд на УК, образец
- 3 Заключение
Сегодня, управляющие компании, осуществляющие обслуживание жилых многоквартирных домов, не всегда исполняют свои обязанности в полном объеме. В связи с этим необходимо знать, куда жаловаться на управляющую компанию, кому подчиняется компания, оказывающая услуги в сфере ЖКХ.
Куда жаловаться на управляющую компанию ЖКХ
Итак, первый вопрос, который волнует собственников помещения, когда управляющая компания плохо исполняет свои обязанности – кто осуществляет надзор за управляющей компанией, куда жаловаться на ЖКХ?
Можно выделить следующие органы, которые занимаются надзором в сфере коммунального хозяйства:
- В первую очередь это руководство самой управляющей компании. Руководитель должен рассмотреть и прореагировать на любые жалобы, которые подаются жителями домов, обслуживаемых его организацией. О результатах рассмотрения заявитель должен быть уведомлен.
- Если орган управления бездействует, то вышестоящая организация — Жилищная инспекция. Указанная организация принимает жалобы, связанные с нарушением УК норм действующего законодательства при осуществлении коммунального обслуживания домов.
- Если обращение в указанный ранее жилищный орган, по каким – либо причинам невозможно, то следует обратиться в Роспотребнадзор. Как правило, туда подается жалоба на коммунальные услуги, а также несоблюдение условий соглашения между УК и жильцами.
- В некоторых городах, в которых местная администрация имеет отдел, осуществляющий контроль над УК, может быть подана жалоба на ЖКХ в администрацию.
- Весь многоквартирный дом или конкретный собственник может обратиться с заявлением в прокуратуру города. Эта организация рассматривает заявления, связанные с нарушением действующего законодательства.
- Суд. Обращение в этот орган допускается, когда необходимо возмещение вреда или когда принятые решения остальных органов не удовлетворяют заявителя.
Хотелось бы отметить, что многие органы на официальных сайтах размещают контактный телефон для жалоб на управляющую компанию, по которому можно сообщить о нарушениях.
Кто контролирует управляющие компании
В ходе осуществления контроля над деятельностью управляющих компаний, можно выделить несколько уровней компетентных органов:
- На федеральном уровне — Министерство строительства, Министерство энергетики – определяют стандарты коммунальных услуг, критерии качества их предоставления.
- На региональном уровне – Жилищная инспекция – проверяет соблюдение компаниями стандартов, установленных государством.
- На местном уровне, как было уже сказано ранее, создаются отделы по надзору за УК, проверяющие наличие разрешительных документов у организации.
Кому подчиняется ЖЭК
Если собственников не устраивает, как ЖЭК оказывает свои услуги, то следует обращаться с письменной жалобой в администрацию города.
Прежде чем обращаться следует знать, какой именно отдел осуществляет контроль над коммунальной службой, как правило, для этого достаточно ознакомиться с информацией, расположенной на официальном сайте администрации.
Жалоба директору УК
Первый орган, в который следует обратиться с претензией по работе УК — её директор.
В подаваемом документе должны быть отражены данные заявителя, сведения об УК, а также суть претензий. Обратите внимание на то, что в претензии следует упоминать конкретные положения законов, которые нарушаются в процессе оказания услуг организацией.
Документ следует составлять в двух экземплярах. Один из них должен быть подан руководителю, а на втором, специалист, который осуществляет прием документов, должен поставить дату и свою подпись.
Жалоба также может быть направлена почтовым отправлением.
Обратите внимание, что руководитель УК должен рассмотреть претензию в срок, не превышающий 10 дней с момента её получения. Заявитель должен быть уведомлен о том решении, которое было принято на основании его жалобы.
Государственная жилищная инспекция и ее полномочия
Управляющие компании находятся под контролем Жилищной инспекции. Можно сказать, что инспекция представляет собой отраслевой надзорный орган над управляющими компаниями.
Государственная жилищная инспекция является государственным органом исполнительной власти, которая осуществляет контроль над соблюдением жильцами, УК и иными участниками отношений в данной сфере жилищного законодательства страны.
Создание такой организации было обосновано необходимостью выполнения следующих задач:
- Обнаружение нарушения положений жилищного законодательства участниками правоотношения.
- Осуществление правовой защиты лиц, являющихся получателями жилищных услуг, а также услуг, которые оказываются коммунальными службами.
Выделяют следующие полномочия Жилинспекции:
- Осуществления контроля над жилым фондом, состоянием инженерных и технологических коммуникаций, а также придомовыми территориями.
- Осуществление контроля над соблюдением нормативных стандартов предоставления коммунальных услуг, компаниями, обслуживающими дома.
- Проверка состояния домов для выявления факторов аварийности или ветхости и включения в соответствующие реестры.
- Осуществление контроля над выполнением управляющими компаниями мероприятий, направленных на подготовку к различным сезонам.
- Осуществление контроля над процессом перепланировок в квартирах, находящихся в многоквартирных домах.
- Осуществление рассмотрения жалоб граждан, касающихся соблюдения жилищного законодательства, а также качества, оказываемых компаниями коммунальных услуг.
Как обратится в Роспотребнадзор
Чтобы повлиять на управляющую компанию можно отправить жалобу в Роспотребнадзор.
Этот орган осуществляет правовую защиту всех потребителей на территории РФ, а также осуществляет контроль над соблюдением Закона «О правах потребителей» любыми лицами или организациями, которые оказывают услуги на территории страны.
Жилец вправе пожаловаться на УК в этот орган в следующих случаях:
- Компания составила соглашение об оказании коммунальных услуг, которое не соответствует или нарушает положения закона.
- Нормы, которые содержаться в соглашении противоречат положениям Закона «О правах потребителей».
- В процессе исполнения соглашения, компания нарушает права жильцов, (поднимает незаконно цены за обслуживание, качество предоставляемых услуг не соответствуют тем, которые были отражены в соглашении).
- Компания не выполняет обязанности, отраженные договором или эти обязанности исполняются не своевременно не в полном объёме.
Жалобу можно:
- Подать лично в орган;
- Направить жалобу заказным письмом;
- Оставить с помощью онлайн сервиса на официальном сайте органа.
В прокуратуру и в суд
Основным органом, который занимается надзором за соблюдением всего законодательства, действующего на территории РФ – прокуратура.
При обращении в прокуратуру, следует подавать заявление, а не жалобу или претензию.
Обращение в надзорный орган допускается в том случае, когда отраслевые органы отказались рассматривать жалобу на УК или не приняли решения, по поступившей ней.
В тех случаях, когда обращение в отраслевые органы осуществлено не было, после поступления заявления в прокуратуру, оно будет направлено именно в эти органы для первоначального рассмотрения.
Обращаться можно письменно, либо устно. Независимо от формы обращения в орган, заявление должно быть рассмотрено в срок, который не должен превышать неделю с момента регистрации.
В судебный орган, можно обращаться с исковым требованием, только при наличии следующей ситуации:
- Ранее была направлена претензия в отраслевую организацию, которая рассмотрела её и приняла удовлетворительное решение, которое в последствие управляющей службой исполнено не было или было исполнено позже установленного решением, срока.
- Жалоба уже была рассмотрена уполномоченными органами, но по ней было принято неудовлетворительное решение для заявителя, которое он собирается обжаловать в судебном порядке.
- Оказанная услуга, действие или наоборот бездействие нанесли собственникам помещений ущерб, который может быть возмещен только на основании решения судебной инстанции.
Как писать жалобу на управляющую компанию
Для того чтобы претензия была рассмотрена компетентным органом, писать жалобу на управляющую компанию следует с учетом требований, которые предъявляются к оформлению и содержанию этого документа.
В первую очередь, она должна иметь письменный вид.
Как ранее было сказано, при обращении в некоторые государственные органы необходимо соблюдать очередность обращений, иначе жалоба ими рассмотрена не будет.
Составляемый документ всегда должен иметь сведения о лице, которое её подает. В случае, когда речь идет о коллективных жалобах, то в документе должны быть указаны персональные данные, каждого заявителя.
Документ должен быть составлен без исправлений, зачеркиваний или сокращений.
При описании нарушения, рекомендуется ссылаться на конкретную норму действующего законодательства.
При необходимости, к жалобе или заявлению следует прикладывать иные документы, свидетельствующие о нарушении требований закона управляющей компанией.
В конце документа должна быть поставлена дата составления, а также подпись заявителя или заявителей.
Написать жалобу на управляющую компанию онлайн
На сегодняшний день подать жалобу в режиме онлайн можно воспользовавшись официальный сайтом Роспотребнадзора, а также официальным сайтом некоторых региональных Жилищных инспекций.
Для того чтобы отправить претензию в такой форме, следует:
- Заполнить поля, касающиеся персональных данных и места проживания.
- Указать тематику обращения (раздел «Жилище»).
- Ввести суть обращения и при необходимости приложить к обращению документы.
- Нажать кнопку «Подать обращение».
В некоторых регионах Жилинспекция принимает обращения в электронном виде. Так, например, в Москве, на официальном сайте органа, воспользовавшись электронной приемной можно подать жалобу. Структура документа аналогичная той, что указана выше.
Жалоба на управляющую компанию, образец
В жалобе на УК должны быть отражены следующие данные:
- Наименование органа, в который подается документ;
- Сведения о лице, направляющем заявление, его персональные и контактные данные;
- Описание нарушений УК (указывается дата совершения нарушения, положения закона или положения соглашения, которые были нарушены, последствия этих нарушений);
- Требования;
- Перечень документов, которые вами прилагаются;
- Дату и подпись заявителя.
Образец документа можно скачать по ссылке. ⇐
Больше полезной информации о том как составить жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию. ⇐
Жалоба на ЖКХ в администрацию, образец
Для того чтобы жалоба была рассмотрена администрацией, в ней следует указать следующую информацию:
- Указание на администрацию района/города;
- Данные заявителя;
- Суть обращения (указывается наименование УК, перечень нарушений, которые она допускает, ссылки на законодательство РФ);
- Суть требований;
- Список документов;
- Дату и подпись обратившегося лица.
Скачать образец можно здесь. ↵
Жалоба депутату на управляющую компанию, образец
По своей сути жалоба, направляемая депутату, имеет такую же структуру, как и подобная претензия, подаваемая в администрацию города. Единственное исключение составляет указание на данные депутата, который должен рассмотреть вашу бумагу.
Также стоит помнить, что сам по себе статус депутата позволяет обратиться в компетентный государственный орган для разрешения конкретной ситуации, соответственно в требовании стоит указывать на необходимость такого обращения в компетентный орган.
Скачать документ можно по ссылке. ↵
Иск в суд на УК, образец
Исковое требование следует подавать в районный суд, по местонахождению компании.
В документе должны быть отражены следующие данные:
- Наименование суда;
- Сведения об истце и ответчике;
- Далее необходимо описать ситуацию, при которой были нарушены права заявителя;
- Сведения о требованиях истца;
- Перечень документов, приложенных к иску.
К требованию должна быть приложена квитанция, свидетельствующая о том, что истец внес обязательный государственный сбор.
Ознакомиться с образцом документа можно здесь. ↵
Заключение
Таким образом, жалобу на управляющую компанию можно подать в различные органы, осуществляющие надзор в сфере ЖКХ. Для этого, достаточно оформить и отправить претензию в соответствии с вышеприведенными рекомендациями.
Среди тех организаций, кто контролирует деятельность управляющих компаний (УК), не только ГЖИ или Роспотребнадзор. Их деятельность регламентируется и другими ведомствами как на местном и региональном, так и на федеральном уровне. Эффективнее всего решать спорные вопросы, подавать жалобы, начиная с территориальных органов местного значения.
Кто контролирует работу управляющих компаний на местах?
Столкнувшись с нарушениями в сфере ЖКХ, жильцы могут подать на управляющую компанию жалобы в следующие органы:
- В государственную жилищную инспекцию. Занимается вопросами состояния многоквартирного дома, его технических систем, рассматривает жалобы на несоблюдение УК лицензионных требований;
- Роспотребнадзор. Рассматривает жалобы и заявления относительно нарушения со стороны коммунальных служб прав потребителей;
- Местная администрация. Занимается общим контролем над УК. Как правило, перенаправляет жалобы в другие ведомства – ГЖИ и Роспотребнадзор, прокуратуру;
- Федеральная антимонопольная служба. Ее территориальные органы рассматривают жалобы относительно нарушения УК антимонопольного законодательства. Одна из причин обращения в этот орган – необъективное и чрезмерное повышение стоимости коммунальных услуг;
- Прокуратура. Выполняет надзор за недопущением нарушения действующего законодательства. В частности, отсутствие реагирования на заявления, жалобы, признаки мошенничества, хищения – по этим и другим вопросам обращаются именно к прокурору.
Конечная контролирующая организация над управляющими компаниями на местном уровне – арбитражный суд. В него подается заявление, если реализован претензионный порядок урегулирования спора с УК, и он не принес ожидаемого эффекта.
У каждой из указанных организаций есть соответствующий веб-сайт, на котором указаны контактные телефоны, адрес. Также здесь представлены образцы заявлений и жалоб, могут размещаться формы для заполнения обращения в электронном виде. Альтернатива – подать жалобу через госуслуги.
Кто контролирует управляющие компании на региональном уровне?
В случае, если на местном уровне спор не удается решить, на соответствующие органы можно пожаловаться вышестоящему начальству. Для этого подается жалоба в аналогичное ведомство, но уже не местного, а регионального уровня: Роспотребнадзор, ГЖИ, прокуратуру, ФАС.
Кроме того, деятельность УК контролирует на этом уровне Региональный комитет по тарифам. Этот орган исполнительной власти осуществляет функции по регулированию цен и тарифов в подконтрольной ему области.
В контролирующие органы регионального уровня рекомендуется обращаться после прохождения местных инстанций. В противном случае, жалоба или заявление будет переадресовано. Рассмотрение спора затянется.
Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?
Органы, контролирующие деятельность управляющих компаний на этом уровне, преимущественно занимаются нормотворческой деятельностью. Они рассматривают проекты нормативно-правовых актов, которые регламентируют, в том числе, деятельность УК по управлению МКД.
К ним относятся следующие ведомства:
- Министерство строительства – определяет порядок оказания услуг управляющими компаниями, а также критерии, по которым оценивается деятельность коммунальщиков и ресурсоснабжающих компаний;
- Министерство энергетики – определяет нормы потребления, поставки тепла и электричества в МКД;
- Роспотребнадзор – рассматривает вопросы в сфере защиты прав потребителей, включая собственников МКД. Целесообразно обращаться, если на местном и региональном уровне территориальные органы ведомства допустили нарушения при рассмотрении жалобы.
В целом жалобы и заявления рассматриваются указанными выше ведомствами на местном и региональном уровнях. Уже после досудебного урегулирования можно объективно оценить перспективы спора, принять решение об инициации искового производства. Обращаться в органы федерального уровня малоэффективно, допускается в исключительных случаях.
От чего зависит эффективность контроля над УК?
Чтобы жалоба или заявление были наиболее эффективными, следует:
- Изучить нормативно-правовые акты, которые регламентируют возникший вопрос. Для этого подойдут нормы ЖК РФ или правительственного постановления от 06.05.2011 №354, других актов, которые соответствуют ситуации;
- Собрать доказательную базу – материалы, которые подтверждают правоту заявителя и изложенные в обращении факты;
- Предварительно направить заявление, претензию или жалобу в УК, получить от нее официальный ответ;
- Подавать жалобы в ведомства по вопросам их компетентности. Например, не имеет смысла обращаться в прокуратуру из-за нарушения прав потребителей. Заявление перенаправят в Роспотребнадзор.
Один из главных органов, кому подчиняется управляющая компания многоквартирного дома, – ГЖИ. Она выдает лицензии, рассматривает нарушения лицензиата в контексте невыполнения условий предоставления этого разрешительного документа. Поэтому подача грамотно составленной жалобы на нарушения УК в этот орган может ускорить решение возникшей проблемы. Впоследствии, через Роспотребнадзор и суд можно получить материальную компенсацию с коммунальщиков.
Жители домов часто помнят о своих правах по отношению к исполнителям ЖКУ, но забывают об обязанностях, возложенных на них законодателями в отношении МКД и исполнителей услуг. Читайте подборку основных обязанностей участников процессов управления и содержания МКД и узнайте, кто и за что отвечает в многоквартирном доме.
Жители должны соблюдать права соседей, платить за ЖКУ и соблюдать правила проживания в МКД
Обязанности собственников и нанимателей помещений в МКД в основном прописаны в ЖК РФ и Правилах пользования жилыми помещениями, утверждённых приказом Минстроя РФ от 14.05.2021 № 292/пр.
Жители должны:
- Соблюдать права и интересы соседей, правила проживания.
В ст. 17 ЖК РФ, п. 1 Правил № 292/пр законодатель закрепил обязанности всех пользователей и собственников жилых помещений соблюдать:
- права и интересы проживающих в них граждан, соседей;
- требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных НПА.
В эти требования включается, например, не захламлять места общего пользования, не шуметь ночью, соблюдать требования к содержанию домашних животных, не курить в подъездах и не проводить переустройство и, или реконструкцию без согласования и решения ОСС (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также в жилом помещении нельзя устраивать склады и хостелы, использовать их не по назначению.
- Ремонтировать квартиру, содержать её в надлежащем состоянии и допускать к общему имуществу представителей УО или ТСЖ.
Например, собственники квартир с ВКГО обязаны обеспечить доступ сотрудников газовой службы в помещение для проверки состояния такого оборудования в соответствии с ПП РФ № 410. О дате и времени техобслуживания компании информируют жителей заранее. Именно владельцы помещений отвечают за состояние и ремонт внутриквартирного газового оборудования.
Также собственники сами и за свой счёт должны своевременно ремонтировать квартиры и поддерживать их в надлежащем санитарном состоянии (п. 6 Правил № 292/пр). В ином случае бесхозяйное отношение к жилплощади может привести к нарушению интересов соседей: например, им будут мешать неприятный запах или насекомые.
Если доступ к общедомовому имуществу возможен только через жилое или нежилое помещение в МКД, то его собственник обязан пустить представителей УО к такому имуществу, например, к стоякам водоотведения и ХВС (пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).
- Оплачивать ЖКУ и капремонт, участвовать в содержании общего имущества дома.
Собственник помещения в МКД несёт бремя содержания общего имущества пропорционально своей доле (ч. ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). В состав платы собственника входят плата за услуги по управлению домом и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, за коммунальные ресурсы на СОИ и капремонт (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Как в 2022 году изменятся правила пользования жилыми помещениями
УО отвечает за надлежащее содержание и ремонт общего имущества, иногда – за капремонт и коммунальные услуги
Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Её обязанности в этой сфере прописаны в договоре управления и в таких нормативно-правовых актах, как:
- Жилищный кодекс РФ
- Правила № 491;
- Правила № 416;
- Минимальный перечень № 290;
- Правила № 170.
Состав общего имущества прописан в п. 2 Правил № 491 и зависит от конструктивных особенностей конкретного многоквартирного дома
Содержание МКД. УО должна качественно и своевременно оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, прописанного в договоре управления, согласно утверждённому перечню работ и услуг (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).
Она следит за тем, чтобы жители МКД соблюдали правила проживания: например, борется с захламлением мест общего пользования и незаконной перепланировкой, если она затрагивает общее имущество.
Сбор платы за ЖКУ и взыскание долгов. Также управляющая организация выставляет собственникам счета на оплату ЖКУ, в соответствии с ч. 1 ст. 16.1 № 2300-I создаёт возможность для их оплаты различными способами и ведёт претензионно-исковую работу по взысканию долгов с неплательщиков (п. 2, пп. «ж» п. 4 Правил № 416).
Проведение капремонта. Если собственники формируют фонд капремонта на спецсчёте, то УО является его владельцем и отвечает за сбор взносов и проведение капитальных работ в доме, если собственники приняли соответствующее решение на общем собрании (ч. 2 ст. 44, ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).
Предоставление КУ. Также у компании появляются дополнительные обязанности, если она является исполнителем каких-либо коммунальных услуг. Тогда она обязана заключить соответствующие договоры с поставщиками ресурсов, собирать показания приборов учёта, проверять их состояние, а также выставлять потребителям счета и собирать плату за КУ, в том числе взыскивать её с должников (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ, п. 31 Правил № 354).
В случае, когда исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то УО должна заключить договоры на приобретение ресурсов в целях содержания общего имущества дома и вести расчёты с собственниками и РСО. Также она отвечает за работоспособность внутридомовых инженерных сетей и качество поставляемых жителям по этим сетях коммунальных услуг (ч. 5 ст. 157, ч. 11 ст. 157.2 ЖК РФ, п. 31(1) Правил № 354).
Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома
РСО и регоператоры отвечают за качественное оказание услуг и сбор платы за них
Помимо жителей дома и управляющих организаций, обязанности могут быть у РСО и региональных операторов:
- Если у собственников заключён прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, то она несёт ответственность за качество предоставляемых жителям МКД коммунальных услуг (ст. 157.2 ЖК РФ, п. 31 Правил № 354). Эти же требования распространяются на регоператора по обращению с ТКО как исполнителя коммунальной услуги.
РСО ведёт расчёты с потребителями и претензионно-исковую работу с должниками и собирает показания счётчиков. Поставщики электроэнергии при этом отвечают за своевременную поверку и замену ИПУ (Федеральный закон от 02.12.2018 № 522-ФЗ).
Регоператор по обращению с ТКО также отвечает за уборку мест погрузки мусора в машины и своевременный его вывоз в соответствии с температурным режимом. Периодичность вывоза установлена в СанПиН 2.1.3684-21.
- Региональный оператор по капремонту отвечает за сбор взносов с собственников, работу с должниками и своевременное проведение работ в доме в случае, если фонд формируется в «общем котле» или на спецсчёте регоператора (ч. 15 ст. 155, п. 1 ч. 1 ст. 180, ч. 4 ст. 181 ЖК РФ).
Кто несёт расходы при перерасчёте платы за некачественные КУ
На заметку управляющим домами
В домах, где собственники не понимают, кто и за что несёт ответственность при управлении и содержании МКД, сложно построить эффективную и взаимовыгодную работу. Жители будут требовать от УО выполнять не возложенные на неё обязанности и создавать компании проблемы при проведении ОСС и ремонтов, а также не будут соблюдать правила проживания в доме. Как следствие такой ситуации – многочисленные жалобы, претензии собственников к УО и предписания надзорных органов.
Общение с жителями домов, информирование и разъяснение вопросов по содержанию дома, правах и обязанностях сторон договора управления – один из трендов в управлении МКД последних лет. Ему следуют успешные УО, нацеленные на развитие и расширение бизнеса, например, открывают «школы ЖКХ».
А ваша компания как повышает информированность жителей МКД? Расскажите в комментариях.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 764 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Собственники, проживающие в многоквартирном доме, не всегда остаются довольны работой управляющей компании (далее УК). Учитывая, что УК действуют на основе договора с собственниками обслуживаемого многоквартирного дома, то каждый из собственников имеет право инициировать проведение проверки. Особенно это актуально, если УК не выполняет указанные в договоре услуги, предоставляет услуги некачественно или не вовремя, повышает тарифы без уведомления собственников жилья и т.д. Важным условием, чтобы инициировать такую проверку, является наличие у собственника оформленного договора на обслуживание. Ведь именно этот документ дает право гражданину проверить, выполняет ли УК возложенные на нее обязательства или нет.
В случае несогласия с качеством предоставляемых услуг или сроками по ее выполнению, собственник должен обратится в УК и потребовать устранить выявленные нарушения. Контроль со стороны жильцов может осуществляется как за качеством выполняемых работ, так и за эффективностью хозяйственной деятельностью. Управляющая организация должна отреагировать на обращение собственника, устранить недостатки в работе, а также предоставить ему запрашиваемую информацию.
В том случае, если обращение собственника осталось без ответа или УК его проигнорировало, то собственник имеет право обратиться в организацию, осуществляющую контроль за деятельностью УК. Основной контроль деятельности управляющих организаций закреплен за государственной жилищной инспекцией и осуществляется он на региональном уровне.
Жалобу на УК следует оформлять в письменном виде. Обращение должно содержать сведения о лице, которое его подает (если подается коллективная жалоба, то в документе должны быть указаны персональные данные каждого заявителя), описание самого нарушения (рекомендуем ссылаться на конкретную норму действующего законодательства).
Подать жалобу возможно по Интернету, через форму обращения на официальном сайте государственной жилищной инспекции. При этом рекомендуем позвонить и уточнить, получено ваше обращение или нет.
Кроме того, собственники могут обратится с жалобой на УК в муниципальные органы, которые также осуществляют контроль за деятельностью УК. Работу управляющих компаний на местном уровне контролируют, как правило, управления или департамент ЖКХ при городской администрации. Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.