Кто регулирует работу управляющих компаний жкх

Собственники, проживающие в многоквартирном доме, не всегда остаются довольны работой управляющей компании (далее УК). Учитывая, что УК действуют на основе договора с собственниками обслуживаемого многоквартирного дома, то каждый из собственников имеет право инициировать проведение проверки. Особенно это актуально, если УК не выполняет указанные в договоре услуги, предоставляет услуги некачественно или не вовремя, повышает тарифы без уведомления собственников жилья и т.д. Важным условием, чтобы инициировать такую проверку, является наличие у собственника оформленного договора на обслуживание. Ведь именно этот документ дает право гражданину проверить, выполняет ли УК возложенные на нее обязательства или нет.

В случае несогласия с качеством предоставляемых услуг или сроками по ее выполнению, собственник должен обратится в УК и потребовать устранить выявленные нарушения. Контроль со стороны жильцов может осуществляется как за качеством выполняемых работ, так и за эффективностью хозяйственной деятельностью. Управляющая организация должна отреагировать на обращение собственника, устранить недостатки в работе, а также предоставить ему запрашиваемую информацию.

В том случае, если обращение собственника осталось без ответа или УК его проигнорировало, то собственник имеет право обратиться в организацию, осуществляющую контроль за деятельностью УК. Основной контроль деятельности управляющих организаций закреплен за государственной жилищной инспекцией и осуществляется он на региональном уровне.

Жалобу на УК следует оформлять в письменном виде. Обращение должно содержать сведения о лице, которое его подает (если подается коллективная жалоба, то в документе должны быть указаны персональные данные каждого заявителя), описание самого нарушения (рекомендуем ссылаться на конкретную норму действующего законодательства).

Подать жалобу возможно по Интернету, через форму обращения на официальном сайте государственной жилищной инспекции. При этом рекомендуем позвонить и уточнить, получено ваше обращение или нет.

Кроме того, собственники могут обратится с жалобой на УК в муниципальные органы, которые также осуществляют контроль за деятельностью УК. Работу управляющих компаний на местном уровне контролируют, как правило, управления или департамент ЖКХ при городской администрации. Порядок проведения проверок устанавливается муниципальными правовыми актами.

Куда нужно обратиться, если УК не выполняет свои обязательства перед жильцами, и как добиться справедливости в кратчайшие сроки

В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.

Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.

Как выбирают УК

Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома. «При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади. Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».

Претензии и обязанности

Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко. По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.

Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги. Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора. Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан. Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.

Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются. «Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет. Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год. При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.

Обратитесь к руководству УК

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены. Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев. По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

В Роспотребнадзор стоит жаловаться, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

Обратитесь в прокуратуру или суд

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Государственная жилищная инспекция

Государственная жилищная инспекция – это самый главный надзорный орган в ЖКХ. Ее специалисты выявляют и пресекают нарушения в этой сфере со стороны и государственной власти, и местного самоуправления, и юридических лиц, и индивидуальных предпринимателей. От рядовых граждан Госжилинспекция тоже требует неукоснительного соблюдения норм ЖКХ.

Координирует работу государственной жилищной инспекции в регионах – Главный государственный жилищный инспектор РФ.

Таким образом, жилинспекция работает в каждой области, республике, крае РФ. Она контролирует:

• как используется жилищный фонд, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и на придомовых территориях;
• как обстоят дела с техническим состоянием домов, общего имущества собственников в многоквартирном доме и инженерного оборудования;
• своевременно ли выполняются работы по их содержанию и ремонту домов;
• обоснованно ли установлены нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг;
• соответствует ли нормам санитарное состоянием помещений, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
• как дом готовится к зиме или к лету;
• насколько рационально в доме используются топливно-энергетические ресурсы, и вода;
• как соблюдаются нормативный уровень и режим обеспечения жителей коммунальными услугами (отоплением, электро-, водо-, газоснабжением и т. д.);
• как соблюдаются правила пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
• как соблюдается порядок и правила признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также как происходит процесс перевода их в нежилые;
• имеются ли и соблюдаются ли договоры между собственниками жилых помещений, производителями услуг и потребителями;
• как проводятся конкурсы на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;
• как выполняются жилищно-коммунальные услуги по заявкам населения;
• имеются ли в жилых домах приборы регулирования, контроля и учета энерго- и водоресурсов;
• как обстоят дела с формированием фондов капитального ремонта в многоквартирных домах;
• правильно ли начисляется плата за жилищно-коммунальные услуги;
• как раскрывается информация в системе ГИС ЖКХ.

Органы государственной жилищной инспекции имеют право:

– проводить инспекционные обследования и проверки объектов;

– давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

– выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;

– привлекать юридических и должностных лиц к административной ответственности по некоторым правонарушениям в жилищно-коммунальной сфере.

Если вы понимаете, что вам неверно начисляют плату за ЖКУ или качество услуг оставляет желать лучшего, то государственная жилищная инспекция – первый из контролирующих органов, в который вам следует написать заявление.

Форма заявления может быть произвольной, главное – четко и ясно, без лишней «воды» описать, в чем состоит суть нарушения. Ссылаться на правовые нормы необязательно. Отправить заявление можно любым способом, лишь бы при этом был зафиксирован факт его подачи. С 01 января 2017 года заявления поданные в электроном виде не являются основаниями для проведения проверки. Исключения составляют заявления, поданные через систему ГИС ЖКХ.

Ответ на свое заявление вы должны получить в течение месяца. Причем сама форма ответа может быть разной.

Если сотрудники жилинспекции изучат ситуацию и не найдут в ней факта нарушения, вам пришлют письменный ответ (где и сообщат об этом). Кроме этого, вам могут выдать акт проведенной проверки (его можно будет потом предъявлять в суде, если вы решитесь довести дело до конца).

Если же факт нарушения будет установлен, вам также передадут письменный ответ и акт проверки, а управляющая компания (или ТСЖ, ресурсоснабжающая организация) получит предписание об устранении нарушения.

Не все вопросы жилинспекция может решить самостоятельно, выдав предписание об устранении имеющихся нарушений. Но она имеет право обратиться в суд с заявлением:

• о ликвидации ТСЖ,
• о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений,
• о признании договора управления многоквартирным домом недействительным,
• в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований

Указанные иски подаются в случае неустранения в соответствующий срок нарушений Устава ТСЖ, нарушений порядка выбора управляющих организаций, условий договора управления многоквартирным домом и порядка его заключения.

Правонарушения, по которым государственная жилищная инспекция вправе привлекать к ответственности участников сферы ЖКХ.

В Кодексе РФ об Административных правонарушениях содержатся со — ставы правонарушений, по которым орган государственного жилищного надзора вправе привлекать недобросовестных участников сферы ЖКХ. Виды правонарушений и размеры штрафов приведены в таблице

Муниципальный жилищный контроль

Этот контроль проводят районные и городские администрации. В принципе, их задачи и права – примерно те же, что и у жилинспекции, но проверять они могут лишь те дома, где есть муниципальное жилье.

В некоторых регионах часть своих полномочий Государственная жилинспекция официально делегирует муниципальному жилищному контролю. Если в вашем регионе дела обстоят именно таким образом, то и обращаться с жалобой нужно в первую очередь именно в местную администрацию. Как и в случае с государственной жилищной инспекцией заявление в муниципалитет составляется в свободной форме и подается любым способом, позволяющим зафиксировать факт его передачи.

Лицензионный контроль

Лицензионный контроль – это контроль за соответствием управляющих организаций лицензионным требованиям. Осуществляет его, как правило, Госжилинспекция региона. Однако в некоторых субъектах отдельные полномочия могут быть переданы муниципалитетам. К лицензионным требованиям относятся не только требования, которые являются необходимыми условиями для получения лицензии на право управления многоквартирными домами, но и требования, которые необходимо соблюдать, чтобы ее не лишиться. К таковым относятся:

• выполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом;
• выполнение работ и услуг по содержанию общего имущества и управлению многоквартирным домом;
• выполнение требований, предусмотренных законодательством для работ и услуг по содержанию общего имущества и управлению многоквартирным домом, периодичности их оказания;
• выполнение нормативных требований к предоставлению коммунальных услуг, в тех случаях, когда они предоставляются управляющей организацией;
• осуществление правильного расчета размера платы за жилищно-коммунальные услуги.

Иначе говоря это все те моменты предоставления жилищно-коммунальных услуг, которые контролирует жилинспекция по роду своей деятельности, но только в отношении управляющих организаций, работающих по лицензии.

Органы прокуратуры РФ

«Я буду жаловаться в прокуратуру!» – часто можно услышать от граждан, которые отчаялись найти правду в борьбе с недобросовестными исполнителями услуг. Но можно ли писать заявления в прокуратуру, если дело касается сферы ЖКХ?

Да, можно и нужно. Прокуратура надзирает за соблюдением законности во всех сферах жизнедеятельности человека, в том числе и в жилищно-коммунальном хозяйстве. Еще одна важная функция этого органа: надзор за соблюдением прав и свобод человека.

Прокурор имеет право беспрепятственно входить на территории и в помещения, куда рядовым гражданам может быть вход запрещен, он может знакомиться с документацией (от жителей ее могут скрывать) – по требованию прокурора руководители организаций обязаны предоставить ее в полном объеме. Если прокурор усмотрит признаки административного правонарушения или уголовного преступления, он имеет право возбуждать административное производство или передать материалы в полицию, чтобы там приняли решение о возбуждении уголовного дела.

Обратиться к прокурору с жалобой на ущемление своих прав и свобод может любой гражданин России. При этом прокурор должен рассмотреть заявление, разъяснить порядок защиты прав и свобод, и, если факты, описанные в заявлении, подтвердятся, работать над привлечением к ответственности лиц, нарушивших закон.

Требования прокурора обязательно должны быть исполнены в установленный срок!

У прокуратуры есть еще одно важное полномочие. Если гражданин из‑за своего возраста, недееспособности, состояния здоровья (или по другим уважительным причинам) не может самостоятельно обратиться в суд, за него это может сделать прокурор.

Также прокурор имеет право обратиться в суд с заявлением в защиту неопределенного круга лиц. Речь идет о ситуации, когда нарушаются права значительного числа граждан или когда нарушение приобрело особое общественное значение.

Таким образом, в органы прокуратуры есть смысл обращаться, если вы сомневаетесь в том, что правонарушение относится только к сфере ЖКХ, если по состоянию здоровья не можете защищать свои права в суде или в случае, когда ответ из других государственных и муниципальных органов не позволяет разобраться в ситуации.

Заявление в органы прокуратуры составляется в произвольной форме и подается любым способом, позволяющим зафиксировать факт его передачи.

Роспотребнадзор

Главные задачи Роспотребнадзора – следить за санитарно-эпидемиологическим благополучием граждан и защищать права потребителей. Поэтому, если в вашем доме не вовремя вывозят (или не вывозят вообще) мусор, если в подъездах плесень, вечная грязь, крысы и тараканы – вы имеете полное право писать заявление в Роспотребнадзор.

Жаловаться на слишком громких соседей тоже нужно сюда же: определение «шум» также входит в понятие «санитарно-эпидемиологическое благополучие».

Сотрудники Роспотребнадзора имеют право привлекать к ответственности лиц, совершивших или допустивших нарушение требований закона «О защите прав потребителей».

Пример! Наиболее типичное нарушение, при этом, – обман потребителей. Чаще всего он выражается во взимании чрезмерной платы за жилищно-коммунальные услуги. В платежных документах могут указываться неполные или ложные сведения об ЖКУ и их исполнителях

Кроме того, специалисты Роспотребнадзора тоже могут обратиться в суд с заявлением в защиту прав потребителей, законных интересов неопределенного круга лиц. Помимо этого, они могут вступить в рассмотрение дела в суде и давать заключение по нему.

Также в Роспотребнадзоре можно получить консультацию по вопросам, которые входят в компетенцию его специалистов.

Заявление в Роспотребнадзор составляется в свободной форме и подается любым способом, позволяющим зафиксировать факт его принятия.

Важно! Перед тем, как обращаться в органы Роспотребнадзора, обязательно нужно написать претензию в адрес компании, которая нарушила ваши права. К заявлению в Роспотребнадзор необходимо приложить документы, которые подтверждают факт обращения с претензией. Если таких документов не будет, Роспотребнадзор проверку организации проводить не будет!