11.03.2016
Порядок актирования выполненных работ между УК и собственниками помещений в МКД
Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ. К ним и обратимся за помощью и разъяснениями. Но прежде, чем докопаться до сути вопроса, необходимо углубиться в данную проблему.
Начать нужно с того, что в договоре управления МКД не прописан порядок актирования выполненных работ. В нём лишь говорится о порядке осуществления контроля собственниками помещений в доме за выполнением УК работ и оказанием услуг по договору управления (ст.162 ЖК РФ).
Но контроль собственников за выполнением обязательств УК по договору управления не имеет ничего общего с приёмкой выполненных работ. Это следует помнить и управляющей организации, и собственникам помещений в МКД.
Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, которая выполняет работы по содержанию дома и оказывает услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе (п.3 ст.421 ГК РФ).
Согласно ст.779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель в лице УК берёт на себя обязательства по заданию заказчика в лице собственников выполнять работы по содержанию общего имущества МКД за определённую плату. Заказчик в лице собственников помещений по этому же договору обязуется оплатить выполняемые УК работы.
Согласно ст.702 ГК РФ, работы по текущему ремонту общего имущества в МКД относятся к договору строительного подряда. По этому договору подрядчик обязуется выполнить работы по заданию заказчика и предъявить ему результат. Заказчик же, в свою очередь, по договору подряда обязуется принять выполненные работы и оплатить их.
Таким образом, приёмка выполненных работ по акту является не правом, а обязанностью заказчика, то есть, собственников помещений в МКД. Это к вопросу о том, что некоторые управляющие организации считают, якобы нельзя заставить собственников подписать данный акт, поскольку они не обязаны его подписывать.
Но Гражданский Кодекс РФ нам чётко прописал, что собственники не имеют право, а обязаны подписывать акт приёмки выполненных работ, когда представители управляющей организации приносят его на подпись.
Контроль за выполнением работ УК по договору
Прежде всего, нужно отметить, что во избежание недоразумений между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией порядок осуществления контроля за выполнением УК взятых на себя обязательств необходимо чётко прописать в договоре управления.
Но, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев данный пункт в договоре управления МКД не прописывается, из-за чего впоследствии возникают различные спорные ситуации.
В таком случае ст.748 ГК РФ нам говорит, что заказчик имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (УК или подрядной организации). Аналогичные положения содержатся и в Правилах содержания общего имущества МКД (ПП РФ №491).
Поэтому, если собственник вам говорят, что не будут подписывать, так как хотят проверить сметную и фактическую стоимость строительных материалов либо самих работ, то они не имеют на это право. Собственники не могут проверять финансовую сторону вопроса. Они вправе только контролировать качество выполняемых работ.
Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.
Ответственность УК за некачественные работы
Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст.723 ГК РФ). Чтобы для УК или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы, собственники должны выявить недостатки и заактировать сей факт.
В течение 6 месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчёте (Приложение к ПП РФ №491).
Иными словами, сначала нужно выявить дефект и заактировать его, а потом на основании акта писать в УК, а не наоборот. То есть, у собственников не получится такая схема, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчёт за неубранный вовремя или плохо убранный подъезд, составив акт с опозданием.
Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УК и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета дома (ПП РФ №354). Выходит, что если нет акта о выявленных нарушениях, значит нет и самого дефекта. Из этого следует, что нет акта о дефектах — нет перерасчёта.
Причём, перерасчёт делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве выполненных работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп.111,112 ПП РФ №354).
Можно отметить следующие важные моменты:
- собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
- при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
- с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение 6 месяцев в письменной форме потребовать от своей управляющей организации перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы;
- при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта о выявлении нарушений УК вправе отказать в произведении перерасчёта за выполненные работы.
Кто должен подписывать акт приёмки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД
Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.
Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).
При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт.
Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:
- контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления;
- подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
- подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.
При этом, председатель совета дома не имеет право, а обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в МКД.
Если же работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось и претензии в УК не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо не хочет подписывать акт приёмки, то он считается подписанным в одностороннем порядке.
Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160, п.1 ст.182, ст.185 ГК РФ).
Таким образом, можно сделать следующее заключение:
- акт приёмки выполненных работ должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика (ст.753 ГК РФ);
- никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приёмки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
- подписывать акты приёмки выполненных работ может только председатель света МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
- без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приёмки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
- при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приёмки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.
Сроки подписания акта приёмки выполненных работ
В Приказе Минстроя сроки подписания акта приёмки выполненных работотсутствуют и прямого указания на примерный период отсутствует. Такие работы и услуги, как управление домом и содержание общего имущества в МКД заактировать попросту невозможно из-за частоты периодичности их выполнения. Что касается текущего ремонта, то тут всё проще, поскольку акт приёмки выполненных работ сдаётся по факту их окончания.
Поэтому оптимальными сроками подписания актов приёмки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приёмки выполненных работ по текущему ремонту является 1 раз в год или по факту их окончания.
Если председатель совета дома или уполномоченный решением ОСС собственник отказывается подписывать акт, но при этом никаких письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в УК не поступало, то документ считается подписанным в одностороннем порядке. Единственное, нужно будет сделать пометку об отказе подписания акта приёмки выполненных работ заказчиком от лица собственников.
Контроль за исполнением договора управления
Порядок контроля за выполнением управляющей организацией условий договора управления МКД – одно из четырёх существенных условий договора управления, без обсуждения которых договор управления МКД не будет считаться заключённым (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
15 и 17 ноября на вебинаре «Как предусмотреть риски УО в договоре управления» Елена Шерешовец рассказала, как грамотно прописать в договоре управления порядок контроля за исполнением обязательств УО.
Как актуализировать данные технического паспорта МКД
Кто контролирует управляющую организацию
В ч. 3 ст. 162 ЖК РФ не написано, что контроль за исполнением договора управления обязательно должны осуществлять собственники. В этой статье речь идёт о том, что в ДУ нужно прописать порядок осуществления такого контроля.
Контролировать исполнение договора управления МКД могут:
- собственники помещений и их представители;
- эксперты и аудиторы, которых привлекли собственники.
Внутренние документы управляющая организация может проверить самостоятельно или это сделает СРО, если УО является членом СРО. Органы государственного надзора проверяют деятельность управляющей организации на соответствие нормативным правовым актам.
СРО и органы государственного надзора работают по своим внутренним документам, поэтому управляющим организациям нужно описать в договоре управления порядок проведения контроля со стороны собственников.
Контроль со стороны собственников
Контроль со стороны собственников проявляется в том, что представитель собственников может участвовать при приёмке работ и услуг (абз. 5 п. 4 Правил № 416). Таким образом, контроль со стороны собственников – это, в первую очередь, подписание актов приёмки работ.
Понятие акта выполненных работ было и раньше, а вот формы такого акта не было, все оформляли по-разному. Теперь ситуация изменилась:
- Пункт 9 ПП РФ № 290 закрепил акты выполненных работ в составе технической документации на МКД. Это значит, что управляющая организация не может отказаться от их составления.
- 16 февраля 2016 года вышел приказ Минстроя РФ № 761/пр – он утвердил форму акта.
- Управляющие организации обязаны раскрывать информацию о своей деятельности на Реформе ЖКХ и ГИС ЖКХ, среди прочего размещаются акты выполненных работ.
Акты выполненных работ – краеугольный камень при осуществлении контроля за исполнением договора управления. С их помощью управляющая организация может доказать, что выполнила работы качественно и в срок.
Порядок и сроки составления и подписания акта приёмки выполненных работ
Акты приёмки выполненных работ
Порядок приёмки работ и услуг, периодичность составления актов приёмки выполненных работ нигде не установлены. Управляющие организации принимают решение самостоятельно: одни составляют акты ежемесячно, другие составляют акты раз в год.
Второй подход считается более эффективным, потому что минимум на год заключается договор управления МКД, в рамках года принимается перечень работ, на год утверждается цена договора. Соответственно, отчитываться удобнее за год.
Периодичность составления актов приёмки выполненных работ можно предусмотреть в договоре управления МКД – поставьте тот срок, который будет вам удобен. Раз в год достаточно.
Если вы не прописали периодичность в договоре управления, будут применяться нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие аналогичные отношения. По ст. 720 ГК РФ заказчик имеет право принять работы, заявить о недостатках. Если другое не предусмотрено договором, заказчик, который принял работы без проверки, не может в будущем ссылаться на недостатки работ.
В пункте 1 акта приёмки работ, услуг следует указать:
- наименования,
- объём,
- расценки,
- стоимость выполненных работ и услуг.
Цена услуги или работы, отражённая в акте, должна соответствовать размеру выручки по договору управления, признанной в бухгалтерском и налоговом учёте управляющей организации в размере начисленной платы за содержание и ремонт ОИ в МКД.
Вступает в силу Приказ Минстроя об актах приёмки выполненных работ
Подписание акта выполненных работ
Акт выполненных работ может подписать председатель Совета МКД или уполномоченное лицо. Бывают ситуации, когда ни председатель Совета МКД, ни уполномоченное лицо не выбраны или они выбраны, но не хотят подписывать акты.
Так как ПП РФ № 761 руководства к действию не даёт, рекомендуем действовать согласно ст. 7 ЖК РФ – по аналогии. Закрепите в договоре управления возможность подписания акта в одностороннем порядке.
После подписания акта в одностороннем порядке вам останется уведомить об этом всех собственников помещений. Сделать это можно, вывесив информацию на информационном стенде в подъезде.
В договор управления или в сам акт внесите замечание о процедуре подписания актов выполненных работ для собственников: укажите, что у них есть тридцать дней, чтобы согласиться или написать мотивировочный отказ.
Для составления такого отказа собственники проводят ОСС, на котором составляют акт с претензиями к качеству, срокам и объёмам выполненных работ. Затем этот акт направляется в управляющую организацию. Если акта нет, работы и услуги считаются выполненными в полном объёме и в надлежащие сроки и принятыми собственниками.
Рекомендуем предусмотреть в договоре управления ситуацию, при которой выбраны председатель Совета МКД и уполномоченное лицо, но они не идут на контакт. Напишите, что в случае отсутствия этих лиц или поступления от них немотивировочного отказа от подписания акта, управляющая организация имеет право подписать данный акт с любым собственником.
Расчёт затрат по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД: 5 практических советов
Претензии от неуполномоченных лиц
Согласно Закону о защите прав потребителей, все собственники помещений в МКД могут высказывать управляющей организации свои претензии.
Собственник как заказчик имеет право осуществлять контроль и надзор за:
- ходом и качеством выполняемых работ,
- соблюдением сроков,
- качеством поставляемых подрядчиком материалов,
- правильностью использования материалов.
Чтобы контроль и надзор со стороны собственников не превратились в абсурд, рекомендуем прописать в ДУ, что собственники их осуществляют, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Также рекомендуем специально указать в ДУ следующий момент: если заказчик обнаружил какие-либо погрешности в работе, он должен сообщить о них немедленно. Если такого заявления нет, заказчик теряет в дальнейшем право ссылаться на обнаруженные им недостатки.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 747 подписчикам
Материалы к статье
Видеозапись онлайн-семинара от 15.11.2017 — Как предусмотреть риски УО в договоре управления 2 hours, 49 minutes
Видеозапись онлайн-семинара от 17.11.2017 — Как предусмотреть риски УО в договоре управления 2 hours, 30 minutes
Слайды онлайн-семинара от 15 и 17112017 — Как предусмотреть риски УО в договоре управления 81 страниц 1767 Кб
Статьи по теме
Разграничение полномочий в сфере ЖКХ
Ключевые игроки жилищно-коммунального комплекса России – собственники, управляющие организации, ресурсоснабщающие компании. Разобраться в хитросплетениях взаимоотношений этих субъектов рынка ЖКХ…
Особенности взаимодействия УК с советом МКД
Вступившая в силу летом 2011 года статья 161.1 ЖК РФ, определяет условия создания, полномочия нового вида объединений собственников жилых помещений МКД — совета МКД. Что входит в компетенцию совета МК…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ. К ним и обратимся за помощью и разъяснениями. Но прежде, чем докопаться до сути вопроса, необходимо углубиться в данную проблему.
Начать нужно с того, что в договоре управления МКД не прописан порядок актирования выполненных работ. В нём лишь говорится о порядке осуществления контроля собственниками помещений в доме за выполнением УК работ и оказанием услуг по договору управления (ст.162 ЖК РФ).
Но контроль собственников за выполнением обязательств УК по договору управления не имеет ничего общего с приёмкой выполненных работ. Это следует помнить и управляющей организации, и собственникам помещений в МКД.
Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, которая выполняет работы по содержанию дома и оказывает услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе (п.3 ст.421 ГК РФ).
Согласно ст.779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель в лице УК берёт на себя обязательства по заданию заказчика в лице собственников выполнять работы по содержанию общего имущества МКД за определённую плату. Заказчик в лице собственников помещений по этому же договору обязуется оплатить выполняемые УК работы.
Согласно ст.702 ГК РФ, работы по текущему ремонту общего имущества в МКД относятся к договору строительного подряда. По этому договору подрядчик обязуется выполнить работы по заданию заказчика и предъявить ему результат. Заказчик же, в свою очередь, по договору подряда обязуется принять выполненные работы и оплатить их.
Таким образом, приёмка выполненных работ по акту является не правом, а обязанностью заказчика, то есть, собственников помещений в МКД. Это к вопросу о том, что некоторые управляющие организации считают, якобы нельзя заставить собственников подписать данный акт, поскольку они не обязаны его подписывать.
Но Гражданский Кодекс РФ нам чётко прописал, что собственники не имеют право, а обязаны подписывать акт приёмки выполненных работ, когда представители управляющей организации приносят его на подпись.
Контроль за выполнением работ УК по договору
Прежде всего, нужно отметить, что во избежание недоразумений между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией порядок осуществления контроля за выполнением УК взятых на себя обязательств необходимо чётко прописать в договоре управления.
Но, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев данный пункт в договоре управления МКД не прописывается, из-за чего впоследствии возникают различные спорные ситуации.
В таком случае ст.748 ГК РФ нам говорит, что заказчик имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (УК или подрядной организации). Аналогичные положения содержатся и в Правилах содержания общего имущества МКД (ПП РФ №491).
Поэтому, если собственник вам говорят, что не будут подписывать, так как хотят проверить сметную и фактическую стоимость строительных материалов либо самих работ, то они не имеют на это право. Собственники не могут проверять финансовую сторону вопроса. Они вправе только контролировать качество выполняемых работ.
Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.
Ответственность УК за некачественные работы
Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст.723 ГК РФ). Чтобы для УК или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы, собственники должны выявить недостатки и заактировать сей факт.
В течение 6 месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчёте (Приложение к ПП РФ №491).
Иными словами, сначала нужно выявить дефект и заактировать его, а потом на основании акта писать в УК, а не наоборот. То есть, у собственников не получится такая схема, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчёт за неубранный вовремя или плохо убранный подъезд, составив акт с опозданием.
Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УК и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета дома (ПП РФ №354). Выходит, что если нет акта о выявленных нарушениях, значит нет и самого дефекта. Из этого следует, что нет акта о дефектах — нет перерасчёта.
Причём, перерасчёт делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве выполненных работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп.111,112 ПП РФ №354).
Можно отметить следующие важные моменты:
собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение 6 месяцев в письменной форме потребовать от своей управляющей организации перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы;
при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта о выявлении нарушений УК вправе отказать в произведении перерасчёта за выполненные работы.
Кто должен подписывать акт приёмки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД
Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.
Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).
При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт.
Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:
контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления;
подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.
При этом, председатель совета дома не имеет право, а обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в МКД.
Если же работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось и претензии в УК не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо не хочет подписывать акт приёмки, то он считается подписанным в одностороннем порядке.
Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160, п.1 ст.182, ст.185 ГК РФ).
Таким образом, можно сделать следующее заключение:
акт приёмки выполненных работ должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика (ст.753 ГК РФ);
никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приёмки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
подписывать акты приёмки выполненных работ может только председатель света МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приёмки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приёмки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.
Сроки подписания акта приёмки выполненных работ
В Приказе Минстроя сроки подписания акта приёмки выполненных работ отсутствуют и прямого указания на примерный период отсутствует. Такие работы и услуги, как управление домом и содержание общего имущества в МКД заактировать попросту невозможно из-за частоты периодичности их выполнения. Что касается текущего ремонта, то тут всё проще, поскольку акт приёмки выполненных работ сдаётся по факту их окончания.
Поэтому оптимальными сроками подписания актов приёмки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приёмки выполненных работ по текущему ремонту является 1 раз в год или по факту их окончания.
Если председатель совета дома или уполномоченный решением ОСС собственник отказывается подписывать акт, но при этом никаких письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в УК не поступало, то документ считается подписанным в одностороннем порядке. Единственное, нужно будет сделать пометку об отказе подписания акта приёмки выполненных работ заказчиком от лица собственников.
Акты выполненных работ при содержании общего имущества многоквартирного дома
Управление многоквартирным домом (далее – МКД) должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и прозрачность финансовой деятельности управляющих компаний по использованию денежных средств, поступающих на оказание услуг и выполнение работ.
В соответствии с абз. 9 подп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» организация, управляющая многоквартирным домом, (в том числе ТСЖ, ЖСК) должна обеспечить участие собственников в осуществлении контроля качества услуг и работ, в том числе при приёмке.
Согласно пункту 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее — Правила N 290), сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.
С 16.02.2016 года вступил в силу Приказ Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр «Об утверждении формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ» (далее – Приказ № 761/пр), которым утверждена форма акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный Приказ является обязательным для исполнения управляющими организациями, т.к. необходимость этого акта была предусмотрена п. 9 Правил № 290. Согласно Приказу № 761/пр акт выполненных работ является составной частью технической документации дома.
Под соблюдением управляющими организациями утвержденной формы акта понимается не столько соблюдение полной идентичности текста и порядка его расположения, сколько соблюдение требований к содержанию информации, включенной в утвержденную форму акта.
В акте обязательно указываются реквизиты исполнителя выполненных работ и оказанных услуг, ФИО исполнителя, его должность основание для выполнения работ и оказания услуг, период, за который выполнено определённое количество работ на конкретную общую сумму, которая указывается в акте.
Периодичность оформления акта выполненных работ законом не установлена, её можно определить в договоре управления МКД.
Сроки оформления актов приёмки оказанных услуг, выполненных работ по содержанию общего имущества необходимо определять в соответствии с фактическими сроками их оказания (выполнения). При определении фактических сроков нужно ориентироваться на сроки, предусмотренные договором управления МКД. Такая позиция Минстроя России изложена в письме от 04.04.2016 № 9667-ОД/04.
Оптимальным сроком подписания актов приёмки работ по текущему ремонту является факт их окончания.
В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Согласно ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД подписывает акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. При этом, председатель совета МКД обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений МКД.
Совет МКД осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ). Члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют права подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения общего собрания собственников (ст. 160, п. 1.ст. 182, ст. 185 ГК РФ).
Если же работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось и претензии к управляющей компании не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо отказывается подписывать акт приёмки, то оно считается подписанным в одностороннем порядке.
Услуги и работы считаются оказанными или выполненными качественно в случае их соответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, иным требованиям законодательства и условиям Договора.
Основным документом, подтверждающим факт невыполнения или ненадлежащего выполнения работ (оказания услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, является акт проверки нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, составленный исполнителем.
Согласно ст. 748 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заказчик имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (УК или подрядной организации). Аналогичные положения содержатся в Правилах содержания общего имущества МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 (далее – ПП РФ № 491). Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст. 723 ГК РФ). Чтобы для управляющей организации или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы, собственники должны выявить недостатки и составить акт.
В течение 6 месяцев с момента обнаружения дефекта и при наличии соответствующего акта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчёте.
Последнее обновление: 20 ноября 2020 г., 13:24
Контроль качества выполненных работ, приемка
Каким документом устанавливаются полномочия лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (решением собрания, доверенностями от всех или большинства собственников или иным)?
Из содержания части 5 статьи 189 ЖК РФ следует, что лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты, определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД.
В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Необходимо ли проведение экспертизы проектной документации на переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую при выполнении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома?
В соответствии с частью 3 статьи 49 Градостроительного кодекса экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства.
Вместе с тем считаем необходимым отметить, что согласно письму Минрегиона России от 25 июня 2009 года № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства» вне зависимости от терминов и определений, применяемых лицом, осуществляющим строительство, в случае проведения работ по строительству, реконструкции, а также капитальному ремонту, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, проектная документация подлежит государственной экспертизе.
Данная позиция изложена и в статье 10.4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой в целях реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, финансируемых за счет средств Фонда, Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» могут устанавливаться особенности отнесения видов работ к работам по капитальному ремонту многоквартирных домов. При этом если при выполнении работ, относящихся в соответствии с указанным Федеральным законом к работам по капитальному ремонту многоквартирных домов, предусматривается изменение параметров многоквартирных домов, их частей (высоты, площади, объема), а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций многоквартирных домов, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, проектная документация, подготовленная для проведения таких работ, подлежит государственной экспертизе в порядке, установленном Градостроительным кодексом.
С учетом изложенного, а также в целях повышения качества и безопасности проводимых работ считаем необходимым проведение государственной экспертизы проектной документации в отношении работ по капитальному ремонту, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности многоквартирного дома.
Какие последствия могут быть за выполнение в рамках капитального ремонта МКД отдельных видов работ, требующих наличие допуска, без такого допуска?
В ч. 3 ст. 182 ЖК РФ указано, что для выполнения работ, требующих наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор обязан привлечь к выполнению таких работ индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.
Выполнение работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, без свидетельства о допуске к указанным видам работ, если такое свидетельство является обязательным, согласно ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ влечет наложение административного штрафа в размере от 40 000 (сорока тысяч) до 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей.
Несоблюдение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при выполнении работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, минимально необходимых требований к выдаче свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в соответствии с ч. 2 ст. 9.5.1 КоАП РФ влечет наложение административного штрафа в размере от 30 000 (тридцати тысяч) до 40 000 (сорока тысяч) рублей.
Кому поручить приемку работ, выполненных в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД?
В соответствии с п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в МКД на общем собрании выбирают лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Важно, что это не право, а обязанность собственников помещений в МКД. Решение принимается на общем собрании собственников помещений в МКД.
Очевидно, что эту задачу целесообразно поручать профессионалам. Например, специализированной фирме, занимающейся строительными или ремонтными работами либо специализирующейся на проведении строительной экспертизы.
В каких случаях акты выполненных в рамках капитального ремонта работ могут быть подписаны управляющей организацией?
Порядок подписания актов выполненных в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД работ и/или оказанных услуг зависит от способа формирования фонда капитального ремонта (т.е. порядка финансирования этих работ и услуг и порядка заключения договоров с подрядными организациями).
В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора региональный оператора обязан осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД, и представителей собственников помещений в МКД (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).
Таким образом, при формировании фонда капитального ремонта МКД на счете регионального оператора для приемки выполненных работ и/или оказанных услуг создается комиссия, в состав которой входят, в том числе, лица, осуществляющие управление данным МКД. При управлении МКД управляющей организацией (УО) в состав комиссия должны быть включены представители УО.
В случае формирования фонда на специальном счете вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД относятся к компетенции собственников помещений в МКД. При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете управляющая организация может быть стороной акта выполненных работ и/или оказанных услуг. Причем она может быть как заказчиком, так и исполнителем работ и услуг. «Статус» управляющей организации в рассматриваемом случае зависит от решения общего собрания собственников помещений в МКД.
Также необходимо учитывать следующее. В соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ обще собрание собственников помещений в МКД независимо от способа формирования фонда капитального ремонта должно определить или утвердить лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
По решению общего собрания собственников помещений в МКД таким лицом может быть определена и управляющая организация.
Должен ли подписывать акты выполненных работ представитель собственников помещений в МКД в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора?
В соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
При этом такое участие собственников помещений в МКД в приемке выполненных работ по капитальному ремонту осуществляется независимо от способа формирования фонда капитального ремонта.
Стоит отметить, что в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в его обязанности, помимо прочего, входит:
— привлечение для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядных организаций, заключение с ними от своего имени соответствующих договоров, предусматривающих в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами (п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ);
— осуществление приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечение создания приемочной комиссии с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или)Необходимо ли проведение экспертизы проектной документации на переустройство
невентилируемой
крыши на вентилируемую при выполнении капитального ремонта общего имущества многоквартирного
дома? краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД, и представителей собственников помещений в МКД (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).
Вправе ли председатель ТСЖ подписывать акты выполненных работ в случае, если ТСЖ является владельцем специального счета?
Товарищество собственников жилья, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, может быть определено владельцем специального счета, на котором будет формироваться фонд капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Однако владелец специального счета не наделен ЖК РФ полномочиями подписывать акты приемки выполненных работ и/или оказанных услуг в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД.
Владелец специального счета в соответствии с положениями ЖК РФ не является единственно возможным техническим заказчиком проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (или выполнения отдельных работ и/или оказания услуг в рамках капитального ремонта МКД), т.е. главным организатором его проведения.
Акт выполненных работ / оказанных услуг является официальным документом, который подписывается сторонами по договору.
Таким образом, если ТСЖ является лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений в МКД на организацию и проведение капитального ремонта и является стороной по договору с подрядной организацией, то ТСЖ подписывает акт приемки выполненных работ /оказанных услуг. В свою очередь, согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества. В таком случае председатель ТСЖ вправе подписывать акты выполненных работ.
Вместе с тем, владелец специального счета (в рассматриваемом случае – ТСЖ) может не являться техническим заказчиком капитального ремонта и стороной по договору с подрядной организацией. В таком случае ТСЖ не является стороной по договору подряда и, соответственно, не вправе подписывать акт приемки выполненных работ и/или оказанных услуг.
Важно отметить, что в ч. 5 ст. 189 ЖК РФ указано, что решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Лицом, уполномоченным собственниками помещений в МКД, может быть ТСЖ.
Может ли председатель совета МКД осуществлять приемку работ в рамках капитального ремонта МКД?
Порядок подписания актов выполненных в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД работ и/или оказанных услуг зависит от способа формирования фонда капитального ремонта (т.е. порядка финансирования этих работ и услуг и порядка заключения договоров с подрядными организациями).
В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора региональный оператор обязан осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД, и представителей собственников помещений в МКД (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).
В случае формирования фонда на специальном счете вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД собственники помещений в МКД решают самостоятельно. Собственники помещений в МКД своим решением определяют порядок проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, порядок выполнения работ, оказания услуг, порядок их приемки.
Кроме того, решением общего собрания собственников помещений в МКД независимо от способа формирования фонда капитального ремонта согласно ч. 5 ст. 189 ЖК РФ должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Положениями ЖК РФ не установлены ограничения в части лиц, которые могут быть уполномочены собственниками на подписание актов выполненных работ, а это значит, что таким лицом может быть председатель совета МКД.
Какая ответственность предусмотрена за применение строительных материалов, не соответствующих установленным требованиям, при проведении капитального ремонта в МКД?
Применение таких строительных материалов является, по сути, угрозой безопасности проживания в МКД.
Если говорить о применении материалов, не соответствующих установленным требованиям, как об административном правонарушении, то административная ответственность предусмотрена ст. 9.4 КоАП РФ «Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий)».
Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий),- влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 (одной тысячи) до 2000 (двух тысяч) рублей; на должностных лиц — от 20000 (двадцати тысяч) до 30000 (тридцати тысяч) рублей; на юридических лиц — от 100000 (ста тысяч) до 300000 (трехсот тысяч) рублей.
Перечисленные выше действия, которые повлекли отступление от проектных значений параметров зданий и сооружений, затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей или безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, либо которые повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, либо которые создали угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, -влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 (двух тысяч) до 4000 (четырех тысяч) рублей; на должностных лиц — от 30000 (тридцати тысяч) до 35000 (тридцати пяти) тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от 35000 (тридцати пяти тысяч) до 40000 (сорока тысяч) рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 60 (шестидесяти) суток; на юридических лиц — от 300000 (трехсот тысяч) до 600000 (шестисот тысяч) рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 60 (шестидесяти) суток.
Можно ли оштрафовать подрядную организацию за несоблюдение сроков выполнения работ в рамках капитального ремонта МКД?
Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию (статья 9.5 КоАП РФ).
Однако указанной статьей не предусмотрена ответственность подрядной организации за несоблюдение сроков выполнения работ и/или оказания услуг в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД.
Вместе с тем, рассматриваемые отношения с подрядной организацией формируются на основании договора строительного подряда.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 740 Гражданского кодекса РФ).
Штрафные санкции, которые могут применяться к подрядной организации за срыв сроков по договору, должны быть установлены условиями самого договора.
Также целесообразно осуществлять окончательные расчеты с подрядной организацией только по факту подписания акта приемки выполненных работ и/или оказанных услуг.
В частях 1, 2 ст. 746 Гражданского кодекса РФ указано, что оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 Гражданского кодекса РФ. Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
Согласно ст. 711 Гражданского кодекса РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.
Необходимо отметить, что привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Так, в соответствии с п. 231 Положения о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 (далее – Положение), в договоре об оказании услуг предусматривается ответственность подрядчика и заказчика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору об оказании услуг.
Договор об оказании услуг должен предусматривать условие, в соответствии с которым в случае расторжения договора об оказании услуг заказчиком в одностороннем порядке по основаниям, указанным в пункте 226 Положения, подрядная организация уплачивает заказчику штраф в размере 10 процентов стоимости договора об оказании услуг в порядке, установленном договором об оказании услуг. Указанный штраф уплачивается помимо средств, которые подрядная организация обязана будет возместить заказчику в качестве причиненных убытков (вреда) (п. 228 Положения).
Договор об оказании услуг должен предусматривать условие, в соответствии с которым в случае просрочки исполнения подрядчиком обязательства, предусмотренного договором об оказании услуг, заказчик вправе потребовать уплату неустойки (штрафа, пеней). Неустойка (штраф, пени) начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором об оказании услуг, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором об оказании услуг срока исполнения обязательства, включая срок исполнения его этапа. Размер такой неустойки (штрафа, пеней) устанавливается договором об оказании услуг в размере не менее одной сто тридцатой действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пеней) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от стоимости этапа работ, сроки по которому нарушены. Подрядчик освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пеней), если докажет, что просрочка исполнения обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или по вине заказчика (п.232 Положения).
-
- Дата
- 24.10.2019
С 16.02.2016 г. вступил в силу Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Приказ № 761/пр).
Должна ли УК предоставлять акты выполненных работ?
Указанный Приказ является обязательным для исполнения управляющими организациями, т.к. необходимость этого акта была предусмотрена п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания МКД, и порядке их оказания и выполнения» (далее ПП РФ № 290). Акт по Приказу № 761/пр (далее – АВР) является составной частью технической документации дома.
Кто подписывает акты выполненных работ в МКД?
Из утвержденной Приказом № 761/пр формы следует, что со стороны заказчика акт выполненных работ подписывает председатель дома либо уполномоченный собственник помещения в МКД. Необходимые полномочия у такого собственника могут возникнуть на основании Протокола общего собрания собственников помещений, а также доверенности.
Вывод №1: При отсутствии в МКД председателя совета или лица, уполномоченного на подписание АВР, подписывать указанный акт некому. Члены совета дома и иные собственники не имеют законных оснований на подписание АВР.
Как часто УК необходимо составлять акт приемки работ?
Периодичность составления АВР по Приказу № 761/пр в нормативных документах не установлена. Порядок актирования работ может быть утвержден в договоре управления домом, например 1 раз в год, каждое полугодие, ежеквартально, ежемесячно.
В случае отсутствия в договоре управления МКД периодичности актирования работ, АВР должны составляться не реже 1 раза в год, т.к. это соответствует горизонту планирования работ УК (416 ПП РФ, 491 ПП РФ, ст. 162 ЖК РФ).
Учитывая, что работы по текущему ремонту выполняются периодически и по своей сути являются подрядом (ст. 753 ГК РФ), их можно актировать отдельно по мере выполнения.
Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая организация представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Из этого можно сделать вывод, что актирование работ необходимо производить до момента составления ежегодного отчета, который должен содержать уже принятые работы.
Вывод №2: Периодичность составления АВР 1 раз в год не противоречит действующему законодательству, но может быть чаще по условиям договора управления. АВР должен предшествовать ежегодному отчету УК.
Какие работы необходимо указывать в АВР?
В утвержденной Приказом № 761/пр форме документа указываются только работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. Т.е. работы по управлению многоквартирным домом актом приемки выполненных работ управляющей компании подтверждать не нужно (ст. 154 ЖК РФ).
Наименование вида работы (услуги) должно соответствовать «Минимальному перечню услуг и работ,необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденному ПП РФ № 290.
Таким образом, при составлении акта выполненных работ в ТСЖ и УК необходимо сгруппировать работы, выполняемые в рамках договора управления МКД в следующие основные группы:
- Работы, необходимые для надлежащего содержания ненесущих конструкций многоквартирных домов.
- Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
- Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.
- Работы по текущему ремонту общего имущества.
В АВР отражается стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления или сметная стоимость за единицу выполненной работы (для работ по текущему ремонту).
Вывод №3: В АВР отражаются работы (услуги) только по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, приведенные в соответствие с ПП РФ № 290. Услуги по управлению, коммунальные ресурсы в целях СОИ и коммунальные услуги не актируются.
Может ли председатель дома не подписывать акт выполненных работ?
Согласно п. 1 ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу. В связи с этим, у УК возникает основание потребовать от уполномоченного собственника или председателя совета МКД такие работы принять.
Учитывая, что вопросы приемки работ и порядка подписания АВР законодательно не описаны, уполномоченное лицо или председатель совета дома не вправе указывать в акте приемки выполненных работ управляющей компанией свое несогласие с его содержанием, а также вписывать требования об устранении недостатков работ/услуг или о снижении платы по договору управления МКД.
Порядок оформления недопоставки услуг содержится в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и в Правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту дома ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491.
Таким образом, единственным законным способом оспорить АВР является наличие составленных в установленном порядке актов о ненадлежащем качестве услуг.
Вместе с тем, оплата работ по договору управления не может зависеть от утверждения заказчиком АВР без претензий.
Вывод №4: Уполномоченное лицо либо председатель совета МКД обязан подписать направленный ему АВР. При этом обязанность оплаты услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не зависит от факта подписания АВР.
Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД составляется по форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».
В реквизитах акта указаны две стороны:
1) уполномоченный собственник помещения в МКД;
2) лицо, оказывающее работы (услуги) по содержанию и ремонту ОИ в МКД.
подписание актов выполненных работ при непосредственном управлении осуществляется председателем совета МКД или уполномоченным лицом (ч. 2 ст. 161, ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
От имени ТСЖ такой акт подписывает председатель правления ТСЖ или иное лицо на основании доверенности, выданной ТСЖ.
В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать в том числе надлежащее содержание общего имущества в доме.
Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.
При непосредственном управлении ответственность за содержание ОИ несут лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту ОИ в соответствии с заключенными договорами (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил содержания общего имущества).
При управлении УО она несет ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил содержания общего имущества).
Если созданы ТСЖ, кооператив, ответственность за содержание ОИ несут ТСЖ, кооператив (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
… Заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.
При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:
1) подрядные организации;
2) совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.
… Исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества является Правление ТСЖ (ч. 4 ст. 147 ЖК РФ).