Садись, пять! Оценка для управляющих компаний
Институт экономики города разработал методику оценки управляющих компаний. Её особенность в том, что работу коммунальщиков оценивают не местные власти и контролирующие органы, а потребители коммунальных услуг.
По результатам такой оценки управляющую организацию могут оштрафовать. Пока что методика применяется только в нескольких регионах РФ, например, в Бурятии. Но кто знает, что может быть завтра в вашем субъекте. Предлагаем узнать, какую оценку могли бы поставить вам.
Особенности взаимодействия УК с советом МКД
Что это за методика
Создатели методики, сотрудники Института экономики города, придерживались трёх принципов:
- самый эффективный контроль – контроль потребителей услуг;
- контроль на уровне отдельного МКД носит локальный характер;
- потребительские оценки имеют общественную значимость.
Оценки, которые дают потребители КУ своим управляющим организациям – это и отражение сложившейся ситуации на рынке, и способ задать направление для желаемых изменений.
Ценность такой оценки заключается в том, что деятельность управляющих организаций анализируют не органы государственной власти или органы местного самоуправления, а простые жители. О том, что их оценка порой бывает предвзятой, авторы методики умолчали.
Зато разработали критерии оценки, которые отражают ориентированность УО на потребителей и удовлетворенность потребителей работой организации.
Пост-релиз вебинара «Договор управления — 2016»
Зачем создавать потребительский рейтинг
Потребительский рейтинг, по задумке авторов методики, поможет создать источник информации для потребителей об управляющих организациях. Выявить «хорошие» и «плохие» организации, чтобы потребителям проще было сделать выбор, какой УО доверить управление своим домом.
Рейтинг создаётся для управляющих организаций, чтобы они ориентировали свою деятельность на потребителей. Рейтинг создаётся и для общественного резонанса: в оценку деятельности управляющих компаний планируется вовлечь широкий круг потребителей. Это делается для того, чтобы в решении вопросов по управлению общим имуществом в МКД принимало участие как можно больше потребителей.
В результате должна образоваться здоровая конкуренция управляющих организаций с лучшими управляющими организациями.
Полное представление о работе своей управляющей организации граждане получают, когда заполняют опросник, разработанный авторами методики. Для оценки используются сведения, находящиеся в открытом доступе.
Потребители могут оценить:
- раскрывает ли УО информацию о своих услугах,
- довольны ли потребители качеством оказанных услуг,
- открыта ли УО для общения с потребителями в рамках договора управления.
Авторы методики считают поведение управляющих организаций по отношению к потребителям порой недопустимым. Между тем их отношение к потребителям должно быть таким же, как у участников других рынков услуг и работ, – уважительным.
Пост-релиз вебинара « МКД: новые правила, полномочия »
Какие есть критерии оценки
Авторы методики выделили три группы критериев оценки для управляющих компаний:
- Для оценки качества предоставляемой УО информации.
- Для оценки качества услуг и работ УО.
- Для взаимодействия управляющей организации с потребителями.
В рамках каждой группы происходит детализация критериев. Критериями для оценки качества предоставляемой информации будет наличие в открытом доступе таких сведений:
- о перечне оказываемых услуг и работ по управлению МКД,
- о каждой услуге и работе,
- о стоимости каждой услуги и работы,
- доступность информации.
Все эти критерии соответствуют Стандарту раскрытия информации (ПП РФ N 731).
К критериям оценки управляющих компаний применяются определённые требования. Главное из которых – они должны соответствовать требованиям законодательства.
Кроме того, критерии оценки должны:
- соответствовать предмету оценки,
- всесторонне отражать деятельность УО,
- зависеть от действий УО,
- показывать результат деятельности УО,
- позволять оценивать без обращения к УО или органам власти.
Оценить качество оказанных услуг можно по тому, как:
- УО выполняет услуги и работы в соответствии с условиями договора или утверждённого плана,
- качественно ли УО предоставляет КУ,
- как изменилось состояние МКД после работ УО.
Для оценки открытости управляющей организации перед потребителями рассматриваются следующие моменты:
- предложила ли УО план работ по содержанию и ремонту МКД на очередной год;
- отчиталась ли УО об исполнении плана работ за предыдущий год;
- представляет ли УО собственникам информацию по управлению МКД;
- взаимодействует ли УО с советом МКД / правлением ТСЖ;
- как УО работает с потребителями услуг.
Новое в работе с потребителями коммунальных услуг
Как оценивается управляющая организация
Оценка для управляющей компании выставляется по пятибалльной шкале. Чтобы поставить оценку, собственникам нужно ответить на вопросы анкеты. Оценка проводится коллегиально: оценивают одновременно три члена совета МКД или правления ТСЖ. После все участники подписывают заполненную анкету.
Некоторые критерии содержат несколько показателей. В таком случае оценивается каждый, а затем рассчитывается средняя арифметическая оценка по критерию.
Максимальная оценка, которую можно получить, – 100 баллов. Создатели методики рекомендуют проводить оценки управляющих организаций один раз в год в апреле – мае как общественную акцию.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 862 подписчикам
Статьи по теме
ТОП-15 ошибок при составлении ДУ
Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Все уже привыкли к тому, что многие банки, корпоративные участники рынка и даже целые страны имеют рейтинг, присвоенный профессиональным рейтинговым агентством. Чем выше рейтинг, тем более благополучной считается компания или страна и тем больше доверия она вызывает.
Крупным управляющим компаниям (УК) тоже присваивают рейтинг. Визуально он похож на привычные: содержит буквы от А до С, цифры, математические знаки плюс или минус. Но называется такой рейтинг обычно «рейтингом надежности и качества услуг».
Чем рейтинг надежности и качества услуг отличается от рейтингов банков, компаний, регионов и стран
Рейтинг надежности и качества услуг управляющих компаний относится к группе некредитных рейтингов. Привычные же рейтинги (банков, компаний и т.д.) — кредитные. Кредитный рейтинг — это взгляд агентства на способность объекта рейтинга обслуживать свои долги. Некредитный рейтинг не оценивает кредитоспособность. Он отражает набор других важных характеристик бизнеса, не связанных с долговыми обязательствами.
Существуют уровни кредитных рейтингов, без которых нельзя проводить ряд операций на финансовом рынке. Например, компания с госучастием не может разместить депозит в банке без кредитного рейтинга или с рейтингом уровня ниже, чем требует указ, постановление или закон.
Рейтинги надежности необязательны, не являются требованием нормативных правовых актов, а их отсутствие не считается основанием для ограничения каких-либо финансовых действий или операций. Для таких рейтингов используется шкала, отличная от применяемой в кредитных рейтингах. Сопоставлять кредитные и некредитные рейтинги друг с другом нельзя.
Что значит «надежность и качество услуг УК», и как это оценивается
Рейтинг надежности и качества услуг управляющей компании, который присваивает рейтинговое агентство «Эксперт РА», отражает мнение этого агентства о способности УК своевременно и в полном объеме выполнять обязательства перед клиентами, а также о качестве предоставляемых услуг.
~40
Критериев учитывает рейтинг надежности и качества услуг УК от Эксперта РА
Критериев, по которым аналитики оценивают компанию, около 40. Они делятся на тематические группы.
Например, в группу «Положение компании на рынке» входят показатели: деловая репутация, рыночные позиции, динамика объема средств под управлением, диверсификация бизнеса и диверсификация клиентской базы. В группу «Управление и бизнес-процессы» — стратегия развития, организация инвестиционной деятельности и системы управления рисками, IT-инфраструктура, опыт и деловая репутация управляющих и топ-менеджмента и другие. Это по большей части качественные показатели, которые трудно «измерить линейкой». Информацию для такой оценки аналитики черпают из внутренних документов компании: устава, регламентов, положений, политик. Используется и публичная информация с сайта Центрального Банка, из СМИ и других открытых источников. Кроме того, аналитики агентства проводят очные встречи с менеджментом компании и сотрудниками профильных подразделений.
Другая часть критериев легче поддается количественному анализу. Например, показатели группы «Финансовый анализ»: отклонение собственных средств от нормативного значения, запас собственных средств, состояние ликвидности, качество активов, рентабельность бизнеса и так далее. Это объективные данные из финансовой отчетности компании и специализированных форм отчетности УК, которые в том числе не размещаются в открытом доступе.
Для УК, которые входят в группы компаний, важна также оценка внутригрупповых процессов. На надежность управляющей компании может оказать сильное влияние состояние головной структуры.
В практике «Эксперт РА» был единственный случай, когда УК отказалась публично раскрывать полученный рейтинг надежности и качества услуг. Сами по себе показатели и характеристики компании были хорошими, но УК входила в группу, головная структура которой испытывала значительные финансовые проблемы. Это обстоятельство было оценено агентством как фактор, оказывающий сильное давление на надежность УК. В результате компания получила невысокий рейтинг, который не захотела афишировать.
Все эти показатели имеют в составе рейтинговой модели определенные веса.
Зачем управляющей компании получать рейтинг надежности и качества услуг
- Профессиональная внешняя оценка
Для любого бизнеса важна качественная внешняя оценка. Не всегда изнутри заметно то, что очевидно экспертам извне. Рейтинг — один из способов получить профессиональный взгляд на бизнес и повод что-то поменять и улучшить.
- Имиджевая составляющая
Оценка со стороны аккредитованного рейтингового агентства — важная часть имиджа компании. Это показатель того, что бизнес зрелый, солидный, серьезный.
- Элемент маркетинга
Наличие рейтинга надежности и качества услуг помогает управляющим компаниям привлекать клиентов и правильно диверсифицировать клиентскую базу.
Почему информация о рейтинге УК важна для частного инвестора
У большинства частных инвесторов нет времени и достаточной профессиональной подготовки, чтобы оценить управляющую компанию самостоятельно. Кроме того, доступ к большому объему важной информации ограничен. Рейтинговое агентство запрашивает его дополнительно в процессе анализа.
Ошибка в выборе финансового партнера может стоить дорого. Наличие высокого рейтинга надежности и качества услуг у УК — один из показателей того, что компании можно доверять.
Конечно, все показатели важны. Но для частного инвестора самую большую ценность представляет информация о том, как компания распоряжается средствами клиентов. В этом смысле большое значение имеет оценка качества активов, в которые компания размещает клиентские деньги. Аналитики рейтингового агентства извлекают такие данные, изучая инвестиционные документы УК, исследуя ликвидность, надежность активов под управлением, их диверсификацию. Плохим «звоночком» будут данные о том, что УК финансирует за счет клиентских средств собственные проекты или проекты группы, в состав которой входит.
На что обратить внимание при чтении рейтинговой информации
Директор по страховым и инвестиционным рейтингам «Эксперт РА» Диана Коваленко: «Оценивая показатель «эффективность управления», мы изучаем результаты управления крупнейшими портфелями на горизонте от года до трех лет и сравниваем доходность этих портфелей с рыночными индикаторами».
Итого
- Рейтинги надежности и качества услуг УК – это некредитные рейтинги, которые не оценивают кредитоспособность компании.
- Такие рейтинги необязательны, их отсутствие не является основанием для каких-либо ограничений на финансовом рынке.
- Шкалы, которые применяются для рейтинга надежности и качества услуг и кредитных рейтингов, разные, их нельзя сопоставлять.
- Специалисты рейтинговых агентств используют множество качественных и количественных показателей из разных источников, все они в разной степени учитываются при присвоении рейтинга надежности и качества услуг УК.
- Решение о получении таких рейтингов принимают, как правило, лидеры рынка — крупнейшие, старейшие компании, серьезные бизнесы с устоявшейся репутацией.
- Частный инвестор может использовать информацию о рейтингах надежности и качества услуг УК, чтобы выбрать качественного управляющего, которому не страшно доверить свои средства.
- Насторожить инвестора должна информация о внутригрупповых проблемах, если УК входит в какой-либо холдинг; о финансировании собственных проектов или проектов, связанных компаний за счет клиентских средств; о плохих результатах управления активами.
Постановление Правительства РФ от 08.12.2008 N 929
(ред. от 27.05.2020)
«Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору управляющих компаний для заключения с ними договоров доверительного управления накоплениями для жилищного обеспечения военнослужащих и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) управляющей компании для заключения с ней договора доверительного управления накоплениями для жилищного обеспечения военнослужащих»
Этот документ в некоммерческой версии КонсультантПлюс доступен
по расписанию:
- по рабочим дням с 20-00 до 24-00 (время московское)
- в выходные и праздничные дни в любое время
Вы можете заказать документ на e-mail
Как формируются рейтинги управляющих компаний в Московской области, и что нужно знать управляющим компаниям, чтобы быть на высоте, и собственникам, чтобы понимать, критерии оценки.
Каждый квартал Госжилинспекция выпускает рейтинг управляющих компаний, и мы вдруг поражаемся, почему о одних он слишком высокий, а у других компаний слишком низкий, так же часто слышим обвинения в том, что низкий рейтинг это злонамеренные действий членов ассоциации.
Однако причина скорее в другом: управляющие компании не занимаются своим рейтингом или не совсем понимают принцип составления данного рейтинга. Для начала важно разобраться, что такое рейтинг УК, зачем он нужен и действительно ли это эффективный инструмент контроля за работой управляющих организаций.
В настоящее время расчет рейтинга управляющих компаний регламентируется Распоряжение Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области от 20 июня 2019 г. N 335-РВ “О внесении изменений в Положение об оценке эффективности деятельности организаций, осуществляющих управление жилищным фондом на территории Московской области». Оценка эффективности и формирование рейтинга осуществляются ежеквартально (до 30 числа месяца, следующего за отчетным) по итогам деятельности управляющих организаций за истекший период.
Место в рейтинге определяется по сумме набранных баллов по нескольким критериям оценки. Максимальное количество баллов, которое может набрать управляющая компания – 430. По количеству набранных баллов присваивается статусность в виде звезд
5 звезд – при Рбал >= 391 бал;
4 звезды – при 321 <= Рбал < 390 баллов;
3 звезды – при 221 <= Рбал < 320 баллов;
2 звезды – при 100 <= Рбал < 220 баллов;
1 звезда – при Рбал <= 99 баллов,
Рбал – количество баллов, присвоенных УК по результатам оценки
Критериями оценки эффективности деятельности организаций, осуществляющих управление жилищным фондом на территории Московской области, являются несколько факторов.
Содержание дворовых территорий МКД, парковка во дворах на газонах и самовольно установленные во дворе запирающие устройства, в т.ч. шлагбаумы.
Данные по этому пункту собираются из жалоб, отправленных с портала «Добродел» в службы Госадмтехнадзора и приложения «Народный инспектор». Учитывается количество жалоб, скорость реагирования на жалобы, количество нарушений, сумма выставленных штрафов и т.д. Самый лучший показатель по этому пункту – отсутствие жалоб оценивается в 0 баллов. Остальные варианты со знаком минус – уменьшают рейтинговые баллы.
Содержание многоквартирных домов, в т.ч. текущее содержание подъездов многоквартирных домов
Самый заметный и болезненный для жителей вид нарушений среди управляющих компаний. На показатели по данному критерию влияют количество обоснованных жалоб в ГЖИ Московской области, на портал «Добродел», по которым выставлено предписание об устранении нарушения, количество неисполненных предписаний, процент раскрытия информации УК о техническом состоянии дома в системе ЕАИС ЖКХ МО.
Максимальный балл по этому критерию 65, максимально можно потерять на оценке по этому критерию 60 баллов.
Организация диспетчерского обслуживания населения через портал единой диспетчерской службы (далее – ЕДС).
На этот критерий влияет количество жалоб, оперативность и качество отработки сообщений населения в ЕДС МО (eds.mosreg.ru), а так же вот такой странный показатель, как своевременность очистки фасадов многоквартирных домов от объявлений о продаже наркотиков, по сообщениям населения, поступившим через ЕДС МО. Максимальное количество баллов по этому критерию 50, потерять можно при плохой работе 40 баллов.
Обеспечение УК бесперебойной поставки коммунальных услуг жителям многоквартирных домов.
На этот критерий влияет количество прерываний подачи коммунальных услуг управляющими организациями с превышением нормативного срока в МКД, кроме тех прерываний, которые происходят по вине ресурсоснабжающих организаций. Максимальное количество баллов за отсутствие нарушений – 15 баллов, потерять можно максимум столько же.
Платежная дисциплина управялющих компаний по расчетам с ресурсоснабжающей организацией (далее – РСО).
В расчете принимает участие сумма среднемесячной годовой просроченной задолженности более 1 месяца по коммунальным услугам: обращение с ТКО; ХВС; ГВС; отопление. Максимальное количество баллов – 30 баллов. Уменьшит расчетные показания рейтинга на 30 баллов, задолженность, которая больше среднемесячной.
Выполнение управляющей организацией планов по текущему ремонту подъездов МКД, установленных муниципальными программами
На данный критерий влияет отношение количества запланированных к ремонту подъездов и количество реально выполненных ремонтов. За исполнение плана прибавят 30 баллов, за выполнение плана менее чем на 60% отнимут от расчетной суммы рейтинга 20 баллов.
Исправность автоматизированных систем противопожарной защиты
Для домов с такими системами + 20 баллов за 100% заключенных договоров на обслуживание таких систем и проведение противопожарных осмотров, минус 20 баллов, если договора не во всех домах и осмотры провели не везде.
Если в МКД нет таких систем, то будут оценивать количество проведенных ежегодных сезонных осмотров общего имущества МКД на предмет выявления нарушений противопожарной безопасности в МКД. 20 баллов – за осмотры во всех домах УК, минус 20 баллов, если осмотры проведены не во всех домах.
Работа управляющих организаций с участковыми уполномоченными полиции по выявлению в МКД “резиновых квартир” и незаконно проживающих в доме мигрантов.
На данный критерий влияет количество обоснованных обращений жителей на нелегальное предоставление жилых помещений в МКД в наем (аренду), по результатам которых с участием председателя или членов Совета МКД составлен акт комиссионного обследования жилого помещения и направлено заявление в полицию и исполнительный орган местного самоуправления (администрация муниципального образования). Плюс 20 баллов за отсутствие жалоб, за наличие жалоб могут отнять не более 20 баллов.
Участие управляющих организаций в общеобластных акциях для жителей МКД.
Подобная акция «Школа ЖКХ нашего двора»» проходила в городе в прошлом году. За участие в таких акциях дадут к рейтингу 30 баллов, у ленивцев вычтут 30 баллов.
Содействие управляющих организаций в создании Советов МКД
На данный критерий влияет количество домов, в которых созданы Советы МКД.
Если Советы МКД созданы в 100 жилом фонде, который эксплуатирует УК, то она получит максимальный балл – 40. Отсутствие Советов домов в более чем 50% жилого фонда уменьшит рейтинг компании на 40 баллов. Данные берутся из системы ЕАИС ЖКХ по размещенным в системе протоколам общих собраний собственников по выбору Советов домов.
Подписание управляющими организациями паспортов готовности МКД к эксплуатации в осенне-зимний период (далее – ОЗП) с председателем Совета МКД.
Состоит из 2 показателей. Первое: процентное отношение проверенных паспортов ОЗП и количества паспортов с замечаниями – максимальный балл (30) дадут, если все паспорта ОЗП будут без замечаний. Второй показатель – процентное соотношение паспортов ОЗП, подписанных председателями Советов домов и размещенных в ЕАИС ЖКХ, к плановому показателю количества паспортов. Если такое соотношение 100%, то рейтинг увеличится на на 30 баллов, максимально УК может потерять 30 баллов при не исполнении этих условий. Данные для расчета берутся из системы ЕАИС ЖКХ.
Проведение отчетного ежегодного общего собрания собственников МКД.
На рейтинг влияет процентное отношение количество домов, в которых проведены ежегодные отчетные собрания собственников, к общему числу жилых домов в управлении УК. Данные берутся из системы ЕАИС ЖКХ. При 100% проведенных собраниях рейтинг получит + 30 баллов, если отчетные собрания прошли менее чем в 20% домов рейтинг уменьшится на 30 баллов.
Оценка деятельности УО председателем Совета МКД.
На рейтинг влияют два показателя: средняя оценка деятельности УК от председателя Совета дома среди принявших участие в голосовании и количество проголосовавших председателей Советов домов. Если проголосовали большинство, то максимально УК может получить 70 баллов за отличные показатели, и минус 50 баллов за низкие оценки.
Если проголосовали меньше половины председателей, то максимально УК может получить всего 30 баллов за самые лучшие оценки и потеряет 20 баллов за плохие оценки.
Как мы видим, низкие показатели по многих критериям, даже если управляющие компании проводят работы, говорит о том, что идет большая недоработка. Где-то не подписали, где то не осмотрели, где-то забыли загрузить в систему ЕАИС, где-то не провели работу с председателями Советов домов с просьбой оценить деятельность.
Если рейтинг так важен, то нужна кропотливая работа по всем параметрам. Если же сил на работу не хватает, давайте не будем пенять на зеркало.
Стоит отметить, что критерии оценки рассчитываются в на основании данных, полученных в ходе осуществления регионального государственного жилищного надзора, лицензионного контроля, государственного административно-технического надзора, общественного контроля за деятельностью управляющих организаций по управлению многоквартирными домами Главным управлением Московской области “Государственная жилищная инспекция Московской области», Главным управлением государственного административно-технического надзора Московской области, Ассоциацией председателей советов многоквартирных домов Московской области, а так же на основании сведений, размещенных управляющими организациями в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731, и информации, предоставленной Министерством жилищно-коммунального хозяйства Московской области, полученной по запросам от органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области.
От жуковского отделения Ассоциации председателей Советов домов Московской области желаю всем управляющим компаниям рейтинг в пять звезд.
Елена Канышева
Поддержи Жуковские вести!
Подробнее о поддержке можно прочитать тут