Контрольная работа оценка стоимости бизнеса скачать

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Введение

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это процесс определения рыночной стоимости его капитала. Возникновение таких процессов как приватизация, появление фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков на систему выдачи кредитов под залог имущества формируют потребность в проведении работ по оценке бизнеса.

Работы по оценке бизнеса (предприятия) могут стать постоянно осуществляемой функцией. Ею необходимо заниматься для определения влияния инновационно-инвестиционной деятельности на рыночную стоимость предприятия (стоимость акций предприятия), при оценке предприятия подлежащего продаже, а также того, на какую сумму может быть застраховано стабильно работающее предприятие.

По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее возникает потребность в определении рыночной стоимости капитала.

1. Предприятие (бизнес) как объект оценки

Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

Предприятие, организация является объектом гражданских прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результат возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для реализации его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменное наименование, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки.

Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость как его собственного капитала, так и отдельные части имущественного комплекса (активы и обязательства).

Предприятие как объект оценки должно иметь чётко определенные границы, будучи сложной системой, оцениваемый бизнес включает разнообразные составные части. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах.

Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. Объектом оценки могут быть объединения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяются несколько дочерних компаний, отделений, филиалов.

Для правильной оценки необходимо проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а также права и роль каждого подразделения.

Необходимо также выяснить, входят ли в состав объекта оценки подразделения социально-культурной сферы, имеются ли объекты общенационального значения.

При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие будучи юридическим лицом одновременно является и хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК), поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав.

Это является одной из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другая отличительная особенность заключается в том, что оценивая бизнес оценщик должен определить стоимость как имущественного комплекса (его материально-вещественную составляющую) так и эффективность самого процесса получения дохода и создания увеличения стоимости в рамках оцениваемого объекта (финансовую, управленческую составляющую).

Основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определенных организационных структур — предприятий (организаций). Поэтому, оценивая бизнес, оценщик определяет стоимость собственного капитала и как фактора производства, и как квинтэссенцию бизнеса с учетом его организационно-правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая goodwill.

Например, при оценке бизнеса ОАО определяется рыночная стоимость 100% пакета обыкновенных голосующих акций, составляющих капитал этого общества.

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании.

Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, то теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы использования бизнеса, иные возможности получения дохода, то возникает спрос на бизнес, и он становится товаром.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Таким образом, бизнес как определенный вид деятельности и предприятие или организация как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.

Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Но это — товары особого рода их особенности обуславливают принципы, подходы и методы их оценки.

Особенности бизнеса как товара:

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и получение доходов разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли неизвестен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник от данного бизнеса, представляет собой его рыночную стоимость.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценщик определяет рыночную стоимость отдельных активов.

В-третьих, потребность в бизнесе как товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого бизнеса, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в экономике в целом. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулировании как самого бизнеса, так и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма оценки бизнеса, его купли-продажи, но и формирования рыночных цен на бизнес, особенно, если речь идет о предприятии с долей государства в капитале.

Любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, при этом подчеркивается, что таким объектом являются и права субъекта собственности.

Субъект собственности — экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом собственности (в данном случае предприятием и всеми его компонентами). Реализуя экономические интересы, субъекты вступают в экономические отношения, в частности по поводу владения, распоряжения и использования принадлежащих им объектов. Таким образом, собственность — это отношения между определенными субъектами по поводу владения, распоряжения и использования конкретного блага. Такое понимание собственности заложено в основу экономических, юридических, организационно-управленческих процессов, в том числе в определение оценки и самой стоимости.

Особый интерес при этом представляет бизнес как процесс получения дохода (собственность, приносящая доход). Основу бизнеса, его неотъемлемую суть составляет капитал в виде факторов производства, а также экономические отношения между субъектами процесса создания дохода.

Бизнес — это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры и имеющая главной целью получение прибыли. Капитал является основой, внутренним содержанием процесса создания продукта или услуги с целью получения дохода. Получение дохода — это цель и конечный результат деятельности во многих сферах, отраслях экономики, цель и результат бизнеса. Бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Бизнес как товар обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами. Бизнес (как и предприятие) обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Тем не менее, бизнес — товар особого рода, имеющий специфические особенности, которые предопределяют определенные принципы, подходы и методы оценки.

Первая особенность: бизнес — товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью получения отдачи в будущем. Причем размер ожидаемой прибыли неизвестен и имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел цены со стороны покупателя.

Вторая особенность: бизнес является системой, при этом продаваться могут как система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы (компоненты). В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, и элементы бизнеса становятся основой формирования другой, качественно новой системы. Фактически в таком случае товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.

Третья особенность заключается в том, что потребность в этом товаре (бизнесе) зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. С одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой — его неустойчивость ведет к дальнейшему наращиванию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — постоянная потребность в регулировании его купли-продажи.

Четвертая особенность бизнеса связана с тем, что, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе в целом, необходимо предусматривать активное участие государства не только в разработке механизма купли-продажи бизнеса и регистрации купли-продажи бизнеса, но и в процессе формирования рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Предприятие представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и ему. Но вместе с этим у предприятия есть и свои отличительные черты. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 132). Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для предпринимательской деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность и затраты, необходимые для достижения и реализации этой полезности. Поскольку представление о полезности зависит от конкретных интересов покупателя, то оценщику приходится определять стоимости различных видов (рыночную, страховую, ликвидационную, инвестиционную и т. д.). Принципиальное значение имеет тот факт, что рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством товара, она обязательно принимает во внимание и другие экономические факторы: положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик подходит к определению стоимости с позиций экономической концепции. Данная концепция, в противоположность бухгалтерской, позволяет определить рыночную стоимость предприятия. Она учитывает такие факторы, как время, риск, внешняя конкурентная сфера и внутренние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку рыночная стоимость любого объекта, порождающей доход, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего денежного потока, дисконтированного по величине, отражающей требуемую инвестором норму прибыли при сопоставимых по риску инвестиций.

В мировой, а сегодня и в российской практике одним из основных быстро развивающихся направлений оценочной деятельности является оценка бизнеса (предприятия).

Следует отметить, что оценка стоимости бизнеса только тогда приобретет существенное значение, когда она станет неотъемлемой частью работы менеджеров компаний по управлению активами, и любое серьезное управленческое решение будет приниматься на основе и с помощью процедур оценки бизнеса. Как правило, главная цель оценки состоит в определении стоимости объекта соответствующего вида, что необходимо клиенту (лицу, заказавшему оценку или заинтересованному в оценке) для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны — от государственных органов до частных лиц. В оценке бизнеса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Цели оценки бизнеса:

)определение направлений повышения эффективности текущего управления предприятием;

)определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке;

)определение стоимости предприятия в случае подготовки сделки по его купле-продаже полностью или по частям;

)реструктуризация предприятия, ликвидация предприятия, слияние либо выделение самостоятельных предприятий (это непременно предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертации, либо величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы);

)разработка плана развития предприятия;

)определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании

)страхование, в процессе которого возникает необходимость оценить стоимость; активов с учетом возможных потерь;

)налогообложение (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

)принятие обоснованных управленческих решений (например, инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реальность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений).

)осуществление инвестиционного проекта развития бизнеса, когда возникает необходимость знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов. Если же объектом сделки (купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга) является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество, в других случаях, то отдельно оценивается каждый компонент (объект): например недвижимость, машины, оборудование, нематериальные активы. В этом случае очевидна тесная связь оценки бизнеса с другими видами оценочной деятельности.

Для того чтобы оценка стоимости предприятия была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию оценки. В зарубежной и отечественной научной литературе по оценке бизнеса [9, 11-13] не указывается общепринятого количества этапов, на протяжении которых должна проводиться оценка стоимости предприятия (бизнеса). Количество рекомендуемых этапов колеблется от трех до восьми, что отражает принятую авторами разную степень их дифференциации.

В федеральном стандарте оценки (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» сказано, что проведение оценки включает следующие этапы:

) заключение договора на проведение оценки, в том числе задание на оценку;

) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов;

) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

) составление отчёта об оценке.

. Требования к содержанию отчёта об оценке

стоимость капитал банкротство акция

Требования к содержанию и оформлению отчёта об оценке устанавливаются федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в федеральных стандартах оценки.

Отчёт об оценке — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчёта об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчёта об оценке объекта является надлежащим исполнением оценщиком обязанностей, возложенных на него договором.

К отчёту по оценке стоимости бизнеса предъявляется ряд основных требований:

изложение всех логических построений и выводов из них должно быть ясным и четким;

все факты отчёта должны быть документально подтверждены;

отчёт должен содержать цель оценки, чёткое описание оцениваемого объекта, определение вида оцениваемой стоимости, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, расчёт издержек, прогноз будущих чистых доходов предприятия, выводы;

эксперт-оценщик должен представить обоснование используемых им методов оценки;

отчёт должен быть оформлен по стандартной форме и подписан всеми лицами, принимавшими участие в оценке.

Основные разделы отчёта:

. Введение.

. Описание макроэкономических параметров.

. Характеристика отрасли.

. Описание предприятия, его финансовое и технико-экономическое состояние.

. Финансовый анализ.

. Выбор и применение методов оценки.

. Определение итоговой стоимости объекта оценки.

. Заключение по оценке.

. Список использованных источников.

. Приложения.

Характеристика основных разделов отчёта представлена в табл. 24 [16].

Таблица 1. Характеристика основных разделов отчёта об оценке бизнеса

Разделы отчёта об оценкеСодержание разделовВведениеЗадание по оценке: цель оценки, исполнители работ по оценке. Вид определяемой стоимости. Описание оцениваемой доли предприятия. Краткая характеристика предприятия. Краткая характеристика применяемых методов оценки. Величина стоимости. Дата оценки. Допущения и ограничивающие условия. Отсутствие личной заинтересованности оценщикаОписание макроэкономических параметровОсновные макроэкономические факторы (на национальном и региональном уровнях), влияющие на результаты оценки. Тенденции макроэкономических факторов и их воздействие на перспективы бизнесаРазделы отчёта об оценкеСодержание разделовХарактеристика отраслиСостояние отрасли. Рынки сбыта и особенности сбыта продукции. Условия конкуренции в отрасли, наличие основных конкурентов, производящих товары-заменители (цены, качество обслуживания, каналы сбыта, объёмы продаж, реклама)Описание оцениваемого предприятия (бизнеса)Тип организации (организационно-правовая форма, партнерство). Использованные источники информации. Данные об истории предприятия. Направления деятельности. Характеристика поставщиков и потребителей. Имущество, в том числе нематериальные активы и производственные мощности (собственные и арендуемые). Рабочий и управленческий персонал (качество управления, квалификация, текучесть). Перспективы развития бизнеса. Прошлые сделки с аналогичными долями в бизнесеФинансовый анализАнализ финансовых отчётов (за 3-5 лет). Пояснения внесенных в целях оценки корректировок финансовой отчётности. Анализ финансовых коэффициентов. Принятые допущения, результаты сравнения с финансовыми показателями аналогов, прогнозы финансового состояния предприятия. Влияние финансовых показателей на стоимость бизнесаВыбор и применение методов оценкиОснования для выбора методов оценки, применимых в конкретной ситуации. Обязательное обоснование отказа от использования какого-либо подхода (в случае невозможности применить все три подхода к оценке)Определение стоимости объекта оценкиРасчёты и логика рассуждений по определению стоимости предприятия с применением выбранных подходов и методов оценки. Способы получения переменных (ставки дисконтирования, ставки капитализации, мультипликаторы). Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости бизнеса. Логические рассуждения, обосновывающие применение премий и скидок (скидок за неконтрольный характер и недостаточную ликвидность, премий за контроль)ЗаключениеОсновные выводы и величина стоимости бизнеса. Рекомендации по результатам проведённой оценкиРазделы отчёта об оценкеСодержание разделовСписок использованных источниковИнформационные агентства, органы статистики и т. п. Периодическая экономическая печать (газеты, журналы). Методическая литература (книги, статьи, стандарты)ПриложенияДокументы, на основе которых проводился финансовый анализ: данные баланса (форма № 1) и отчёта о финансовых результатах (форма № 2) за анализируемый период. Фотографии объекта оценки (в случае необходимости). Копии документов о квалификации оценщика и прочие сведения

Отчёт может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения применённого им метода расчёта стоимости конкретного объекта оценки.

Отчёт об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчёта до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации, т. е. в рублях.

В отчете об оценке должны быть ясно и точно изложены выводы о стоимости, сделанные в процессе оценки, таким образом, чтобы они не вводили в заблуждение, не были двусмысленными и не создавали ложного впечатления. Отчет также должен содержать все согласованные между заказчиком и членом RICS пункты задания на оценку, а также как минимум следующую информацию, за исключением случаев, когда отчет составляется по форме, полученной от заказчика:

·кто будет заказчиком;

·цель оценки;

·объект оценки;

·права на имущество, подлежащие оценке;

·тип имущества и способ его использования или классификации заказчиком;

·вид или виды стоимости;

·дата оценки;

·раскрытие существенной заинтересованности оценщика в объекте оценки или заявление об отсутствии такой заинтересованности в прошлом;

·статус оценщика, если необходимо;

·валюта оценки, если необходимо;

·все допущения, специальные допущения, ограничения, особые указания или отступления от Стандартов;

·объем исследований, проводимых оценщиком;

·характер и источники информации, которая будет использоваться оценщиком;

·согласие или ограничения на публикацию отчета;

·информация об ограничении или освобождении от ответственности перед третьими сторонами;

·подтверждение соответствия оценки настоящим Стандартам;

·использовавшиеся подходы к оценке;

·подтверждение того, что у оценщика имеются знания, опыт и соответствующие навыки для проведения оценки;

·выводы о стоимости, указанные цифрами и прописью;

·подпись ответственного лица и дата составления отчета.

Комментарий

.Отчет об оценке должен давать пользователю ясное представление о выводах, сделанных оценщиком. Отчет должен быть понятен любому пользователю, не обладающему специальными знаниями об объекте оценки.

.Формат и степень детализации описаний в отчете определяются оценщиком, при этом отчет должен соответствовать минимальным требованиям к содержанию.

.Таблица в приложении 1 содержит пояснения к минимальным требованиям к отчету.

.Несмотря на положения настоящих Стандартов, оценщик должен помнить, что консультационные услуги по оценке, предоставляемые в любой форме, накладывают на оценщика потенциальные обязательства перед заказчиком, а в некоторых случаях и перед третьими лицами.

.В ссылках на проводимую оценку и предоставляемый отчет оценщику не рекомендуется использовать термины «официальный» или «неофициальный», так как указанные понятия могут ввести пользователя в заблуждение относительно того, что подразумевается в каждом случае.

.Оценщику следует действовать крайне осмотрительно при предоставлении разрешения на использование оценки в целях, отличающихся от первоначально согласованных. Не исключено, что пользователь будет ссылаться на отчет без учета контекста, не осознавая всех ограничений на использование результатов оценки и содержащихся в отчете допущений.

Описание отчета. Отчет, подготовленный в соответствии с настоящими Стандартами, не должен именоваться сертификатом или справкой.

Комментарий

.Термины «сертификат о стоимости», «свидетельство об оценке» и «справка о стоимости» используются в некоторых государствах для обозначения установленных законодательством документов. Указанные документы объединяет то, что они требуют просто подтвердить цену или стоимости без указания способа использования, основных допущений или описания исследований, проведенных при определении стоимости. Оценщик, ранее проводивший оценку или выступавший консультантом в сделке, связанной с оцениваемым имуществом, может подготовить такой документ, например, если заказчику требуется предоставить его по закону. В иных случаях отчет об оценке не должен иметь форму краткого заключения о стоимости.

.По мнению RICS, данные термины не следует использовать при предоставлении консультационных услуг по оценке, так как их использование накладывает определенные гарантийные обязательства и может потребовать уровня точности заключений о стоимости, не соответствующего условиям проведенных оценочных исследований. Основная задача настоящих Стандартов — обеспечить понимание заказчиком различных видов стоимости и влияние различных допущений на результаты оценки.

.Оценщик имеет право использовать термин «сертифицированный» или его синонимы в основной части отчета, если известно, что оценка производится для целей, требующих формальной сертификации содержащихся в отчете выводов о стоимости.

.подтверждение отдельных фактов или какой-либо важной информации (это может быть подтверждение результатов пересмотра условий аренды или определение границ имущества). На любом этапе процесса оценки подобные обсуждения позволяют заказчику понять точку зрения оценщика и информацию, на которую он опирается. Однако, если предварительные выводы о стоимости получены и предоставлены заказчику, необходимо действовать в соответствии с данным требованием, обязательным при проведении оценки.

.Важно, чтобы такие обсуждения не создавали впечатление (и это можно было бы показать), что они повлияли на заключения оценщика о стоимости, кроме исправления неточностей или предоставления дополнительной информации. Оценщику следует вести протокол бесед с заказчиками о проектах отчетов или результатах оценок. В протоколе следует указывать:

·предоставленную информацию или предложения, сделанные в отношении оценки;

·то, как эта информация была использована для подтверждения изменения стоимости;

·причины, по которым результаты оценки не были изменены.

Целью ведения протокола является возможность предоставления прозрачной документации для аудита, которая будет подтверждать, что обсуждения с заказчиком не поставили под сомнение независимость оценщика. По запросу протокол следует предоставить аудиторам или любой другой стороне, имеющей законную и существенную заинтересованность в оценке.

3. Оценка стоимости предприятия ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. И.И. Кацева»

Общая организационно-экономическая характеристика ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. И.И. Кацева»

Открытое акционерное общество «Южно-Сахалинский хлебокомбинат имени И.И.Кацева» учреждено Решением от 29.12.1994 г. № 241 Сахалинского областного комитета по управлению государственным имуществом путем реорганизации государственного предприятия «Южно-Сахалинский хлебокомбинат» в соответствии с Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, Указом Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий» от 01.07.92г. № 721, другими законодательными актами РФ. Общество зарегистрировано администрацией г. Южно-Сахалинска Свидетельством о государственной регистрации предприятия № 232 от 28.04.95 г., с последующими изменениями учредительных документов, зарегистрированных Свидетельствами о регистрации изменений учредительных документов № 632 от 29.07.96 г., № 1322 от 07.04.98г.

Общество является правопреемником прав и обязанностей государственного предприятия «Южно-Сахалинский хлебокомбинат» в пределах, определенных в Плане приватизации от 29.12.94г., с Изменениями от 09. 09. 98г.

Юридический адрес: 693620, Россия, г. Южно-Сахалинск, ул. Хлебная, 6.

Место фактического нахождения: г. Южно-Сахалинск, ул. Хлебная, 6.

Государственная регистрация: Постановление Администрации г. Южно-Сахалинска № 3188 от 21.05.2002 г.;

Уставные виды деятельности:

производство хлебобулочных изделий

производство кондитерских изделий

торговля продовольственными товарами

Комбинат имеет 10 собственных торговых точек: магазин «Продукты» (ул. Хлебная, 6), магазин «Былина» (пр. Победы, 50), магазин «Надежда» (пр. Мира, 153), пять «Купав», три магазина-павильона.

Комбинат обеспечивает хлебобулочными изделиями учреждения здравоохранения, народного образования, воинские части, УИН, организации торговли г. Южно-Сахалинска и Корсакова, а кондитерскими — большинство районов Сахалинской области.

Потенциал предприятия характеризуется его производственными фондами. Информация о структуре основных фондов и степени их изношенности представлена в таблице 2.

Направления инвестиций2010 г.2011 г.Отклонение+,-%Сумма, тыс. руб.%Сумма, тыс. руб.%Капитальные вложения12896533121710018321142в том числе:обновление основных фондов и техническое перевооружение171072897193272611594незавершенное строительство111864622467-8940-80Увеличение оборотных средств (производственных запасов)113284700-11328-100Итого инвестиций2422410031217100699329

Данные таблицы 2. позволяют сделать следующие выводы.

Сумма инвестиций в 2011 г. была увеличена на 6993 тыс. руб. или 29 % по сравнению с 2010 г. В 2010 г. инвестиции были направлены на капитальные вложения и увеличение оборотных средств. Доля капитальных вложений составила в 2010 г. 53 %. Из них 7 % было направлено на обновление основных фондов и техническое перевооружение предприятия, а 46 % направлено на незавершенное строительство. На увеличение оборотных средств в 2010 г. было направлено 11328 тыс. руб. или 47 % от общей суммы инвестиций.

В 2011 г. инвестиции были направлены только в капитальные вложения и составили 31217 тыс. руб. из них 28971 тыс. руб. или 93 % были направлены на приобретение нового оборудования и техническое перевооружение, а на незавершенное строительство было направлено 2246 тыс. руб. или 7 %.

Источником финансирования инвестиций в большинстве случаев являются кредиты коммерческого банка «Долинск», т.к. собственной нераспределенной прибыли в предприятия нет.

Таким образом, можно сделать вывод, что руководство ОАО «Южно-Сахалинский хлебо-комбинат им. Кацева» проводит активную инвестиционную политику, направленную на развитие предприятия.

Анализ инвестиционной деятельности ОАО «Южно-Сахалинский хлебо-комбинат им. Кацева», выполненный выше позволяет сделать вывод о том, что предприятие проводит активную стратегию, направленную на развитие предприятия. Стратегия хлебо-комбината определена в рамках базовой стратегии, которую можно определить как стратегию вперед идущей интеграции. Предприятие для повышения собственной конкурентоспособности и усиления позиции на рынке повышает объемы производства, расширяет ассортимент продукции, повышает ее качество, а также открывает все новые собственные точки сбыта своей продукции — фирменные магазины, павильоны, передвижные киоски «Купава».

В рамках выбранной базовой стратегии ОАО реализует активную инвестиционную стратегию технического перевооружения, которую можно отнести к стратегии эффективного собственника.

Это подтверждает следующая информация.

В 2010-2011 годы на инвестиции направлено 55441 тыс. руб. Из них 44113 тыс. руб. или почти 80 % направлено на капитальные вложения — приобретение нового оборудования, строительство и капитальный ремонт магазинов и производственных цехов. Инвестиционная деятельность осуществляется в рамках плана модернизации ОАО «Южно-Сахалинский хлебо-комбинат им. Кацева», разработанного в 2008 г. и рассчитанного на 5 лет.

В 2010 — 2011 годы были выполнены следующие мероприятия по реконструкции, ремонту и модернизации действующего производства:

для кондитерского цеха приобретена машина для нарезки шоколада SQ-1, в холодильных камерах установлен новый холодильный агрегат 5ПБ50, приобретен новый грузовой лифт.

для булочного цеха приобретены тесто округлительная машина Т1-ХТН, два редуктора МРЧ-40М1.

на хлебозаводе № 2 установлены новые насосы ШНК10РЛ-18,5; выполнен демонтаж морально и физически устаревшего склада БХМ, на его месте построен новый склад для хранения муки.

в котельных установлено новое оборудование: подогреватель пароводяной, установка водоподогревательная ВПЦ-2,5, насосы МХН-405 — 2 шт.; насосы Гном-25/20 — 2 шт., насосы К-20/30 — 2 шт., насос К80-50-20, насос ЦВК 5/125.

Построен и принят в эксплуатацию гараж на шесть грузовых автомобилей, в котором производится техническое обслуживание и ремонт автотранспорта предприятия.

Приобретены: автофургон «Тойота-Дюна» для перевозки кондитерских изделий и микроавтобус «Тойота-ХиАйс» в транспортный отдел.

Для магазинов приобретено новое торговое оборудование: холодильные витрины, холодильные шкафы, рабочие столы, кассовые аппараты и другое необходимое оборудование.

Произведен капитальный ремонт магазина «Былина», в котором установлено новое торговое и холодильное оборудование, смонтирована современная охранная и пожарная сигнализация. Приобретены четыре новых торговых павильона площадью 2,5 м2 каждый, для торговли продукцией хлебокомбината.

Таким образом, инвестиции направляются на техническое развитие: проводится реконструкция и модернизация производства, приобретаются современные виды оборудования отечественного и зарубежного производства.

.3 Оценка инвестиционных рисков ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. И.И. Кацева»

Анализ инвестиционной деятельности ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. И.И. Кацева» позволяет сделать вывод, что инвестиции направляются на техническое развитие: проводится реконструкция и модернизация производства, приобретаются современные виды оборудования отечественного и зарубежного производства. Инвестиционная деятельность планируется, но не проводится оценка эффективности каждого проекта и его рисков. На предприятии реализуется одновременно несколько инвестиционных проектов, т.е. можно говорить о том, что ежегодно формируется инвестиционный портфель, состоящий из нескольких проектов. Таким образом, к инвестиционным рискам ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. И.И. Кацева» можно рассмотреть все риски инвестиционного портфеля.

Риск несбалансированности возникает в связи с нарушением соответствия между инвестиционными вложениями и источниками их финансирования по объему и структурным показателям доходности, риска и ликвидности. Можно отметить, что данный вид риска существует, т.к. все инвестиции финансируются из заемных источников.

Риск излишней концентрации присутствует, но учитывая узкую специализацию предприятия его не избежать.

Капитальный риск также вполне вероятен, особенно, если учесть, что не проводится оценка каждого инвестиционного проекта, модернизация оборудования и его замена проводится в силу назревшей необходимости такой замены или модернизации.

Для оценки инвестиционных рисков необходимо также проводить оценки рисков каждого проекта методом вероятностной оценки. Проведем оценку инвестиционных рисков приобретения хлебозаводом автофургона «Тойота-Дюна» для перевозки кондитерских изделий и микроавтобуса «Тойота-ХиАйс» в транспортный отдел. Основные показатели инвестиционного проекта приведены в табл. 3.

Таблица 3. — Основные показатели инвестиционного проекта

ПоказательЕд. изм.ЗначениеИнвестиции в приобретение автотранспортаТыс. руб.2794Доходы от использования транспорта в годТыс. руб.8968Себестоимость использования автотранспортаТыс. руб.6987Сумма чистого денежного потока в годТыс. руб.1981

Для оценки эффективности проекта необходимо прежде всего составить план движения денежных потоков по проекту (таблица 4).

Таблица 4 -План движения денежных потоков по проекту

Показатель1 квартал2 квартал3 квартал4 кварталНа начало периода-250-625-1000Операционная деятельность:Притоки:Выручка от реализации услуг1630244524452448Оттоки:Расходы на оказание услуг1270190519051905Инвестиционная деятельностьОттокиПриобретение автотранспорта2794000Финансовая деятельностьПритоки:кредит2794000Оттокипогашение кредита и процентов610915915915Чистый денежный поток-250-625-1000-1372

Как видно из расчета, в первый год реализации проекта вложенные инвестиции еще не окупятся, поэтому рассчитаем план денежных потоков на следующие четыре года (таблица 5).

Таблица 5 — План движения денежных средств на весь проектный период

Показатель1 год2 год3 год4 год5 годВесь периодНа начало периода0-137261125944577Операционная деятельность:Притоки:Выручка от реализации услуг8968896889688968896844840Оттоки:Расходы на оказание услуг6985698569856985698534925Инвестиционная деятельностьОттокиПриобретение автотранспорта279400002794Финансовая деятельностьПритоки:кредит279400002794Оттокипогашение кредита и процентов335500003355Чистый денежный поток-137261125944577656012970

Среднегодовая сумма чистого денежного потока составит 2594 тыс. руб. (12970/5).

Таким образом, рассчитав денежные потоки можно рассчитать эффективность проекта.

Недисконтированный показатель периода окупаемости, определяемый статичным методом равен:

ПОн = 2794/2594 = 1,08 года

Индекс (коэффициент) рентабельности в процессе оценки эффективности инвестиционного проекта может играть лишь вспомогательную роль, так как не позволяет в полной мере оценить весь возвратный инвестиционный поток по проекту (значительную часть этого потока составляют амортизационные отчисления) и не соизмеряет анализируемые показатели во времени.

Величина этого показателя составило:

ИРи = 12970/2794 = 4,6

Данное значение индекса рентабельности проекта является хорошим показателем, т.к. превышает 1, т.е. проект следует принять.

Чистый приведенный доход ЧПДе [net present value, NPV] позволяет получить наиболее обобщенную характеристику результата инвестирования, т.е. его конечный эффект в абсолютной сумме. Произведен расчет показателя чистого произведенного дохода на основе данных бизнес-плана.

Объем инвестируемых средств — 2794 тыс. руб.

Период эксплуатации инвестиционного проекта — 5 лет

Сумма чистого денежного потока, всего, 12970 тыс. руб.

В том числе:

год- -1372 тыс. руб.

год — 611 тыс. руб.

год — 2594 тыс. руб.

год- 4577 тыс. руб.

год- 6560 тыс. руб.

Для дисконтирования сумм денежного потока проекта была принята ставка в размере 12 %. Результаты дисконтирования денежного потока приведены в таблице 6.

Таблица 6. Расчет настоящей стоимости чистых денежных потоков по проекту

ГодыБудущая стоимостьДисконтный множитель при ставке 12%Настоящая стоимость1-й год-13720,893-12252-й год6110,7974873-й год25940,71218474-й год45770,69831955-й год65600,6534284Итого12970-8587

Чистый приведенный доход для анализируемого проекта составил:

ЧДПе = 12970 тыс.руб. — 8587 тыс.руб. = 4383 тыс. руб.

Полученное значение чистого приведенного дохода позволило руководству ОАО сделать вывод о том, что осуществление проекта позволит увеличить капитал предприятия и его рыночную стоимость.

Дисконтированный период окупаемости тогда составит:

Под = 2794/(8587/5) = 2794/1657,4 = 1,69

Таким образом, использование дисконтирования позволяет учесть влияние инфляции на результаты реализации проекта и показывает, что реальный срок окупаемости проекта составит не 1,08 года, а 1,69 года, т.е. на 7 ме6сяцев больше.

Индекс (коэффициент) доходности также позволяет соотнести объем инвестиционных затрат с предстоящим чистым денежным потоком по проекту.

В анализируемом проекте индекс доходности равен:

Иде = 8587/2794 =3,07

Показатель „индекс доходности» также может быть использован не только для сравнительной оценки, но и в качестве критериального при принятии инвестиционного решения о возможностях реализации проекта.

Расчет риска инвестиционного проекта рассчитаем исходя из того, что просчитанный вариант получения прибыли может не состояться в силу различных причин. Возможно, что проект осуществится по рассчитанному плану, а возможно, что результат получится в пределах + 30% — (-30%).

Исходя из рассчитанных данных бизнес-плана установим следующие возможные показатели.

Рmax — вероятность получения максимального дохода = 30%

Хmax — максимальная величина дохода = 11163 тыс. руб.

Х — средняя ожидаемая величина дохода = 8587 тыс. руб.;

Хmin — минимальная величина дохода = 6011 тыс. руб;

среднее квадратичекое отклонение:

= Рmax*(Xmax — X) + Pmin*(X — Xmin) = 0,3 * (11163 -8587) + 0,3 * (8587 -6011) = 773 + 773 = 1546= (+ :X) *100 = (1546/8587 ) *100 = 18

Полученный коэффициент вариации составляет 18%. Это значение коэффициента вариации относит данный проект к умеренному уровню колеблемости. Это позволяет сделать вывод, что данный инвестиционный проект имеет умеренную степень риска и может быть принят к исполнению.

Таким образом, можно сделать вывод, что в целом инвестиционная деятельность ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» может быть определена как активная стратегия эффективного собственника. Реализуемая предприятием инвестиционная деятельность является достаточно эффективной и способствует экономическому развитию предприятия. Анализ инвестиционных рисков показал, что по отдельному проекту риски умеренные, т.е. проект можно было принимать, что и было сделано. В то же время можно отметить следующие недостатки инвестиционной деятельности:

в качестве источников финансирования инвестиционной стратегии используются только кредиты банка Долинск, не используются другие заемные источники;

не достаточно инвестиций в повышение квалификации персонала;

инвестиционная стратегия является достаточно ограниченной и направлена на совершенствование, модернизацию и развитие существующего производства, не внедряются инновационные технологии и оборудование. А это позволит предприятию развиваться в краткосрочной и среднесрочной перспективе, но не изменит долгосрочной.

Анализ основных показателей деятельности ОАО представлен в таблице 7.

Таблица 7. — Анализ основных показателей деятельности ОАО «Южно-Сахалинский комбинат им. И.И. Кацева» в 2013-2014 годы

Показатели2013 г.2014 г.Отклонение+,-%Выручка от реализации4610685256706460214,01Себестоимость342718371490287728,40Валовая прибыль1183501541803583030,27Коммерческие расходы69863962992643637,84Управленческие расходы486285127726495,45Прибыль от продаж-141660467454784Проценты к уплате28575023216675,81Доходы от участия в других организациях0Прочие доходы43526309195744,97Прочие расходы344671923746108,71Прибыль до налогообложения-22926982990-130,5Отложенные налоговые активы755443-312-41,32Отложенные налоговые обязательства438247-191-43,61Текущий налог на прибыль00ЕНВД1020-102-100,Чистая прибыль-207782085-100,4Среднегодовая стоимость основных фондов36462518031534142,07Средние остатки оборотных средств643526848141296,42Среднесписочная численность работающих, чел.45045881,78

Данные таблицы 7 позволяют сделать вывод, что результаты деятельности ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. И.И. Кацева» в 2014 г. были лучше предыдущего года.

Выручка от реализации продукции комбината была больше чем в 2013 г. на 64602 тыс. руб. или на 14,01 %, а валовая прибыль больше чем в 2013 г. на 35830 тыс. руб. или на 30,27 %.

Рост коммерческих расходов на 26436 тыс. руб. или на 37,84 % и управленческих расходов на 2649 тыс. руб. или 5,45 % привел к тому, что предприятие получило прибыль от продаж в сумме 6604 тыс. руб. против убытка от продаж в 2013 г. в сумме 141 тыс. руб.

Платежи за кредит и результаты прочей деятельности также отрицательно повлияли на результаты деятельности предприятия и чистая прибыль в 2013 г. составила всего 8 тыс. руб. Это связано с тем, что предприятие в 2013 г. осуществляло перевооружение и увеличило стоимость среднегодовую стоимость основных фондов на 15341 тыс. руб. или 42,07 %. Также были увеличены средние остатки оборотных средств на 4129 тыс. руб. или на 6,42 %.

Относительные показатели, характеризующие эффективность деятельности предприятия представлены в таблице 8.

Таблица 8. Показатели эффективности работы ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. И.И. Кацева» в 2013-2014 годы

Показатели2013 г.2014 г.Отклонение+,-%Фондоотдача, руб./руб.12,6510,15-2,50-19,75Фондоемкость, руб./руб.0,080,100,0224,61Фондовооруженность, тыс. руб. /чел.81,03113,1132,0839,59Фондорентабельность, %3,252,98-0,27хКоэффициент оборачиваемости оборотных средств, руб./руб.7,167,680,517,14Период оборачиваемости оборотных средств, дней5047-3,35-6,66Коэффициент загрузки оборотных средств, руб./руб.0,140,13-0,01-6,66Рентабельность продаж, %-0,450,00150,45хРентабельность продукции, %-0,610,00220,61х

Рассчитанные в таблице 2.2 показатели эффективности деятельности ОАО позволяют сделать выводы, что на предприятии снизилась эффективность использования основных фондов — об этом свидетельствует снижение фондоотдачи и рост фондоемкости. Но такая динамика вызвана существенным увеличением стоимости основных фондов, вызванных внедрением нового оборудования и увеличением количества магазинов и павильонов хлебокомбината. Положительным является рост фондоворуженности. Более эффективно используются оборотные средства — увеличение коэффициента оборачиваемости и снижение длительности одного оборота это подтверждают.

В то же время, можно сделать вывод, что в 2014 г. ОАО проводило активную инвестиционную деятельность.

Потенциал предприятия характеризуется его производственными фондами. Информация о структуре основных фондов и степени их изношенности представлена в таблице 9.

Таблица 9 — Анализ основных показателей инвестиционной деятельности ОАО «Южно-Сахалинский комбинат им. И.И. Кацева» в 2013-2014 годы

Направления инвестиций2013 г.2014 г.Отклонение+,-%Сумма, тыс. руб.%Сумма, тыс. руб.%Капитальные вложения1289653312171001832142в том числе:обновление основных фондов и техническое перевооружение1710728971327261594незавершенное строительство111864622467-894080Увеличение оборотных средств (производственных запасов)113284700-11328100Итого инвестиций24224100312170069939

Данные таблицы 9 позволяют сделать следующие выводы.

Сумма инвестиций в 2014 г. была увеличена на 6993 тыс. руб. или 29 % по сравнению с 2013 г. В 2013 г. инвестиции были направлены на капитальные вложения и увеличение оборотных средств. Доля капитальных вложений составила в 2013 г. 53 %. Из них 7 % было направлено на обновление основных фондов и техническое перевооружение предприятия, а 46 % направлено на незавершенное строительство. На увеличение оборотных средств в 2013 г. было направлено 11328 тыс. руб. или 47 % от общей суммы инвестиций.

В 2014 г. инвестиции были направлены только в капитальные вложения и составили 31217 тыс. руб. из них 28971 тыс. руб. или 93 % были направлены на приобретение нового оборудования и техническое перевооружение, а на незавершенное строительство было направлено 2246 тыс. руб. или 7 %.

Это подтверждает следующая информация.

В 2013-2014 годы на инвестиции направлено 55441 тыс. руб. Из них 44113 тыс. руб. или почти 80 % направлено на капитальные вложения — приобретение нового оборудования, строительство и капитальный ремонт магазинов и производственных цехов. Инвестиционная деятельность осуществляется в рамках плана модернизации ОАО «Южно-Сахалинский хлебо-комбинат им. Кацева», разработанного в 2008 г. и рассчитанного на 5 лет.

В 2013 — 2014 годы были выполнены следующие мероприятия по реконструкции, ремонту и модернизации действующего производства:

для булочного цеха приобретены тесто округлительная машина Т1-ХТН, два редуктора МРЧ-40М1.

Риск излишней концентрации присутствует, но учитывая узкую специализацию предприятия его не избежать.

Для оценки эффективности проекта необходимо прежде всего составить план движения денежных потоков по проекту (таблица 11).

Таблица 11 -План движения денежных потоков по проекту

Показатель1 кв.2 кв.3 кв.4 кв.На начало периода-250-625-1000Операционная деятельность:Притоки:Выручка от реализации услуг1630244524452448Оттоки:Расходы на оказание услуг1270190519051905Инвестиционная деятельностьОттокиПриобретение автотранспорта2794000Финансовая деятельностьПритоки:кредит2794000Оттокипогашение кредита и процентов610915915915Чистый денежный поток-250-625-1000-1372

Как видно из расчета, в первый год реализации проекта вложенные инвестиции еще не окупятся, поэтому рассчитаем план денежных потоков на следующие четыре года (таблица 12).

Таблица 12. — План движения денежных средств на весь проектный период

Показательгод2год3год4год5годВесь периодНа начало периода0-137261125944577Операционная деятельность:Притоки:Выручка от реализации услуг8968896889688968896844840Оттоки:Расходы на оказание услуг6985698598598598534925Инвестиционная деятельностьОттокиПриобретение автотранспорта279400002794Финансовая деятельностьПритоки:кредит279400002794Оттокипогашение кредита и процентов335500003355Чистый денежный поток-137261159457756012970

Среднегодовая сумма чистого денежного потока составит 2594 тыс. руб. (12970/5).

Таким образом, рассчитав денежные потоки можно рассчитать эффективность проекта.

Недисконтированный показатель периода окупаемости, определяемый статичным методом равен:

ПОн = 2794/2594 = 1,08 года

Величина этого показателя составило:

ИРи = 12970/2794 = 4,6

Объем инвестируемых средств — 2794 тыс. руб.

Период эксплуатации инвестиционного проекта — 5 лет

Сумма чистого денежного потока, всего, 12970 тыс. руб.

В том числе:

год- -1372 тыс. руб.

год — 611 тыс. руб.

год — 2594 тыс. руб.

год- 6560 тыс. руб.

Для дисконтирования сумм денежного потока проекта была принята ставка в размере 12 %. Результаты дисконтирования денежного потока приведены в таблице 13.

Таблица 13. — Расчет настоящей стоимости чистых денежных потоков по проекту.

Чистый приведенный доход для анализируемого проекта составил:

ЧДПе = 12970 тыс.руб. — 8587 тыс.руб. = 4383 тыс. руб.

Дисконтированный период окупаемости тогда составит:

Под = 2794/(8587/5) = 2794/1657,4 = 1,69

В анализируемом проекте индекс доходности равен:

Иде = 8587/2794 =3,07

Исходя из рассчитанных данных бизнес-плана установим следующие возможные показатели.

Рmax — вероятность получения максимального дохода = 30%

Хmax — максимальная величина дохода = 11163 тыс. руб.

Х — средняя ожидаемая величина дохода = 8587 тыс. руб.;

Рmin — вероятность получения минимального дохода = 30%;

Хmin — минимальная величина дохода = 6011 тыс. руб;

среднее квадратичекое отклонение:

= Рmax*(Xmax — X) + Pmin*(X — Xmin) = 0,3 * (11163 -8587) + 0,3 * (8587 -6011) = 773 + 773 = 1546= (+ :X) *100 = (1546/8587 ) *100 = 18

не достаточно инвестиций в повышение квалификации персонала;

–инвестиционная стратегия является достаточно ограниченной и направлена на совершенствование, модернизацию и развитие существующего производства, не внедряются инновационные технологии и оборудование. А это позволит предприятию развиваться в краткосрочной и среднесрочной перспективе, но не изменит долгосрочной.

Таблица 13 — Финансовая устойчивость ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» за 2013-2014 гг., %

ПоказателиНорм. значение2013 г.2014 г.Относит. Отклонение (%)Коэффициент независимости>=0,50,630,54-9Коэффициент маневренности собственного капитала (доля собственных оборотных средств в составе собственного капитала)>0,50,870,88+1Доля собственных оборотных средств в покрытии запасов>0.51,581,58-Коэффициент соотношения заёмного и собственного капитала<0,70,590,84+25Рентабельность продаж↑1,841,54-30Рентабельность активов↑1,130,24-89

Анализируя данные предприятия за 2013 — 2014 гг. можно отметить, что коэффициент независимости уменьшился на 9 %, но чем выше значение коэффициента, тем более предприятие финансово устойчиво и тем менее зависимо от сторонних кредитов. Коэффициент соотношения заёмного и собственного капитала увеличился на 25 %, чем больше займов у компании и тем рискованнее ситуация, которая может привести в конечном итоге к банкротству. Высокий уровень коэффициента отражает также потенциальную опасность возникновения в организации дефицита денежных средств. Рентабельность продаж уменьшилась на 30 %, а это значит, что спрос на продукцию снизился.

Таблица 14 — Расчет показателей ликвидности ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» за 2013-2014 гг., %

Показатели2013 г.2014 г.Норм. ЗначениеАбсолютное отклонение (+,-)Коэффициент абсолютной ликвидности0,130,13≥ 0,2 — 0,7-Коэффициент быстрой ликвидности.0,530,380,7 — 0,8 (= 1)-0,15Коэффициент текущей ликвидности1,451,032 (= 2,5 — 3,0)-0,42

Из данных таблицы 14 видно, что все рассчитанные коэффициенты имеют отрицательную динамику, что свидетельствует об уменьшении платежеспособности предприятия. Предприятие в краткосрочной перспективе не обладает достаточной ликвидностью. Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, что по первому требованию кредиторов предприятие за счет денежных средств и ценных бумаг в 2013-2014 гг. могло покрыть 13 % текущих обязательств. Организация располагает недостаточным объемом свободных ресурсов, формируемых за счет собственных источников. Обобщая все выше сказанное, можно сделать вывод, что все рассчитанные коэффициенты ниже нормативного значения. Таким образом, ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» неплатежеспособно на ближайшее время и на перспективу.

Далее проведем диагностику возможности банкротства предприятия по Альтману. Расчет по годам представлен в таблицах.

Таблица 15 — Расчет возможности банкротства предприятия за 2013 год

ПоказательЗначениеВесовой коэффициентРейтинговое числоX1- доля чистого оборотного капитала в активах0,4781,20,574X2- уровень рентабельности капитала0,0991,40,138X3 — уровень доходности активов0,1853,30,612X4- отношение рыночной стоимости акций к заемному капиталу0,4450,60,267X5- оборачиваемость активов2,09612,096

Интегральный показатель уровня угрозы банкротства равен 3,688. Вероятность банкротства низкая.

Таблица 16 — Расчет возможности банкротства предприятия за 2014 год

ПоказательЗначениеВесовой коэффициентРейтинговое числоX1- доля чистого оборотного капитала в активах0,5061,20,607X2- уровень рентабельности капитала-0,0701,4-0,099X3- уровень доходности активов0,0433,30,142X4- отношение рыночной стоимости акций к заемному капиталу0,5750,60,345X5- оборачиваемость активов1,25711,257

Интегральный показатель уровня угрозы банкротства равен 2,254. Вероятность банкротства высокая.

Таблица 17 — Расчет возможности банкротства предприятия за 2013 год

ПоказательЗначениеВесовой коэффициентРейтинговое числоK1- коэффициент убыточности предприятия0,0000,250,000K2- соотношение кредиторской и дебиторской задолженности1,7430,10,174K3- соотношение краткосрочных обязательств и наиболее ликвидных активов19,3070,23,861K4- убыточность реализации продукции0,0000,250,000K5-отношение заемного и собственного капитала2,2470,10,225K6- коэффициент загрузки активов отчетного периода0,4770,10,048

Фактический комплексный показатель равен 4,308 а нормативный комплексный показатель — 1,749. Ккф > Ккн, вероятность банкротства велика.

Таблица 18 — Расчет возможности банкротства предприятия за 2014 год

ПоказательЗначениеВесовой коэффициентРейтинговое числоK1- коэффициент убыточности предприятия-0,2040,25-0,051K2- соотношение кредиторской и дебиторской задолженности1,0490,10,105K3- соотношение краткосрочных обязательств и наиболее ликвидных активов33,7850,26,757K4- убыточность реализации продукции0,0000,250,000K5-отношение заемного и собственного капитала1,7380,10,174K6- коэффициент загрузки активов отчетного периода0,7950,10,080

Фактический комплексный показатель равен 7,065, а нормативный комплексный показатель 1,629. Ккф > Ккн, вероятность банкротства велика.

При полном соответствии финансовых коэффициентов, их минимальным нормативным уровням рейтинговое число будет равно 1 и организация имеет удовлетворительное состояние экономики. Финансовое состояние предприятий с рейтинговым числом менее единицы характеризуется как неудовлетворительное.

Таблица 19 — Расчет возможности банкротства предприятия за 2013 год

ПоказательЗначениеВесовой коэффициентРейтинговое числоK1- коэффициент обеспеченности собственными средствами-0,2472-0,495K2- коэффициент текущей ликвидности0,8020,10,080K3- коэффициент оборачиваемости активов2,0960,080,168K4- коммерческая маржа (рентабельность реализации продукции)0,0880,450,040K5- рентабельность собственного капитала0,32110,321

Рейтинговое число равно 0,114 (<1). Таким образом, финансовое состояние характеризуется как неудовлетворительное.

Таблица 20 — Расчет возможности банкротства предприятия за 2014 год

ПоказательЗначениеВесовой коэффициентРейтинговое числоK1-коэффициент обеспеченности собственными средствами-0,1042-0,208K2- коэффициент текущей ликвидности1,0030,10,100K3- коэффициент оборачиваемости активов1,2570,080,101K4- коммерческая маржа (рентабельность реализации продукции)0,0340,450,015K5- рентабельность собственного капитала-0,2041-0,204

Рейтинговое число равно -0,196 (<1). Таким образом, финансовое состояние характеризуется как неудовлетворительное.

Не определена стоимость предприятия методом капитализации денежного потока (не выбрана модель денежного потока, не определены значения элементов денежного потока по данным последнего баланса, не рассчитана величина ставки капитализации)

Метод стоимости чистых активов применяют в том случае, если предприятие обладает значительными материальными активами и ожидается, что будет по-прежнему действующим предприятием — ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» как раз такое предприятие. Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов: определение рыночной стоимости всех активов компании; определение величины обязательств компании; расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств. Таким образом, базовой формулой является:

Стоимость предприятия = Активы — Обязательства

Чтобы определить стоимость предприятия ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» рассмотрим активы и обязательства предприятия.

Активы ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» в 2014 г. = 243611 тыс.руб.

Обязательства ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» в 2014 г. = 111566 тыс.руб.

Рыночная стоимость ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» в 2014 = 243611-111566=132045 тыс.руб.

По результатам проведенных расчетов, можно сказать следующее. Стоимость предприятия ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева», рассчитанная методом нескорректированных чистых активов, составила на 132045 тыс.руб. Следует отметить, что в данном случае стоимость предприятия ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» является собственным капиталом данного предприятия, который сосредоточен в основных средствах, нематериальных активах, долгосрочных финансовых вложениях, материальных запасах, дебиторской задолженности, денежных средствах и прочих оборотных и внеоборотных активах.

Величина собственного капитала ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» (стоимости предприятия) в данном случае достаточно высока — но это объясняется очень просто. Финансовая политика предприятия ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» такова — при наличии достаточного количества собственных средств предприятие крайне редко и неохотно прибегает к привлечению капитала со стороны, также кредиторская задолженность предприятия не очень высока.

Именно поэтому ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» является привлекательным предприятием, как для купли-продажи, так и для различного рода инвестирования. Как уже было отмечено, доходный подход применяется в тех случаях, когда есть возможность составить представление о дальнейшем развитии предприятия. В рамках этого подхода используют метод капитализации и метод дисконтирования. Оценка доходным подходом предполагает построение прогноза доходов. В зависимости от равномерности поступления доходов выбирается либо метод капитализации, либо метод дисконтирования. В данном случае при оценке стоимости предприятия ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» целесообразнее и понятнее будет использовать метод капитализации доходов. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость предприятия.

Исходя из выше изложенного, можно сделать вывод, что предложенные мероприятия будут являться эффективными, принесут прибыль и увеличат показатели ликвидности.

В представленной работе была проведена оценка стоимости предприятия ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева». Данное предприятие — это частное предприятие пищевой промышленности, основной деятельностью которого является производство хлебобулочных и кондитерских изделий, и их дальнейшая реализация. По результатам финансового анализа, ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева» обладает хорошим запасом финансовой устойчивости, это позволяет ему «быть на плаву», конкурировать с другими предприятиями в своей экономической зоне, увеличивать объемы продажи, расширять ассортимент, привлекать дополнительных клиентов почти без финансового риска.

Следует отметить, что стоимость данного предприятия по современным оценкам достаточно высока, и это объясняется финансовой политикой ОАО «Южно-Сахалинский хлебокомбинат им. Кацева», которая придерживается следующей тенденции — крайне редко прибегать к привлечению капитала со стороны (кредиты и займы), также сохранять очень маленькую сумму кредиторской задолженности.

Данное предприятие является очень привлекательным, и для возможной сделки купли-продажи предприятия, и для различного рода инвестирования в него.

Из всего выше сказанного можно с уверенностью говорить, что оценка бизнеса является важной составляющей при принятии управленческих решений.

. Практическая часть

Рассчитайте:

. Мультипликаторы: цена/собственный капитал; цена/балансовая стоимость активов; цена /выручка от реализации; цена/прибыль от реализации; цена/чистая прибыль.

. Стоимость предприятия «Амур» по каждому мультипликатору и среднее ее значение. В таблице приведены данные из баланса и отчета о финансовых результатах предприятия «Амур» на конец года

Исходные данные предприятия «Амур»

ПОКАЗАТЕЛЬтыс. руб.АКТИВВнеоборотные активы5700Оборотные активы750Всего активов5750ПАССИВСобственный капитал4800Долгосрочные обязательства100Краткосрочные обязательства850Всего пассивов5750Выручка от реализации650Прибыль от реализации350Чистая прибыль50

Известна следующая информация о предприятии «Река», которое является аналогом предприятия «Амур».

Данные о предприятии «Река»

Показательтыс. руб.Собственный капитал5200Долгосрочные обязательства150Краткосрочные обязательства1000Выручка от реализации950Прибыль от реализации520Чистая прибыль90Цена продажи25000

РЕШЕНИЕ

1. Расчет ценовых мультипликаторов

цена/собственный капитал =25000тыс. руб./5200тыс. руб.=4,81

цена/балансовая стоимость активов =25000тыс. руб./ (5200тыс. руб. +150 тыс. руб.+1000тыс. руб.)= 3,94

цена /выручка от реализации =25000тыс. руб./950тыс. руб.=26,31

цена/прибыль от реализации =25000тыс. руб./520тыс. руб. =48,08

цена/чистая прибыль =25000тыс. руб./ 90тыс. руб.=277,77

. Определение стоимости «Амур»= 4,81*4800 тыс. руб. = 23088тыс. руб.=3,94*5750тыс. руб.= 22655тыс. руб.=26,31*650тыс. руб.= 17101,5тыс. руб.=48,08*350тыс. руб.= 16828 тыс. руб.= 277,77*50тыс. руб.= 13888,5тыс. руб.ср = ∑ V/5 = 18712,2тыс. руб.

Стоимость предприятия «Амур» составит 18712,2 тыс. руб., определенная как среднее значение стоимостей по мультипликаторам.

ЗАДАЧА № 2

Определите стоимость предприятия, используя модель Гордона

Исходные данные

ПоказательВариант 31.Денежный поток в первый год постпрогнозного периода, тыс. руб.54002. Ставка дисконта, %253.Долгосрочные темпы роста денежного потока, %2

РЕШЕНИЕ

Стоимость предприятия по модели Гордона (S ост) определяется по формуле:

ост = Денежный поток в первый год постпрогнозного периода/(ставка дисконта — долгосрочные темпы роста денежного потока)

ост =5400 тыс. руб/(0,25-0,02) =23478,26 тыс. руб.

Стоимость предприятия по модели Гордона составит 23478,26 тыс. руб.

ЗАДАЧА № 3

Определите ставку дисконта, используя модель оценки капитальных активов

Исходные данные

ПоказательВариант 31. Безрисковая ставка дохода, %72. Коэффициент бета1,53. Средняя доходность на сегменте рынка, %164. Премия для малых предприятий, %35. Премия для конкретной фирмы, %4

РЕШЕНИЕ

Ставка дисконтирования определена по модели CAPM по формуле:

R(CAPM) = Rf + β (Rm — Rf) + S1 +S2

где,; Rf — норма дохода по безрисковым вложениям; β — коэффициент бета Rm — общая доходность рынка, очищенная от инфляции; S1 — дополнительная норма дохода за риск инвестирования в конкретную компанию, S2 — премия за риск, характерный для отдельной компании.

Ставка дисконта по модели САРМ составит:= 7%+1,5*(16%-7%)+3%+4% = 27,5%

Ставка дисконтирования определена по модели CAPM = 27,5%

ЗАДАЧА № 4

Проведите оценку стоимости предприятия методом накопления активов.

Исходные данные для определения стоимости предприятия

ПоказательВариант 31.1. основные средства45001.2. запасы13001.3. дебиторская задолженность18001.4. денежные средства6001.5. долговые обязательства21002. Заключение оценщика, %2.1. основные средства стоят дороже на252.2. 40 % запасов устарело и может быть продано за % балансовой ст-ти602.3. не будет собрано дебиторской задолженности25

РЕШЕНИЕ

. Основные средства, принимаемы к расчету = 4500 тыс. руб. +4500тыс. руб.*0,25 = 5625тыс. руб.

. Дебиторская задолженность, принимаемы к расчету = 1800тыс. руб. *0,8 = 1440тыс. руб.

. Запасы, принимаемы к расчету =1300тыс. руб.*0,6 + 1300тыс. руб.*0,4*0,6 = 1092тыс. руб.

. Стоимости предприятия = 5625 тыс. руб.+ 1092тыс. руб.+1440тыс. руб. + 2100тыс. руб. + 600тыс. руб. = тыс. 10857руб.

Стоимости предприятия методом накопления активов составляет — 10857тыс. руб.

ЗАДАЧА № 5

Оцените стоимость пакета привилегированных акций по следующим данным

Исходные данные

ПоказательВариант 31. Количество акций в пакете, шт.1002. Объявленный уровень дивидендов на 1 акцию, руб.1303. Требуемая ставка доходности, %15

РЕШЕНИЕ

Стоимость пакета акции определяется по формуле:

= d*N / r

где V — стоимость привилегированной акции; d — объявленный уровень дивидендов; r — требуемая норма прибыли; N — количество акций в пакете.= 100 шт.*130 руб. / 0,15 = 86666 руб.

Стоимость пакета привилегированных акций составит 86666 руб.

Список литературы

1.Абрютина М.С. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия/Абрютина М.С., Грачёв А.В.: Учебно-практическое пособие.- 3-е изд., перераб. и доп.- М.: Издательство «Дело и Сервис», 2011. — 272 с.

.Анализ финансовой отчетности./под ред. Ефимовой О.В., Мельник М.В. — М., Омега-Л, 2012. — 408 с.

.Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия: Учеб. пособие для вузов/Под ред. П.П. Табурчака, В.М. Тумина и М.С. Сапрыкина. — Ростов н/Д: Феникс, 2012. — 352 с.

.Волков В.П. Экономика предприятия: Учеб. пособие / В.П. Волков, А.И. Ильин, В.И. Станкевич и др.; Под общ. ред. А.И. Ильина. — 2-е изд., испр. — М.: Новое знание, 2013. — 672 с. — (Экономическое образование).

.Волков В.П. Экономика предприятия: Учеб. пособие — М.: Новое знание, 2010.- 672с.

.Иваненко А.Ф. Анализ хозяйственной деятельности на железнодорожном транспорте: Учебник для вузов ж.-д. транспорта. М.: Маршрут, 2012. — 568 с.

.Келлер В.А. Экономика предприятия: Курс лекций. — М.: ИНФРА-М;

.Ковалев В.В. Финансовый учет и анализ: концептуальные основы. — М.: Финансы и статистика, 2012. — 720 с.: ил.

.Макаров В.Л. Справочник экономического инструментария/ В.Л. Макаров, Н.Е. Христолюбова, Е.Г. Яковенко. — М.: ЗАО «Издательство Экономика», 2013. — 515 с.

.Маркарьян Э.А. Экономический анализ хозяйственной деятельности/Маркарьян Э.А., Герасименко Г.П., Маркарьян С.Э. — Ростов н/Д: Феникс, 2011. — 587с.

.Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебник. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2010. — 425 с.

.Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебник. — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА — М, 2010. — 536 с.

.Савицкая Г.В. Методика комплексного анализа хозяйственной деятельности: Краткий курс. — 2, 2011. — 321 с.

.Пласкова Н.С. Экономический анализ: Учебник. — М.: Эсмо, 2008 — 367 с.

.Чуев И.Н. Анализ финансово-хозяйственной деятельности/Чуев И.Н., Чечевицына Л.Н.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2010.-352 с.

.Шадрина Г.В. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности.- М.: ООО фирма «Благовест-В», 2012. — 184 с.

.Экономика предприятия: Учебник для вузов/ под ред. проф. В.А.

Источник

Контрольная работа. Оценка бизнеса
скачать (156.5 kb.)
Доступные файлы (1):

Контрольная работа по дисциплине: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» тема: «Необходимость и цели оценки бизнеса в рыночных условиях. Стоимость как мера эффект (Документ)
Контрольная работа — Оценка бизнеса (Лабораторная работа)
Курсовой проект — Оценка бизнеса: объекты, принципы, процесс, методология (Курсовая)
Контрольная работа — Оценка бизнеса (Лабораторная работа)
Валдайцев С.В. Оценка бизнеса (Документ)
Контрольная работа по дисциплине «Оценка бизнеса и стоимостной подход к управлению» (Документ)
Якушев А.А. Оценка бизнеса. Практикум (Документ)
Шпаргалка — ОСП бизнеса (Шпаргалка)
Контрольная работа — Оценка бизнеса (Лабораторная работа)
Курсовая работа по дисциплине: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (Документ)
Попков В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса. Схемы и таблицы (Документ)
Теплая Н.В. Оценка бизнеса (Документ)

n1.doc

Содержание

1.1 Доходный подход к оценке бизнеса 3

1.2. Особенности применения метода рынка капитала 7

1.3. Международные стандарты оценки 10

1.4. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества 14

1.5. Задача 19

Список литературы 21

1.1 Доходный подход к оценке бизнеса

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка^¹

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее — метод ДДП).

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны приду к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики он ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции — деньги Метод ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков (ДП)

Выбор модели денежного потока.
Определение длительности прогнозного периода.
Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
Анализ и прогноз расходов.
Анализ и прогноз инвестиций.
Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
Определение ставки дисконта.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала. В табл. 4.1 показано, как рассчитывается денежный поток для собственного капитала. Применяя эту модель, рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия. Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Определение адекватной продолжительности прогнозного периода – не простая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал.

Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых: номенклатура выпускаемой продукции; объемы производства и цены на продукцию; ретроспективные темпы роста предприятия; спрос на продукцию; темпы инфляции; имеющиеся производственные мощности; перспективы и возможные последствия капитальных вложений; общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса; ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции; доля оцениваемого предприятия на рынке; долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период; планы менеджеров данного предприятия.

Темпы инфляции измеряются с помощью индексов цен, характеризующих среднее изменение уровня цен за определенный период.

Внутри любой отрасли по меньшей мере несколько предприятий борются за свою долю рынка. И здесь возможны разные варианты. Можно увеличить свою долю на уменьшающемся рынке за счет неудачливых конкурентов, а можно и, наоборот, потерять свою долю на растущем рынке. В связи с этим важно точно оценить размер и границы рыночного сегмента, на котором собирается работать предприятие. Можно сослаться на такой пример из недавней практики известной консалтинговой фирмы «Carana Corporation». Российское предприятие, производящее моторы для пылесосов, действует на рынке производителей отечественных пылесосов. Предприятие занимает 30% этого рынка. Спрос на моторы постоянно падает, хотя общее число клиентов не уменьшается. Проблема заключается в том, что в настоящее время на российском рынке отечественные пылесосы не выдерживают конкуренции с аналогичной продукцией азиатского и европейского производств. Результат — отечественные пылесосы вытесняются с рынка. Цифры говорят, что 30% производителей отечественных пылесосов, которые являются клиентами данного предприятия, удерживают лишь 1,5% всего российского рынка пылесосов. Следовательно, задача оценщика -определить тенденцию изменения доли реального рынка, удерживаемой оцениваемым предприятием с точки зрения спроса и потребностей конечных потребителей. При этом целесообразно проанализировать следующие факторы:

долю рынка, принадлежащую предприятию в данное время;
ретроспективную тенденцию изменения этой доли (постоянство, сокращение или увеличение);
бизнес-план предприятия. Особое внимание необходимо обратить на то, каким образом предприятие планирует сохранить или увеличить долю рынка (при помощи снижения цен, дополнительных маркетинговых издержек или путем повышения качества производимой продукции).

На этапе анализа и прогноз расходов оценщик должен:

учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;

изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек;

оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся;

определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;
рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;
сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано с обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных видов выпускаемой продукции и их относительной конкурентоспособности. Умение постоянно «держать руку на пульсе» текущих издержек позволяет корректировать номенклатуру производимой продукции в пользу наиболее конкурентоспособных позиций, строить разумную ценовую политику фирмы, реально оценивать отдельные структурные подразделения с точки зрения их вклада и эффективности. Для оценки бизнеса важны две классификации издержек. Первая — классификация издержек на постоянные и переменные^².

1.2. Особенности применения метода рынка капитала

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой

Оцененная стоимость = Чистая прибыль / Ставка капитализации.

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).

В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Практическое применение метода капитализации прибыли предусматривает следующие основные этапы:

Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).
Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
Расчет адекватной ставки капитализации.
Определение предварительной величины стоимости.
Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов.
Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки являются балансовый отчет и отчет о финансовых результатах и их использовании. Для целей оценки действующего предприятия желательно наличие этих документов за последние три года. Оценщику также необходимо указать в отчете, прошли ли указанные финансовые отчеты аудиторскую проверку.

При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обязательном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использовании, которые не носили регулярного характера в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторяться в будущем^³.

Примерами чрезвычайных и единовременных статей могут быть следующие:

доходы или убытки от продажи активов, особенно в тех случаях, когда компания не может постоянно продавать такие активы;
доходы или убытки от продажи части предприятия;
поступления по различным видам страхования;
поступления от удовлетворения судебных исков;
последствия забастовок или длительных перерывов в работе;

последствия аномальных колебаний цен.

Кроме того, оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчетности, под которой понимается перевод ее на общепринятые стандарты бухгалтерского учета (западные). Данная операция при оценке не является обязательной, но желательна.

При проведении корректировки финансовых отчетов оценщику следует особое внимание уделять следующим статьям финансовых отчетов:

«Дебиторская задолженность»;
«Товарно-материальные запасы»;
«Начисленная амортизация»;
«Остаточная стоимость основных средств»;
«Кредиторская задолженность».

Дебиторская задолженность корректируется на потенциально безнадежные долги. Корректировка проводится путем сравнения ретроспективного процента потерь по безнадежным долгам в стоимости продаж в кредит с долей сегодняшних продаж в кредит, начисляемой как убытки по безнадежным долгам. В результате можно сделать вывод о недостаточности или чрезмерности сегодняшних начислений.

При корректировке стоимости товарно-материальных запасов оценщику следует придерживаться принципа оценки по наименьшей стоимости из первоначальной (т.е. стоимости приобретения) или рыночной. Согласно этому принципу, если рыночная стоимость запасов оказывается ниже себестоимости, их учетная стоимость должна быть соответствующим образом снижена.

При анализе износа и амортизации оценщик должен определить, применяется ли обычный (равномерный) метод начисления износа или ускоренная амортизация.

При анализе финансовой отчетности оценщику следует исходить из предпосылки о добросовестном отношении оцениваемого предприятия к своим обязательствам. В связи с этим кредиторская задолженность обычно не корректируется.

При выборе величины прибыли, которая будет капитализирована фактически подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которой будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами: прибыль последнего отчетного года; прибыль первого прогнозного года; средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет (3-5 лет).

В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической точки зрения ставка капитализации — это делитель который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики. Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

модель оценки капитальных активов;
метод кумулятивного построения;
модель средневзвешенной стоимости капитала.

Кумулятивный подход

Кумулятивный подход имеет определенное сходство с САРМ (модель оценки капитальных активов). В обоих случаях за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.

Приведенные ниже данные позволяют получить представление о зависимости между величиной ставок дохода и уровнем риска, связанного с теми или иными инвестициями. С их помощью может быть проиллюстрирована концепция кумулятивного роста ставок дохода при переходе от менее рискованных (безрисковых) к более рискованным инвестициям^⁴.

Расчет стоимости собственного капитала согласно кумулятивному подходу проводится в два этапа: определение соответствующей безрисковой ставки дохода; оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.

При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:

R = d — g

где R — ставка капитализации; d — ставка дисконта; g — долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.

Последние этапы применения метода капитализации прибыли представляют собой несложные операции. Предварительная величина стоимости рассчитывается по приводившейся формуле

I:R=V.

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.)^⁵.

1.3. Международные стандарты оценки

Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee- IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков.

Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение около 50 государств — членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

В настоящее время IVSC в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке Стандартов оценки и Стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам Финансовой отчетности.

1 июля 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО — 2000), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. были приняты МСО в редакции 2001 г. (МСО-2001). Это издание развивает и углубляет положения издания МСО 2000 и отражает актуальные изменения на рынке оценочных услуг. В МСО-2001 включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, доработанные с участием Международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).

Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед Стандартами. Однако для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, Стандарты включают в себя вступительный раздел, посвященный общим понятиям и принципам оценки, который служит основой для каждого из Стандартов. Рыночная стоимость и базы, отличные от рыночной стоимости, рассматриваются в Стандартах 1 и 2 соответственно.

МСО-2001 содержит две Рекомендации по применению стандартов. Рекомендация по применению № 1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация по применению стандартов № 2 — применение стандартов при оценке, проводимой для целей кредитования под залог.

МСО-2001 включают в себя также семь методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В трех Комментариях (1-3) к МСО рассмотрены особенности проведения оценки на развивающихся рынках, оценки активов общественного (государственного) сектора, а также вопросы, связанные с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельского комитета по банковскому надзору (Basel committee of banking supervision). Стандарт снабжен развернутым глоссарием используемых терминов. Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторое направление, иногда весьма специфическое, для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы — вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Национальные стандарты оценки отражают:

внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности;
национальные политические и общественные цели;

влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), являющиеся обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки — некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов. Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку деятельности; назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета но квалификации оценщиков.

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в ЕСПОП, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из 5 высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32 организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал, консультирует ССО по важным проблемам технического характера и по списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г, К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСПОП в качестве двух первоначальных оценочных стандартов, выработанных ССО.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные Стандарты необходимо профессиональным оценщикам для повышения уровня оценки. Потребителям услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

В ЕСПОП представлены: условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг; способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

В дополнение к 10 Стандартным правилам ЕСПОП включают также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСПОП. Документы наряду с Правилами стандартов обязательны к применению. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся его советы по решению спорных вопросов при применении ЕСПОП в оценочной практике. Начиная с издания 1994 г., ЕСПОП содержит также глоссарий всех оценочных терминов.

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers Associations -TEGoVA). Одной из главных целей при создании этой организации было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Особенности Европейских стандартов. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО — это обеспечение:

помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;
согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;
стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;
точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

повышения понимания роли оценщика;

установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета^⁶.

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.

1.4. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Оценка недвижимого имущества необходима при:

операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
страховании объектов недвижимости;
кредитовании под залог объектов недвижимости;
внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
ликвидации объектов недвижимости;
исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактование. К сожалению, эта неоднозначность проявилась и в законодательных актах, принятых Верховным Советом РФ и Государственной Думой по поводу процесса приватизации и акционирования предприятий, регулирования земельных отношений, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и других.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов :

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки Цель оценки. Вид определяемой стоимости Установление оцениваемых имущественных прав. Дата оценки.

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки График работ по оценке Источники информации Выбор методов оценки Затраты на проведение оценки Денежное вознаграждение за проведение оценки Составление договора на оценку.

3-й этап. Сбор и анализ информации Осмотр объекта и прилегающей территории Юридическое описание объекта недвижимости Физические характеристики и местоположение Экономическая информация Проверка достоверности собранной информации Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка. Анализ земельного участка с улучшениямти как условно свободного. Правовая обоснованность выбранного варианта использования Физическая осуществимость Финансовая целесообразность Наивысшая стоимость недвижимости

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости; оценка стоимости на основе доходного подхода; оценка стоимости на основе сравнительного подхода; оценка стоимости на основе затратного подхода.

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. Проверка полученных данных о величине стоимости. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и Достоверностью использованной информации Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап Составление отчета об оценке.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени^⁷.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления — потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости — цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Полезность — форма выражения потребительной стоимости. Затраты — это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки. Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя. Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.

Нахождение в гражданском обороте — разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.

Цена — это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Задача практикующих оценщиков — оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

международных стандартов оценки;

перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. На практике используется различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая -не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости.

Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия. Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться^⁸.

1.5. Задача

Определить стоимость лицензии методом освобождения от роялти, если экономический срок службы лицензии составляет 6 лет и известны следующие данные, представленные в таблице 1.
Решение
Этот метод используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет черты как доходного, так и сравнительного подхода.

Основные этапы метода:

1. Составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты роялти.

Определять объем произведенной продукции по лицензии следует по каждому году с учетом того, что в первые годы ее освоения выпуска может и не быть, затем происходит наращивание объемов, далее — спад в связи с моральным старением нововведения.

Определяется ставка роялти. Данные берутся из таблицы стандартных размеров роялти.
Определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует сделать реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.

Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.
Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (юридические, организационные, административные издержки).
Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.

Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.

Таблица 1

№ п/п	Показатели	Показатели по годам прогнозного периода
1	2	3	4	5	6
1	Расчетный объем продаж, тыс. долл.	60	140	180	200	240	200
2	Ставка роялти, %	5	5	5	5	5	5
3	Расходы, связанные с обеспечением лицензии, тыс.долл.	0,5	0,5	0,7	0,7	0,7	0,7
4	Ожидаемые выплаты по роялти (стр. 1 *стр. 2), тыс. долл.	0,3	0,7	1,26	1,4	1,68	1,4
5	Прибыль от выплат по роялти (стр. 3 *стр. 4), тыс. долл.	-0,2	0,2	0,56	0,7	0,98	0,7
6	Фактор текущей стоимости	-0,01	0,01	0,028	0,035	0,049	0,035
7	Текущая стоимость прибыли от выплат по роялти (стр. 5 *стр. 6), тыс. долл.	0,002	0,002	0,01568	0,0245	0,04802	0,0245
8	Сумма текущих стоимостей прибылей от выплат по роялти, тыс. долл.	-0,008	0,012	0,04368	0,0595	0,09702	0,0595

Список литературы

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 512 с.
Данилевский Ю.А., Шапигузов С.М., Ремизов Н.А., Старовойтова Е.В. Аудит: Учебное пособие. – М.: ИД ФБК-ПРЕСС, 2002. – 544 с
Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб.: ПИТЕР, 2003. – 416 с.
Сулимова С.Н., Яцюк А.В. Финансовые вложения в ценные бумаги. Налогообложение. Аудит. – Новосибирск: РИПЭЛ плюс, 1998, — 96 с.
Фетодова М.А., Уткин Э.А Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Издательство «ЭКМОС», 2002. – 352 с.

Источник

Тема: Контрольная по Оценке стоимости бизнеса Вариант № 1

Раздел: Бесплатные рефераты по оценке стоимости фирмы (бизнеса)

Вуз: Финансовый университет

Год и город: Владимир 2016

Вариант 1

Задача 1.

Необходимо оценить рыночную стоимость нематериального актива предприятия, состоящего в факте ранее закрепленной клиентуры, руководствуясь следующими сведениями. Предприятие ведет операции по розничной продаже стандартизированного универсального технологического оборудования. Рынок не является конкурентным. Предприятие имеет возможность продавать оборудование по цене на 6% выше рыночной. Рыночная цена равна 25 тыс. руб. за штуку. В то же время цены на покупные ресурсы для рассматриваемого предприятия выше рыночных на 3%. Объем продаж оборудования постоянен и равен 100 штукам в год. Операционные издержки (с учетом накладных расходов и амортизационных отчислений) составляют 75% от объема реализации. Рекомендуемый коэффициент капитализации – 20%.

Решение.

1. В силу того что задачей оценки в данном случае является лишь рыночная стоимость закрепленной клиентуры (т. е. покупателей), то информация об особенностях условий приобретения предприятием покупных ресурсов (хотя эти условия и уменьшат общую оценку рыночной стоимости предприятия) для решения задачи несущественна.

2. Информация об операционных издержках предприятия также в контексте этой задачи не имеет отношения к делу.

3. Дополнительные прибыли (денежные потоки предприятия), которые обеспечивает именно факт закрепленности клиентуры и которые могут быть здесь названы «избыточными» применительно к определению рыночной стоимости указанного отдельно взятого нематериального актива, ежегодно составляют 6 % От выручки как за Продажу штуки оборудования (по цене в 25 тыс. руб.), так и общего годового количества продаж оборудования (ста); иначе говоря, «избыточные прибыли», происхождение которых может быть приписано оцениваемому нематериальному активу, равны:

— 25 000х 100×0,06 = 150 000 (руб.).

4. Капитализация этих «избыточных прибылей» по рекомендуемому коэффициенту капитализации даст оценку капитала, воплощенного в порождающем их источнике, т. е. в нематериальном активе «закрепленная клиентура» (т. е. рыночной стоимости оцениваемого актива):

. = 150 000 / 0,3 = 500 000 (руб.)

Задача 2.

Определить рыночную стоимость собственного капитала (СК*) компании,

если известно, что:

оценочная рыночная стоимость имущества компании составляет 515 000 дол.;
задолженность (ЗК) компании равна 160 000 дол.;
ожидаемый среднегодовой чистый операционный доход за минусом приходящихся на него налогов (NOPLAT) компании равен 90 000 дол.;
средневзвешенная стоимость капитала компании (допущения: структура капитала, стоимость ее собственного и заемного капитала не будут изменяться) оценивается в 0,19.

Решение.

Используются следующие формулы:

СК* — К* — ЗК,

где К* — рыночная стоимость [всего] инвестированного в бизнес компании капитала

К* = * + Текущая стоимость ожидаемых экономических прибылей

Ожидаемая экономическая прибыль = — ( *) х .

Текущая стоимость (РV(Экон.приб.)) ожидаемых экономических прибылей рассчитывается как их прямая капитализация по средневзвешенной стоимости капиталакомпании (допущения: структура капитала, стоимость ее собственного и заемного капитала не будут изменяться):

PV(Экон. приб.) — 90 000 — 515 000 х 0,18 = -2700 (дол.)

(В данном случае текущая стоимость экономических прибылей составляет отрицательную величину, что — с учетом положительной рыночной стоимости чистых активов компании — указывает на нецелесообразность сохранения предприятия как действующего).

Рыночная стоимость инвестированного в компанию капитала тогда может быть оценена как:

К* = 515 000 — 2 700 = 512 300 (дол.)

Следовательно:

СК* = 512 300 — 160 000 — 352 300 (дол.)

Задача 3.

Определить рыночную стоимость инвестированного в компанию капитала (К*), если известно, что:

— оценочная рыночная стоимость имущества предприятия составляет 440 000 дол.;

— необходимые для поддержания и развития бизнеса инвестиции в основной и оборотный капитал достигают 310 000 дол.;

— ожидаемая согласно бизнес-плану предприятия среднегодовая рентабельность этих новых инвестиций оценивается в пределах горизонта прогнозирования бизнес-плана на уровне 0,25;

— средневзвешенная стоимость капитала, привлекаемого для финансирования этих инвестиций равна 0,19.

Решение. Применяются формулы:

К* — * + Текущая стоимость ожидаемых экономических прибылей

Ожидаемая экономическая прибыль = * х (Ожид. средн. с новых инвестиций в основной и оборотный капитал ( )

При этом текущая стоимость (PV(Экон. приб.)) рассчитанных согласно последней из указанных формул средних ожидаемых экономических прибылей определяется как их прямая капитализация по средневзвешенной стоимости капитала компании (допущения: структура капитала, стоимость ее собственного и заемного капиталане будут изменяться):

PV(Экон. приб.) =310 ООО х (0,25-0,19) = 18 600 (дол.).

Тогда:

К* = 440 000 + 18 600= 458 600 (дол.).

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Царев, В. В. Оценка стоимости бизнеса. Теория и методология [Электронный ресурс]: учеб. пособие для студентов вузов по специальностям 080105 «Финансы и кредит» и 090109 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит» / В. В. Царев, А. А. Кантарович. — М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2012.

2.Ивашковская И. В. Моделирование стоимости компании. Стратегическая ответственность совета директоров: Монография / Ивашковская И.В. — М.: НИЦ ИНФРА-М, 2016.

3.Чеботарев Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) [Электронный ресурс]: Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. — 3-е изд. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2014.

Внимание!

Если вам нужна помощь в написании работы, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 авторов готовы помочь вам прямо сейчас. Бесплатные корректировки и доработки. Узнайте стоимость своей работы

Бесплатная оценка

Понравилось? Нажмите на кнопочку ниже. Вам не сложно, а нам приятно).

Чтобы скачать бесплатно Контрольные работы на максимальной скорости, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь на сайте.

Важно! Все представленные Контрольные работы для бесплатного скачивания предназначены для составления плана или основы собственных научных трудов.

Друзья! У вас есть уникальная возможность помочь таким же студентам как и вы! Если наш сайт помог вам найти нужную работу, то вы, безусловно, понимаете как добавленная вами работа может облегчить труд другим.

Добавить работу

Если Контрольная работа, по Вашему мнению, плохого качества, или эту работу Вы уже встречали, сообщите об этом нам.

Добавление отзыва к работе

Добавить отзыв могут только зарегистрированные пользователи.

Источник

Автономная некоммерческая организация
высшего образования

«ПЕРМСКИЙ
ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»

Факультет: Экономический

Кафедра: Финансы и кредит

Контрольная работа

по дисциплине:
«Оценка стоимости бизнеса»

Вариант № 2

Выполнил:	Кузнецова Алена викторовна
ФИО полностью, заполняется студентом
Группа:	Э1/2-11-с(И)
если номер группы неизвестен, просто, например, М(Ф, ЭУ и т.д.)-10-С(И), заполняется студентом
Контактная информация:
e—mail, моб.телефон , заполняется студентом
Отметка о регистрации:
дата, подпись специалиста (заполняется специалистом кафедры)
Проверил:	Исаков Ю.А.
ФИО преподавателя
Дата:		Оценка:
Примечания:

Пермь 2014г.

Определенные стандартами
оценки РФ.

— рыночная стоимость

— инвестиционная стоимость

-ликвидационная стоимость

-кадастровая стоимость

Структура денежно потока
для всего инвестированного капитала.

Метод
дисконтирования денежных потоков может
быть использован для оценки любой
действующей компании, тем ни менее,
существуют ситуации, когда он объективно
дает наиболее точный результат. Применение
данного метода наиболее обоснованно
для оценки компаний, имеющих определенную
историю хозяйственной деятельности
(желательно прибыльной) и находящейся
на стадии стабильного экономического
развития.

Денежный поток для собственного
капитала(полный денежный поток), работая
с которым, можно непосредственно
оценивать рыночную стоимость собственного
капитала предприятия (что и представляет
собой рыночную стоимость последнего),
отражает в своей структуре планируемый
способ финансирования стартовых и
последующих инвестиций, обеспечивающих
жизненный цикл продукта (бизнес линии).
Иначе говоря, этот показатель дает
возможность определить, сколько и на
каких условиях будет привлекаться для
финансирования инвестиционного процесса
заемных средств. Применительно к каждому
будущему периоду в нем учитываются
ожидаемые прирост долгосрочной
задолженности предприятия (приток вновь
взятых взаймы кредитных фондов),
уменьшение обязательств предприятия
(отток средств вследствие планируемого
на данный будущий период погашения
части основного долга по ранее взятым
кредитам), выплата процентов по кредитам
в порядке их текущего обслуживания.

Поскольку доля и стоимость заемных
средств в финансировании бизнеса
(инвестиционного проекта) здесь учтены
уже в самом прогнозируемом денежном
потоке, то дисконтирование ожидаемых
денежных потоков (если это «полные
денежные потоки») может происходить по
ставке дисконта, равной требуемой
инвестором (с учетом рисков) доходности
вложения только его собственных средств,
т.е. по так называемой ставке дисконта
для собственного капитала, которая в
дальнейшем (по умолчанию) будет называться
просто «ставкой дисконта».

Применяя модель денежного потока для
всего инвестируемого капитала, условно
не различают собственный и заемный
капитал предприятия и считают совокупный
денежный поток. Исходя из этого, к
денежному потоку прибавляют выплаты
процентов по задолженности, которые не
входят в величину чистой прибыли
предприятия. Поскольку проценты по
задолженности вычитались из прибыли
до уплаты налогов, возвращая их назад,
уменьшают их сумму на величину налога
на прибыль. Итогом расчета по этой модели
является рыночная стоимость всего
инвестированного капитала предприятия.

Таким образом, согласно
модели для всего инвестированного
капитала (табл.1) стоимость собственного
капитала компании определяется как
стоимость его операций (его инвестированного
капитала) за вычетом стоимости заемного
капитала и привилегированных акций.

Таблица
1. Модель денежного потока для
инвестированного капитала

Показатель	Операция
Прибыль до уплаты процентов и налогов
Налог на прибыль	—
Амортизационные отчисления	+
Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала	+(-)
Продажа активов(капитальные вложения)	+(-)
Денежный поток для инвестированного капитала	=

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Источник

Подборка по базе: Практическая работа № 3.docx, Практическая работа № 2«Кодекс воспитателя (учителя)» на тему «М, Практическая работа 5.docx, Практическая работа №1 по теме «Целостный педагогический процесс, практическая работа 4к.docx, Самостоятельная работа.doc, Практическай работа 1.docx, Практическая работа 2.docx, Туркова Всеобщая история Практическая работа.docx, Практическая работа №1 (Особенности содержания обновленных ФГОС

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Новосибирский государственный университет экономики и управления «НИНХ» (ФГБОУ ВО «НГУЭУ», НГУЭУ)

Кафедра Управления корпоративного управления и финансов

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Дисциплина: оценка стоимости бизнеса часть 2

Ф.И.О студента: Дьякова Юлия Анатольевна

Направление: 38.03.02 менеджмент

Направленность (профиль): менеджмент организации

Номер группы: МО71

Номер зачетной книжки: 140693

Номер варианта контрольной работы: 3 вариант

Проверил:

Новосибирск 2021

СОДЕРЖАНИЕ

Текст теоретического задания………………………….…………….……………3

Ответ на теоретическое задание………………………..………………………….3

Текст ситуационной (практической) задачи ..………….…………….………….10

Ответ на ситуационную (практическую) задачу ..……..………………………..10

Список использованных источников…………………………………………..….12

Теоретическое задание

Текст теоретического задания:

Как связаны между собой ставка дисконтирования и риск. Опишите модель, применяемую для учёта такой связи. Приведите примеры предприятий с разными бизнесрисками.

Ответ на теоретическое задание:

Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Ставка дисконтирования применяется при расчёте дисконтированной стоимости будущих денежных потоков NPV. Формула расчёта дисконтированной стоимости будущих денежных потоков имеет следующий вид:

(1)

где i — ставка дисконтирования.

Ставка дисконтирования — переменная величина, зависящая от ряда факторов i=f(i1,…,in), где i=f(i1,…,in), — факторы, влияющие на будущие денежные потоки, которые определяются индивидуально для каждого инвестиционного проекта:

i1 — стоимость альтернативного вложения средств на данный период, будь-то: ставка банковского процента по депозитам, ставка рефинансирования, средняя доходность уже имеющегося бизнеса и т. д.;

i2 — оценка уровня инфляции на выбранный период, как оценка стоимости риска обесценивания средств за период.

Вычисление ставки дисконтирования

В основе прогнозирования ставки дисконтирования лежит теоретическая предпосылка о тесной связи между доходностью долговых инструментов (облигаций) и долевых инструментов (акций). В общем случае инвестор готов брать на себя больший риск (покупать акции) только в том случае, если прогнозируемая доходность по ним превысит доходность по облигации плюс определённые премии за риск. Согласно рассматриваемой здесь модели, будущая требуемая инвестором ставка доходности представляет собой сумму:

— Базовой ставки по эмитенту — ставки прогнозируемой доходности по валютным (долларовым) корпоративным облигациям данного эмитента (учитывает в себе премию за кредитный риск);

— Премии за страновой риск для владельцев долевых инструментов (учитывает риск вложения средств в долевые инструменты, характерный для российского рынка акций по сравнению с облигационным рынком);

— Премии за отраслевые риски (учитывает в себе неопределённость денежных потоков, обусловленную отраслевой спецификой);

— Премии, связанной с риском некачественного корпоративного управления;

— Премии за риск неликвидности акций эмитента.

— В общем случае формулу для расчёта будущей ставки дисконтирования можно записать следующим образом:

i = ib + is + io + ik + il (2)

Вычисление базовой ставки по эмитенту

Базовая ставка является составной частью ставки дисконтирования. По своему смыслу базовая ставка показывает, под какую минимальную доходность участники рынка готовы инвестировать средства в бизнес. В отличие от распространённого мнения, которое считает значение базовой ставки единым для всех рассматриваемых компаний, рассматриваемый подход учитывает различия в бизнесе даже на этом первоначальном этапе. Базовая ставка для каждой компании индивидуальна. Эта ставка зависит от финансовой устойчивости конкретного предприятия.

Финансовая устойчивость компании определяется либо на основе кредитного рейтинга, присвоенного эмитенту независимыми рейтинговыми агентствами (S&P, Moody’s, Fitch), либо путём анализа его финансового состояния. В идеале для каждой компании рассчитывается своя базовая ставка.

Таким образом, поскольку базовая ставка учитывает уровень финансовой устойчивости компании, то она действительно отражает степень риска (и, как следствие, минимальную требуемую доходность), которая соответствует инвестициям в конкретную компанию.

Вычисление премии за страновой риск (учёт специфического риска страны расположения)

Страновой риск представляет собой риск неадекватного поведения официальных властей по отношению к бизнесу, работающему в рассматриваемой стране. Чем более предсказуемо отношение государства к бизнесу, чем больше проводимая государством политика способствует развитию предприятий, тем меньше риски ведения бизнеса в такой стране и, как следствие, меньше требуемая доходность.

Страновой риск можно измерить и выразить в дополнительной доходности, которую будут требовать инвесторы при осуществлении инвестиций в акции или облигации предприятий, работающих в рассматриваемой стране.

Для того, чтобы понять, какова та дополнительная доходность, которую сейчас требуют инвесторы, чтобы компенсировать страновой риск, достаточно сравнить доходности государственных и корпоративных облигаций. При этом для увеличения точности вычислений, сравниваемые облигации должны обладать примерно одинаковым уровнем ликвидности, кредитного качества и дюрацией. Таким образом, разница в доходности корзины корпоративных и государственных облигаций будет обусловлена только наличием странового риска для инвесторов, вкладывающих средства в корпоративные облигации (для государственных облигаций понятие странового риска не применимо).

Полученная разница в доходностях показывает величину странового риска для владельцев долговых инструментов. Для преобразования данного показателя при работе с акциями вычисленная величина странового риска умножается на поправочный коэффициент, определяемый экспертным образом.

Основные виды бизнес-рисков

Традиционный подход к подобной классификации — деление рисков по тем сферам деятельности предприятия, где они возникают. Рассмотрим один из примеров такой системы.

Стратегические риски

Стратегические риски — риски, связанные со стратегическими решениями при ведении бизнеса (выбор сферы деятельности, позиционирование фирмы на рынке, продуктовая стратегия, бренд (имидж) и т.д.):

а) риск недостижения стратегических целей;

б) риск принятия неправильных стратегических решений.

Примеры внешних неопределенных факторов: конкуренция; изменения потребительских предпочтений; отраслевые изменения и т.д.

Примеры внутренних неопределенных факторов: компетенция руководства, качество исследований, служащих основой для принятия стратегических решений и т.д.

Классическим примером является Kodak, который занимал такое доминирующее положение на рынке кинопленки, что, когда один из своих инженеров изобрел цифровую камеру в 1975 году, он увидел инновацию как угрозу своей основной бизнес-модели и не смог ее развить.

Легко сказать, оглядываясь назад, конечно, но если бы Kodak более тщательно проанализировал стратегический риск, то пришел бы к выводу, что кто-то еще начнет производить цифровые камеры в конечном итоге, поэтому Kodak лучше было бы самим уничтожать собственный бизнес, чем другая компания бы сделала это.

Неспособность адаптироваться к стратегическому риску привела к банкротству компании Kodak. В настоящее время он вышел из банкротства как гораздо меньшая компания, специализирующаяся на корпоративных решениях по визуализации, но если бы он сделал это раньше, он мог бы сохранить свое господство.

Однако перед лицом стратегического риска не должно быть катастрофических последствий. Подумайте о Xerox, который стал синонимом одного, чрезвычайно успешного продукта — ксерокса Xerox. Разработка лазерной печати была стратегическим риском для позиции Xerox, но в отличие от Kodak она смогла адаптироваться к новой технологии и изменить свою бизнес-модель. Лазерная печать стала многомиллиардной бизнес-моделью для Xerox, и компания пережила стратегический риск.

Операционные риски

Операционные риски — риски, связанные с осуществлением бизнес-процессов и операций (операции бухгалтерского и управленческого учета, логистические операции, технологические процессы и т.д.):

а) риски неправильной организации бизнес-процессов, технологических процессов и т.д.

б) риски неправильного выполнения операций (ошибки, упущения, сбои и т.д.)

Примеры внешних неопределенных факторов: изменения нормативов, регламентирующих отдельные виды деятельности (бухучет, транспорт, трудовое законодательство и т.д.)

Примеры внутренних неопределенных факторов: компетенция руководства и исполнителей, трудовая дисциплина, внутренний контроль и т.д.

Иногда операционные риски делят более подробно, например, производственные риски, риски обеспечения, сбыта и т.д.

Финансовые риски

Финансовые риски — риски, связанные с финансовым обеспечением бизнеса:

а) риски изменения финансовой конъюнктуры;

а) риски неправильного планирования и осуществления финансовой деятельности фирмы.

Примеры внешних неопределенных факторов: изменение курсов валют, процентных ставок, ставок и условий кредитов и т.д.

Примеры внутренних неопределенных факторов: компетенция сотрудников, отвечающих за финансовое обеспечение, структура портфеля и т.д.

Юридические риски

Юридические риски — риски, связанные с юридическим обеспечением бизнеса:

а) риски контактов с государственными органами (регистрация, лицензирование, акционерные дела, претензии налоговых и антимонопольных органов, уголовные преследования и т.д.);

б) риски гражданской ответственности, т.е. связанные с исками о причинении вреда со стороны третьих лиц, в т.ч. риски ответственности производителя;

в) договорные риски, т.е. риски, связанные с ошибками и упущениями при оформлении договоров (невозможность защитить права фирмы).

Иногда к юридическим относят все риски, связанные с изменением регулирования и нормативных документов, хотя, это не совсем удачно. Подобные изменения удобнее рассматривать как внешние причины реализации рисков, относящихся к соответствующей сфере деятельности предприятия (финансам, производству, логистики и т.д.).

Естественные риски

Естественные риски («опасности») — чистые риски, имеющие внешние (не зависящие от предприятия) причины и присущие любому виду деятельности (природные риски (естественные опасности), риски техногенных катастроф и т.д.).

Приведенная классификация не является общепринятой, существуют и другие варианты. Кроме того, для отдельных видов бизнеса разрабатываются свои подробные системы, учитывающие специфику именно данной деятельности. В частности, для банков, где основная деятельность связана с финансами, используется более тонкое деление финансовых рисков: риск ликвидности; кредитный риск; рыночный риск (валютный риск; риск процентных ставок, риски ценных бумаг и т.д.).

Ситуационная (практическая) задача

Текст ситуационной (практической) задачи:

Рассчитайте рыночную стоимость акции предприятия, если оно выплатило дивиденды в размере 2,40 руб. на одну акцию и рассчитывает увеличивать размер дивидендов на 15% в год в течение первых четырех лет, на 8% в год в течение следующих четырех лет, а затем поддерживать темпы роста дивидендов на уровне 5% в течение неопределенно длительного промежутка времени. Вашим условием инвестирования в акции является 18%-ная ставка доходности.

Ответ на ситуационную (практическую) задачу:

1. Найдем величину дивидендов за первые 4 и последующие 4 года:

D1 = 2,4*1,15 = 2,76

D2 = 2,76*1,15 = 3,174

D3 = 3,174*1,15 = 3,65

D4 = 3,65*1.15 = 4,2

D5 = 4,2*1,08 = 4,53

D6 = 4,9

D7 = 5,29

D8 = 5,71

Начиная с 9 года, применим модель Гордона, чтобы найти цену акции

P8 = (5,71 *(1+0,05))/((0,18-0,05)) = 46,12

По ставке 18% приведем к нулевому моменту все выплаты по дивидендам за первые 8 лет и рассчитанную к концу восьмого года цену акции. Сложив все приведенные стоимости, получим текущую цену акции.

Р0 = 2,4+2,76/(1+0,18)+ 3,174/(1+0,18)2+3,65/(1+0,18)3 + 4,19/(1+0,18)4 + 4,53/(1+0,18)5+ +4,9/(1+0,18)6+5,29/(1+0,18)7 +5,71/(1+0,18)8 +46,12/(1+0,18)8= 30,65.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Касьяненко, Т. Г. Оценка стоимости бизнеса + приложение в эбс [Электронный ресурс] : учебник для академического бакалавриата / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2017. — 373 с.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) [Электронный ресурс] : учебник для академического бакалавриата / В. И. Бусов, О. А. Землянский ; под общ. ред. В. И. Бусова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2017. — 382 с.
Спиридонова, Е. А. Оценка стоимости бизнеса [Электронный ресурс] : учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Е. А. Спиридонова. — М. : Издательство Юрайт, 2017. — 299 с.

Источник

Федеральное агентство по образованию

Байкальский государственный университет экономики и права

Читинский институт (филиал)

Кафедра Финансов и кредита

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Финансовый менеджмент»

Оценка стоимости предприятия

Исполнитель ______________ студент группы Ф-06-1 Чугуевский Н.В.

Руководитель ________________ к.э.н., доцент кафедры «Финансы и кредит» Кичигина И.М.

Чита, 2010

Введение

Процессы, происходящие на современном этапе в российской экономике, привели к возрождению и развитию оценочной деятельности, актуальность и востребованность результатов которой в условиях рынка фактически неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория – «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, она обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. При этом подходы и методы, используемые оценщиком, определяются, в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

Из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что оценка стоимости предприятия в нашем современном мире – это очень актуальная тема, исследованию которой и посвящена курсовая работа. При этом указанная тема будет рассмотрена на примере читинского предприятия ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс».

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели – исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости предприятия. В соответствии с определенной целью в представленной курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

· рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости предприятия с точки зрения практической реальной экономики;

· произвести оценку стоимости предприятия на примере ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс»;

· обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Проблема оценки стоимости современного предприятия имеет достаточно широкое освещение в источниках современной научной экономической литературы. В качестве теоретической основы изучения в курсовой работе применялись учебные пособия российских авторов.

Поставленные цели и определенные задачи обусловили структуру работы. Курсовая работа состоит из введения, основной части, состоящей из пяти глав, и заключения, включает в себя список литературы и приложения.

1. Организационные и правовые аспекты оценочной деятельности

1.1 Основные понятия и цели оценки

Оценка стоимости предприятия — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Процесс оценки предполагает наличие объекта и субъекта оценки. Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны — потребители их услуг, заказчики. В роли профессиональных оценщиков выступают юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний) и физические лица (индивидуальные предприниматели). Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан.[5, c. 99]

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

В оценочной деятельности часто используются как синонимы термины «бизнес» и «предприятие», однако каждое из этих понятий имеет особенности.

Бизнес — предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, работ, услуг, или другая разрешенная законом деятельность с целью получения прибыли. Этой деятельностью занимается хозяйствующий субъект, которому принадлежит предприятие.

Предприятие — производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. [12, c. 19]

При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое, в состав которого входят все виды имущества и права на него. Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, в том числе гуд-вилл, права на товарный знак, фирменное наименование и другие исключительные права.

Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

• определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке;

• определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям;

• реструктуризации предприятия;

• разработки плана развития предприятия;

• страхования;

• принятия обоснованных управленческих решений;

• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. [6, c. 17]

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависят от того, насколько правильно определена область использования оценки.

При этом один и тот же объект, оцененный в один и тот же момент, будет обладать разной стоимостью в зависимости от целей его оценки, поскольку стоимость будет определяться разными методами и со стороны различных субъектов (Таблица 1).[6, c. 19]

Таблица 1

Классификация целей оценки со стороны различных субъектов

Субъект оценки	Цели оценки
Предприятие как юридическое лицо	Обеспечение экономической безопасности Разработка планов развития предприятия Выпуск акций Оценка эффективности менеджмента
Собственник	Выбор варианта распоряжения собственностью Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия
Кредитные учреждения	Проверка финансовой дееспособности заемщика Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые предприятия	Установление размера страхового взноса Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи	Расчет конъюнктурных характеристик Проверка обоснованности котировок ценных бумаг
Инвесторы	Проверка целесообразности инвестиционных вложений Определение допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестиционный проект
Государственные органы	Подготовка предприятия к приватизации Определение облагаемой базы для различных видов налогов Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства Оценка для судебных целей

Для проведения оценки требуется точное определение стоимости. В соответствии со Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г., в настоящее время утверждены следующие виды стоимости:

1) Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2) Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Этот вид стоимости широко используется в сфере страхования;

3) Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта, который имелся у оцениваемого объекта.

4) Ликвидационная стоимость оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

5) Утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;[5, c. 117]

1.2 Правовые основы

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими оценку стоимости предприятия в РФ являются:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем определены объекты оценки, а также основные нормы и правила ведения оценочной деятельности, в том числе: случаи обязательного проведения оценки и требования к договору на проведение оценки, права, обязанности и требования к независимости оценщика, общие функции, права и обязанности саморегулируемой организации оценщиков. [7]

2) Гражданский кодекс РФ служит основой для проведения экспертизы ресурсов и прав на них, предусматривает проведение оценки при внесении вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества.

3) Приказы Минэкономразвития содержат федеральные стандарты оценки, включающие правила, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности РФ, основные термины и определения.

4) Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» указывает на необходимость привлечения для определения стоимости предприятия и его активов независимых оценщиков, устанавливает положения, условия и ограничения оценки собственности в ходе арбитражного процесса

5) Постановление Министерства груда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик» утверждает квалификационную характеристику должности «оценщик», определяет должностные обязанности оценщика, требования к его знаниям и квалификации. [12, c. 17]

Оценщики в своей деятельности должны руководствоваться стандартами оценки. Российские федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов и являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Наряду с отечественными стандартами оценки, российские оценщики учитывают международные и европейские стандарты. Международные стандарты оценки (МСО) разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки (МКСО), европейские стандарты оценки (ЕСО) — Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО). Российское общество оценщиков (РОО) является полномочным представителем РФ в МКСО.

1.3 Подходы к оценке

Оценку бизнеса осуществляют с применением трех подходов, каждый из которых позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости от особенностей процесса оценки, экономических особенностей оцениваемого объекта, целей оценки.

С точки зрения инвестиционных мотивов наиболее приемлемым считается доходный подход, поскольку инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей, а поток бедующих доходов, позволяющий окупить вложенные средства и получить прибыль.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходящую из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности.

Также оценка может производиться на основе определения стоимости замещения с учетом износа, т.е. затратным подходом. Затратный подход наиболее применим для компаний специального назначения, материалоемких и фондоемких производств, а также в целях страхования.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный подход, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке. Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия потенциальных продавцов и покупателей.

Каждый подход подробно рассмотрен в последующих главах.

2. Доходный подход к оценке стоимости предприятия

2.1 Основные положения

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Целесообразность применения доходного подхода определятся тем, что суммирование рыночных стоимостей активов предприятия не позволяет отразить реальную стоимость предприятия, так как не учитывает взаимодействие этих активов и экономическое окружение бизнеса.

Доходный подход предусматривает установление стоимости предприятия, актива или доли в собственном капитале, в том числе уставном, или ценной бумаги путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. Данный подход используют, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого предприятия.[10, c. 129]

Данный подход обладает определёнными преимуществами и недостатками. К преимуществам можно отнести:

· учитывается доходность предприятия, что отражает основную цель его функционирования — получение дохода собственником;

· применение подхода необходимо при принятии решений о финансировании, анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о купле-продаже предприятия;

· подход учитывает перспективы развития предприятия.

К недостаткам:

· прогнозирование долговременного потока дохода затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, из-за чего вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода;

· сложность расчета ставок капитализации и дисконтирования;

· в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные предположения и ограничения, носящие условный характер;

· влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

· многие предприятия не показывают в отчетности реальный доход, на анализе которого базируется доходный подход, или же показывают убытки.

Методы доходного подхода к оценке бизнеса основаны на определении текущей стоимости будущих доходов. Основные методы — это:

· метод капитализации дохода;

· метод дисконтирования денежных потоков.

При оценке методом капитализации дохода определяется уровень дохода за первый прогнозный год и предполагается, что доход будет таким же и в последующие прогнозные. Метод используется при оценке предприятий, успевших накопить активы, приносящих стабильный доход.

Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, когда предприятия реализуют влияющий на денежные потоки инвестиционный проект или являются молодыми, применяется метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости бизнеса этим методом основано на раздельном дисконтировании разновременных изменяющихся денежных потоков.

Денежный поток — это серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.

Рыночная оценка предприятия во многом зависит от его перспектив. Именно перспективы позволяют учесть метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов и может быть использован для оценки любого действующего предприятия.

2.2 Метод капитализации доходов

Метод применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определенную прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют.

Метод капитализации дохода более не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов, однако его применение ограничено кругом предприятий с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и в долгосрочной перспективе не предполагается значительных изменений.

Метод капитализации дохода — оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.[12, c. 103]

Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Метод капитализации дохода реализуется посредством капитализации будущего нормализованного денежного потока или капитализации будущей усредненной прибыли.

Метод используется, если доход предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, для оценки применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Применение метода капитализации предусматривает определенные этапы.

Сначала производиться выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода может выступать чистая прибыль или другие показатели, отражающие доход предприятия, например прибыль до уплаты налогов или величина денежного потока. Особенности капитализируемого показателя учитываются при расчете ставки капитализации.

Затем рассчитывается величина капитализируемого дохода.

В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана:

· величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;

· средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных;

· величина прибыли последнего отчетного года (если предполагается получение в будущем таких же величин прибылей).

Важную роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.

Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью статистических формул по расчету простой средней, средневзвешенной средней или метода экстраполяции.

Далее рассчитывают ставку капитализации.

Ставка капитализации — процентное соотношение между полученным доходом и инвестированными средствами за определенный период.

Ставка капитализации характеризуется соотношением годового дохода и стоимости имущества:

R = I / V

V — стоимость, R — ставка капитализации, I — ожидаемый доход за один год после даты оценки.

Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли. Информация о сделках по купле — продаже может получена на основании данных, приведенных на сайтах сети Интернет [13],[14]. На указанных сайтах приводится стоимость предложения (продажи) предприятий и их месячная прибыль (до уплаты налогов). При работе с приведенными данными производится статистическая выборка по различным предприятиям и расчет коэффициентов капитализации.

Часто ставка капитализации выбирается на основе ставки дисконтирования. Для этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода. Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

Определение стоимости бизнеса производиться по формуле:

V= I / R

В оценке бизнеса метод капитализации дохода применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

2.3 Метод дисконтирования денежных потоков

Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного дисконтирования.

Метод дисконтированных денежных потоков используется в следующих случаях:

• ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих;

• можно обоснованно оценить будущие денежные потоки с недвижимости;

• объект строится или только что построен;

• предприятие представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект;

• потоки доходов и расходов имеют сезонный характер.

На практике, как правило, данный метод используется и дает хорошие результаты для больших коммерческих объектов.

Оценка методом дисконтирования денежных потоков проходит в несколько этапов:

1) выбор модели денежного потока;

2) определение длительности прогнозного периода;

3) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

4) определение ставки дисконтирования;

5) расчет величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии);

6) расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсии;

7) внесение заключительных поправок.

На первом этапе оценщик определяет какую модель денежного потока применять при оценке: денежный поток для собственного капитала или денежный поток для всего инвестиционного капитала.

Денежный поток для собственного капитала используется для расчета рыночной стоимости собственного капитала (Таблица 2).

Таблица 2

Расчет денежного потока для собственного капитала

Чистая прибыль после уплаты налогов
Плюс	Амортизационные отчисления
Плюс (минус)	Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала
Плюс (минус)	Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства
Плюс (минус)	Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности
Итого	Денежный поток

В денежном потоке для всего инвестированного капитала не различается собственный и заемный капитал, а рассчитывается совокупный денежный поток, т.е. стоимость всего инвестированного капитала.

Расчет денежного потока для всего инвестированного капитала производится аналогично определению денежного потока для собственного капитала, за исключением следующих операций:

1) не учитывается прирост долгосрочной задолженности;

2) не учитывается уменьшение долгосрочной задолженности;

3) не учитываются (не вычитаются из прибыли) денежные выплаты по процентам за обслуживание долгосрочной задолженности.

Если прибыль предприятия формируется в основном за счет собственных средств без значительной задолженности, то для оценки предприятия используется показатель денежного потока для собственного капитала. Если прибыль формируется в значительной части за счет привлечения для производства заемных средств, предприятие можно оценивать с применением модели денежного потока для всего инвестированного капитала, в этом случае доли и стоимость заемного и собственного капитала учитываются в ставке дисконтирования.

На втором этапе задачей оценщика ставиться определение длительности прогнозного периода. Обычно в качестве прогнозного периода берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются. Из-за сложности прогнозирования при оценке российский предприятий прогнозный период обычно устанавливается равным трем годам.

По результатам предыдущих этапов производиться расчет денежного потока по годам прогнозного период. Более реален прогноз денежного потока для собственного капитала. При прогнозе денежного потока, как правило, не применяются методы экстраполяции, так как величины денежного потока зависят от инвестиций, а последние не подчиняются какой-либо априорной модели. Нужно вести расчеты элементов денежного потока по годам прогнозного периода по данным о выручке, издержках и инвестициях.

Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, то есть по бухгалтерским счетам.

Далее определяется ставка дисконтирования. Ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. Она должна рассчитываться с учетом трех факторов:

1) наличие у предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;

2) необходимость учета стоимости денег во времени;

3) фактор риска.

В зависимости от выбранной модели денежного потока применяют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются следующие:

· для денежного потока для собственного капитала — модель оценки капитальных активов, модель кумулятивного построения;

· для денежного потока для всего инвестированного капитала — модель средневзвешенной стоимости капитала.

Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC – WeightedAverageCostofCapital) предполагает определение ставки дисконтирования суммированием взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала:

WACC = kd (1 — tc ) Wd + kp Wp + ks Ws ,

kd – стоимость привлеченного заемного капитала, tc – ставка налога на прибыль, Wd – доля заемного капитала, kp – стоимость привлеченного акционерного капитала (привилегированные акции), Wp – доля привилегированных акций в структуре капитала, ks – стоимость привлеченного акционерного капитала (обыкновенные акции), Ws – доля обыкновенных акций.

Модель оценки капитальных активов (Capital Asset Pricing Model — САРМ) основана на анализе массивов информации фондового рынка. Ставка дисконтирования определяется по формуле:

DR = Rf + β(Rm — Rf ) +S1 +S2 + C,

DR — требуемая норма дохода на собственный капитал, Rf — норма дохода по безрисковым вложениям, β — коэффициент бета, Rm — среднерыночная норма доходности, S1 — дополнительная норма дохода за риск инвестирования в конкретную компанию, S2 — дополнительная норма дохода за риск инвестирования в малую компанию, С — дополнительная норма дохода, учитывающая страновой риск.

Коэффициент β представляет собой показатель риска, отражающий амплитуду колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом. В мировой практике коэффициенты β обычно рассчитываются путем анализа статистической информации фондового рынка. Эта работа производиться специализированными фирмами, а данные публикуются в ряде финансовых справочников. Дополнительная премия за риск вложения в малое предприятие объясняется недостаточной кредитоспособностью и финансовой устойчивостью предприятий с небольшим размером уставного капитала. [3]

Метод кумулятивного построения отличается от модели оценки капитальных активов лишь тем, что в структуре этой ставки к номинальной безрисковой ставке ссудного процента прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски, которая состоит из премий за отдельные, относящиеся именно к данному проекту, риски. В российской оценочной практике для оценки рисков обычно используют метод экспертных оценок (Таблица 3). [12, c. 125]

Таблица 3

Премии за риск для отдельной компании

Вид риска	Интервал значений,%	Параметры риска
Руководящий состав: ключевая фигура, качество управления	0-5	Независимость от одной ключевой фигуры, наличие управленческого резерва
Размер предприятия	0-5	Крупное (среднее, мелкое) предприятие, монопольная или конкурентная форма рынка, на котором действует предприятие
Финансовая структура (источники финансирования предприятия)	0-5	Соответствующая нормам (например, среднеотраслевым) или завышенная доля заемных источников в совокупном капитале предприятия
Товарная и территориальная диверсификация	0-5	Широкий (узкий) ассортимент продукции, территориальные границы рынка сбыта: внешний, региональный, местный рынок
Диверсифицированность клиентуры	0-5	Форма рынка, на котором действует компания, с позиции спроса: много или несколько потребителей; незначительная (значительная) доля в объеме продаж, приходящаяся на одного или нескольких потребителей
Уровень и прогнозируемость прибылей	0-5	Стабильность, рентабельность

На пятом этапе производится расчет величины стоимости в постпрогнозный период или по другому – реверсии. В зависимости от перспектив развития бизнеса используют различные способы расчета:

1) Метод расчета ликвидационной стоимости. Применяется в случае если ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов.

2) Метод расчета по стоимости чистых активов используется для стабильного бизнеса со значительными материальными активами.

3) Модель Гордона. Данная модель основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны. Расчет конечной стоимости производится по формуле:

V = CF(t+1) / (K — g),

V – стоимость в постпрогнозный период, CF(t+1) – денежный поток доходов в первый год остаточного периода, K – ставка дисконта, g – долгосрочные темпы роста денежного потока. [12, c. 115]

Далее производится расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, т.е. стоимость денежных потоков предприятия и реверсии, приведенных по определенной ставке дисконтирования к дате оценки. Расчеты текущей стоимости представляют собой умножение денежного потока (CF) на коэффициент текущей стоимости единицы (DF) с учетом выбранной ставки дисконтирования:

DFi = 1 / (1 + DR)i .

По этой формуле потоки дисконтируются так, как если бы они были получены в конце года. Если денежный поток не сконцентрирован на конец года, то денежные потоки дисконтируются как если бы они были получены в середине года:

DFi = 1 / (1 + DR)i-0,5 .

Дисконтирование стоимости реверсии производится по ставке дисконтирования взятой на конец года.

Предварительная величина стоимости бизнеса имеет две составляющие: сумма текущей стоимости денежных потоков в течении прогнозного периода и текущее значение стоимости реверсии. Для выведения окончательной величины рыночной стоимости компании вносится ряд поправок:

1) Поправка на величину стоимости нефункционирующих активов. Применение данной поправки основано на том, что при расчете стоимости методами доходного подхода не учитываются активы предприятия, которые не участвуют в производстве, получении прибыли. Однако эти активы имеют стоимость, так как могут быть проданы на рынке, поэтому стоимость активов, не занятых непосредственно в производстве, прибавляется к стоимости, полученной при дисконтировании денежного потока.

2) Коррекция величины собственного капитала: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит — вычтен из величины предварительной стоимости.

В результате оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается не контрольный пакет, то необходимо сделать скидку на недостаток прав контроля.

3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

3.1 Общая характеристика

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственногокапитала фирмы определяется той суммой, за которую она можетбыть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающейвозможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее обще учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и многое другое, что, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором. [1, c. 208]

Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. К преимуществам можно отнести:

· если есть достаточная информация об аналогах, получаются точные результаты;

· подход отражает рынок, учитывая реальное соотношение спроса и предложения на подобные объекты, так как основан на сравнении оцениваемого предприятия с аналогами, уже купленными недавно или акции которых свободно обращаются на финансовых рынках;

· в цене предприятия отражаются результаты его производственно-хозяйственной деятельности.

Недостатки сравнительного подхода:

· базируется только на ретроспективной информации, практически не учитывает перспективы развития предприятия;

· сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах (из-за недостаточного развития фондового рынка многие акционерные общества не дают свои котировки на фондовый рынок, а закрытые акционерные общества, которых очень много, не раскрывают финансовую информацию);

· требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий предприятий между собой (различаются оборудование, ассортимент, стратегии развития, качество управления и т.д.).

Сравнительный подход реализуется посредством трех методов.

1. Метод рынка капитала. Данный метод основан на анализе сложившихся на фондовом рынке реальных цен акций открытых предприятий. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерного общества.

2. Метод сделок заключается в сравнении данных о продажах контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком, например при поглощениях или слияниях. Метод применяется при определении стоимости контрольных пакетов акций открытых акционерных обществ, а также при оценке закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и имеют аналогичные финансовые показатели. Метод сделок включает анализ мультипликаторов.

3. Метод отраслевых коэффициентов — предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

Метод отраслевых коэффициентов еще не получил достаточного распространения в отечественной практике, так как рынок купли-продажи готового бизнеса в России только развивается, информация о реальных ценах сделок часто недоступна, к тому же для получения более точных результатов требуется длительный период наблюдения.

Предприятия могут существенно отличаться друг от друга. Поэтому для их сравнения необходимы корректировки:

· если различаются виды деятельности предприятий и некоторые из видов деятельности непривлекательны для покупателя, к цене применяется портфельная скидка;

· если предприятие владеет непроизводственными основными фондами, их надо оценивать отдельно от основных фондов производственного назначения с учетом налога на имущество и т.п.;

· если в результате финансового анализа выявлена недостаточность собственных оборотных средств или необходимость в затратах капитального характера, эти суммы вычитают из первоначально полученной стоимости предприятия;

· отсутствие ликвидности, свойственное компаниям закрытого типа, требует соответствующей скидки.

3.2 Методы рынка капитала и сделок

В России для оценки предприятий обычно используются два метода сравнительного подхода: рынка капитала и сделок. Метод рынка капитала основан на сравнении цен на единичную акцию акционерного общества. Метод сделок основан на прямом сравнении оцениваемого предприятия с аналогичными, в отношении которых известна цена контрольного пакета или предприятия целиком.

Этапы процесса оценки бизнеса методами рынка капитала и сделок совпадают:

1) изучение рынка и поиск аналогичных предприятий, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или котировках акций;

2) финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации;

3) расчет оценочных мультипликаторов;

4) применение мультипликаторов к объекту оценки;

5) выбор величины стоимости оцениваемого предприятия;

6) внесение итоговых поправок на степень контроля.

Наряду с совпадением этапов оценки методы рынка капитала и сделок имеют значительные различия, которые приведены в таблице 4. [12, c. 219]

Таблица 4

Основные различия методов рынка капитала и сделок

Различия	Особенности
метод рынка капитала	метод сделок
Типы исходной ценовой информации	Цены на единичные акции предприятий-аналогов	Цены продаж контрольных пакетов и предприятий целиком, информация о слияниях и поглощениях предприятий
Время анализируемых сделок	Данные о текущих ценах акций	Информация о ранее совершенных сделках
Учет элементов контроля	Цена одной акции не учитывает никаких элементов контроля	Цена контрольного пакета акций или предприятия в целом включает премию за элементы контроля
Результат оценки	Стоимость одной акции или неконтрольного пакета	Стоимость контрольного пакета или предприятия в целом

Важную роль играет подбор предприятий-аналогов для сравнения. Идеальные предприятия-аналоги — те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие, ведут подобные хозяйственные операции, имеют сравнимую номенклатуру продукции, подвержены влиянию идентичных экономических факторов, а также близки по размеру. Поиск аналогичных предприятий должен базироваться на достаточно жестких критериях отбора, важнейшие из которых:

· идентичность отрасли и продукции;

· сопоставимость по размерам, сети потребителей, степени диверсификации производства, зрелости бизнеса, стратегий развития;

· сопоставимость финансовых характеристик;

· географическая близость.

Основным инструментом определения рыночной стоимости предприятия сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы. Ценовой мультипликатор отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности.

Для оценки рассчитывают несколько мультипликаторов по формуле:

М = Ц / ФБi

М – оценочный мультипликатор, Ц – цена предприятия-аналога, ФБ – финансовый показатель предприятия, аналогичного объекту оценки.

Применение оценочных мультипликаторов базируется на предположении, что похожие предприятия имеют достаточно близкое соотношения между ценой и важнейшими финансовыми показателями. Преобразуя формулу, получим цену предприятия:

Ц = М x ФБ

Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Для расчета мультипликатора необходимо:

· определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога — это даст значение числителя в формуле;

· вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя.

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц.

В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В оценке бизнеса обычно используют четыре группы мультипликаторов:

1) цена/прибыль, цена/денежный поток;

2) цена/дивиденды;

3) цена/выручка от реализации;

4) цена/стоимость активов.

В зависимости от конкретной ситуации суждение о стоимости предприятия может основываться на любом из мультипликаторов, или любом их сочетании. Поэтому для каждого предприятия-аналога рассчитывается несколько мультипликаторов, анализируются риски и финансовые показатели, после чего выбирается мультипликатор, который максимально соответствует имеющейся финансовой информации об оцениваемом предприятии.

Группа мультипликаторов «цена/прибыль и цена/денежный поток» является самым распространенным способом оценки, т.к. информация о прибыли оцениваемой компании и предприятий-аналогов является наиболее доступной. Для расчета мультипликатора может использоваться любой показатель прибыли, который может быть получен аналитиком в процессе ее распределения. Поэтому, кроме показателя чистой прибыли, можно использовать прибыль до налогообложения, прибыль до уплаты процентов и налогов и т.д. Основное требование — полная идентичность используемого показателя для аналога и оцениваемой фирмы.

Мультипликатор «цена/дивиденды» может рассчитываться на базе фактически выплаченных дивидендов или на основе потенциальных дивидендных выплат. Потенциальные дивидендные выплаты представляют собой типичный для таких выплат процент от чистой прибыли по предприятиям-аналогам. Данный мультипликатор используется редко из-за возможности варьирования в порядке выплаты дивидендов у компаний. Использовать этот мультипликатор целесообразно, если дивиденды на предприятии (его аналогах) выплачиваются стабильно.

Мультипликатор «цена/выручка от реализации» используется довольно редко, в основном для проверки объективности результатов, получаемых другими способами. Хорошие результаты мультипликатор «Цена/выручка от реализации» дает при оценке предприятий сферы услуг (реклама, страхование, ритуальные услуги и т.д.). Мультипликатор «Цена/выручка от реализации» не зависит от методов ведения бухгалтерского учета. Несомненным достоинством данного мультипликатора является его универсальность, которая избавляет оценщика от необходимости проведения сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора «Цена/прибыль».

Мультипликатор «цена/физический объем» является разновидностью мультипликатора «цена/выручка от реализации». В этом случае цена сопоставляется не со стоимостным, а с натуральным показателем, который может отражать физический объем производства, размер производственных площадей, количество установленного оборудования, а также любую другую единицу измерения мощности.

Мультипликатор «цена/стоимость активов» можно применять в том случае, если соблюдаются все следующие условия:

· оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность: недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование;

· основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа такой собственности.

Финансовой базой для расчета является либо величина чистых активов, либо полная стоимость активов оцениваемой компании и компаний-аналогов.

Заключительный этап оценки бизнеса сравнительным подходом — сведение воедино полученных результатов. Использование различных мультипликаторов дает разные варианты стоимости предприятия. Выбор окончательного результата основан на придании процентного веса каждому варианту стоимости. Обычно, если активы предприятия незначительны по сравнению с получаемой прибылью, следует полагаться на мультипликатор цена/прибыль; если же прибыль практически отсутствует, то целесообразно основываться на мультипликаторе цена/стоимость активов.

3.3 Метод отраслевых соотношений

Метод отраслевых соотношений заключается в определении ориентировочной стоимости предприятия с использованием соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику.

Рынок купли-продажи готового бизнеса в России только развивается, поэтому метод отраслевых коэффициентов еще не получил достаточного распространения в отечественной практике. На Западе рынок бизнеса развит давно, и в результате обобщения были разработаны достаточно простые соотношения для определения стоимости оцениваемого предприятия (Таблица 5).

Метод целесообразно использовать только в случаях, когда подобные предприятия часто продаются, а оценщик имеет накопленный опыт оценки объектов данного вида. [12, c. 227]

Таблица 5

Отраслевые соотношения для определения стоимости бизнеса

Вид бизнеса	Соотношения между ценой и финансовыми показателями, позволяющие оценить бизнес
Страховые компании	Цена в интервале 120—150% от годовых комиссионных
Бензозаправочные станции	Цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2—2,0 месячной выручки
Предприятия розничной торговли	Цена составляет 0,75—1,5 величины чистого годового дохода плюс стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие
Бары и кафе	Цена « Объем продаж за полгода + + Стоимость лицензии
Автомастерские	Цена = Месячная прибыль х 2 + Рыночная стоимость оборудования

4. Затратный подход к оценке предприятия

4.1 Характеристика затратного подхода в оценке предприятия

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате этого перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

СК = А – О

СК – собственный капитал, А – активы, О — обязательства

Применение затратного подхода в оценке бизнеса наиболее обоснованно в следующих случаях:

· оценка предприятия в целом;

· оценка контрольного пакета акций предприятия, обладающего значительными материальными активами;

· оценка новых предприятий, когда отсутствуют ретроспективные данные о прибылях;

· оценка предприятий, когда имеются затруднения с обоснованным прогнозированием величины будущих прибылей или денежных потоков;

· отсутствие рыночной информации о предприятиях-аналогах;

· ликвидация предприятия (метод ликвидационной стоимости).

Затратный подход в основном реализуется посредством двух Методов: чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов предполагает использование скорректированной балансовой стоимости. Метод ликвидационной стоимости основан на оценке тех же чистых активов, но с учетом поправки на их ликвидность.

4.2 Метод чистых активов

Суть данного метода состоит в том, что определяется рыночная стоимость активов путем корректировки данных баланса, из которой вычитается рыночная стоимость обязательств. В модификации метода к рыночной стоимости активов добавляется гуд-вилл.

Корректировка баланса предприятия проводится в несколько этапов.

Во-первых, изучаются отчетный баланс и другая финансовая документация предприятия. Если финансовая документация не подтверждена аудитором, оценщик вправе сделать это сам или пригласить независимого аудитора. В баланс вносятся поправки. Составляется уточненный баланс.

Затем составляется так называемый экономический баланс. Экономический баланс отличается от бухгалтерского тем, что элементы актива и пассива пересчитываются по рыночным ценам. Стоимость каждого из активов и пассивов определяется индивидуально для каждого класса активов-пассивов:

1) Нематериальные активы значатся в активе баланса по цене приобретения за вычетом износа (начисленной амортизации). Рыночная цена, во-первых, не учитывает определенных формальностей в определении стоимости актива, которые часто допускаются в практике приобретения нематериальных активов производственными предприятиями; во-вторых, она учитывает реальное экономическое старение актива. В процессе составления экономического баланса определенная часть нематериальных активов может быть признана утратившими свою стоимость. По другим определяется оставшийся срок жизни (контрактная жизнь — время, остающееся до окончания договора; экономическая жизнь — потеря стоимости актива вследствие изменения конъюнктуры рынка). Уровень износа определяется наименьшим сроком жизни;

2) Оценка рыночной стоимости материальных активов производится методами оценки недвижимости, оборудования и других основных активов. Используются главным образом рыночный и затратный подход. Наиболее распространенным стандартом стоимости является стоимость замещения, учитывающая физическое, функциональное, техническое и экономическое устаревание.

3) Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость, производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование, устаревшие, пришедшие в негодность запасы списываются. Запасы могут накопить значительный износ, который учитывается в расчетах, определяется оценщиком самостоятельно или с привлечением сторонних специалистов по экспертизе подобных запасов.

4) Готовая продукция оценивается по рыночной стоимости. Не корректируется та часть готовой продукции, которая выпущена в соответствии с заключенным договором.

5) Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода, если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

6) Денежные средства корректировке не подлежат.

7) Гуд-вилл выделяется и оценивается по методу избыточной прибыли;

Дебиторская задолженность анализируется по срокам ее погашения, выявляется просроченная задолженность с последующим разделением ее на две части:

· безнадежную, которая исключается из расчетов по определению стоимости, например дебиторская задолженность, по которой истек трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ);

· задолженность, которую предприятие еще надеется получить (она участвует в расчетах, оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости).

При анализе дебиторской задолженности оценщик должен проверить, не являются ли сомнительными векселя, выпущенные другими предприятиями. При оценке выданных авансов и дебиторской задолженности прочих покупателей и заказчиков, величина которых незначительна, их рыночная стоимость обычно принимается равной номинальной сумме.

Если платежи по погашению дебиторской задолженности ожидаются в течение трех месяцев от надежного дебитора, стоимость такой задолженности не дисконтируется, а принимается равной величине, указанной в балансе. Если принято решение дисконтировать часть дебиторской задолженности, то рыночная стоимость этой дебиторской задолженности определяется умножением величины балансовой стоимости задолженности на коэффициент дисконтирования в зависимости от срока неплатежа по обязательствам.

Коэффициенты дисконтирования определяются для каждой организации-дебитора с учетом срока неплатежа по денежным обязательствам. Дебиторская задолженность, которую можно продать на рынке долговых обязательств, оценивается по данным этого рынка.

Пассивы, участвующие в расчете стоимости чистых активов, это обязательства предприятия, в состав которых включаются следующие статьи:

1) Долгосрочные обязательства по займам и кредитам — сумма полученных кредитов и займов вместе с начисленными на конец отчетного периода процентами;

2) Прочие долгосрочные обязательства — величина прочих долгосрочных обязательств отложенных налоговых обязательств;

3) Краткосрочные обязательства по займам и кредитам — задолженности организации по банковским кредитам и займам, полученным от других организаций;

4) Кредиторская задолженность — задолженность поставщикам и подрядчикам за материальные ценности, работы и услуги, персоналу организации по начисленной, но невыплаченной заработной плате, государственным внебюджетным фондам по суммам страховых, бюджету по налогам и сборам, прочим кредиторам;

д) Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов — сумма непогашенной задолженности организации по причитающимся к выплате дивидендам участникам (учредителям);

е) Резервы предстоящих расходов — созданные организацией резервы на предстоящую оплату отпусков, выплату вознаграждений по итогам года, ремонт основных средств и др.;

ж) Прочие краткосрочные обязательства;

Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

Вычитанием стоимости обязательств предприятия из рыночной стоимости его активов получают рыночную стоимость собственного капитала предприятия или соответственно стоимость 100% пакета акций. В случае оценки неконтрольного пакета акций делается скидка.

4.3 Метод ликвидационной стоимости

Оценка ликвидационной стоимости производится в следующих случаях:

· прибыль предприятия от производственной деятельности невелика по сравнению со стоимостью его чистых активов;

· предприятие убыточное и стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности;

· принято решение о ликвидации предприятия;

· предприятие находится в стадии банкротства;

При определении ликвидационной стоимости различают три вида ликвидации:

1) упорядоченная ликвидация;

2) принудительная ликвидация;

3) ликвидация с прекращением существования активов предприятия.

Упорядоченная ликвидация — это распродажа активов в течение разумного периода, чтобы можно было получить максимальные суммы от продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, время на обдумывание решения о покупке и аккумулирование финансовых средств для покупки и саму покупку.

Принудительная (ускоренная) ликвидация означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

Ликвидация с прекращением существования активов предприятия рассчитывается в случае, когда активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. Стоимость предприятия в этом случае является отрицательной величиной, так как требуются определенные затраты на ликвидацию активов.

Методика расчета ликвидационной стоимости основана на оценке рыночной стоимости активов и обязательств. Отличия от метода стоимости чистых активов определяются различиями в состоянии предприятий.

При расчетах ликвидационной стоимости исключается гуд-вилл. Стоимость других нематериальных активов зачастую также оказывается равной нулю, так как покупатели могут отсутствовать.

Главное отличие состоит в том, что для ликвидации (продажи) активов предприятие вынуждено платить комиссионные посредникам, нести расходы на демонтаж и снижать цену ниже рыночной стоимости для обеспечения ликвидности. Из стоимости проданных активов вычитается стоимость обязательств, издержки предприятия (в том числе на содержание управленческого персонала и некоторые другие элементы постоянных издержек), комиссионные посредникам, налоги на продажу имущества. Все доходы и издержки должны быть определены на момент оценки (дисконтированы).

5. Оценка предприятия ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс»

5.1 Характеристика объекта оценки

Открытое акционерное общество «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» зарегистрировано 16.05.1996г. Администрацией муниципального образования «Читинский район» Читинской области, за регистрационным номером 1524. Основные виды деятельности: развитие производственной базы промышленности строительных материалов и конструкций, выполнение подрядных строительных работ, торгово-закупочная и посредническая деятельность, внешнеэкономическая деятельность.

Свою деятельность ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» осуществляет на арендуемом земельном участке по адресу: г.Чита, Железнодорожный административный район, ул.Пограничная, 9. Общая площадь участка составляет 38 746 кв.м.

Уставный капитал ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» составляет 160 000 рублей и состоит из 160 000 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая, приобретенных акционерами. Акционерами общества являются юридические и физические лица.

Цель оценки — определения рыночной стоимости предприятия. Определение рыночной стоимости предприятия осуществляется с применением имущественного и доходного подходов.

Основным условием, определяющим возможность применения имущественного подхода, является высокий уровень фондоемкости.

Основными видами деятельности ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» являются сдача помещений в аренду и торговля. Предприятие имеет давнюю историю и стабильные доходы. Следовательно, в рамках доходного подхода наиболее обоснованным является использование метода капитализации прибыли.

5.2 Имущественный подход

Расчет стоимости ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» на дату оценки осуществлялся по данным последнего баланса по состоянию на 01.10.2009.

Методика скорректированной балансовой стоимости предусматривает приведение статей балансового отчета к реальному экономическому виду, то есть пересчет статей баланса в рыночные цены.

Пересчет статей актива баланса предприятия в рыночные цены состоит:

· в определении рыночной стоимости основных средств и нематериальных активов;

· в определении рыночной стоимости незавершенного строительства;

· в анализе и оценке долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений;

· в анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;

· в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.

По своему функциональному назначению основные фонды предприятия подразделяются на три группы:

1) недвижимое имущество — здания и сооружения;

2) автотранспорт;

3) оборудование.

Недвижимое имущество предприятия представляет собой оптовую базу, расположенную в Железнодорожном районе г.Читы, по адресу: ул.Пограничная, 9. В составе имущества приведенного в Приложении А. Описание основных фондов предприятия составлено на основании технической документации и иной информации.

Определение восстановительной стоимости имущества на дату оценки осуществлялось методом индексации укрупненной восстановительной стоимости базисного года.

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном пересчете укрупненной восстановительной стоимости оцениваемого объекта из уровня цен 1969 года в цены 1984 года, с последующим пересчетом в уровень цен на дату оценки путем умножения укрупненной стоимости строительства на соответствующие коэффициенты, отражающие динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ.

В качестве базисной стоимости, принималась стоимость объекта, определенная по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанных отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР по согласованию с Госстроем СССР.

Восстановительная стоимость С2009 по состоянию на декабрь 2009г. определялась по формуле:

С2009 = Ц1969 х К1кл х И 1984/1969 х Крег х К 2009/1984 х ИНД хНДС х Кдев Х V,

Ц1969 — цена строительства в 1969г 1 м3 строительного объема помещения, определенная в зависимости от конструктивных особенностей здания;

К1кл – территориальный коэффициент, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для условий Забайкальского края (1,09);

И 1984/1969 — индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей в 1984 г. по отношению к 1969 г (1,18);

Крег — территориальный коэффициент к индексу по отраслям народного хозяйства (0,99);

К 2009/1984 – отраслевой индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на июль 2009г. по отношению к 1984 г. по отрасли «Строительство» для Забайкальского края (54,876);

ИНД – индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ с июля по декабрь 2009г. (0,98);

Кдев – прибыль застройщика. Сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика (1,1317).

Результаты расчета восстановительной стоимости приведены в Приложении Б.

Рыночная стоимость недвижимого имущества рассчитана с учетом физического износа в соответствии с техническими паспортами БТИ. Результаты в Приложении В.

Оценка автотранспорта производилась с применением затратного подхода. При расчете стоимости автомобилей за основу были взяты положения, изложенные в «Методике оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния». Рыночная стоимость автомобилей с учетом износа составила для ГАЗ-31029 – 31251 руб, ГАЗ-2410 – 14578, КАМАЗ-53212 — 118 985.

Рыночная стоимость оборудования принята по балансовой стоимости в размере 289035,22 руб.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана методом прямого сравнительного анализа продаж. Для подбора объектов-аналогов был проведен поиск информации о фактических продажах земельных участков. В качестве аналогов рассматриваются три свободных земельных участка в г. Чите (Таблица 6).

Таблица 6

Аналоги земельного участка

Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	г.Чита, Центральный район, мкр.Северный, 46, 47	г.Чита, Центральный район, им.Евгения Гаюсана, 48	г.Чита, Ингодинский район, ул.Шевченко, 24
Цена предложения к продаже, руб.	4 244 041	3 070 584	1 713 620
Общая площадь земельного участка, м2	12217	6000	3542
Дата предложения к продаже, продажи	октябрь 2007г.	октябрь 2007г.	февраль 2009г.
Продажа или предложение к продаже	Предложение к продаже	Предложение к продаже	Продажа

Для определения рыночной стоимости земельного участка необходимо откорректировать цены объектов-аналогов:

· Корректировка на уторговывание. При продаже продавец предполагает уступку (уторговывание) в размере, как правило, 5% — 10% от первоначальной цены.

· Корректировка на дату продажи. Исходя из анализа рынка на сделки осуществленные до 2009 года применялась скидка в размере 30%, сделки осуществленные в начале 2009 года применялась скидка в размере 20%.

Расчет рыночной цены земельного участка приведен в Таблице 7.

Таблица 7

Расчет рыночной стоимости земельного участка

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Стоимость, руб.	4 244 041	3 070 584	1 713 620
Коэффициент уторговывания	0,95	0,95	1
Цена с учетом корректировки, руб.	4 031 839	2 917 055	1 713 620
Общая площадь земельного участка, м2	38764	12217	6000	3542
Цена 1 м2 земельного участка, руб.	330	486	484
Корректировка на дату продажи	0,7	0,7	0,8
Цена с учетом корректировки, руб.	231	340	387
Средняя стоимость 1 м2	319
Рыночная стоимость земельного участка, руб.	12 383 499

Рыночная стоимость незавершенного строительства принята равной ее стоимости по данным бухгалтерского учета в размере 2 503 000 руб.

Стоимость запасов согласно данным бухгалтерского учета в сумме 483 000 руб.

Дебиторская задолженность ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» представляет собой по большей части задолженность арендаторов по арендной плате и составляет 20 778 000 рублей. Ее рыночная стоимость принята равной данным бухгалтерского учета.

Денежные средства оценке не подлежат, рыночная стоимость принимается равной балансовой стоимости 1 027 000 рублей.

Расшифровка и анализ статей пассива баланса показывает, что их корректировка не требуется, поскольку все обязательства предприятия подлежат оплате по их номинальной величине. Кредиторская задолженность в размере 558 000 рублей.

По результатам корректировок составлен приведенный баланс ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» (Таблица

Таблица 8

Приведенный баланс ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс»

Статья баланса	Баланс, тыс.руб.	Приведенный баланс, тыс.руб.
Нематериальные активы
Основные средства	4 016	103 630,13
Незавершенное строительство	2 503	2 503
Доходные вложения в материальные ценности
Долгосрочные финансовые вложения
Отложенные налоговые активы
Прочие внеоборотные активы
Запасы	483	483
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
Дебиторская задолженность	20 778	20 778
Краткосрочные финансовые вложения
Денежные средства	1 027	1027
Прочие оборотные активы
ИТОГО АКТИВЫ:	28 807	128 421,13
Долгосрочные обязательства по займам и кредитам
Отложенные налоговые обязательства
Прочие долгосрочные обязательства
Краткосрочные обязательства по займам и кредитам
Кредиторская задолженность	558	558
Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов
Резервы предстоящих расходов
Прочие краткосрочные обязательства
ИТОГО ПАССИВЫ	558	558
СТОИМОСТЬ ЧИСТЫХ АКТИВОВ, ТЫС. РУБ.	28249	127 863,13

Таким образом, рыночная стоимость ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс», рассчитанная методом скорректированной балансовой стоимости составляет 127 863 130 рублей.

5.3 Доходный подход

Для оценки стоимости ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» в рамках доходного подхода целесообразно использовать метод капитализации прибыли.

Для расчета рыночной стоимостьи величина чистой прибыли ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» принималась как средняя величина чистой прибыли по итогам работы за 2007-2009 годы, прибыль за 3 квартала 2009 пересчитана на год. Результаты приведены в таблице 9.

Таблица 9

Прибыль после налогообложения

Наименование показателя	За 2007 год, тыс.руб.	За 2008 год, тыс.руб.	За 9 месяцев 2009	за 2009 год, тыс.руб.
Прибыль после налогообложения	21 354,189	18 566,071	16 638 236	22 184 315
Среднее значение прибыли	20 701 525

Ставка капитализации (18,65%.) берется на уровне ставки дисконтирования, определенной методом кумулятивного построения. Величина безрисковой ставки в размере 9,15 % — ставка рублевых депозитов сроком на 1 год в Сбербанке РФ. В таблице 10 приведен расчет премии за риск.

Таблица 10

Премия за риск

№ п/п	Вид риска	Вероятностный интервал значений	Принятое значение, %
1.	Секторный риск – риск того, что соотношение спроса и предложения может повлиять на арендную плату	0-5	1
2.	Риск износа – дополнительные ремонтные работы, связанные с эксплуатацией объекта аренды	0-5	2
3.	Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	0-5	1
4.	Риск инфляции, в т.ч. от замораживания ставок аренды	0-5	1
5.	Законодательный риск, в т.ч. дефекты перепрофилирования	0-5	0,5
6.	Планировочный риск – изменение политики планирования	0-5	1
7.	Криминогенный фактор, связанный с районом и городом	0-5	1
8.	Юридический риск (риск предъявления исков)	0-5
9.	Увеличение числа конкурирующих объектов	0-5
10.	Ухудшение общеэкономической ситуации	0-5	1
11.	Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается потенциальный арендатор)	0-5	0,5
12.	Риск неадекватного управления объектом	0-5	0,5
Итого:	9,5

Рассчитаем стоимость бизнеса ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» в соответствии с методом капитализации дохода С = 20 701 525 руб / 0,1865 = 111 000 134 руб.

Таким образом, рыночная стоимость бизнеса ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс», рассчитанная с применением доходного подхода составила 111 000 134 рублей.

заключение

В курсовой работе была исследована тема – «Оценка стоимости предприятия». При изучении выбранной темы была поставлена конкретная цель – раскрыть содержание темы в теоретическом и практическом аспекте. В процессе изучения и исследования были решены следующие задачи:

· рассмотрены теоретические и методические основы оценки стоимости предприятия с точки зрения практической реальной экономики;

· произведена оценка стоимости конкретногопредприятия.

По итогам проведенных исследований можно сделать такие выводы.

Оценка стоимости предприятия — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Оценку предприятия проводят в следующих целях: повышения эффективности текущего управления предприятием, принятия обоснованного инвестиционного решения, купли-продажи предприятия, реструктуризации предприятия, разработки плана развития предприятия, определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании, страхования, принятия обоснованных управленческих решений.

Для определения стоимости предприятия применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, все методы являются рыночными, так как учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, ожидания инвесторов, риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, предполагаемую «реакцию» рынка при сделках с оцениваемым объектом.

В представленной работе была проведена оценка стоимости читинского предприятия ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс». Для определения рыночной стоимости предприятия в рамках данной работы использовалось два подхода — затратный подход (метод скорректированной балансовой стоимости) и доходный подход (метод прямой капитализации доходов). По результатам проведенных исчислений были получены конечные результаты: 127 863 130 рублей (метод скорректированной балансовой стоимости) и 111 000 134 рублей. (метод капитализации).

Список литературы

1. Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инноваций: Учебное пособие для студентов и преподавателей. – М.: Филинъ, 2005. – 486 с.

2. Грибовский С.В., Жуковский В.В., Табала Д.Н. Ставка дисконтирования – не игра воображения, а строгая наука. //Вопросы оценки, 1997, № 3.

3. Грибовский С.В. Определение ставки дисконтирования для объектов, требующих значительных финансовых вложений.//Вопросы оценки, 1997, №4.

4. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. СПб.: РОССТРО-ПРЕСС, 1997.

5. Грязнова А. Г. Оценка бизнеса: Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 511 с.

6. Есипов В. Е. Оценка бизнеса – СПб.: Питер, 2006. – 464 с.

7. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

8. Оценка бизнеса: Учебно-методическое пособие – Академия Бизнеса «Эрнст энд Янг»

9. Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса – М.: «Маросейка», 2007, 448 с.

10. Сычева Г. И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – Ростов н/Д: «Феникс», 2004. – 384 с.

11. Чеботарев Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – М.: «Дашков и Ко», 2009, 256 с.

12. Щербаков В. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – М.: Издательство «Омега-Л», 2009. – 299 с.

13. www.investmarket.ru/

14. www.mgb.ru/

Приложение А

Инвентарный номер	Наименование	Первоначальная балансовая стоимость, руб.	Остаточная балансовая стоимость, руб.
95	Административное здание с магазином, стр.24 (литер КК1)	172488	149489,6
17	Гараж, стр.21 (литер ЕЕ1)	248000	4134,12
88	Гараж, стр.9 (литер Т)	139807,61	121166,65
90	Дизельная электростанция, стр.5 (литер F-F2)	4029,37	66,93
70	Железнодорожный тупик, соор. 3	894473,2	14908,28
87	Зарядная, стр.10 (литер N)	82310,4	1371,84
92	Котельная, стр.2 (литер Ю-Ю2)	21968,59
94	Магазин, стр.22 (литер Б-Б4)	17695,22	9142,54
93	Магазин, стр.6 (литер В-В5)	18404,73
96	Офис, стр.23 (литер А-А2)	17462,38
85	Подкрановые пути, соор.4 (литер Г2)	49665	827,16
98	Склад №19, стр.18 (литер Х)	51840	42336
97	Склад с административными помещениями, мастерские, стр.16	4056550,3	3312849,6
85	Склад, стр.12 (литер М)	98205,29
65	Склад, стр.13 (литер Ж-Ж8)	2234440,4	37240,27
86	Склад, стр.20 (литер S)	13169	219,68
91	Склад, стр.3 (литер Д-Д1)	193975,54	3233,26
89	Склад, стр.7 (литер Р)	92609	15435
66	Столовая, стр.14 (литер И)	34600
68	Трансформаторная подстанция, стр.4 (литер Я-Я1)	5941,96	4852,52
84	Агрегат FuR-VC-AнK-МП-4-С-6Г
83	Агрегат АпК-МП-4-С-4г.
88	Бетономешалка	15970
96	Бетоносмеситель, СБ-80-04	98553,6
67	Водонапорная башня, инв. №00000067	39600	32175
93	Кабина КК-70 (универсальная) нерж., инв. №00000093	13900	771,92
76	Кассовый аппарат ЭКР 2102-Ф, инв., №00000076	3050
77	Кассовый аппарат ЭКР 2102-Ф, инв., №00000077	3050
97	Компьютер Intel P 4 2800, инв. №00000097	36871,71
7	Компьютер PENTIUM 3 — 600, инв. №00000007	15775
51	Компьютер PENTIUM 3 — 600, инв. №00000051	15775
78	Компьютер PENTIUM 3 — 733/ RAM, инв. №00000078	20110
44	Конденсатор, инв. №00000044	4174
82	Конденсатор воздуха, инв. №0000082	480000	216000
18	Кран козловой, инв. №00000018	18107
9	Машина для счета денег, инв. №00000009	3500
10	Множительный аппарат RICOH, инв. №00000010	52364
95	Монитор TFT 17 Samsung, Инв. №00000095	13335,27	296,47
29	Морозильная витрина, инв. №00000029	2865
101	Морозильный ларь Бирюса 355 без стекла, инв. №00000101	14900	2235,17
94	Трансформатор сварочный ТДМ — 501/500 а 380 в, инв. №00000094	11682	5159,55
33	Холодильная камера ОРСк, инв. № 00000033	600
102	Холодильный Стинол, инв. №00000102	3500
34	Шкаф холодильный ШХ-0,56, инв. №00000034	6160	-4419,6
35	Шкаф холодильный ШХ-0,8, инв. №00000035	4420	2762,65
79	Электроплита «Горение», инв. № 0000079	2190
80	Электроплита «Горение», инв. № 0000080	2190
25	Электропогрузчик, инв. №00000025	8000
57	Электропогрузчик, инв.№0000057	8000
43	Электропогрузчик ЕВ, инв. №00000043	8333,33
90	Зонт Вентиляционный ЗВЭ-900-2П	16900	939,04
91	Мармит ПМЭС-70	20000	1110,96
92	Мармит ЭМК-70 вся нерж.	29500	1639,04
89	Плита эл. ЭП-6 ЖШ (лицо нерж.)	26900
98	Сейф огнестойкий TOPAZ	15073	11556,2
100	Стол 16010074 кальвадос с тумбой	11135	3711,64
99	Стол 18012074 кальвадос с тумбой	11390	3796,4
69	Забор	28776	11230,13
24	Холодильная агрегат	6000
72	А/машина ГАЗ — 31029	4166,67	582,45
82	А/машина ГАЗ — 2410	10000	4416,89
73	А/машина КАМАЗ 53212	8333,33	4709,01
20	Мотодрезина	18618	70,65
Итого:	9568403,9	4016017

Приложение Б

Наименование объекта	Строительный объем здания, м3 или иные единицы измерения	Стоимость м2 помещения в ценах 1969г., руб.	Восстановительная стоимость объекта, с НДС, руб.
Административное здание с магазином	18/36	31,1	4 988 334
Склад с административными помещениями	18/36	29,6	13 149 667
Арочный склад	18/25	12,9	3 576 716
Офис	18/55	34,5	1 211 479
Магазин	18/36	31,1	6 879 578
Магазин	33/4	43	18 461 611
Гараж	геол./66	16,1	9 371 084
Здание холодного склада с рампой	18/21	8,5	21 472 705
Гараж	геол./66	18,6	4 092 363
Зарядная	18.фев	16,1	1 569 454
Теплый склад с рампой	геол./30	16,7	35 002 304
Котельная	18.окт	28,8	2 654 719
Столовая	геол./14	43,4	1 932 788
Водонапорная башня	мар.76	16300	1 490 573
Здание склада-ангара	24/20	7,1	5 781 081
Дизельная	18/17	39,4	1 037 658
Здание трансформаторной подстанции	18/17	39,4	875 524
Железнодорожный тупик:
баласт	19.мар	14300	1 487 636
рельсовый путь	19.июл	49800	5 180 719
стрелочные переводы	19.июл	3140	1 053 728
Итого, железнодорожный тупик	7 722 084
Навес	геол./31	25,4	414 608
Подкрановые пути	26/97	175	1 260 925
Склад	18/21	24,1	262 258
Склад №19	18/21	17,7	754 266

Расчет восстановительной стоимости недвижимого имущества

Приложение В

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

Наименование объекта	Восстановительная стоимость объекта, с НДС, руб.	Износ, %	Рыночная стоимость c НДС, руб
Административное здание с магазином	4 988 334	22	3 890 901
Склад с административными помещениями	13 149 667	28	9 467 760
Арочный склад	3 576 716	36	2 289 098
Офис	1 211 479	17	1 005 528
Магазин	6 879 578	31	4 746 909
Магазин	18 461 611	35	12 000 047
Гараж	9 371 084	54	4 310 699
Здание холодного склада с рампой	21 472 705	37	13 527 804
Гараж	4 092 363	45	2 250 800
Зарядная	1 569 454	22	1 224 174
Теплый склад с рампой	35 002 304	49	17 851 175
Котельная	2 654 719	15	2 256 511
Столовая	1 932 788	10	1 739 509
Водонапорная башня	1 490 573	14	1 281 893
Здание склада-ангара	5 781 081	28	4 162 378
Дизельная	1 037 658	31	715 984
Здание трансформаторной подстанции	875 524	4	840 503
Итого, железнодорожный тупик	7 722 084	31	5 328 238
Навес	414 608	14	356 563
Подкрановые пути	1 260 925	27	920 475
Склад	262 258	10	236 032
Склад №19	754 266	10	678 839
Итого:	91 081 820

Источник

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

n1.doc

1.1 Доходный подход к оценке бизнеса

1.2. Особенности применения метода рынка капитала

1.3. Международные стандарты оценки

1.4. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

1.5. Задача

Список литературы

Добавление отзыва к работе

Контрольная работа

Пермь 2014г.

Оглавление

Введение

1. Организационные и правовые аспекты оценочной деятельности

1.1 Основные понятия и цели оценки

1.2 Правовые основы

1.3 Подходы к оценке

2. Доходный подход к оценке стоимости предприятия

2.1 Основные положения

2.2 Метод капитализации доходов

2.3 Метод дисконтирования денежных потоков

3. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

3.1 Общая характеристика

3.2 Методы рынка капитала и сделок

3.3 Метод отраслевых соотношений

4. Затратный подход к оценке предприятия

4.1 Характеристика затратного подхода в оценке предприятия

4.2 Метод чистых активов

4.3 Метод ликвидационной стоимости

5. Оценка предприятия ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс»

5.1 Характеристика объекта оценки

5.2 Имущественный подход

5.3 Доходный подход

заключение

Список литературы

Приложение А

Приложение Б

Приложение В