Кому принадлежит компания самолет девелопмент

На свое 60-летие весной 2010 года певица Алла Пугачева могла получить по-настоящему дорогой подарок. На Васильевском острове в Санкт-Петербурге планировали заложить фундамент концертного зала имени народной артистки СССР, увенчанного аркой в форме буквы «П», где разместились бы офисы и вип-апартаменты. Помочь с финансированием проекта стоимостью около $100 млн в январе 2009 года взялся хороший знакомый Пугачевой, совладелец группы «Русское море» Максим Воробьев. В проект он пригласил своего младшего партнера по «Русскому морю» малоизвестного бизнесмена Михаила Кенина.

Театр Аллы Пугачевой так и остался на бумаге, и через какое-то время Воробьев и Кенин вышли из проекта. Зато из их партнерства вырос один из крупнейших российских девелоперов — группа «Самолет». Начав в 2014 году, за шесть неполных лет «Самолет» занял восьмое место по размеру выручки среди строителей массового жилья в России. В октябре группа стала первой за последние девять лет строительной компанией, которая провела IPO на Московской бирже. Инвесторы оценили ее в 57 млрд рублей.

В «Самолете» уже Максим Воробьев примерил роль младшего партнера — ему принадлежит миноритарная доля лишь в одной из структур девелопера. Кенин владеет 37,5% акций всей группы — основатель компании сохраняет таинственность и не дает интервью. Для этой статьи встретиться с Forbes согласился гендиректор «Самолета» Антон Елистратов.

Фамилия Воробьева не раз служила поводом для разговоров о том, что за стремительным взлетом «Самолета» стоит административный ресурс. Брат Максима Воробьева Андрей — видный «единорос», с 2012 года губернатор Московской области, а отец Юрий — давний соратник и близкий друг нынешнего министра обороны и бывшего главы МЧС Сергея Шойгу. У самой компании другая версия объяснения причин собственного успеха.

Рублевские корни

Сергей Шойгу и Юрий Воробьев не только давние товарищи, но и соседи по Рублевке. Их дачи расположены на смежных участках с живописным видом на Москву-реку, по выходным здесь могут собираться обе семьи. Незадолго до кризиса 2008 года родственники Шойгу и Воробьева были вовлечены в несколько девелоперских проектов на Рублевке. Например, компания жены Юрия Воробьева Людмилы была в числе соучредителей в компании «Раздоры Сити», она собиралась строить элитный коттеджный поселок вместе с главными рублевскими латифундистами — сооснователями «Вимм-Билль-Данна» , ым и Тимофеем Клиновским. Еще одним соучредителем в этой компании был Михаил Кенин. Из-за кризиса проект заморозили.

Михаил Кенин не стал отвечать на вопрос Forbes о том, как он пришел в бизнес и познакомился с Воробьевым. Знакомый Кенина характеризует его как бизнесмена с хорошей деловой хваткой и большим количеством проектов, в том числе инвестициями в ресторанный бизнес и торговые центры в Европе.

В 2007 году Кенин и Максим Воробьев решили попробовать свои силы в крупном девелоперском бизнесе и стали миноритариями с долей 25% в только что учрежденной компании «Главстрой-СПб». Это была одна из «дочек» строительного холдинга «Главстрой» миллиардера с амбициозными планами в северной столице, где компания скупила большой земельный банк на окраине города и объявила о проектах на 6 млн кв. м. Еще одним крупным проектом Кенина и Воробьева в Санкт-Петербурге стала компания «СПб-Реновация» — в 2010 году эта компания выиграла конкурс на право реконструировать 22 квартала в девяти районах Петербурга.

В «Главстрой-СПб» Кенин и Воробьев познакомились с ее гендиректором Игорем Евтушевским, который также руководил олимпийскими стройками Дерипаски в Сочи. В кризис «Главстрой-СПб» столкнулся с типичными для всех строителей проблемами — продажи встали, банки требовали выплат по многомиллиардным кредитам. В 2019 году Евтушевский рассказывал Forbes, что компания умудрялась строить быстрее и дешевле конкурентов: «В среднем в Петербурге все компании строили за 3–3,5 года, мы — за 1,5, причем с отделкой, и заселяли. Средняя цена жилья экономкласса на рынке тогда составляла 72 000 рублей за кв. м, мы начинали продавать метр за 49 900 рублей».

Менеджерские качества Евтушевского оценил и Кенин и в 2012 году предложил ему создать собственную девелоперскую компанию. Евтушевский согласился и забрал с собой часть команды из «Главстрой-СПб». Свою роль сыграло и то, что Дерипаска хотел видеть в питерской компании как можно больше своих менеджеров, люди Кенина и Воробьева все-таки были для него чужими, рассказывал Forbes бывший менеджер «Главстроя». Новую компанию назвали «Самолет» — так назывался боулинг-центр, которым Евтушевский управлял в начале 2000-х, а также дореволюционная пароходная компания в Поволжье, где он вырос.

Знакомые Евтушевского хорошо отзываются о нем. «Хороший, умный мужик, — говорит бывший коллега Евтушевского по «Главстрою». — Думающий, целеустремленный». «Игорь Евтушевский — крутой человек, энергичный, прагматичный, эффективный, во многом его качества нашли отражение в компании», — говорит Антон Елистратов, сменивший Евтушевского на посту гендиректора «Самолета» в 2019 году.

Возглавив «Самолет», Евтушевский получил в группе компаний миноритарную долю в 7%. А основными акционерами стали Кенин и бизнесмен Павел Голубков. В первом доступном отчете девелопера за третий квартал 2016 года говорится, что Кенину и компании Optimus Prime Голубкова принадлежало по 44% в «Самолете». В своих интервью Евтушевский описывал Голубкова как непубличного бизнесмена с интересами в стройке и лизинге. Голубков не чужд бизнес-проектам с рублевской землей, он совладелец и глава компании «Остров». Партнеры Голубкова в этой компании — дети Тимофея Клиновского и Гавриила Юшваева Тимур и Илья. Кенин и Голубков на первом этапе выступили основными инвесторами «Самолета», говорит Елистратов. По его словам, речь идет о десятках миллионов евро.

Джентльменский клуб

Антон Елистратов говорит, что имел отношение к «Самолету» еще на этапе его создания. В 2011 году он в возрасте 30 лет ушел из канадской юрфирмы Macleod Dixon, где был одним из партнеров и занимался M&A-сделками в горной добыче и нефтянке. Елистратов устроился в небольшую московскую консалтинговую компанию Leanvest, среди клиентов которой были Максим Воробьев, Михаил Кенин и Павел Голубков. Через несколько лет они перешли уже в собственную компанию Елистратова CFC Management, которая оказывала инвестиционные консультации для десятка клиентов. Елистратов входил в советы директоров «Главстрой-СПб» и «СПб Реновации», а в 2012 году обсуждал с Кениным и Евтушевским, есть ли на строительном рынке место для нового большого девелопера. Когда «Самолет» запускал свои первые проекты, Елистратову предложили стать независимым директором в компании.

Елистратов говорит, что партнеры сразу решили строить компанию с крупным земельным банком, но четко понимали — все истории неуспеха в недвижимости связаны с большим долгом. Вместо того чтобы идти в банки, создатели «Самолета» обратились к крупнейшими лендлордам Подмосковья.

Первым партнером стала группа «Абсолют» . В 2014 году «Самолет» начал возводить на 133 га его земли в Люберцах жилой комплекс площадью 811 344 кв. м. Все земли полностью принадлежат компании «Самолет Девелопмент», а за «Абсолютом» закреплено право на 26% квартир в комплексе. В большинстве других проектов лендлорды передавали земли компании-застройщику из группы «Самолет», получая взамен долю до 49%. В орбиту начинающего девелопера попали и бывшие партнеры Светакова — экс-депутат Госдумы Дмитрий Саблин и владелец группы RDI Дмитрий Аксенов. В начале 2000-х Светаков, Саблин и Аксенов не без поддержки подмосковного губернатора Бориса Громова и организации «Боевое братство», объединившей ветеранов афганской и чеченских войн, стали владельцами больших участков земли в регионе, а затем разделили бизнес. На землях Саблина рядом с аэропортом Домодедово «Самолет» запустил свой крупнейший проект — «Пригород Лесное» на почти 2,5 млн кв. м недвижимости.

Среди партнеров «Самолета» — миллиардеры и . Есть и менее громкие имена, например партнерами в проекте под деревней Ерино в новой Москве выступают бывшие топ-менеджеры «Газпрома» Богдан Будзуляк и Петр Родионов.

«Самолет» не новатор, еще до появления компании на рынке группа «Абсолют» привлекала девелоперов, например ФСК и МИЦ, для совместных проектов на своих землях. Весь фокус в масштабе. Земельный банк «Самолета» оценивается в 15 млн кв. м, он крупнейший в отрасли. И лишь за малую часть этих земель компания заплатила деньги. Например, в 13 млрд рублей, как писали «Ведомости», обошлись земли семейства Клиновских в Красногорском районе и у деревни Томилино.

Переговоры с лендлордами — важная часть работы, объясняет Елистратов, с кем-то они могут длиться годами. По его словам, у собственников земель, собравших их в 1990-х и 2000-х, не такой уж большой выбор. «Есть четыре варианта: продать, самостоятельно заняться девелопментом, сидеть и ждать или пойти в совместный проект с нами, — рассуждает Елистратов. — Самостоятельно работать на земле многие не хотят из-за низкой маржи. Продать тоже непросто — инвесторы не готовы много платить за землю, потому что оценивают ее с точки зрения будущих денежных потоков. Мы можем заплатить за землю условные 100-200 млн рублей, а можем стать партнерами и в будущем превратить этот неликвидный актив в кеш-машину. Никто из наших партнеров не бросался к нам в объятия. Но мы объясняем и рано или поздно находим общий язык».

Поверившие «Самолету» бизнесмены не прогадали. С 2015 до 2018 года компания увеличила продажи почти в два раза, до 42,4 млрд рублей. Земля — важный ресурс, объясняет бывший топ-менеджер нескольких федеральных строительных компаний. То, что «Самолет» получал земли на безденежной основе, позволило ему существенно сэкономить и снизить себестоимость в проектах. Стартовые цены в объектах «Самолета» в 2014-2015 годах были существенно ниже рынка, признает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «При старте продаж в ЖК «Люберцы 2015» цены на котловане составляли около 70 000 рублей за кв. м. В тот период средние цены по рынку новостроек ближнего Подмосковья составляли около 93 000 рублей». Впрочем, в последующие годы и в следующих проектах уже не было такой разницы цен, отмечает Попов, называя шоково низкие цены в первом ЖК маркетинговым ходом. По данным руководителя проекта Dataflat.ru Александра Пыпина, начиная с 2015 года цены «Самолета» стабильно превышали средние по Московской области.

Создатели «Самолета» проявили себя талантливыми финансистами и умелыми переговорщиками? Не только. Стратегия компании не раз совпадала с государственной логикой.

Достойный застройщик

В мае 2009 года бизнесмен Николай Карасев покинул здание Басманного суда и отправился отбывать десятилетний срок в колонии строгого режима. В начале 2000-х Карасев создал компанию «Социальная инициатива», которая планировала строить дома по всей европейской части России. Но существенная часть денег, полученных от дольщиков, оседала на счетах семьи Карасева и его менеджеров, шла на покупку машин и земельных участков. В 2006 году Карасева арестовали, у обанкротившейся «Социальной инициативы» осталось более 5000 обманутых дольщиков от Ленобласти до Краснодара. Решать их проблемы довелось и «Самолету» — одним из первых проектов группы стал многоэтажный дом в поселке Октябрьский под Люберцами, куда заселились бывшие клиенты «Социальной инициативы».

Елистратов вспоминает, что, когда «Самолет» только выходил на рынок, многие коллеги по отрасли утверждали, что конкуренция слишком высока, а работа за МКАД сулит низкую маржу — нужно подводить коммуникации и вкладываться в социальную инфраструктуру. «На самом деле конкуренция была невысока, — говорит Елистратов. — Мы конкурировали в наших локациях с людьми, которые демпинговали в надежде собрать деньги на следующий кредитный платеж. Они уже понимали, что ничего не достроят и не заработают. Это уже была борьба за выживание».

Перелом произошел в 2018 году, когда президент Владимир Путин подписал закон, ограничивший застройщикам доступ к деньгам, полученным по договорам долевого строительства. С 1 июля 2019 года деньги начали переводить на специальные эскроу-счета в банках — доступ к ним девелоперы получают, только когда первый дольщик вступит в право собственности на квартиру в построенном доме.

Елистратов говорит, что об этом законе в «Самолете» узнали из прессы. «Государство решало проблемы не конкретных девелоперов, а задачу обеления рынка и проблему дефицита качественного жилья на рынке», — говорит он, но признает, что изменения в регулировании подтвердили — основатели «Самолета» выбрали правильную стратегию: «Вся «шелуха», с которой мы конкурировали в своих проектах, начала уходить с рынка. Некачественное рыночное предложение начало драматически падать». Теперь, утверждает Елистратов, маржинальность в проектах мини-городов «Самолета» не хуже, чем в центре Москвы. «Много лет про нас говорили: «Эти ребята будут работать с низкой маржой, они не заработают». Теперь все обратили внимание на большие проекты за МКАД. Но собрать второй такой земельный банк, как у нас, нельзя. Эту историю успеха не повторить», — уверен Елистратов.

После IPO гендиректор девелопера «Самолет» стал кандидатом в рейтинг директоров-капиталистов

В этой истории успеха есть и другая важная дата. В конце 2012 года Андрей Воробьев возглавил Московскую область, сменив недолго занимавшего должность Сергея Шойгу. Исполняющий обязанности губернатора (главой области он стал после выборов осенью 2013 года) энергично взялся за проблему обманутых дольщиков. Весной 2013 года Воробьев анонсировал создание Градостроительного совета, который будет курировать ключевые вопросы в строительной сфере. «Начиная с 2012 года в Подмосковье существенно ужесточились разрешительные процедуры в строительной сфере, — вспоминает собеседник Forbes, работавший тогда в федеральной строительной компании. — Большая часть полномочий была сосредоточена в руках подмосковных властей, а не муниципалитетов, как прежде». Это было благое решение, соглашается собеседник Forbes: «До этого можно было получить разрешение на строительство многоэтажки в чистом поле, договорившись с условным сельсоветом. Отсюда — многочисленные проблемы с дольщиками, на рынок приходили люди, которые легко получали разрешения и ввязывались в высокорискованные проекты». Андрей Воробьев оценивал число обманутых дольщиков, появившихся в Подмосковье в 2000-2015 годах, в 104 000 человек.

Но у решения подмосковных властей была и обратная сторона. «Посмотрите, с кем «Самолет» начинал свои проекты. Тот же «Абсолют» — профессиональный застройщик. Зачем им «Самолет»? — усмехается бывший топ-менеджер крупной девелоперской компании. — Пока в Подмосковье менялись правила игры, фактически все проекты были поставлены на «стоп». Когда мы приносили проекты в подмосковную администрацию, нам говорили: «Не нужны здесь ваши «человейники», вы их построите, а нам потом решать проблемы». В итоге очень многие застройщики ушли из области, не осилив входных барьеров, хочешь не хочешь нужно было идти, договариваться, доказывать, что ты достоин быть застройщиком в Подмосковье. Многие не смогли. «Самолет» смог». Еще один бывший менеджер крупного подмосковного застройщика признает это, но отмечает: «В принципе любая новая власть берет паузу в таких сферах, как строительство, чтобы присмотреться к игрокам».

Елистратов с иронией относится к рассуждениям о том, что Максим Воробьев сегодня может помогать компании. Брат подмосковного губернатора не вошел в число акционеров группы «Самолет» из-за конфликта интересов. Ему принадлежит около 30% в компании «Самолет Две Столицы», которая реализует проекты в Москве и Ленинградской области. Искусство GR играет важную роль в строительстве, соглашается Елистратов, но не согласен связывать его с фамилией Максима Воробьева. В каждом проекте у компании более 30 стейкхолдеров, среди которых много государственных органов, и значительная часть согласований связана не только с региональными властями, но и с местными и с федеральными, объясняет Елистратов, например, Минстроем, Росреестром, Росавиацией, Роспотребнадзором, Ростехнадзором, «Автодором» и многими другими.

Конкуренты Yandex

«Все смешалось, и все находится рядом — многоэтажки, темные гнилые сталинские дачи, пустыри, школы, похожие на Министерство культуры в Амстердаме», — описывал режиссер Александр Лунгин Некрасовку на окраине Москвы. Несколько лет назад он искал натуру для своего фильма «Большая поэзия» и наткнулся на этот район в семи километрах от МКАД на границе с Люберцами. Ряды безликих многоэтажек, выстроенных вокруг высокого холма на месте бывшей свалки, показались ему идеальным фоном для истории о друзьях-инкассаторах, от безысходности ограбивших банк. В паре километров от мусорной горы «Самолет» начинал возводить свой первый ЖК — на Люберцы приходится почти 40% всех квадратных метров, проданных компанией. На многочисленных форумах жильцы первых очередей жаловались на оторванность от транспортных магистралей, недостаток парковочных мест и мест в детских садах и постоянные переносы сроков по строительству поликлиники. В 2015-2017 годах «Самолет» сдал только один детский сад и одну школу в проекте в Люберцах.

Елистратов признает, что сегодня этот проект сложно назвать идеальным, но на то время это было одно из лучших предложений на рынке, например, в отличие от других застройщиков компания принципиально не строит панельные дома. В каждом новом ЖК, утверждает гендиректор «Самолета», компания пытается превзойти предыдущие. Например, квартал бизнес-класса «Спутник» на бывших землях Клиновских в Красногорском районе спроектировали архитекторы из нидерландского бюро de Architekten Cie.

Несколько раз в месяц Елистратов в форме сотрудника службы заселения «Самолета» отдает ключи новоселам компании. «Люди напряжены, накручены рынком, что сейчас им вручат что-то не то, что они купили. Когда они заходят в квартиру, начинают происходить удивительные вещи. Кто-то начинает улыбаться, кто-то фотографироваться, кто-то обниматься. Ни в одном другом бизнесе нет такой эмоциональной связи с потребителем», — описывает он свои впечатления. В ноябре 2019 года Елистратов сменил Евтушевского на посту гендиректора «Самолета». Сооснователь девелопера возглавил комитет по стратегии. «В какой-то момент акционеры, включая Игоря Евтушевского, поняли, что «Самолет» переходит на второй этап и перед ним стоят новые цели — сохранить то, что он сделал, но при этом стать более клиентоориентированным и провести цифровизацию», — объясняет Елистратов.

Елистратов надеется, что в будущем «Самолет» будет конкурировать не с ключевыми застройщиками, а с цифровыми компаниями вроде «Яндекс» и «Сбера». «Особенность нашего бизнеса в том, что мы строим мини-города. Покупатели квартир в новых очередях будут ориентироваться на то, насколько счастливы люди, живущие в предыдущих. В этом заключается эффективность бизнеса в отличие от традиционных девелоперов. Поэтому управляющая компания — это важная часть бизнеса», — рассуждает Антон Елистратов. «Самолет» уже инвестировал в несколько цифровых сервисов, например СКОР, позволяющий покупать и продавать квартиры, и «Вместе.ру» — с его помощью жильцы могут оплачивать услуги ЖКХ, общаться с управляющей компанией или заказывать услуги близлежащих химчисток и салонов красоты. Объем этих инвестиций Елистратов оценивает в сотни миллионов рублей. «Не исключено, что через десять лет мы будем раздавать квартиры бесплатно и зарабатывать на обслуживании экосистем жилых домов», — мечтает Елистратов.

«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году

Но это будущие перспективы. А что сейчас? Кризисный 2020 год незначительно уменьшил выручку «Самолета» — на 3%, с 23,4 млрд рублей до 22,7 млрд рублей по итогам шести месяцев. Более свежей отчетности у компании нет. Весной 2020 года правительство ввело программу льготной ипотеки, которая позволила отрасли не остановиться. Цены на жилье при этом выросли примерно на 15-20%. Антон Елистратов объясняет это ростом спроса и говорит, что благодаря господдержке многие девелоперы смогли нарастить маржу и запустить «лежавшие на полке» проекты, чтобы после увеличить предложение доступного жилья. Он надеется, что государство будет поддерживать рынок, пока ключевая ставка ЦБ не снизится так, что обычная ставка по ипотеке сравняется с субсидированной.

На октябрьском IPO «Самолет» продал только 5% акций, через год-полтора компания хочет провести дополнительное размещение и увеличить free-float до 30-45%. В портфеле компании около трех десятков жилых комплексов, из которых 16 находятся на стадии проектирования. В 2020 году «Самолет» договорился, что «СПб-Реновация» будет строить дома под его брендом и получил 5% петербургской компании с опционом на увеличение доли до контрольной. «Программа реновации буксует во всех городах, кроме Москвы, — рассуждает Елистратов. — Но в последнее время, прежде всего из-за активной работы Марата Хуснуллина (вице-премьер правительства. — Forbes) на федеральном уровне и при губернаторе Александре Беглове, наметились подвижки в Санкт-Петербурге, уже снесли первую пятиэтажку. Есть ощущение, что программа может продвинуться. Пока мы заключили с «СПб-Реновацией» партнерское соглашение. Если в перспективе из этого вырастет интересная история, она найдет свое отражение в капитализации «Самолета».

Во время беседы с Forbes Елистратов проверяет котировки акций «Самолета». С момента размещения они выросли всего на 1%, не сравнить с акциями Ozon, который вышел на биржу в декабре и в первые часы подорожал на 20%. «Я не могу повлиять на котировки в рамках нескольких недель, — рассуждает Елистратов. — Моя задача — увеличить капитализацию в разы в ближайшие 2-3 года. Мы должны расти быстрее рынка и конкурентов».

20 крупнейших застройщиков России: рейтинг Forbes

{«id»:13888,»url»:»/distributions/13888/click?bit=1&hash=b9ef1acfaff33313e209ff706cdc085257b1aa0628eda8cd82c15ab939b88cb6″,»title»:»u0414u0435u043bu0430u0442u044c u043fu0440u0435u0434u0441u043au0430u0437u0430u043du0438u044f u0434u043bu044f u0431u0438u0437u043du0435u0441u0430 u0431u0435u0437 u0442u0430u0440u043e»,»buttonText»:»u041du0430u0443u0447u0438u0442u044cu0441u044f»,»imageUuid»:»5a8d05f2-0e2c-5a89-8e96-98d923aa05a2″,»isPaidAndBannersEnabled»:false}

«Киевская площадь» и ее совладелец Год Нисанов стали акционерами группы «Самолет»

Компании планируют вместе строить коммерческую недвижимость, а также запустят проекты в регионах и странах СНГ

Бизнесмен Год Нисанов / Артем Геодакян / ТАСС

«Самолет Девелопмент» за четыре года стал одним из значимых игроков на рынке жилищного строительства Подмосковья. Игроки рынка связывают стремительный рост компании с тем, что одним из ее партнеров является Максим Воробьев — брат губернатора Московской области. Гендиректор и совладелец «Самолет Девелопмента» ИГОРЬ ЕВТУШЕВСКИЙ рассказал в интервью «Ъ», как компания взаимодействует с властями области, почему застройщик дарит муниципалитетам социальные объекты и по какой причине он в свое время не купил акции группы ПИК.

— Ваша компания существует четыре года, но только сейчас вы решились пообщаться с прессой. Почему долго находились в тени?

— Все это время у нас длился период стартапа и рассказывать было нечего. А в девелопменте я работаю давно, с 2003 года, сначала был гендиректором «Ведис групп» (проект «Марфино» у станции метро ВДНХ, «Мичурино» на проспекте Вернадского и т. д.— «Ъ»), в 2007 году ушел в «Базовый элемент». Два года управлял компанией «Главстрой СПб» (принадлежит «Базэлу».— «Ъ»), позже руководил подмосковными и олимпийскими стройками компании.

— Почему решили создать собственную компанию?

— В «Главстрое СПб» я познакомился со своими будущим партнером Михаилом Кениным, он там был миноритарным акционером и членом совета директоров. В 2012 году у него возникла идея создать крупную девелоперскую компанию, но переговоры с другими акционерами зашли в тупик. Мы тогда поговорили с Михаилом и решили, что у меня достаточно опыта и идей, чтобы возглавить новую компанию и стать ее акционером, а он со своими связями мог взять на себя финансирование. Так мы организовали «Самолет Девелопмент».

— Почему выбрали такое название для компании?

— Это давняя история. Я родом из Саратова, и один из моих товарищей, изучавший историю города, рассказывал, что в дореволюционное время в Поволжье существовала крупная пароходная компания «Самолет». Пассажирские суда компании ходили по трем крупным рекам. Я вдохновился этой историей. В Москве одним из моих бизнесов был боулинг «Самолет», а потом мы решили так же назвать девелоперскую компанию.

— Как у вас разделены функции и доли в компании с Михаилом Кениным?

— Он занимает должность председателя совета директоров в «Самолет Девелопменте» и курирует вопросы, связанные с бюджетом, графиком реализации проектов, приобретением активов. С ним согласовываются все ключевые вопросы в деятельности компании. А я занимаюсь оперативным управлением нашей группой. Что касается структуры собственности, она отличается в зависимости от проекта. Под каждый регион или проект мы создаем отдельные юрлица. Например, в состав акционеров петербургского «Самолета ЛО» вхожу я, Максим Воробьев, в «Самолет Девелопменте» — я, Кенин и «Инвест АГ» (управляет инвестициями акционеров группы Evraz Group Александра Абрамова и Александра Фролова.— «Ъ»). В нашей головной компании, зарегистрированной в Сингапуре, основные акционеры — я и Михаил.

— Сейчас многие компании выводят свои активы из офшоров, а вы, наоборот, зарегистрировали головную структуру в Сингапуре. Зачем вы это сделали?

— Мы планируем в 2018-2019 годах выходить на IPO, и для этого решили зарегистрировать компанию в Сингапуре. Ради этого в текущем году мы переходим на финансовую отчетность по МСФО. Для выхода на IPO мы провели сделку с «Инвест АГ», чтобы рынок понимал, что в наших партнерах серьезные инвесторы. Мы не прячем своих владельцев: у нас вся деятельность белая, налоги все платим в России.

— В составе акционеров вашей головной компании значится Павел Голубков. Чем он занимается в «Самолете»?

— Это финансовый партнер Кенина, он его привлекал на стадии запуска «Самолет Девелопмента». Павел Голубков не участвует в работе компании, его нет даже в совете директоров.

— Раз уж речь зашла об акционерах, то расскажите, как вы познакомились с братом губернатора Подмосковья Максимом Воробьевым? Помогают ли в вашем бизнесе его родственные связи?

— Мы с ним познакомились, когда я работал в «Главстрое СПб», он там был в составе совета директоров. У нас совместная компания в Петербурге — «СПб Реновация». Мы работаем сейчас в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Теоретически Максим мог бы помочь нам только с Подмосковьем. Но как? Земельные участки мы покупаем у частных лиц, в проектах выделения земель я не участвую, продаю жилье тоже сам. Социальные объекты строю и дарю муниципалитетам, а не они мне. А подключением к коммуникациям тоже занимаются другие структуры — ФСК, «Россеть», МОЭСК и т. д. Да и в целом по вопросам строительства мы больше общаемся с главами районов Подмосковья, Москвы, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

— Какова финансовая модель вашего бизнеса?

— Мы занимаемся чистым девелопментом и не реализуем непрофильные проекты. Даже от социальных и инфраструктурных объектов избавляемся сразу после сдачи их в эксплуатацию, передавая их на баланс муниципалитетам. Поэтому до получения разрешения на строительство наши затраты минимальны — менее 1 тыс. руб. за 1 кв. м. Это мизер в структуре себестоимости, которая составляет сейчас 45 тыс. руб. за 1 кв. м. К тому же проектирование объектов финансирует Михаил Кенин. После получения разрешительной документации мы строим дом на средства дольщиков. Например, в проекте «Пригород. Лесное» в месяц мы продаем по 10 тыс. кв. м жилья и зарабатываем 700 млн руб., а на строительство требуется 300-400 млн руб. Поэтому на операционную деятельность средств дольщиков всегда достаточно, если их не отвлекать в другие проекты.

— А как же затраты на покупку участков и подключение к коммуникациям?

— В целом мы стараемся не покупать участки, а создавать совместные предприятия с другими собственниками. Схемы могут быть разные: в одних проектах мы обмениваем землю на построенное жилье, в других — долю в прибыли. Наши первые проекты во Внуково и Люберцах были реализованы совместно с «Абсолютом». Мы не платили им деньги за землю, а расплачивались квартирами. В договоре мы фиксируем норму прибыли владельца участка, которая потом трансформируется в квадратные метры. Для собственников участков это живые деньги, а для нас — ноль долговой нагрузки. Если мы все же покупаем землю, то берем деньги из прибыли. Недавно выпустили дебютный облигационный заем на 1,5 млрд руб. со ставкой 13,5%. Займы на операционную деятельность пока не используем: сегодня в девелопменте нет доходности 15% годовых. Сейчас если ты взял заем, то все — можешь ничего не строить, ты уже разорен.

— Какая у вас сейчас долговая нагрузка?

— Самая большая нагрузка у «СПб Реновации», так как компания занимается специфическими проектами — расселяет людей, сносит объекты и строит новое жилье, на все это требуются большие средства. Изначально компании кредит на 5 млрд руб. выдавал банк «Санкт-Петербург», сейчас сумма долга составляет 4,5 млрд руб. У «Самолета ЛО» долговая нагрузка около 300 млн руб., в московской компании «Самолет Девелопмент» облигационный заем, о котором я вам говорил, и кредит в банке «Пересвет» на 400 млн руб. По отношению к выручке это несущественные цифры.

— В сентябре «СПб Реновация» брала кредит. На какие цели?

— Мы каждый год погашаем лимиты по старым кредитам и открываем новые линии. Главное, мы постепенно сокращаем долговую нагрузку.

— На ваш взгляд, какой должна быть в кризис кредитная нагрузка у девелопера?

— (Смеется.) Нулевая! Я серьезно. Вообще, считается нормальным долг в 3-5 EBITDA, но сейчас и такой долг опасно иметь. В целом даже в кризис при грамотном управлении ни одна стройка не может быть убыточной, проблемы возникают в том случае, когда девелопер неправильно потратил, дольше строил, рассчитывал на одно, получил другое.

— Сколько сейчас составляет ваша маржа?

— В регионах, где платежеспособность населения низкая, маржа составляет 3-5%, а в Новой Москве — 15-17%. Себестоимость жилья почти везде одинаковая, но цены отличаются.

— Насколько вы снизили цены на жилье с наступлением кризиса?

— В проекте «Внуково» мы планировали в первой очереди продавать квартиры по цене около 100 тыс. руб. за 1 кв. м, но в реальности получилось по 88-90 тыс. руб. за 1 кв. м. Я считаю, что в кризис девелоперы пострадали в первую очередь не за счет сокращения маржи, а за счет сокращения емкости рынка. Чтобы наращивать продажи, теперь приходится отъедать долю пирога у конкурентов.

— Вам удалось отъесть?

— В сентябре мы продали 50 тыс. кв. м жилья, за девять месяцев 2016 года — 8,2 тыс. квартир, или 333 тыс. кв. м площадей. Выручка составила 25 млрд руб. В следующем году мы планируем продать около 1 млн кв. м с прогнозируемой выручкой в размере 75-80 млрд руб. Но мы не хотим наращивать количество продаваемых метров: пока я вижу, что мы сможем переваривать 1-1,5 млн кв. м. Дальше двигаться будет труднее, поскольку нет подтвержденной ликвидности на рынке.

— Каково сейчас положение дел на первичном рынке жилья?

— С июня установилась ровная ситуация по продажам и доходности: нет отрицательной динамики, но и роста тоже нет. Понятно, что и в экономике сейчас тишина, ставку рефинансирования сократили, инфляция не растет. Думаю, в следующем году будет примерно то же самое.

— Как будут вести себя девелоперы в условиях стагнации?

— Мне кажется, будет происходить перераспределение долей между игроками. Годовой объем рынка Новой Москвы составляет 3,4-4 млн кв. м, в Подмосковье — 4-5 млн кв. м, в Санкт-Петербурге — 4 млн кв. м, в Ленинградской области — 2 млн кв. м. Их и будут разыгрывать между собой основные игроки — ПИК, ЛСР, «ЛенспецСМУ» и т. д. В дальнейшем компании будут укрупняться, но, я думаю, на четырех игроков будет приходиться около 20-25% рынка, остальную часть будут занимать мелкие застройщики. Строительный рынок тем и хорош, что он диверсифицированный и позволяет входить в бизнес многим людям с относительно небольшими инвестициями.

— Может ли, на ваш взгляд, повлиять на уровень конкуренции недавняя покупка совладельцем группы ПИК Сергеем Гордеевым бизнеса «Мортона»?

— Сложно сказать, все будет зависеть от управления этими активами, крупные компании только задают тон на рынке. «Мортон» существовал 19 лет, и до покупки Сергеем Гордеевым мы не обращали внимания на деятельность компании. Также, я думаю, и они не смотрят на то, как работаем мы. Нельзя стать лучше, копируя действия конкурентов, нужно быть здоровым изнутри. Например, «Мортон» погубили не мы и не ПИК. Стратегия компании привела к этому.

— Вам поступало предложение о покупке «Мортона»?

— Нет, не поступало, да и смысла покупать не было. Девелоперские компании могут быть интересны для покупки с двух точек зрения — земельных активов и менеджмента. В первом случае необходимости нет: сейчас много владельцев площадок готовы сотрудничать с девелоперами, чтобы мы зарабатывали для них деньги. А топ-менеджмент всегда можно переманить к себе на более выгодных условиях. В 2012 году, когда мы думали о создании «Самолета», нам предлагали купить активы ПИК за какие-то нереальные деньги (тогда основным владельцем компании был Сулейман Керимов.— «Ъ»), мы тогда смотрели их площадки. Из 99 участков лишь малая часть была подходящей — остальные представляли собой дно Балтийского моря или неликвидный участок в Краснодаре. Кому они нужны?

— Почему в девелопменте каждые несколько лет происходит одна и та же история: компании быстро растут, а потом так же быстро банкротятся?

— Это не только в девелопменте. Где сейчас Yahoo!, супермаркеты «Рамстор», Nokia, масса автомобильных брендов? Все зависит от людей: были стартаперы, горели идеей, и все у них получалось. Как только у собственников интерес пропадает, бизнес начинает разрушаться. На нашем рынке причины банкротства были разные: например, у Сергея Полонского (бывшего основного владельца Mirax Group.— «Ъ») была агрессивная политика поглощения и недооценка рисков, у СУ-155 — болезнь гигантоманией. Кстати, на мой взгляд, «Мортон» зря стал строить заводы. Многие девелоперы хотят стать маркизами Карабасами, но, как показывает практика, это приводит к печальному итогу — огромному объему недостроя в случае их банкротства.

— Из-за кризиса увеличились ваши расходы на маркетинг?

— Да, на моей памяти никогда не было такой гонки за покупателем, как в прошлую осень. В Москве и Подмосковье на 37% увеличилось количество введенных в эксплуатацию площадей, в Петербурге предложение выросло в несколько раз, при этом экономика падала, были введены санкции, повысились ставки по кредитам. В общем, случились все плохие новости. Мы каждую неделю выдумывали маркетинговые и рекламные ходы: в частности, в Петербурге наши затраты на рекламу в один момент вырастали с 1,5% до 5,7% от выручки. Это были гигантские деньги. Мы тогда заклеивали своей рекламой чуть ли ни каждую тумбу.

— Аэропорт Домодедово подал иск на вашу компанию, считая, что «Самолет» намерен строить жилье в зоне повышенного авиационного шума. Получила ли эта история продолжение?

— Первое заседание суд перенес на 1 ноября, но история довольно тривиальная. Недавно я был на стройке и за все время увидел в небе один самолет: наш объект находится в 4 км от Москвы, а аэропорт — в 33 км. Кроме того, при получении разрешения на строительство мы делали по СанПиНу замеры по шумам, получили заключение от санитарной организации, прошли экспертизу в Росавиации. То есть с документами у нас все в порядке. Я думаю, что настоящая подоплека конфликта заключается в другом. Есть советская дорога, построенная на советские деньги, из Москвы в аэропорт, и рядом с ней будет строиться большой жилой район. Господину Каменщику (Дмитрий Каменщик, председатель совета директоров аэропорта Домодедово.— «Ъ») нравится эта дорога, которая ведет в его частный аэропорт, и он не понимает, зачем загружать ее дополнительными людьми? В рамках своего района мы строим шестиполосные дороги, но мы не можем расширять за свой счет радиальную федеральную трассу.

— Вы планируете заниматься точечной застройкой?

— Нам предлагают много интересных участков для точечной застройки, которые не вписываются в стратегию развития «Самолета». Для этого мы с Максимом Воробьевым создали компанию «Самолет Две столицы», которая будет работать над штучными проектами. Ведутся переговоры о покупке земельных участков в Москве и Санкт-Петербурге.

— С «Уралсибом» удалось договориться о покупке 250 га в Красногорском районе Подмосковья?

— Мы близки к подписанию соглашения. Скорее всего, у нас будет право на покупку всей земли, но выкупать будем по участку для строительства каждой очереди.

— Каков сейчас земельный банк «Самолета»?

— Сейчас в разных проектах у нас задействовано около 13-17 млн кв. м, еще по трем—пяти крупным участкам мы ведем переговоры. Надеемся, в течение месяца закроем сделку с RDI по участку в Рязановском.

— Как обстоят дела с проектом «Спутник» в Мякинино, где партнером компании является Тимур Клиновский?

— В ноябре мы выходим на стройку, участок мы купили у господина Клиновского, по предложению продавца отдали ему 1% в компании, чтобы он видел, как проект развивается. Там будет четыре очереди апартаментов и две очереди офисов. Это будет своеобразный деловой центр «Москва-Сити», но в миниатюре. Первая очередь составит 100 тыс. кв. м. У нас с Клиновским есть еще проект в Томилино, на территории птицефабрики «Мирная». Мы приобрели у него 127 га, часть земли отдали под дороги и линии электропередачи, под жилье осталось 107 га. Сейчас разрабатываем проект планировки территории, там будем строить 800 тыс. кв. м жилья. Еще хотим купить соседний участок, он принадлежал Вадиму Жуку (застройщик ЖК «Гусарская баллада».— «Ъ») и сейчас находится в залоге у банка.

— Расскажите еще о сделке по участкам, которые вы приобрели под проект «Пригород. Лесное».

— Эти земли мы приобрели у компании РОТА. Насколько я знаю, сама РОТА покупала участки у Дмитрия Саблина, мы в той сделке не участвовали. Вся земля приобреталась под совместную компанию «Мегагород», созданную по классической схеме с общим советом директоров. Мы управляющие партнеры, вся ответственность за менеджмент, за девелопмент на нас. РОТА получит за свое участие долю в прибыли компании.

— В других регионах у вас есть новые проекты?

— В Петербурге «СПб Реновация» застраивает 22 квартала общей площадью 8,8 млн кв. м. В Ленинградской области компания «Самолет ЛО» заканчивает строительство первой очереди «Мурино 2017» и начинает проектировать вторую. Также компания ведет переговоры по покупке участка в Лавриках.

— В новые для себя регионы не планируете выходить или считаете это бессмысленным?

— Не я считаю, это факт. Ни в одном регионе нет доходности, чтобы продавать хотя бы 100 тыс. кв. м в год. А меньше и идти не нужно, издержки съедят.

— А в Крыму?

— Я работал в Сочи, курортная недвижимость — это специфическая вещь, штучный продукт. Там сроки, потребители, критерии создания объекта другие, чем в Москве или Петербурге.

— А в сегмент коммерческой недвижимости вам интересно заходить?

— Наша стратегия — комплексное освоение территорий, в рамках которой у нас есть все: начиная с пожарного депо, больниц, школ, садиков заканчивая крупными торгцентрами. Вскоре мы построим крупный торговый центр в Подмосковье. Договорились с сетью «Лента», они будут там в качестве операторов. Плюс в планах еще три больших торговых центра в разных местах, офисы в Мякинино, но это не основное наше дело, а сопутствующее. Под такие проекты создан специальный дивизион «Самолет реал эстейт».

— В чем заключаются ваши цели?

— Я хочу построить эффективную, а не крупную компанию. Я никогда не ставил целей по достижению оборота, сейчас мы сдаем по 600-700 тыс. кв. м в год. Будем постепенно увеличивать объемы, но если начнем захлебываться, значит, снизим обороты. Я все время сравниваю наш бизнес с автомобильным конвейером: все время надо развиваться, новые модели выпускать и при этом не ронять качество.

🏴‍☠️ Акционеры Самолета

• 02 сентября 2021, 18:10
• |

• хорошо
• 
  5

Девелоперская группа «Самолет» считает потенциальным риском свою связь с губернатором Московской области Андреем Воробьевым и депутатом Мособлдумы Дмитрием Голубковым. О взаимоотношениях с властью, которые со стороны могут показаться коррупционными, «Самолет» рассказал своим потенциальным инвесторам перед продажей пакета акций.

Группа «Самолет» реализует крупные жилищные проекты на территории Московской области и неизбежно взаимодействует с местными властями. Однако, часть этих взаимоотношений может выходить за официальные деловые рамки и нести коррупционные риски. В компании это признают, поэтому заранее предупредили своих инвесторов о возможных последствиях.

Так, в инвестиционном меморандуме «Самолета», выпущенном перед выходом компании на IPO, говорится, что фактором риска для инвесторов являются связи группы с депутатом Московской областной думы Дмитрием Голубковым и губернатором Подмосковья Андреем Воробьевым. С текстом меморандума ознакомился РБК.

Дмитрий Голубков связан с «Самолетом» напрямую — он является председателем совета директоров, владеет 2,5% акций ПАО «Группа компаний «Самолет», а также приходится братом основному акционеру группы Павлу Голубкову, у которого в руках 49%. В областной думе Голубков занимает пост зампредседателя комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики, где в его ведении могут находиться вопросы, касающиеся деятельности девелоперской группы «Самолет».

Губернатор Воробьев аффилирован с «Самолетом» через своего брата Андрея Воробьева, которому вместе с партнерами принадлежит около 30% в ООО «Самолет две столицы». Это предприятие участвует в строительстве жилых комплексов в Москве и Ленинградской области.

О связях Воробьева и «Самолета» известно давно, хотя сам он аффилированность с коммерческой группой отрицает. Например, экс-кандидат в президенты Павел Грудинин и его однопартиец, депутат Госдумы Валерий Рашкин ранее указывали, что именно Андрей Воробьев стоит за рейдерской атакой на «Совхоз имени Ленина» ради завладения землями совхоза для последующей застройки.

«В результате некоторые из проектов группы (особенно те, которые расположены в Московской области) могут восприниматься общественностью как прямо или косвенно получающие выгоду от положения или политического авторитета братьев Голубкова или Воробьева», — указано в меморандуме.

В результате, репутация группы «Самолет» и стоимость ее акций могут упасть, если будет доказано, что братья Воробьевы и Голубковы используют служебное положение в угоду компании.

Через IPO группа «Самолет» собирается продать 5,1% своих акций по цене 950 рублей за штуку. В планах у компании привлечь 2,9 млрд рублей, которые пойдут на финансирование ряда собственных проектов группы, а также на компенсации для акционеров, продавших свои акции, — это Павел Голубков, Михаил Кенин и Игорь Евтушевский.

Материалы