Компания приобрела землю за 2 млн долларов на дату составления отчетности переоцененная

Особенности бухгалтерского учета земельных участков

Порядок оформления операций с землей регламентируется положениями гл. 17 ГК РФ, нормами ЗК РФ и НК РФ, а также с 2022 года ФСБУ 6/2020 (утв. приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н) и действовавшему до конца в 2021 года ПБУ 6/01 (утверждено приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н).

С 2022 года утратил силу ПБУ 6/01 «Учет основных средств», его заменили два новых ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». Что изменили в учете ОС новые стандарты по сравнению с ПБУ 6/01, подробно разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе бесплатно и переходите в Готовое решение.

Купить землю можно только на основании договора купли-продажи, составленного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариально заверять договор не нужно. В договоре обязательно должна быть вся информация об ограничениях или обременениях земли, а также о местонахождении и цене участка (ст. 554, 555 ГК РФ). Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Право собственности на землю переходит с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Размер пошлины при госрегистрации операций с землей для юрлиц — 22 000 руб. (подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Землю по правилам бухучета следует относить к основным средствам (ОС) (с 2022 года п.5 ФСБУ 6/2020 или до конца 2021 года п. 5 ПБУ 6/01,). Участок принимают к учету при соблюдении следующих условий:

• фирма будет использовать его в основной деятельности либо предоставлять в аренду;
• использование будет продолжаться дольше 12 месяцев;
• перепродажа участка не планируется — в противном случае землю нужно учесть на счете 41 (письмо Минфина РФ от 23.06.2009 № 03-05-05-01/36);
• от приобретенной земли ожидается получение дохода.

Первоначальная стоимость земельного участка формируется следующим образом:

• с 2022 года при применении ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020 — в общей сумме связанных с земельным участком капитальных вложений. К ним относятся: покупная цена участка, госпошлина за регистрацию прав на него и иные затраты, непосредственно связанные с его приобретением (пп. «а» п. 5, пп. «а», «з» п. 10 ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», пп. «а», «б» п. 1 Информационного сообщения Минфина России от 03.11.2020 N ИС-учет-28, п. п. 4, 12 ФСБУ 6/2020 «Основные средства», Информационное сообщение Минфина России от 03.11.2020 N ИС-учет-29).
• до конца 2021 года при применении ПБУ 6/01 — в сумме фактических затрат на приобретение участка. К ним относятся покупная цена участка, госпошлина за регистрацию прав на него и иные затраты, непосредственно связанные с приобретением (п. п. 4, 5, 7, 8 ПБУ 6/01 «Основные средства»).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Продажа земли не является объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Покупка земельных участков — дорогостоящая операция, поэтому нередко компании берут для этого заем. Проценты по займу включаются в стоимость земли до тех пор, пока участок не переведут из внеоборотного актива в состав ОС (п. 7 ПБУ 15/2008, утверждено приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 107н).

Также компания может получить землю:

• Безвозмездно — тогда ее принимают к учету по рыночной цене, подтвержденной независимым оценщиком (письмо Минфина РФ от 28.01.2015 № 03-04-05/3074). При этом если землю подарил учредитель компании, владеющий больше чем половиной доли уставного капитала (УК) компании-получателя, то доход у получателя не возникает. В противном случае безвозмездное получение — внереализационный доход для целей обложения налогом на прибыль (подп. 11 п.1 ст. 251 НК РФ).
• По договору мены — организация примет участок в соответствии со стоимостью ценностей, переданных другой фирме взамен (ст. 568 ГК РФ).
• В счет вклада в УК — по оценке, согласованной учредителями.

Землю переводят в состав ОС при ее полной готовности к эксплуатации и сформированной первоначальной стоимости. Компания может принять участок земли к учету на счете 01, не дожидаясь регистрации права собственности, — тогда он отражается на отдельном субсчете счета 01.

Как отразить в бухучете приобретение земельного участка, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас нет  доступа к системе К+, получите пробный демо-доступ бесплатно.

Земельные участки не амортизируются ни в БУ, ни в НУ (с 2022 года п. 28 ФСБУ 6/2020, до  конца 2021 года п. 2 ст. 256 НК РФ). Иной способ включения трат на покупку земли в расходы компании отсутствует (постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).

Учесть расходы на покупку земельного участка можно только при его дальнейшей продаже. Тогда на дату передачи участка покупателю продавец земли отражает в учете доход от сделки, уменьшенный на стоимость приобретения участка и траты на его продажу (п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 268 НК РФ).

Как учесть покупку земельного участка при исчислении налога на прибыль, подробно разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный демо-доступ бесплатно.

В особом порядке для прибыли признаются расходы на приобретение земли из гос- или муниципальной собственности, на которой находятся здания, строения или сооружения, или которая приобретается для строительства ОС, по договорам на приобретение участков, заключенным с 01.01.2007 по 31.12.2011. Такие затраты можно (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ):

• Равномерно признавать в течение выбранного предприятием срока (не меньше 5 лет).
• Принимать в уменьшение прибыли в отчетном (налоговом) периоде максимум 30% от налоговой базы по прибыли предшествующего налогового периода до полного признания всей суммы. При этом в бухучете возникает постоянная налоговая разница, которую мы рассмотрим ниже.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Использовать землю можно только в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

Земельный участок является объектом обложения земельным налогом. Подробнее о порядке его уплаты читайте в этой статье.

Документальное оформление операций с земельными участками

Операции с землей можно проводить только при условии составления договора в письменном виде. Стороны составляют 3 экземпляра договора: по 1 для каждого участника сделки и 1 для Росреестра.

Постановка участка на счет 08 осуществляется на дату фактической передачи земли по акту приема-передачи либо дату подписания договора (если договор приравнивается сторонами к акту приема-передачи).

Вести учет земельных участков можно с использованием унифицированных форм ОС-1 и ОС-6 либо по самостоятельно разработанным формам, составленным с использованием обязательных реквизитов (ст. 9 закона «О бухучете» от 22.11.2011 № 402-ФЗ).

Скачать бланк ОС-1 можно бесплатно, кликнув по картинке ниже:

Акт приема передачи основных средств по форме ОС-1

Скачать

При приеме земельного участка от учредителя необходимо провести независимую оценку земли, а также внести изменения в учредительные документы компании.

Как это сделать, читайте в статье «Бухгалтерские проводки по взносам в уставный капитал».

Если же организация получила землю безвозмездно, то рыночная оценка участка подтверждается независимым оценщиком или данными кадастрового учета (ст. 66 ЗК РФ).

Компания может сдавать земельный участок в аренду. Тогда должен быть заключен договор аренды и оформлен акт приема-передачи имущества контрагенту. Если договор аренды заключается на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Более подробно об оформлении в учете арендных операций с землей читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Бухгалтерский учет операций с земельными участками: проводки

Фактические траты на покупку земли собираются на счете 08 в корреспонденции со счетами 60, 76. Оплата госпошлины и ее включение в стоимость земельного участка осуществляются записями:

• Дт 68 Кт 51 — оплачена пошлина за регистрацию права собственности на землю;
• Дт 08 Кт 68 — пошлина включена в первоначальную стоимость земли.

Дальнейший учет земли зависит от целей ее использования. Если на территории компания будет строить здания, но за счет инвесторов, то такой объект нельзя признать ОС — он будет оставаться на счете 08. По окончании строительства бухгалтер сделает запись:

• Дт 76 Кт 08 — передана земля инвестору в связи с завершением строительных работ.

Если же собственник использует землю в собственных целях и за свои деньги, то включить участок в состав ОС следует проводкой:

• Дт 01 Кт 08 — земельный участок принят в состав ОС.

При покупке земли у государства под строительство ОС (по договорам 2007-2011 годов) возникает налоговая разница: в НУ траты на землю признаются расходом, а в БУ — нет. Бухгалтеру следует ежемесячно отражать в БУ постоянный налоговый актив до полного списания расходов в налоговом учете:

• Дт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кт 99 субсчет «ПНА» на сумму Z / n / 12 мес. × 20%,

где:

Z — первоначальная стоимость участка;

n — число лет списания расхода на покупку земли.

Продажа земли оформляется записями:

• Дт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кт 01 — списана стоимость земли;
• Дт 62 Кт 91 — отражена выручка от продажи;
• Дт 91 Кт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» — отражена в составе прочих расходов первоначальная стоимость проданного участка.

Напоминаем, что реализация земли НДС не облагается.

При поступлении земли в уставный капитал компании бухгалтер сделает проводки:

• Дт 75 Кт 80 — отражена задолженность учредителя по вкладу в УК;
• Дт 08 Кт 75 — получен земельный участок в счет вклада учредителя в УК;
• Дт 01 Кт 08 — земля принята к учету как объект ОС.

Передача земли в качестве вклада в УК другого юрлица отражается записями:

• Дт 58 Кт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» — отражена задолженность по вкладам в УК;
• Дт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» Кт 01 — внесен участок в качестве вклада в УК.

Если первоначальная стоимость переданной земли отличается от оценки, согласованной учредителями, разницу следует отнести на соответствующий субсчет счета 91 в корреспонденции со счетом 76 (субсчет «Расчеты по вкладам в УК»).

Получение земельного участка безвозмездно бухгалтер отражает записями:

• Дт 08 Кт 83 — получена земля от учредителя, доля которого в УК более 50%, при этом доход у компании отсутствует;
• Дт 08 Кт 98 — получен участок безвозмездно от иных лиц;
• Дт 08 Кт 01 — земельный участок введен в эксплуатацию;
• Дт 98 Кт 91 — признан доход от безвозмездного получения земельного участка.

Если же ваша компания передает земельный участок безвозмездно, то бухгалтерская проводка такая:

• Дт 91 Кт 01 — отражена стоимость земли, переданной в дар другой компании.

Доходов и расходов в налоговом учете при безвозмездной передаче земли не возникает (ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ). Но тогда в бухучете образуется постоянное налоговое обязательство, которое учитывают одновременно со списанием стоимости земли и расходов на ее передачу (п. 7 ПБУ 18/02):

• Дт 99 субсчет «ПНО» Кт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» — отражено ПНО из-за разницы в учете при передаче имущества безвозмездно.

При заключении договора мены проводки у компании, передающей землю и принимающей в ответ иное имущество, следующие:

• Дт 08, 10, 41 Кт 60 — поступили ценности по договору мены;
• Дт 62 Кт 91— отражен доход от передачи земли по договору мены;
• Дт 91 Кт 01 — списана стоимость переданного земельного участка;
• Дт 60 Кт 62 — полностью погашены обязательства сторон при выполнении условий договора мены.

Финрезультат от операций мены в учете участников сделки равен нулю.

В исключительных случаях земельных участок может быть изъят (ст. 49 ЗК РФ). Госорганы обязаны уведомить об этом собственника земельного участка. Собственник или пользователь земли вправе претендовать на возмещение в размере рыночной стоимости земельного участка, недвижимости, которая на нем находится, а также убытков и упущенной выгоды от изъятия (ст. 56.8, 56.9 ЗК РФ). На дату прекращения права собственности за землю делаются проводки:

• Дт 91 Кт 01 — выбытие земельного участка;
• Дт 76 Кт 91 — в состав прочих доходов включена сумма возмещения за изъятие.

Итоги

Особенности бухучета земельных участков таковы:

• земля является объектом ОС;
• договор купли-продажи составляется только в письменном виде с учетом требований ГК РФ;
• право собственности на землю подлежит обязательной регистрации;
• реализация земли не облагается НДС;
• землю нельзя амортизировать;
• траты на покупку земли можно списать только при ее продаже;
• в особом порядке учитываются участки, приобретенные в 2007-2011 годах у государства под строительство ОС.

Подробнее о том, какую отчетность следует сдавать собственнику земли, читайте в статье «Отчетность по земельному налогу».

Цель отчета об изменениях капитала

Порядок составления Отчета об изменениях в капитале закреплен в стандарте IAS 01 «Представление финансовой отчетности». В нем же дано ключевое определения, используемое при составлении Отчета:

Собственники — это держатели инструментов, классифицируемых как долевые.

В то время как вся отчетность в соответствии с МСФО направлена всем заинтересованным пользователям, Отчет об изменениях капитала, в отличие от трех других титульных форм отчетности, адресован, прежде всего, собственникам бизнеса (в случае консолидированной отчетности – акционерам материнской компании).

Собственный капитал характеризует долю средств собственников в общем объеме ее ресурсов. А потому им крайне важно знать, какая часть положительного изменения величины чистых активов может быть реализована в виде реальной выплаты денежных средств – дивидендов. Соответственно, раскрытие факторов, определяющих динамику собственного капитала, играет важнейшую информационную роль отчетности. Необходимо разделить изменение собственного капитала в результате финансового результата реализованных экономических сделок от изменений в результате бухгалтерских оценок.

Общее изменение в капитале за период представляет собой общую сумму доходов и расходов, включая прибыли и убытки, полученные в результате деятельности предприятия в течение отчетного периода. Кроме того, к изменениям в капитале относятся изменения, возникающие вследствие операций с собственниками (взносы в капитал, выкуп собственных долевых инструментов предприятия и выплата дивидендов) и затрат по такими операциями.

Предыдущая версия МСФО IAS 1 «Представление финансовой отчетности» предполагала, что статьи доходов и расходов, которые были признаны в данном отчетном периоде, но не подлежали включению в отчет о прибылях и убытках, следовало отражать в отчете об изменениях капитала наряду с изменениями капитала при участии собственников.

Либо применялся альтернативный вариант – в отчете о признанных доходах и расходах, отражающем прибыль или убыток отчетного периода (как итог отчета о прибылях и убытках), прочие доходы и расходы, эффект изменения учетной политики и корректировки ошибок.

МСФО (IAS) 1 в новой редакции требует все изменения капитала, возникшие вследствие операций с собственниками как таковыми (т. е. при участии собственников), отражать отдельно от изменений капитала без участия собственников. Предприятия более не могут представлять статьи совокупного дохода (т. е. изменения капитала без участия собственников) в Отчете об изменениях в капитале. Это связано с принципом агрегирования информации со сходными характеристиками и разделения статей с различными характеристиками.

Все доходы и расходы должны быть представлены в одном отчете (отчете о совокупном доходе) или двух отчетах (в отчете о прибылях и убытках и отчете о совокупном доходе) – отдельно от изменений капитала при участии собственников. Прочие статьи совокупного дохода (т. е. помимо отражаемых в отчете о прибылях и убытках) должны быть включены в отчет о совокупном доходе.

Все приведенное выше сводится к тому заключению, что изменения в капитале предприятия между двумя отчетными датами отражают увеличение или уменьшения его чистых активов за этот период.

Раскрытия, относящиеся к капиталу

Стандарт указывает, какие данные необходимо раскрыть в отношении изменений в капитале. Часть из них в обязательном порядке представляется в Отчете об отчете об изменениях (титульный отчет). В отношении остальных раскрытий стандарт позволяет отчитывающемуся предприятию самостоятельно определить раскрывать ли данные в титульном отчете либо в Примечаниях к нему.

Это важно учитывать при разработке содержания отчетности, поскольку формат представления отчетности должен быть последовательным.

Конкретно в самом Отчете об изменениях в капитале должна быть представлено обязательно:

• общий совокупный доход за период, показывая отдельно итоговые суммы, относимые на собственников материнского предприятия и на неконтролирующие доли;
• для каждого компонента капитала, эффект ретроспективного применения или ретроспективный пересчет, признанный в соответствии с МСФО (IAS) 8; 
• для каждого компонента капитала, сверку балансовой стоимости на начало и конец периода, отдельно раскрывая изменения, обусловленные:

(I) статьями прибыли или убытка;

(II) статьями прочего совокупного дохода; 

(III) операциями с собственниками, действующими в этом качестве, отдельно отражая взносы, сделанные собственниками, и распределения в пользу собственников, а также изменений в непосредственных долях участия в дочерних предприятиях, которые не приводят к утрате контроля.

Либо в отчете о финансовом положении, либо в отчете об изменениях в капитале, либо в примечаниях, предприятие должно раскрывать:

(a) применительно к каждому классу акционерного капитала:

(I) количество акций, разрешенных к выпуску;

(II) количество выпущенных и полностью оплаченных акций, а также количество акций, выпущенных, но не оплаченных полностью;

(III) номинальная стоимость акции или указание на то, что акции не имеют номинальной стоимости;

(IV) сверка количества акций в обращении на начало и на конец периода;

(V) права, привилегии и ограничения по данному классу, включая ограничения по распределению дивидендов и возврату капитала;

(VI) акции предприятия, принадлежащие самому предприятию или его дочерним или ассоциированным предприятиям; 

(VII) акции, зарезервированные для выпуска по опционам и договорам продажи акций, включая условия и суммы.

(b) описание характера и назначения каждого капитального резерва в составе капитала.

На практике указанные выше раскрытия, как правило, даются в составе Примечаний.

Кроме того, в самом Отчете или в примечаниях к нему предприятие должно раскрыть суммы дивидендов, признанных как распределение собственникам, и соответствующие показатели в расчете на акцию.

Компоненты капитала включают:

• каждый класс вносимого капитала
• накопленное сальдо по каждому классу прочего совокупного дохода
• накопленное сальдо нераспределенной прибыли.

Предприятие без акционерного капитала, например, партнерство или траст, должно раскрывать информацию, эквивалентную той, которая требуется в целом стандартом, с указанием изменений по каждой категории долей в капитале, произошедших за соответствующий период, а также прав, привилегий и ограничений по каждой категории долей в капитале.

Пример составления Отчета об изменениях в капитале

Чистая прибыль за 2014 год компании ABC составила 225 млн руб.

На начало 2014 года собственный капитал компании ABC включал:

• Акционерный капитал – 400 млн р.

• Эмиссионный доход – 50 млн р.

• Резерв переоценки – 200 млн р.

• Нераспределенная прибыль – 700 млн р.

За 2013 год акционерам были выплачены дивиденды в размере 100 млн руб.

По состоянию на 31 декабря 2014 г. ABC произвела переоценку основных средств прямым методом, в результате которой величина резерва переоценки увеличилась на 350 млн. руб. В течение 2014 года были проданы объекты недвижимости, по которым сумма ранее начисленной переоценки составила 55 млн. руб. Кроме того, если бы ABC рассчитывала амортизацию, исходя из исторической (первоначальной), а не переоцененной стоимости, то затраты на амортизацию основных средств составили бы 6 млн. руб., в то время как в отчетном периоде амортизационные отчисления равнялись 16 млн. руб.

В 2014 году ABC произвела дополнительную эмиссию акций. Поступления от эмиссии составили 450 млн. р., в том числе номинальная стоимость размещенных акций– 150 млн. р., а эмиссионный доход – 300 млн. р.

В МСФО резерв переоценки основных средств принято постепенно списывать на нераспределенную прибыль, в частности при выбытии объекта основных средств — в сумме ранее начисленной по нему переоценки, при эксплуатации объекта основных средств — постепенно в течение всего срока службы основного средства на сумму разницы между амортизацией, рассчитанной от переоцененной стоимости, и амортизацией, определенной от первоначальной стоимости.

Соответственно, по итогам 2014 года Отчет об Изменениях в собственном капитале будет выглядеть следующим образом: