Коммунальные платежи в жк бизнес класса в москве

Стоимость обслуживания жилья в дорогих ЖК варьируется от 70 до 350 руб. за 1 кв. м в месяц.

Самая высокая ставка эксплуатационного платежа в столичных жилых и апартаментных комплексах премиум и элитного классов может быть в пять раз больше самой низкой, подсчитали аналитики корпорации «Баркли».  В среднем разница уровня затрат на содержание элитных квартир в разных комплексах достигает около 17%.

Стоит отметить, что стоимость содержания жилья любого класса складывается из двух составляющих — коммунальных и эксплуатационных платежей. Потребляемые ресурсы — электричество, вода, отопление и т.д. — оплачиваются по счетчикам. Все остальное, что связано с обслуживанием дома, относится к эксплуатационным платежам.

Как говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева, базовая ставка эксплуатационного платежа складывается из таких стандартных услуг, как уборка территории и общественных зон комплекса, охрана, эксплуатация инженерных систем, озеленение и т.д. Все остальное зависит от дополнительных услуг и необходимости содержания внутренней инфраструктуры, закрытой от посторонних пользователей.

По данным аналитиков корпорации, за эксплуатацию дорогого жилья придется платить от 70 до 350 руб. за «квадрат». Средний размер эксплуатационного платежа в элитном сегменте составляет 150 руб. за 1 кв. м в месяц.

Больше всего приходится платить владельцам квартир в жилом комплексе «На Трубецкой» — 350 руб. в месяц за 1 кв. м. Это объясняется тем, что в этом проекте представлено небольшое количество квартир, но есть объекты инфраструктуры, предназначенные исключительно для жильцов и требующие больших затрат на обслуживание: бассейн, фитнес-зал и т.д.

Примерно в половине элитных жилых комплексов размер эксплуатационного платежа средний по рынку. Например, в ЖК Barkli Virgin House плата за содержание квартиры составляет 158 руб. за кв. м в месяц. Здесь владельцы квартир платят за уборку территории и зон общественного пользования, озеленение внутреннего двора комплекса, обслуживание инженерных систем, круглосуточную многоуровневую охрану.

В премиум-классе средний показатель эксплуатационных расходов равен 125 руб. за 1 кв. м в месяц. При этом самая высокая ставка отмечена на том же уровне, что и в элитном классе — 350 руб. за 1 кв. м. К примеру, столько придется платить владельцам апартаментов в комплексе «Федерация» в деловом центре «Москва-Сити». Размер ставок в башнях «Сити» обусловлен особенностями эксплуатации высотных зданий: в них необходимо устанавливать дополнительное инженерное оборудование для доставки воды на верхние уровни и обеспечения пожарной безопасности, больших затрат требуют лифтовое оборудование и уход за фасадным остеклением.

Размер эксплуатационных расходов в проектах премиум и элитного классов

^{Источник: корпорация «Баркли»}

В абсолютном выражении обслуживание квартиры площадью 110 кв. м в ЖК элитного класса обойдется в среднем в 16,5 тыс. руб. в месяц, а в премиум-сегменте этот показатель составит 13,75 тыс. руб. в месяц, подсчитали эксперты «Баркли».

«Если это элитный комплекс, где 100 квартир и более, то эксплуатационные расходы могут составить 6-7 долл. (215-260 руб.) за 1 кв. м, и даже содержание детского уголка, детской площадки, спа-комплекса не будет серьезно сказываться на стоимости платежей для жильцов. Но если это клубный дом на 10-15 квартир, то любая инфраструктурная нагрузка будет существенна, и эксплуатационные расходы могут составлять 20 и даже 30 долл. (700-1000 руб. ) за 1 кв. м. (для 100-метровой квартиры это роскошное содержание будет обходиться в 3 тыс. долл. в месяц )», — рассказывает  гендиректор агентства элитной недвижимости Troika Estate Татьяна Крючкова.

Эксперты отмечают, что за последние годы покупатели дорогой недвижимости стали более рационально подходить к оплате эксплуатационных услуг. «Покупатель стал более экономным и расчетливым при выборе дорогого жилья, — говорит Татьяна Крючкова. — Он заранее уточняет стоимость эксплуатационных услуг. Если она превышает 10 долл. (360 руб.) за 1 кв. м, то потенциальный покупатель, как правило, задает вопросы, просит предоставить уточнения по элементам, а также выясняет нюансы эксплуатации здания».

Нежелание переплачивать за «излишества» привело к тому, что в новых проектах закрытой и дорогостоящей инфраструктуры уже нет, добавляет Екатерина Фонарева. Главная задача девелоперов — оптимизировать проект таким образом, чтобы покупатели получали необходимые услуги за умеренную плату.

Интересные предложения элитных новостроек в Москве

«Театральный Дом» на Поварской

«Театральный Дом» на Поварской — один из лучших образцов московского архитектурного стиля XIX в. Бережная реставрация исторических фасадов сохраняет великолепие торжественного неоклассического стиля. Созданные в стиле русского модерна внутренние фасады гармонично дополняют внешний облик здания, рождая цельный, стилистически безупречный и при этом яркий образ. Из окон открывается прекрасный вид на зеленый сквер Мерзляковского переулка и Поварскую улицу, где преобладает малоэтажная застройка. Вид на Новый Арбат венчает жемчужина русской православной архитектуры XVII в. — пятиглавая церковь Симеона Столпника. Подробнее…

ЖК «Лайнер«

Комплекс апартаментов переменной этажности с внутренним двором и подземной парковкой. В здесь представлены одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты с возможностью объединения. Площадь апартаментов начинается от 30 кв. м. Комплекс апартаментов находится в непосредственной близости от строящегося метро “Ходынское поле”. Подробнее…

ЭК «Сады Пекина«

Сады Пекина — это точка полной тишины в Москве, тихая гавань в центре бурного урбанистического водоворота. Несколько шагов — и вы в самой гуще кипучей столичной жизни. Комплекс состоит из двух 12-этажных зданий, в которых находятся 352 комфортных апартамента, а также панорамные пентхаусы на крышах. Подробнее…

Barkli Residence

Четкие линии фасада, материалы теплых тонов, эффектные ряды эркерных окон, широкое использование декоративных элементов фасада, внушительная входная группа — все это существенно выделяет ЖК Barkli Residence на фоне высоток из стекла и бетона. Просторное и светлое лобби, выполненное в классическом стиле, встречает жителей комплекса зоной с камином, мягкими диванами, столиками и прочими элементами, создающими уютную атмосферу. Здесь можно перекинуться парой слов с соседями или, расположившись за чашечкой кофе, с комфортом провести время до приезда такси. Комнаты в квартирах Barkli Residence правильной формы, что очень удобно для оформления интерьера. Подробнее…

ЖК «Соколиный форт»

“Соколиный форт” — великолепный дом бизнес-класса в двух шагах от чудесного лесопарка “Лосиный остров”. Среди основных достоинств проекта — изящный стиль архитектуры с элементами готики, панорамные окна и кованые элементы декора, роскошные виды на парк, дизайнерская отделка интерьеров, уютная охраняемая территория и подземный паркинг. Площадь квартир — от 44,6 до 130,5 кв. м. Подробнее…

ЖК «Виноградный»

“Виноградный” — жилой квартал бизнес-класса, который объединил в себе черты передовых объектов недвижимости и лучше всего подходит для семейного проживания. При строительстве квартала были использованы индивидуальные архитектурные решения, проект также отличается правильно сформированной инфраструктурой и удачным микроклиматом. Комплекс состоит из четырех корпусов переменной этажности. Подробнее…

Clerkenwell House

Clerkenwell House — это апартаменты для людей, ценящих гармонию и красоту, обладающих чувством стиля. Комплекс апартаментов находится в Хамовниках, недалеко от станции метро “Фрунзенская”. Подробнее…

ЭК Wine House

Жилой комплекс Wine House расположен в районе Замоскворечье на территории московского завода шампанских вин “Корнет”, который в 2012г. был выведен за пределы участка. Район обладает хорошей транспортной доступностью, а также развитой инфраструктурой (кафе, рестораны, салоны красоты, отделения банков, торговые центры и т.д.). Жилой комплекс включает в себя реставрируемое здание 1888-1889гг. постройки площадью 6,5 тыс. кв. м. Подробнее…

ЭК «Литератор»

Малоэтажная застройка квартала с небольшими уютными дворами создает ощущение кулуарности и гармонии. Огромные деревянные окна от самого пола выходят на просторную внутреннюю территорию, которая закрыта от посторонних глаз и сквозного проезда автомобилей. Интерьеры общественных зон выполнены в спокойном аристократическом стиле. Подробнее…

Дом на Котельнической набережной

Жилой комплекс возводится на месте ныне снесенного общежития в центре Москвы, в Таганском районе. В состав жилого комплекса войдет как жилая часть, так и административно-учебные заведения. Всего “Дом на Котельнической набережной” займет территорию в 16,7 тыс. кв. м. Кроме того, в планах застройщика паркинг, который вместит 110 машин одновременно. Подробнее…

А где вы нашли «МАССУ» студий и малогабариток?:-)))) Я сейчас бы и рада купить малогабаритку в этом доме, да их было всего раз и обчелся. И те, что были, проданы. Студий всего 6 или 8 на втором этаже. Мне предлагали, но маловато по площади все же оказалось.
Вообще, ЗАО сам по себе дорогой район, и я не понимаю, как можно рассуждать о размере коммунальных платежей в доме такой категории. Люди, которые покупают жилье по ипотеке, смотрят недвижимость другого класса и гораздо более бдительны, чем вы думаете, а значит интересуются размером коммунальных платежей ДО покупки. Эту информацию никто в мешке не утаивает. А халатность покупателя переводить на застройщика — это как-то странно. Коммуналка тут точно уж будет ниже, чем в Only или Match Point хотя бы потому что, это — квартиры, а не апартаменты!

А вы обратили внимание, что ответили на сообщение от 22 июля 2016 года, а сегодня – середина апреля 2017-го? В тот момент было продано совсем немного квартир и у вас были все возможности…

И все же я вам отвечу. Поэтажные планировки вообще смотрели? Судя по высказыванию – нет.

Иначе знали бы, что 2-й и 3-й этажи одинаковы, на каждом по 14 квартир, из которых 8 – студии, итого 28 квартир только на первых двух этажах из 124. Для сравнения на 14 этаже 6 квартир на той же общей площади. По устоявшейся классификации в бизнес классе не должно быть вообще квартир меньше 55 кв м и по данному критерию дом не попадает в принципе в эту категорию (у апартаментов свои метражи – меньше, речь именно о КВАРТИРНЫХ комплексах бизнес-класса).

Итого 16 малогабаритных квартир площадью 27.5 кв.м из общего числа 124 (13%) и этого мало? По мне так слишком много, зачем они здесь вообще, для кого? Для сдачи в аренду посуточно? Но это сильно понижает класс комплекса. Для таких вещей  специально придуманы апартаменты – тот же комплекс ONLY неподалеку. Но кроме этих малогабаритных студий есть изрядное количество вменяемых по метражу квартир 56 и 62 м — конечно, большинство из них уже продано.

Насчет ипотечников легко узнать на сайте росреестра по номеру земельного участка. На текущий момент в комплексе зарегистрировано 8 ипотечных договоров, так что про «другой класс недвижимости» для покупателей по ипотеке ошибочка, здесь они есть, как имеются и в комплексах премиум-класса.

Коммуналка – это счетчики, тарифы от поставщиков как у всех (водоканал, мосэнергосбыт и прочие), речь-то была об услугах управляющей компании. Менеджеры метриума озвучивали 80 р/кв м – последнее, что я слышал, может что-то поменялось.

Про ЗАО в целом говорить, что это дорогой район – все равно что упоминать пресловутую среднюю температуру по больнице. Есть внутри ЗАО действительно прекрасные места, а есть откровенно депрессивные, и район вокруг метро Фили ПОКА относится именно к последним – с потенциалом стать дорогим после завершения многочисленных строек и прежде всего Западный порт, а также Фили Сити (на месте завода Айс Фили).

Сегодня не только покупка, но и содержание жилья — недешевое удовольствие. Прежде чем делать выбор в пользу того или иного сегмента, будущему собственнику стоит поинтересоваться размером предстоящей платы за коммунальные услуги, а также другими расходами.

От минимума до…

Стоимость коммунальных услуг для жителей многоквартирных домов может различаться в разы — все зависит от того, к какому сегменту рынка принадлежит квартира. Как утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», необходимый минимум, за который платят все собственники, — это отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, газ (если есть), электричество, а также техническое обслуживание дома. При этом для более дорогих объектов в коммунальные платежи закладываются средства на техническое обслуживание домофонов, кодовых замков, лифтов.

Обычно ресурсы (вода, отопление) оплачиваются в соответствии с существующими в регионе тарифами, а услуги по электроснабжению, телефонии и интернет-связи — по отдельным счетам поставщиков на основании договоров. «В зависимости от набора услуг и статуса дома размер квартплаты варьируется от 35 до 140 руб./кв. м общей площади», — говорит Галина Алашова, директор департамента эксплуатации ГК «Пионер» (Москва).

Если посчитать общие суммы, то разница налицо. «За минимальный набор услуг владельцы недорогих квартир чаще всего тратят от 1 до 4 тыс. руб./мес., — рассказывает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Но жильцы дома бизнес- или премиум-класса с учетом дополнительных (операционных) расходов платят до 4 евро/кв. м/мес., то есть на содержание 100-метровой квартиры может потребоваться порядка 17 тыс. руб.».

ООО Квартал

Данные по элитному сегменту приводит ООО «Квартал Эстейт». В домах, построенных компанией «Квартал» на Ленинском проспекте, размер эксплуатационных платежей (без учета электроэнергии, Интернета и телефонной связи) колеблется от 63 до 89 руб./кв. м площади квартиры в месяц, в домах бизнес-класса на улице Удальцова — от 62 до 78 руб./кв. м/мес.

Естественно, чем выше статус объекта, тем больше дополнительных опций. Как говорит Г. Алашова, их перечень может быть самым разнообразным в зависимости от запросов и потребностей жителей, а также от уровня инфраструктуры при жилом комплексе. Например, при наличии организованного паркинга или гаража широко распространены услуги по аренде машино-мест, а также ряд сопутствующих: мойка машин, шиномонтаж и мелкий ремонт. Как правило, в жилых комплексах бизнес- и элиткласса существует круглосуточная диспетчерская служба, а значит, у жильцов есть возможность заказать любую услугу через службу единого окна: от вызова такси и заказа продуктов до выполнения просьб погулять с собакой или присмотреть за ребенком.

ООО Квартал

Обслуживание инфраструктуры дома обходится тем дороже, чем качественнее она обеспечивает его жизнедеятельность, например: скоростные лифты вместо обычных, наличие центрального или индивидуального теплового пункта, а также сложных систем вентилирования и кондиционирования помещений, охранной и пожарной сигнализации и пр. Уход за внешней штукатуркой, отопление дизелем или электричеством также увеличивают операционные расходы.

Отдельных вложений требует и содержание придомовой территории, специально оборудованных детских и спортивных площадок. Управляющая компания (УК) определяет ежемесячные платежи на поддержание дома в ухоженном состоянии, при этом учитывается обслуживание площадей общего пользования (входные группы, лифтовые и квартирные холлы, лестничные марши, технические этажи, мусорные камеры и пр.). Эти расходы, а также затраты на коммунальные услуги суммируются и выставляются эксплуатирующей организацией. Затем сумма распределяется между жильцами, то есть каждый из них оплачивает услуги в привязке к квадратным метрам из расчета площади своего жилья.

Конечно, чем меньше квартир в доме, тем больше расходов ложится на каждого собственника. Поэтому, как замечает Г. Дзагуров, самые высокие издержки у жителей клубных элитных домов.

За городом дешевле?

ООО Квартал

Проживание в организованном коттеджном поселке имеет ряд преимуществ. Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», здесь не увидишь мусора или неухоженных детских площадок, потухших фонарей, разбитых подъездных дорог… Между тем коммунальные платежи вполне сопоставимы с городским бизнес-классом, а то и выгоднее. Например, в поселке Большое Покровское (15-й км Киевского шоссе) цена домовладения составляет от 45 до 69 млн руб., а за сервисные услуги жители платят 15 тыс. руб./мес.

Структура платежей следующая: обеспечение круглосуточной охраны по периметру, содержание КПП и сотрудников обходится примерно в 2–3 тыс. руб. Обслуживание и ремонт внутрипоселковых дорог — еще в 2,5–3,5 тыс. руб. Уход за зелеными насаждениями на территории общественных зон поселка (полив, стрижка кустарника, уход за клумбами) — 1–2 тыс. руб. Обеспечение ночного освещения порядка 1,5 тыс. руб. Вывоз и утилизация мусора, чистота территории — это еще 2–3 тыс. руб. Кроме того, в среднем 1–2 тыс. руб. с дома взимают на организацию круглосуточного дежурства электриков и водопроводчиков.

В загородном экономклассе суммы гораздо скромнее. Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group, рассказывает: «В состав услуг включены только обязательные, обеспечивающие полноценное функционирование ЖК, а также статьи расходов на заработную плату персонала УК, содержание административно-управленческого персонала, службы эксплуатации, охраны. Кроме того, оплачивается обслуживание инженерных сетей сторонними организациями, вывоз мусора, содержание и ремонт сооружений, а также амортизация». По словам эксперта, за вывоз мусора каждый собственник платит 2,21 руб./кв. м (то есть владелец таунхауса площадью 160 кв. м потратит в месяц по этой статье 353 руб.), за охрану — 128 руб., за обслуживание коммуникаций — 25 руб./мес.

По данным Urban Group, в сегменте таунхаусов ЖК «Ивакино-Покровское» средняя сумма затрат на содержание 1 кв. м составляет 53,2 руб./мес. Доля коммунальных платежей — 36% (19,1 руб./кв. м), платежи за услуги УК — 64% (34,1 руб./кв. м). Таким образом, содержание таунхауса площадью 156 кв. м обходится в среднем в 8–8,3 тыс. руб./мес.

Как сэкономить?

Несмотря на то что жители домов бизнес-класса и тем более элитных ЖК — люди небедные, их тоже иногда смущает размер коммунальных платежей. Можно ли как-то сэкономить на услугах? Смотря на каких, замечает Г. Алашова. Жители много­квартирных домов, безусловно, могут отказаться от части опций или скорректировать их стоимость, но только в сфере сервиса. Что касается содержания инженерных систем и сооружений, обеспечивающих жизнедеятельность дома, то оно имеет определенную стоимость, снижать которую до бесконечности невозможно. Кроме того, существуют нормативы содержания жилого фонда (поддержание определенной температуры в жилых помещениях, бесперебойная подача холодной и горячей воды, электро- и газо­снабжение и др.), которые УК обязана выполнить.

Обычно УК экономят на собственных эксплуатационных услугах и персонале, то есть проводят жесткие тендеры по компаниям-контрагентам (техническое обслуживание лифтов и других инженерных систем), нанимают сотрудников-совместителей (особенно инженерный персонал и бухгалтерию), упрощают регламенты текущей эксплуатации, например реже убирают и вывозят мусор. Кроме того, имеются возможности сезонной экономии на уборке снега, поливе насаждений и газонов.

В некоторых случаях расходы удается сократить за счет инфраструктуры. «В случае если она может быть выделена в отдельные эксплуатационные единицы (коммерческие площади), то их содержание оплачивают пользователи, например арендаторы, — объясняет Г. Алашова. — Иногда это существенно снижает затраты жителей на содержание дома и территории».

Как считает Г. Дзагуров, многое зависит от аппетитов УК — подрядчиков на рынке много, расценки на одну и ту же услугу у них отличаются в два раза и больше. Нередко, особенно в новых домах, УК является структурным подразделением застройщика, то есть она сама составляет список опций, договаривается с подрядными организациями и выставляет цены жильцам. Правда, если они слишком высокие, жители вправе отказаться от услуг существующей УК и выбрать новую.

Впрочем, можно решить дело и мирным путем. Так, собственники всегда вправе изменить режим работы и стоимость охраны, графики уборки мест общего пользования и прилегающих территорий, а также изъять из общих затрат мелкий ремонт помещений и т. д. «Если жильцы дома общим собранием примут решение о нецелесообразности какой-либо услуги, УК это решение примет и будет реализовывать, — утверждает М. Литинецкая. — Но в частном порядке отказаться от опций, которые включены в общие расходы по эксплуатации и обслуживанию дома, как правило, невозможно».

Перед тем как купить…

Если до кризиса предстоящие расходы на содержание жилья потенциальных покупателей практически не интересовали, то сейчас ситуация меняется. «В последнее время покупатели квартир в новостройках все больше внимания уделяют величине будущих платежей за коммунальные услуги, — отмечает С. Лушкин. — Далеко не каждый состоятельный человек готов оплачивать эксплуатацию бассейна для жителей дома, собственного детского сада или зоопарка на территории».

Поскольку качество приобретаемого жилья и стоимость его последующей эксплуатации находятся в прямой зависимости, то будущий собственник обычно взвешивает свои финансовые возможности. Причем, как говорит М. Литинецкая, в большей мере это относится к покупателям бизнес-класса, где сумма коммунальных платежей может быть достаточно весомой. В экономклассе такие расходы обычно усреднены, поэтому на решение о покупке они не влияют, а для владельцев элитной недвижимости размер квартплаты, как правило, не имеет значения.

Все чаще происходят ситуации, когда владельцы квартир, получая квитанции за услуги ЖКХ, впадают в состояние шока. Реформа отрасли и рост тарифов привели к уникальному разбросу цен, причем во всех сегментах недвижимости. Портал «Элитное.ру» попытался разобраться, за что же сегодня приходится платить владельцам жилья, и что будет дальше. Спойлер: цены в платежках будут расти, но в выигрыше останутся собственники дорогой недвижимости, которые действительно могут влиять на цифры в платежных квитанциях.

На рынке ЖКХ сейчас наблюдается уникальная ситуация, с которой население еще не сталкивалось. Разброс тарифов столь велик, что возникают совершенно анекдотичные истории, когда владелец «однушки» в Подмосковье вынужден платить за квартиру столько же, сколько собственник квартиры бизнес-класса в престижном районе столицы.

Примеры из практики

Возьмем совершенно реальный пример. Владелица однокомнатной квартиры площадью около сорока «квадратов» в одной из новостроек в славном городе Серпухове получает ежемесячно платежную квитанцию на 12-15 тыс. рублей, не считая электричества и воды, плата за которые начисляется по счетчикам. Хотя в доме год не было горячей воды, крышу не чистили от сосулек, в подъезде не убирают и прочее. При этом управляющая домом компания на диалог с жильцами не идет, и они не в состоянии отказаться от якобы оказываемых им дополнительных услуг, за которые и начисляются основные деньги

«…то, как жители относятся к своему дому, прилегающей территории и общедомовому имуществу, и то, как работает управляющая компания – два фактора, напрямую влияющие на капитализацию недвижимости…»

Одновременно практически в центре столицы, в известном жилом комплексе бизнес-класса «Дом на Беговой» (на фото ниже) собственник квартиры площадью 97 кв. метров ежемесячно платит управляющей компании около 10 тыс. рублей. А владелец недвижимости площадью в 112 «квадратов» в ЖК «Северная звезда» (ул. Расплетина, дом 22) платит в месяц чуть более 15 тыс. рублей. И это с учетом расходов на оплату тепла, водоснабжения и электроэнергии. В ГК «Смарт Сервис», обслуживающей указанные дома, «Элитному.ру» подтвердили, что данные верны.

По словам Андрея Ильичева, директора УК «Пионер-Сервис», за эксплуатацию квартиры в 100 кв. метров в объектах бизнес-класса, находящихся под управлением компании, житель платит в среднем около 6,5 тыс. рублей, не считая расходов на тепло, воду и электроэнергию. Кроме стандартного набора услуг по эксплуатации в эту стоимость входит охрана в подъездах и на территории, влажная уборка мест общественного пользования (1 этаж – 2 раза в день, этажи выше первого – 4 раза в неделю), уборка дворовой территории, а также обслуживание всего высокотехнологичного оборудования здания.

О роли управляющей компании

Возникает резонный вопрос, почему так происходит, и что ожидает владельцев недвижимости в среднесрочной перспективе. Ответы на эти вопросы, в общем-то, просты: дело в реформе ЖКХ, конкретной управляющей компании и реальном росте тарифов. К сожалению, приобретая недвижимость, в том числе и дорогостоящую, собственники не всегда осознают, что в дальнейшем их расходы, комфорт и даже возможные доходы от последующей продажи жилья будут напрямую зависеть от управляющей компании, занимающейся обслуживанием дома.

Теоретически, жильцы должны согласовать стоимость таких услуг, однако по факту далеко не у всех собственников это получается

Не секрет, что большинство собственников задумывается о стоимости своих квадратных метров в перспективе. Жизнь меняется, и нельзя упускать из вида возможность продажи своей квартиры. «И вот здесь важно понимать: то, как жители относятся к своему дому, прилегающей территории и общедомовому имуществу, и то, как работает управляющая компания – два фактора, напрямую влияющие на капитализацию недвижимости, то есть на ее настоящую и будущую стоимость», – объясняет заместитель генерального директора по клиентскому сервису ГК «Смарт Сервис» Елена Сумкина.

Например, на продажу выставлены две похожие квартиры одного метража и в одном районе. Но в первом случае жилье расположено в ухоженном доме, с чистыми подъездами и облагороженной придомовой территорией, а во втором вы увидите грязные лифты, изрисованные стены, сломанные качели возле дома… «Цена второй квартиры может просесть на 30-40% по сравнению с первым вариантом», – говорит Елена Сумкина. Таким образом, роль управляющей компании невозможно переоценить, особенно в последнее время, когда в эту отрасль пришло много непрофессионалов, которые – как в примере с квартирой в городе Серпухов – пытаются просто получить от жильцов деньги за некачественную работу по завышенным тарифам, не оказывая им по сути никаких дополнительных услуг (на фото выше – входная группа «Дома на Беговой»).

О тарифах и ценах

Казалось бы, разобраться, за что именно мы платим, просто – достаточно ознакомиться с перечнем услуг, перечисленных в платежной квитанции. Однако на деле все происходит сложнее. Любая «платежка» состоит из двух составляющих. Первая часть – ресурсная, т.е. оплата воды, в том числе отопления, электричества или газа, за которые жильцы платят по факту потребления (естественно, если в квартире установлены счетчики). В УК «Юнисервис» отмечают, что эти тарифы «устанавливаются и регулируются исключительно правительством Москвы, а управляющая компания в данном случае выступает в роли посредника между ресурсоснабжающими организациями и собственниками».

Если не брать массовый сегмент, то выяснилось, что наиболее велик разброс цен в бизнес-классе

А вот остальную сумму составляют эксплуатационные платежи, и разобраться с ними значительно сложнее. Например, в минимальный перечень услуг по «содержанию и ремонту жилой площади» входит технадзор за состоянием всего имущества комплекса, ликвидация последствий аварий, подготовка техники и оборудования к сезону, вывоз и уборка мусора, а также текущий ремонт здания. Обычно в эту же графу квитанции попадает уборка мест общего пользования, территории ЖК и оплата услуг консьержа. Из «нестандартных» – плата за обслуживание и ремонт шлагбаумов, мытье окон с помощью альпинистов и т.д. Учитывая, что такие пункты никак не регулируются законодательством и городскими властями, именно сюда непрофессиональные управляющие компании «закладывают» свои доходы. Теоретически, жильцы должны согласовать стоимость подобных услуг, однако по факту далеко не у всех собственников это получается.

Но и у тех УК, которые действительно заботятся о жилых комплексах, находящихся под их управлением, существует необходимость создания определенного «люфта» – средств, которые будут направлены на исправление форс-мажорных ситуаций. «Представим, что в доме, изрисовали стены и сломали детские качели. Что делать УК? Выделять бюджет на непредвиденные расходы и устранять последствия. Но этот же бюджет может пойти на дополнительное озеленение территории или какие-то другие работы по благоустройству», – объясняет Елена Сумкина (на фото – территория ЖК «Воробьевы горы»).

По ее словам, донести до владельца каждой квартиры схему расчетов и начислений достаточно сложно, но при желании возможно. Для этого, например, ГК «Смарт Сервис» регулярно проводит в своих ЖК так называемые «информационные дни», во время которых сотрудники компании общаются с жителями, рассказывая им, из каких формул складываются те или иные суммы в квитанциях, как производятся расчеты. Ну, а все серьезные изменения согласуются с владельцами недвижимости на общих собраниях.

Цены и класс: ориентир на консьержа

Как показало исследование стоимости услуг управляющих компаний, проведенное при подготовке этого текста, далеко не всегда ценник в платежной квитанции зависит от статуса и сегмента жилого комплекса. Хотя, безусловно, профессиональные УК стараются, чтобы цены соответствовали классу ЖК. Стоит отметить, что многие компании, управляющие одним или 2-3 домами, стараются не афишировать стоимость своих услуг в публичном пространстве, ссылаясь на то, что данная информация касается исключительно самой УК и жильцов дома. Кстати, для собственников это повод насторожиться, т.к. по закону все управляющие компании, обслуживающие жилые дома, обязаны выкладывать такую информацию в публичное пространство.

Но вернемся к стоимости. Если не брать массовый сегмент, то выяснилось, что наиболее велик разброс цен в бизнес-классе (график на картинке выше). Например, минимальные ставки по общему тарифу (включая предоставление дополнительных услуг, таких как пропускной режим, охрана, консьерж и т.п.) начинаются от 45,53 рублей за «квадрат» в месяц в ЖК «Лобачевский» (ул. Лобачевского, вл. 118, к. 2, управляющая организация ООО «Люкс Сервис»). Максимальные тарифы – 164,88 рублей за кв. метр в месяц – в ЖК «Два дома 20*20» (2-й Донской пр-д, 5, УК «Юнисервис»).

В сегменте «премиум» (график на картинке выше) цены варьируются от 60,59 рублей за «квадрат» в ЖК «Шуваловский», (Ломоносовский пр-т, 29, к. 1, УК «Юнисервис») до 140,17 рублей в ЖК «Воробьев Дом» (Воробьевское шоссе, д. 4, к. 1, ООО «УК “Воробьев Дом”»). В классе де-люкс (график на картинке ниже) – от 115,36 рублей за кв. метр в месяц в ЖК «Андреевский» (2-ая Фрунзенская, д. 8, ТСН «Андреевский») до максимальных 220 рублей в клубном доме «Гранатный, 6» , где, по данным отдела продаж, управлением занимается ТСЖ.

При этом, конечно, профессиональные управляющие изначально ориентируются на класс объекта по классификации девелопера, реализующего этот проект. Кстати, как рассказала Елена Сумкина, именно консьерж очень наглядно демонстрирует разницу в классах жилья. Если в обычных домах это человек, чья задача – отслеживать, к кому приходят гости, и гонять из подъезда шумных подростков, то в более дорогих комплексах его полномочия значительно шире, представители консьерж-сервиса становятся практически личными помощниками. Они будут открывать двери, помогать с вещами и коляской, контролировать уборку и небольшие ремонтные работы в квартирах, а в некоторых ЖК даже заказывать такси, авиабилеты и ужин из любимого ресторана.

Владельцам качественной недвижимости в столице имеет смысл подготовиться к тому, что и тарифы, и цены за услуги профессиональных УК постепенно будут расти

Кстати, если жители считают, что управляющая компания не справляется со своими задачами или слишком завышает цены, то у них есть совершенно законный способ выйти из ситуации. «Инициировать общее собрание собственников по смене тарифа или даже управляющей компании, по закону может любой собственник. Второй вариант – создать ТСН (товарищество собственников недвижимости), зарегистрировать его и объявить тендер на выбор новой управляющей компании», – рекомендует Елена Сумкина. Другой вопрос, что чем ниже класс дома и чем больше в нем квартир, тем сложнее это сделать. Как показывает практика, на замену УК может уйти от 6 месяцев до двух лет. «Чем сильнее разнится социальный статус жильцов, тем серьезнее различаются и их требования к качеству работы УК, тем сложнее им прийти к общему знаменателю. А недобросовестные эксплуатирующие организации, пытаясь сохранить управление домом, делают все возможное, чтобы застопорить данный процесс и вбить “клинья” между собственниками недвижимости», – объяснил «Элитному.ру» юрист, специализирующийся на смене УК.

Перспективы: снижения не будет

Вопрос: Каких цифр ожидать в квитанциях владельцам недвижимости в ближайшей перспективе? – сегодня волнует, пожалуй, всех собственников жилья, вне зависимости от его класса. К сожалению, опрос управляющих компаний показал, что дешевле уже не будет. Если ситуацию, как в примере с «однушкой» в Серпухове, еще можно решить сменой управляющей компании, то владельцам качественной недвижимости в столице имеет смысл подготовиться к тому, что и тарифы, и цены за услуги профессиональных УК постепенно будут расти.

Причин тут несколько. Во-первых, тарифы на ресурсы и услуги подрядчиков продолжают повышаться, и ни одна УК на это повлиять не может. Как рассказали в ГК «Смарт Сервис», за последние три года стоимость вывоза мусора, к примеру, увеличилась с 3,3 тыс. до 7,6 тыс. рублей (за 8 куб. метров), МРОТ (от которого зависят многие показатели в платежках) вырос с 14,5 тыс. до 18,8 тыс. рублей, а горюче-смазочные материалы (дизельное топливо) подорожали с 34,93 до 46,39 рублей за литр. «Один пост охраны, в нашем ЖК «Воробьевы горы» (на фото ниже) в 2016 году обходился в 93,5 тыс. рублей, в 2019 году – это уже 104,6 тыс. рублей», – привела пример Елена Сумкина. Кстати, на ценах в квитанциях отразится и повышение НДС, которое произошло с 1 января этого года.

Профессиональные УК, тем не менее, держатся до последнего, стараясь не повышать прайс для жителей. «По объектам бизнес-класса в Москве и Санкт-Петербурге, находящимся у нас в эксплуатации, с момента заселения домов, прошедшего в 2015-2016 годах, мы тарифы пока не повышали. Частота повышения нециклична и обычно зависит от внешних факторов, т.е. изменения законодательства, инфляции, повышения цен подрядчиков», – объяснил Андрей Ильичев.

Тем не менее, в определенный момент это неминуемо произойдет, и, скорее всего, достаточно скоро. И тогда, как ни странно, в выигрыше снова окажутся владельцы качественной недвижимости, которые смогут сознательно выбрать, что для них важнее: высококлассный ЧОП, ежедневная уборка и цветы в клумбах или минус 200-500 рублей из платежной квитанции. Ведь изменение тарифов может проводиться только решением общего собрания собственников. «Управляющая компания может выйти к жителям с инициативой повышения тарифов, обосновывая его расширением перечня или повышением качества услуг, а также изменениями в законодательстве или, например, общегородским повышением цен на рынке вывоза мусора. Но решение все равно остается за собственниками», – констатирует Андрей Ильичев.