Количество голосов при смене управляющей компании в многоквартирном доме

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Когда решение по вопросу принято

Для принятия решения по вопросу повестки ОСС в МКД нужно, чтобы «за» было большинство голосов собственников, присутствовавших на собрании. Для решения разных вопросов повестки требуется разное большинство голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Простое большинство

Просотое большинство – это более 50 % процентов голосов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.

Простым большинством решаются:

1. Вопросы, которые касаются проведения ОСС. Они должны быть решены как можно раньше, чтобы избежать в дальнейшем конфликтных ситуаций:

  • о сроках и порядке проведения годового ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
  • о порядке уведомления о принятых на собрании решениях (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ);
  • об использовании ГИС ЖКХ и иных информационных систем для проведения общего собрания собственников (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем, администратора ОСС (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • о порядке приёма администратором сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам, поставленным на голосование, а так же о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • порядок финансирования расходов на те общие собрания, которые были созваны по инициативе собственников, имеющих не менее 10% голосов (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • о месте или адресе хранения копий протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).

2. Вопросы о способе управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):

  • о расторжении договора управления с УО;
  • выбор уполномоченного представителя для расторжения договора управления;
  • выбор председателя правления ТСЖ, ТСН;
  • об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если в доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется ЖК или ЖСК, но при этом в доме больше 4 квартир (ст. 161.1 ЖК РФ).

3. Вопросы, связанные с советом МКД (ст. 161.1 ЖК РФ):

  • об избрании и переизбрании совета МКД;
  • о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета, причём это решение должно содержать размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты;
  • утверждение Положения о совете МКД;
  • утверждение количественного состава совета МКД;
  • делегирование полномочий совету МКД;
  • об использовании ГИС ЖКХ или другой информационной системы в деятельности Совета дома.

4. Ряд других вопросов (ст. 44, 155, 156, 164 ЖК РФ):

  • размер платы за содержание жилого помещения в МКД;
  • внесение платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ);
  • о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ при непосредственном управлении собственниками МКД (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);
  • о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);
  • об определении перечня и объёма работ и услуг по содержанию общего имущества дома, о том, на каких условиях будут выполняться работы и оказываться услуги, как они будут финансироваться.

Квалифицированное большинство

Квалифицированное большинство – это 2/3 голосов. Но не от количества голосов собственников, участвующих в собрании, а от количества голосов во всём доме.

Квалифицированным большинством принимаются (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ):

1. Решения по общему имуществу МКД:

  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для решения этого вопроса необходимо узнать, поставлен ли земельный участок, находящийся под МКД, включая придомовую территорию, на кадастровый учет. Принимать решения по вопросу использования ЗУ можно только в этом случае;
  • о пользовании общим имуществом иными лицами – например, для того, чтобы установить рекламные конструкции, баннеры и т. п. (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом, при этом условия аренды общего имущества определяются на общем собрании (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • о переуйстройстве, перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

2. Некоторые вопросы управления МКД (ст. 44 и 136 ЖК РФ):

  • наделение председателя совета многоквартирного дома полномочиями на решение тех вопросов, которые не относятся к компетенции ОСС (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • создание многодомового ТСЖ, которое может создаваться только для домов, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых находятся инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

3. Некоторые вопросы капитального ремонта (п. 1.1-1 и 1.2 ст. 44 ЖК РФ):

  • о капитальном ремонте ОИ в МКД и об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • о размере взноса на капремонт, минимальном размере фонда капремонта, о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • получение кредита или займа на капремонт, определение существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счёт фонда капремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • о размещении временно свободных средств фонда капремонта, формируемого на спецсчёте, на спецдепозите (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • реконструкция многоквартирного дома (кроме вопросов уменьшения размера общего имущества), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Что такое реконструкция, определено в ч. 1 ст. 14 ГрК РФ. Это «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей… (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения». Это его высота, этажность, площадь и т. д. Переустройство или перепланировка жилого помещения – это не то же самое, что реконструкция. Для неё собрания собственников не требуется. 

Абсолютное большинство

Абсолютное большинство – 100 % голосов всех собственников помещений в МКД, а не только пришедших на собрание.

Согласие на уменьшение размера общего имущества в доме при реконструкции нужно получить от 100% собственников. Например, если после реконструкции планируется убрать одно крыльцо, должны согласиться все собственники без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Особенные вопросы

50 % от общего количества голосов в МКД необходимо, чтобы принять решение:

  • о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
  • о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счёта в российской кредитной организации (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
  • о совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счёте (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
  • о создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ, ТСН и утверждении его устава (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ),
  • о выборе и изменении способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • о выборе управляющей организации и определении условий договора управления МКД (п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • наделение совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В ст. 46 ЖК РФ отдельно прописаны:

  • Вопрос о переводе жилого в нежилое зависит от количества подъездов в доме (п. 4.5 ч. 2 ст. 44, ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ): 

1. Если в МКД более одного подъезда – более 50% от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений при условии, что в голосовании за принятие такого решения участвовали собственник, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие большинством от всех голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании. 

2. Если в МКД один подъезд – решение принимается большинством голосов от общего числа голосов участников собрания.

  • Вопросы комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44, ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ):

1. О включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории – не менее чем 2/3 от всех голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

2. Об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки – не менее чем 1/3 голосов от всех голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Жилье ,

25 янв 2022, 17:23 

0 

Госдума одобрила новые правила выбора УК в многоэтажках

Чтобы определить способ управления домом и выбрать управляющую организацию, по новым правилам потребуется более половины голосов жителей

Фото: Stone36shutterstock

Необходимое для выбора способа управления многоквартирным домом и новой управляющей компании (УК) число голосов собственников квартир может быть увеличено. Соответствующий законопроект Госдума приняла сегодня в первом чтении.

Сейчас для смены УК достаточно, чтобы за такое решение на общем собрании собственников помещений проголосовало более 50% присутствующих. Само собрание считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управляющей организации может быть принято всего лишь четвертью голосов всех собственников помещений (25% + 1 голос). На практике это приводит к тому, что владельцы квартир часто делятся на группы, каждая из которых может выбрать свою управляющую организацию, говорится в пояснительной записке к проекту закона.

Законопроектом предлагается решить проблему за счет внесения изменений в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России. При этом необходимое для выбора способа управления домом и новой УК число голосов собственников увеличится до 50% + 1 голос от общего числа голосов владельцев помещений многоквартирного дома. Таким образом, к согласию в вопросе выбора УК должно будет прийти большинство собственников, что исключит потенциальные конфликтные ситуации, а также значительно затруднит фальсификации и подкуп, отмечается в документе.

«Решение о принятии законопроекта перезревшее, так как в некоторых регионах России разыгралась война собраний и война управляющих компаний, которые ведут борьбу за привлекательные дома. Сегодня 25% собственников помещений выбирают одну управляющую организацию, потом находится еще 25%, которые выбирают другую. В результате необходимо проводить очередное собрание. Такие постоянные смены и конфликты влияют на стабильное управление домом и планирование со стороны хозяйствующих субъектов. Нововведение стимулирует собственников договариваться и принимать решение о смене управляющей компании большинством голосов. Однако законопроект не решает всех проблем и будет доработан ко второму чтению», — прокомментировала ситуацию заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

В прошлом году из-за недобросовестной работы коммунальщиков, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 управляющих компаний в столичных домах. Сообщалось, что всего в Москве лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

С 1 сентября 2022 г. изменится порядок голосования при выборе управляющей организации.

По новым правилам для выбора управляющей организации необходимо получить согласие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанные изменения внесены в ЖК РФ новым Федеральным законом от 11 июня 2022 г. № 165-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Напомним, сейчас решение о выборе управляющей организации принимается на общем собрании, если «ЗА» такое решение проголосовало большинство голосов от числа голосов, принимающих участие в данном собрании (более 50% голосов от голосов, участвующих в общем собрании).

Данные изменения должны способствовать исключению конфликтных ситуаций между собственниками помещений относительно выбора управляющей организации и значительному затруднению фальсификации решений собственников помещений в многоквартирных домах.

В связи с внесением изменений в статьи 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации выбрать управляющую организацию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме станет возможно в том случае, если решение будет принято более чем 50 % голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в таком доме. Указанные изменения вступают в силу с 1 сентября 2022 года.

В настоящее время решение по названному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании при условии, что в нем приняли участие 50% от всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, фактически для принятия решения о выборе управляющей организации либо смене способа управления необходимо набрать лишь четверть голосов от общего числа голосов собственников.

Внесенные в Жилищный кодекс поправки направлены на исключение частой смены управляющих организаций. В то же время, у абсолютного большинства собственников появится возможность прийти к согласию в выборе управляющей организации и принять соответствующее решение, что исключит потенциальные конфликтные ситуации.

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
  • Колпинский районный суд санкт петербурга реквизиты для оплаты госпошлины
  • Комиссия по комплектованию детских садов фрунзенского района часы работы
  • Коммерческое предложение транспортной компании по перевозке грузов текст
  • Компании fagor исправно трудится уже более 5 лет пока менять не планирую
  • Компании выпустившие облигации различаются по уровню кредитного рейтинга