Когда заключается договор с управляющей компанией в новостройке

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Временная управляющая компания

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Основная управляющая компания

Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.

Дополнительные услуги и угрозы

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

• Дата

  02.10.2019

Для управления многоквартирным домом, который получил разрешение на эксплуатацию, местная администрация проводит открытый конкурс по выбору УК. Однако после ввода МКД в эксплуатацию, но до выбора жильцами способа управления, застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией.

Согласно п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ застройщик может выбрать любую управляющую организацию.

Договор управления с застройщиком до проведения конкурса

Субъект управления МКД. Так как после сдачи дома в эксплуатацию полноценное собрание собственников провести невозможно, законодательством определен порядок действий. В ч.14 ст.161 ЖК РФ сказано, что застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом за 5 дней после его ввода в эксплуатацию. При этом УК является подрядчиком у застройщика, а застройщик — заказчиком.

Срок действия. Заключение  договора управления с застройщиком осуществляется на срок 3 месяца. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, то согласно ч.6 ст.162 ЖК РФ он будет продлен еще на 3 месяца на аналогичных условиях.

Оплата услуг. УК вправе выставлять счета за коммунальные услуги на имя застройщика, пока помещения не перейдут в собственность жильцов. Дольщики должны оплачивать коммуналку самостоятельно в зависимости от условий договора, например, после введения дома в эксплуатацию.

Передача дома УК посредством открытого конкурса

Сроки конкурса. В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ местная администрация должна сообщить застройщику о конкурсе по выбору УК в течение 20 дней с ввода дома в эксплуатацию. Необходимо провести конкурс в течение 40 дней со дня уведомления.

Заключение договора с УК. Местные власти должны сообщить дольщикам о результатах в течение 10 дней. После того, как жильцы зарегистрировали свои квартиры, они должны заключить договор с организацией, которая выиграла в конкурсе.

Смена управляющей организации

Выбор УК. Собственники могут выбирать, менять УК или ТСЖ на общем собрании исходя из ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Основанием для этого является договор с подписями 50% собственников плюс 1 подпись от общего количества подписей.

Право подписи. Если жильцы выдали Председателю Совета МКД доверенности, то он на основании пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ может заключить договор самостоятельно. Будет достаточно его подписи и копий доверенностей.

Изменение в реестре лицензий. После того, как Госжилнадзор подтвердит внесение изменений в реестр лицензий, МКД переходит к выбранной УК, которая обязуется его содержать.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Добрый день!

Насколько я понимаю, в Вашем договоре прописана необходимость заключить договор с УК фактически в момент подписания акта приема-передачи. Это требование внесено в подписанный вами ДДУ, и, несмотря на то, что с правовой точки зрения оно достаточно спорное, суд с большой вероятностью встанет на сторону Застройщика. В любом случае, даже если вы заключите договор с УК позже, обязанность по внесению оплаты за коммунальные услуги у Вас все равно возникает с момента подписания акта-приема передачи. Поэтому в Ваших интересах подписать акт и договор с УК одновременно, чтобы в случае, например, залива иметь возможность немедленно обратиться к ним за помощью либо передать им ответственность за решение проблемы (если причина залива будет на стороне УК).
На самом деле этот пункт Застройщики часто включат в ДДУ «для страховки», т.к. не все покупатели знают, что в любом случае должны будут оплачивать услуги ЖКХ с момента подписания акта (бытует ошибочное мнение, что только с момента получения права собственности).

Также подобный вопрос уже задавался на нашем сайте, советую вам ознакомиться с ответом.

Квартира в новостройке – это возможность жить в новом месте с теми, кто разделяет общие взгляды на жизнь. После ввода дома в эксплуатацию происходит долгожданный момент передачи ключей. Полы тщательно замеряются уровнем, проводка проверяется под лупой, но про эксплуатирующую организацию счастливые новосёлы обычно забывают. Кто выбирает управляющую компанию в новостройке? Кто, когда и как возьмётся обслуживать здание? Как застройщик передает дом управляющей компании? Публикация раскрывает все основные аспекты этого процесса.

Правовая основа

Все действия строительной фирмы по содержанию сданного дома регламентированы законом. Порядок передачи МКД, выбор управляющей компании в новостройке, оплата коммунальных платежей и прочие нюансы основаны на ряде постановлений и статей Жилищного Кодекса РФ:

• Статья 153 и 161 ЖК РФ. Предоставление услуг ЖКХ на доме являются обязательными. Регламентирует обязанность заключения временного договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей компанией
• Постановление Правительства от 06.02.2006 г. № 75 отражает порядок реализации конкурса по выбору УО.
• Постановление Правительства РФ №124 от 14.02.2012 обязывает УК подписывать контракт с ресурсоснабжающими организациями (РСО) по факту ввода дома в эксплуатацию
• После оформления передаточного акта квартиры обязанность оплаты переходит на дольщиков, что закреплено статье 155 и статье 153 ЖК РФ

Обслуживание жилого здания после введения в эксплуатацию

После начала эксплуатирования здания необходимо ввести временное управление многоквартирным домом до проведения конкурса. Сделать это можно двумя способами.

Первый вариант: строительная организация сама занимается эксплуатацией МКД. Контракт с эксплуатирующей организацией в этом случае не заключается, а платежи за содержание и коммунальные услуги дольщики перечисляют на счет строительной организации. Дата оформления акта приема-передачи будет являться датой начала начисления за услуги ЖКХ. Договоры на подачу тепла, электричества, воды заключаются застройщиком напрямую с РСО.

Второй вариант управления: привлечение временной обслуживающей организации для оказания жилищно-коммунальных услуг. Правом выбора первой УК в новостройке наделен сам застройщик, т.к. закон требует оперативного заключения контракта на содержание и ремонт в промежуток времени не позднее пяти дней со старта эксплуатирования дома. Период действия такого договора — 3 месяца с правом пролонгации на аналогичный период. Договоры поставки с РСО подписывает от своего имени временная УК, которая выставляет счета и собирает денежные средства за оказанные услуги с новоселов и застройщика (за непроданные или непереданные квартиры). Жителям начинают производиться начисления после оформления документа приемки квартиры.

В период 5 дней после ввода дома покупатели квартир еще не стали собственниками, право собственности не зарегистрировано, значит, в указанный короткий отрезок  времени дольщики не могут голосовать.

Следовательно, решение принимает только застройщик. Мнением граждан (дольщиков) при этом в расчет не принимается. После оформления права собственности жильцы обретают и право голосовать, могут созывать общее собрание жильцов, выбирать эксплуатирующую организацию самостоятельно. В последующем голосовании застройщик участвует тогда, когда в доме остались непроданные квартиры с оформленным правом собственности на строительную компанию.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Жилищный кодекс не позволяет оставить дом без обслуживания и тем самым поставить под угрозу безопасность проживания в нем. Поэтому с первых дней ввода дом находится под контролем временной эксплуатирующей организации нанятой застройщиком или управляется самой строительной организацией. Постоянная эксплуатирующая организация может выбираться любым из двух вариантов:

1. бюллетень голосования и договор управления с УК дольщик подписывает в момент приемки квартиры
2. УК выбирается на основании проведения открытого конкурса

В первом случае обычно застройщиком проводится заочное голосование через общее собрание собственников для заключения договора управления МКД с подконтрольной организацией. У крупных строительных компаний в структуре присутствует подконтрольная эксплуатирующая компания. Это сделано для того, чтобы не пустить на свою территорию конкурентов. Для голосования в пользу подконтрольной организации используются бюллетени, которые подписываются гражданами параллельно с оформлением акта приёма-передачи квартир. Помимо бюллетеня также визируется контракт на эксплуатацию здания. При наличии у строительной организации непроданных квартир с оформленным правом собственности, застройщик также голосует на общем собрании собственников в пользу эксплуатирующей организации. Жильцам это выгодно тем, что уровень сервиса подконтрольной УК гораздо выше привлеченной со стороны, вопросы связанные с застройщиком решаются также значительно быстрее.

У такого способа определения УО есть ограничение – необходимо организовать голосование и уложиться в срок не более 60 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию, иначе проводится  муниципальный конкурс.

Второй способ как уже стало понятно – определение эксплуатирующей организации методом проведения открытого конкурса. Проводит его орган местного самоуправления (мэрия или администрация района)

Порядок действия органов самоуправления:

1. В течение 20 дней с даты начала эксплуатирования МКД объявляется открытый конкурс по выбору УК
2. На реализацию конкурса отводится 40 календарных дней
3. В течение 10 дней от даты завершения конкурса дольщики информируются об итогах выбора управляющей компании в новостройке.

Согласно п.2 ПП №75, победителем открытым конкурсом является организация, предложившая выполнить предложенный объем работ по наименьшей стоимости.

Заключение договора управления

Договор с эксплуатирующей организацией включает приложение с указанием объёма оказываемых услуг, размера вознаграждения, описания объектов, переходящих в эксплуатацию. Одностороннее изменение пунктов договора сторонами невозможно.

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании

При подписании ДУ подлежит передаче ряд документов на МКД, факт передачи фиксируется реестром приемки документов:

• Копия акта о вводе в эксплуатацию
• Инструкция по эксплуатации здания
• Технический паспорт дома, в который входит поэтажный план и экспликация
• Подробный план территории, где размечены подземные и наземные коммуникации и точки подключения
• Акты постановки на учёт общедомовых приборов учёта
• Копии договоров с РСО
• Копии актов приёма-передачи помещений собственников
• Паспорт фасада здания
• Другие документы, например: копии строительных чертежей.

В дальнейшем жители могут получить копии этих документов непосредственно в своей УК, не обращаясь к строителям.

Документ передачи здания

Если нет разногласий по техническим документам, и обе стороны выражают согласие на сотрудничество, то подписывается акт приёма-передачи здания. Когда он будет подписан, здание переходит в ведение управляющей компании. Теперь она имеет право принимать заявки, проводить оплату и т.п.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке

Пока дом строится и не подписано разрешение о сдаче, стороной временных договоров с РСО является застройщик. После сдачи дома договоры ресурсоснабжения заключаются с УК. Обязанность оплачивать потребляемые ресурсы перекладывается на владельцев помещений после подписания документа о приёме-передаче. Поэтому строительные компании не затягивают сроки выдачи ключей, так как им невыгодно длительное время оплачивать коммунальные услуги за пустующие помещения. Момент начисления квартплаты зависит от того периода, о котором идёт речь: до передачи ключей платит застройщик, после – владелец жилого или нежилого помещения. Бухгалтерия УК каждого 1 числа выставляет счета всем собственникам, они обязательны к оплате до 10 числа месяца, следующего за истёкшим периодом. Оплата принимается через личные кабинеты УК, РСО или систему «Город».

Полезные документы

• Образец договора управления застройщика с УК
• Образец акта осмотра дома
• Образец акта передачи дома
• Образец акта передачи технической документации

В принципе, у новоселов есть два варианта действия: проголосовать за новую компанию или дождаться проведения открытого конкурса. Зачастую временный договор с подконтрольными застройщику УК, перерастает в постоянный и менять ничего не приходится.

1. Кто может управлять многоквартирным домом сразу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Часть 14 ст. 161 ЖК РФ установила обязанность застройщика не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

До 30 июня 2015 г. таким многоквартирным домом сразу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию мог управлять и сам застройщик «при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации». После этой даты – только управляющей организацией, выбранной застройщиком.

При этом согласно ч. 1³ ст. 161 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее выполнение. Соответственно, застройщик может заключить договор управления многоквартирным домом только с управляющей организацией, имеющей лицензию.

2. Как долго застройщик или выбранная им управляющая организация может управлять многоквартирным домом после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Согласно действующей на 1 июля 2017 г. редакции ч. 14 ст. 161 ЖК РФ выбранная застройщиком управляющая организация должна управлять многоквартирным домом, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома до заключения договора управления многоквартирным домом между лицами, указанными в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (в частности, с участниками долевого строительства, «дольщиками»), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Данное положение ч. 14 ст. 161 ЖК РФ не вполне соответствует требованиям ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой со дня заключения (подписания) договора управления многоквартирным домом до дня возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом может пройти определенный период (или срок, установленный в договоре управления, или 30 дней).

3. Какие обязанности установлены для органов местного самоуправления, чтобы перейти от временного управления многоквартирным домом – новостройкой к постоянному управлению таким домом?

Для передачи управления многоквартирным домом от управляющей организации, привлеченной застройщиком, к управляющей организации, победившей в открытом конкурсе, орган местного самоуправления согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ обязан:

• в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет»;
• не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения провести в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс;
• в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомить всех «дольщиков» о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Поскольку в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома участники долевого строительства («дольщики») скорее всего, не смогут стать собственниками помещений в своем доме, провести общее собрание, выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом, то указанная в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ обязанность должна быть безоговорочно выполнена органами местного самоуправления в установленный срок.

Проведение органом местного самоуправления открытого конкурса с нарушением установленного срока или непроведение такого конкурса является нарушением органов местного самоуправления обязательных требований Жилищного кодекса Российской Федерации и должно выявляться и пресекаться органами государственного жилищного надзора и органами ФАС.

4. Кто может управлять многоквартирным-новостройкой домом после проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой и как осуществляется передача управления многоквартирным домом?

Согласно второму предложению ч. 13 ст. 161 ЖК РФ участники долевого строительства («дольщики») обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Поскольку управляющая организация, привлеченная застройщиком согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, обязана управлять многоквартирным домом – новостройкой  до заключения договора управления многоквартирным домом между участниками долевого строительства («дольщиками») и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, то такая управляющая организация, отобранная по результатам открытого конкурса, должна начать управлять таким домом со дня, следующего за днем заключения договора управления многоквартирным домом «новой» управляющей организацией.

Поскольку «старая» управляющая организация не может знать день прекращения своего договора управления многоквартирным домом, то она не может и передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса, «за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом».

Соответственно, передача «старой» управляющей организацией технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса, должно осуществляться не в сроки, установленные ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, а сразу после определения победителя на открытом конкурсе.

5. Как заключается договор управления многоквартирным домом-новостройкой с управляющей организацией, победившей на проведенном органом местного самоуправления открытом конкурсе?

В случае, предусмотренном ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, управляющая организация — победитель заключает договор управления многоквартирным домом «с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче». Такие лица, чаще всего участники долевого строительства. При этом согласно этой норме такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

До внесения поправок в ЖК РФ в случаях, если собственники помещений в многоквартирном доме не заключали необходимым количеством договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией – победителем в открытом конкурсе, то такая управляющая организация не имела права приступать к управлению многоквартирным домом в силу нормы ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ «если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания». То есть день подписания договора управления многоквартирным домом являлся первым днем, с которого начинался отсчет периода, по прошествии которого управляющая организация могла приступить к управлению многоквартирным домом. Ранее дня подписания такого договора – отсутствовало основание управлять многоквартирным домом. Соответственно, было много случаев, когда собственники отказывались подписывать договор управления многоквартирным домом с победителем открытого конкурса и, одновременно, не выбирали другую управляющую организацию. В результате этого дом оставался без управления «на законных основаниях». Назначить управляющую организацию без проведения открытого конкурса и без положительного решения общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме было и остается – невозможно!

Но Федеральным законом от 29.06.2015 №176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ч. 13 ст. 161 ЖК РФ была дополнена новым положением, согласно которому «если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом».

То есть, если собственники помещений подпишут в течение этих двух месяцев договор управления многоквартирным домом с  управляющей организацией — победителем конкурса, то такая управляющая организация должна приступить к управлению домом в соответствии с положениями ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. А если не подпишут, то по прошествии ровно двух месяцев со дня проведения открытого конкурса начинается отсчет срока, определяемого в соответствии с положениями ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

6. Какие основания для непроведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой?

Отказ от проведения открытого конкурса допускается исключительно по основаниям, установленным Правилами, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75.

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается. То есть исходя из буквального толкования нормы а. первого п. 39 Правил установлено два основания непроведения открытого конкурса:

• если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом;
• если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме реализовали решение о выборе способа управления этим домом.

Однако, решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 №ГКПИ09-830 а. первый п. 39 Правил признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещении в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, несмотря на то, что норма а. первого п. 39 Правил Правительством РФ не изменена, она должна применяться с учетом положений решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 №ГКПИ09-830. То есть, основанием для отказа от проведения конкурса может являться только в совокупности принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о способе управления домом и реализация такого решения, путем заключения договора управления домом, создания ТСЖ и т.п.

В случае выбора собственниками помещений многоквартирного дома способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом согласно этой норме собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Если договор управления многоквартирным домом заключен до дня проведения открытого конкурса таким количеством собственников помещений в многоквартирном доме, то орган местного самоуправления открытый конкурс правомерно не проводит, не имеет права проводить, т.к. способ управления многоквартирным домом и выбран, и реализован.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о способе управления домом, но в установленном порядке такое решение не реализовано до дня проведения открытого конкурса, то орган местного самоуправления не вправе принять решение об отказе от проведения конкурса.

Бывают случаи, когда ОМС и орган государственной власти субъекта Российской Федерации своими действиями создают условия для передачи многоквартирного дома аффилированным с ними управляющим организациям. Например, такой случай недавно происходил в г. Ульяновске.[1] Так, управление жилищно-коммунального хозяйства администрации Ульяновска первоначально объявило открытый конкурс для выбора управляющей организацией, а 6 марта 2017 г. отменило такой конкурс в связи с тем, что собственников помещений в многоквартирном доме выбрали на общем собрании и реализовали способ управления своим многоквартирным домом. 7 апреля управление ФАС по Ульяновской области признало обоснованной жалобу на действия организатора торгов – управления жилищно-коммунального хозяйства администрации Ульяновска при организации торгов в форме открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом № 144 на улице Ленина.

УФАС по Ульяновской области установило, что «согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 14 марта собственники приняли решение о выборе способа управления – управляющая организация ООО «УК ЦЭТ» с 1 апреля», а также то, что «в действительности решение о выборе управляющей компании жильцы дома № 144 не принимали». В комментариях к этой публикации читатели видят не только административную составляющую рассматриваемого нарушения, но и уголовную.

Такие случаи могут быть и при передаче в управление многоквартирных домов – новостроек. В рассматриваемом случае обращаться для обжалования нарушения в органы государственного жилищного надзора – бесполезно. Очевидно, поэтому заявители обратились в УФАС по Ульяновской области.

Есть случаи, когда органы местного самоуправления не проводят открытые конкурсы не в связи с проведением собственниками помещений общих собраний, а самоустраняясь от выполнения обязанностей, установленных в ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ. То есть, ОМС не проводят открытые конкурсы для того, чтобы дать возможность продолжать нелегитимно управлять многоквартирными домами тем управляющим организациям, которые должны быть заменены управляющими организациями, выбранными по результатам открытых конкурсов. Такие нарушения, например, описаны в статье, в которой говорится о том, что в Воронеже «строители повсеместно реализуют практику самостоятельного заключения договоров с аффилированными компаниями еще до момента сдачи дома в эксплуатацию. …Собственники вновь построенных квартир оказались недовольными тем фактом, что застройщик без их ведома навязал им управляющую компанию, а антимонопольщики сочли, что при таком раскладе в дело должна была вмешаться мэрия – проведя соответствующие конкурсные процедуры по отбору эксплуатирующей организации».[2] По итогам рассмотрения дела администрации г. Воронежа выдано обязательное для исполнения предписание провести открытые конкурсы в соответствии с требованиями ч. 13 ст. 161 ЖК РФ.

В судебной практике есть случай, когда орган местного самоуправления самостоятельно выбрал управляющую организацию без проведения открытого конкурса[3] и, по сути, предоставил муниципальную преференцию коммерческой организации (возможность заключения договоров управления без участия в конкурентной борьбе с иными хозяйствующими субъектами на рынке услуг по управлению многоквартирными домами), что не соответствует требованиям Закона о защите конкуренции. Московским областным УФАС России был сделан правильный вывод о том, что такие действия ОМС привели к ограничению выхода на рынок управления многоквартирными домами хозяйствующих субъектов, оказывающих соответствующие услуги.

7. Когда собственники помещений в многоквартирном доме могут на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом-новостройкой, управляющую организацию и определить условия договора управления многоквартирным домом?

Собственники помещений в многоквартирном доме могут на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом-новостройкой, управляющую организацию и определить условия договора управления многоквартирным домом тогда, когда дольщики зарегистрировали своё право собственности на помещения и машино-места в многоквартирном доме в Едином государственном реестре недвижимости и стали собственниками помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность проведения только общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Институт общего собрания будущих собственников помещений в ЖК РФ – отсутствует.

Однако, как только необходимое количество «дольщиков» зарегистрирует свои права собственности на жилые и нежилые помещения требования ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ о том, что управляющие организации выбираются застройщиком или органами местного самоуправления прекращаются. Но при этом независимо от права собственников помещений в многоквартирном доме проводить общие собрания и принимать решения по вопросам управления многоквартирным домом, продолжает действовать норма ч. 81 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой «собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом».

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проведенном в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления на открытом конкурсе, могут быть, в частности, решены вопросы:

• выбора способа управления многоквартирным домом (например, о создании ТСЖ);
• выбора другой управляющей организации;
• утверждения условий договора управления многоквартирным домом.

8. Как и когда собственники помещений в многоквартирном доме могут реализовывать решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом-новостройкой, управляющей организации, заключить договора управления многоквартирным домом на утвержденных условиях?

После принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления на открытом конкурсе, решений о выборе способа управления многоквартирным домом (например, о создании ТСЖ), выборе другой управляющей организации, утверждении условий договора управления многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме и «новая» управляющая организация или созданное ТСЖ могут начать готовиться к реализации принятых решений по управлению многоквартирным домом.

Например, «новая» управляющая организация (или ТСЖ) может начать заключать договоры с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями с отложенным сроком начала их действия, а также выполнять другие действия по подготовке к управлению многоквартирным домом с таким расчетом, чтобы к последнему дню первого или очередного года со дня заключения договора управления с победителем открытого конкурса быть готовым к управлению многоквартирным домом.

А «по истечении каждого последующего года со дня заключения» договора управления с победителем открытого конкурса (т.е. со следующего дня по окончании указанного года) собственники начинают реализовывать ранее принятые на общем собрании решения. То есть с этого дня:

• управление многоквартирным домом «старой» управляющей организацией прекращается;
• начинается управление многоквартирным домом «новой» управляющей организацией или начинает управлять домом созданное ТСЖ.

Тем не менее, есть прецедентное решение ВС РФ, легализующее общее собрание «дольщиков» в многоквартирном доме.

Комиссией Управления ФАС по Чувашской Республике по результатам рассмотрения дела N 15/05-АМЗ-2013 30 апреля 2013 г. принято решение о признании бездействия администрации города Чебоксары, выразившееся в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления вновь введенным в эксплуатацию многоквартирным домом N 15, корпус 1 по ул. 50 лет Октября г. Чебоксары. Решениями Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии, Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа это положение указанного решения было признано недействительным и пункта 1 решения был отменен.

Определением Верховного Суда РФ от 16.03.2015 № 301-КГ15-2083 по делу № А79-4150/2013[4] решено, что суды пришли к правильному выводу о том, что антимонопольным органом не доказана совокупность условий, необходимых для признания действий (бездействия) истца (Администрации города Чебоксары) ограничивающими конкуренцию.

В Российской Федерации нет прецедентного права, но тем не менее, решение высшей судебной инстанции Российской Федерации допускает проведение общего собрания участников долевого строительства помещений в многоквартирном доме по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

9. Могут ли органы местного самоуправления помогать собственников помещений в многоквартирном доме провести общее собрание по выбору способа управления многоквартирным домом, выбора управляющей организации и определения условий договора управления?

Органы местного самоуправления обязаны инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для выбора совета многоквартирного дома.

Тем не менее, поскольку не существует нормативного запрета органы местного самоуправления имеют право помогать собственникам помещений в многоквартирном доме готовить и проводить общие собрания по выбору способа управления многоквартирным домом, выбору управляющей организации, определения условий договора управления и по другим вопросам управления многоквартирными домами.

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления должны обеспечить «равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм». То есть не должно быть создания преференций управляющим организациям муниципальной формы собственности перед управляющими организациями частной формы собственности.

Кроме того, такая помощь не должна затруднять состязательность хозяйствующих субъектов и влиять на их конкуренцию в сфере управления многоквартирными домами.

10. В каких случаях решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме нельзя считать принятым?

В соответствии с пунктом 39 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Поэтому выявление контрольно-надзорными органами случаев, когда решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме нельзя считать принятым, влияет на квалификацию ситуации: было ли до дня проведения открытого конкурса принято и реализовано решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Во-первых, согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ «собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований» ЖК РФ, в случае:

• если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;
• если таким решением нарушены его права и законные интересы.

При этом «заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении».

Законодатель устанавливает не перечень формальных нарушений, которые могут являться основанием для отмены обжалуемого решения общего собрания собственников, а требует выяснения влияния нарушения на реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения на общих собраниях. Так, согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ «суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение», если:

• голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;
• допущенные нарушения не являются существенными;
• принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Для оставления в силе обжалуемого решения собрания перечисленные последствия нарушений требований к созыву и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны присутствовать в совокупности.

Во-вторых, необходимо выявить и доказать в суде подделку подписей собственников помещений в многоквартирном доме, фальсификацию сообщения о проведении общего собрания, фабрикацию протокола неуполномоченными лицами.

11. В каких случаях судом или подразделением ФАС может быть отменены итоги проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой?

К наиболее распространенным нарушениям органами местного самоуправления Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75, при выявлении которых судом или подразделением ФАС могут быть отменены итоги проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой можно, в частности, отнести:

• применение положений, регулирующие порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд. Проводимый органом местного самоуправления открытый конкурс не направлен на удовлетворение муниципальных нужд, не предполагает оплату работ и услуг управляющей организации за счет средств местного бюджета. Получателями услуг по договору управления являются собственники помещений, а не органы местного самоуправления. Поэтому процедура проведения конкурса регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75;
• неразмещение организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте торгов (www.torgi.gov.ru) в установленный извещения о проведении конкурса, конкурсной документации (п. 32 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75). Размещение такой информации в любых средствах массовой информации, в том числе в электронных средствах массовой информации не может заменить обязанность по размещению информации на официальном сайте торгов;
• неотражение в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации информации об объекте конкурса, предусмотренной п. 38 и 41 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75;
• включение в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, не предусмотренных п. 52 и 53 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75;
• допущение к участию в открытом конкурсе по отбору управляющей организации – претендента, который не соответствует обязательным требованиям, установленным п. 15 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75;
• расширение установленного п. 15 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75, перечня требований, который является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию в силу п. 16 Правил, или нарушение установленных п. 17 Правил требований к проверке соответствия претендентов требованиям, указанным в пп. 2 — 6 п. 15 Правил. При этом недопустимо включать в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, подтверждающих их соответствие обязательным требованиям (справки об отсутствии задолженности по налоговым платежам и платежам в государственные внебюджетные фонды, о неприостановлении деятельности и т.д.), за исключением требования, установленного пп. 1 п. 15 Правил;
• применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС (п. 42 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75), т.к. формула расчета размера обеспечения исполнения обязательств не предполагает каких-либо дополнительных составляющих, а в составе коэффициента Р_ои учтена сумма НДС (1,18);
• отказ от проведения конкурса допускается исключительно по основаниям, установленным Правилами, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75.

Дмитрий ГОРДЕЕВ, ведущий юрисконсульт Направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

___________________________________

[1] См. http://simbirsk.city/2017/04/07/andrej-vorozhetsov-pytalsya-podygrat-ooo-uk-tset-na-rynke-upravleniya-domami/ 

[2] См.: http://obozvrn.ru/fas-na-kuluarnost-myeriyu-voronezha-pyt/

[3] См. Определением Верховного Суда РФ от 02.08.2016 №305-КГ16-9685.

[4] См. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=420948#0