Когда появились управляющие компании в жкх в россии

 История создания управляющих организаций

Начало 30-х годов ХХ столетия считается первым периодом, когда появились управляющие компании в ЖКХ России. Изначально это были жилищные товарищества, после они стали жилищно-арендными кооперативными товариществами, которые были формой самоорганизации собственников и арендаторов жилых помещений.В середине 40-х эти формы хозяйствования были упразднены, а функции по управлению жилфондом перешли к местным исполкомам.

По мере развития системы госуправления начали создаваться специальные предприятия по управлению ЖКХ – известные всем ЖЭКи, а управление предприятием ЖКХ продолжали осуществлять исполкомы и местные советы. 

Эта форма организации управления имуществом МКД была достаточно эффективной, поэтому полноценно просуществовала до середины 2000-х годов.

С распадом СССР и переходом страны к рыночной экономике услуги по содержанию многоэтажных домов могли эффективно предоставляться только на коммерческой основе.

В настоящее время управляющие компании осуществляют функции по поддержанию общего имущества МКД в должном состоянии и обеспечению его использования в соответствии с целевым назначением, а так же санитарному и техническому содержанию дома, и прилегающих к нему территорий.

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. В быту под термином «управляющая компания» подразумевают все виды компаний, не разделяя при этом их по видам деятельности и назначения.

Виды управляющих компаний

Управляющие — отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда.

Гибридные — отличительной чертой компании является выполнения ими самостоятельно функций управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов, иных видов услуг, а также предоставление коммунальных услуг. Лозунг такого вида компаний — «делаем все самостоятельно».

Эксплуатационные — отличительной чертой компании является выполнение ими функций эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества многоквартирных домов/дома по договору подряда заключенного: с собственниками (при непосредственном управлении собственниками), с Товариществом собственников жилья (при управлении товариществом собственников жилья) и с управляющими компаниями (при управлении управляющими компаниями)

История управляющих компаний

С 1921 года в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся формой управления жилищным хозяйством, по сути это первый в истории России способ управления жилой недвижимостью, он также является прообразом современных ТСЖ. Жилищно Арендные Кооперативные Товарищества (ЖАКТ) с 1924 года становятся основной формой управления. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в нормальном состоянии и удовлетворять потребности своих членов. Еще в 1927 году ЖАКТы оценивались как лучшая форма хозяйствования.

В 1937 году жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, были упразднены, и весь фонд перешел в распоряжение местных советов на основании постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах». Вместе с этим право распределения жилой площади и заселения в квартиры также перешло от правления товариществ исполкомам.

Со временем становления государственной системы управления появились Жилищно-Эксплуатационные Конторы (ЖЭКи).

Впоследствии, уже в 80-тых годах ЖЭКи преобразовались в Дирекции единого заказчика (ДЕЗы).

С вступлением в силу в марте 2005 года нового Жилищного Кодекса РФ начали появляться, предусмотренные им и реформой ЖКХ частные «Управляющие организации» (см. например ст. 161 ЖК РФ — где говорится о способе управления многоквартирным домом). Термин Управляющие Организации (УО) употреблять в значении управление многоквартирными домами предпочтительнее чем Управляющие Компании, поскольку последние, как это принято в традициях делового оборота и нормативных актах РФ, принято считать компаниями управляющими (в какой-то мере) другими юридическими лицами, их имуществом.

Время чтения: 9 минут

Управляющая компания ЖКХ (УК ЖКХ) – это предприятие, от деятельности которого зависит комфортный быт жильцов большинства многоэтажных домов. Хотя у владельцев жилья всегда есть претензии к работе УК, без этого субъекта управление общим имуществом было бы связано с большими сложностями. Предлагаем подробно рассмотреть, какие требования предъявляются к управляющим организациям, какими функциями и полномочиями они наделены, из чего состоит их правовая структура.

УК в сфере ЖКХ: общая информация

Для начала стоит уточнить, что такое управляющая компания или, как ее правильнее называть, управляющая организация. Это – предприятие, созданное для того, чтобы обеспечивать надлежащее санитарное и техническое содержание и ремонт имущества многоквартирных домов (МКД).

Главная цель такого предприятия – поддержание имущества в МКД в должном состоянии и обеспечение его использования в соответствии с целевым назначением.

Коммунальная компания – это лишь одна из возможных форм управления имуществом МКД. Закон не обязывает граждан пользоваться ее услугами – привлечение УК для управления конкретным домом осуществляется решением общего собрания собственников.

С организационной точки зрения, УК является лишь посредником между собранием владельцев жилых помещений и исполнителями работ по обслуживанию.

В условиях заключенного с УК договора содержится перечень того, чем занимаются сотрудники этой организации в конкретном доме. Собственники жилья делегируют ей определенный объем функций, за исполнение которых УК получает финансовое вознаграждение по утвержденным тарифам.

Нужно отметить, что далеко не все свои полномочия по содержанию общедомового имущества УК исполняет самостоятельно. И все же именно управляющая организация, как следует из п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), выступает перед собственниками квартир в качестве единого исполнителя всех работ и услуг и отвечает перед жильцами за надлежащее выполнение функций по управлению общим имуществом многоэтажного дома.

История создания управляющих организаций

Начало 30-х годов ХХ столетия считается первым периодом, когда появились управляющие компании в ЖКХ России. Изначально это были жилищные товарищества, после они стали жилищно-арендными кооперативными товариществами, которые были формой самоорганизации собственников и арендаторов жилых помещений.

В середине 40-х эти формы хозяйствования были упразднены, а функции по управлению жилфондом перешли к местным исполкомам.

По мере развития системы госуправления начали создаваться специальные предприятия по управлению ЖКХ – известные всем ЖЭКи, а управление предприятием ЖКХ продолжали осуществлять исполкомы и местные советы.

Эта форма организации управления имуществом МКД была достаточно эффективной, поэтому полноценно просуществовала до середины 2000-х годов.

С распадом СССР и переходом страны к рыночной экономике услуги по содержанию многоэтажных домов могли эффективно предоставляться только на коммерческой основе.

С учетом такой характеристики как рентабельность в 2005 году в России появилась возможность создавать частные управляющие организации, большая часть которых была образована на базе ликвидированных ЖЭКов.

Виды управляющих компаний

С точки зрения осуществляемых функций действующие в России управляющие организации принято делить на 3 типа:

• непосредственно управляющие, то есть те, которые осуществляют лишь управление, а для обеспечения надлежащего технического и санитарного содержания привлекают подрядчиков;
• гибридные УК – самый распространенный вид организаций на рынке, который занимается не только управлением, но и отвечает за надлежащее содержание и ремонт имущества МКД, а также обеспечивает предоставление коммунальных услуг;
• эксплуатационные – предприятия, осуществляющие свои функции по содержанию и ремонту МКД в качестве подрядчиков по договору. Обычно такую УК нанимает другая управляющая организация или иное объединение собственников, осуществляющее управление МКД.

Региональные УК

С целью расширения территориального охвата обслуживания в сфере ЖКХ в РФ могут создаваться не только локальные управляющие организации, но и УК регионального и даже всероссийского масштаба. Преимущество таких предприятий заключается в их возможностях:

• крупная материально-техническая и ресурсная база;
• широкий штат сотрудников;
• финансирование, позволяющее решать проблемы со снабжением.

Крупный капитал позволяет создавать настоящие коммунальные сети, которые могут предоставлять услуги по управлению на всей территории страны. Яркий пример – крупнейшая УК в РФ «Пик-Комфорт», представленная в 19 регионах. Благодаря такой организации региональные УК намного качественнее и эффективнее решают поставленные перед ними задачи.

Чем УК отличается от обслуживающей организации

Чтобы получить полный ответ на  вопрос, чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации, необходимо понимать степень участия того или иного предприятия в содержании общего имущества МКД. Так, управляющая компания выполняет функцию некоего информационно-эксплуатационного центра по решению абсолютно всех бытовых проблем, которые могут возникать у жильцов в отношении их общего имущества.

Текущий ремонт инженерных систем, дворовые уборки, устранение аварийных ситуаций – все эти и множество других функций, согласно законодательству, возлагаются на УК.

Обслуживающая же организация не занимается управлением. Ее привлекает в качестве подрядчика, исполнителя конкретных работ по договору тот, кто непосредственно занимается управлением: ТСЖ, УК или сами жильцы непосредственно.

Следовательно, обслуживающая организация отвечает только за выполнение тех мероприятий, которые поручены ей договором подряда.

Организационная структура УК

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ определяется количеством и содержанием исполняемых организацией функций, а также объемом жилищного фонда, который находится под ее управлением.

Многоквартирный дом является сложным инженерным объектом, а комплекс таких домов – еще более сложной жилищной сетью, управление, эксплуатация, содержание и ремонт которых требуют привлечения множества узкопрофильных специалистов.

Учитывая специфику, которую диктует сфера деятельности УК, даже небольшая управляющая организация должна включать в свою структуру:

• общее руководство, в том числе гендиректора и руководителей направлений;
• службу управления персоналом, ведущую учет личного состава, оформление трудоустройства и прочую кадровую работу;
• информационно-техническую службу, обслуживающую корпоративную локальную сеть, сайт управляющей компании, обслуживание офисного оборудования и систем коммуникации;
• планово-экономическую службу, в том числе бухгалтерию, занимающуюся налоговой отчетностью, начислением и расходованием зарплатного фонда и так далее;
• юридический отдел, обеспечивающий правовую поддержку, в том числе на аутсорсинге;
• службу материально-технического снабжения;
• административно-хозяйственную службу;
• службу технического контроля и планирования.

Такая организационная схема даже без исполнителей работ на местах предполагает, что штат УК будет состоять из 40-50 человек. Если такая компания привлекает сторонние организации в качестве подрядчиков, она способна обслуживать общедомовую территорию объемом до 1 млн м2. По мере роста численности домов, находящихся под управлением, число сотрудников будет увеличиваться.

Пример структуры УК:

Чаще всего частные УК учреждаются как общество с ограниченной ответственностью – наиболее гибкая и подходящая для них форма организации.

В то же время подавляющее большинство самых крупных управляющих организаций, например, 86 из 100 крупнейших московских УК – это государственные компании в виде ГУПов или ГБУ. И все же с начала лицензирования УК количество частных компаний, получивших лицензию, выросло на 12 тыс. единиц.

Нормативно-правовая база деятельности УК

Регулирование деятельности управляющий организаций осуществляется главным образом на основе жилищного законодательства. Именно ЖК РФ:

• ввел такой способ управления МКД, как управляющая организация;
• сформулировал общие требования к деятельности УК;
• урегулировал подписание договора на управление и содержание дома;
• предусмотрел порядок, условия и требования к лицензированию управляющих организаций;
• перечислил формы контроля над их деятельностью и так далее.

Поскольку в 2018-м году ФЗ об управляющих компаниях так и не был принят, неурегулированные ЖК РФ вопросы переданы в компетенцию подзаконных НПА, в число которых входит:

• постановление Правительства № 354 от 06.05.11, регулирующее правила предоставления коммунальных услуг;
• постановление Правительства № 491 от 13.08.2006, определяющее правила содержания общедомового имущества;
• постановление Правительства № 416 от 15.05.13, содержащее порядок осуществления деятельности по управлению имуществом в новостройке;
• постановление Правительства № 290 от 03.04.12, определяющее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
• постановление Правительства № 75 от 06.02.2006, регламентирующее порядок проведения конкурса по отбору УК для управления МКД;
• постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 и другие.

Ожидается, что будет принят новый закон, но на данный момент он пока находится лишь на стадии обсуждения.

В рамках длящейся реформы ЖКХ в законодательство регулярно вносятся изменения. Одно из самых значительных – введение в 2015-м году обязательного лицензирования управляющих организаций.

Лицензионные требования к управляющей организации

В соответствии со ст. 193 ЖК, основные лицензионные требования к компании управляющей многоквартирным домом, включают следующие условия:

• регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
• отсутствие ранее аннулированных лицензий из-за допущенных грубых нарушений;
• свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, условиях их предоставления, тарифах и прочих аспектах управления, путем внесения этих сведений на госпортал ГИС ЖКХ.

Постановление Правительства № 1110 от 28.10.14 определяет порядок получения лицензии коммерческими организациями, которые намереваются осуществлять деятельность по управлению имуществом МКД, а также другие требования к соискателям лицензии.

Более того, жилищное законодательство устанавливает даже требования к руководителю УК, разрешая выдавать лицензию только тем гражданам, которые:

• получили специальный аттестат, подтверждающий сдачу квалификационного экзамена;
• не имеют непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие, особо тяжкие и средней тяжести преступления;
• не подвергались административному наказанию в виде дисквалификации.

Узнайте больше о том, какие предъявляются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Устав УК

Как и любое коммерческое предприятие, управляющая компания, в том числе если она создана в форме ООО, обязана иметь собственный учредительный документ. Вот как может выглядеть образец устава УК.

В соответствии с постановлением Правительства № 731 от 23.09.10, УК обязаны публиковать в открытом доступе общую информацию о себе, выполняемых работах и предоставляемых коммунальных услугах. Как правило, большинство компаний размещают уставы на своих сайтах.

Функции управляющей организации

Учитывая организационные особенности практика позволяет выделить две главные функции управляющей компании:

• право представлять интересы собственников жилых помещений МКД и выступать в качестве единого заказчика перед обслуживающими организациями и прочими подрядчиками;
• консолидированное представительство всех подрядчиков и право выступать в качестве единоличного исполнителя, ответственного перед собственниками жилых помещений в МКД за предоставление услуг по управлению, содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества.

Услуги, предоставляемые УК

Управляющая организация главным образом привлекается для оказания услуг по управлению, эксплуатации и содержанию общего имущества многоэтажного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Подробный спектр услуг, которые предприятие предоставляет в отношении имущества конкретного многоквартирного дома, определяется договором на управление, заключенным между УК и общим собранием собственников. В него обязательно должен включаться минимальный перечень работ и услуг, утвержденных постановлением Правительства № 290:

• надлежащее содержание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий и прочих конструктивных элементов МКД;
• техническое обслуживание оборудования и систем инженерных коммуникаций: отопления, электроснабжения, водопровода, газоснабжения, канализации;
• сухая и влажная уборка общих помещений, уборка и содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Дополнительные услуги, не входящие в этот список, могут предоставляться только при условии, что они определены договором на управление. В число таких мероприятий нередко входит, например:

• замена и ремонт инженерного оборудования внутри квартир;
• замена стекол;
• вывоз крупногабаритных бытовых отходов;
• обеспечение системы безопасности и иные работы внутри жилых помещений.

Полномочия УК

Обсуждая основные обязанности УК и ее ответственность перед жильцами, стоит перечислить следующие действия:

• контроль качества и своевременности предоставления коммунальных услуг;
• прием и расчет коммунальных платежей за предоставленные управляющей компанией услуги;
• организацию ремонтной и хозяйственной деятельности по содержанию имущества МКД;
• составление смет;
• подбор подрядчиков;
• контроль выполнения работ;
• обеспечение безопасной эксплуатации МКД;
• надлежащая реакция на обращения жильцов.

Соответственно, полномочия управляющей компании многоквартирного дома, включают:

• взыскание с жильцов квартплаты и задолженности по ней;
• распоряжение средствами резервного фонда на ремонтные и эксплуатационные работы;
• контроль работоспособности приборов учета;
• перерасчет по тарифам;
• выявление неправомерных перепланировок и неразрешенного использования;
• реализация иных полномочий в отношении того, за что отвечает УК.

Конкретный перечень правомочий управляющего предприятия определяется договором на управление.

Узнайте больше о том, каковы права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Отчетность УК

Как и любое другое коммерческое хозяйственное общество, управляющая организация обязана формировать и передавать бухгалтерскую, налоговую, статистическую и иную отчетность управляющей компании ЖКХ по закону в контролирующие и надзорные органы.

Кроме того, в соответствии с п. 11 ст. 162 ЖК, УК должна отчитываться о проделанной работе, израсходованных средствах и порядке исполнения договора перед общим собранием собственников жилых помещений МКД, находящегося под ее управлением.

Отчетность перед жильцами представляется ежегодно не позднее I квартала текущего года в письменной форме. Подобного рода отчеты должны содержать сведения:

• о соответствии выполненных работ и услуг требованиям законодательства;
• о видах и характеристиках проведенных работ, типах коммунальных услуг;
• о расчетах со снабжающими предприятиями;
• о случаях нарушений договора со стороны УК, рассмотренных обращениях жильцов;
• о суммах, полученных от заключенных договоров средств и использованных суммах резервного фонда и так далее.

Налоговые льготы для УК

Государством предусмотрена поддержка деятельности организаций в сфере управления имуществом МКД. Одной из таких мер стало введение в 2010-м году ряда налоговых льгот для УК, жилищных товариществ и жилищно-строительных кооперативов. Этим компаниям, согласно пп. 30 п. 3 ст. 149 НК, разрешено не уплачивать НДС по операциям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием, эксплуатацией и ремонтом имущества МКД.

Следует помнить, что льгота по НДС для управляющих компаний ЖКХ возникает при следующих условиях:

• работы УК заказывает у предприятий коммунального комплекса, снабжающих организаций и предприятий, которые оказывают услуги по содержанию МКД;
• работы и услуги предоставляются конечным получателям по расценкам, за которые они приобретены у ресурсоснабжающих компаний.

Что ждет УК в будущем

С конца 2017-го года ведутся активные разговоры о том, что правительство хочет лишить УК выплат денег за услуги ЖКХ, предоставленные снабжающими организациями. Дело в том, что по расчетам за водо- и теплоснабжение управляющие организации до сих пор выступают в качестве посредника между поставщиком услуг и конечным потребителем. В итоге все чаще встречаются ситуации, когда владельцы вовремя платят по квитанциям, но недобросовестные УК накапливают долги, за что МКД отключают от снабжения.

Пока законопроект, которым управляющие компании лишат права собирать коммунальные платежи, находится на стадии разработки.

Как полагают эксперты, нововведения пойдут только на пользу системе управления.

Во-первых, если УК действуют в рамках закона, они не получают от сбора средств никакой прибыли. Во-вторых, с них будет снята работа с должниками и, в-третьих, ресурсоснабжающие организации не смогут предъявить им претензии за долги жильцов.

УК и сами не против того, что их отстранят от сбора средств ЖКХ. Это позволит уделить больше внимания управленческим функциям, текущему ремонту и уборке. В перспективе это сузит штат УК и изменит систему управления.

Заключение

УК – это предприятие, обеспечивающее содержание, ремонт и безопасную эксплуатацию МКД. УК нанимается общим собранием жильцов. На нее возлагаются установленные законом функции, перечень которых может быть расширен.

УК допускается к выполнению услуг по управлению только при наличии соответствующей лицензии. Услуги компании оплачиваются за счет жильцов МКД. Предприятие должно ежегодно отчитываться перед собственниками жилья.

История

Начало 30-х годов ХХ столетия считается первым периодом, когда появились управляющие компании в ЖКХ России. Изначально это были жилищные товарищества, после они стали жилищно-арендными кооперативными товариществами, которые были формой самоорганизации собственников и арендаторов жилых помещений.

В середине 40-х эти формы хозяйствования были упразднены, а функции по управлению жилфондом перешли к местным исполкомам.

По мере развития системы госуправления начали создаваться специальные предприятия по управлению ЖКХ – известные всем ЖЭКи, а управление предприятием ЖКХ продолжали осуществлять исполкомы и местные советы.

С распадом СССР и переходом страны к рыночной экономике услуги по содержанию многоэтажных домов могли эффективно предоставляться только на коммерческой основе.

С учетом такой характеристики как рентабельность в 2005 году в России появилась возможность создавать управляющие организации.

Далеко не каждая управляющая организация выполняет свои обязательства перед жильцами многоквартирных домов добросовестно. Иногда УК берет деньги за некие услуги, но по факту работы не проводятся, а люди начинают чувствовать себя обманутыми. Во избежание недоразумений жильцы имеют право знать, какие работы должна выполнять управляющая компания по содержанию жилья и что входит ее обязанности.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое на основании договорных обязательств с жильцами берет на себя ответственность поддерживать эксплуатацию многоквартирного дома и его территории в достаточном техническом и санитарном состоянии, управляет домом, а также является исполнителем коммунальных услуг. Дома блокированной застройки, малоэтажные дома, нежилые помещения в жилых домах также обслуживаются в рамках общих правил содержания МКД.  Юридическая форма компании бывает разной – жилищный кооператив, акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью. Деятельность таких организаций регулируется статьями Жилищного кодекса РФ. Основная цель предприятия, как и любой коммерческой структуры извлечение прибыли на разнице оказанных и заказанных услуг. 

По закону услугами УК граждане пользоваться не обязаны, всегда можно организовать ТСЖ. Привлекать или нет управляющую компанию для обслуживания дома самостоятельно решают собственники жилья на общем собрании. По сути, подобные организации являются посредниками между владельцами квартир и исполнителями коммунальных работ.

Управление имуществом МКД осуществляется за денежное вознаграждение в виде установленного тарифа, который собственники этого имущества оплачивают ежемесячно на расчетный счет организации как оплату оказанных услуг.

Взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками многоквартирных домов определяются п. 2.3 статьи 161 ЖК РФ. В документе сказано, что хоть УК и не является прямым исполнителем всех коммунальных работ, все же несет административную ответственность перед жильцами за качество и своевременность их выполнения. В частности, это касается услуг отопления, электроснабжения и водоотведения.

История создания управляющих компаний

С окончания периода НЭПа встал вопрос создания жилищно-коммунальных хозяйств СССР. Управление ЖКХ были доверены районным кооперативным жилищным товариществам. Они стали первыми посредниками между советскими исполкомами и квартиросъемщиками жилых помещений. После окончания ВОВ было принято решение подобные объединения упразднить, а их функции перенаправить в районные исполнительные комитеты.

Со временем появилась необходимость создания специальных учреждений, подконтрольных исполкомам и местным районным советам, которые впоследствии были названы ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора. Как оказалось, подобная форма предприятия наиболее эффективна в качестве руководства за соблюдением и поддержкой технического состояния жилищных фондов. ЖЭК обслуживал не только МКД, но и нежилые здания, находящиеся в государственной собственности. На некоторых территориях эти организации назывались ЖЭУ (расшифровывается как жилищно-эксплуатационное управление) или РЭУ (ремонтно-эксплуатационное управление).

С приходом капитализма и рыночной экономики, организационная форма ЖЭК (ЖЭУ) стала не эффективна. Было принято решение передать их функции коммерческим предприятиям, чаще всего созданным на базе их же самих. Так с начала 2005 года начался массовый переход на частное коммерческое домоуправление, а организации, занимающиеся этим видом деятельности, стали называться Управляющими компаниями.

Организация управления жилым фондом.

Законодательно, согласно кодам классификации видов экономической деятельности, можно выделить несколько форм коммерческих организаций, которые ведут деятельность по управлению и обслуживанию МКД:

1. Собственно, сама управляющая компания, которая организует, контролирует исполнение услуг содержания жилфонда. Договорные отношения у жильцов на оказание услуг возникают именно с ней. Если у организации много домов в управлении, то, скорее всего, непосредственной эксплуатацией она не занимается, т.е. в штате предприятия нет дворников, техничек и слесарей, а присутствует только управленческий персонал. Если компания управляет небольшим количеством жилого фонда, то она не привлекает дополнительных подрядчиков, а выполняет все собственным штатом, который в этом случае включает и управленческий, и рабочий персонал.
2. Эксплуатационное предприятие или бывшее ЖЭУ. Его еще могут называть эксплуатационным участком. Разница с управляющей компанией заключается в том, что ЖЭУ не заниматься управлением, это юридическое лицо выполняет функций санитарного содержания и выполнения мелких ремонтных работ на многоквартирных домах. Все слесари, технички, дворники, паспортисты трудоустроены именно в эту организацию. Предприятие действует как подрядчик управляющей компании и получает денежные средства от нее, а не от жильцов. От жильцов ЖЭУ может получать денежные средства только за счет выполнения дополнительных работ, не связанных с содержанием общедомового имущества, например, починка крана в вашей ванной. Эксплуатационный участок — это структурная единица в управлении ЖКХ созданная для экономии на налогах и чаще всего полностью подконтрольна УК. Собственники подписывают договор с обслуживающей организацией, только тогда, когда это ТСЖ или всеми вопросами они занимаются самостоятельно.
    

ЖЭУ ответственно за исполнение только того вида работ, для которого его нанимает управляющая компания.

Так как чаще всего управляющие компании родились из естественных монополий обычно это крупные компании которые обслуживают если не весь, то существенную часть фонда в населенном пункте. Отличительной их особенностью является территориальный охват. В отличие от мелких локальных предприятий, созданных на базе нескольких десятков домов, такие организации могут предоставить более широкую ресурсную базу, способную выполнять наиболее сложные работы без привлечения никому не известных посредников. А широкий штат сотрудников позволяет лучше реагировать на технические неисправности и жалобы квартиросъемщиков. Государственная система всячески поощряет создание крупных компаний. Они способны качественно осуществлять свою деятельность и их проще контролировать.

Нормативно правовая база

Управляющие компании, являясь самостоятельными коммерческими организациями, никому не подчиняются. Их деятельность регулируют нормативно-правовые акты. По сути, основным правовым положением в сфере ЖКХ выступает Жилищный Кодекс. Именно в нем определен точный список того, чем может заниматься жилищное хозяйство по типу УК. Однако, помимо ЖК не менее важным документом является договор на управление и предоставление эксплуатационных услуг.

Каким законами регулируется деятельность:

Управляющей компанией может быть только юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность на коммерческой основе. Хозяйственные взаимоотношения регулируются следующими законами:

• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»
• Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам помещений в МКД»

Основные статьи Жилищного кодекса РФ касаемо деятельности УК:

• ст.154-155 способ управления многоквартирными домами управляющими организациями
• ст.156-157 общие требования к хозяйственной деятельности
• ст.161-163 урегулирован перечень требований для подписания договора на управление и содержание домовладения
• ст.164-165 определен порядок, условия и требования к выдаче лицензий УК, а также указаны формы контроля за правомерной деятельностью

Договор управления

В договоре указывается точный список тех услуг, которые обязаны выполнять организации по содержанию жилфонда в указанном домовладении. Договор подписывается на основании запротоколированного решения общего собрания жильцов.

Лицензионные требования к управляющей организации

Для управления МКД УК должна получить лицензию на его управление. Определяется это статьей 193 ЖК РФ от 2015 года. Без наличия лицензии управлять домом она не имеет права.

Иные нормативные акты

Согласно Постановлению Правительства №731 управляющие компании обязаны информировать заинтересованных о результатах проведенных работ по дому и оказанных объемов коммунальных услуг. Обычно, такими документами являются отчеты по результатам управления многоквартирным домом, содержащий список выполняемых за период работ и общее количество оказанных дополнительных сервисных услуг.



Обязанности управляющей компании. Как она работает, что выполняет

Правила осуществления деятельности по содержанию многоквартирных домов накладывают определенные обязанности на УК. Полный перечень того чем должна заниматься организация зафиксирован в договоре управления с МКД. Только на основании подписанного документа можно требовать выполнения заявленных услуг. Стоимость большинства работ по обслуживанию МКД, не важно ремонтных или организационных, включена в квитанцию на оплату квартплаты. Считается, что все ремонтные работы коммуникаций в доме, прилегающей территории и сервисное обслуживание помещений общего пользования должно осуществляться в рамках согласованного тарифа.

Все записанные в документе правила и обязательства должны входить в перечень неукоснительно выполняемых работ, во избежание досрочного расторжения договора, и последующих жалоб в ГЖИ или прокуратуру жильцами домовладения.

Основные функции

• организовывать работу по капитальному и текущему ремонтам
• поддерживать в надлежащем виде конструктивные элементы дома
• устранять разного рода аварии
• осуществлять подготовку дома к отопительному сезону
• санитарное содержание придомовой территории, уборка снега, борьба с наледью
• обеспечивать нормальное санитарное состояние подъездов
• поддерживать в рабочем состоянии все инженерные системы МКД
• правильно начислять коммунальные услуг и услуги содержания жилья
• контролировать сбор денежных средств за оказанные услуги
• исполнять функций паспортного стола
• вывозить мусор
• отчитываться перед жильцами о проделанной работе
• согласовывать тарифы с собственниками МКД на календарный год
• контролировать сохранность общедомового имущества
• работать с обращениями собственников.
   

Что не входит в обязанности УК

Дополнительные услуги, которые не обязана исполнять УО бесплатно, если они не были прописаны в договоре. Законодательно указан только перечень обязательных сервисных услуг, которые обязаны исполнять УК. Правового регламентирования оказания дополнительных услуг нет, поэтому здесь компания выступает как коммерческая организация и формирует прайс-лист дополнительных услуг. Например, УК не обязана исправлять течь бочка унитаза т.к. это не общедомовое имущество. Не обязана оказывать клининговые услуги квартир. Устанавливать видеонаблюдение, если это не согласовано собственниками жилья и т.д. Предоставлять дополнительные услуги УК не обязаны бесплатно, только на коммерческой основе, после собрания всех жильцов и подписания соответствующего договора.

Права и полномочия управляющей компании многоквартирного дома

• На основании перечня вышеуказанных обязанностей, УК наделены рядом полномочий, которые им помогают эти обязанности исполнять:
• Принудительное взыскание квартплаты, задолженности по ней и штрафных санкций.
• Распоряжение финансовыми средствами, оплаченными за услугу управления
• Перерасчет по коммунальным услугам и сверка показаний приборов учета.
• Выявление неразрешенной эксплуатации общедомового имущества в личных целях, и выявление неправомерных перепланировок частных квартир.
• Получение доступа в жилую квартиру для контроля инженерных сетей.
• Согласование ряда разрешительных документов по перепланировкам квартир
• Выдача разрешений на изменения фасада зданий коммерческими организациями

Собственник квартиры несёт уголовную и административную ответственность за правильность ее эксплуатации. Если в квартире располагаются технические счётчики или иное оборудование, принадлежащее МКД, то в этих случаях сотрудник УК имеет право потребовать доступ в жилье. Это необходимо для ликвидации очагов аварии или плановых ремонтных работ. При возникновении подобных ситуаций собственник жилья обязан подчиниться представителям управляющей компании в оговоренный срок. Доступ к жилищу будут иметь должностные лица УО и сотрудники аварийных служб.

Существуют законодательно установленные временные периоды за которые обязан отреагировать собственник, а именно:

• При возникновении угрозы или уже фактического наличия аварийной ситуации, то доступ в квартиру должен быть незамедлительным. В таких случаях даже допускается принудительный взлом жилища в присутствии работников полиции и соседей.
• При плановых ремонтах – УО уведомляет квартиросъемщика за 3 рабочих дня до начала работ.
• При необходимости проверки приборов учета – за 5 дней до прихода.
   

Разница в сроках определяется не менеджерами управляющей компании, а законодательством. Полный перечень полномочий УО можно увидеть в договоре в соответствующем разделе. А при несоблюдении заявленных обязательств, собственники имеют полное право фиксировать нарушения и жаловаться в прокуратуру с требованием компенсировать им принесенный ущерб.

Как в Москве жили без водопровода, и почему дворники работали на полицию.

Материал подготовлен при поддержке компании «Донстрой»

150 лет назад воду из Москвы-реки было смертельно опасно пить, а профессия дворника считалась престижной. За это время многое изменилось: Денис Ромодин, старший научный сотрудник Музея Москвы, рассказывает историю жилищно-коммунального хозяйства столицы.

Выпить воды и умереть: как и когда появилась первая канализация в Москве

В 1864 году Александр II утвердил «Положения о губернских и уездных земских учреждениях». Земства, то есть выборные органы местного самоуправления, должны были отвечать за устройство и содержание дорог, школ, больниц, богаделен и приютов, строительство церквей и содержание тюрем.

Спустя шесть лет, в 1870 году, провели городскую реформу, после которой в 509 городах России решили ввести новые органы самоуправления — городские думы. Они занимались здравоохранением, народным образованием, хозяйственными проблемами. Именно с этого времени во многих городах появляются привычные нам службы коммунального хозяйства.

До конца 19 века на всей территории Москвы нечистоты сливали в выгребные ямы. Последние представляли деревянные срубы, обмазанные глиной. Такие колодцы были негерметичны и загрязняли почву и воду. В реки тоже сливали отходы: помои из кухонь, от стирки белья, мытья полов, грязную воду из бань и так далее. Несмотря на то, что в городе было много пресных источников, пить воду было опасно.

Реки Яуза, Неглинная, Самотёка и другие были заполнены всевозможными отбросами. Их часто прикрывали сводами, чтобы не беспокоить горожан видом и нестерпимой вонью. Мягкая вода Москвы-реки была заражена нечистотами, беспрепятственно стекающими со всего города. Тиф, оспа, лихорадка, дифтерит, скарлатина стали постоянными болезнями в таких условиях.

Властям было очевидно, что канализация — единственный рациональный способ очистить город, снизить заболеваемость и смертность. Однако с момента возникновения мысли о сооружении канализации и до начала строительства первой очереди в 1894 году прошло 20 лет. Это время ушло на всевозможные изыскания, составление проекта, его утверждение, поиск финансов и так далее.

От газа к электричеству

Не менее важной проблемой было и городское освещение Москвы. С первой трети 19 века столичные улицы освещали масляные фонари, но такого света было недостаточно.

Журналист и писатель Владимир Гиляровский так описывал Москву в 1873 году: «Наш полупустой поезд остановился на темной наружной платформе Ярославского вокзала, и мы вышли на площадь, миновав галдевших извозчиков, штурмовавших богатых пассажиров и не удостоивших нас своим вниманием. Мы зашагали, скользя и спотыкаясь, по скрытым снегом неровностям, ничего не видя ни под ногами, ни впереди. Безветренный снег валил густыми хлопьями, сквозь его живую вуаль изредка виднелись какие-то светлевшие пятна, и, только наткнувшись на деревянный столб, можно было удостовериться, что это фонарь для освещения улиц, но он освещал только собственные стекла, залепленные сырым снегом».

На смену масляным фонарям во всем мире приходили газовые. Поэтому в 1865 году Московская городская дума заключила тридцатилетний контракт с голландским предпринимателем Букье и британским инженером Гольдсмитом на строительство газового завода и освещение Москвы газом. Через три года около Курско-Нижегородского вокзала построили первые корпуса завода. В этих корпусах сейчас располагается бизнес-центр АРМА.

В 1886 году дума подписывает договор с Обществом городского освещения, а уже через год по проекту архитектора Владимира Шера в Георгиевском переулке возводится первая электростанция, сейчас это выставочный зал «Новый Манеж». В 1912 году столичные власти создают специальный Отдел освещения, который разрабатывает масштабный план по переустройству городского освещения.

Кто убирал улицы и какая роль была у дворников

Что касается уборки и содержания городских улиц, то с 1892 года она осуществлялась силами не только города, но и владельцев домов. Они должны были содержать тротуары и «непарадные» проезды перед своими владениями «в надлежащем виде».

Однако бедным горожанам было сложно убирать участки перед своими владениями, поэтому нередко возникали конфликты. Жалобы были и от крупных и состоятельных домовладельцев, так как они зачастую вынуждены были терпеть большой транзитный поток транспорта.

В 1897 году власти города объединили две статьи расходов, «Мостовые» и «Очистка города», в одну — «Благоустройство». Но по сути они занимались лишь очисткой больших улиц и общественных пространств. Конечно, были и дворники, которые отвечали за очистку дворов.

В 1866 году, после покушения Дмитрия Каракозова на Александра II, дворников обязали записывать всех, кто приезжал в их дома и уезжал. Кроме того, было приказано «строжайше, чтобы поверка сих книг и донесения о замеченных неверностях в оных, а равно о числе прибывающих в дома и выбывающих из оных делаемы были непременно и в надлежащее время».

В новой инструкции также указывалось, что дворники должны следить и за тем, чем занимаются жильцы: «Особой заботливости владельцев недвижимой собственности (или ответственных управляющих) поручается должное наблюдение за тем, чтобы в домах и в иных помещениях злоумышленники не могли заводить тайные типографии, держать взрывчатые вещества, оружия и склады противуправительственных изданий, а также устраивать приспособления для совершения преступлений с политическою целью».

Именно тогда все домовые дворники превратились во вспомогательных служащих полиции. Они круглосуточно следили за жильцами, дежурили по ночам и участвовали в силовых операциях.

В инструкции, утвержденной московским генерал-губернатором Владимиром Долгоруковым после покушения на царя в 1879 году, говорилось: «Домовый дворник и ночной сторож, по дошедшей до него очереди, обязан выходить на уличное дежурство в назначенные для него полицией час и место, не ожидая напоминания; на дежурстве быть трезвым и исправным и ни под каким предлогом не уходить с дежурства до прибытия смены».

Дворникам выдали нагрудные жетоны и свистки, ввели специальную форму одежды. Часто им приходилось рисковать своей жизнью — ночью воры и бандиты могли зайти на их участки. От этих «лихих людей» запросто можно было схлопотать пулю или ножевое ранение.

В сознании небогатых мещан и рабочего класса дворники часто ассоциировались с полицейским надзором. Поэтому многим изрядно досталось во время Февральской и Октябрьской революций: с ними расправлялись так же жестоко, как с городовыми и жандармами.

Что стало с ЖКХ после революции

Революция стала сложным периодом для города: коммунальное хозяйство было фактически уничтожено, как и вся инфраструктура. Кроме того, в октябрьские дни 1917 года оказались разрушены многие кварталы Москвы, был сильно поврежден даже Кремль.

В ноябре 1917 года в соответствии с Постановлением II съезда было создано Главное управление по делам местного хозяйства: так начался период централизации управления. Многие вопросы организационной структуры и компетенции коммунальных отделов были решены на первом I Всероссийском съезде заведующих коммунальными отделами, который проходил 20-25 января 1920 года.

Коммунальные отделы стали обособленными хозяйственно-техническими организациями. Они отвечали за жилищное дело, в которое входило и управление землями в городе, и водопровод с освещением, и канализация, и общественный транспорт. Именно тогда в Театральном проезде, в доме №3, появляется Управление московского городского хозяйства.

К концу 1920-х годов происходит «технологизация» отрасли. В 1930-х годах увеличивается количество поливомоечных машин, автотранспорта для ремонта городского хозяйства. Первым созданным в Управлении благоустройства Москвы стал подметальный автомобиль ПУ-2 на шасси грузовика ГАЗ-АА.

Специалистов коммунального хозяйства стали учить в вузах и на курсах, которые проходили в Музее коммунального хозяйства.

В 1930 году Главное управление коммунального хозяйства переходит из ведения НКВД в ведение Совета народных комиссаров (СНК), а через год — в Народный комиссариат коммунального хозяйства РСФСР. Так московское городское хозяйство целиком переходит в ведение городских властей.

Из тунеядцев в дворники

В 1920-1930-х годах жизнь дворников не изменилась. Так как коммунальное хозяйство Москвы до 1930 года было в ведении НКВД, то им всё так же также приходилось следить за жителями и присутствовать при арестах.

Постепенно в профессии стали появляться и женщины. А ещё в эту профессию шли люди с высшим образованием: музыканты, писатели и художники. Так они могли избежать закона «О тунеядстве» и устроиться на официальную работу.

Работа дворников осложнялась тем, что им приходилось ходить на ночные дежурства. В 1957 году профсоюз рабочих коммунального хозяйства выступил за запрещение ночных дежурств дворников, но просьба так и не была удовлетворена. Правда, дворников освободили от обязанности лично докладывать о ситуации в отделение милиции.

Также милиция лишилась и права требовать обязательного участия дворников в задержаниях преступников и прочих мероприятиях, а разрешение на их содействие следовало запрашивать у жилищно-коммунальных служб. Так завершилась и правоохранительная служба дворников.

К 1980 годам профессия стала почти женской, но ситуация резко изменилась после того, как дворникам стали мало платить. Кадров не хватало, и это решили исправить набором временных работников. Однако последние довольно быстро стали постоянными. Именно с 1990-х дворники облачились в оранжевые жилеты, которые сменились в Москве в 2010-х годах на синие, с названием подведомственных «Жилищников».

ЖКХ во время Великой Отечественной войны и после

В годы Великой Отечественной войны большая часть человеческих ресурсов и техники была на фронте, а оставшаяся в городе работала на нужды военного времени. Например, часть троллейбусов была переоборудована для доставки дров в жилые дома.

В послевоенный период началась реконструкция городского хозяйства. При Исполнительном комитете Московского городского Совета народных депутатов создали Управление развития и эксплуатации инженерных систем, жилищного хозяйства, благоустройства и санитарной очистки города.

В период с 1948 по 1976 года убрали всю брусчатку с улиц, исключение сделали для Красной Площади, Кузнецкого моста и Баррикадной улицы. В 1949–1964 годах реализовали план по озеленению крупных магистралей столицы и модернизировали городское освещение.

С 1950-х годов на улицах появился снегоуборщик, который московские дворники ласково прозвали «Золотые ручки». В 1956 году начались работы по созданию первого специального подметально-уборочного автомобиля на базе грузовика ГАЗ-51. А в 1970-х годах на улицы выходят поливочно-моечные и снегоуборочные машины. Их жёлтые и оранжевые баки надолго стали символом московской коммунальной техники, вплоть до появления в 1990-х годах тракторов «Беларус».

С 1994 года правопреемником Управления развития и эксплуатации стало Управление, а затем Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.

Масштабная механизация пришла в 2000-е года с появлением малогабаритной техники, которая облегчила уборку улиц в разное время года.

Как очищают воду сейчас и куда увозят снег

Малых Михаил, генеральный директор управляющей компании «Смарт Центр» (входит в группу «Донстрой»)

«Сейчас для уборки улиц в Москве есть целый автопарк профессиональной техники. Территорию жилых комплексов обычно убирают управляющие компании. Например, у нас снег расчищают дворники с помощью техники, обычно это небольшие тракторы и машины от компании Bobcat. Зимой добавляются противогололедные средства, а убранный снег вывозится на снегоплавильные станции.

Что касается освещения улиц, то в 2010 года в России запущена программа по замене обычных ламп на светодиодные. Это помогает экономить электроэнергию, к тому же такие лампы служат дольше по сравнению с ртутными, натриевыми и накаливания.

Воду очищают как на уровне города, так и в самих домах.

Кроме этого, во многих современных домах дополнительно установлены системы очистки. Вода сначала проходит фильтр тонкой очистки, потом ещё один, с активированным углём и кварцевым песком. После этого жидкость проходит через полупроницаемые мембраны и делится на два потока: та, которая прошла все фильтры и мембраны, дополнительно обеззараживается ультрафиолетовой установкой и попадает в краны. А та, которая содержит много солей, сбрасывается в канализацию».

Последнее, о чём вы будете задумываться в жилом квартале «Символ» — бытовые вопросы. Например, войти в дом или заехать в паркинг можно, приложив смартфон к датчику, всем жителям доступен консьерж-сервис 24 часа 7 дней в неделю. А ещё жилой квартал «Символ» это:

Управляющие компании (УК), работающие в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в наши дни — это не что иное, как коммерционизированные ЖЭКи и ДЭЗы. Иначе говоря – частники, коммерсанты, спекулянты, получившие доступ и законное право к стратегически важным и жизненно необходимым ресурсам: воде, газу, электричеству, теплу. На основании статьи 13 Постановления Правительства РФ №354 от 6 мая 2011 года: «Предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией…».

Большинство работников управляющих компаний не образованы, не владеют знанием законов и не умеют правильно начислять и складывать суммы в квитанциях об оплате за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поэтому от такого количества дилетантов современная система ЖКХ трещит по швам.

Любопытно, что сами УК никаких ресурсов не производят, однако имеют исключительную возможность торговать стратегически важными ресурсами, когда сами ресурсоснабжающие организации не только не могут продавать собственные произведения: очищенную или подогретую воду, свет, газ, тепло, но и в большинстве случаев, не могут даже прикоснуться к деньгам от продажи этих ресурсов, так как все средства, согласно законодательству должны поступать на счёт УК., и только после этого управляющие компании решают в каком количестве и какой ресурсоснабжающей организации перечислить деньги за перепроданные ресурсы.

Зачастую бывает так, что  УК не переводят полученные от населения деньги от оплаты жилищно-коммунальных услуг на счета ресурсоснабжающих организаций: Водоканала, Теплосетей, Электросетевых компаний, Газовых служб, а уводят деньги в неизвестном направлении и расходуют их на личные нужды – это обычная практика в работе таких компаний, т.к. их хозяйственная деятельность совершенно не контролируется.

В такой ситуации ресурсоснабжающие организации сидят без денег или вынуждены тратить своё время на отстаивание собственных интересов в суде и выбивание денег у недобросовестных УК.  Ресурсоснабжающие организации недополучают средства от продажи коммунальных ресурсов, а могли бы на эти деньги отремонтировать устаревший фонд: поменять проржавевшие трубы, инженерные коммуникации, модернизировать сами ресурсоснабжающие организации, оснастив их расчётными центрами, собственной бухгалтерией, а население индивидуальными счётчиками воды, тепла, электричества, газа, но всё устроено так, что все сливки снимает УК.

Жильцы тоже недовольны поведением и обслуживанием со стороны УК: коммунальные услуги начисляются и рассчитываются неправильно, завышено, без учёта формул и норм законодательства в сфере ЖКХ, перерасчёт не производится, УК всё время норовят нажиться на жильцах, обсчитать, обмануть.

Из истории известно, что в дореволюционной России городское население, имеющее какой-то доход, заселяло узкие грязные комнатушки в доходных домах за плату. Большинство комнат в доходных домах было лишено электричества, водопровода, канализации, поэтому в комнатушках вместо электричества горели свечи, отхожие места устраивались во дворе на улице, воду набирали из ближайшей реки. И уже после окончательной победы революции начал зарождаться класс льготников и бюджетников в лице семей красноармейцев, которые были освобождены от необходимости уплаты квартплаты, в отличии от всех остальных категорий населения.

Жизнь заселившихся на конфискованные квадратные метры, которые принадлежали Советам, контролировало подразделение Главного управления коммунального хозяйства (ГУКХ), созданное в 1921 году при НКВД. В 1924 году вышло постановление ЦИК «О жилищной кооперации», в котором предлагалось форма объединения жителей в жилищно – арендное кооперативное товарищество – ЖАКТ. На ЖАКТ была возложена эксплуатация дома. В 30-е годы начали развиваться РЖУ – районные жилищные управления, которые с течением времени переквалифицировались в ЖЭКи – жилищно-эксплуатационные конторы.

ЖЭКи были связаны с МВД (паспортным столом), с Министерством обороны, что позволяло вести учёт призывников, с Министерством культуры, организовывая культурно-массовые мероприятия в местном ДК, с Министерством спорта, организовывая спортивные кружки и спортивные площадки во дворах. ЖЭКам позволялось вмешиваться в личную жизнь жильцов и следить за их моральным состоянием, а в случае необходимости проводить воспитательные мероприятия над жильцами через товарищеские суды или домовые комитеты, которые имели право принимать меры общественного воздействия в отношении нанимателей жилых помещений и проживающих с ними лиц, нарушающих правила пользования этим помещением. Поэтому корни хамского отношения к жильцам со стороны работников управляющих компаний простираются со времен революции, когда система ЖКХ только начала зарождаться в стране, а  население находилось в рабской жилищной зависимости от власти .

При Советах частную собственность уничтожали всеми возможными способами, превращая людей в зависимое стадо: НКВД имело тотальный контроль над гражданами и владело персональной информацией почти о каждом, в случае необходимости могло воспользоваться таковой или манипулировать ей в воспитательных целях. Жилье принадлежало государству, Советам и сдавалось в аренду, поэтому оно – государство, могло указывать кому и как жить, позже система немного изменилась и жильё выдавалось по очереди на предприятии как бы бесплатно, как некий дар от государства, за который каждый чувствовал себя этому государству обязанным и должным, и поэтому вынужден был подчиняться его воле в лице различных государственных организаций. В сознании людей ещё жива рабская психология и страх от возможности потерять крышу над головой и быть выброшенным на улицу, зародившиеся при советской власти, поэтому население позволяет собой манипулировать неграмотным сантехникам, техникам, инспекторам, судьям, работающим в сфере ЖКХ.

В 1989 году было принято постановление «О переходе жилищно-коммунального хозяйства на хозрасчёт и самофинансирование», современная система ЖКХ, при наличии в стране частной собственности на квартиры, всё равно остаётся пережитком прошлого и требует огромных усилий для модернизации и нормального функционирования в обществе и общества в этой системе.