Классификация складских помещений компании knight frank представлена группами

Определение:

Классификация складских площадей является инструментом для определения типа здания складского назначения в зависимости от качества реализации проекта по следующим категориям: конструктивные особенности, технические и инженерные системы, территория, управление объектом и услуги для арендаторов.

Первая редакция классификации складских помещений для российского рынка была разработана компанией  Knight Frank в 2004 г., согласно которой складские комплексы подразделялись на классы А (с делением на подклассы A+ и A), B (с делением на подклассы B+ и B), С и D.

Качественные изменения, произошедшие на рынке складской недвижимости за последние 10 лет, привели к появлению новых, более качественных проектов складских комплексов. В связи с этим возникла необходимость корректировки критериев классификации. В 2013 г. классификация была доработана в соответствии с рыночной практикой.

Согласно версии классификации, разработанной компанией Knight Frank в 2013 г., все складские помещения подразделяются на следующие классы:

качественные складские площади

¨      склады класса А+;

¨      склады класса А;

¨      склады класса В;

прочие объекты

¨      склады класса С – объекты складского назначения, которые не могут быть классифицированы как класс А+, А или B.

Цели использования:

Классификация складских помещений, с одной стороны, определяет минимальные требования арендаторов и покупателей к качественным складским объектам. С другой стороны данный документ задает вектор развития для новых логистических проектов, появляющихся на территории страны.

Данный документ описывает основные требования к стандартным зданиям, возводимым для открытого рынка (т.е. в условиях, когда будущий резидент комплекса не известен на этапе строительства, и учесть его требования к зданию невозможно), позволяющих обеспечить максимально безопасное, гибкое и эффективное использование помещений на протяжении всего срока их эксплуатации.

Возможности использования:

В классификации отражены преимущественно технические характеристики зданий/комплекса зданий без учета их месторасположения. Таким образом, данная классификация может быть использована на всей территории страны.

Классификация складских помещений может быть использована всеми участниками рынка складской недвижимости: арендаторами и конечными покупателями складских площадей, аналитиками, консультантами, брокерами, девелоперами и инвесторами.

Класс А+

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. 1.      Тип сооружения

Современное одноэтажное складское здание прямоугольной формы, построенное с использованием негорючих материалов

1. 2.      Высота потолков

Не менее 12 м от уровня пола до конструктивных элементов здания и инженерных систем

1. 3.      Сетка колонн

¨        Здание без колонн или с шагом колонн не менее 12 м

¨        Расстояние между пролетами — не менее 24 м

¨        Наличие защитных сооружений вокруг колонн

1. 4.      Покрытие пола

Сверхплоский пол с антипылевым покрытием

1. 5.      Минимальная нагрузка на пол

Не менее 7 т/м² для зданий с чистой высотой потолков 12 м

1. 6.      Высота пола от уровня земли

Уровень пола — 1,20 м над уровнем земли

1. 7.      Зона разгрузки

¨        Автоматические ворота докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) в количестве не менее 1 на 800 м² складской площади. 

¨        Установленные направляющие для колес перед доками

¨        Наличие ворот с въездной рампой для негабаритных грузов, не менее 1 шт. на каждый противопожарный блок

1. 8.      Мезонин

¨        Мезонин устраивается по фронту погрузки-разгрузки на высоте 5,7 м. Глубина мезонина не менее 9 м.

¨        Минимальная нагрузка на пол не менее 1,2 т/м2, наличие ограждающих конструкций по краю мезонина

2. ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. 1.       Электричество

¨        Наличие независимых трансформаторных подстанций  у каждого здания, 100% резервирование электрических мощностей.

¨        Использование современных технологий по оптимизации потребления электроэнергии.

1. 2.       Наличие зарядных комнат

Наличие зарядных комнат для кислотных аккумуляторов в каждом пожарном блоке из расчета 1 зарядная комната площадью 30 м2 на каждые 10 тыс. м2 складской площади

1. 3.       Слаботочные сети

¨        Наличие оптоволоконных телекоммуникаций.

¨        Наличие подключения минимум двух провайдеров телекоммуникационной связи, отсутствие эксклюзивного договора с провайдером

1. 4.       Температурный режим

Наличие системы отопления, обеспечивающей не менее +14° при наружной температуре воздуха -35° (исключая низкотемпературные режимы хранения)

1. 5.       Система пожарной сигнализации и пожаротушения

¨        Наличие автоматической системы пожарной сигнализации

¨        Наличие резервуаров пожаротушения и насосной станции 1го уровня и 2го подъема в полном соответствии с требованиями спринклерной системы пожаротушения

¨        Использование спринклерных систем

пожаротушения c повышенной проливной способностью, соответствующих стандартам FM Global

1. 6.       Эффективное использование энергоресурсов

Сокращение энерго- и тепло- потерь и сокращение  коммунальных затрат посредством применения энергосберегающих технологий по мировым стандартам качества, например:

¨        дополнительное утепление кровли и периметра здания,

¨        использование энергосберегающих ламп

1. 7.       Защита инженерных систем

Наличие защитных сооружений вокруг инженерных систем с целью предотвращения/минимизации повреждений

3. ХАРАКТЕРИСТИКИ УЧАСТКА

1. 1.       Территория

¨        Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория

¨        Размещение зданий на участке следует планировать исходя из автономного функционирования, как с точки зрения инженерных систем, так и подъездных дорог внутренней территории

¨        Площадь застройки — до 45% от общей площади земельного участка

1. 2.       Организация движения

¨        Наличие зоны маневрирования грузового транспорта перед складом для беспрепятственного подъезда автомобилей к докам. Ширина зоны для стандартных доков – не менее 38 м, для доков установленных под углом 45 градусов – не менее 27 м

¨        Наличие как минимум двух въездов/выездов на территории

¨        Схема организации движения на участке круговая, с пожарными проездами не менее 6 м шириной

1. 3.      Парковка

¨        Наличие бесплатной парковки перед въездом на территорию из расчета не менее 1 м/м для большегрузных автомобилей на 2,5 тыс. м2 складских площадей

¨        Наличие парковочных мест на территории:

Большегрузные автомобили: не менее 1 м/м на 1000 м2

Легковые автомобили: не менее 1 м/м на 75 м2 офисной площади

4. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. 1.      Офисные площади

Наличие административно-бытовых помещений при складе (минимум 5% от складской площади),  в т.ч.

¨        офисные помещения

¨        санитарные узлы (туалеты, душевые)

¨        подсобные помещения

¨        серверные комнаты

¨        раздевалки для персонала

¨        комната приема пищи

1. 2.       Управление зданием

Внедренная система управления зданием (BMS, Building Management System)  для обеспечения контроля инженерных систем здания и мониторинга систем безопасности.

Класс А

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. 1.      Тип сооружения

Современное одноэтажное складское здание прямоугольной формы, построенное с использованием негорючих материалов

1. 2.      Высота потолков

не менее 12 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

1. 3.      Сетка колонн

•           Здание без колонн или с шагом колонн не менее 12 м

•           Расстояние между пролетами — не менее 18 м

•           Наличие защитных сооружений вокруг колонн

1. 4.      Покрытие пола

Бетонный пол с антипылевым покрытием

1. 5.      Минимальная нагрузка на пол

Не менее 6 т/м² для зданий с чистой высотой потолков 12 м

1. 6.      Высота пола от уровня земли

Уровень пола в зоне погрузки-разгрузки – 1,20 м над уровнем земли

1. 7.      Зона разгрузки

Автоматические ворота докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) в количестве не менее 1 на 1 000 м² складской площади

1. 8.      Мезонин

В случае строительства мезонина над зоной погрузки-разгрузки – минимальная нагрузка на пол не менее 1.2 т/м2, наличие ограждающих конструкций по краю мезонина

1. 9.      Фасад

Использование фасадов, обеспечивающих достаточную теплоизоляцию в соответствии с техническими регламентами РФ (в зависимости от региона).

2. ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. 1.    Электричество

¨        Наличие независимых электроподстанций  у каждого здания, 100% резервирование электрических мощностей.

¨        Использование современных технологий по оптимизации потребления электроэнергии.

1. 2.    Наличие зарядных комнат

Наличие зарядных комнат для кислотных аккумуляторов в каждом пожарном блоке.

1. 3.    Слаботочные сети

Оптоволоконные телекоммуникации

1. 4.    Температурный режим

Наличие системы отопления

1. 5.    Вентиляция

Наличие приточно-вытяжной вентиляции

1. 6.    Система пожарной сигнализации и пожаротушения

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения

1. 7.    Защита инженерных систем

Наличие защитных сооружений вокруг инженерных систем с целью предотвращения/минимизации повреждений

3. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

1. 1.  Территория

¨        Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория

¨        Размещение зданий на участке следует планировать исходя из автономного функционирования, как с точки зрения инженерных систем, так и подъездных дорог внутренней территории

¨        Площадь застройки — до 45% от общей площади земельного участка

1. 2.  Организация движения

¨        Наличие зоны маневрирования грузового транспорта перед складом для беспрепятственного подъезда автомобилей к докам. Ширина зоны для стандартных доков – не менее 38 м, для доков установленных под углом 45 градусов – не менее 27 м

¨        Наличие как минимум двух въездов/выездов на территории

¨        Схема организации движения на участке круговая, с пожарными проездами не менее 6 м шириной

1. 3.  Парковка

¨        Наличие бесплатной парковки (накопительного кармана) перед въездом на территорию из расчета не менее 1 м/м для большегрузных автомобилей на 2,5 тыс. м2 складских площадей

¨        Большегрузные автомобили: не менее 1 м/м на 1000 м2

¨        Наличие гостевой парковкидля легковых автомобилей не менее 1 м/м на 75 м2 офисной площади

4. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. 1.    Офисные площади

Наличие административно-бытовых помещений при складе (минимум 5% от складской площади),  в т.ч.

¨        офисные помещения

¨        санитарные узлы (туалеты, душевые)

¨        подсобные помещения

¨        серверные комнаты

¨        раздевалки для персонала

¨        комната приема пищи

1. 2.    Управление зданием

Профессиональная управляющая компания (с портфелем не менее 200 тыс. м2 складских объектов в России или соответствующим международным опытом)

1. 3.    Дополнительно

(не является обязательными требованиями)

Наличие общежития на территории

Наличие пожарного депо на территории

Наличие столовой на территории

 
 
 

Класс В

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. 1.    Тип сооружения

Одно-, многоэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное.

1. 2.    Высота потолков

6 м

1. 3.    Покрытие пола

Ровный бетонный пол

1. 4.    Минимальная нагрузка на пол

Не менее 4 т/м²

1. 5.    Зона разгрузки

Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers): не менее 1 на 1 500 м²

Наличие пандуса для разгрузки автотранспорта

2. ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. 1.    Вентиляция

Наличие приточно-вытяжной вентиляции

1. 2.    Слаботочные сети

Оптоволоконные телекоммуникации

1. 3.    Температурный режим

Наличие системы отопления

1. 4.    Система пожарной сигнализации и пожаротушения

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения

3. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

1. 1.    Территория

¨        Огороженная и круглосуточно охраняемая территория

¨        Площадь застройки — до 60% от общей площади земельного участка

1. 2.    Парковка

¨        Наличие бесплатной парковки на территории

4. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. 1.    Офисные площади

Наличие офисно-бытовых помещений при складе, в том числе:

¨        офисные помещения

¨        санитарные узлы (туалеты, душевые)

¨        подсобные помещения

¨        раздевалки для персонала

1. 2.    Дополнительно

В случае многоэтажного строения – наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 1 000 м² складской площади).

Класс С

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. 1.    Тип сооружения

Капитальное производственное помещение или утепленный ангар

1. 2.    Высота потолков

От 4 м

1. 3.    Покрытие пола

Асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия

1. 4.    Зона разгрузки

Наличие пандуса для разгрузки автотранспорта

ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. 1.    Слаботочные сети

Наличие телекоммуникаций

1. 2.    Температурный режим

Наличие системы отопления.

1. 3.    Система пожарной сигнализации и пожаротушения

Наличие пожарной сигнализации и системы пожаротушения

2. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

1. 1.         Территория

Охрана по периметру территории

3. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. 1.         Офисные площади

Наличие офисных помещений при складе

Наличие вспомогательных помещений при складе

1. 2.         Дополнительно

В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников

Наличие железнодорожной ветки

Наличие ворот на нулевой отметке.

Приложения

¨        Основные стандарты и определения FM Global (вся система должна быть сертифицирована по FM целиком, с учетом давления в трубах)

¨        Основные стандарты и определения BREEAM / LEED / DGNB

Производственно-складские помещения

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

1. Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+).
2. В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D».  

Классификация складов Knight Frank

Складские помещения класса А+

1.  Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2.  Площадь застройки 40-45%.

3.  Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4.  Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

5.  Регулируемый температурный режим.

6.  Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7.  Наличие системы вентиляции.

8.  Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9.  Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10.  Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).

11.  Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12.  Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

13.  Наличие офисных помещений при складе.

14.  Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

15.  Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16.  Оптико-волоконные телекоммуникации.

17.  Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

18.  Расположение вблизи центральных магистралей.

19.  Профессиональная система управления.

20.  Опытный девелопер.

21.  Ж/Д ветка.

Складские помещения класса А

1.  Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2.  Площадь застройки 45-55%.

3.  Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4.  Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

5.  Регулируемый температурный режим.

6.  Система вентиляции.

7.  Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

8.  Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9.  Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).

10.  Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

11.  Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

12.  Наличие офисных помещений при складе.

13.  Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14.  Оптико-волоконные телекоммуникации.

15.  Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16.  Расположение вблизи центральных магистралей.

17.  Профессиональная система управления.

18.  Опытный девелопер

19.  Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20.  Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21.  Ж/Д ветка

Складские помещения класса В+

1.  Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

2.  Площадь застройки 45-55%.

3.  Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4.  Высота потолков от 8 метров.

5.  Регулируемый температурный режим.

6.  Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7.  Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).

8.  Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9.  Система вентиляции.

10.  Пандус для разгрузки автотранспорта.

11.  Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

12.  Наличие офисных помещений при складе.

13.  Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14.  Оптико-волоконные телекоммуникации.

15.  Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16.  Расположение вблизи центральных магистралей.

17.  Профессиональная система управления.

18.  Опытный девелопер.

19.  Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20.  Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21.  Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В

1.  Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

2.  В случае двухэтажного строения v наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).

3.  Высота потолков от 6 метров.

4.  Пол — асфальт или бетон без покрытия.

5.  Система отопления.

6.  Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

7.  Пандус для разгрузки автотранспорта.

8.  Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

9.  Охрана по периметру территории.

10.  Телекоммуникации.

11.  Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

12.  Наличие вспомогательных помещений при складе.

13.  Система вентиляции.

14.  Офисные помещения при складе.

15.  Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16.  Автономная электроподстанция и тепловой узел.

17.  Ж/Д ветка.

Складские помещения класса С

1.  Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

2.  Высота потолков от 4 метров.

3.  Пол — асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

4.  В случае многоэтажного строения v наличие грузовых лифтов/подъемников.

5.  Ворота на нулевой отметке.

6.  Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

7.  Система вентиляции.

8.  Система отопления.

9.  Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

10.  Офисные помещения при складе.

11.  Ж/Д ветка.

12.  Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

13.  Пандус для разгрузки автотранспорта.

14.  Охрана по периметру территории.

15.  Телекоммуникации.

16.  Наличие вспомогательных помещений при складе.

Складские помещения класса D

1.  Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

2.  Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

3.  Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

4.  Система отопления.

5.  Система вентиляции.

6.  Офисные помещения при складе.

7.  Ж/Д ветка.

8.  Телекоммуникации.

9.  Охрана по периметру территории.

Примечание: курсивом выделены желательные, но не обязательные опции.

Классификация Swiss Realty Group

Класс А

Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование таких складов призваны отвечать следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов.

1. Расположение: на основных транспортных магистралях. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.

2. Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками позволяет установить любое стеллажное (конвейерное и т. п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.

3. Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.

4. Высокая проектная нагрузка на поверхность пола позволяет использовать тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как следствие, максимально использовать высоту стеллажей.

5. Редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.

6. Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на каждую тысячу квадратных метров склада и обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов позволяют максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт.

7. Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность установки).

8. Отопление.

9. Автономные системы тепло- и водоснабжения.

10.  Погрузочно-разгрузочные ворота оборудованы (или позволяют установку) гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.

11.  Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленение), составляющая не менее 40% от всей территории складского комплекса.

12.  Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).

Класс А-

Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20-30-летней постройки. Характеристики таких помещений практически идентичны классу А, за исключением местоположения: такие склады часто находятся в черте города, в промзонах.

1. Год постройки: 1970-1980-е годы.

2. Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция).

Класс В+

Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2-3 ключевым параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр. Таких помещений на рынке достаточно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Год постройки: с начала 1990-х годов.

Класс В

Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения часто требуют некоторых (незначительных) вложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смена напольного покрытия, установка современных охранных систем и пр.

1. Год постройки: 1970-1980-е годы.

2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).

3. Центральное отопление (иногда собственные котельные).

4. Высота потолков 6-9 метров.

5. Бетонный пол.

6. Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.

7. Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.

Класс С

Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Требуются значительные строительные и технические изменения: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация напольного покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования.

1. Год постройки: 1950-1990-е годы.

2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).

3. Высота потолков от 7 до 18 метров.

4. Бетонный или асфальтированный пол.

5. Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.

6. Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов.

7. Расположение в промзонах в черте города.

Класс С-

Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода; многие из них строились еще в 1930-1960-х годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз. Склады класса С- зачастую не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и экологичности, не отвечают требованиям современных компаний по возможностям грузооборота, требуют значительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.

1. Год постройки: 1930-1980-е годы.

2. Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом.

3. Центральное отопление.

4. Высота потолков от 4-5 метров.

5. Бетонный или асфальтированный пол.

6. Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.

7. Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО).

8. Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин.

9. Устаревшие системы охраны и пожаротушения.

Класс D

Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать. С финансовой точки зрения для повышения класса склада часто выгоднее снести такой объект и построить новое здание. Пригодны лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, нетребовательных к условиям хранения: сырья для промышленного производства, горюче-смазочных материалов, металлических, резиновых, пластиковых изделий и т. п.

Офисные помещения

До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (плюс D).

Объекты класса «А» — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

Торговая недвижимость

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

• величина торговых площадей;
• зона охвата торгового центра;
• состав арендаторов;
• специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж — проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

• целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
• тип торгового центра;
• состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

• микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
• окружной торговый центр (Community Shoping Center);
• региональный центр (Regional Center);
• суперрегиональный центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

Окружной торговый центр — промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10—20 минутах езды от него.

Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух — на 50—70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9—27 км.

Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д. То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

Гостиничная недвижимость

как коммерческая стоит особняком.

Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д. Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера. Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами. 

История вопроса

Новая система стандартов

В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

Главное отличие новой классификации — в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

• наличие центральной системы управления зданием;
• возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
• современные системы пожарной безопасности;
• высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
• два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
• современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
• высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
• планировка этажа открытая;
• шаг колонн не менее шести метров.

Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров. 

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы — получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости до 2011 года

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
• специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.

Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты — офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг., то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг. объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

Производственно-складские помещения

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D». Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

• близость основных транспортных артерий;
• возможность адаптации под любые виды товара;
• высокая скорость оборота;
• гарантия сохранности грузов.

Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

Класс «D» — это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

По материалам: expert-russia.ru и realto.ru

Согласно разработанной компанией Knight Frank классификации, все складские помещения подразделяются на следующие классы:

• склады класса А – с делением на подклассы A+ и А;
• склады класса В – с делением на подклассы В+ и В;
• класс С;
• класс D.

В классификации отражены преимущественно технические характеристики объектов без учета их месторасположения. Однако критерий географического местоположения, в частности транспортной доступности и удаленности от главных магистралей, является одним из основополагающих при принятии компанией решения об аренде объекта.

Складской комплекс Класса А+

• Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич панелей предпочтительно прямоугольной формы. Обязательное условие — здание должно быть без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и расстоянием между пролетами не менее 24 м.
• Обязательное наличие абсолютно плоских бетонных полов с антипылевым покрытием, с высокой проектной нагрузкой на поверхность не менее 5 тонн / кв.м, на уровне 1,2 м от земли.
• Обязательное наличие потолков высотой не менее 13 м, позволяющих установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).
• Обязательное наличие регулируемого температурного режима и влажности.
• Обязательное наличие пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (сплинкерная или порошковая).
• Обязательное наличие системы вентиляции и кондиционирования.
• Обязательное наличие систем охранной сигнализации и видеонаблюдения.
• Обязательное наличие автономной электроподстанции, теплового узла и системы водоснабжения.
• Обязательное наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа с погрузо-разгрузочными площадками регулируемой высоты.
• Обязательное наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых машин.
• Обязательное наличие площадок для маневрирования большегрузного автотранспорта.
• Обязательное наличие при складе офисных помещений.
• Обязательное наличие при складе вспомогательных помещений (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки и комнаты отдыха для персонала).
• Обязательное наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
• Обязательное наличие опто-волоконных линий связи.
• Обязательное наличие огороженной и круглосуточно охраняемой освещенной и благоустроенной территории.
• Обязательное расположение вблизи центральных автомагистралей, обеспечивающее удобный подъезд.
• Обязательное наличие профессиональной системы управления.
• Опытный девелопер — обязательно.
• Желательное наличие железнодорожной ветки.

Складской комплекс Класса А

• Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич панелей предпочтительно прямоугольной формы. Обязательное условие — здание должно быть без колонн или с шагом колонн не менее 9 м и расстоянием между пролетами не менее 24 м.
• Обязательное наличие абсолютно плоских бетонных полов с антипылевым покрытием, с высокой проектной нагрузкой на поверхность не менее 5 тонн / кв.м, на уровне 1,2 м от земли.
• Обязательное наличие потолков высотой не менее 10 м, позволяющих установку многоуровневого стеллажного оборудования.
• Обязательное наличие регулируемого температурного режима и влажности.
• Обязательное наличие пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (сплинкерная или порошковая).
• Обязательное наличие системы вентиляции и кондиционирования.
• Обязательное наличие систем охранной сигнализации и видеонаблюдения.
• Обязательное наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа с погрузо-разгрузочными площадками регулируемой высоты.
• Обязательное наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых машин.
• Обязательное наличие площадок для маневрирования большегрузного автотранспорта.
• Обязательное наличие при складе офисных помещений.
• Обязательное наличие при складе вспомогательных помещений (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки и комнаты отдыха для персонала).
• Обязательное наличие опто-волоконных линий связи.
• Обязательное наличие огороженной и круглосуточно охраняемой освещенной и благоустроенной территории.
• Обязательное расположение вблизи центральных автомагистралей, обеспечивающее удобный подъезд.
• Обязательное наличие профессиональной системы управления.
• Опытный девелопер — обязательно.
• Желательное наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
• Желательное наличие автономной электроподстанции и теплового узла.
• Желательное наличие железнодорожной ветки.

Складской комплекс Класса B+

• Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
• Обязательное наличие абсолютно плоских бетонных полов с антипылевым покрытием, с высокой проектной нагрузкой на поверхность не менее 5 тонн / кв.м, на уровне 1,2 м от земли.
• Обязательное наличие потолков высотой от 8 м.
• Обязательное наличие регулируемого температурного режима.
• Обязательное наличие пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
• Обязательное наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа с погрузо-разгрузочными площадками регулируемой высоты.
• Обязательное наличие системы вентиляции.
• Обязательное наличие систем охранной сигнализации и видеонаблюдения.
• Обязательное наличие пандуса для разгрузки автотранспорта.
• Обязательное наличие площадок для маневрирования большегрузного автотранспорта.
• Обязательное наличие при складе офисных помещений.
• Обязательное наличие при складе вспомогательных помещений (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки и комнаты отдыха для персонала).
• Обязательное наличие опто-волоконных линий связи.
• Обязательное наличие огороженной и круглосуточно охраняемой освещенной и благоустроенной территории.
• Обязательное расположение вблизи центральных автомагистралей, обеспечивающее удобный подъезд.
• Обязательное наличие профессиональной системы управления.
• Опытный девелопер — обязательно.
• Желательное наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
• Желательное наличие автономной электроподстанции и теплового узла.
• Желательное наличие железнодорожной ветки.

Складские помещения Класса B

• Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
• В случае двухэтажного строения обязательное наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3-х тонн, желательно не менее 1 на 2000 кв.м.
• Обязательное наличие потолков высотой от 6 м.
• Пол — асфальт или бетон без покрытия.
• Обязательное наличие системы отопления.
• Обязательное наличие пандуса для разгрузки автотранспорта.
• Обязательное наличие площадок для маневрирования большегрузного автотранспорта.
• Обязательное наличие охраны по периметру территории.
• Обязательное наличие телекоммуникационных сетей.
• Обязательное наличие систем охранной сигнализации и видеонаблюдения.
• Обязательное наличие при складе вспомогательных помещений.
• Желательное наличие системы вентиляции.
• Желательное наличие при складе офисных помещений.
• Желательное наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
• Желательное наличие автономной электроподстанции и теплового узла.
• Желательное наличие железнодорожной ветки.

Складские помещения Класса С

• Капитальное производственное помещение или утеплённый ангар.
• Обязательное наличие потолков высотой от 4 м.
• В случае многоэтажного строения желательно наличие грузовых лифтов или подъемников.
• Пол — асфальт, бетоная плитка или бетон без покрытия.
• Желательное наличие при складе вспомогательных помещений.
• Желательное наличие ворот на нулевой отметке.
• Желательное наличие площадок для маневрирования большегрузного автотранспорта.
• Желательное наличие пандуса для разгрузки автотранспорта.
• Желательное наличие системы вентиляции.
• Желательное наличие системы отопления.
• Желательное наличие пожарной сигнализации и системы пожаротушения.
• Желательное наличие охраны по периметру территории.
• Желательное наличие телекоммуникационных сетей.
• Желательное наличие при складе офисных помещений.
• Желательное наличие железнодорожной ветки.

Складские помещения Класса D

• Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.
• Желательное наличие площадок для маневрирования большегрузного автотранспорта.
• Желательное наличие системы вентиляции.
• Желательное наличие системы отопления.
• Желательное наличие пожарной сигнализации и системы пожаротушения.
• Желательное наличие телекоммуникационных сетей.
• Желательное наличие при складе офисных помещений.
• Желательное наличие охраны по периметру территории.
• Желательное наличие железнодорожной ветки.

Предложите, как улучшить StudyLib

(Для жалоб на нарушения авторских прав, используйте

другую форму
)