Капитальный ремонт обязанности управляющей компании

Подъезд – часть дома, которую жильцы видят регулярно. И поэтому важно, чтобы он был опрятным, безопасным и по возможности красивым. Кто и с какой периодичностью должен делать в нем ремонт, как добиться обновления или исправления изъянов, за чей счет ремонтировать подъезд, расскажем в этой статье.

Кто им владеет и кто за него отвечает?

Подъезд относится к общедомовому имуществу и принадлежит всем жильцам. А ответственность за него с точки зрения благоустройства несет организация, управляющая данным домом (например, управляющая компания или ТСЖ).

О том, какие есть формы управления общедомовым имуществом и как выбирать управляющую компанию, читайте в нашей статье. 

Какую бы форму вы ни выбрали, именно организация, которой доверено обслуживание общедомового имущества, занимается вопросами планового и срочного ремонта.

Капитальный ремонт подъезда

Средства на капитальный ремонт формируются из ежемесячных взносов, которые делают все жильцы дома. Правила, по которым проводятся такие работы, описаны в ст. 166 Жилищного кодекса РФ. Важно знать, что не все работы входят в капитальный ремонт как таковой. В частности, капитальный ремонт включает:

• Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

• Ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.

• Ремонт крыши.

• Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

• Ремонт фасада.

• Ремонт фундамента многоквартирного дома.

Соответственно, если какие-то из этих работ затрагивают подъезд, то это считается капитальным ремонтом.

Кроме того, в конкретном регионе может быть принят нормативный акт, расширяющий перечень работ по капитальному ремонту общего имущества. К ним могут быть отнесены: утепление фасада, переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю, установка автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другие виды услуг или работ.

Остальные виды работ – это косметический ремонт.

Капитальный ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями производится по графику, раньше графика работы производятся в том случае, если есть форс-мажор (неисправность, поломка, обрушение части дома, природные явления, сильный износ здания и так далее).

Косметический ремонт подъезда

Он включает в себя собственно работы, которые не затрагивают само здание и коммуникации, больше относятся к внешнему виду подъездов:

• Побелка и покраска стен.

• Замена светильников и стекол.

• Ремонт тамбура, почтовых ящиков, входной двери, люков и так далее.

• Установка (замена) поручней.

• Восстановление пола.

Как часто должны делать ремонт в подъезде? Если был заключен договор с управляющей организацией, то в договоре управления в том числе должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок изменения такого перечня. При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда. Пунктом 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда установлено, что периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и их физического износа.

Исправление недостатков и устранение аварий

Если что-то происходит с подъездом, что влияет на внешний вид (отвалилась штукатурка, разбили окно, светильник, побили плитку на полу и так далее), следует также обращаться в управляющую компанию. Если это произошло в результате чьих-то действий (по неосторожности или в результате вандализма), этого человека могут заставить возместить ущерб.

Как добиться от управляющей компании проведения ремонта

Если вы хотите провести какие-то дополнительные работы в подъезде, это можно сделать после общего собрания, на котором будет принято соответствующее решение. На нем решают, какие работы будут проводиться, какой взнос сделают жильцы.

Если вы хотите, чтобы был проведен текущий ремонт, и считаете, что в этом есть объективная необходимость, а управляющая компания по своей инициативе этого не делает, необходимо обращаться в УК с заявлением. Предварительно желательно также организовать собрание жильцов, постановить на нем вопрос о необходимости проведения ремонта и с протоколом обращаться в УК. Напишите заявление в двух экземплярах, один останется у вас, на нем должна быть подпись ответственного лица и дата принятия документа в работу.

Дополнительные средства на текущий ремонт жильцы не вносят.

Кто занимается непосредственно работами

Управляющая компания может осуществить ремонт своими силами или привлечь подрядчиков. В любом случае дополнительных денег с жильцов она не может требовать (если речь идет о текущем, а не дополнительном ремонте, – понятно, что, если жильцы хотят лепнину и позолоту, они обеспечивают их за свои деньги).

Важно! Ремонт – это не только сами «грязные» работы, он включает и последующую уборку. Исполнители должны помыть стены и пол, вынести мусор, убедиться, что все работает. Только после этого ответственные жильцы могут подписывать акт приема работ.

Как заставить управляющую компанию работать, каким образом составить заявление и проследить, чтобы ему уделили внимание, читайте в нашей статье.

Если управляющая компания не хочет работать

Если управляющая компания отказывается делать ремонт в подъезде, для начала стоит обращаться в администрацию самой управляющей компании с жалобой. Если жалоба остается без ответа, есть смысл отправить запрос в жилищную инспекцию. Опишите ситуацию, приложите имеющиеся у вас документы (в том числе обращения в управляющую компанию, если они есть). Если и это не помогает, можно обращаться в прокуратуру или суд.

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Капитальный ремонт: за что платят жильцы и кто за него отвечает

Адвокаты ответили на жалобы граждан: «Управляющая организация отказалась чинить крышу, а прокуратура посоветовала жильцам подлатать ее самостоятельно». «Ремонт в подъезде сделали некачественно, да еще и по завышенным ценам, а ТСЖ прячет документы о расходах». «Фундамент дома пора менять. Только непонятно, кто это должен делать»

Фото: фотобанк Freepik/@brgfx

1. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

4.1) обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ;

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, и (или) органов местного самоуправления, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 02.12.2019 N 391-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, перечислять денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме;

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме, а также с соблюдением иных требований, установленных настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;

(п. 8 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;

(п. 9 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

10) разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований настоящего Кодекса, нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, об организации проведения капитального ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

(п. 10 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

11) нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;

(п. 11 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

12) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

(п. 12 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

3. К выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению капитального ремонта объектов капитального строительства региональный оператор обязан привлечь индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, являющихся членами соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 372-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — государственными бюджетными и казенными учреждениями, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются муниципальными бюджетными и казенными учреждениями) на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Привлечение региональным оператором, в частности в случае, предусмотренном частью 3 настоящей статьи, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными, муниципальными бюджетными, казенными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.

        Как защищать интересы жильцов многоквартирных домов при 

        рассмотрении предложений о капитальном ремонте  дома от

        управляющих компаний или от регионального оператора.

 В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 39 собственники жилых помещений многоквартирного дома несут бремя расходов по надлежащему содержанию общего имущества дома ,а в соответствии с Градостроительным кодексом РФ стст. 55.24 ,  55.25 они также несут ответственность за безопасную эксплуатацию многоквартирного дома.

  Для эффективной защиты интересов жильцов многоквартирных домов при          рассмотрении предложений о проведении капитального ремонта дома от управляющих  компаний или от регионального оператора необходимо знать порядок возникновения полномочий,  прав,   обязанностей и ответственности сторон при капитальном ремонте многоквартирного дома,при соблюдении которого   не будут   нарушаться права и законные интересы собственников жилых помещений,пользователей  (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома в части качества проектно-сметной документации , соблюдения требований безопасности  для здоровья,жизни,имущества жильцов дома,  безопасной эксплуатации дома  и   ответственности лица-исполнителя проектно-сметной документации солидарно с ответственностью саморегулируемой организации,членом которой обязан быть исполнитель проектно-сметной документации.

   Ниже будет  вкратце изложен порядок возникновения полномочий, прав,    обязанностей и ответственности сторон при капитальном  ремонте многоквартирного дома,при соблюдении которого    не будут нарушаться права и законные интересы собственников жилых помещений,пользователей  (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома .

 Как известно, в 2013 г.  принят краевой закон  № 227-КЗ от 7.08.2013 г.

«О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае».В соответствии с жилищным кодексом РФ  и этим краевым законом в Приморском крае  разработана и  30.12.2013 г.  утверждена губернатором региональная программа

(в виде паспорта программы) капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае,сроком действия на 30 лет.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 168 :

2. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта  Российской Федерации, и включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу. 

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3) плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах  (в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 417-ФЗ) ;

4) иные сведения…..

3. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.

4. Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме.

   Если конкретный многоквартирный дом  включен в региональную программу,то  собственники жилых помещений многоквартирного дома обязаны  (ЖК РФ ст. 189 части 1 ; 2 ; 4 ; 5)  принять решение о проведении капитального ремонта дома и в этом решении должны быть определены  или  утверждены   основные показатели капитального ремонта дома, включая :

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов  на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта.

   При этом  возникает главный  вопрос,откуда взять,каким образом определить ,найти эти показатели капитального ремонта дома,чтобы при этом не были нарушены права и законные интересы жильцов многоквартирного дома.

   В части 5 ст. 189  ЖК РФ необходимо обратить внимание на  словосочетание  «определены   или    утверждены». Эти слова означают,что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право САМИ  ОПРЕДЕЛЯТЬ   вышеуказанные показатели  капремонта дома  (перечень работ,смета расходов,сроки,источники капремонта дома)  и своим решением принять  их за основу   ИЛИ   имеют право утвердить показатели  капремонта дома  (перечень работ,смета расходов, сроки, источники капремонта дома), предложенные  каким-то внешним  лицом (управляющая организация,  региональный оператор).    Таким образом  собственники помещений в многоквартирном доме имеют право  не рассматривать, не учитывать показатели  капремонта дома  (перечень работ,смета расходов, сроки, источники капремонта дома),  предложенные  каким-то внешним  лицом  (управляющая организация,  региональный оператор)  ( смотри также ЖК РФ ст. 168 часть 4,приведенную выше). 

    Кроме этого в  решении общего собрания собственников жилых  помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта  дома в соответствии с  ЖК РФ  ст.ст. 170 ; 175   должны быть определены :

1). способ формирования фонда капитального ремонта дома ;

2).владелец специального счета (если принято решение о формировании фонда капитального ремонта дома на спец-счете ).

   В качестве способов формирования фонда капитального ремонта дома могут быть :

— формирование фонда капитального ремонта дома  на специальном счете ;

— либо формирование фонда капитального ремонта дома на счете регионального оператора.

   При этом владельцем специального счета могут быть :

-товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом ;

— осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

   Собственники помещений в многоквартирном доме вправе также принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

   Именно владелец специального счета получает право накапливать, распоряжаться, использовать средства фонда капитального ремонта дома  на нужды   капитального ремонта многоквартирного дома.  

 Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта дома.

   В соответствии с ЖК РФ ст. 174. часть 1   средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектно-сметной  документации , оплаты услуг технического заказчика, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. 

   Далее возникает вопрос,каким образом юридически оформить (в виде договоров)  возникновение полномочий , прав, обязанностей и ответственности  участников  капитального ремонта  многоквартирного  дома так,чтобы  при этом не  нарушались права и законные интересы собственников  помещений и пользователей  (нанимателей) жилых помещений многоквартирного дома.

Участниками отношений при проведении  капитального ремонта  многоквартирного дома,  являются : каждый собственник помещения в доме, с одной стороны ; владелец специального счета ,либо владелей счета -региональный оператор,с другой стороны ; далее технический заказчик ; лицо,выполняющее проектно-сметную документацию ; подрядчик — лицо,выполняющее капитальный ремонт  многоквартирного дома.

   После того,как решением  общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о проведении капитального ремонта  дома определены способ формирования фонда капитального ремонта дома  и владелец специального счета ,либо региональный оператор в качестве владельца счета или спецсчета ,  необходимо  юридически оформить  (в виде договоров)  возникновение полномочий , прав, обязанностей и ответственности участников капитального ремонта  многоквартирного дома.

  Если в качестве способа формирования фонда капитального ремонта дома   выбран- формирование фонда на счете регионального оператора или на его специальном счете и соответственно  в качестве владельца  счета,спецсчета выбран региональный оператор, то  владелец счета,спец-счета  (региональный оператор)   обязан заключить с каждым собственником помещения в многоквартирном доме договор    на  проведение

капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома  и на  выполнение функций распорядителя  счета,спец-счета,включая сбор взносов от собственников помещений в фонд капитального ремонта дома.

Именно такой договор позволит юридически правильно оформить  и

закрепить получение правомочий,прав , обязанности с несением ответственности для  основных  участников  капитального ремонта многоквартирного дома .

   Только после оформления таких договоров с каждым собственником помещения в многоквартирном доме у владельца спец-счета,счета  появляется возможность  (правомочия,обязаннности с определением ответственности)  выполнять дальнейшие , необходимые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст.ст. 48 ; 52 ; 55.3 ; 55.24 ;  55.25 ; 60  ,  действия по организации и проведению капитального ремонта многоквартирного дома .

    Владелец специального счета заключает договор с лицом,которое имеет право выполнять   функции технического заказчика   при  проведении капитального ремонта многоквартирного дома ,то есть это лицо должно иметь у себя специалиста с необходимым квалификационным документом  и иметь свидетельство о допуске к работам,влияющим на безопасность многоквартирного дома и его безопасную эксплуатацию,выданное соответствующей саморегулируемой организацией в строительстве.В таком договоре должны быть определены права,обязанности и ответственность сторон договора,причем ответственность технического заказчика

должна быть солидарной с ответственностью саморегулируемой организации в строительстве,членом которой он  обязан  являться.

   Технический заказчик  выполняет функции по организации получения разрешения (при необходимости) на капремонт многоквартирного дома, организации выполнения проектно-сметной документации ,осуществляет строительный контроль заказчика при  подготовке проектно-сметной документации и в процессе капитального ремонта дома,участвует в приемке работ вместе с представителем собственников  помещений в многоквартирном доме,оформляет и получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома после его капитального ремонта.

   Для этого технический заказчик по поручению владельца спец-счета подготавливает и ведет договор с лицом  (членом саморегулируемой организации проектировщиков и сметчиков в строительстве)  на выполнение проектно-сметной документации на капремонт дома,  а позже — договор  с лицом  (членом саморегулируемой организации строителей)     на проведение капремонта дома.А сами такие договора заключаются между владельцем спец-счета  и лицом  (проектировщик-сметчик ; строитель).

   Технический заказчик  в соответствии с Градостроительным кодексом  РФ ст. 48 часть 5 обязан привлекать на основании договора, вклюающего  в себя определение прав,обязанностей и ответственности сторон, лицо для подготовки проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.Это лицо должно иметь аттестованного специалиста и иметь свидетельство о допуске к проектным работам, оказывающим влияние на безопасность многоквартирного дома при проведении и после окончания капитального ремонта дома,которое выдано саморегулируемой организацией проектировщиков и сметчиков в строительстве .Членство этого лица в  саморегулируемой организации проектировщиков и сметчиков  в строительстве означает,что наряду с его ответственностью  по вышеуказанному договору при необходимости  будет нести солидарную ответственность  и саморегулируемая организация проектировщиков и сметчиков.

   Поскольку подавляющее большинстово работ и услуг, выполняемых при проведении капитального ремонта многоквартирного дома,  оказывают влияние на безопасность многоквартирного дома  и  на его безопасную эксплуатацию,поэтому должна осуществляться подготовка проектной документации и  только затем на её основе- подготовка сметы расходов на проведение капитального ремонта дома (комплексного или частичного) с соблюдением требований безопасности , которые установленны в федеральном законе «Технический  регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ  от 30.12.2009 г.

  В соответствии с  этим  законом  требования данного  технического регламента  применяются  к многоквартирным домам  ,  прошедшим капитальный ремонт.

Это  означает,что для проведения капремонта (частичного или комплексного) многоквартирного дома потребуется подготовка проектной документации, которая обеспечит соблюдение требований безопасности,установленных этим техническим регламентом,  а    после выполнения капремонта дома потребуется приемка работ с проверкой на соответствие требованиям безопасности,установленных этим техническим регламентом и проектом.

   В соответствии с Градостроительным кодексом  РФ ст. 48 часть 12.2  

технический заказчик  разрабатывает  задание  (после согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме)   на подготовку отдельных разделов проектно-сметной документации в зависимости от содержания работ,которые требуется выполнить при проведении капитального ремонта дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

   В таком задании должны устанавливаться в том числе  задание  по разработке сметы на капремонт многоквартирного дома  (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст. 48 часть 12 пункт 11),поскольку возможно бюджетное софинансирование расходов на капремонт дома ;  задание по разработке требований по обеспечению безопасной эксплуатации многоквартирного дома (в соответствии с Градостроительным кодексом  РФ ст. 48 часть 10.1 ; федеральным законом «Технический  регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ  от 30.12.2009 г.) ;задание по разработке перечня мероприятий по обеспечению энергетической эффективности дома   (в соответствии с Градостроительным кодексом РФ  ст. 48 часть 12 пункт 11.1.).

    Разработанную в соответствии с вышеприведенными очередностью, условиями, требованиями и заданием   проектную и  сметную документацию  на капремонт многоквартирного дома технический заказчик обязан  представить на утверждение решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее  собрание собственников помещений в многоквартирном доме при этом имеет право ,либо принять за основу разработанную смету расходов на капремонт дома,либо  произвести  её корректировку,вызванную различными факторами.

Утвержденная  на этом этапе  решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме  смета расходов на капремонт дома должна использоваться  при проведении капремонта многоквартирного дома  владельцем спец-счета ,техническим заказчиком,собственниками помещений в многоквартирном доме ,поскольку при этом будут соблюдены права и законные интересы жильцов дома ,жильцы будут защищены от возможных ошибок при расчете сметы расходов на капремонт, от ошибок из-за несоблюдения требований к безопасности здания,жильцов дома,требований к безопасной эксплуатации дома.

   В тоже время  нарушения,ущемления прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме  при использовании сметы расходов на капремонт многоквартирного дома,содержащейся в предложении от организации, управляющей многоквартирным домом,  о проведении капитального ремонта  дома будут иметь  место в обязательном порядке по следующим причинам.

1).Организация, управляющая многоквартирным домом, не уполномочена

собственниками помещений в многоквартирном доме на расчет сметы на проведение капитального ремонта дома,т.к. нет решения общего собрания.

2). Организация, управляющая многоквартирным домом, не имеет права выполнять подготовку проектно-сметной документации на проведение частичного или комплексного капитального ремонта многоквартирного дома,поскольку не имеет квалифицированного специалиста-проектировщика-сметчика, не имеет свидетельства о допуске к проектно-сметным работам, оказывающим влияние на безопасность многоквартирного дома,его жильцов, на безопасную эксплуатацию дома,поскольку  она  не является членом саморегулируемой организации проектировщиков, сметчиков.

3).Организация, управляющая многоквартирным домом, не является членом  саморегулируемой организации проектировщиков, сметчиков,поэтому исключается участие  саморегулируемой организации  в несении солидарной ответственности  за ошибки при подготовке сметы расходов на капремонт дома и вред,ущерб,причиненный зданию и его жильцам, включая завышенные сметные расходы.

4).Организация, управляющая многоквартирным домом, не  имеет договора с каждым собственниками помещений в многоквартирном доме на расчет сметы  расходов на проведение частичного или комплексного капитального ремонта дома,поэтому эта организация не обязывается определенными обязательствами и не принимает на себя никакой ответственности за шибки при подготовке сметы расходов на капремонт дома и вред,ущерб,причиненный зданию и его жильцам,включая завышенные сметные расходы.

 5).Организация, управляющая многоквартирным домом, выполняет расчет сметы на проведение частичного или комплексного капитального ремонта дома   без  задания от технического заказчика   и  без  предварительной разработки соответсвующего заданию проекта на  частичный или комплексный  капитальный  ремонт многоквартирного дома ,что неизбежно  приведет к ошибкам при подготовке сметы расходов на капремонт дома в части размера сметных расходов, к  кратному завышению сметы, к неадэкватному учету стоимости работ ,оказывающих влияние на безопасность многоквартирного дома,его жильцов, на безопасную эксплуатацию дома,а в итоге приведет к неминуемому нанесению вреда,ущерба  жильцам многоквартирного дома, включая кратно завышенные сметные расходы,а также значительные добавочные

неучтенные расходы,возникшие из-за неадекватного учета требований безопасности.

    Поэтому,если управляющая организация направит собственникам помещений многоквартирного дома предложение,включающее смету расходов на капремонт дома, то с целью соблюдения прав и законных интересов собственников  помещений   необходимо выполнить действия  в соответствии с  вышеприведенным порядком.   То есть :

    Сначала выбрать способ формирования фонда капремонта дома и определить владельца спец-счета  или счета (региональный оператор).

    Затем оформить договора между каждым собственником помещения  в доме и владельцем спец-счета  или счета (региональный оператор).

    Далее владелец спец-счета или счета заключает с лицом (физическим

или юридическим) договор на выполнение функций технического заказчика.

   Далее технический заказчик подготавливает задание и  договор между владельцем спец-счета или счета   и   лицом (физическим или юридическим)  на подготовку проектно-сметной документации на капремонт многоквартирного дома.

   Только наличие проектной документации на капремонт дома гарантирует собственникам помещений  в доме адекватность  (соответствие)  расчета сметы расходов на капремонт дома необходимому объему и составу работ,требующихся при проведении капремонта данного  дома,а также адекватность сметы требованиям безопасности дома,его жильцов, безопасной эксплуатации дома.

    В противном случае ,т.е. при отсутствии проектной документации на капремонт дома, смета расходов на капремонт дома будет кратно завышена,

а требования безопасности здания и его жильцов  не будут соблюдены.

   После выполнения проектно-сметной документации на капремонт многоквартирного дома технический заказчик проверяет её на предмет соблюдения требований технических регламентоа,включая требования к безопасности,  и ,в случае отсутствия замечаний,   представляет смету расходов на капремонт дома на утверждение общему собранию собственников помещений  дома.

    Только после утверждения сметы расходов и других показателей капремонта дома (сроки,источники финансирования и др.)  можно приступать к организации проведения непосредственно капремонта многоквартирного дома.

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Выводы

1. Капремонт – это отдельный вид деятельности по обслуживанию МКД, который финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта дома.
2. Фонд капремонта МКД формируется одним из способов, выбранных собственниками: накопление средств на спецсчёте МКД или на счёте регионального оператора капремонта.
3. Виды работ, которые проводятся в рамках капремонта определяет жилищный кодекс РФ и ряд законодательных актов.
4. Качество работ в ходе капитального ремонта контролирует региональный фонд капремонта или управляющая компания, в зависимости от выбранного способа накопления средств на капремонт.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 902 подписчикам

Права и обязанности регионального оператора и собственников помещений в многоквартирном доме

Во исполнение п. 10 ч. 2 ст. 182 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы (далее – региональный оператор) информирует о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы, и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований ЖК РФ, иных нормативных правовых актов в сфере организации проведения капитального ремонта.

Обращаем внимание на то, что в соответствии с изменениями, внесенными в ст.181 ЖК РФ Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ, заключение договоров о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта не требуется. Обязанности ВСЕХ участников организации капитального ремонта возникают в силу закона.

I. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ

При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора:

1) ежемесячно и в полном объеме в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, на основании платежных документов, представленных региональным оператором, обязаны вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт (ч.1 ст.169; ч.1 ст.171,

п.1 ч.2 ст. 181 ЖК РФ);

2) в случае несвоевременной или неполной оплаты взносов на капитальный ремонт уплачивают пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты (п.1 ч.2 ст.181, ч.14.1 ст.155 ЖК РФ);

3) обязаны возместить на счет регионального оператора средства, израсходованные на капитальный ремонт общего имущества в своем многоквартирном доме, за счет последующих взносов на капитальный ремонт

(ч.7 ст.182 ЖК РФ);

4) принимают решения относительно предложения, поступившего от регионального оператора, о капитальном ремонте в срок, установленный региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы (далее – Региональная программа), утвержденной постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы» (п.2 ч.2 ст.181, ч.3 – ч.5 ст.189 ЖК РФ);

5) могут провести капитальный ремонт за счёт собственных средств по собственной инициативе ранее срока, установленного Региональной программой (ч.2 ст.189 ЖК РФ);

6) по решению общего собрания могут обратиться к региональному оператору с просьбой о зачёте потраченных на капитальный ремонт средств в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт в случае, если проведён капитальный ремонт работ, предусмотренных Региональной программой, за счёт собственных средств собственников ранее срока, установленного Региональной программой, но не ранее срока утверждения Региональной программы, при наличии документов, оформленных в соответствии с действующим законодательством, подтверждающих факт выполнения работ (услуг) по капитальному ремонту, и если повторное проведение указанных работ в сроки, установленные Региональной программой, не требуется. Порядок зачета средств установлен постановлением Правительства Москвы от 06.06.2016

№ 306-ПП «Об утверждении Порядка зачета средств в размере, равном стоимости ранее оказанных отдельных услуг и (или) выполненных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме»

(ч.5 ст.181 ЖК РФ);

7) по решению общего собрания о проведении капитального ремонта по иному перечню услуг и (или) работ по капитальному ремонту или сроку оказания услуг и (или) проведения работ Департамент капитального ремонта города Москвы в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 17.02.2015 № 65-ПП, решает вопрос о переносе срока проведения капитального ремонта или уточнении планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (ч.4 ст.168 ЖК РФ);

по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, решению членов жилищного кооператива могут направить доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, жилищного кооператива на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт (ч.4 ст.169 ЖК РФ);

9) участвуют в принятии любых решений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в своём многоквартирном доме

(п.2 ч.2 ст.181 ЖК РФ);

10) обязаны участвовать в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в своём многоквартирном доме (собственники, уполномоченные решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) (п.3 ч.2 ст.181, п.5 ч.5 ст.189 ЖК РФ);

11) запрашивают и получают от регионального оператора сведения о размере уплаченных собственниками взносов на капитальный ремонт, задолженности по их оплате, о размере направленных на капитальный ремонт средств, кредитах и займах, привлеченных региональным оператором на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (п.4 ч.2 ст.181, ч.2 – ч.3

ст.183 ЖК РФ, постановление Правительства Москвы от 16.02.2016 № 49-ПП «Об утверждении Порядка предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет, и Фондом капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с частью 7 статьи 177 и статьей 183 Жилищного кодекса Российской Федерации, и иных сведений»);

12) могут принять на общем собрании решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора и формировании его на специальном счёте своего многоквартирного дома

(о переходе со счёта регионального оператора на специальный счет) (решение вступает в силу через три месяца после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

в соответствии с ч.4 ст.173 ЖК РФ, но не ранее наступления условия, указанного

в ч.2 ст.173 ЖК РФ. Все средства, накопленные за это время на общем счете, перечисляются в течение 5 дней региональным оператором на открытый специальный счёт) (ч. 1, ч. 5 ст.173 ЖК РФ);

13) реализуют иные права и исполняют иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными федеральными и региональными нормативными правовыми актами.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете:

1) ежемесячно и в полном объеме в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, на основании платежных документов, представленных управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом, или лицом, уполномоченным решением общего собрания на оказание услуг по представлению платежных документов, вносят на специальный счет взносы на капитальный ремонт (ч.1 ст.169; ч.2 ст.171, ч.3.1

ст.185 ЖК РФ);

2) в случае несвоевременной или неполной оплаты взносов на капитальный ремонт уплачивают пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты (ч.1 ст.36.1, п.5 ч.1 ст.177, ч.14.1

ст.155 ЖК РФ);

3) принимают решения о капитальном ремонте в срок, установленный Региональной программой на основании предложения, поступившего от организации или иного лица, осуществляющего управление многоквартирным домом (управляющая компания, ТСЖ, ЖК) или оказывающего услуги и (или) работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

(ч.3-5 ст.189 ЖК РФ);

4) по решению общего собрания могут провести капитальный ремонт за счёт средств фонда капитального ремонта, накопленных на специальном счёте, по собственной инициативе ранее срока, установленного Региональной программой, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч.4.1 ст.170, ч.2 ст.189 ЖК РФ);

5) в случае недостаточности средств на специальном счёте могут принять решение об иных источниках финансирования капитального ремонта, в том числе повысить размер ежемесячного взноса (ч.2 ст.170 ЖК РФ), произвести оплату авансом, воспользоваться кредитом или займом, который в дальнейшем будет погашаться за счёт последующих взносов на капитальный ремонт (п.1.2 ч.2 ст.44, п.1 ч.5 ст.177 ЖК РФ);

6) по решению общего собрания о проведении капитального ремонта по иному перечню услуг и (или) работ по капитальному ремонту или сроку оказания услуг и (или) проведения работ Департамент капитального ремонта города Москвы в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы от 17.02.2015

№ 65-ПП, решает вопрос о переносе срока проведения капитального ремонта или уточнении планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (ч.4 ст.168 ЖК РФ);

7) обязаны принять решение на общем собрании о выборе нового владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в случае ликвидации и (или) реорганизации, банкротства прежнего владельца специального счета, а также в случае, если управляющей организацией, ТСЖ или ЖК, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление многоквартирным домом (решение должно быть принято и передано новому владельцу специального счета или региональному оператору не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом) (ч.8 ст.185 ЖК РФ);

обязаны принять решение на общем собрании о выборе иного банка для открытия специального счета в течение двух месяцев с момента получения от владельца специального счета уведомления об исключении банка, в котором открыт специальный счет, из перечня банков, соответствующих требованиям, установленным ч.2 ст. 172 ЖК РФ (величина собственных средств (капитала) составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей);

9) участвуют в принятии любых решений по организации проведения капитального ремонта общего имущества в своём многоквартирном доме, в том числе о выборе технического заказчика и подрядчика на выполнение работ (услуг) (ст.189 ЖК РФ);

10) организуют и осуществляют контроль за проведением капитального ремонта общего имущества в своем многоквартирном доме, осуществляют приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в своём многоквартирном доме не позднее сроков, установленных Региональной программой (ч.6 ст.189 ЖК РФ);

11) запрашивают и получают от банка, в котором открыт специальный счет, или владельца специального счета сведения о сумме зачисленных на специальный счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, обо всех операциях по данному специальному счету (ч.7 ст.177 ЖК РФ);

12) могут в любое время принять на общем собрании решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте и формировании его на счёте регионального оператора (решение вступает в силу через 1 месяц после направления указанного решения региональному оператору, но не ранее срока погашения кредита или займа, полученного на проведение капитального ремонта общего имущества; все средства, накопленные за это время на специальном счете, перечисляются в течение 5 дней владельцем специального счета на общий счёт регионального оператора) (ч.1, ч.6 ст.173 ЖК РФ);

13) по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, решению членов жилищного кооператива могут направить доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, жилищного кооператива на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт и (или) на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч.4 ст.169 ЖК РФ);

14) реализуют иные права и исполняют иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными федеральными и региональными нормативными правовыми актами.

II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА

При формировании фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора:

1) обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в объеме и в сроки, предусмотренные Региональной программой, и контролирует качество и сроки выполняемых работ (услуг)

(ч.1, п.4 ч.2 ст.182 ЖК РФ);

2) обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете регионального оператора (ч.1 ст.190 ЖК РФ);

3) направляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в срок не менее чем за месяц до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества дома (п.1 ч.2 ст.182, ч.3 ст. 189 ЖК РФ, п. 1(1).1 постановления Правительства Москвы от 17.02.2015 № 65-ПП «Об утверждении порядка разработки и утверждения краткосрочного плана реализации в 2015, 2016 и 2017 годах региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы»);

4) обеспечивает подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и подготовку соответствующей требованиям нормативных документов проектной документации (при необходимости)

(п.2 ч.2 ст.182 ЖК РФ);

5) отбирает на конкурсной основе подрядные организации для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту, соответствующие квалификационным требованиям, установленным порядком отбора подрядных организаций, утвержденным Правительством Российской Федерации (ч.1.1 ст. 180, п.3 ч.2 ст.182 ЖК РФ). Отбор подрядных организаций на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, расположенных на территории города Москвы, с 14 октября 2016 года осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 № 615

«О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»;

6) несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество произведённых работ и услуг в течение пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений, путем заключения договоров подряда с условиями гарантии не менее пяти лет и устранения выявленных нарушений в разумный срок, за счет подрядчика (п.3, п.11 ч.2 ст.182 ЖК РФ);

7) осуществляет приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечивает создание соответствующих комиссий с участием представителей собственников помещений в многоквартирном доме

(п.5 ч.2 ст.182 ЖК РФ);

аккумулирует взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений, производя учет средств отдельно в отношении средств каждого собственника, в том числе ведёт работу по взысканию задолженности с собственников, не производящих своевременно и полностью оплату взносов на капитальный ремонт (п.1 ч.1 ст.170, п.7, п.8 ч.2 ст.182,

ст.183 ЖК РФ);

9) применяет установленные законодательством меры, включая начисление пеней, установленных ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ, в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в случае несвоевременной и (или) неполной уплаты ими взносов на капитальный ремонт (ч.4 ст.181 ЖК РФ);

10) формирует и представляет своими силами или силами третьих лиц платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме (п.9 ч.2 ст.182 ЖК РФ);

11) в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции направляет по решению собственников помещений средства фонда капитального ремонта, соответственно, на снос или реконструкцию

(ст.184 ЖК РФ);

12) в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, выплачивает собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных ими взносов на капитальный ремонт в установленном порядке (ст. 184 ЖК РФ);

13) в течение 5 дней после вступления в силу решения общего собрания собственников о переходе со счёта регионального оператора на специальный счёт перечисляет средства фонда капитального ремонта данного многоквартирного дома на открытый для этого дома специальный счёт (ч.5 ст.173 ЖК РФ);

14) может размещать временно свободные средства фонда капитального ремонта в банке для получения доходов, при этом полученные доходы также формируют фонд капитального ремонта и не могут быть направлены на хозяйственную деятельность регионального оператора (ч.3 ст.179 ЖК РФ). Правила размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2016 № 453);

15) региональный оператор осуществляет проверку представленных документов и принимает мотивированное решение о проведении зачета стоимости ранее оказанных услуг и (или) проведенных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме или об отказе в проведении данного зачета в установленных законодательством случаях (ч.5 ст.181 ЖК РФ). Порядок зачета средств в размере, равном стоимости ранее оказанных отдельных услуг и (или) выполненных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, установлен постановлением Правительства Москвы от 06.06.2016 № 306-ПП;

16) предоставляет в Государственную жилищную инспекцию города Москвы сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений и другие сведения о многоквартирном доме и фонде капитального ремонта (ч.2 ст.172 ЖК РФ);

17) возмещает убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств, в размере поступивших взносов

(ч.5 ст. 178 ЖК РФ);

18) осуществляет взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления города Москвы в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (п.5 ч.1 ст.180 ЖК РФ);

19) ежеквартально размещает на своем официальном сайте отчет, содержащий сведения о размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт, о размере средств, направленных на капитальный ремонт, размере задолженности за выполненные работы по капитальному ремонту, о кредитах и займах, привлеченных на капитальный ремонт (ч.2 ст.183 ЖК РФ), по форме и в сроки, которые установлены федеральным органом исполнительной власти (ч.3.1 ст.183 ЖК РФ);

20) исполняет иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами города Москвы (п.12 ч.2 ст. 182 ЖК РФ).

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора:

В соответствии с ч.3 ст.175 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать решением общего собрания регионального оператора в качестве владельца специального счета, при этом последний не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета (п.2 ч.1 ст.180 ЖК РФ). Права и обязанности регионального оператора ограничены функциями владельца специального счета, установленными Жилищным кодексом Российской Федерации и договором специального банковского счета. Региональный оператор в этом случае не осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, не ведёт работу по взысканию задолженности с собственников, не производящих своевременно и полностью оплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет.

1) открывает специальные счета для многоквартирных домов, собственники помещений в которых выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счёта (п.2 ч.1 ст.180 ЖК РФ);

2) выбирает на конкурсной основе (в порядке, установленном Правительством Российской Федерации) банк для открытия специального счёта, если собственники не выбрали банк на общем собрании или выбранный банк не соответствует требованиям ч.2 ст. 172 ЖК РФ (величина собственных средств (капитала) составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей)

(ч.3 ст.180 ЖК РФ);

3) осуществляет контроль за соответствием банка, в котором открыт специальный счёт, требованиям, установленным ч.2 ст. 172 ЖК РФ (величина собственных средств (капитала) составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей) (ч.2.1 ст.176 ЖК РФ);

4) если банк, в котором открыт специальный счет, перестает соответствовать установленным ч.2 ст.172 ЖК РФ требованиям, уведомляет в течение 15 дней с момента размещения информации Центральным банком Российской Федерации в письменной форме и с использованием системы собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости принятия решения о выборе другого банка, а также вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения о выборе другого банка;

5) предоставляет собственникам на основании письменного запроса информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, обо всех операциях по данному специальному счету (ч.7 ст. 177 ЖК РФ);

6) совершает операции по специальному счёту, предусмотренные

ст. 177 ЖК РФ (списание по расчётам за оказанные услуги и выполненные работы, в счёт погашения кредитов, займов, зачисление взносов, пеней и т.д.);

7) предоставляет в Государственную жилищную инспекцию города Москвы сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, о размере остатка средств на специальном счете (ч.3 ст.172 ЖК РФ);

в случае, если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем 50% от размера представленных к оплате счетов, не позднее чем в течение пяти дней после получения уведомления от Государственной жилищной инспекции города Москвы информирует в письменной форме и с использованием системы собственников помещений в многоквартирном доме об их задолженности по взносам на капитальный ремонт и предпринимает меры, направленные на ее погашение, а в случае непогашения такими собственниками задолженности по взносам инициирует проведение общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме в целях принятия решения о порядке погашения задолженности (ч.8, ч.9 ст.173 ЖК РФ);

9) перечисляет средства, находящиеся на специальном счете, на общий счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, принятого в соответствии с ч.10 ст.183 ЖК РФ;

10) в течение 10 дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подаёт заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств:

— на счет регионального оператора в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта;

— на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме

(ч.4, ч.5 ст.176 ЖК РФ);

11) исполняет иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами города Москвы.

Что должна делать управляющая компания

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.

1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество

Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:

• Постановление о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.

Обеспечивать надёжность и безопасность дома

УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.

Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.

Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.

Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.

Поддерживать работу систем и оборудования

Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок. Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры. Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает УК.

Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим. А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.

У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.

Ремонтировать общие помещения

К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. Если кто‑то сломал перила или сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в УК, она должна это исправить.

Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.

Поддерживать чистоту в подъездах

УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.

Работы должны проводиться с такой периодичностью:

• Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
• Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
• Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
• Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
• Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
• Мытьё окон и батарей — дважды в год.

Заботиться о прилегающей территории

В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.

2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями

УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства

Для начала стоит убедиться, что УК в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.

Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.

Если реакции нет, остаётся обращаться:

• В Госжилинспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность УК. Сюда стоит жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
• В Роспотребнадзор. Это ведомство поможет разобраться, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали или что‑то навязывали.
• В прокуратуру. Если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
• В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.

Читайте также 🧐

• Что будет, если не платить за коммунальные услуги
• 8 ситуаций, в которых стоит сэкономить с помощью «Госуслуг»
• 4 ошибки с налогами, которые могут стоить вам денег