Жилье ,
10 сен 2021, 10:10
0
Приобретательная давность: как оформить право собственности
Получить права собственности в силу приобретательной давности возможно только через суд
Право собственности в связи с приобретательной давностью получается только через суд
Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.
Эксперты в статье:
- Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
- Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube
Срок владения — 15 лет
Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.
Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.
Условия для приобретения права собственности:
- открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
- непрерывное владение имуществом;
- владение в течение установленного законом срока;
- добросовестное владение имуществом.
Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности
(Фото: Ведомости/ТАСС)
Только через суд
При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.
В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:
— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
- подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
- подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
- подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
- после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
- получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.
Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.
Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.
«В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают. Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. 234 Гражданского кодекса. К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев.
Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права
(Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)
Случай из практики Верховного суда
Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.
Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.
В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.
Установив
сущность и «назначение приобретательной
давности и положительно разрешив вопрос
о введении ее в наше законодательство,
мы должны перейти теперь к анализу
составных элементов приобретательной
давности.
В
нашем законодательстве должно быть
прежде всего установлено, что приобрести
по давности владения можно только право
собственности. Приобретательная давность
явится первоначальным, т. е. не основанным
на правопреемстве способом приобретения
права собственности. Известно, что право
собственности во всех случаях является
правом на индивидуализированную вещь.
Точно так же и по давности владения
право собственности можно приобрести
лишь на индивидуализированную вещь.
При
введении приобретательной давности
должен быть установлен также круг
объектов, непригодных к давностному
приобретению. Из-под действия
приобретательной давности должны быть
изъяты, прежде всего, объекты права
исключительной собственности государства.
Из-под действия приобретательной
давности должны быть изъяты и все
остальные государственные имущества.
Это положение находится в полном
соответствии с правом неограниченной
виндикации государственной собственности
и неприменением исковой давности к
виндикационным искам госорганов к
гражданам и к кооперативно-колхозным
организациям.
Известно,
что на вещные иски между госорганами
распространяется установленный в законе
срок исковой давности, как стимул к
скорейшей реализации каждым госорганом
закрепленных за ним прав. Не следует ли
распространить на этот случай действие
приобретательной давности, предоставив
госоргану-ответчику право приобрести
задавненное имущество по давности
владения? На этот (стр.196) вопрос следует
ответить отрицательно. Приобретательной
давности может быть здесь не только
потому, что единым и единственным
собственником всех государственных
имуществ является социалистическое
государство, но и потому, что право
перераспределения задавненного имущества
во всех случаях должно принадлежать
планово-регулирующим органам. Итак,
объекты права государственной
социалистической собственности должны
быть признаны непригодными к давностному
приобретению и вследствие этого
безусловно изъяты из-под действия
приобретательной давности.
Следует
ли распространить этот вывод и на
кооперативно-колхозную собственность?
Изъятие кооперативно-колхозной
собственности из числа объектов,
пригодных к давностному приобретению,
явится одним из средств усиления охраны
кооперативно-колхозной собственности.
Поэтому объекты права кооперативно-колхозной
собственности также должны быть изъяты
из-под действия приобретательной
давности.
Таким
образом, при введений института
приобретательной давности следует
установить, что вещи, являющиеся
социалистической собственностью, не
могут быть приобретены в собственность
по давности владения.
Для
приобретения права собственности
давностный владелец должен владеть
вещью. Возникает вопрос: как быть в том
случае, если давностный владелец, не
став еще собственником, передаст вещь
по договору в реальное обладание другого
лица, например в залог или в ссуду. Течет
ли в этом случае давностный срок и если
да, то в чью пользу?
При
ответе на этот вопрос необходимо исходить
из того, что владение это не отношение
человека к вещи, а отношение между людьми
по породу веши. Передавая вещь в реальное
обладание другого лица, давностный
владелец сохраняет хозяйственное
господство над вещью, а потому продолжает
оставаться ее владельцем.
Тот, в чье реальное обладание поступила
вещь, также становится владельцем вещи.
Известно, однако, что для приобретения
права собственности по давности владения
нужно не просто владеть вещью, а быть
давностным владельцем. Давностный срок,
наконец, не может течь одновременно в
пользу двух лиц. В чью. же пользу течет
давностный срок
—
в пользу того, кто передал вещь в реальное
обладание другого лица, но по прежнему
относится к ней, как к своей собственной,
или в пользу того, кто владеет вещью в
соответствии с условиями заключенного
договора? На этот вопрос необходимо
дать следующий ответ.
Давностное
владение
—
это независимое, самостоятельное
владение, которое должно осуществляться
в соответствии с полнотой и исключительностью
права собственности, способом приобретения
которого является приобретательная
давность. Давностный срок поэтому должен
течь в пользу лица, передавшего вещь в
реальное обладание другого лица, но
сохранившего отношение к ней, как к
своей собственной. Более того, в передаче
вещи по договору другому (стр.197) лицу с
особой силой проявляются независимость
и самостоятельность давностного
владения.
В
связи с этим большой интерес, а вместе
с тем и сложность, представляет вопрос
о распространении приобретательной
давности на таких владельцев, которые
вначале владели вещью по договору с
собственником и в соответствии с ним,
а затем по своей воле изменили основание
владения и стали владеть вещью как
собственники.
Для
приобретения права собственности по
давности владения (фактический владелец
должен владеть вещью, как своей
собственной, в течение длительного
времени. За это время вещь могла быть
истребована у фактического владельца
ее собственником, а после истечения
исковой давности также и государством.
Сам по себе факт истечения приобретательной
давности будет означать, что прежний
собственник пропустил исковую давность
и что государство не использовало
предоставленной ему возможности
истребовать задавненное имущество, как
правило, именно ввиду своей не
заинтересованности в нем. За это время
вещь «срослась» с хозяйством ее нового
владельца208,
хотя и не принадлежала ему на праве
собственности. Договорное владение
давно уже переросло в самостоятельное,
независимое владение. При этом изменение
основания владения происходит здесь,
как правило, потому, что сами собственники
не проявляют об имуществе хозяйской
заботы, не интересуются им, хотя давно
уже истек срок, на который был заключен
договор, а в случае заключения договора
без указания срока
— исковая
давность.
При
таком положении задача права заключается
в том, чтобы привести факт в соответствие
с правом,
—
распространить действие приобретательной
давности на договорных владельцев,
изменивших основание своего владения
и владеющих имуществом, как своим
собственным. Однако такие владельцы не
имеют даже мнимого титула, поскольку
знают, что вещи не были получены ими по
такому основанию, которое, хотя бы по
видимости способно было перенести на
них право собственности: не были куплены
ими, получены в дар, унаследованы и т.
д. Было бы, однако, ничем не оправданным
формализмом отказать таким владельцам
юридически закрепить за собой то, что
фактически давно уже принадлежит им.
Приобретательную
давность следует распространить на
владельцев, изменивших основание своего
владения и владеющих имуществом, как
своим собственным, не только в интересах
их самих, но и в интересах гражданского
оборота в целом
—
в интересах ликвидации неопределенности
в правовом положении задавненного
имущества.
Таким
образом, необходимо признать, что если
владение первоначально возникло как
договорное, но впоследствии владелец
стал владеть вещью, как своей собственной,
он сможет приобрести право собственности
по давности владения.
Добросовестность
владельца не является, по нашему мнению,
необходимым реквизитом приобретения
права собственности по давности владения.
Приобретательная
давность должна быть, во-первых,
распространена на таких добросовестных
владельцев, на стороне которых в момент
поступления вещи во владение не могло
возникнуть право собственности.
Приобретательная давность должна быть,
далее, распространена на владельцев,
которые не знают, но должны знать о
неправомерности приобретения вещи
ввиду отсутствия титула на стороне
отчуждателя, хотя, в силу примечания
1
к ст.
60
ГК, такие владельцы являются
недобросовестными. Именно поэтому мы
и считаем, что добросовестности владельца
в качестве реквизита приобретательной
давности быть не должно.
Наконец,
действие приобретательной давности
необходимо распространить на владельцев,
которые начали владеть вещью по договору
с собственником и в соответствии с ним,
но затем изменили основание владения
и стали владеть вещью, как собственники.
Следует, однако, отметить, что такие
владельцы, как правило, не могут
признаваться недобросовестными с точки
зрения примечания
1 к
ст.
60
ГК. Можно ли, скажем, считать
«недобросовестным» владельца, которому
собственник в связи с эвакуацией в
период войны поручил надзор за своим
имуществом и с тех пор не дает о себе
никаких известий? Если прежний собственник
имущества и существует, то оно, во всяком
случае, является для него задавненным.
Если же собственника нет в живых,
имущество также является бесхозяйным.
Между тем, финансовые органы далеко не
всегда реагируют на сигналы домоуправлений
и сельсоветов о наличии бесхозяйного
имущества и берут его на учет. Как
правило, это объясняется не
заинтересованностью государства в
судьбе такого имущества.
Приобретательную
давность, безусловно, не следует
распространять на таких владельцев,
которые приобрели имущество преступным
путем. Преступление, никогда не может
явиться способом приобретения права
^собственности. Оно не может привести
к возникновению на стороне преступника
права собственности и с помощью давности
владения.
Таким
образом, приобретательная давность
должна быть распространена как на
добросовестных, так и на недобросовестных
владельцев, если последние не приобрели
имущества преступным путем.
Это,
однако, ни в коей мере не означает, что
приобретение права собственности по
давности владения недобросовестными
владельцами должно быть приравнено к
приобретению права собственности
добросовестными владельцами. Для
недобросовестных владельцев, в тех
случаях, когда они окажутся способными
к приобретению права собственности по
давности владения, должен быть установлен,
в частности, повышенный давностный
срок. (стр.199) Для приобретения права
собственности по давности владения
необходимо, чтобы владение вещью было
непрерывным. В случае перерыва
приобретательной давности время истекшее
до перерыва, теряет значение для
исчисления срока давности. После перерыва
давностный срок начинает течь заново.
Давность владения, как и исковая давность,
может быть прервана лишь до тех пор,
пока не истек давностный срок. Возникновение
на стороне владельца права собственности
означает, что давностный срок уже истек,
а потому и не может быть прерван (нельзя
прервать то, чего не существует).
Приобретательная
давность прерывается, если владение
перестает быть давностным владением.
Отсюда следует, что признание владельцем
лежащей на нем обязанности возвратить
вещь собственнику лишает давностное
владение той самостоятельности, которая
должна быть присуща ему для превращения
в право собственности. Если же после
совершения действий, прервавших
приобретательную давность, фактический
владелец вновь начнет владеть вещью,
как своей собственной, исчисление
давностного срока начинается заново.
Приобретательная
давность прерывается также утратой
владения (потеря вещи, нарушение владения
и т. д.). Давностный владелец в этом случае
не только перестает владеть вещью, как
своей собственной, но и лишается владения,
вообще. При этом утрату владения нельзя
смешивать с передачей вещи по договору
в зависимое владение другого лица. Теряя
владение, давностный владелец перестает
быть владельцем вообще, а следовательно,
и давностным владельцем. Происходит
перерыв приобретательной давности.
Передавая вещь по договору в реальное
обладание другого лица. давностный
владелец продолжает владеть вещью, как
своей собственной. Перерыв приобретательной
давности не имеет места..
Было
бы, однако, неправильно считать, что
фактический владелец, лишившийся вещи
на короткий срок, а затем восстановивший
свое владение в установленном законом
порядке, вновь должен владеть вещью,
как своей собственной, весь давностный
срок. Если утраченное владение будет
восстановлено давностным владельцем
в законном порядке в отведенный законом
срок, который не должен быть продолжительным,
перерыв не имеет места209.
Течение приобретательной давности в
этом случае должно продолжаться так,
как если бы оно не прерывалось. Поэтому
в давностный срок следует засчитывать
не только время, истекшее до утраты
владения, но и время, прошедшее между
утратой владения и его возобновлением.
В
юридической литературе иногда можно
встретиться с утверждениями, что
нарушение давностного владения прерывает
не только приобретательную, но и исковую
давность. С этим нельзя согласиться.
Исковая давность прерывается или потому,
что в какой-то (стр.200) момент нарушение
права устраняется признанием обязанности,
или потому, что носитель нарушенного
права принимает меры к его восстановлению,
которые закон признает достаточными.
—
предъявляет иск. Между тем, в случае
нарушения давностного владения происходит
новое нарушение уже нарушенного права,
т. е. прямо противоположное тому, что
должно быть при перерыве исковой
давности. Нарушение принадлежащего
собственнику права не только продолжается
непрерывно, но даже усиливается. А отсюда
следует, что нарушение давностного
владения никогда не может вызвать
перерыв исковой давности. Таким образом,
утрата давностного владения (потеря
вещи, нарушение владения) прерывает
приобретательную давность, но не
прерывает давности исковой.
Решение
этого вопроса зависит от того, прерывается
ли исковая давность поступлением веши
во владение другого лица помимо воли
прежнего незаконного владельца. По
мнению И. Б. Новицкого, в этом случае
происходит перерыв исковой давности.
(И. Б. Новицкий. Сделки. Исковая давность.
(стр.
198). Автор
указывает, что только «в случаях
правопреемства на стороне того лица…
против которого должен быть направлен
иск. продолжается течение давностного
срока, начавшееся до последовавшего
правопреемства. Факт перехода права
или вещи к новому лицу не прерывает
начавшегося течения давности». (Там
же). Еще дальше в том же направлении идет
М. Я. Кириллова, которая, очевидно, вообще
не признает «правопреемства» при
незаконном владении. (См. М. Я. Кириллова.
Исковая давность по советскому
гражданскому праву. Автореферат
диссертации. Свердловск,
1952,
стр.
12).
С нашей точки зрения, перерыв исковой
давности не имеет места как в случаях
поступления вещи к новому владельцу
помимо воли прежнего незаконного
владельца. так и в случаях так называемого
правопреемства.
Течение
приобретательной давности прерывается
далее предъявлением иска. При этом
давность владения, как и исковая давность,
прерывается предъявлением иска лишь в
том случае, если истцу принадлежит право
на иск. Если к давностному владельцу
первоначально будет предъявлен
неосновательный иск, а затем в процесс
путем предъявления нового иска вступит
собственник вещи (ст.
169
ГПК), давностный срок должен считаться
прерванным лишь с момента вступления
собственника в процесс.
Для
перерыва приобретательной давности
недостаточно, однако, наличия у истца
права на иск. Не всякий иск может прервать
давностное владение. Давность владения
есть не что иное. как нарушение права
собственности, ибо вещью, как своей
собственной, владеет лицо, не имеющее
на нее права. Поэтому иск, предъявленный
к давностному владельцу, в свою очередь
должен быть иском об отрицании давностного
владения, иском о праве собственности.
Только такой иск может прервать течение
приобретательной давности. Все же
остальные иски не только не прерывают
приобретательной давности, а, наоборот,
подтверждают намерение давностного
владельца приобрести на вещь право
собственности.
Это,
однако, ни в какой мере не означает того,
что давностное владение вообще не может
быть прервано договорным иском. Иск
собственника к своему контрагенту,
изменившему основание владения и
владеющему вещью, как своей собственной,
—
это договорный (стр.201) иск. Такой иск,
однако, прервет течение приобретательной
давности. Иск этот, хотя и является
договорным, приведет, в случае
удовлетворения его судом, к ликвидации
давностного владения. По судебному
решению вещь поступит во владение
собственника, который будет владеть ею
именно как собственник. Таким образом,
приобретательная давность может быть
прервана и договорным иском. Необходимо
только, чтобы иск этот, как и вещный иск,
был иском об отрицании давностного
владения. Давностное владение может
быть также прервано иском государства
в лице соответствующего органа об
истребовании задавненного имущества
на основании ст.
68
ГК.
В
случае подачи искового заявления, не
содержащего в себе всех указанных в
законе реквизитов, давность, владения
должна считаться прерванной под
отменительным условием
—
под условием того, что недостатки
поданного заявления будут устранены
истцом в предоставленный ему судом
срок. Если же недостатки искового
заявления не будут устранены истцом в
срок, заявление должно считаться не
поданным, а приобретательная давность
соответственно этому не прерванной.
Если дело будет прекращено судом ввиду
неявки сторон по вторичному вызову (ст.
100
ГПК), давностный срок должен течь так,
как если бы он не был прерван. Поэтому,
в случае перерыва приобретательной
давности предъявлением иска, перерыв
этот является вначале условным и
становится безусловным лишь после того,
«как состоится решение суда об
удовлетворении иска.
Мы
не можем согласиться с И. Б. Новицким,
который считает, что в случае прекращения
дела производством по основанию,
предусмотренному ч. 2-й ст.
100
ГПК, исковая давность также должна
считаться прерванной. В подкрепление
своей позиции автор ссылается на прим,
к ст.
100
ГПК, которое предоставляет истцу право
предъявить иск в
течение
установленного срока исковой давности.
(См. И. Б. Новицкий. Сделки. Исковая
давность, стр.
190). Нам
представляется, что в случае прекращения
дела производством ввиду неявки сторон
без уважительных причин по вторичному
вызову предъявление иска следует считать
несостоявшимся. Что же касается
«установленного срока исковой давности»,
о котором говорит примечание к ст.
100
ГПК, то под ним, вопреки мнению И. Б,
Новицкого, можно понимать и «оставшийся
срок», поскольку он также не исчисляется
произвольно.
Итак,
для приобретения права собственности
по давности владения необходимо, чтобы
владение вещью было непрерывным.
Приобретательная давность прерывается:
1)
если владение перестает быть давностным
владением и, в частности, в случае
признания давностным владельцем лежащей
на нем обязанности возвратить вещь
собственнику;
2)
если давностный владелец лишится
владения и не восстановит его в законном
порядке в установленный законом срок;
3)
если лицо, имеющее право на иск, предъявит
к давностному владельцу иск об отрицании
давностного владения и по иску будет
вынесено решение.
При
введении института приобретательной
давности необходимо установить, что,
если вещь в порядке преемства поступит
от давностного (стр.202) владельца во
владение другого лица, течение давностного
срока, несмотря на смену владельцев,
продолжается непрерывно.
Для
приобретения права собственности по
давности владения нужно не только
непрерывно владеть вещью, как своей
собственной, но и владеть ею в течение
указанного в законе срока. Действие
приобретательной давности должно быть
распространено как на добросовестных,
так и на недобросовестных владельцев,
если последние не приобрели имущества
преступным путем. Это, однако, ни в какой
мере не означает того, что приобретение
права собственности недобросовестными
владельцами должно быть приравнено к
приобретению права собственности
добросовестными владельцами. Для
недобросовестных владельцев, в тех
случаях, когда они окажутся способными
к приобретению права собственности по
давности владения, должен быть установлен
повышенный давностный срок.
Мы
полагаем, что при сохранении в будущем
законе ныне действующего трехлетнего
срока исковой давности следует установить,
что, во-первых, добросовестный владелец
для приобретения права собственности
по давности владения должен владеть
вещью, как своей собственной, непрерывно
в течение пяти лет и что, во -вторых,
недобросовестный владелец для приобретения
права собственности по давности владения
должен владеть вещью, как своей
собственной, непрерывно в течение десяти
лет. Тем самым, срок приобретательной
давности для недобросовестных владельцев
должен в два раза превышать срок
приобретательной давности для
добросовестных владельцев.
Установив,
что для приобретения права собственности
давностный владелец должен владеть
вещью в течение определенного указанного
в законе срока, мы должны также решить
вопрос: с какого момента начинается
течение приобретательной давности?
Течение
приобретательной давности в пользу
фактического владельца может начаться
лишь с того момента, когда владение его
станет самостоятельным и независимым,
осуществляемым в виде собственности.
В ряде случаев владение становится
давностным в тот момент, когда оно
возникает. Вместе с тем, приобретательная
давность должна быть распространена и
на таких владельцев, которые начали
владеть вещью по договору с собственником
и в соответствии с ним, а затем, изменив
основание своего владения, стали владеть
вещью как собственники. С какого момента
должен течь для них давностный срок?
Если
договор заключен на определенный срок,
течение в пользу владельца приобретательной
давности может начаться лишь с момента
наступления срока договора; если же
договор заключен на неопределенный
срок, течение в пользу владельца
приобретательной давности может начаться
уже с того момента, когда возникнет его
владение. При этом владелец в обоих
случаях должен владеть вещью, как своей
собственной; само по себе наступление
срока договора или передача вещи во
владение должника не в состоянии сделать
владение давностным. (стр.203)
По закону лицо, которое владеет чужим или бесхозным имуществом, по истечении определенного времени может стать его собственником. Но для этого придется обратиться в суд и доказать, что владение было добросовестным, открытым, непрерывным, и лицо относилось к имуществу как к своему собственному. Анализ судебной практики показывает, что сделать это бывает очень сложно. Когда можно обращаться с иском в суд? Кого привлекать в качестве ответчика и заинтересованного лица? Какие доказательства приводить? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.
Приобретательную давность без всякого преувеличения можно назвать экстраординарным способом получения права собственности на имущество. Давностный владелец не несет никаких затрат по созданию или покупке имущества, однако в результате долгого владения им и он может (при соблюдении ряда условий) стать собственником. При кажущейся внешней простоте этого инструмента на практике стать собственником имущества в силу приобретательной давности очень нелегко. Для этого нужно много чего доказать суду и самое главное — как следует набраться терпения. Но обо всем по порядку.
Торопиться некуда
Давностным владельцем признается лицо («физик» или компания), которое не является собственником имущества, но открыто, непрерывно и добросовестно владеет им как собственным в течение (п. 1 ст. 234 ГК РФ):
- 15 лет, если речь идет о недвижимости;
- пяти лет — о движимых вещах.
Эти сроки исчисляются с момента, когда истек трехлетний срок исковой давности (п. 4 ст. 234 ГК РФ). Таким образом, ждать придется целых 18 или 8 лет соответственно. И только после этого есть смысл подать иск о признании права собственности. Если обратиться в суд раньше, в удовлетворении требований будет отказано.
Хотя срок для приобретения права собственности в силу приобретательной давности более чем приличный, к нему можно присоединить время, в течение которого имуществом владел правопредшественник давностного владельца. Например, это может быть реорганизованная фирма, имущество (включая то, в отношении которого она была давностным владельцем) которой перешло к правопреемникам.
Еще больший срок
На практике возможны самые разнообразные ситуации, в которых обозначенные сроки могут стать еще больше. Взять, к примеру, обнаружение имущества компании после ее ликвидации. Закон предусматривает специальную процедуру его распределения. Заинтересованное лицо должно обратиться в суд с просьбой назначить арбитражного управляющего, который сможет оценить и продать имущество, распределить его между кредиторами, а при их отсутствии — между бывшими владельцами фирмы. Такое заявление может быть подано в течение пяти лет с момента внесения в ЕГРЮЛ записи об исключении компании (п. 5.2 ст. 64 ГК РФ).
Бывшие владельцы фирмы не вправе требовать признания за ними права собственности на обнаруженное имущество в обход этой процедуры. Такой вывод можно найти, например, в решении Суда по интеллектуальным правам от 14.03.2017 по делу № СИП-375/2016. Суд отклонил иск компании о признании исключительных прав на патент, отметив, что на получение таких прав могут претендовать все бывшие владельцы ликвидированной компании, а не только истец.
Соответственно, для того, чтобы заявить иск о признании права собственности в порядке приобретательной давности на имущество, обнаруженное после ликвидации компании, нужно сначала выждать пятилетний срок, установленный для возможного обнаружения имущества, потом отсчитать срок исковой давности и только после этого — срок приобретательной давности.
Пример 1
Компания была ликвидирована и исключена из ЕГРЮЛ в сентябре 2017 г. С этого момента нужно выждать пять лет, а потом еще 18 или 8 лет (в зависимости от вида имущества). После этого, в 2040 г. или в 2030 г. соответственно, можно обращаться в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности.
Необходимые условия
Давностное владение должно быть добросовестным, открытым, непрерывным, а вещью нужно владеть как своей собственной. Эти условия являются обязательными и должны быть соблюдены в совокупности.
Пример 2
В нашей практике был случай, когда два долевых собственника жилого дома в 1990-х годах передали третьему собственнику свои документы на дом, взяли деньги и написали расписки о том, что получили средства за предоставление имущества в «пожизненное пользование».
Такая формулировка не позволяла говорить о продаже долей в праве собственности. Можно было лишь утверждать, что фактически два собственника предоставили третьему части дома в пользование соразмерно своим долям за плату и пожизненно. И только после их смерти и при отсутствии наследников можно было говорить о возможности приобретения права собственности на дом в порядке ст. 234 ГК РФ (если соблюдены все названные условия).
Отметим, отсутствие наследников означает, что имущество принадлежит государству. Но это обстоятельство само по себе не препятствует признанию права собственности на него в силу приобретательной давности.
Смысл таких, на первый взгляд простых, понятий, как добросовестность, открытость, непрерывность и владение вещью как своей собственной, раскрыт в п. 15 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22).
Добросовестность
Давностное владение является добросовестным, если лицо добросовестно считало, что у него нет препятствий стать собственником. Например, когда никто не заявляет о своих правах и притязаниях на имущество, лицо владеет им и добросовестно полагает, что в дальнейшем сможет стать собственником в силу приобретательной давности.
Пример 3
Один из долевых собственников жилого дома после смерти других долевых собственников продолжает владеть и пользоваться всем зданием, а не только своей частью. При этом наследники умерших собственников не объявляются, никто на их доли не претендует, законность владения под сомнение не ставит. В такой ситуации владение можно считать добросовестным, поскольку долевому собственнику не известно о чьих-либо претензиях на объект.
А вот в действиях компании, которая возведет самовольную постройку, добросовестность отсутствует, поэтому приобрести право собственности в силу приобретательной давности она не сможет. Такой подход изложен в разделе «Вопросы материального права» Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014, без номера). Право собственности на нее суд может признать только в исключительных случаях (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Открытость
Помимо добросовестности необходимо доказать, что владение было открытым, т.е. истец:
- не скрывает факт владения имуществом и обстоятельства его получения;
- несет бремя содержания имущества, перечисляя коммунальные и другие платежи.
Такое поведение свидетельствует о добросовестности давностного владельца, который, не являясь собственником, фактически владеет имуществом как своим собственным. В Примере 3 давностный владелец живет в доме, пользуется всеми его частями, поддерживает отношения с соседями, которые видят, что только он владеет имуществом.
Непрерывность
Чтобы стать собственником имущества в силу приобретательной давности, нужно соблюсти не только условие о периоде владения, но и о его непрерывности. Владение будет непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае прерывания владения срок приобретательной давности будет исчисляться заново.
При этом давностный владелец может передавать имущество третьим лицам, например, в аренду или безвозмездное пользование, и такая временная передача не прерывает срока владения.
Аналогично на течение срока не будет влиять и временная утрата владения, например, из-за незаконных действий третьих лиц. Скажем, когда третье лицо незаконно заняло помещение. В такой ситуации давностный владелец вправе отстаивать свои права несмотря на то, что он сам не является собственником имущества. И это вполне справедливо, ведь имущество принадлежит ему на законном основании (ст. 234 ГК РФ). А раз так, то он имеет право на защиту своего владения от притязаний любых лиц, которые не являются собственниками. У этих лиц просто меньше прав, поскольку у имущества уже есть владелец, который в дальнейшем может стать собственником.
Владение имуществом как своим собственным
Эта малопонятная фраза, по сути, означает владение не по договору. Поэтому ст. 234 ГК РФ не применяется, когда налицо существование договорных отношений: аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.
В подобных случаях о владении вещью как своей собственной не может быть и речи, поскольку в основе отношений между ее собственником и владельцем лежит обязательство.
Предъявление иска
При обращении в суд лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно заявить иск о признании права собственности (п. 19 Постановления № 10/22). Ответчиком будет прежний собственник имущества, а в качестве заинтересованного лица нужно привлечь управление Росреестра (если речь идет о недвижимости). Однако установить прежнего собственника можно далеко не во всех случаях. Как быть в такой ситуации?
Необходимо руководствоваться ст. 225 ГК РФ. В ней сказано, что бесхозяйное имущество ставит на учет орган местного самоуправления. Соответственно, если собственник вещи неизвестен, ответчиком по иску надо привлечь орган местного самоуправления. Такую позицию изложил Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, когда рассматривал иск о признании права собственности по другому основанию, отметив, что истец не ссылался на приобретательную давность, хотя мог это сделать (постановление от 27.01.2015 по делу № А33-19578/2013).
К сведению
Размер госпошлины при подаче иска зависит от того, в каком процессе он рассматривается.
В арбитраже при подаче иска о признании права пошлина уплачивается в фиксированном размере — 6000 руб. (подп. 4 п. 1 ст. 333.21). Правомерность такого подхода подтверждает арбитражная практика (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 № 09АП-12640/2011 по делу № А40-116950/10-155-974).
В гражданском процессе госпошлина определяется по-другому: твердая сумма плюс процент от цены иска (подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Это подтверждают и Минфин России (письмо от 30.07.2014 № 03-05-06-03/37526), и суды (определение Тюменского областного суда от 23.04.2014 по делу № 33-2141/201, апелляционное определение Красноярского краевого суда от 17.03.2014 по делу № 33-2420/2014). Для определения стоимости имущества можно обратиться к независимому оценщику.
Давностный владелец может предварительно обратиться в суд с другим требованием — об установлении факта открытого, непрерывного и добросовестного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. К участию в деле в качестве заинтересованного лица будет привлечен регистратор. В рамках дела заявитель представляет доказательства того, кому спорное имущество принадлежало прежде. Суд, со своей стороны, делает запросы в государственные органы по поводу учета спорного имущества и наличия у него обременений. Если информация подтвердится, суд удовлетворит заявление (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.07.2016 № Ф10-2225/2016). А это, в свою очередь, создаст доказательственную базу, которая в дальнейшем понадобится давностному владельцу для признания права собственности.
К сведению
Предварительная постановка бесхозяйной недвижимости на учет в Росреестре по заявлению местных властей (п. 3 ст. 225 ГК РФ) не требуется.
Собираем доказательства
В ходе судебного разбирательства по делу о признании права собственности истец должен представить доказательства, подтверждающие, что он владел спорным имуществом как своим собственным открыто, добросовестно и непрерывно в течение установленного срока. Доказательствами могут быть, например:
- документы о приеме имущества на баланс, инвентарные карточки, справки о балансовой принадлежности, отчет по основным средствам, оборотная ведомость и другие бухгалтерские документы (решение Арбитражного суда Омской области от 31.07.2017 по делу № А46-6841/2017);
- документы, подтверждающие внесение обязательных платежей (платежные поручения, оплаченные счета, счета-фактуры, акты сверки и т.п.);
- соглашения о найме охранного предприятия и акты оказанных услуг;
- договоры со специализированными организациями на ремонт и техобслуживание имущества, акты выполненных работ;
- договоры с поставщиками электроэнергии и коммунальных ресурсов;
- акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с указанием принадлежности истцу внешних границ объекта;
- договоры о передаче спорного имущества третьим лицам в аренду, в безвозмездное пользование и т.п.;
- судебные акты о защите владения от третьих лиц (например, об истребовании имущества);
- судебный акт об установлении факта открытого, непрерывного и добросовестного владения имуществом как своим собственным;
- показания свидетелей и др.
Лихие девяностые
В начале 1990-х годов при акционировании предприятий отдельные объекты недвижимости не попадали в уставный капитал создаваемых компаний. При этом имущество фактически переходило к ним на баланс, но не было прямо поименовано в документах. Компании в течение длительного времени пользовались имуществом, оплачивая налоги, «коммуналку» и т.п. Никаких претензий со стороны других компаний и госорганов в отношении этих объектов не поступало.
Через 18 лет с момента завершения приватизации многие компании начали ставить вопросы о признании своего права собственности в силу приобретательной давности. Суды такие иски удовлетворяют, если:
- истец подтвердит свое добросовестное, открытое и непрерывное владение;
- на объекты не претендуют другие лица;
- в отношении имущества не зарегистрировано никаких прав и обременений.
Судебная практика
При приватизации госимущества в уставный капитал АО не были переданы нежилое здание и ряд других объектов. В реестре никаких прав и обременений зарегистрировано не было, имущество учитывалось на балансе компании, которая полностью его содержала.
В реестре федеральной собственности спорное имущество не значилось и при этом не подпадало под перечень активов, которые не подлежали приватизации (он был предусмотрен Указом Президента РФ от 10.01.1993 № 8 «Об использовании объектов культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий»). В итоге суд удовлетворил иск и признал право собственности компании (постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.08.2016 по делу № А41-103456/15).
В другом деле предприятие еще в советское время получило трансформаторную подстанцию от крупного треста, к которому оно относилось. После этого предприятие на протяжении длительного времени владело этим активом как своим собственным, и никто его права не оспаривал. В итоге суд признал право собственности на объект за истцом в силу приобретательной давности (решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04.10.2016 по делу № А81-4487/2016).
Правопреемство
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
Однако если в передаточном акте не упомянут какой-либо объект, это не означает, что он не перешел к правопреемнику. Дело в том, что при реорганизации компании происходит правопреемство по всем ее правам (в т.ч. на имущество) и обязанностям (ст. 58 ГК РФ), независимо от того, что указано в передаточном акте. Поэтому правопреемник имеет полное право ставить вопрос о принадлежности спорного имущества именно ему. Одним из его аргументов может стать как раз приобретательная давность (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2016 по делу № А53-20983/2015).
Впрочем, такой иск — это крайняя мера. После обнаружения ошибки надо попробовать исправить ее другими способами. Предположим, что правопреемник создан в результате выделения из другой компании, которая продолжает свою деятельность. Тогда можно обсудить возможность составления дополнительного передаточного акта, и уже с ним обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Квартирный вопрос
В порядке ст. 234 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено в том случае, если у него нет собственника. Фигура такого собственника может быть не вполне очевидной, например, если долевой собственник квартиры умер, наследников у него не осталось, а в квартире продолжили жить другие долевые собственности. По истечении 18 лет с момента смерти они могут попытаться добиться признания права собственности на долю умершего.
С одной стороны, такая доля является выморочным имуществом, и для ее приобретения фактическое принятие наследства не требуется (ст. 1151, п. 1 ст. 1152 ГК РФ). С момента открытия наследства доля умершего в праве собственности на квартиру переходит к муниципальному образованию. С другой стороны, если муниципальный орган никаких действий не предпринимал, законность владения объектом не оспаривал, то физическое лицо может получить долю в собственность в силу приобретательной давности. Для этого нужно установить, что гражданин «осуществлял вместо публично-правового образования его права и обязанности, связанные с владением и пользованием названным имуществом» (определение ВС РФ от 18.07.2017 № 5-КГ17-76).
Заключение
Чтобы приобрести имущество в собственность в порядке приобретательной давности должны быть соблюдены все условия, перечисленные в ст. 234 ГК РФ. Только в этом случае имеет смысл обращаться в суд с иском, образец оформления которого приведен в Примере 4.
Пример 4. Иск о признании права собственности в порядке приобретательной давности
Приобретательная давность — один из способов приобретения права собственности. Этот способ известен еще римскому праву, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования».
Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ, лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность); право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Таким образом, для приобретения права собственности в связи с истечением срока приобретательной давности необходимо наличие следующих условий:
- открытое владение имуществом, т.е. осуществление владения без утайки. Гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его правах;
- непрерывное владение имуществом;
- владение в течение установленного законом срока;
- добросовестное владение имуществом. Добросовестность давностного владельца не может опровергнуть сама по себе презумпция государственной собственности на землю (пункт 2 статьи 214 ГК Российской Федерации), поскольку ограничение для приобретения земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип равенства субъектов гражданского права;
- владение имуществом как своим. Данный критерий защищает право собственности лиц, передавших имущество на основании договора во временное пользование третьего лица. Не смотря на то, что, например, арендатор добросовестно, открыто и непрерывно может владеть имуществом, он не получает право на приобретение право собственности в связи с истечением срока приобретательной давности.
Передача «владельцу» имущества по договору, в котором контрагент собственника получал имущество во временное владение (договоры аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.), т.е. из природы договора следует, что получатель имущества не имел намерения владеть им как своим, не дает узаконить право собственности на основании истечения срока приобретательной давности.
В судебной практике часто встречались отказы судом в признании права собственности за владельцами земельных участков, которые получили право пользования участком при советской власти. В ходе проведения земельной реформы — как до, так и после принятия Конституции РФ, закрепившей право частной собственности на землю (статья 9, часть 2; статья 36, части 1 и 2), — законодатель параллельно с процессом возрождения этой формы собственности обеспечивал гражданам по их выбору возможность продолжать пользоваться ранее предоставленными им земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо переоформления имеющегося правового титула. При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав граждан на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.
Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.
Почему не достаточно просто дождаться истечения срока приобретательной давности?
Приобретение права собственности по такому основанию, обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Собственник имущества может просто не знать о его существовании, может не жить в месте нахождения имущества и не иметь возможности управлять им самостоятельно. Да и если формально подходить к разрешению таких вопросов, то и арендаторы квартир или домов, прожившие в жилье несколько лет, оплачивавшие коммунальные услуги и проводящие текущий ремонт, тоже могли бы претендовать получить право собственности на это имущество.
Неприкосновенность собственности является необходимой гарантией беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей («собственность обязывает») на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота.
В соответствии с Конституцией РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Понятием «имущество», использованного в данной норме, им охватываются не только право собственности, но и иные вещные права, следовательно, названной конституционной нормой гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, в частности, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Законодательство не содержит более четких критериев приобретательной давности. В связи с этим на практике возникают сложности в трактовании закона и применении его к конкретным жизненным ситуациям.