Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.
Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.
Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.
Что входит в обязанности УК
У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.
Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.
Как управляющая компания обслуживает дом:
- Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
- Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
- Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
- Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
- Вывозит мусор.
- Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.
УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.
Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.
Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:
- Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
- Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
- Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
- Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.
В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь
| Услуга | Может помочь | Не может помочь |
|---|---|---|
| Уборка в подъезде | На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц | Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию |
| Электричество | У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной | Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии |
| Водопровод | В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника | Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении |
| Отопление | Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления | В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо |
Может помочь
На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц
Не может помочь
Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию
Может помочь
У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной
Не может помочь
Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии
Может помочь
В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника
Не может помочь
Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении
Может помочь
Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления
Не может помочь
В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо
Как проверять УК
Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.
Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:
- Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
- Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.
Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:
- Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
- Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.
Напишите обращение. Эти же вопросы можно задать с помощью заявления в управляющую компанию. Заявление подавайте в приемную в двух экземплярах: один забираете себе со штампом секретаря. Если подаете заявление через интернет, сделайте скриншот экрана.
Куда жаловаться на управляющую компанию
Если будут нарушения со стороны УК, на нее можно жаловаться. Жаловаться можно сразу во все инстанции. Ответ должны дать в течение 30 дней.
Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.
Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:
- Роспотребнадзор.
- Федеральная антимонопольная служба.
- Госжилнадзор, или жилищная инспекция. Жилищную инспекцию своего региона найдите через поисковик.
- Прокуратура. Обратитесь в прокуратуру, если заявления в другие места не дали результатов. Сюда можно жаловаться на непринятие мер другими органами власти. Прокуратура может не принять заявление по поводу ржавых труб или грязной воды, сославшись, что это не в их компетенции. А вот если директор управляющей компании присвоил все деньги и скрывается — это их профиль.
Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.
Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.
Кто контролирует управляющие компании
Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.
Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.
Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.
Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.
Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь УК к административной ответственности.
Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.
Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.
Орган Госжилнадзора, собственники помещений или иные лица могут усомниться в том, что компания на законных основаниях управляет домом. Такой вопрос возникает и при судебных разбирательствах с участием УО. Разбираемся, какими документами она может доказать свое право работать в МКД.
Действующая на территории региона лицензия
Управление многоквартирным домом – это выполнение работ и, или оказание услуг на основании договора (ДУ) с собственниками помещений в доме. Компания вправе управлять жилфондом только при наличии у неё соответствующей лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Не нужно получать лицензию товариществу или кооперативу, а также организации, которая работает в доме согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Такую лицензию выдаёт орган Госжилнадзора на основании решения, принятого региональной лицензионной комиссией (ст. 192 ЖК РФ). Разрешение действует пять лет и только на территории выдавшего его субъекта РФ. Если УО получила документ от ГЖИ Подмосковья, то это позволяет компании управлять жилфондом только в Московской области.
Разрешение нельзя передать другому лицу, а по истечении пяти лет его необходимо продлить в соответствии с требованиями ЖК РФ и постановления Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110.
Как УО пройти перелицензирование: готовимся к проверке ГИС ЖКХ
Протокол общего собрания собственников, на котором выбрали УО
Собственники помещений на общем собрании обязаны утвердить один из способов управления многоквартирным домом. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, участники собрания могут выбрать:
- непосредственное управление, если в доме не более тридцати квартир;
- создание ТСЖ либо кооператива;
- управляющую организацию.
В соответствии ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, нельзя выбрать два разных способа или две организации для дома одновременно. Заниматься управлением одного МКД может только одна компания – прописанная в протоколе ОСС.
Шесть случаев заключения договора управления МКД
Подписанный сторонами договор управления
УО действует на основании договора управления с владельцами помещений в доме. Он заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ. Это единый документ, подписанный обеими сторонами.
Одной из сторон ДУ является выбранная на ОСС компания, другой – собственники, обладающие более чем 50% от всех голосов в МКД. Также договор могут подписать:
- застройщик после сдачи дома в эксплуатацию – с временной УО;
- орган местного самоуправления при проведении открытого конкурса;
- товарищество собственников жилья;
- представитель владельцев помещений на основании выданных ему доверенностей.
Условия ДУ устанавливаются на общем собрании и являются одинаковыми для всех жителей дома. В нём обязательно указываются:
- состав общего имущества и адрес многоквартирного дома;
- перечень работ и услуг по управлению МКД и содержанию, ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня;
- перечень коммунальных услуг, по которым собственники не заключили прямые договоры с поставщиками ресурсов и исполнителем является УО;
- порядок определения цены ДУ, размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги;
- порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги по прямым договорам;
- порядок контроля за выполнением компанией обязательств по ДУ.
После заключения такого договора организация обязана разместить его копию в ГИС ЖКХ согласно разд. 10 приказа Минкомсвязи, Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр. Также ДУ вместе с заявлением на включение дома в региональный реестр лицензий направляется в орган ГЖН.
УО приступает к исполнению ДУ с даты внесения изменений в региональный реестр. Если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор продлевается на тот же срок и на прежних условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Четыре шага ГЖИ при внесении дома в реестр лицензий по заявлению УО
На заметку управляющим организациям
Анализ норм ЖК РФ и Положения № 1110 показывает, что подтверждением законности и обоснованности работы УО является следующий перечень документов:
- Лицензия на такую деятельность в регионе, выданная органом Госжилнадзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ.
- Протокол ОСС, на котором участники выбрали компанию, утвердили договор с ней и плату за содержание и ремонт общего имущества.
- Договор управления многоквартирным домом.
Рекомендуем управляющим организациям подготовить заверенные копии таких документов, чтобы при необходимости предъявить их надзорным органам, суду или жителям МКД.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 750 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ЖКХ
Жилищное Законодательство РФОбъекты жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) – это жилой фонд, также гостиницы, кроме туристических, общежития, дома для приезжих людей, искусственные сооружения, объекты внешнего благоустройства, бассейны, оборудование и сооружения на пляжах, объекты тепло-, газо-, электроснабжения жителей государства, цехи, участки, мастерские, базы, специальные механизмы, машины, гаражи, складские помещения, которые предназначены для ремонта, технического обслуживания всех объектов жилищно-коммунального хозяйства, сферы физкультуры, спорта, социально-культурной.
Жилищно-коммунальное хозяйство включает в себя целый комплекс подотраслей, который обеспечивает полноценную работу разных зданий в населенных пунктах, инженерной инфраструктуры, создает комфорт, удобство для проживания, нахождения в помещениях граждан, предоставляя им широкий перечень жилищно-коммунальных услуг.
Жилищно-коммунальное хозяйство – это следующие услуги:
- Канализация, где осуществляется отведение сточных вод.
- Капитальный ремонт зданий.
- Водопровод, где устраняются протечки водопроводных труб, оформляется система очистки воды,
- Теплоснабжение, в рамках которого жители должны получить горячую воду, отопление. При этом должна обеспечиваться бесперебойная работа ТЭЦ и котельных. Если функционирование последних будет нарушено, то может наступить топливно-энергетический кризис.
- Текущий ремонт внутренних инженерных систем и коммуникаций зданий.
- Сбор мусора, его вывоз и дальнейшая утилизация.
- Электроснабжение.
- Содержание придомовых территорий в чистоте, их благоустройство.
Все эти услуги должны оказываться населению бесперебойно. Для того, чтобы не возникало недоразумений, были стандарты при решении общих и частных вопросов, существуют нормативные документы ЖКХ, в которых указывается, как правильно нужно действовать в той или иной ситуации, чтобы обеспечивать население всем спектром услуг.
На ЖКХ большое влияние оказывает не только специальная документация, но и строительные нормы и правила. Еще на этапе строительства должны быть заложены все инженерные системы для осуществления обеспечения населения услугами. Все это строго контролируется специальными нормативными актами, каждое нарушение карается законом.
От того, насколько соблюдены все нормы и правила во время строительных работ, во время подключения той или иной системы, зависит дальнейшая работа по оказанию услуг, качество получаемых благ.
Нормативные документы ЖКХ очень важны, их несоблюдение может привести к серьезным последствиям, поэтому государство строго контролирует соблюдение всех норм и правил, начиная с этапа строительства и заканчивая сдачей здания в эксплуатацию. В дальнешем контроль продолжается, соблюдение нормативных документов ЖКХ обеспечивает бесперебойное получение населением всех услуг для комфортной и удобной жизни.
Нормативные документы ЖКХ регулируют широкий спектр работ, услуг, правил, при помощи документации можно узнать о действующих тарифах, льготах, даже нормах посадки деревьев возле многоквартирного дома. Каждый шаг и каждое действие четко и подробно описывается в нормативных документах.
ОСНОВНЫЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ В СФЕРЕ ЖКХ
- Федеральный закон о лицензировании управляющих компаний (376 Kb)
- О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 №416) (183 Kb)
- О минимальном перечне услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290) (218 Kb)
- Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (1076 Kb)
- МДК 2-03.2003 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (761 Kb)
- Приказ Минстроя РФ «Об утверждении примерных условий договора управления МКД и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников…» (9068 Kb)
- Закон МО N 662013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» (403 Kb)
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД» (261 Kb)
- Постановление Правительства РФ от 28.04.2006 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения…» (222 Kb)
- Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (490 Kb)
- Федеральный закон от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике»(506 Kb)
- Федеральный закон от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ «О теплоснабжении» (426 Kb)
- Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД» (131 Kb)
- Постановление Правительства РФ от21.07.2008 N 549 О порядке поставки газа для обеспечения коммунально- бытовых нужд граждан (239 Kb)
- Приказ Минстроя России от 22.12.2014г. N882пр Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (803 Kb)
Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома
Убирать в подъезде должны по графику, а за мокрое пятно на потолке можно получить компенсацию.
Что должна делать управляющая компания
Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.
1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество
Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:
- Постановление о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.
Обеспечивать надёжность и безопасность дома
УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.
Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.
Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.
Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.
Поддерживать работу систем и оборудования
Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок. Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры. Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает УК.
Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим. А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.
У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.
Ремонтировать общие помещения
К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. Если кто‑то сломал перила или сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в УК, она должна это исправить.
Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.
Поддерживать чистоту в подъездах
УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.
Работы должны проводиться с такой периодичностью:
- Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
- Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
- Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
- Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
- Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
- Мытьё окон и батарей — дважды в год.
Заботиться о прилегающей территории
В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.
2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями
УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.
Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства
Для начала стоит убедиться, что УК в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.
Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.
Если реакции нет, остаётся обращаться:
- В Госжилинспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность УК. Сюда стоит жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
- В Роспотребнадзор. Это ведомство поможет разобраться, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали или что‑то навязывали.
- В прокуратуру. Если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
- В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.
Читайте также 🧐
- Что будет, если не платить за коммунальные услуги
- 8 ситуаций, в которых стоит сэкономить с помощью «Госуслуг»
- 4 ошибки с налогами, которые могут стоить вам денег
Управляющая компания (УК) формируется с целью обеспечения организационной деятельности в группе многоквартирных домов по решению ТСЖ или инициативных собственников жилья, которые уведомили ТСЖ о своем намерении организовать УК.
Сфера деятельности УК регламентируется определенными документами, которые должны соответствовать нормам ГОСТов. Необязательно организовывать новую УК, можно присоединиться к уже существующей близлежащей УК.
Правовая деятельность УК прописана в следующих нормативных правовых актах:
Гражданский кодекс РФ (статьи с 209 по 217, с 288 по 293, с 683 по 688).
Жилищный кодекс РФ (статьи с 154 по 157, с 161 по 165).
Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
Согласно действующему законодательству жильцы многоквартирного дома на общем собрании решают факт осуществления работы конкретной УК. Инициативная группа жильцов знакомится с учредительными документами УК, при этом устав должен отвечать требованиям Федерального закона РФ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», планирует ход проведения собрания и самостоятельно вносит те или иные вопросы в его повестку.
Жильцы должны проголосовать за УК и подписать протокол, который будет иметь юридическую силу, для того чтобы впоследствии зарегистрировать отношения между сторонами.
В протоколе должны быть отражены:
- Основные положения Устава, согласно которым будут строиться взаимоотношения между заказчиком и исполнителем.
- Устав в окончательном варианте должен быть утвержден, а в случае необходимости в него могут вноситься изменения и дополнения.
- Учредители, с которыми будет заключен договор, выступающие в роли уполномоченных лиц со стороны УК.
- Решение собрания, закрепляющее статус УК и отражающее согласие большинства собственников дома на подписание договора.
Решение принимается путем голосования в открытой или закрытой форме. Протокол должен быть составлен согласно принятому решению, на основании которого составляется договор (статья 162 ЖК РФ).
Согласно требованиям лицензирующего законодательства УК должны соответствовать определенным требованиям:
- УК должна быть зарегистрирована в РФ как ИП или юридическое лицо.
- обеспечивать необходимый штат работников (сантехников, слесарей, монтажников и др.).
- содержать достаточное количество материально-технических ресурсов для ведения хозяйственной деятельности (оборудование, нежилые помещения и т.п).
- УК не должна иметь невыполненного предписания от Госжилнадзора, а также правонарушений в течение одного года до даты сдачи документов на лицензирование.
- отсутствие преград по раскрытию информации о предпринимательской деятельности УК.
УК осуществляет деятельность по трем направлениям:
Деятельность УК по содержанию жилья: осуществление придомовой уборки территории, т.е. уборки земельного участка, находящегося под управляемым домом. В случае нахождения на данной земле кустарников и деревьев ответственность за их ликвидацию или обрезку несет УК. Поэтому, если дерево в результате падения нанесет вред здоровью человека или его имуществу, он может предъявить иск к УК на возмещение причиненного ущерба; осуществление уборки мест общего пользования, т.е. уборки подъездов; отслеживание состояния фасадной части дома, а именно: контроль отсутствия несанкционированных рекламных конструкций, очистка от многочисленных объявлений, закрашивание надписей и т. п.; осуществление подготовки домов к зимнему сезону, а именно: опрессовка и промывка отопительной системы, проверка счетчиков и т. п.; прочистка канализационных труб стояков дома; осуществление чистки крыши от наледи и снега; построение взаимоотношений со службой по обслуживанию лифтов; организация процедуры дезинсекции и дезинфекции территории вокруг дома и подвальных помещений дома; подписание договора с аварийно-диспетчерской службой.
Деятельность УК по ремонту жилья: осуществление ремонта подъездов (побелка, шпаклевка, покраска), инспекция функционирования внутриподъездного и надподъездного освещения; реставрация рам окон и остекление в местах общего пользования; осуществление капитального ремонта общего имущества дома, которое связано с обеспечением коммунального обслуживания: электро-, водо- и теплоснабжения, канализации; ремонт крыши дома при ее протечке.
Деятельность УК по предоставлению коммунальных услуг: деятельность УК направлена на то, чтобы в полном объеме обеспечить жильцов обслуживаемого дома коммунальными услугами. Принимая в управление многоквартирный дом, УК должна заключить контракт с исполнителем на коммунальное обслуживание. Т.е. стабильная деятельность инженерных систем является обязательством УК. Так, например, если многоквартирному дому предоставлена услуга по отоплению, но на самом деле отопление в доме отсутствует, то управляющая компания несет за это ответственность; то же самое касается энерго-, водо- и газоснабжения. Даже если та или иная услуга не предоставляется ресурсоснабжающей организацией, то УК должна стоять на страже защиты прав и интересов собственников и прикладывать максимальное количество сил для того, чтобы изменить ситуацию; осуществление вывоза крупных и твердых бытовых отходов, т.е. обязательство со стороны УК заключить контракт по вывозу мусора; обеспечение коммунального обслуживания жильцов дома приводит к тому, что УК ведет сбор денег за оказанные услуги, а также претензионную и исковую деятельность.
Важно! УК не может требовать от собственников дома оплаты свыше утвержденных тарифов на оказание тех или иных услуг.
УК обязана предоставлять отчет по строго унифицированной процедуре, т. е. раскрывать информацию о себе. Контролирует прохождение процедуры раскрытия информации уполномоченные на такие действия органы исполнительной власти субъектов РФ. Порядок раскрытия информации о деятельности УК установлен Правительством РФ.
Согласно стандарту раскрытия информации УК необходимая информация предоставляется путем:
- размещения на специализированном интернет-сайте, который определяется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Информация должна быть дополнительно размещена еще на одном сайте, выбрать который вправе сама УК: сайт УК; сайт муниципального исполнительного органа; сайт исполнительного органа субъекта РФ.
- размещения в определенных печатных официальных СМИ, где публикуются нормативные правовые акты муниципальных органов и которые распространяются на территории того муниципального образования, где ведет свою деятельность УК.
- ответов на запросы, которые были поданы в УК.
- расположения на информационной стене или стойке в офисе УК.
Контроль за деятельностью управляющих компаний ЖКХ осуществляет:
- Прокуратура (надзор за соблюдением законодательных актов).
- Государственная жилищная инспекция.
- Роспотребнадзор.
Аварийно-диспетчерская служба домов принимает все запросы от жильцов. Например, если в квартире пахнет газом, собственник может обратиться как в специализированное ведомство, так и в диспетчерскую своей УК. Сотрудник диспетчерской обязан урегулировать этот вопрос: оперативно вызвать специализированную организацию, полностью проконтролировать их приезд, выполнение работ, оформить закрытие заявки и получить удовлетворительный ответ от собственника.
Звонить в диспетчерскую управляющей компании (узнать адрес и телефон управляющей организации вашего дома вы можете на сайте «Дома Москвы» стоит в следующих случаях:
- вашу квартиру заливает водой;
- нет горячей или холодной воды;
- взломана или неисправна дверь на чердак;
- понижение температуры горячей воды;
- вы почувствовали в подъезде посторонние запахи или увидели грызунов или насекомых.
Также управляющая компания может оказать услуги на платной основе, в случаях неисправности электрики и сантехники (которые не входят в состав общего имущества в МКД).
А для улучшения качества и оперативности выполнения заявок жителей, контроля качества и сроков их выполнения, мониторинга всех поступающих жалоб жителей, выявления типовых проблем, а также для предотвращения и предупреждения аварийных ситуаций в Москве был создан единый диспетчерский центр комплекса городского хозяйства города.
Все телефоны объединенных диспетчерских служб районов Москвы выведены на городской Сall-центр единой диспетчерской. Жители Москвы с заявками обращаются по тем же телефонам, по которым звонили до создания этого центра. Каждой заявке присваивается порядковый номер, благодаря которому житель может получить актуальную информацию о сроках и ходе выполнения заявки, ремонтных работах.
Все заявки направляются по принадлежности в диспетчерские районов для оперативного решения проблем. Потом единая диспетчерская вместе с районной контролируют работу конкретных мастеров.
Телефон единой диспетчерской службы: 8 (495) 539-53-53.
Замечания жителей по работе службы принимаются по телефону: +7 495 587 73 73 или по электронной почте: kopkaevady@it.mos.ru
С номерами горячих линий «Мосводоканала», «Мосгаза», МОЭКа и других организаций, работающих в сфере ЖКХ в Москве, вы можно ознакомиться на mos.ru.