Какие журналы должны вести УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК
В процессе управления МКД, УО, ТСЖ и ЖСК фиксируют свои действия в журналах учета. В статье рассказали о пяти главных журналах учета, которые должны быть у каждого управленца, и показали, какую информацию в них фиксировать.
Какие журналы должны вести управленцы
Управляющие МКД организации ведут журналы, в которых фиксируют содержание и состояние общего имущества, показания приборов учета и др. Заполнять и вести такие журналы управленцы обязаны в силу закона.
В чек-листе показали пять основных журналов, которые должны быть в каждой управляющей организации. Скачать чек-лист
Далее в статье рассказали о каждом журнале подробно и показали, какие данные в них нужно вносить.
РИСУНОК 1 Чек-лист основных журналов при управлении МКД
Журнал эксплуатации МКД
- о датах и результатах осмотров и проверок строительных конструкций МКД, инженерных сетей и их элементов;
- о работах по техническому обслуживанию МКД;
- о проведении текущего ремонта МКД;
- о предписаниях госорганов об устранении нарушений в эксплуатации здания и сведения об их исполнении.
Форма журнала законом не установлена. Управляющая МКД организация может разработать форму самостоятельно. Образец журнала эксплуатации, который вы можете использовать в работе.
В журнале вы систематизируете данные об услугах и работах, которые выполнили за определенный период времени. Кроме того, данные из журнала помогут составить отчет по договору управления.
Журнал учета заявок населения
Все заявки от жителей МКД регистрируют в отдельном журнале. Такой журнал ведет аварийно-диспетчерская служба (п. 12 Правил, утв. постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416, далее — Правила № 416).
АДС фиксирует в журнал заявки, которые поступают от жителей по телефону, а также по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах зданий и кабинах лифтов (п. 17 Правил № 416). В журнал вносят сведения:
- о дате и времени поступления заявки;
- заявителе и адресе его проживания;
- лице, которое исполнило заявку;
- работах, которые выполнил исполнитель по заявке.
Законодатель форму журнала не установил. Пример оформления журнала учета заявок АДС
Журнал учета проверок
В журнале о проверках, которые проводит госорган, фиксируйте:
Журнал – это книга для фиксации сведений и документов, ведения учета. Является ключевым элементом в ведении документооборота. Существует много видов журналов. Их перечень зависит от специфики работы компании.
Какие журналы должны быть в компании обязательно?
Каждая фирма обязана вести некий перечень журналов. Этот документ требуется для фиксации разных аспектов деятельности организации. Он предъявляется представителям госорганов в ходе проверки. А потому журналы требуется вести на основании регламента. В обратном случае возникнут нарекания со стороны проверяющих.
Перечень журналов определяется типом компании, сферой ее работы. Но есть и форма документа, которая должна быть в любой организации. Это журнал, в котором учитывается движение трудовых книжек. Если такого документа в документообороте компании нет, ее ждут штрафы. В частности, штраф в размере 5 000 рублей накладывается трудовой инспекцией.
Если книжки не учитываются, специалисты могут сами направить жалобу в соответствующие органы.
Как правило, в организации ведутся эти формы журналов:
- Журнал трудовых соглашений. В этом документе отражаются трудовые договоры, которые компания оформила с сотрудником. Требуется он для того, чтобы упорядочить соглашения. Как правило, он запрашивается в ходе проверки.
- Журнал приказов. В нем отражаются приказы, которые были оформлены компанией. На основании приказов начисляется ЗП, рассчитываются отпускные/премии. А потому это важный документ, который нуждается в учете.
- Журнал учета трудового времени. Отражает время, которое было фактически отработано трудящимися. Этот документ может помочь при конфликтах с работниками, касающимися начисления ЗП.
- Журнал учета командировочных. Этот документ необходим компаниям, сотрудники которых ведут разъездную работу. То есть, журнал нужен, если работники постоянно ездят в командировку. Документ помогает управлять периодичностью поездок, исполнением обязательств.
- Журнал учета больничных. Необходим для регистрации больничных листов. В нем также отражается время, на протяжении которого сотрудник фактически отсутствовал на рабочем месте.
- Журнал входящей и исходящей документации. В нем могут фиксироваться, к примеру, заявления от сотрудников.
- Журналы, касающиеся экономики компании. К примеру, это кассовая книга, журнал кассира. Последний необходим тогда, когда фирма ведет расчеты через кассовый аппарат.
- Журнал бланков отчетности. Бланки используются в том случае, если компания не использует кассу.
Очевидно, что крупная компания будет вести несколько журналов. И они также должны учитываться в журнале.
Ведение рассматриваемых документов упрощает управление деятельностью компании. Журналы пригодятся при различных спорах с сотрудниками и госорганами.
Перечень журналов, нужных для конкретной организации
Перечень необходимых журналов определяется сферой деятельности организации.
Предприятия общественного питания
В субъектах общественного питания обычно ведется бракеражный журнал. В нем фиксируются сведения о качестве выпускаемых товаров. Бракераж – это дегустация, в процессе которой устанавливается вкус продукции, проверяется ее внешний вид.
На предприятиях питания формируется комиссия, ответственная за бракераж. В нее входят эти специалисты: директор, заведующий, медработник, старший правил. Эти сотрудники занимаются дегустацией блюд. Результаты дегустации фиксируются в бракеражном журнале. В нем отражается запах, консистенция блюда, его особенности.
Кроме того, на предприятии должен быть санитарный журнал.
Предприятия, работа которых связана с вредными выбросами
Предприятия, деятельность которых связана с вредными выбросами, должны вести журналы по экологии. Они будут считаться первичными журналами. К ним относятся эти журналы:
- Учета выбросов в атмосферу.
- Учета потребления воды и ее отведения.
- Книга движения отходов.
Ведение экологических журналов строго регламентируется Росприроднадзором. Если документация будет вестись неправильно, на предприятие накладывается штраф.
Журналы, связанные с безопасностью
Любое предприятие должно следить за безопасностью. В частности, за пожарной безопасностью. То есть, придется завести журнал пожарной безопасности. Но у этого документа нет единой формы. Он также подразделяется на виды:
- Журнал инструктажа. Предприятие обязано проводить инструктаж по пожарной безопасности. И эти мероприятия должны учитываться. В журнале фиксируются сотрудники, которые прошли инструктаж.
- Журнал учета огнетушителей. В нем фиксируется состояние огнетушителей, находящихся на предприятии. Состояние их должно проверяться раз в 6 месяцев.
- Журнал по электрической безопасности. В них заносятся, в том числе, сведения о проверках электроинструмента.
- Журнал о проблемах в системе автоматической защиты. Здесь отражаются обнаруженные неполадки.
- Журнал регистрации. Нужен для целей документооборота.
Обязательная бумага – журнал по охране труда.
Требования к оформлению
Особенности оформления зависят от вида журнала. Первый шаг к заведению документа – регистрация журналов или в госоргане, или на самом предприятии. Следующие виды бумаг должны оформляться в полном соответствии с образцами:
- Журнал для фиксации движения трудовых книжек.
- Журнал по командировкам.
- Журналы воинского учета.
Большая часть других документов не имеет установленной формы. То есть, руководитель предприятия может сам определять вид документа. Однако, в любом случае, в журнале должны быть обязательные положения: номер, дата регистрации, сжатое содержание и так далее.
К документам предъявляются эти требования:
- Журнал прошивается.
- Должна присутствовать нумерация листов.
- В завершении должно стоять указание на то, что документ прошит и пронумерован.
Документ обязательно заверяется подписью руководителя и печатью компании.
К СВЕДЕНИЮ! Журналы должны храниться в компании на протяжении 75 лет. А потому рекомендуется, при оформлении, предпочесть мягкой обложке твердую.
Техническая документация МКД: что в неё входит?
У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.
Управление МКД от застройщика до выбора способа управления
Перечень документов
Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:
- технический паспорт дома;
- документы на приборы учёта;
- документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
- акты осмотра, проверки состояния;
- акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
- инструкция по эксплуатации МКД;
- кадастровый план земельного участка;
- выписка из Росреестра;
- градостроительный план земельного участка;
- документы о действии сервитута или иного обременения;
- проектная документация;
- списки собственников, нанимателей и арендаторов;
- договоры об использовании общего имущества МКД;
- решения и протоколы общих собраний собственников;
- иные документы.
Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.
Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.
Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.
Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.
Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.
Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.
Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.
Подробнее о получении выписки из Росреестра читайте здесь.
Иные документы
Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.
Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.
У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.
ТОП-15 ошибок при составлении ДУ
Приём-передача техдокументации
Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении. Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены. (Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416.)
При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления. После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.
И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.
Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.
Наказание для УК за отказ в передаче документов на МКД
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 900 подписчикам
Материалы к статье
Акт осмотра и опломбировки электросчетчика 1 страниц 6 Кб
Акт осмотра технического состояния МКД 3 страниц 9 Кб
Акт приема-передачи технической документации 3 страниц 8 Кб
Статьи по теме
Признаки публичности договора управления МКД
Вопрос о публичности договора управления МКД возникает довольно часто. Собственники помещений интересуются тем, что подразумевается под данным понятием. Это стало особенно актуальным после сообщения о…
3. Организация контроля за оказанием услуг, выполнением работ управляющей организацией.
Осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг – вторая важнейшая задача совета многоквартирного дома.
Что можно и нужно контролировать
Существует ошибочное мнение, что собственники помещений вправе контролировать, как и на что управляющая организация тратит средства, поступившие ей от собственников помещений в качестве платы по договору управления многоквартирным домом. Это не так.
Жилищный кодекс установил, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Из этой нормы закона следует, что отношения сторон договора управления строятся также как любые отношения на рынке товаров, работ и услуг. Собственники помещений в доме заказывают управляющей организации выполнить определенный, согласованный сторонами, перечень работ и услуг и обязуются заплатить за них установленную в договоре плату. Управляющая организация обязуется выполнить заказанный перечень работ и услуг и предоставить коммунальные услуги.
Соответственно, собственники помещений в многоквартирном доме и совет МКД, как избранный орган собственников помещений, вправе и должны контролировать:
- Выполняются ли все работы, предоставляются ли все услуги, указанные в перечне работ и услуг договора управления многоквартирным домом;
- соблюдаются ли периодичность и сроки выполнения работ, оказания услуг;
- выполняются ли работы в полном объеме (если показатели объема установлены в договоре);
- соответствует ли качество работ и услуг показателям, установленным договором.
В отношении качества работ и услуг необходимо иметь в виду, что параметры качества коммунальных услуг установлены Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Поэтому осуществлять контроль за качеством коммунальных услуг достаточно просто. Параметры качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества законодательно не установлены. Поэтому при осуществлении контроля можно руководствоваться только параметрами качества, которые указаны в договоре управления в отношении каждой из заказанных услуг и работ. Если учесть требования Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, о которых говорилось ранее, то показателем качества услуги или работы управляющей организации можно считать достижение результата выполнения данной работы (оказания услуги). Поэтому очень важно добиваться от управляющей организации, чтобы она для каждой заказываемой собственниками помещений работы или услуги указала, какой результат должен быть достигнут при надлежащем выполнении данной работы или услуги. И обязательно включить описание достигаемого результата каждой работы и услуги, входящей в перечень работ и услуг по договору, в текст договора.
Совету дома можно и нужно контролировать выполнение услуг и работ, указанных в перечне договора управления многоквартирным домом, их качество, периодичность, сроки. Контроль за расходованием управляющей организацией средств, поступивших в качестве платы по договору управления, не предусмотрен действующим законодательством.
Как можно контролировать выполнение услуг и работ и как часто это делать
Управляющая организация управляет домом в соответствии с договором управления, который заключили с ней собственники помещений в многоквартирном доме. У совета МКД нет никаких отдельных договорных отношений с управляющей организацией. Поэтому совет дома, осуществляя контроль за выполнением управляющей организацией работ и оказанием услуг, действует как представитель собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом . Если установленный ранее заключенным договором порядок не позволяет совету дома осуществлять эффективный контроль, необходимо внести предложение общему собранию собственников помещений по внесению необходимых изменений в договор управления в отношении порядка осуществления контроля советом МКД и согласовать эти изменения с управляющей организацией.
Способами осуществления контроля советом дома могут быть:
- присутствие членов совета МКД при выполнении отдельных работ или услуг;
- ознакомление с содержанием технической документации на многоквартирный дом, которую ведет управляющая организация и в которой отражаются факты выполнения работ и услуг, их качество (журналы технического обслуживания и санитарного содержания общего имущества; акты приемки работ подрядчиков и др.);
- документарные проверки, в том числе, например, проверки:
— проведенных перерасчетов по оплате коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества (при установлении фактов непредоставления услуг (невыполнения работ) или нарушениях их качества);
— условий заключенных управляющей организацией от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), полученных управляющей организацией доходов по таким договорам, расходования этих доходов в соответствии с решением общего собрания;
- проведение регулярных (один раз в месяц, квартал, др.) встреч с уполномоченным представителем управляющей организации для рассмотрения отчета управляющей организации об исполнении плана работ по содержанию и ремонту общего имущества, других обязательств по договору.
Осуществление контроля не должно создавать необоснованных трудностей ни для членов совета дома, ни для управляющей организации. Например, излишним выглядит обязательное приемка и подписание председателем совета дома акта о выполнении каждой из постоянно выполняемых работ по санитарному содержанию подъезда или земельного участка, ежемесячного осмотра инженерных коммуникаций в подвале. Вполне достаточно, если сотрудник управляющей организации, завершив работу, опустит в почтовый ящик председателя совета МКД подписанную исполнителем копию наряда на работу (или другой документ, принятый в управляющей организации), в котором указаны дата выполнения работы, во сколько она начата и закончена, что конкретно сделано. Результаты работы обычно легко увидеть. Если у председателя совета дома, членов совета есть замечания или они получили какие-то негативные отзывы собственников помещений, их можно вписать в документ, оставленный работником управляющей организации. Мелкие замечания затем можно обобщить в месячном акте сдачи-приемки работ по договору управления. В месячном акте можно также указывать нарушения периодичности выполнения регулярных работ и услуг (это относится, главным образом, к санитарному содержанию общего имущества).
В случае крупных нарушений, обнаружения дефектов после завершения выполнения ремонтных работ, перерывов в предоставлении коммунальных услуг необходимо как можно быстрее составлять акты о нарушении нормативов качества, периодичности или сроков оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Согласно Жилищному кодексу, подписывает такие акты председатель совета дома, но желательно не ограничиваться одной подписью, чтобы кто-то из членов совета также подписал акт.
Рассмотрение отчетов управляющей организации об исполнении обязательств по договору управления – эффективный способ контроля. В договоре надо установить, как часто управляющая организация представляет отчет – только один раз в год или также промежуточные отчеты – полугодовой, квартальные или месячные отчеты.
Объем сведений, предоставляемых управляющей организацией в годовом отчете по исполнению договора управления, установлен Стандартом раскрытия информации. Сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, должны содержать :
– план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;
– сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;
– сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;
– сведения о фактах выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ не в соответствии с устанавливаемыми Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Кроме установленных законодательством сведений, договором можно определить, что годовой отчет управляющей организации также включает, например, такие сведения:
– о количестве заявлений (жалоб) собственников помещений в многоквартирном доме и принятых мерах по устранению указанных в них недостатков;
– о задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, включая список собственников (и нанимателей) помещений, несвоевременно и (или) не полностью вносящих плату за жилое помещение и коммунальные услуги , о принятых мерах по повышению собираемости платежей и результатах принятых мер;
– об объеме доходов, полученных управляющей организацией по договорам об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направлении расходования этих доходов.
Объем сведений в полугодовом, квартальном или месячном отчете управляющей организации и срок предоставления отчетов необходимо установить в договоре управления.
В договоре надо также определить форму предоставления управляющей организацией отчетов. Желательно, чтобы отчеты представлялись в письменной форме в количестве экземпляров, равных числу подъездов в многоквартирном доме для размещения на информационных стендах (досках объявлений) в каждом подъезде, и один дополнительный экземпляр для совета дома. Совету дома рекомендуется размещать свои заключения по промежуточным отчетам управляющей организации на информационных стендах в подъездах дома в срок не позже 1-3 дней после размещения там отчета управляющей организации. А заключение совета дома по годовому отчету управляющей организации необходимо представить собственникам помещений не позднее 10 дней до рассмотрения отчета общим собранием собственников помещений, то есть одновременно с объявлением о созыве годового общего собрания собственников помещений в доме.
Способы, периодичность контроля исполнения управляющей организацией условий договора управления со стороны совета многоквартирного дома должны быть установлены договором управления.
Действия совета дома при неисполнении управляющей организацией своих обязательств по договору
При обнаружении советом дома факта (фактов) неисполнения управляющей организаций обязательств по договору управления он может предпринять следующие действия:
- Оформить акт о нарушении управляющей организацией своих обязательств по договору управления в отношении выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, в котором указать в чем именно состоит нарушение (нарушения), и направить управляющей организации письменное требование об устранении нарушений до указанного срока и (или) изменении размера платы за содержание общего имущества. При обнаружении факта предоставления коммунальной услуги (услуг) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность всем или части потребителям в доме – инициировать проверку и оформление акта, далее – проверить уменьшение управляющей организацией размера платы за коммунальную услугу (услуги).
- В случае если управляющая организаций не реагирует на требования совета МКД и не устраняет выявленные нарушения выполнения договорных обязательств, что приводит к ухудшению состояния многоквартирного дома, условий проживания в нем, или не предоставляет информацию в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации, совет дома может обратиться в орган государственного жилищного надзора.
- Председатель совет дома может обратиться в орган местного самоуправления о невыполнении управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом.
- В случае если управляющая организация систематически нарушает условия договора управления, собственники помещений в доме не удовлетворены результатами ее работы по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома и хотят отказаться от ее услуг, совет дома предпринимает шаги по одностороннему отказу собственников помещений от исполнения договора управления.
У каждого из приведенных вариантов действий совета дома свои основания и разные последствия.
Порядок установления факта неисполнения услуги или работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества или нарушения качества, срока, периодичности и оформления соответствующего акта необходимо отразить в договоре управления многоквартирным домом. В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений, а собственники помещений (совет МКД) вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к управляющей организации. При этом совету дома рекомендуется до предъявления требования об изменении размера платы за содержание и ремонт общего имущества рассмотреть такие вопросы как: могут ли невыполненные услуги или работы быть выполнены в более позднее время, не является ли причиной невыполнения услуг или работ действия управляющей организации по устранению угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждению ущерба имуществу, или неисполнение собственниками помещений обязательств по оплате услуг и работ управляющей организации. Совету дома рекомендуется при приятии решения о требовании изменить размер платы за содержание и ремонт руководствоваться принципом: главная задача собственников помещений не в том, чтобы уменьшить размер платы управляющей организации, а том, чтобы все необходимые (заказанные и оплаченные) услуги и работы для надлежащего содержания общего имущества были выполнены.
В отношении нарушений, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поскольку некачественные или не предоставленные коммунальные услуги невозможно компенсировать иначе как путем снижения (перерасчета) размера платы, совету дома необходимо применять Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Этими правилами установлены случаи и основания изменения размера платы за коммунальные услуги при их ненадлежащем качестве и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
В случае если управляющая организация реагирует на обращения (требования) совета дома, устраняет допущенные нарушения и производит перерасчеты размера платы, а далее налаживает нормальное взаимодействие с советом МКД, собственники помещений и управляющая организация продолжают исполнять договор управления. Если управляющая организация не реагирует на требования совета дома, совету необходимо продолжать оформлять акты о нарушении управляющей организацией обязательств по договору управления и посылать ей очередные требования. А также оформлять акты о неисполнении управляющей организацией требований совета многоквартирного дома. Все эти документы понадобятся, если собственники помещений для осуществления следующих шагов совета по прекращению договорных отношений с данной управляющей организацией.
При обращении совета дома в орган государственного жилищного надзора (рекомендуется подписать это обращение членам совета как гражданам — собственникам помещений в доме) орган государственного жилищного надзора должен провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации. Если проверка установит факты нарушений управляющей организацией требований жилищного законодательства, законодательства об энергосбережении и повышении энергетической эффективности, управляющей организации будет выдано предписание об устранении нарушений. Кроме того, орган государственного жилищного надзора может наложить на управляющую организацию и ее руководителя штраф (штрафы) и применить другие меры административного воздействия.
Совету дома необходимо иметь в виду, что принятие общим собранием, созванным органом местного самоуправления по результатам проверки управляющей организации, решений о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом требует серьезной подготовки (поиска новой управляющей организации, обсуждения с ней условий нового договора управления, подготовки устава ТСЖ и т.д.). Если такая подготовка советом дома не была проведена до обращения в орган местного самоуправления, трудно ожидать принятия взвешенных решений на общем собрании, а при расторжении договора с управляющей организацией существует риск, что дом может остаться на какой-то период без управления. Поэтому рекомендуется до обращения председателя совета МКД в орган местного самоуправления подготовить возможные варианты решений по управлению многоквартирным домом после расторжения договора управления с управляющей организацией. Кроме того, если у собственников помещений действительно возникло твердое намерение прекратить отношения со своей управляющей организацией, потому что она систематически не выполняет условий договора управления, и выбрать новую управляющую организацию или создать товарищество собственников жилья, они могут воспользоваться своим правом в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
Что рекомендуется сделать совету МКД для подготовки одностороннего отказа собственников помещений от договора управления многоквартирным домом и заключения договора управления с новой управляющей организацией? Предпринять следующие шаги (таблица 6).
Таблица 6. Действия совета дома по смене управляющей организации.
| Шаг | Действия совета МКД | Сроки |
|---|---|---|
| 1. | Обеспечить правомерность решения об одностороннем отказе от договора управления: надлежащим образом неоднократно оформлять акты о серьезных нарушениях управляющей организацией условий договора управления, а также документы о том, что управляющая организация не устранила нарушения по требованию совета МКД; убедиться, что собственники помещений не удовлетворены работой управляющей организации и хотят отказаться от ее услуг (провести опрос) | Не менее чем за 90 дней до предполагаемого дня прекращения договора управления в одностороннем порядке |
| 2. | Подготовить предложение по новой управляющей организации и условиям нового договора управления домом: собрать информацию об управляющих организациях в городе, перечне их услуг и работ, цене услуг, отзывах потребителей; Составить список наиболее подходящих управляющих организаций и послать им запрос на предложение услуг по управлению домом и условий договора управления; Провести оценку предложений управляющих организаций и выбрать самое подходящее предложение; Провести переговоры с потенциальной управляющей организацией по условиям договора управления; Подготовить информацию для собственников помещений о предложениях управляющих организаций, результатах переговоров и заключение по проекту договора управления. | Не менее чем за 60 дней до предполагаемого дня прекращения договора управления в одностороннем порядке |
| 3. | Организовать и провести общее собрание собственников помещений для принятия решений: об одностороннем отказе от исполнения договора управления в связи с неисполнением управляющей организацией своих обязательств по договору; о выборе новой управляющей организации;об утверждении условий нового договора управления многоквартирным домом (об утверждении проекта договора управления);о поручении совету МКД осуществить необходимые действия для реализации принятых решений | не менее чем за 30 (а лучше за 45) дней до предполагаемого дня прекращения договора управления в одностороннем порядке |
| 4. | Взаимодействие с прежней и новой управляющей организацией в процессе прекращения договора управления и заключения нового договора управления: уведомление управляющей организации о решении общего собрания об одностороннем отказе собственников помещений от исполнения договора управления, с какой даты такой отказ вступает в силу, какому лицу надлежит передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом; уведомление новой управляющей организации о выборе ее общим собранием собственников помещений для управления многоквартирным домом, об утверждении условий договора управления и даты, с которой договор управления должен вступить в силу; присутствие при передаче технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, прежней управляющей организацией вновь выбранной управляющей организации; содействие новой управляющей организации в заключении договора управления с собственниками помещений (который вступает в силу на следующий день после прекращения действия прежнего договора управления многоквартирным домом);содействие новой управляющей организации в заключении договоров ресурсоснабжения | Не менее чем за 30 дней до дня прекращения договора управления в одностороннем порядке |
Сроки, указанные в таблице 6, предлагаются на основании опытной оценки затрат времени на осуществление необходимых действий, а также требования законодательства о том, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
При смене управляющей организации для исключения риска перерыва в содержании общего имущества и предоставлении коммунальных услуг совету многоквартирного дома необходимо заранее подготовить предложение по новой управляющей организации и условиям нового договора управления многоквартирным домом.
Далее
Назад
Оглавление
Администрация г. Иваново
Ниже мы приводим перечень документации ТСЖ или управляющей компании, вытекающий из обслуживания многоквартирных домов.*
Обращаем внимание, что мы приводим документы и реквизиты нормативных актов только в сфере ЖКХ, без бухгалтерских, трудовых и прочих документов (про которые вы можете посмотреть здесь), не относящихся к непосредственно к деятельности по управлению многоквартирными домами.
Документация, установленная Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.
п. 1.5.3. Правил
сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
акты технических осмотров;
журналы заявок жителей;
протоколы измерения сопротивления электросетей;
протоколы измерения вентиляции.
п. 2.1.4 Правил и приложение № 3 к Правилам
Журнал осмотров (плановых, частичных, внеочередных);
п. 2.6.4 Правил
План-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях
Пункт 2.6.10. Правил
паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях;
-акты на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий;
акты технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
акты обеспеченности топливом котельных и населения до начала отопительного сезона
актов о готовности уборочной техники и инвентаря;
акты о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме;
акты на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления;
п. 5.2.6. Правил
журнал регистрации работы систем отопления и горячего водоснабжения зданий;
график дежурств обслуживающего персонала;
журнал регистрации выдачи ключей обслуживающему персоналу, в котором указывается фамилия, имя, отчество получающего ключи, время выдачи и возврата ключей.
Документация ТСЖ многоквартирного дома согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»
Подпункт «е» п. 31 Правил
журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета
Документация многоквартирного дома согласно Постановлению Правительства РФ № 416 от 15 мая 2013 г. «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»
Журнал личного приема (раздел VII Правил осуществления деятельности … ; 416 от 15 05 2013)
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
пункт 14
акт и осмотра технического состояния многоквартирного дома;
пункт 24 (распространяется на многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию после 1 июня 2007 года)
документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
документы (акты) о приемке результатов работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома;
акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по установленной форме.
* Уважаемые читатели. Учитывая обширность действующей нормативно-правовой базы и ее изменчивость вынуждены предупредить, что приведенный выше список является неполным и постоянно нами пополняется.