Какие виды бизнеса нельзя или затруднительно открыть на первом этаже многоквартирного дома

Какие предприятия и организации нельзя размещать на первых этажах многоквартирных домов

26.07.2021 г.

Хозяйствующие субъекты, эксплуатирующие нежилые помещения в многоквартирном доме, инженерное оборудование и коммуникации, должны обеспечить соблюдение гигиенических нормативов (СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»).

Над жилыми комнатами, под ними, а также смежно с ними не допускается размещать машинное отделение и шахты лифтов, мусороприемную камеру, ствол мусоропровода и устройство для его очистки и промывки, электрощитовую, венткамеры, насосные, индивидуальные насосные пункты с насосным оборудованием, водомерные узлы с насосным оборудованием, трансформаторные подстанции, промышленное холодильное оборудование, за исключением холодильных витрин и ларей, установленных в торговых объектах и объектах общественного питания с соблюдением гигиенических нормативов.

При размещении в многоквартирных домах гаражей, стоянок, паркингов необходимо отделять их от жилой части здания этажом нежилого назначения. Размещение над гаражами помещений для работы с детьми, помещений медицинских организаций запрещается.

Погрузку и разгрузку материалов, продукции, товаров для торговых объектов, встроенных, встроенно-пристроенных в многоквартирный дом, пристроенных к многоквартирному дому следует выполнять:

• с торцов жилых зданий;
• из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров;
• со стороны автомобильных дорог.

Не допускается загрузка материалов, продукции, товаров со стороны двора многоквартирного дома, где расположены входы в жилые помещения.

Здравствуйте!

Если вы оставляете имеющуюся квартиру как жилое помещение, то согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ, предпринимательскую деятельность в жилом помещении можно вести если будут соблюдены права всех жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.  То есть ваша работа не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техник и безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб конструкции или инженерному оборудованию здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрированные  как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Например,  программисты, юристы, репетиторы и тд.

В некоторых квартирах жилых домов пока еще размещаются мини-гостиницы и хостелы. Но с 1 октября,  с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг», мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет создавать только в нежилом фонде.

Действующее законодательство не запрещает организацию небольшого частного производства (упаковка товаров, изготовление сувениров, небольшое кондитерское производство). Но рассчитывать на большие объемы выработки не стоит: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Следовательно,  возможность использования станков или больших приборов, которые нарушают допустимые уровни шума или вибрации автоматически исключены.

Также отметим, что  Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.  В таком случае, при желании возможно в многоквартирном доме открыть полноценный офис, ателье, магазин, кафе и т.д. с отдельным входом и штатом сотрудников.

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, предпринимательской, административной, общественной и другой деятельности и не могут быть использованы для временного или постоянного проживания граждан. Это офисы, магазины, аптеки, салоны красоты и тд.

Нужно понимать что такая деятельность будет  строго ограничена: противопожарными, санитарными и градостроительными нормами, она не должна создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома, приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума.  Заведения, работающие после 23 часов, попадают под запрет, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения обычно располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещается размещать их и выше, но тогда находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.

Считаем необходимым сказать, что с недавнего времени эта процедура перевода назначения помещений сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен получить письменные согласия каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде. Об этом мы сообщали  ранее.

Закон не имеет обратного действия, но в этом случае наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме.

Что такое квартира с точки зрения закона

По закону есть жилые помещения, а есть — нежилые.

Жилые — это квартиры, частные дома, комнаты и их части. В жилых помещениях люди живут — едят, спят, моются, читают книжки по вечерам. Это положения из ст. 16 и 17 Жилищного кодекса РФ.

Отметка, что данное помещение — жилое, есть в Свидетельстве о праве собственности и выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество.

В жилом помещении можно вести профессиональную и предпринимательскую деятельность: писать научные статьи, делать маникюр, варить мыло. Но чтобы люди в буквальном смысле не мешали друг другу жить, закон ограничил масштабы домашнего бизнеса. Подробно об этом будет ниже.

Нежилые — это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. В народе их называют коммерческими. А ещё — это перестроенные квартиры на первых этажах с отдельным входом не через подъезд. Хозяева таких квартир перевели их в нежилой фонд — через городскую администрацию. 

Если в Свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН помещение значится как нежилое, значит жилищные ограничения по бизнесу в нём не действуют.

Отдельная история — апартаменты. Это помещения, которые очень похожи на квартиры — в многоэтажных домах, с кухней, ванной и балконом. Но по документам апартаменты — нежилые помещения. Жилищные ограничения на них тоже не действуют. По крайней мере пока.

Какой бизнес нельзя вести в жилом помещении

В квартире запрещено устраивать промышленное производство — с машинами и оборудованием — и хостелы. Так сказано в ст. 17 Жилищного кодекса РФ.

Замаскировать хостел посуточной арендой койко-мест или комнат по договору не получится. Прокуратура и суды давно раскусили такую схему. Квартирные хостелы даже без вывесок находят и закрывают.

Любой другой бизнес по идее не запрещен в квартирах. Дома можно варить, печь, шить, сочинять, конструировать, красить, строгать, продавать, фотографировать, консультировать, программировать, репетиторствовать. Принимать клиентов дома тоже можно. Но есть три ощутимых ограничения. Предприниматель не должен:

— мешать соседям;

— обустраивать рабочие зоны с нарушением санитарных и пожарных норм для жилых помещений;

— полностью превращать квартиру в нежилое помещение — без кухни, душа и домашней мебели — Постановление Пленума ВС РФ № 14.

Что значит мешать соседям, в законе не написано. Но в судебных делах по спорам соседей с домашними предпринимателями за нарушения принимают: постоянное хождение через подъезд, грязь в подъезде, курение, шум и запах из квартиры, шум от подъезжающих машин.

Вот примеры, как делать не стоит. Всем трем предпринимателям суды запретили работать дома.

• В квартире на первом этаже работала диспетчерская такси. Из мебели было два стола с компьютерами, диван, телевизор и принтер. Во двор день и ночь заезжали такси. Водители сигналили и громко слушали музыку. Девушки-диспетчеры постоянно ходили по подъезду, мусорили и курили. В соседних квартирах было слышно, как по телефону принимают заказы на вызов такси — дело № 33-12506/2018. 
• Предприниматель переделал квартиру под офис агентства недвижимости. Кухни и кроватей не было. Обстановка — столы, стулья для посетителей и шкаф. На входной двери висела вывеска с режимом работы и перечнем услуг по подбору жилья. В офисе был уголок потребителя — дело № 33-2584/2015. 
• В квартире организовали подсобное помещение для аптеки: офис плюс склад. Одну комнату заставили шкафами, стеллажами и полками с детскими подгузниками и детским питанием. Во второй стоял письменный стол, оргтехника и шкафы с документами. Кухни и кроватей не было — дело № А-7-21-387/2017. 

Что будет, если вести запрещенный бизнес дома

Жалобы на бизнес в квартире обычно пишут соседи. И тут предпринимателя могут заклевать сразу несколько госорганов.

Жилищная инспекция штрафует за использование квартир не для жилья по ст. 7.21. КоАП РФ. Штрафы для граждан от 1000 до 1500 ₽, для ИП и юрлиц — от 20 000 до 30 000 ₽. Но если повезет, инспекторы ограничатся предупреждением.

Роспотребнадзор штрафует за нарушение санпинов в многоквартирном доме по ст. 6.4 КоАП РФ. Для физлиц штраф от 500 до 1000 ₽. Для ИП — от 1000 до 2000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев. Для юрлиц — от 10 000 до 20 000 ₽ или приостановление деятельности до трех месяцев.

МЧС оштрафует за нарушение правил пожарной безопасности по ст. 20.4 КоАП РФ. Физлицам грозит от 2000 до 3000 ₽, ИП — от 20 000 до 30 000 ₽, юрлицам — от 150 000 до 200 000 ₽.

И главное — соседи или прокуратура могут через суд запретить вести предпринимательскую деятельность в квартире. 

Как вести бизнес в квартире, чтобы соседи и госорганы не придрались?

Если предприниматель работает дома и не нарушает Жилищный кодекс, никто не сможет запретить его бизнес.

Вот чек-лист по требованиям закона:

• Оставить жилые зоны. В квартире должны быть кухня, стол, душ или ванна, кровать или спальный диван. Рабочие зоны встроены в квартиру, но не занимают её всю. Например, в отдельной комнате стоит стол для маникюра. Или швейная машинка и стеллажи с тканями. 
• Не мешать соседям. Не греметь посудой по ночам, установить вытяжку над плитой, следить, чтобы клиенты не мусорили в подъезде и лифте. Вывеска на фасаде дома — опасно. Но нет запрета поставить её в своем окне.
• Соблюдать санитарные правила для жилых помещений. 
• Соблюдать противопожарные правила для жилых помещений. В частности, не хранить дома горючие и взрывоопасные вещества и материалы и баллоны с газом. Если у вас домашний спа-салон, нельзя применять свечи.
• Соблюдать общие требования к жилому помещению. Воздух из вытяжки и вентиляции не должен идти из вашей квартиры в соседние. Нельзя делать перепланировку так, чтобы парикмахерская раковина, плита, печь или душ оказались над жилой комнатой соседей снизу.

Статья актуальна на 

25.05.2022

Организовать бизнес на дому можно в нескольких случаях. Простой вариант — когда квартиру не нужно переделывать и получать дополнительные лицензии. Сложный вариант — когда потребуется перевод квартиры в нежилое помещение

В последнее время растет популярность бизнесов на дому. Каждый хоть раз в жизни стригся у мастера дома или покупал десерты из домашней кондитерской. Преимущества такого предпринимательства — экономия ресурсов, поскольку не надо тратить время на дорогу до салона и деньги на аренду помещения. Для потребителя подобные услуги тоже обычно дешевле.

Но бизнес на дому можно организовать далеко не всегда. В одних случаях потребуются специальные разрешения, в других — придется переводить квартиру в нежилое помещение, покупать оборудование и делать отдельный вход. Вместе с юристами рассказываем, что можно делать в квартире, а что нельзя.

Что можно делать в квартире

В квартире можно организовать небольшой бизнес — например, готовить десерты на заказ, шить одежду или собирать букеты. На дому разрешено оказывать услуги в сфере красоты (маникюр, парикмахерские услуги и другие). Для этого не потребуется переводить квартиру в нежилое помещение, рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Квартиру можно использовать для профессиональной, научной и творческой деятельности. Организовать домашний офис могут программисты, дизайнеры или юристы — в законе нет ограничений. Например, адвокат может разместить свой кабинет в жилом помещении, которое принадлежит ему или членам его семьи, добавила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

«Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться для адвокатского кабинета, но с согласия наймодателя», — уточнила она.

Домашний бизнес не должен нарушать права и интересы других собственников и соседей — например, из-за постоянной загруженности лифта или шума в подъезде. Также должны соблюдаться противопожарные и санитарно-эпидемиологические правила. «В особенности это касается работающих со специальным оборудованием и инструментами. Например, понадобится организовать пространство для дезинфекции инструментов тем, кто делает маникюр на дому», — объяснили Софья Волкова.

Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого

Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.

Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.

Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение

Не всеми видами предпринимательской деятельности получится заниматься в квартире. Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. Для этого потребуется перевести помещение в нежилое и получить лицензию, уточнила частнопрактикующий юрист Наталья Тарасова.

То же самое касается полноценных кондитерской и ателье, кафе, частного детсада или кухни по приготовлению еды на заказ. Для этого также необходимо перевести квартиру в нежилое помещение с отдельным входом и собственной системой вентиляции.

Аналогично обстоит дело с хостелами и гостиницами, которые ранее были расположены в квартирах. С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях. «Сделать из квартиры гостиницу получится, только если она находится на первом этаже или на втором при наличии под ней нежилого помещения. Все гостиницы обязаны пройти проверку и получить от Ростуризма документ о соответствии требованиям», — отметила Софья Волкова.

За несоблюдение этого требования грозит административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Для граждан штраф составляет до 1,5 тыс. руб. «Необходимо серьезно отнестись к соблюдению противопожарных, санитарных и градостроительных норм, не забывая об интересах жильцов и их безопасности. Иначе жильцы могут пожаловаться в Роспотребнадзор», — добавила эксперт.

Что под запретом

Сложнее всего тому, кто хочет начать в квартире свое производство — делать этого нельзя. В жилых помещениях запрещено открывать крупное производство и устанавливать оборудование, которое будет мешать соседям и превышать допустимый уровень шума и вибрации, отметила Софья Волкова.

«Если говорить о категорических запретах, то это еще заведения, работающие после 23:00, склады, учреждения ритуальных услуг, рыбные магазины, прачечные, химчистки, бани и сауны. Не могут продаваться в жилых домах и взрывоопасные материалы, автозапчасти и шины», — добавила Наталья Тарасова.

Также в жилых помещениях запрещается размещение приютов для животных. Хотя закон не устанавливает ограничение по количеству домашних животных, которых можно содержать в квартире, к приютам для животных установлены специальные требования. Они должны быть размещены в специально предназначенных для этого зданиях, строениях и сооружениях.

Жильцы дома помешали предпринимателю сделать из квартиры магазин

Может ли человек делать со своей квартирой все, что ему заблагорассудится? Например, превратить ее в магазин, если она находится на первом этаже? Как оказалось, нет. Принцип «ваша свобода размахивать руками заканчивается там, где начинается нос соседа» в данном случае неукоснительно соблюдается.

Житель Санкт-Петербурга, имеющий в собственности квартиру на первом этаже, решил переоборудовать ее в нежилое помещение, провести перепланировку и открыть там магазин промышленных товаров. Однако администрация района отказала ему в возможности превратить окно в дверь. Твердо вознамерившись все же осуществить задуманное, начинающий предприниматель пошел в суд.

Ход разбирательства

Для осуществления перепланировки требуется согласие всех собственников жильцов многоквартирного дома. А владелец помещения такого разрешения не получил.

Таким образом, суд принял решение: в возможности осуществления перепланировки отказать.

Итого: суд отказал владельцу квартиры в возможности совершить перепланировку для организации магазина на первом этаже. Как выяснилось, это нарушает права других собственников жилья в этом многоквартирном доме. Таким образом, жильцы смогли отстоять свое право на использование земельного участка и общей домовой собственности. Начинающему предпринимателю придется искать другие способы организовать магазин.

20 февраля 2018

Комментарии