Какие услуги можно предложить управляющей компании

Статьи по теме

Сайт управляющей компании

Итак, раз уж речь зашла про сайт управляющей компании, давайте рассмотрим подробнее, что это такое. Если раньше лицом компании был логотип государственного знака качества, то сейчас им считается персо…

Лицензионные требования к управляющим компаниям

Сегодня поговорим о том, какие лицензионные требования выдвигаются к лицензиатам (в нашем случае к управляющим компаниям), чем они регламентированы и что следует соблюдать, чтобы не попасть под штрафы…

2. Подготовка предложений по управлению, содержанию и ремонту общего имущества

Одна из важнейших задач совета дома – подготовить предложения собственникам помещений по условиям договора управления многоквартирным домом, а это, прежде, всего, предложения по перечню услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, который собственники помещений заказывают управляющей организации. А затем – предложение по размеру платы собственников помещений, обеспечивающей выполнение этих услуг и работ.

До сих пор в большинстве случаев собственники помещения сами не определяли перечень услуг и работ для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме , они принимали тот перечень, который предлагала управляющая организация в проекте договора управления многоквартирным домом. Совет МКД может самостоятельно подготовить перечень необходимых услуг и работ по содержанию и ремонту дома как предложение для собственников помещений и управляющей организации.

Что нужно сделать, чтобы определить, какие услуги и работы нужны для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме? Рекомендуется последовательно выполнить следующие действия:

Шаг 1. Убедиться, что есть все необходимые сведения об общем имуществе в многоквартирном доме (состав общего имущества с необходимыми качественными и количественными характеристиками), если сведений нет или недостаточно, получить (собрать) их.

Шаг 2. Провести осмотр всех частей общего имущества для того, чтобы оценить их состояние.

Шаг 3. Для каждой части общего имущества составить список необходимых работ (услуг) для поддержания в надлежащем техническом и (или) санитарном состоянии.

»’Необходимые сведения об общем имуществе в многоквартирном доме
Собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо знать, из чего состоит принадлежащее им общее имущество, чтобы они могли обеспечить его надлежащее содержание»’.

В соответствии с законодательством состав общего имущества в доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяют собственники помещений. Органы государственной власти также могут определять состав общего имущества в доме, но в целях осуществления контроля за содержанием общего имущества, а органы местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации , если собственники самостоятельно не выбрали способ управления своим домом. Поэтому при описании общего имущества собственники помещений – главные.

Возможно, состав общего имущества уже известен, потому что кто-то уже его описал, и это описание включено в договор управления многоквартирным домом (без указания состава общего имущества, в отношении которого осуществляет управление управляющая организация, договор управления считается недействительным ). В этом случае совету МКД имеет смысл проверить правильность и полноту описания общего имущества (провести своего рода инвентаризацию) и при необходимости внести дополнения или изменения. Если такого описания нет, то надо его сделать. В этой работе совету дома может помочь кто-то из собственников помещений, имеющих строительное или другое инженерно-техническое образование. Добросовестная управляющая организация также не откажет совету дома в помощи.

Для описания состава (или инвентаризации) общего имущества необходимо провести осмотр многоквартирного дома и внести название каждой части (элемента) общего имущества, выявленного при осмотре, в заранее подготовленную форму. Пример формы для описания общего имущества приведен в таблице 2.

Таблица 2. Примерная форма для описания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

№	Наименование элементов общего имущества	Описание/качественная характеристика (материал, др.)	Ед.изм.	Техническая/количественная характеристика (площадь, длина, мощность, др.)	Общее количество	Примечание(например, наличие технической документации)
1
2

При заполнении формы с описанием общего имущества рекомендуется группировать отдельные элементы общего имущества следующим образом:

1. Помещения общего пользования
2. Кровля (крыша)
3. Ограждающие несущие конструкции
4. Ограждающие ненесущие конструкции
5. Внутридомовая система холодного водоснабжения
6. Внутридомовая система горячего водоснабжения
7. Внутридомовая система отопления
8. Внутридомовая система электроснабжения
9. Внутридомовая система газоснабжения
10. Механическое, электрическое санитарно-техническое и иное оборудование
11. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства
12. Объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, расположенные на земельном участке

При определении состава общего имущества в конкретном многоквартирном доме необходимо руководствоваться статьей 36 Жилищного кодекса и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 2, 5, 6 и 7). Если возникают какие-то сомнения, можно руководствоваться отличительным признаком общего имущества: общее имущество предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

При описании общего имущества необходимо установить также границы, разделяющие общее имущество собственников помещений, и имущество, принадлежащее отдельным собственникам (являющееся принадлежностью квартир), а также границы между общим имуществом и имуществом других лиц (муниципального образования, если речь идет о земельном участке, имуществом коммунальных организаций – инженерным сетям). Внешние границы сетей электро-, газо- тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, устанавливаются в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, если иное не установлено законодательством Российской Федерации . Границы и размер земельного участка, входящего в состав общего имущества, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и указываются в кадастровом плане земельного участка.

При определении состава общего имущества целесообразно одновременно указывать качественные характеристики каждой части общего имущества (например, наружные стеновые конструкции – панельные или кирпичные, трубы – стальные, чугунные или пластиковые и т.д.), а также технические и количественные характеристики. Среди количественных характеристик особенно важны те, которые будут определять объем выполняемых работ по содержанию той или иной части общего имущества. Например, если говорить об обслуживании системы холодного водоснабжения, надо знать протяженность труб в подвале, а при ремонте еще и диаметр. При планировании санитарного содержания подъездов, необходимы сведения об общей площади лестничных площадок и маршей, площади окрашенных стен, которые будут мыться или краситься. Для многих частей общего имущества качественные и количественные характеристики указаны в проектной или другой технической документации на многоквартирный дом и могут выписаны оттуда. Эта документация находится у управляющей организации. Совет дома может знакомиться с содержанием технической документации и иными документами, связанными с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном договором управления многоквартирным домом.
Детальное описание общего имущества с указанием качественных и количественных характеристик – очень большая работа. Если нет возможности выполнить ее в полном объеме, имеет смысл в первую очередь отписать и охарактеризовать те части общего имущества, для которых работы по содержанию выполняются всегда. Например, санитарное содержание подъездов, техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем – это не только обычные, но и обязательные работы, поэтому количественные характеристики этих элементов общего имущества необходимы для формирования заказа управляющей организации. А обслуживание стеновых конструкций в общем случае заключается просто в их осмотре, чтобы убедиться, что нет трещин, выпучиваний, отклонения от вертикали. Для такой услуги количественные характеристики осматриваемых конструкций не особенно важны. Их можно определить и внести в описание позже, например, когда появится потребность в определении количества материалов для ремонта, объема работ.

Кроме состава и количественных характеристик частей общего имущества для планирования перечня необходимых работ по его содержанию обязательно необходима информация о фактическом состоянии всех элементов общего имущества: соответствует ли оно обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли элемент общего имущества только в поддержании существующего хорошего состояния (то есть в профилактическом обслуживании) или необходим ремонт (текущий или капитальный) либо замена.

Осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, является неотъемлемой частью содержания общего имущества и согласно законодательству при способе управления домом «управление управляющей организацией» является обязанностью управляющей организации . Проведение осмотра общего имущества для оценки соответствия его состояния требованиям законодательства должно включаться в перечень услуг и работ, выполняемых управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом. Если эта услуга управляющей организации указана в договоре управления, совет МКД вправе запросить у управляющей организации акт осмотра всех элементов общего имущества. Кроме того совету дома имеет смысл осуществить проверку соответствия сведений, которые указаны в акте осмотра общего имущества, действительному положению дел. В случае если управляющая организация не предоставила акт осмотра дома, совет МКД может провести оценку состояния общего имущества самостоятельно. Для этой задачи может быть специально создана техническая комиссия собственников жилья.

Оценку состояния общего имущества можно делать одновременно с его описанием или как специальное мероприятие для подготовки предложения по перечню услуг и работ по содержанию и ремонту. По результатам осмотра и оценки составляется акт о техническом состоянии общего имущества. В акте для каждого элемента общего имущества указывается характеристика состояния (например, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное), описываются выявленные повреждения, дефекты (если есть возможность, с количественными показателями повреждений, необходимых ремонтов), делается вывод (соответствует или не соответствует требованиям законодательства, нуждается или нет в ремонте, замене).

В отношении требований законодательства к состоянию общего имущества совету дома необходимо иметь в виду, что эти требования устанавливаются, прежде всего, для обеспечения надежности и безопасности многоквартирного дома, в том числе безопасности для жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 г № 184-ФЗ «О техническом регулировании» обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к процессам их эксплуатации) устанавливаются техническими регламентами, которые принимаются федеральными законами или постановлениями Правительства Российской Федерации. Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Со дня вступления в силу указанного Федерального закона и до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования, установленные нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:
-защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
-охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;
-предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей .

В соответствии с законом о техническом регулировании принят Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно данному закону требования к многоквартирному дому в период его эксплуатации заключаются в следующем :
1. Безопасность здания в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания.
2. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания должны соответствовать требованиям проектной документации.
3. Эксплуатация зданий должна быть организована таким образом, чтобы обеспечивалось соответствие зданий требованиям энергетической эффективности зданий и требованиям оснащенности зданий приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока эксплуатации зданий.

В соответствии с Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Правительство РФ утвердило перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований данного Федерального закона .

Кроме уже указанных федеральных законов обязательные требования к многоквартирному дому установлены следующими федеральными законами:
№ 261-ФЗ от 23.11.2009 г. «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
№ 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
№ 52-ФЗ от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
№ 7-ФЗ от 10.01.2002 г. «Об охране окружающей среды».

Помочь применить данные федеральные законы к конкретному многоквартирному дому совету МКД могут специалисты. Но на первом этапе можно руководствоваться простым правилом: безопасным состоянием элементов общего имущества считается такое, при котором нет недопустимого риска, связанного с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде (отсутствуют повреждения, часть общего имущества исправна, функционирует так, как это предусмотрено технической документацией).

Детальное описание общего имущества с качественными и количественными характеристиками, а также оценка фактического состояния всех элементов общего имущества – основа для планирования необходимых услуг и работ по содержанию и ремонту.

Планирование перечня работ и услуг по содержанию общего имущества.

После того как совет МКД получил необходимые сведения об общем имуществе можно приступать к составлению перечня всех работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего состоянии общего имущества.
Работы по содержанию общего имущества можно условно разделить на группы:
I. Техническое обслуживание (работы по поддержанию нормативных режимов и параметров конструкций, инженерных системы и др.)
II. Санитарное содержание (уборка и санитарно-гигиеническая очистка)
III. Текущий ремонт
IV. Капитальный ремонт (реконструкция)
V. Благоустройство (работы по обеспечению удобства и комфортности проживания)

Можно дополнительно выделить группу «Энергосберегающие мероприятия» или включить эти работы в группу «Капитальный ремонт (реконструкция)». Кроме того существует особая группа услуг – услуги управления многоквартирным домом.

Для каких-то элементов общего имущества могут выполняться все виды работ (например, для земельного участка, подъездов дома), для других – работы только двух-трех типов (например, для внутридомовых инженерных систем не выполняются работы по санитарному содержанию и благоустройству). Кроме того, какие-то работы выполняются регулярно с разной периодичностью (несколько раз в неделю, один раз в месяц, два раза в год и т.д.), а какие-то только при необходимости – разовые работы (ремонты).

Для начала совету дома рекомендуется составить полный перечень возможных работ для каждой части общего имущества. Для этого можно использовать форму, приведенную в таблице 3. В нее нужно внести названия элементов общего имущества из уже имеющегося описания состава общего имущества в доме, а затем для каждого элемента – необходимые виды работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, ремонту (основываясь на результатах проведенной оценки состояния общего имущества), а также желательные виды работ по благоустройству, повышению энергоэффективности дома.

Таблица 3. Примерная форма для перечня работ по содержанию общего имущества.

Наименование элемента общего имущества	Работы по техническому обслуживанию	Работы по санитарному содержанию	Тек. ремонт	Кап. ремонт	Работы по благоустройству

Чтобы определить, какие работы могут выполняться по содержанию какого-либо элемента общего имущества, совет МКД может воспользоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. В этом документе наиболее подробно описаны возможные мероприятия по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и ремонтам многоквартирных домов. Необходимо подчеркнуть, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда после принятия Федерального закона от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» и Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» стали рекомендательным документом. Поэтому собственники помещений не обязаны обеспечивать выполнение всех видов работ, перечисленных в этих правилах. Но как справочник этот документ очень полезен.

Совет дома может также воспользоваться информаций управляющих организаций об оказываемых услугах и выполняемых работах. В соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами , управляющие организации обязаны публиковать сведения о своих услугах и работах (пункты 10 и 13 «а»), включая:
– описание содержания каждой работы (услуги);
– периодичность выполнения работы (оказания услуги);
– результат выполнения работы (оказания услуги);
– гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией);
– указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг).

Если управляющие организации добросовестно раскрывают информацию о своих услугах и работах в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации, у собственников помещений в многоквартирном доме появляется возможность оценить разнообразие возможных услуг и работ, а также ту пользу (результат), которую они получат, заказав ту или иную услугу или работу.

При заполнении формы работ по содержанию общего имущества имеет смысл одновременно указывать рекомендуемую периодичность выполнения данной работы (или срок проведения), если есть такие сведения. Если для какого-то элемента общего имущества не удалось найти названия работ для какого-то столбца таблицы, можно оставить это место незаполненным, возможно, сведения появятся позднее, или поставить прочерк, если работы такого типа вообще не проводятся для данного элемента общего имущества. При заполнении столбцов «текущий ремонт» и «капитальный ремонт» используются сведения из акта оценки состояния общего имущества.

В отношении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности необходимо рассматривать:

1. перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно, утвержденный органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
2. перечни мероприятий для многоквартирного дома (как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме), проведение которых способствует энергосбережению поставляемых в многоквартирный дом энергетических ресурсов и повышению энергетической эффективности их использования, которые обязаны регулярно (не реже чем один раз в год) предлагать организации, осуществляющие снабжение энергетическими ресурсами многоквартирного дома;
3. предложение о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий, которое регулярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома (управляющая организация).

Совету дома необходимо иметь в виду, что энергосберегающие мероприятия первой группы являются обязательными и должны включаться в перечень услуг и работ, заказываемых управляющей организацией. Мероприятия двух остальных групп являются рекомендательными и включаются в перечень услуг и работ по решению общего собрания собственников помещений.

Мероприятия (работы) по повышению удобства и комфортности проживания можно выявить путем проведения опросов собственников помещений в доме.

Заполненная по каждому элементу общего имущества форма работ по содержанию общего имущества является основой для составления плана работ по содержанию и ремонту общего имущества на предстоящий год, а также перспективного плана на три-пять лет.

На следующем этапе работы по подготовке предложения по перечню работ по содержанию общего имущества совету многоквартирного дома рекомендуется выписать из заполненной формы работ по содержанию общего имущества те виды работ, которые предполагается включить в план на предстоящий год. Эти работы желательно группировать по разделам «Техническое обслуживание», «Санитарное содержание», «Текущий ремонт», «Капитальный ремонт», «Благоустройство». Такая группировка общепринята при составлении планов управляющими организациями, товариществами собственников жилья. В каждую из этих групп попадут работы для разных элементов общего имущества.

Учитывая, что финансовые возможности собственников жилья обычно ограничены, в первую очередь в перечень работ на предстоящий год необходимо включить обязательные виды работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию, обязательные мероприятия по энергосбережению и те виды ремонтов, которые невозможно отложить, потому что отсутствие ремонта может привести (или уже приводит) к авариям, опасным для жизни, здоровья, имущества собственников, и значительным затратам на устранение последствий аварий. Таким образом будет получен минимальный обязательный перечень работ.

В настоящее время, составляя перечень обязательных работ, совет МКД может руководствоваться общими требованиями Технического регламента о безопасности зданий и сооружений и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обычной практикой, рекомендациями специалистов, предложением управляющей организации и здравым смыслом. Но в ближайшее время Правительство Российской Федерации утвердит состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения . После принятия данного нормативного акта совет дома, составляя перечень услуг и работ, будет руководствовать составом обязательных для выполнения работ, применительно к конкретному многоквартирному дому.

Включив в перечень обязательные виды работ, затем, можно добавить к перечню те виды работ, которые желательно выполнить в предстоящем году, если финансовые возможности собственников помещений это позволят. Это будут работы «второй очереди». Все виды работ, которые не вошли в первую или вторую очередь (обычно это отложенные крупные ремонты, мероприятия по повышению благоустройства), рекомендуется включить в перспективный план ремонтов и подумать над тем, на какой год желательно запланировать тот или другой ремонт.

Кроме названия работ при подготовке предложения необходимо указывать их периодичность или срок исполнения, а также сведения, характеризующие объем работ. Например, если речь идет об уборке подъездов, нужно указать площадь поверхности пола (лестничных ступеней, площадок), которая будет убираться. И еще один важный показатель – планируемый результат работы (услуги). Это не только помогает собственникам понять, зачем нужна и почему важна данная работа (услуга), но и впоследствии обеспечивает совету МКД возможность контролировать выполнение управляющей организацией обязательств по договору.

Для составления перечня планируемых работ и услуг удобно использовать форму, в которой одновременно можно рассчитывать и размер затрат на оплату этих работ и услуг. Пример такой формы приведен в таблице 4.

• Таблица 4. Примерная форма для определения стоимости услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества

По результатам проведенной советом работы появляются проекты перечней работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на предстоящий год и на перспективу. Эти перечни после оценки размера необходимых затрат на их выполнение, обсуждение с собственниками помещений затем могут корректироваться.

Определение размера необходимых затрат на работы и услуги по содержанию общего имущества

После того, как совет МКД сформирует проект перечня работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома на предстоящий год, следующим шагом является определение того, сколько средств потребуется на выполнение каждой работы (услуги), и какова будет общая стоимость всех работ (и услуг), если собственники помещений примут предложение совета.

Для определения объема необходимых затрат на планируемые работы и услуги, а следовательно, и размера ежемесячной платы собственников помещений, совету дома нужна информация о стоимости каждой работы и услуги, включенной в перечень.

Информацию о стоимости своих услуг и работ обязаны предоставлять управляющие организации в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Эта информация должна содержать сведения о стоимости каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

Если управляющая организация заинтересована в том, чтобы стоимость каждой отдельной услуги или работы соответствовала реальному уровню ее затрат на оказание данной услуги (выполнение работы), она определит ее стоимость в расчете на такую единицу измерения, которая соответствует отдельному элементу общего имущества в многоквартирном доме, на содержание которого направлена данная услуга или работа, или единицу измерения, связанную с количеством потребителей данной услуги/работы в многоквартирном доме.

Для элементов общего имущества в многоквартирном доме, как уже было сказано ранее при описании состава общего имущества, количественные показатели могут измеряться:
– в квадратных метрах (площади обслуживаемых кровель, придомовых земельных участков, лестниц и лестничных площадок);
– в погонных метрах (протяженность общедомовых инженерных коммуникаций);
– в единицах/штуках (количество лифтов, домофонов, общедомовых приборов учета, регулировочных вентилей и др.);

Показателями, связанными с количеством потребителей какой-то услуги в многоквартирном доме могут быть количество лицевых счетов, количество квартир, количество проживающих (зарегистрированных) и т.п.

Если информация о стоимости услуг и работ представлена управляющей организацией в соответствующих элементам общего имущества единицах измерения, а совет МКД имеет сведения о количественных характеристиках этих элементов общего имущества, для содержания которых нужны конкретные услуги или работы, то достаточно просто сосчитать, сколько будет стоить каждая услуга или работа, включенная в перечень. Примерная форма для расчета стоимости работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома приведена в таблице 4.

«Годовой объем отдельной работы (услуги)» рассчитывается по общему количеству разовых работ (услуг) в течение года (в зависимости от предполагаемой периодичности) и соответствующей количественной характеристике элемента общего имущества, для которого эта работа (услуга) выполняется. Годовая стоимость каждой услуги (работы) определяется путем перемножения «годового объема работы (услуги)» и стоимости (цены) за единицу измерения разовой работы (услуги).

Размер ежемесячной платы собственников помещений за предполагаемый перечень услуг и работ (в расчете на 1 кв. метр общей площади помещения) определяется путем деления годовой стоимости всех услуг и работ на количество месяцев в году и на суммарную общую площадь помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме.

Для подтверждения того, что уровень предполагаемых затрат собственников помещений соответствует сложившимся рыночным ценам, совет МКД может сравнить стоимость услуг и работ управляющей организации с ценами других управляющих организаций, работающих в городе.

При определении стоимости работ по текущему и капитальному ремонту или установке энергосберегающего оборудования желательно запросить у управляющей организации смету расходов на конкретный ремонт и сравнить ее с ценами подрядных и сервисных организаций на рынке работ и услуг.

Предлагаемый способ расчета стоимости перечня услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, позволяет оценить реальный уровень необходимых затрат на предлагаемый советом дома перечень услуг и работ (соответствующий сложившемуся на рынке уровню цен на услуги и работы). При этом размер ежемесячной платы собственников помещений за управление, содержание и ремонт общего имущества является результатом расчета стоимости конкретного перечня работ и услуг, а не заранее заданным «общегородским тарифом», не связанным ни с конкретным перечнем услуг и работ, ни с качественно-количественными характеристиками общего имущества.

В случае если управляющая организация, с которой заключен договор управления домом, указывает стоимость своих работ и услуг только в расчете на 1 кв. метр помещений собственников, в расчете стоимости перечня услуг и работ придется использовать не количественные характеристики общего имущества, а только суммарную общую площадь всех жилых (и нежилых) помещений в доме. В данном случае, трудно говорить о соответствии размера общих расходов собственников помещений реальному уровню затрат управляющей организации на работы и услуги для конкретного многоквартирного дома.

Если управляющая организация определила стоимость не каждой работы и услуги, как это происходит сегодня повсеместно, а «пакета» работ (услуг) (например, «техническое обслуживание инженерных коммуникаций», «санитарное содержание подъездов» и т.д.), необходимо обращаться в управляющую организацию за сведениями о стоимости каждой работы и услуги и в расчете на единицы измерения, соответствующие количественным показателям частей общего имущества. Такие обращения советов многоквартирных домов подтолкнут управляющие организации к определению стоимости каждой отдельной работы и каждой отдельной услуги, как это требуется законодательством. Когда это станет общей практикой работы управляющих организаций, у собственников помещений появится реальная возможность выбирать управляющую организацию на основании доступности цен на ее работы и услуги, а также определять обоснованный размер необходимых затрат на содержание общего имущества в своем доме.

В тех случаях, когда у совета МКД есть только информация управляющей организации о стоимости «пакетов» работ и услуг в расчете на 1 квадратный метр площади помещений собственников (как это было общепринято), то возможность определить обоснованные расходы есть только по работам по текущему ремонту (капитальному ремонту), запросив у управляющей организации смету на конкретный вид ремонта. При этом совету дома необходимо добиваться максимально детальной расшифровки, какие виды работ (услуг), с какой периодичностью, объемом, входят в «пакет». Такие сведения в дальнейшем дадут возможность контролировать выполнение управляющей организацией данных «пакетов» работ (услуг).

Если в результате проведенных советом МКД расчетов стоимости предлагаемого проекта перечня работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества окажется, что размер необходимой ежемесячной платы собственников помещений слишком большой, непосильный для большинства собственников в доме (значительно выше, чем текущие платежи), совету необходимо сократить перечень работ. Это делается путем последовательного исключения из перечня тех работ и услуг, которые относятся ко «второй очереди» (не являются обязательными). Начинать рекомендуется с работ, исключение которых из перечня принесет наименьшие отрицательные последствия для безопасного проживания в доме. Можно также проверить, нельзя ли изменить периодичность выполнения каких то работ или услуг (уменьшить «объем») без отрицательных последствий для безопасности проживания. После каждого исключения (изменения периодичности) проверяется размер ежемесячной платы на доступность для собственников помещений в доме.

Выполнение всех этих расчетов проводится достаточно легко, если используется электронная таблица Excel. В расчете разных вариантов перечня услуг и работ и его стоимости совету дома могут помочь те собственники помещений, у которых есть компьютер и навыки работы с электронными таблицами.

Все исключенные из перечня работы необходимо внести в перспективный план содержания и ремонта дома.

В том случае, когда какая-то часть общего имущества в доме по решению общего собрания может предоставляться в пользование другим лицам за плату (например, для размещения рекламных конструкций, оборудования операторов сотовой связи) под доходы от использования общего имущества лучше планировать выполнение какого-то определенного вида ремонта. Рекомендуется выделять этот ремонт в перечне (плане) работ, указывая источник финансирования, а срок проведения устанавливать в зависимости от получения необходимой для его выполнения суммы по договору (договорам) об использовании общего имущества. При этом стоимость такого ремонта не будет включаться в расчет размера ежемесячной платы собственников помещений.

Процесс подготовки предложения по перечню услуг и работ по содержанию общего имущества на предстоящий год неразрывно связан с расчетом необходимо размера затрат на выполнение данного перечня. Этот процесс многоступенчатый, в ходе которого, шаг за шагом «отсекая все лишнее» (вернее, финансово недоступное в настоящее время для собственников), совет дома подойдет к оптимальному варианту, учитывающему все действительно необходимые работы и наиболее важные пожелания собственников, и при этом рациональному, с точки зрения объема общих расходов и размера платы собственников помещений.

Совету многоквартирного дома рекомендуется подготовить для обсуждения с собственниками помещений не один перечень услуг и работ, а, например, два: «перечень минимальный» и «перечень оптимистичный». «Перечень минимальный» будет включать работы и услуги, для оплаты которых потребуется размер ежемесячной платы, близкий к уже установленному в доме, и доступный для собственников помещений, по мнению совета. «Перечень оптимистичный» будет больше и дороже. Но, возможно собственники согласятся с этим предложением, когда увидят, что повышение размера платы оправдано включением тех работами, которые приведут к заметному улучшению состояния дома, удобства проживания в нем, а также, например, сокращению потребления коммунальных услуг (а значит, к снижению расходов на их оплату).

Отдельно хочется подчеркнуть, что для реализации перспективного плана ремонтов и других отложенных мероприятий, необходимо продумать, как они будут финансироваться в запланированные сроки. Ведь если в предстоящем году собственники не смогут их оплатить, то нет уверенности, что они смогут это сделать и через два-три года. Поэтому совету дома рекомендуется рассмотреть вариант введения в составе ежемесячной платы «отдельной строки» — авансирование капитального ремонта. Эта часть платы обеспечивает накопление необходимой суммы на конкретный ремонт, запланированный, например, через два года. Конечно, «накопление» средств на ремонт у управляющей организации можно осуществлять, только если обязательство управляющей организации выполнить конкретный вид ремонта в установленный срок зафиксировано в договоре управления и если собственники помещений доверяют своей управляющей организации. Но в ближайшем будущем, возможно, накопление средств на предстоящий ремонт станет обязательным для собственников помещений в многоквартирных домах в связи с предлагаемыми изменениями Жилищного кодекса. При этом ожидается, что законодательно будут установлены и механизмы накопления, обеспечивающие сохранность накапливаемых на капитальный ремонт средств собственников помещений (невозможность использования их нецелевым образом). В настоящее время возможность создать фонд будущего ремонта есть только у товарищества собственников жилья.

Подготовленные советом МКД проекты «расцененных» перечней работ и услуг до вынесения на общее собрание рекомендуется обсудить с собственниками помещений на различных встречах, путем сбора отзывов на вывешенные в доступных местах предложения и т.д. Кроме того проект перечня работ и услуг и их стоимости необходимо обсудить с управляющей организацией, чтобы у совета дома была уверенность, что не забыты никакие работы, которые управляющая организация считает обязательными для обеспечения безопасности проживания в доме, а также в том, что управляющая организация согласна с рассчитанной стоимостью предлагаемого перечня услуг и работ и примет на себя обязательства по их выполнению, если общее собрание утвердит предлагаемый перечень и размер платы.

План выполнения услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту дома.

Работы и услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются с разной периодичностью (работы по санитарному содержанию), в разные сроки (например, сезонные работы, ремонты).

Для организации контроля за исполнением управляющей организацией обязательств по выполнению услуг и работ, порученных ей решением общего собрания собственников помещений в рамках договора управления, очень полезно иметь план выполнения работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такой план составляется на основе подготовленного советом дома предложения по перечню услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (до утверждения общим собранием это проект плана).

Отличие плана от перечня состоит в том, что в плане все услуги и работы, входящие в перечень, расписаны во времени, то есть по месяцам календарного года.

Примерная форма плана содержания общего имущества приведена в таблице 5.

• Таблица 5. Примерная форма годового плана содержания и ремонта общего имущества

В колонку плана «Наименование работ (услуг)» вносятся все работы и услуги, входящие в предварительно согласованный с управляющей организацией и утвержденный общим собранием собственников помещений перечень услуг и работ на предстоящий год. В соответствующей колонке (колонках) с названием месяца года для каждой работы или услуги делается отметка, если выполнение данной работы или услуги запланировано в течение этого месяца. Для постоянно выполняемых работ с учетом установленной периодичности в соответствующей колонке указывается, сколько раз должна выполняться в данном месяце эта работа (услуга).

При наличии такого плана при ежемесячном контроле выполнения управляющей организацией работ и услуг совет многоквартирного дома будет проверять выполнение только тех работ (услуг), которые были запланированы на этот месяц.

Далее
Назад
Оглавление

Какие платные и бесплатные услуги предоставляет ЖКХ

Люди, которые живут в многоквартирных зданиях, зачастую нуждаются в помощи управляющей компании. Например, может забиться труба или вентиляционный канал. Не обойтись без этой службы, если в аварийном состоянии оказался козырек над подъездом или лестница внутри него. Проблемы возникают регулярно, и их нужно решать как можно скорее.

Стоит отметить, что коммунальные службы решат задачу не абсолютно безвозмездно. Оплата идет из суммы в квитанции, которую ежемесячно переводят владельцы жилья. То есть за каждый проведенный вид работ определенную сумму перечисляют по договору, который был заключен с УК или поставщиком ресурса. Часть ЖКУ, которая выходит за рамки стандартного обслуживания, будет оплачена из собственных средств жильцов.

Чтобы пользоваться этим и не тратить деньги, рекомендуем изучить, а лучше распечатать список того, что специалисты обязаны исправлять без выставления дополнительного счета.

Перечень бесплатных и платных услуг в сфере ЖКХ в приватизированной квартире

Если имущество находится в собственности, можно не тратиться на:

• содержание, капитальный и текущий ремонт многоэтажного дома, подъездов, чердаков и подвалов;
• исправление, наладку и профилактику в системе газоснабжения или отопления;
• замену общедомовых счетчиков, действия по восстановлению его функционала.

В части обслуживания помещений управляющая компания также может решать несколько иные задачи по обслуживанию помещений. Конкретный список обязательно должен быть утвержден на собрании жильцов с представителями УК. Его можно запросить в управляющей компании и проверить ее полномочия.

Бесплатные услуги ЖКХ в муниципальной квартире

Люди, которые проживают на социальной жилплощади, могут попросить сделать больше, чем собственники жилья.

Что делают для них:

• разнообразный ремонт (как капитальный, так и текущий) – для дома и общего имущества;
• работы, связанные с сантехникой, электрикой, отоплением и газоснабжением;
• меняют раз в определенный период оборудование – газовые колонки, печи, ванные и так далее.

Но стоит отметить, что оборудование устанавливают на очень большой срок. Так, на эксплуатацию кухонной плиты отводится 20 лет, а чугунную ванну заменят не раньше, чем через 45 лет после ее установки.

Какие бесплатные коммунальные услуги оказывает ЖКХ

Рассмотрим подробно, что относится к общедомовому имуществу и восстановление чего не придется оплачивать.

Что делают без оплаты:

• установку и ремонт стояков холодного и горячего водоснабжения, — до первого соединения или ответвления;
• подсоединение газопровода, — до запора или развилки;
• стояки, которые относятся к отоплению, водоснабжению или водоотведению.
• счетчики, которые имеются в сетях, — монтаж до первого соединения или запорного механизма.

Сотрудники коммунальных служб отвечают за содержание в порядке общедомового имущества. Поэтому выполняют следующие работы:

• ставят новые стекла окон и дверей, а также лампочки в любых вспомогательных помещениях;
• убирают с крыши снег и наледь, снимают сосульки;
• моют окна, полы, лестничные марши и вытирают пыль;
• следят за чистотой придомовой территории.

Услуги ЖКХ: что в вашей квартире не отремонтируют бесплатно

Есть целый перечень того, что предстоит менять за свой счет, так как УК не трогает то, что принадлежит хозяевам:

• все ИПУ (индивидуальные приборы учета), которые стоят в квартире — это обязанность перед поставщиками ресурсов;
• плиты, как газовые, так и электрические (если жилье приватизировано);
• батареи в центральном отоплении;
• домофон;
• сантехнику – смесители, раковины, унитазы, душ, краны;
• трубы, которые находятся после разводов и соединения со стояками;
• электрику – осветительные приборы, розетки, кабели и т.д.

Расплачиваться по счетам за такие замены придется как жильцам муниципального помещения, так и владельцам.

Зачем нужно общее собрание собственников

На собрании владельцев квартир и представителей УК поднимают вопросы относительно обслуживания многоквартирного дома. Что обязательно там проговаривают и позже вписывают в договор:

• ежемесячную сумму платежей;
• в каком порядке и срочности нужно выполнить определенные задачи (сначала починить крышу или водоотведение);
• ремонт каких коммуникаций и объектов будет относиться к обязанностям УК.

Сумма в платежке за ЖКУ, которая будет предъявлена к оплате, зависит от нескольких факторов:

• площадь;
• тип жилья;
• сколько человек прописано;
• объем потребленных ресурсов в соответствии с приборами учета.

Также эта сумма зависит от того, на каких условиях составлялся договор между хозяевами жилплощади и компании.

Какие услуги сотрудников ЖКХ будут бесплатными

Список того, что УК гарантирует выполнять бесплатно, должен быть составлен и подписан на общем собрании. После этого он вывешивается в офисе и на сайте. Перечень необходимо разместить так, чтобы любой житель мог его прочитать и понять.

Владельцы дома со своей стороны обязуются ежемесячно перечислять необходимую сумму.

Вот примерный перечень работ, которые каждая УК включает в стандартный договор:

• замена прокладок;
• установка вставки для седла клапана;
• устранение утечек;
• прочистка и промывка внутренней канализации;
• замена или ремонт гибкой подводки к сантехнике;
• проверка технического состояния бытовых газовых приборов;
• закрепление на месте унитаза, душевой кабины, мойки;
• устранение засоров, если они произошли не по вине проживающих;
• регулировка смывного бачка;
• наладка и регулировка функционирования системы горячего водоснабжение с проверкой отсутствия пробки, промывкой и заменой неисправных деталей;
• обслуживание батарей, установка аналогов;
• ремонт электропроводки на лестничных клетках.

УК обязуется содержать многоквартирный дом и осуществлять такие виды деятельности:

• утилизация мусора;
• профилактика водостоков;
• контроль коммуникаций;
• уборка помещений общего пользования и территории;
• осмотры и подготовка перед проверкой МЧС, а также других служб;
• освещение всех комнат, которыми пользуются жильцы.

Что относится к обеспечению имущества многоквартирного дома:

• поддержание в нормальном состоянии и утепление кирпичных стен, герметизация трещин и швов;
• своевременная профилактика козырьков, лестниц, водосточных труб;
• замена ливневок при необходимости;
• контроль состояния чердачного покрытия;
• очистка прилегающей территории от листьев и травы;
• гидроизоляция пола в ванной или туалете.

Сотрудники УК обслуживают технические коммуникации и помещения:

• утепляют, ставят новые переходники, устраняют протечки;
• промывают отопление;
• прочищают трубопроводы;
• укрепляют плафоны, меняют лампочки, наружную электрику;
• регулируют смывную систему;
• ремонтируют электрощитки и неисправные участки сети;
• устраняют возможные поломки в печах и очаги.

При необходимости сотрудники УК могут откачать воду из подвала, вскрыть полы над трубопроводом или заменить патрубки на дымоотводных узлах.

Весной останавливают отопление, а осенью запускают его, в перерывах проводят профилактику и проверяют работоспособность системы.

За что все равно приходится платить

Но есть и отдельные частные случаи, когда работа сантехника относится к платным услугам ЖКХ, а цена их устанавливается работником в соответствии со средней на рынке и закреплена в прайсе.

Например, замена счетчика или стояка, срок эксплуатации которого еще не истек. В этом случае человек приходит в УК либо обращается на их сайт и узнает, во сколько ему это обойдется. Он может подать заявку на исправление или ремонт.

Рассчитываться стоит только двумя способами:

• наличными, получая кассовый чек;
• безналичным расчетом.

Это доказательство оплаты, если что-то будет выполнено некачественно и потребует починки. Также наличие платежных документов поможет добиться компенсации за халатное отношение.

Что делать, если УК игнорирует просьбы или требует большую сумму

Расценки на платные услуги ЖКХ населению примерно одинаковы в разных регионах. Сотрудники УК не должны завышать их стоимость, а также отказываться от того, что прописано в договоре. Их регулярно проверяет государственная жилищная инспекция и при необходимости прокуратура.

Поэтому, если в управляющей компании отказываются действовать, как положено, можно смело писать жалобу и требовать своевременного выполнения профилактических и иных работ. В крайнем случае можно подать судебный иск, где подробно изложить претензию и просьбу взыскать с УК штраф. Его присудят, если управляющая компания не справляется со своими обещаниями или злоупотребляет полномочиями.

Мы привели список платных и бесплатных услуг управляющей компании в сфере ЖКХ, разобрали, что они обязаны делать без отдельного чека, а на что придется потратиться собственникам. Главное – помнить, что если работники управляющей компании отказываются приводить в порядок придомовую территорию, ремонтировать подъезд или козырек над ним, не желают выполнять плановый или аварийный ремонт газоснабжения, то вы имеете полное право написать на них жалобу, обратиться в суд.

( 1 оценка, среднее 5 из 5 )

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Перечень услуг управляющей компании

Перечень услуг управляющей компании

Подборка наиболее важных документов по запросу Перечень услуг управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

ЖКХ (жилищно-коммунальное хозяйство) — сфера услуг, в которой есть две традиционные стороны: клиенты (жители дома) и бизнес (управляющие компании и ТСЖ). Парадоксально, но эта внешне классическая клиентская сфера зачастую не приносит ни ожидаемого уровня сервиса, ни прибыли. 

Основатель онлайн-платформы Doma.ai и «Лиги ЖКХ» Илья Сотонин рассуждает об «автоматизации хаоса» и о том, какими должны быть современные управляющие компании.

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой огромный, но традиционно консервативный рынок, находящийся на значительно более низкой стадии цифровизации, чем другие сферы. Его размеры — 5,4 трлн рублей в год или 5,5 % ВВП.

Рынок же управляющих компаний оценивается в 1 трлн рублей в год. При таких вводных очевидно, что отрасль должна представлять интерес для бизнеса. В то же время часть потенциальных игроков отпадает из-за сложностей сферы и непонимания точек роста. В этой статье я расскажу, какие задачи стоят перед отраслью и как можно сделать так, чтобы ЖКХ зарабатывал.

Задача №1. Неэффективная модель рынка

Проблема

Традиционно в России деньги за коммунальные ресурсы — воду, электричество, тепло — проходят через управляющие компании. Добиться 100% собираемости оплаты от жителей невозможно, а поставщику необходимо отдать полную сумму. 

Самое очевидное решение — компенсировать недостачу за счет статьи «Содержание жилья». Но это снизит общий бюджет на обслуживание дома и прибыль УК. В худшем случае компания будет копить долги за ресурсы. 

Решение

Перевод домов на прямые договоры с подрядчиками, когда у каждого собственника есть отдельные договоры с «Водоканалом» на воду и канализацию, с производителем электричества, с поставщиком тепла, на вывоз мусора и непосредственно с управляющей компанией.

 В этом случае УК получает деньги только за те работы, которые выполняет и за которые может отвечать: техническое обслуживание инженерных систем, уборка и уход за двором, управление, охрана.  

Конечно, в этом случае появляется неудобство для жителя: ему приходится оплачивать не одну, а 5-6 квитанций, и тратить на это больше времени. Но это неудобство возможно будет устранить IT-сервисами, которые позволят в мобильном приложении объединить все квитанции и оплатить их одним кликом и одной суммой, а дальше будет происходить расщепление, и платеж разделится на несколько платежей в сторону всех контрагентов.

Сейчас игроки рынка цифровизации работают над созданием подобных решений, но пока ни у одной из компаний еще нет готового сервиса.

Задача №2. Сложности со сменой УК

Проблема

Жители многоквартирного дома хотят поменять старую управляющую компанию на более прогрессивного нового игрока рынка ЖКХ. Для этого им нужно пройти несколько сложных шагов: 

• найти замену текущей УК;
• просчитать тариф и набор услуг, что непросто, так как размер тарифа устанавливается мэрией и может быть одинаков для старых панелек и современных новостроек;
• провести собрание по смене УК и созданию ТСЖ, чему может препятствовать предыдущий управленец.

Решение

Победить эту проблему возможно с помощью цифровизации: распространение системы онлайн-голосования на надежных независимых платформах, которые старым управляющим компаниям невозможно будет подкупить, чтобы фальсифицировать результаты собраний. Да и для жителей проголосовать онлайн будет куда проще.

Задача №3. Общая консервативность отрасли 

Проблема

Консервативность отрасли ЖКХ прежде всего проявляется в организации внутренних бизнес-процессов. Многие специалисты до сих пор ведут делопроизводство в бумажном варианте, а если и приходится работать в таблицах Excel, то сотрудники не всегда умеют обращаться с компьютером. 

Ручная обработка данных замедляет реагирование на обращения и увеличивает шанс ошибки в цифрах платежных документов, в адресах, в номере заявки. 

Решение

Обязательная модернизация устаревших методов и принципов работы и автоматизация важнейших внутренних процессов — учета, фиксирования заявки, отслеживания платежей и счетов. На сегодняшний день в России уже существует несколько решений, позволяющих отладить бизнес-процессы УК и даже настроить их с нуля.  

Цифровизация ЖКХ поможет сделать рынок привлекательным для управляющих компаний. Как только люди поймут, что создать УК не сложнее, чем открыть автосервис или кофейню, а маржинальность этого бизнеса не уступает им, на рынке появятся новые игроки.

Задача №4. Неправильное восприятие цифровизации

Проблема

Управляющая компания стремится внедрить в свою работу современные инструменты и технологии. При этом неправильно расставляет приоритеты — начинает с создания или покупки мобильного приложения для жителей. Это важный инструмент, но далеко не первостепенный.

Решение

Автоматизация должна решать конкретные проблемы управляющей компании, сделать ее эффективнее и за счет этого заработать больше денег или сэкономить без потери, а лучше с ростом качества услуг. 

Поэтому стоит сначала оценить возможные затраты и решить, что выгоднее сделать своими силами, а что отдать на аутсорсинг. Например, для УК до 500 тысяч содержание собственной диспетчерской неподъемно. 

Дешевле и эффективнее с точки зрения качества сервиса заказ цифрового контакт-центра, в котором используются все новые технологии: чат-боты, обработка звонков роботами, очередь звонков и правильное распределение задач между исполнителями.

За счет цифровых продуктов по страхованию ответственности управляющей компании можно снизить риски потери денег. Например, ущерб от затопления по вине УК покрывается из ее доходов. Страхование помогает сократить подобные затраты. 

Задача №5.  Неэффективное для УК приложение пользователей 

Проблема

Внутренние бизнес-процессы отлажены. Теперь можно перейти к приложению для жителей. Но в большинстве случаев внедрение такого приложения приводит к тому, что жители просто начинают отправлять огромное количество жалоб. 

Решение

В первую очередь, быстро и эффективно собирать оплату. Через приложение все квитанции можно оплатить в один клик, а функция напоминания в нужный момент не даст забыть о том, что пора вносить деньги. Кроме того, использование услуги по автоматизации сбора задолженности и формирование привычки платить вовремя, позволяет собрать с жителей деньги гораздо быстрее, а значит — заплатить сотрудникам и подрядчикам.  

Есть и другая очевидная экономическая польза. Жители сейчас сдают показания счетчиков на бумажках в почтовый ящик в подъезде. Эти бумажки нужно привезти в офис УК, расшифровать, вручную занести в биллинговую программу для выставления квитанций.

Каждый этап стоит денег — оплаты работы сотрудников УК. При этом остается высокий риск ошибки. Передача показаний через приложение и автоматическая интеграция с биллингом устраняет человеческий фактор, делает процесс гораздо быстрее, дешевле и эффективнее для УК. 

Поэтому, разрабатывая или покупая готовое приложение пользователя, прежде всего нужно отдать предпочтение тем вариантам, которые позволяют решать бизнес-задачи управляющей компании.

Чек-лист принципов прибыльной УК

• Хорошие отношения с жителями. Нужно понимать, что ЖКХ — это клиентский бизнес, в котором жители — это заказчики, которые платят деньги, а не досадная помеха в работе; 
• Начинать цифровизацию с бизнес-процессов — учет и распределение заявок, работа с исполнителями, сбор платежей, отчетность;
• Быть гибкими и адаптивными — оперативно перестраивать процессы и приспосабливаться к текущей ситуации (изменение погоды, перераспределение штата, направление бюджета на действительно важные для жителей проблемы);
• Привлекать аутсорсинг — особенно это важно средним и маленьким УК, которым невыгодно содержать большой штат;
• Использовать инструменты страхования, чтобы сократить затраты в случае аварии.

Как утвердить прочие услуги и работы при способе управления МКД УО

	Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД»
	Виталий Перелыгин, главный редактор информационных продуктов для малого бизнеса

Управляющей организации стоит оказывать прочие услуги и проводить прочие работы лишь в случае, если их утвердили. В такой ситуации УО:

• имеет законные основания требовать от собственников помещений плату за эти работы и услуги (например, за консьержа, видеонаблюдение, домофон и т. д.);
• снижает риск недопонимания и споров с собственниками по оплате таких работ и услуг (далее – прочие услуги).

Чтобы утвердить прочие услуги, нужно:

• определить состав прочих услуг, которые будет оказывать УО;
• включить условия о них в договор управления МКД;
• утвердить условия оказания прочих услуг;
• заключить дополнительное соглашение об их оказании.

Этап 1. Определить состав прочих услуг1

Определите, какие прочие услуги будет оказывать УО.

Конкретный перечень прочих услуг закон не устанавливает. На практике к их числу относят услуги, которые УО:

• не обязана оказывать с точки зрения технической эксплуатации МКД, однако при этом
• оказывает в рамках управления домом.

В частности, к прочим услугам относят:

• услуги консьержей;
• обслуживание домофона;
• видеонаблюдение;
• охрану территории;
• подготовку (печать) материалов для проведения общих собраний собственников помещений в МКД.

Внимание: если домофон входит в состав общего имущества в МКД, то его обслуживание нельзя отнести к прочим услугам, так как оно выполняется в рамках содержания и ремонта общего имущества данного дома. Включение платы за домофон отдельной строкой в ЕПД в данном случае приведет к задублированию платежей.

Такой вывод о составе прочих услуг следует из закона и подзаконных актов. Так, собственники помещений в МКД обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги, которые включают в себя (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):

• плату за содержание и ремонт жилого помещения;
• взносы на капитальный ремонт;
• плату за коммунальные услуги.

При этом перечень услуг и работ в отношении каждого МКД определяют с учетом:

• конструктивных элементов дома;
• состава внутридомовых инженерных систем, по которым потребители получают коммунальные услуги;
• наличия земельного участка под МКД (с озеленением, благоустройством, иными объектами для обслуживания и эксплуатации этого дома);
• геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

Это устанавливает пункт 3 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290, и пункт 11 Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Этап 2. Включить в договор управления МКД условия о прочих услугах1

Проверьте, содержит ли договор управления МКД условия оказания прочих услуг. Если нет, подготовьте проект изменений данного договора. Включите в него эти условия.

Пример формулировки условий об оказании прочих услуг в договоре управления МКД

«УО вправе оказывать прочие услуги самостоятельно либо путем привлечения подрядных организаций.

Оказание прочих услуг осуществляется УО по решению общего собрания собственников помещений в МКД на основании отдельного соглашения.

Состав, порядок их оказания и оплаты утверждаются общим собранием собственников помещений в МКД».

Такие условия включите:

• либо в проект договора (если УО еще не управляет МКД);
• либо в проект новой редакции договора или дополнительного соглашения к нему (далее – допсоглашение). Выберите этот вариант, если договор управления МКД уже действует.

Этап 3. Утвердить условия оказания прочих услуг1

На общем собрании собственников помещений в МКД утвердите:

• состав прочих услуг;
• порядок их оказания;
• размер и порядок оплаты.

Если договор управления МКД не содержит условия оказания прочих услуг, утвердите их изменения также на данном собрании собственников.

УО не вправе без согласия собственников помещений в МКД выполнять дополнительные работы и услуги за плату. Это следует из положений части 3 статьи 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Чтобы принять указанные решения, необходимо большинство голосов собственников помещений в МКД, участвующих в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Результаты голосования оформите протоколом.

Ситуация: кто утверждает перечень прочих работ и услуг в МКД, если договор управления данным домом заключен между застройщиком и УО

Перечень прочих работ и услуг утверждает застройщик.

УО управляет МКД по договору с застройщиком в силу части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Условия такого договора, перечень работ и услуг, в том числе и прочих, определяет застройщик.

Этап 4. Заключить дополнительное соглашение об оказании прочих услуг1

На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД оформите дополнительное соглашение об оказании прочих услуг (например, об оказании услуг охраны МКД, консьержа).

Данное соглашение подпишите по аналогии с договором управления МКД:

• с собственниками помещений в МКД, обладающими более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
• с председателем совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).