10. Адреса и банковские реквизиты Арендодателя
и Арендатора:
Арендодатель: |
Арендатор: |
Адрес: |
Адрес: |
ИНН |
ИНН |
КПП |
КПП |
Р/с |
Р/с |
Банк |
Банк |
БИК |
БИК |
(УИН) |
Тел./факс: |
Тел./факс: |
Адрес Территориального управления: _______________________
К Договору прилагаются:
а) приложение N 1 (согласование Территориального управления <18>, оформляемое в письменной свободной форме);
б) приложение N 2 (состав передаваемого во временное владение и пользование (в аренду) Объекта);
в) приложение N 3 (акт приема-передачи Объекта);
г) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших Договор со стороны Арендодателя и Арендатора.
Подписи Сторон:
От Арендодателя: |
От Арендатора: |
_______________________ М.П. |
_______________________ М.П. |
———————————
<1> Федеральный орган исполнительной власти.
<2> В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 N 537 «О порядке осуществления федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального государственного учреждения» и постановлением Правительства Российской Федерации от 10.10.2007 N 662 «Об утверждении Положения об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального автономного учреждения».
<3> Федеральное недвижимое имущество используется в соответствии с его целевым назначением и под уставные цели.
<4> Договор аренды имущества заключается на срок не менее 1 (одного) года.
<5> В случае, если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что копия Акта приема передачи, заверенная печатью организации, предоставляется также в адрес ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<6> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что требуется также письменное согласование ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<7> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что требуется также письменное согласование ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<8> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что экземпляры договоров также направляются в ФОИВ, осуществляющий функции и полномочия учредителя организации.
<9> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть возможность беспрепятственного доступа во все помещения Объекта также для ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<10> Страховая сумма в отношении страхования объекта недвижимости определяется в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта недвижимости, подготовленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и иными нормативными правовыми актами.
<11> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что копия Акта приема передачи, заверенная печатью организации, предоставляется также в адрес ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<12> Расчетный счет — для арендных платежей поступающих на счета организаций, УИН (уникальный идентификатор начисления) — для арендных платежей, поступающих в федеральный бюджет на счет по учету доходов федерального бюджета.
<13> Пункт распространяется в отношении арендных платежей поступающих на счета организаций.
<14> В сумму ежемесячной арендной платы за аренду имущества также включается плата за пользование земельным участком, на котором он расположен.
<15> В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что копия Уведомления, заверенная печатью организации, предоставляется также в адрес ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
<16> Пункт распространяется в отношении арендных платежей, поступающих в федеральный бюджет на счет по учету доходов федерального бюджета.
<17> В сумму ежемесячной арендной платы за аренду имущества также включается плата за пользование земельным участком, на котором он расположен.
<18> В случае, если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что требуется также письменное согласование ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.
Вместе с экспертами РБК Недвижимость рассказывает, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов
Договор нужен как минимум для подтверждения факта проживания в съемной квартире
Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.
Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.
Эксперты в этой статье
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
- Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»
- Зачем нужен договор
- Образец
- Сроки
- Стороны
- Подготовительный этап
- Как составить
- Как расторгнуть
Зачем нужен договор
Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, когда нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру снимает человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Образец договора найма жилья
Договор найма жилья — это свод правил для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Как минимум такой договор нужен для подтверждения самого факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться и без жилья, и без денег. Но договор найма также позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возмещать убытки от порчи имущества и т. д. Наймодатель же не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Сроки заключения договора
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор можно и нужно заключать на любой срок — даже если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями
(Фото: Pormezz/shutterstock)
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма
(Фото: Tero Vesalainen/shutterstock)
Тонкости аренды
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Договор аренды офисного помещения часто заключается на длительный срок, а потому к его содержанию нужно подойти максимально серьезно. Из статьи вы узнаете об особенностях этого договора, правилах его составления, форме и государственной регистрации.
Как составить договор аренды офисного помещения
Договор аренды офиса составляется в соответствии с правилами оформления договоров аренды зданий и сооружений.
Прежде всего, необходимо определить существенные условия, т. е. условия, при отсутствии которых договор может быть признан незаключенным. Чтобы этого не произошло, в тексте документа обязательно нужно указать:
- Предмет договора — офисное помещение. Важно описать его таким образом, чтобы его было легко идентифицировать — для этого в договоре стоит указать кадастровый номер, точный адрес, площадь, этаж, на котором оно находится, и пр. (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Все эти данные можно извлечь из выписки из ЕГРН.
- Сумму арендной платы, которую арендатор должен вносить за использование помещения (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Остальная информация указывается в тексте договора по усмотрению сторон.
Однако стоит помнить, что чем подробнее будет описан порядок взаимодействия партнеров при исполнении договора, тем меньше проблем возникнет — каждый спорный вопрос можно урегулировать, обратившись к тексту соглашения. Если же не будет прописан порядок действий в определенных условиях, риск того, что стороны не смогут договориться, возрастает. В такой ситуации придется писать друг другу претензии, а если не помогут и они — обращаться в суд.
Какие условия стоит указать в договоре
Помимо существенных условий рекомендуем прописать в договоре:
- права и обязанности каждой из сторон;
- ответственность при наступлении определенных обстоятельств;
- порядок внесения арендной платы;
- срок, на который офис предоставляется в аренду. От срока зависит необходимость государственной регистрации. Если срок больше, чем один год, регистрировать его в Росреестре.
Важно! Договор субаренды офиса, т. е. передачи в аренду помещения, которое уже находится в аренде, заключается только в том случае, если есть разрешение собственника недвижимости. Это разрешение может быть включено в текст основного договора аренды или оформлено в качестве дополнительного соглашения.
Скачать образец заполнения договора аренды помещения под офис
Альтернативный вариант договора аренды части нежилого помещения вы можете скачать в системе КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к этой системе, получите его бесплатно на пробной основе. А по этой ссылке вы можете скачать образец договора аренды нежилого помещения.
Итоги
Итак, договор аренды помещения под офис понадобится, если нужно на определенное время передать право пользования нежилым помещением от собственника к третьему лицу. В соглашении важно указать не только существенные, но и дополнительные условия, которые будут определять порядок взаимодействия между сторонами договора на протяжении всего времени нахождения помещения в аренде.
Источники:
Гражданский кодекс РФ