Какие сведения УО обязана предоставить собственникам
Бывает так, что жители многоквартирных домов не понимают, откуда берутся цифры в квитанциях за содержание и ремонт общего имущества и сколько управляющая организация тратит денег на выполнение работ и услуг. Чтобы прояснить ситуацию, они просят управляющую организацию предоставить документы, подтверждающие стоимость выполнения работ.
Расскажем, какие данные УК должна предоставлять собственникам помещений по запросу.
УК против снега: ответственность за содержание ОИ в МКД
Сведения, предусмотренные договором управления
Порядок осуществления контроля за выполнением обязательств управляющей организации – одно из существенных условий договора управления. В соответствии с его условиями собственники помещений вправе получать:
- информацию о перечне, объёме, качестве и периодичности оказанных работ и услуг;
- копии документов, связанных с выполнением обязательств.
Сроки, в которые управляющая организация должна предоставить собственнику информацию, указываются в договоре управления при его заключении. Как правило, такой срок составляет от трёх до пяти рабочих дней, но по согласованию между сторонами может быть уменьшен.
За 15 дней до окончания срока действия договора управления собственники могут ознакомиться с письменным отчётом по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В нём должна быть вся информация о выполненных управляющей организацией работах и оказанных услугах.
Что такое «баланс дома» и как предоставить его собственникам
Информация, предусмотренная Стандартом раскрытия
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 управляющая организация должна предоставить собственникам помещений в многоквартирных домах:
- общую информацию и сведения об основных показаниях финансово-хозяйственной деятельности;
- перечень МКД в управлении управляющей организации с указанием адреса и основания управления;
- общие характеристики многоквартирных домов в управлении;
- информацию о выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества;
- информацию об оказываемых коммунальных услугах;
- сведения о капитальном ремонте в случае, если у управляющей организации открыт специальный счёт;
- информацию о проведённых ОСС;
- отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год;
- информацию о случаях привлечения управляющей организации или её должностных лиц к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами;
- сведения о тарифах.
Согласно п. 5 ПП РФ от 23.09.2010 № 731, управляющие организации раскрывают информацию о своей деятельности на официальном сайте, определённом уполномоченным органом исполнительной власти. До 1 января 2018 года таким сайтом был портал Реформа ЖКХ. Теперь управляющие организации раскрывают информацию в ГИС ЖКХ.
Исключение – Москва, Санкт-Петербург, Севастополь. Они должны заполнять Реформу ЖКХ до 1 июля 2019 года. Также информацию нужно размещать на одном из сайтов по выбору УО:
- Сайт управляющей организации.
- Сайт органа исполнительной власти субъекта РФ, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
- Сайт органа местного самоуправления, на территории которого УО осуществляет свою деятельность.
Кроме интернет-ресурсов, УО размещает информацию на информационных стендах, расположенных в помещении управляющей организации.
Поэтому, если запрашиваемая собственником информация размещена на сайте организации, портале «Реформа ЖКХ» или в ГИС ЖКХ, управляющая организация в ответ на запрос может дать ссылку на нужные данные.
Как работать с жалобами на управляющую компанию
%20_thumb.jpg)
Данные о техническом состоянии МКД
Нередко собственники не понимают, почему управляющая организация решила, что для поддержания общего имущества МКД в надлежащем состоянии нужно оказывать определённый перечень работ и услуг.
В подтверждение того, что МКД нуждается в тех или иных работах, управляющая организация должна предоставить собственникам:
- акт об обследовании технического состояния МКД;
- заключения экспертных организаций;
- иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (п. 6 постановления Правительства РФ от 15.05.2016 № 416).
Реестр собственников помещений в МКД
Согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, управляющая организация обязана предоставить реестр собственников помещений в МКД инициатору общего собрания собственников по письменному обращению в УО или обращению в ГИС ЖКХ в течение пяти дней. Согласие остальных собственников помещений МКД на предоставление реестра с персональными данными в целях созыва и организации ОСС, получать не нужно.
Реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в МКД:
- Фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование и ОГРН – для юридических лиц;
- номер помещения в МКД;
- размер доли в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.
Для удобства управляющей организации в реестр собственников помещений в МКД можно включить реквизиты документов, подтверждающих право собственности на помещение. Тогда на общем собрании собственников не нужно будет собирать такие реквизиты у каждого собственника.
Управляющие организации обязали вести реестр собственников
Что будет, если не предоставить информацию
Ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ установлена административная ответственность за нарушение прав потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемых товарах, работах или услугах, об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы.
Если права потребителя нарушены, виновник получит предупреждение или административный штраф:
- на должностных лиц – от 500 до 1000 рублей;
- на юридических лиц – от 5 000 до 10 000 рублей.
Управляющей организации стоит помнить, что штраф – не всегда самое страшное наказание за ненадлежащее выполнение её обязанностей. Недовольство собственников работой УО может привести к жалобам в ГЖИ, прокуратуру, администрацию и даже к смене способа управления.
Чтобы упростить и систематизировать работу управляющих организаций с заявками и обращениями жителей домов, мы разработали удобный сервис «АДС на 100%». Он поможет правильно выстроить ежедневную деятельность диспетчерской и систематизирует переписку компании с клиентами. Получите демо-доступ уже сейчас.
Чтобы принять участие в 30-дневном бесплатном тестировании и использовании сервиса для автоматизации диспетчерской – «АДС на 100%», оставьте заявку, и мы свяжемся с вами.
Извините, произошла ошибка.
Попробуйте позже.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 778 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Обязанность УО о предоставлении документации собственникам
ПИСЬМО МЕСЯЦА
Не все напоказ: какие документы вы не обязаны предоставлять собственникам
«Группа собственников в нашем доме пытается совершить рейдерский захват дома.
Они запрашивают у ТСЖ первичные документы бухучета: чеки на материалы, договоры, акты с подрядчиками.
Хотят показать, что мы якобы завышаем сметы, подписываем акты по невыполненным работам.
Расскажите, какие документы мы должны предъявить, а какие нет?»
На вопрос отвечает Мария Анестратенко, ведущий эксперт в сфере ЖКХ
Действительно, собственники помещений в МКД часто запрашивают документы, которые вы не обя-заны предъявлять.
В ответе мы рассмотрим обязанность по предоставлению информации в рамках финансово-хозяй-ственной деятельности, объем таких сведений и то, как суды мотивируют отказ в выдаче собственникам помещений излишне запрашиваемых документов.
Предоставление информации органам власти и надзорным инстанциям мы не рассматриваем.
Какую информацию о финансово-хозяйственной деятельности раскрывать обязательно
Вы обязаны раскрывать информацию, предусмотренную ч. 10 или ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2014 № 263‑ФЗ. Сюда относится общая информация об УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности:
· годовая бухгалтерская отчетность, бухгалтерский баланс и приложения к нему;
· сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению МКД, и расходах, понесенных в связи с их оказанием;
· сметы доходов и расходов ТСЖ, ЖК, ЖСК, отчеты об их выполнении.
Это установлено п. 3 Стандарта раскрытия информации, утв. постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (далее — Стандарт). Аналогичные нормы закреплены приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016.
Собственники помещений вправе запросить у УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК информацию, предусмотренную ч. 10 или ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ. В ТСЖ собственники помещений, независимо от членства, имеют право ознакомиться с бухгалтерской (финансовой) отчетностью, сметами доходов и расходов на год, отчетами об исполнении таких смет, аудиторскими заключениями и иными внутренними документами товарищества, предусмотренными ЖК РФ, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ. Это установлено ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ.
Если собственники помещений просят представить первичные учетные документы, вы вправе отказать, при условии что договором управления, уставом ТСЖ, ЖК, ЖСК или решением общего собрания не установлено иное.
К примеру, если в договоре управления или уставе указано, что собственники помещений вправе ознакомиться с договорами подряда, актами выполненных работ, оказанных услуг по ним или первичными учетными документами, то вы обязаны предоставить им такую возможность.
В какой форме предоставлять информацию о финансово-хозяйственной деятельности
Формы раскрытия информации о финансово-хозяйственной деятельности утверждены приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 и приказом Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр.
Так называемые первичные учетные документы не входят в перечень сведений, перечисленных в утвержденных формах раскрытия информации.
Какие документы мы называем первичными учетными документами
Договор, счет на оплату, акт выполненных работ, товарная накладная — это самые распространенные первичные учетные документы.
«Первичка» оформляется при совершении сделок, событий, операций, которые влияют на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности или движение денежных средств.
Обязательные формы и перечень «первички» для юридических лиц отсутствуют. Их самостоятельно определяет каждый хозяйствующий субъект — юридическое лицо или ИП. Такое правило установлено ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402‑ФЗ «О бухгалтерском учете».
Законодательством не установлена обязанность УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК предоставлять собственникам помещений в МКД доступ к первичным учетным документам.
ПРИМЕР
Суды не обязывают предъявлять собственникам документы первичного учета
Истцу отказано в удовлетворении требований, так как из анализа положений законов следует, что члены и не являющиеся членами ТСЖ собственники правом ознакомления с первичными документами бухгалтерского учета не обладают (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 19.05 2014 по делу № 33—6756/2014).
Кому предоставляется информация о финансово-хозяйственной деятельности
Сведения, которые вы размещаете на информационных стендах и в интернете, предназначены для неограниченного круга лиц.
Информацию в письменном или электронном виде вы обязаны предоставить только потребителю по запросу. Потребителями по Стандарту (п. 6) являются граждане и организации — собственники и наниматели помещений в МКД. Всем остальным вы вправе отказать.
Если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет или в официальных печатных изданиях, то вы вправе, не раскрывая ее, сообщить адрес указанного сайта или наименования и реквизиты печатных изданий, где размещена эта информация (п. 17 Стандарта).
Также Стандартом прямо не предусмотрена обязанность УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК по изготовлению и выдаче копий документов по письменному запросу.
Мы рекомендуем все же придерживаться принципов разумности. Да, вы не обязаны предоставлять документы, например, тем, кто прописан в помещении, но не является собственником. Не должны изготавливать для кого-то копии документов. Но если в каком‑то конкретном случае вас это не затруднит, то сделайте это, пожалуйста.
ТОНКОСТЬ
Это вы можете не показывать собственникам
Вы не обязаны показывать собственникам помещений в МКД:
— сведения о движении денег по счетам.
Истцу отказано в предоставлении сведений о движении денежных средств по банковскому счету ТСЖ. Основание — запрошенная информация выходит за рамки информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, предусмотренной ч. 10 ст. 161 ЖК РФ и п. 9 Стандарта.
В пункте 5 ПБУ 4/99 указано, что бухгалтерская отчетность состоит из бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках, приложений к ним и пояснительной записки, а также аудиторского заключения, если организация подлежит обязательному аудиту (апелляционное определение Свердловского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33-13984/2016);
— ведомости по зарплате.
Истцу отказано в удовлетворении исковых требований. Основание — ответчик не обязан предоставлять ведомости по зарплате, поскольку это не предусмотрено Стандартом (апелляционное определение Саратовского областного суда от 17.12.2014 по делу № 33—7126/2014);
— локальный сметный расчет на ремонт чего‑либо, сертификаты используемых материалов, договоры подряда.
Истцу отказано в предоставлении локального сметного расчета на ремонт подъезда, сертификата соответствия используемых материалов, договора подряда. Основание — это не предусмотрено Стандартом. Стандартом установлен исчерпывающий перечень информации, подлежащей раскрытию, в том числе по запросам заинтересованных лиц.
Закон не устанавливает обязанность УО по предоставлению (выдаче) копий документов собственникам на основании их обращений, закрепляя при этом право указанных лиц на ознакомление с требуемой информацией (апелляционное определение Свердловского областного суда от 03.06.2016 по делу № 33-9206/2016).
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Управляющая организация предоставляет информацию собственникам
Управляющая организация предоставляет информацию собственникам
Подборка наиболее важных документов по запросу Управляющая организация предоставляет информацию собственникам (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019)Требования, изложенные в разделе VII Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и в п. 34 раздела VIII названных правил, предусматривающие предоставление управляющей организацией ответов на обращения в рамках осуществления взаимодействия такой организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, а также порядок и сроки предоставления управляющей организацией собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме различной информации об осуществлении названной организацией деятельности, не являются лицензионными.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 21.11.2022)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)2. Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию, в том числе с использованием системы, об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
Основная задача управляющих компаний – эксплуатация и содержание имущества в многоквартирных домах — все, что связано с функционированием дома: чистота каждого подъезда, отопление, свет и водоснабжение. Каждый житель является потребителем услуг, а УК — их поставщиком. Управляющая компания в рамках договора предоставляет жителю полный перечень услуг. В случае невыполнения обязательств заказчик вправе потребовать решения своего вопроса. О том, как правильно взаимодействовать с управляющей компанией, рассказал заместитель генерального директора УК «Наукоград» города Жуковский Павел Соболев.
Чего требовать и куда жаловаться
Собственники квартир в жилом доме имеют право требовать от управляющей компании:
- обеспечения безопасности и надежности дома;
- ремонта общих помещений и содержания их в чистоте;
- обеспечения связи с ресурсоснабжающими организациями;
- поддержки работ систем и оборудования дома;
- поддержания температуры зимой в квартирах больше +18. Если она ниже, жильцы могут потребовать перерасчета и устранения проблемы;
- температуры подачи горячей воды от 58 до 62 градусов. Если температура ниже, можно потребовать перерасчета за данную услугу;
- уборки подъезда и дворовой территории.
Например, заявку можно отправить в аварийно-диспетчерскую службу УК или обратиться в Единую диспетчерскую службу ЖКХ города. Необходимо указать свои данные — ФИО, телефон, адрес. Решить проблему смогут в любой из этих служб (Единая диспетчерская служба передаст информацию в УК).
Каждой заявке присваивается номер. Если ответ не устроил, то следующим этапом необходимо обратиться к директору управляющей компании и написать заявление с указанием всех претензий.
При обнаружении несоблюдения правил технического обслуживания жалобу можно подать в государственную жилищную инспекцию и в региональный Роспотребнадзор. В случае неоправданного завышения цен на услуги жильцы вправе обратиться в ФАС. Если все предыдущие инстанции не помогли решить вопрос — обращение пишется в районную прокуратуру по месту жительства.
Тарифы и план ремонта
Следует обратить внимание на то, что тарифы УК складываются из двух составляющих: статья на содержание и статья на текущий ремонт, которая включает в себя ремонт подъездов, балконов, стояков замену окон. Жители имеют полное право спросить с управляющей компании выполнение данных работ и потребовать отчет.
Цены зависят от набора услуг: есть текущий ремонт, а есть дополнительные расходы — домофон, обслуживание системы видеонаблюдения, шлагбаум. Та же замена пластиковых окон — это дорогостоящая работа, и она требует повышения статьи на текущий ремонт.
Можно и нужно контролировать ремонт своего дома. Его план есть у председателя совета дома — он заранее знает, какие работы будут выполнены согласно бюджету начислений. Из-за высокой конкуренции УК стараются согласовывать планы текущего ремонта и выполнять в сроки. Обычно УК самостоятельно выходит к собственникам через представителя совета дома или инициативную группу, с которыми утверждается план текущего ремонта на год.
Так, наша управляющая компания согласовывает каждый план работ и в индивидуальном порядке утверждает его с председателем. В течение календарного года работы выполняются, после чего компания отчитывается перед собственниками.
Замена возможна
Совет дома — важный орган коммуникации, позволяющий жителям коллегиально решать сложившиеся ситуации и иметь прямой контакт с УК. Так, жители могут передать совету свои замечания и вопросы, а уже затем инициативная группа или ее представитель лично решит эти вопросы с управляющей компанией. Хороший тон для УК – постоянно отчитываться о выполнении работ и максимально информировать об этом жителей.
Если жильцы недовольны действующей управляющей компанией, то они могут инициировать проведение общего собрания для выбора новой УК. Предварительно с новой организацией необходимо проработать тариф и обсудить процесс перехода дома.
Отношения владельцев квартир и управляющих компаний редко бывают простыми. Часто у первых есть очень большие претензии, как обоснованные, так и необоснованные, ко вторым. Иногда достаточно небольших изменений – повышения информированности, создание чата и прямого общения, чтобы снять острые моменты. В целом же, жители домов просто хотят, чтобы все работало, а неполадки быстро устранялись.
Выбирая место для покупки жилья, покупатели также оценивают и ту управляющую компанию, с которой им придется жить и сотрудничать, читают отзывы, рассматривают тарифы. Именно поэтому компании важно вести диалог, а также быть открытой запросам граждан.
Не забывайте о своих правах и смело отстаивайте свои интересы!
Квартиры-студии в домах бизнес-класса: какие они и кому нужны?
Как не надо продавать, или Пять самых нелепых объявлений о недвижимости
Пять самых дешевых комнат в Москве
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Решить проблему можно четырьмя способами.
1. Можно бремя устранения промерзания стен переложить на управляющую организацию. О промерзании стен письменно уведомить УО и требовать как проведения строительно-технической экспертизы, так и устранения причин промерзания. Бездействие «управленцев» оспорить в суде, и уже в ходе судебного заседания требовать назначение экспертизы и просить суд обязать УО представить всю техническую документацию.
Поскольку собственник оплачивает содержание и ремонт общего имущества (а стена является общим имуществом), то отношения с УО регулируются Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», который устанавливает ряд правил, гарантирующих права потребителя:
иск без оплаты госпошлины;
суд по месту жительства истца;
взыскание неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о предоставлении информации;
компенсация морального вреда и взыскание штрафа.
2. Направить жалобу на отказ УО предоставить документацию в Госжилинспекцию Московской области (123592, г. Москва, ул. Кулакова, д. 20, стр. 1).
3. Заказать копии документов (за плату) в Бюро технической документации (Балашихинский филиал БТИ: 143900, МО, г. Балашиха, пр-т Ленина, д. 27; тел +7(495)521 42 78, 521 33 96, 521 13 31, e-mail: balashiha@mobti.ru).
4. Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с ЖК РФ Правительством РФ постановлением от 15.05.2013 № 416 были утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — Правила), которые устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом.
Согласно пп. «а» п. 4 Правил управление многоквартирным домом обеспечивается в том числе приемом, хранением и передачей технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в порядке, установленном Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).
Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;
инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Другая документация перечислена в п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (копия кадастрового плана, выписка из реестра и т.д.).
Таким образом, у управляющей организации должна быть техническая документация на дом.
Обязанность УО предоставлять собственникам квартир техническую документацию прямо в законодательстве не предусмотрена. Однако такая обязанность вытекает из смысла самого жилищного законодательства, которое обязывает собственника поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Не имея доступа к технической документации квартиры, невозможно в полной мере обеспечивать поддержание помещения «в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения».
В крайнем случае можно обратиться в суд с иском к УО об обязании ее предоставить возможность для ознакомления с конкретными документами и выдаче их копий, обосновав свое требование изложенными в вопросе обстоятельствами.
-
- Дата
- 03.12.2020
Вопросы предоставления информации по запросам собственников часто вызывают много разногласий. Порой это связано с неуемным и неоправданным стремлением потребителя контролировать управляющую организацию путем необоснованного вмешательства в оперативно-хозяйственную и финансовую деятельность. В ситуации с «потребительским экстремизмом» многие собственники стремятся «замотать» управляющую организацию бесконечными запросами о предоставлении информации, обязанность раскрытия которой не следует из закона.
Общие нормы о предоставлении информации: ГИС ЖКХ
Ранее большой блок информации раскрывался на сайте «Реформа ЖКХ» https://www.reformagkh.ru/ на основе Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (далее – Стандарт № 731).
На основании Постановления Правительства РФ от 29.07.2020 № 1136 Стандарт № 731 признан утратившим силу с 1 января 2021 года. Таким образом, обязанности раскрытия информации на сайте «Реформа ЖКХ» для управляющих организаций больше нет.
Отказ от Стандарта № 731 был связан с тем, что вся информация стала раскрываться на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
С 21.07.2014 № 263-ФЗ в ст. 161 ЖК РФ был введен пункт 10.1, который установил, что управляющая организация на базе сайта ГИС ЖКХ https://dom.gosuslugi.ru/ обязана:
— обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности;
— об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
-о порядке и об условиях оказания и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, об их стоимости;
— о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством их размещения в ГИС ЖКХ.
Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в ГИС ЖКХданной информации определен Приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016.
Дополнительные требования ЖК РФ и стандарты Правил № 416
В дополнение к требованиям п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ в 2018 году был дополнен Порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее – Порядок № 416). Им было установлено, что если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать информацию путем размещения на постоянной основе:
а) на вывесках, расположенных у входа в представительство управляющей организации;
б) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
в) на информационных стендах (стойках) в представительстве управляющей организации;
г) на сайте ГИС ЖКХ (п. 31 Порядка № 416).
Блок этой информации, подлежащий раскрытию, носит общеорганизационный характер (название управляющей организации, часы ее работы, лицензия, образцы документов, тарифы и пр.). Однако в случае изменения указанная информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения путем актуализации сведений.
В случае управления многоквартирным домом ТСЖ, информация раскрывается только на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также на сайте ГИС ЖКХ (п. 32 Порядка № 416).
Кроме того, применительно к ТСЖ, в законе есть ст. 143.1 ЖК РФ, которая устанавливает права членов ТСЖ и иных собственников (не являющихся членами ТСЖ) на ознакомление с рядом документов, в числе которых:
1) устав ТСЖ, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2) реестр членов ТСЖ;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность, сметы доходов и расходов ТСЖ на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
5) документы, подтверждающие права ТСЖ на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколы общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов ТСЖ, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
9) иные предусмотренные ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ внутренние документы.
Отказываем потребителю в предоставлении информации: опыт судебной практики
Очень часто потребитель (особенно недобросовестный, стремящийся своими действиями принести вред управляющей организации) понимает закон так, что управляющая организация или ТСЖ обязаны ему предоставлять в письменном виде заверенную копию любого документа, который он запросит. Особенно на эту мысль его наводит абстрактная формулировка из п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ про предоставление сведений об «основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности».
Здесь в своей работе мы должны исходить из следующего:
- «Обеспечить свободный доступ к информации» или «имеют право ознакомиться со следующими документами» – не равняется обязанности предоставления заверенных копий (или любых иных копий документов).
Ранее в п. 17 Стандарта № 731 была норма о том, что если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет и (или) в официальных печатных изданиях, то управляющая организация, товарищество и кооператив вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного официального сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация. Правомерность этой позиции подтвердил в своем решении Верховный Суд РФ от 12.04.2017 г. по делу № АКПИ17-80.
Похожий вывод приведен в решении Алатырского районного суда Чувашской Республики от 21.01.2020 г. по делу № 2-22/2020 делается вывод о том, что обязанности раскрывать и представлять запрошенную истцом информацию, кроме той, которая была раскрыта в установленном порядке, действующее законодательство не предусматривает.
Требование о предоставлении информации должно быть выполнимо. Например, в одном из домов житель в суде требовал от ТСЖ раскрывать информацию на вывеске возле офиса ТСЖ. Поскольку офис у ТСЖ отсутствовал (по причине отсутствия денежных средств на его содержание), а судебное решение должно быть исполнимым, суд отказал истцу в удовлетворении его требований (решение Камышинского городского суда Волгоградского области от 03.12.2014 г. по делу № 2-2496/2014).
- Запрет на вмешательство в операционную и хозяйственную деятельность.
Управляющая организация или ТСЖ – это юридические лица, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с требованиями действующего законодательства. Состав информации, подлежащий раскрытию, прямо установлен в законе. Ни на одно из этих видов юридических лиц не может быть принудительно возложена обязанность отчитываться за каждую конкретную финансовую операцию, направленную на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Управляющая организация – это коммерческая организация, которая занимается бизнесом. А внутри ТСЖ вопросы контроля отнесены на ревизионную комиссию, работающую в рамках полномочий в соответствии со ст. 150 ЖК РФ и уставом.
Такой подход в работе с обращениями подтверждается судебной практикой.
Например, в одном из домов житель в суде требовал от ТСЖ предоставить ему все договоры за последние три года, а также первичную финансовую документацию. Суд отказал на том основании, что:
— нормы ЖК РФ не предусматривают обязанности ТСЖ по предоставлению для непосредственного ознакомления заявителем с документами операционно-хозяйственной деятельности;
— права истцов на обеспечение доступа к информации не нарушены, так как все истребуемые истцами документы не относятся к документам, которые ответчик обязан предоставлять для ознакомления, поскольку они не отнесены к бухгалтерской (финансовой) отчетности (решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 15.02.2019 г. по делу №2-517/2019).
В другом решении суд указал, что требования к ЖСК о выдаче договора, заключенного с адвокатом, документы по поводу строительства дополнительного жилого дома рядом с домом ЖК и платежных документов об оплате работ, и др. не относятся к документам финансовой деятельности кооператива, с которыми истец, как собственник жилого помещения, имеет право ознакомиться в соответствии с требованиями ст.143.1 ЖК РФ. Кроме того, суд делает вывод о том, что право на получение информации о деятельности товарищества не возлагает на ТСЖ обязанности по предоставлению собственнику копий документов (решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 05.06.2018 г. по делу № 2-1859/2018).
- Соблюдение сроков ответа на запросы.
Для лиц, которые не являются собственниками помещений в многоквартирном доме – срок ответа на запрос составляет 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения) (с правом продления ответа на запрос на такой же срок по уважительной причине) (п. 37 Порядка № 416).
Для собственников или пользователя помещения в многоквартирном доме стандартный срок ответа – не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения) (п. 36 Порядка № 416).
Ряд сведений раскрывается в срок от 1 до 3 дней, однако если эта информация ранее была раскрыта в установленном порядке, необходимо лишь следить за ее актуальностью и подсказывать заявителям, где они с ней могут ознакомиться самостоятельно(п. 34 Порядка № 416).
Если заявителем не указано, как именно он хочет получить ответ, рекомендуется отправлять ответ заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы в дальнейшем избежать споров по факту и срокам ответа (хотя есть норма о том, что официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное). Кроме того, ответ на запрос может быть направлен на электронную почту заявителя, через ГИС ЖКХ, а также с нарочным самому собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме (либо через консьержа, если он есть) (п. 35 Порядка № 416).
Любая управляющая домом организация должна быть заинтересована в раскрытии информации. Тогда споров с собственниками (опасающимися какого-либо утаивания) будет меньше. Но от недобросовестных собственников управляющая домом организация также должна быть защищена всеми способами, которые установлены в законе.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Управляющая компания, которая занимается содержание МКД, обязана отчитываться перед жильцами о своей деятельности. А также об исполнении своих обязательств. Обязана ли управляющая компания предоставлять копии всех документов о своей деятельности — об этом поговорим в статье.
Обязанность отчитываться перед жильцами закреплена за УК законодательно, но не все собственники квартир это знают. А УК может игнорировать свои обязанности по предоставлению такой информации. Поэтому жильцам обязательно следует знать, как они могут получить сведения о работе компании.
Показать содержание
- Законодательные акты и документы
- Какие документы собственник может запросить у управляющей компании?
- Пошаговая инструкция
- Что делать если УК не представила ответ?
- Ответственность управляющей компании за непредоставление информации
Законодательные акты и документы
Итак, законодательство в этой ситуации находится на стороне жильцов и обязует руководство УК предоставлять им всю необходимую информацию. Эти нормы о предоставлении информации управляющими компаниями находятся в следующих нормативных актах:
- Кодекс об административных правонарушениях;
- Жилищный кодекс РФ;
- Приказ Министерства строительства и ЖКХ № 882;
- Постановление Правительства № 731.
ВАЖНО! Все эти нормативные акты регулируют деятельность УК и на них можно ссылаться при составлении официальных запросов и жалоб.
Управляющая компания: что о её работе важно знать каждому. УК
Какие документы собственник может запросить у управляющей компании?
Именно Постановление Правительства является тем законодательным актом, который содержит стандарт раскрытия информации УК. А в ЖК РФ (ст. 161) указано, что управляющая компания обязана оказывать предоставление информации управляющей компанией собственникам жилья, содержащуюся в Стандарте.
Читайте также: Что входит в обязанности управляющей компании ЖКХ по закону? Перечень услуг по содержанию дома
Владельцы квартир могут на законных основаниях потребовать от УК предоставления следующих сведений об управляющей организации:
- общей информации о юридическом лице. Это может быть адрес, рабочие телефоны, ИНН и т.д.
- Данные о расходах и доходах УК, в том числе и о наличии задолженности перед ресурсоснабжающими организациями.
- Перечень МКД, которыми управляет УК. Кроме того, жильцы могут получить сведения о тех домах, которые прекратили сотрудничество с компанией. А УК обязана указать причины расторжения договора.
- Общую информацию об МКД, включая степень благоустройства, количество капитальных ремонтов или их техническое состояние.
- Информацию о том, какие ремонтные работы были проведены для их МКД.
- Сведения о предоставляемых коммунальных услугах и тарифах.
- Данные об использовании общего имущества собственников.
- Информацию о собраниях, которые проводили жильцы дома.
- Информацию о нарушениях УК в сфере управления многоквартирными домами и ответственности, которую понесла компания.
Таким образом, сведения об управляющей организации — что это? Как видим, это совокупность информации, связанной с качеством и закодательным исполнением деятельность УК.
СПРАВКА: Список сведений, которые могут получить собственники квартир от УК, в этой статье далеко неполный. Чтобы получить дополнительные сведения, необходимо осуществить определенную процедуру.
Пошаговая инструкция
Для того чтобы получить от УК необходимую информацию, собственнику или группе собственников необходимо составить заявление. Основаниями для обращения в организацию могут быть:
- несоблюдение УК своих основных обязанностей (выполнение ремонта, предоставление ресурсов и т.д.);
- необходимость проверить финансовые документы компании, например, смету.
Заявление пишется в свободной форме, так как специальный образец законодательством установлен не был. Тем не менее, если есть такая потребность, можно сделать запрос в Интернете на поиск образца письма в управляющую компанию о предоставлении информации. Пусть это заявление и пишется в свободной форме, тем не менее необходимо соблюдать обязательные правила составления официальных запросов:
- В правом верхнем углу бумаги пишется должность и ФИО лица, к которому обращается заявитель. Далее указывается название и адрес УК.
- После этого заявитель пишет свои данные, включая адрес проживания.
- Затем заявитель излагает проблему, которая заставила его обратиться в УК. Если речь идет о предоставлении жильцам конкретной информации, следует указать свои требования.
- Если заявитель оперирует доказательствами, например, некомпетентности УК, нужно указать список документов и других материалов. Они обязательно прикладываются к заявлению.
- В конце документа нужно указать дату его составления и подпись.
Образец заявления в управляющую компанию о предоставлении информации.
Образец письма в управляющую компанию о предоставлении информации
Итак, документ готов. Заявитель может отправить его заказным письмом или отнести в УК лично. Во втором случае нужно иметь несколько копий заявления, на которых обязательно должен расписаться сотрудник компании. Что касается электронных писем, то некоторые организации предоставляют такую возможность обращения.
СПРАВКА: Но со стороны законодательства такое электронное письмо нельзя рассматривать как официальное обращение. После того, как УК получила заявление от жильцов, она обязана дать ответ в течение 10 дней.
При необходимости можно найти интересующую информацию на сайте Реформа ЖКХ. Это специальный сервис, созданный для того, чтобы жильцы имели свободный доступ к информации. В окне поиска нужно указать адрес дома и все сведения будут предоставлены.
Также у УК может быть создан свой сайт, с помощью которого сотрудники организации распространяют всю необходимую собственникам квартир информацию.
Что делать если УК не представила ответ?
Часто бывают ситуации, когда сведения, которые находятся в общем доступе на сайтах или информационном стенде, не удовлетворяют потребности жильцов.
УК также может предоставить неполные данные или проигнорировать заявление жильцов. Еще одна популярная отговорка УК заключается в том, что договор с собственниками не содержит сроков рассмотрения заявлений.
Что могут сделать жильцы? Если УК не отвечает на запросы или присылает лишь письма, в которых указана искаженная информация, необходимо обращаться в контролирующие органы. Это может быть жилинспекция, Роспотребнадзор и, в крайнем случае, прокуратура.
СПРАВКА: жалобы необходимо отправлять в региональное отделение выбранной структуры.
Проще всего зайти на соответствующий сайт и заполнить бланк обращения. Можно отправить жалобу и по почте. Она составляется в свободной форме. Главное, это изложить причину обращения и указать адрес, на который следует прислать ответ. Такие заявления контролирующие органы рассматривают в течение месяца.
Существует так называемый претензионный порядок решения проблемы между УК и жильцами. Это способ, позволяющий не доводить конфликт между сторонами до контролирующих органов или суда. Для этого жилец, инициировавший подачу заявления и не получивший удовлетворяющего его ответ, должен:
- обратиться к руководству УК и лично рассказать о существующей проблеме. Желательно иметь доказательства, подтверждающие, что организация не выполняет свои обязанности. Директор УК может и не знать, что его сотрудники халатно относятся к выполнению просьб собственников квартир.
- Если должностное лицо отказывается лично встречаться с жильцами или не предпринимает попыток устранить недочеты в работе своих сотрудников, жилец может написать претензию. Этот документ составляется в двух экземплярах и подается согласно установленной процедуре.
Если ответа на претензию не последовало, можно обращаться с жалобой в надзорные органы. Важно знать, что если дело дойдет до суда, то он может принять решение о проведении претензионного порядка решения проблем. Если сторонам не удастся договориться мирно, то они будут обязаны выполнять решение суда.
Как сменить управляющую компанию ? / ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
Ответственность управляющей компании за непредоставление информации
До 2015 года ответственность за обязанность управляющей компании предоставлять информацию собственникам была предусмотрена статьей 7.23.1 КоАП, но она утратила свою силу. Потому управляющая компания несет ответственность за не предоставление информации собственникам квартир согласно статье 13.19.2 КоАП.
Помимо этого обязанность раскрытия сведения собственникам содержит статья 193 ЖК РФ. В ней указано, что эта обязанность является условием получения лицензии. И если УК ее не выполняет, то на нее накладывается штраф в размере 300 тыс. рублей (ст. 14.1.3 КоАП).
СПРАВКА: если контролирующие органы не нашли фактов, указывающих на невыполнение УК своих обязательств, жильцы имеют право обратиться в суд. Для этого составляется исковое заявление и подается в отделение суда по месту нахождения организации.
Заявление должно содержать:
- название и адрес суда;
- сведения об истце;
- сведения об ответчике;
- факты, указывающие на нарушение прав истца;
- доказательства по делу;
- требования, предъявляемые к ответчику;
- сумма иска (если предусмотрено материальное взыскание с ответчика);
- перечень документов, которые прикладывает к иску истец.
Управляющие компании нередко занимаются всеми вопросами, связанными с управлением и содержанием МКД. Жильцы оплачивают услуги таких организаций, поэтому имеют право знать, куда тратят их деньги. Особенно, если организация недобросовестно выполняет свои условия.
Смотрите видео: Полезные советы по взаимодействию с управляющими компаниями
Как нас обманывают управляющие компании, и как с этим бороться?
