Какая выгода управляющей компании плохо топить

ЖКХ. Как нас обманывают.

Меня всегда занимал вопрос, почему управляющие многоквартирными домами организации (управляющие компании, ТСЖ и пр.) не ограничивают свою деятельность собственно управлением и оказанием жилищных услуг, а стремятся также выступать посредниками между ресурсопоставляющими компаниями и потребителями. Не секрет ведь, что часть жителей злостно не оплачивает коммунальные услуги и получить с них деньги весьма непросто а то и невозможно.
Коммунальщики же тупо считают потребителем УК или ТСЖ, беря с них плату по объему поданного на дом тепла, а ты иди, собирай с жителей как хочешь.
И тем не менее, управляющие организации идут на это. Значит, неспроста.
Где искать лазейку для злоупотреблений? Измерение расхода газа, воды и электрической энергии не представляет особой сложности, и большинство потребителей сами выполняют эти замеры при помощи установленных счетчиков. C учетом тепловой энергии дело обстоит намного сложнее. Батареи отопления в разных комнатах заходят из разных мест, и чтобы определить потребление тепла в одной отдельно взятой квартире понадобятся минимум три-четыре счетчика, что делает их установку невыгодной, а обслуживание дорогостоящим. Значит, здесь где-то …
В рамках проводимых в городе стране мероприятий по стимулированию энергосбережения в большинстве многоквартирных домов установлены коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии (далее – ОДПУ).
В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307, в многоквартирных домах, которые оборудованы ОДПУ, размер платы за отопление должен рассчитываться следующим образом:
— по каждому дому определяется общее количество тепловой энергии (Гкал), которая была израсходована на отопление за предыдущий год (на основании показаний ОДПУ) и делится на 12 для определения ежемесячного расхода;
— полученный результат делится на отапливаемую площадь дома – определяется коэффициент (он указывается в платежке, размерность – Гкал на кВ. метр), который умножается на общую площадь квартиры. Итоговая цифра (Гкал) умножается на жилую площадь квартиры.
— Сумма в рублях получается умножением результата предыдущих вычислений на годовой тариф.
(Понимаю, сложно. Но напрягитесь, оно того стоит).

Формула выглядит так:

P = S * Vt * TT
где:
P – сумма за отопление в рублях;
S — общая площадь квартиры в многоквартирном доме;
Vt — среднемесячный объём потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год (Гкал/кв.м.);
TT — тариф на тепловую энергию, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации (руб./Гкал).

Так, площадь квартиры — величина постоянная (не забудьте только вычесть площадь балкона), тариф ни от нас, ни от управляющей организации не зависит, остается объем.

Vt = V/ 12*S

где:
Vt — среднемесячный объём потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год (Гкал/кв.м.)
V — количество тепловой энергии (Гкал), которая была израсходована на отопление за предыдущий год (на основании показаний ОДПУ)
12 – число месяцев в году (кто не догадался)
S – площадь дома (пока не уточняю какая)

С объемами не пошутишь, энергетики не дадут. Объект для махинаций один – параметр S, площадь дома. Тем более, что именно вокруг нее в Правилах больше всего тумана…

Итак, что это за площадь? Правила в схожей ситуации утверждают, что это общая площадь всех помещений в многоквартирном доме. В комментариях юристов значится, что это площадь всех отапливаемых помещений. А методика расчета для ГУП ДЕЗ Москвы однозначно определяет ее как общую площадь жилых помещений.
Последний вариант и принят как официальный. Обратитесь в свою управляющую организацию с разъяснением, как рассчитывается плата за тепло – и вы получите именно такой ответ.

Так они рассчитывают сумму платежа. Доказательства тому есть в информации любой управляющей организации (благо Постановление 731 http://www.rg.ru/2010/10/01/doma-standart-dok.html в Москве исполняется неукоснительно)
Возьмем для примера ДЕЗ Южное Бутово (http://www.dezub.ru/docs.html )
Дом, расположенный по адресу ул.

Брусилова, д.17

Раздел «расходы на отопление». Вот такие данные по дому:

Расходы на отопление в 2010 году (Гкал) V — 2763,54
Среднемесячный расход (столбец 3/12 мес) — 230,29500
Общая площадь жилых помещений (кв м) (та самая S) — 19 374,20
Среднемесячный расход в Гкал на 1 кв м. Vt — 0,01189

Вроде всё верно. Однако на самом деле расчет должен производится не по жилой, а по общей отапливаемой площади, находящейся в собственности или аренде.
Никто не спорит, тепло на обогрев лестничных клеток, например, должно делиться между всеми жителями, пропорционально жилой площади, что, собственно, и делается согласно принятой методике расчета.
А вот такая распространенная ситуация. В доме часть квартир на первом этаже занимает какое-нибудь учреждение или магазин. У него пробит отдельный вход и оно выведено из жилой площади. От этого оно не перестает запитываться от общедомовых коммуникаций и вносит свой вклад в параметр V, а значит и Vt, который значится в вашей квитанции. Однако в знаменателе формулы Vt = V/ 12*S площадь арендованных помещений не учитывается, т.к. они из жилой площади выведены. Таким образом, это увеличивает платежи жителей.
Проиллюстрируем это на всё том же доме № 17 по улице Брусилова.
Это данные по нежилой площади и главное, по нежилой площади, находящейся в аренде:

Общая площадь нежилых помещений, сдаваемых в аренду – 1871,30 кв.м.
Общая площадь помещений дома — 21 245,50 кв.м.

Проверяем общая площадь отапливаемых помещений в доме, находящихся в собственности, в найме или муниципальных составляет: 19 374,20 + 1 871,30 = 21 245,50 кв. м.

Соответственно, Vt составляет уже не 0,01189, а 0,010840 Гкал на 1 кв. метр (230,29500/21 245,50)

Вроде, ерунда. Глянем какая выходит разница для жильца стандартной трехкомнатной квартиры в этом самом доме площадью 66 кв. метров. Возьмем расчет ДЕЗ:

P = S * Vt * TT

66 * 0,01189 * 1325,7 (это московский тариф на тепловую энергию на 2011 год) = 1040 руб. 33 коп.

Теперь расчет в соответствии с действующим законодательством:
66 * 0,010840 * 1325,7 = 948 руб. 46 коп.

Значит, каждый счастливый обладатель трехкомнатной квартиры в доме № 17 по улице Брусилова ежемесячно переплачивает за тепло почти 100 рублей.
В год – больше тысячи.

Ну а где выгода управляющей организации? А вот где – арендаторы (собственники) нежилых помещений в доме осуществляют платежи так же как и жильцы – на счет управляющей организации. В данном случае – прямо в карман, так как сумму, требуемую МОЭК (поставщиками тепла), они, (благодаря трюку с площадями) собирают чисто с жителей.

Самое прикольное – что мне даже не пришлось проводить никакого расследования – все эти данные есть на сайте любой управляющей кампании.
Так что житель Южного Бутова, проведя соответствующий расчет, могу спокойно подавать в суд на ДЕЗ с требованием возврата переплаченных сумм, причем за пять лет (столько действуют Правила).

Сверхприбыли в ЖКХ возникают по закону больших чисел. Для семьи тысяча в год с квартиры – ничто. А сколько квартир в доме (в том, что в Южном Бутове порядка 350). А сколь домов на обслуживании ДЕЗ? 411. Возьмем 400 помножим, скажем, на 200 квартир в каждом и на эту пресловутую тысячу – итого 80 миллионов в год. В Москве – 125 районов…

Это только один, лежащий практически на поверхности, способ обмана в ЖКХ. Это даже обманом не назовешь в силу его распространенности и отсутствия явных противоправных действий. Так, преступная практика…

В это трудно поверить, но вот так легко отсудить свои кровные, разорить управляющие компании, сделать бизнес в сфере ЖКХ нерентабельным, обрушить нафиг всю систему городского хозяйства Москвы (а то и всей России).

Только что-то мне подсказывает, что никто этим заниматься не будет. Ведь что такое тыщенка в год…?

Хитрость 1. Как это холодно? Вот придем на замеры — точно будет тепло

Жалобы на некомфортную температуру в квартире от жителей городов поступают регулярно, весь отопительный сезон. Бывает, что жильцы одного дома сообщают о противоположных проблемах: в одной квартире жарко, в другой — холодно.

Чаще всего проблема в неравномерном распределении подачи тепла внутри дома, за это отвечает управляющая компания. Регулировка оборудования узла подачи тепла — достаточно сложный процесс, который требует времени и навыков.

Иногда, чтобы избежать таких трудозатрат, обслуживающая организация решает схитрить, и тогда поступают подобные сообщения:

«Дома холодно. Приглашаю на замеры температуры управляющую компанию, договариваюсь на определенный день. К этому времени батареи становятся горячими, а дома становится теплее. После ухода комиссии батареи вновь остывают. Это замкнутый круг, без начала и конца».

И даже погоду некоторые УК «подгадывают», ведь днем на улице теплее, и в солнечные дни температура в квартире поднимется еще на пару градусов. Так и до минимально допустимой температуры в жилом помещении в +18 °С можно дотянуть. А если термометр показывает норму, то и никаких регулировок проводить не надо.

Как быть в этом случае, ведь нужна фиксация нарушения? Если управляющая компания не проводит проверку, как и положено, в течение двух часов (если не согласовано другое время), несколько раз переносит время или вдруг перед проверкой батареи становятся горячими, то жители дома могут сами составить акт проверки качества коммунальных услуг в отсутствие исполнителя. Такое право прописано в Постановлении Правительства №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Такой акт должен быть подписан не менее чем двумя жителями дома и председателем ТСЖ, ЖК, ЖСК либо совета многоквартирного дома.

И уже с этим актом нужно обращаться в контролирующие органы, которые курируют работу управляющих компаний. В Хакасии это Министерство строительства и коммунального хозяйства, вот электронный адрес, на который можно направить жалобу и копию акта minstroy@r-19.ru.

Хитрость 2. Ничего не знаю, ваша квартира с краю

Зачем проверять батареи в квартирах, повышать давление в трубах (из-за чего некачественные сварные швы могут лопнуть), проводить регулировку, если можно просто сказать: виновата компания, которая поставляет вам тепло? «Кому платите, с того и спрашивайте», — говорят в УК. Примерно такие жалобы приходят из Черногорска:

«У меня дома одна батарея совсем холодная, другая прогревается наполовину. Когда я обращаюсь в управляющую компанию, мне говорят: теплоснабжающая компания (у нас это СГК), не дает нужное давление, поэтому вода не продавливается по трубам. А в СГК мне сказали, что давление нормальное. На кого тогда жаловаться? И кому?»

Сказать, что давление в норме, — не значит, что оно в норме. Чтобы удостовериться в словах и управляющей организации, и ресурсоснабжающей, требуйте копии актов замера параметров. Попросить предоставить документы может председатель совета дома или старший по дому. Здесь четко определена зона ответственности: СГК проверяет давление в трубопроводах на вводе в дом, УК — на внутридомовом оборудовании.

Если нет перепада (так специалисты называют разницу в подающем и обратном трубопроводе), значит, во внутридомовой системе нет циркуляции — и УК должна отрегулировать оборудование узла подачи тепла. А промедление с настройкой может стать поводом обращения в контролирующие органы. К заявлению необходимо прикрепить копии актов и СГК, и УК.

Хитрость 3. Это виноваты не мы. Это они топят, как не в себя

В адрес СГК приходят и жалобы на слишком горячую воду, но не массово, а точено. Объединяет многие похожие обращения из разных районов городов ответ управляющих компаний. А жалобы от жителей городов приходят примерно такие: 

«Из крана бежит кипяток. Сколько ни добавляй холодную воду, все равно горячая. Обращались в управляющую компанию, нам ответили: что вы хотите, зима, такая вода идет с теплоисточников. Снизьте температуру, пока все не обожглись».

Действительно, зимой, когда на улице холодает, температура теплоносителя увеличивается и вода в город от котельной или ТЭЦ поступает более горячей. Какой температуры должен быть теплоноситель в зависимости от погоды регламентирует температурный график, утвержденный в администрации города. Например, при –20°С на улице температура в подающем трубопроводе от Абаканской ТЭЦ будет +125°С.

Но +125°С в кране быть не может! Согласно пункту 2.4. Санитарных правил и норм 2.1.4. 2496-09, температура воды из крана должна быть в границах +60…+75°С. Температура горячей воды в системе подачи горячего водоснабжения поддерживается с помощью автоматического регулятора, который обязательно должен быть установлен. Если оборудование не работоспособно или его вовсе нет, тогда из крана может идти очень горячая вода.

В этой ситуации механизм такой: сообщаем о проблеме в УК, желательно письменно, просим отрегулировать подачу тепла и дублируем письмо в адрес контролирующих органов.

Сколько таких недобросовестных управляющих компаний, которые стараются любым способом переложить ответственность? К сожалению, большинство. Но есть и такие, к которым практически нет претензий. В Абакане — это ЖЭУ-2, в Черногорске — УК «Коммунальщик», ООО Сервис Лайн, ЖЭУ-8. На все остальные обслуживающие организации от жильцов многоквартирных домов регулярно приходят жалобы.

К решению проблем с управляющими компаниями необходимо привлекать контролирующие органы — фиксировать нарушение порядка и качества коммунальных услуг и писать обращения. Жители Абакана, Черногорска, Усть-Абакана, Пригорска могут отправлять сообщения на электронную почту регионального Министерство строительства и коммунального хозяйства minstroy@r-19.ru.

Управляющая компания должна обеспечивать тепло в вашей квартире. Если она этого не делает — неважно, по какой причине, — вам нужно зафиксировать нарушения и добиваться, чтобы их устранили.

Также вы действительно можете рассчитывать на компенсацию платы за отопление. Однако эта процедура довольно сложная, а выплата, как правило, не стоит того, чтобы ее добиваться.

Расскажу подробнее, как правильно зафиксировать и оформить нарушение и что делать дальше.

Нормы температуры в квартире

Бывает, что в квартире холодно, но УК и надзорные органы отказываются признавать это нарушением. Все потому, что холодно — это оценочное понятие, а в законе есть точные нормы температуры, влажности, проветриваемости и чистоты воздуха. Установлены оптимальные, а также максимальные и минимальные показатели.

При этом допускается понижение температуры на три градуса по ночам — с 00:00 до 05:00, но при условии, что до следующей полуночи температура нормализуется.

Оптимальная влажность воздуха должна быть в промежутке от 30 до 45%, максимальная — 60%. Это касается жилых комнат. Разделения по регионам здесь нет.

Скорость движения воздуха при закрытых окнах должна быть не менее 0,15 м/с, но не более 0,2 м/с. Свыше 0,2 м/с — уже сквозняк.

Как правильно зафиксировать нарушение температурного режима

Сделать все это можно так.

Пригласить частного специалиста. Этот вариант, как правило, самый быстрый: достаточно заплатить за услугу, и специалист может прийти с оборудованием уже на следующий день.

Исследование микроклимата стоит от 1000 Р. В квартирах чаще всего применяют метеоскоп. Этот прибор измеряет сразу все важные показатели: температуру и влажность воздуха, скорость его движения. Бывает, жильцам кажется, что проблема с отоплением, а на самом деле — дело в повышенной влажности, поэтому и измеряют все что можно.

Тепловизор показывает, как распределяется тепло по поверхности, — становится визуально понятно, где и почему промерзает стена.

Обследовать квартиру может любой частник, но, чтобы результаты исследования считались официальными и имели силу в суде, нужно соблюсти такие условия:

1. Специалист должен иметь документ о квалификации.
2. Частник или фирма должны быть членами саморегулируемой организации в области энергетического обследования. Дополнительно фирма, чтобы показать свою компетентность, может аккредитоваться и иметь аттестат об этом.
3. Прибор, которым делают замеры, должен быть зарегистрирован в госреестре, иметь сертификат об этом и действующее свидетельство о проверке пригодности к измерениям.
4. Обследование должно проводиться строго по методике. Например, метеоскопом можно обследовать квартиру только зимой и осенью в темное время суток или в облачную погоду при температуре снаружи не выше −5 °С.

Как и в случае с платными специалистами, на прибор лучше запросить документацию и проконтролировать правильность замеров. Иногда коммунальщики не знают технологии замеров или специально хитрят: измеряют температуру прямо у батареи или держат метеоскоп в руках, хотя его надо поставить перед началом работы.

Подать жалобу в отделение Государственной жилищной инспекции — ГЖИ. Обращаться в ГЖИ выгодно и эффективно: специалист также проведет замеры бесплатно. Если он выявит нарушения, ГЖИ сразу выдаст предписание в адрес УК, чтобы та их устранила.

Сомневаться в приборах и перепроверять документы у специалистов ГЖИ не надо: суды всегда принимают заключения инспекции как достоверные.

Единственный минус: ГЖИ рассматривает жалобы до 30 дней, поэтому для замеров к вам могут прийти через месяц.

На практике тепловизор может показать совсем низкие значения и даже отрицательную температуру. Это означает, что шов сильно промерзает, через него заходит ледяной воздух с улицы.

Как написать претензию и добиться перерасчета за тепло

Если холод в квартире подтвержден замерами и это явное нарушение, а не субъективные ощущения жильцов, нужно написать претензию УК или ТСЖ.

Не нужно писать претензию, когда обследование провели и выявили нарушение специалисты самой УК или ГЖИ. У управляющей компании сразу будет акт обследования, так как она его и проводила, а ГЖИ автоматически выдает УК предписание об устранении нарушений законодательства.

Претензия — досудебный порядок устранения нарушений. На этом этапе можно потребовать:

1. Устранить нарушение, то есть утеплить межпанельный шов или провести любые другие технические мероприятия, чтобы температура в квартире пришла в норму.
2. Сделать перерасчет за отопление.

Сумма перерасчета считается так.

Часы отклонения температуры от минимальной нормы в сутки суммируются и умножаются на количество градусов отклонения от нормы и на 0,15%. Здесь помните, что понижение температуры на 3 °С ниже нормы ночью не считается нарушением.

Когда подавать в суд

Если УК игнорирует вашу претензию и ничего не делает даже по предписанию ГЖИ, придется подавать в суд. Такие дела рассматриваются в рамках закона о защите прав потребителей, и иск грозит управляющей компании серьезными последствиями.

Вот чего вы можете потребовать.

Также в суде можно требовать не ремонта, а компенсации его стоимости — ее определяет эксперт. Так делают, если к управляющей компании нет совсем никакого доверия и есть вероятность, что она не выполнит решение суда или сделает ремонт некачественно, лишь бы отчитаться.

Чтобы суд назначил штраф, придется доказать, что вы пытались уладить дело в добровольном порядке: написали в УК претензию, приложили к ней доказательства, обеспечили мастерам проход в квартиру для осмотра.

Чтобы доказать дополнительный расход электричества, придется потрудиться. Нужно представить квитанции и чеки об оплате ЖКУ за разные зимы, чтобы было понятно, на сколько выросла плата за свет. Если история длится уже много лет и вы постоянно догреваете квартиру электричеством, то по платежкам разобраться будет сложнее.

Также можно приобщить к делу фотографии конвекторов и документы на них, чтобы расход можно было высчитать исходя из мощности нагревательных приборов.

Если суд примет решение о такой компенсации, перерасчета за отопление, скорее всего, уже не будет.

Но придется доказать причинно-следственную связь и обосновать ущерб — надо вызвать оценщика или попросить у суда назначить судебную экспертизу.

Чтобы доказать моральный ущерб, одних слов недостаточно. Болезни детей придется подтвердить документами из поликлиники, суд также может вызвать как свидетелей членов вашей семьи.

Компенсация морального ущерба в таких делах редко бывает большой — обычно суды оперируют суммами до 5000 Р или вовсе отказывают в этом требовании.

Что говорят суды

Суд назначил экспертизу, пришел специалист с тепловизором. Выяснилось, что хотя в квартире и допустимая температура воздуха +20 °С, но стены действительно промерзают. Чтобы устранить нарушение, требуется наружное утепление и монтаж приточной вентиляции.

Суд частично удовлетворил требования тюменца и взыскал с ТСЖ 74 506 Р на устранение дефектов, 11 061 Р за судебную экспертизу, 5213 Р на почтовые расходы и моральный вред, а также 20 000 Р штрафа за отказ в добровольном порядке исполнить требование. Всего получилось 110 780 Р.

Житель нанял оценщика, и тот посчитал стоимость ремонта — 18 778 Р. Мужчина потребовал от УК эту сумму, а также 20 000 Р компенсации морального вреда, 8600 Р за экспертизу и штраф за отказ добровольно разобраться с проблемой.

Судебная экспертиза установила, что стена мерзнет из-за того, что плохо работает вентиляция. Управляющая компания же в суде давила на то, что житель самовольно убрал батарею, придвинул к стене диван и сделал перепланировку кухни. Все это, по мнению УК, могло нарушить вентиляцию.

Суд посчитал, что первопричина промерзания стены и превышения норм влажности все же в плохой тяге, а изменения на нее не повлияли. Суд решил, что УК не выполняет свою работу, и взыскал с нее 18 778 Р за ремонт, как и просил хозяин квартиры. Моральный вред суд уменьшил до 2000 Р, штраф — 10 389 Р.

В суде она требовала возместить ей расходы, выплатить неустойку — 3% от этих расходов, компенсировать моральный вред, судебные расходы и взыскать с застройщика штраф — 50% от присужденной суммы.

Застройщик сообщил в суде, что квартира сдавалась с черновой отделкой: без штукатурки на стенах, герметизации подрозетников и с открытыми проходами труб. По мнению строителей, факты, на которые указывала хозяйка, — нормальное явление. А ГЖИ сообщила, что температура в квартире в норме, утепление фасада не вызывает нареканий.

Суд отказал женщине и взыскал с нее расходы застройщика на экспертизу.

Что в итоге

В вашей ситуации рекомендую сразу обратиться в ГЖИ с жалобой и описать ситуацию. Попросите провести обследование микроклимата в вашей квартире и зафиксировать промерзание стен.

Результат обследования, которое выполнит ГЖИ, точно будет иметь юридическую силу, и никто в нем не усомнится. Кроме того, это бесплатно, и вам не придется платить частным экспертам.

Если все это не поможет, можно подавать в суд и требовать как можно больше: сделать ремонт, пересчитать плату за тепло, оплатить моральный ущерб, судебные расходы и штраф по закону о защите прав потребителей.

Куда нужно обратиться, если УК не выполняет свои обязательства перед жильцами, и как добиться справедливости в кратчайшие сроки

В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.

Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.

Как выбирают УК

Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома. «При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади. Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».

Претензии и обязанности

Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко. По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.

Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги. Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора. Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан. Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.

Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются. «Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет. Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год. При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.

Обратитесь к руководству УК

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены. Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев. По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

В Роспотребнадзор стоит жаловаться, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

Обратитесь в прокуратуру или суд

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Что должна делать управляющая компания

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.

1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество

Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:

• Постановление о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.

Обеспечивать надёжность и безопасность дома

УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.

Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.

Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.

Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.

Поддерживать работу систем и оборудования

Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок. Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры. Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает УК.

Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим. А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.

У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.

Ремонтировать общие помещения

К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. Если кто‑то сломал перила или сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в УК, она должна это исправить.

Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.

Поддерживать чистоту в подъездах

УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.

Работы должны проводиться с такой периодичностью:

• Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
• Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
• Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
• Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
• Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
• Мытьё окон и батарей — дважды в год.

Заботиться о прилегающей территории

В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.

2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями

УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства

Для начала стоит убедиться, что УК в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.

Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.

Если реакции нет, остаётся обращаться:

• В Госжилинспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность УК. Сюда стоит жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
• В Роспотребнадзор. Это ведомство поможет разобраться, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали или что‑то навязывали.
• В прокуратуру. Если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
• В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.

Читайте также 🧐

• Что будет, если не платить за коммунальные услуги
• 8 ситуаций, в которых стоит сэкономить с помощью «Госуслуг»
• 4 ошибки с налогами, которые могут стоить вам денег

Как получить компенсацию за холод в квартире и добиться перерасчета за жару

Каждый месяц петербуржцы получают квитанции на оплату отопления. Там указано, сколько гигакалорий (Гкал) энергии было потрачено, чтобы поддерживать тепло в их квартирах. Согласно тарифам администрации города, одна гигакалория стоит чуть больше 1600 рублей, а их количество на квартиру определяется ее метражом. Если скромная студия отапливается менее, чем двумя Гкал в месяц, то на 300-метровую квартиру потребуется более девяти Гкал, что в денежном эквиваленте составит 15 тыс. рублей. Но как понять, что вам отапливают квартиру ровно на столько, сколько вы платите?

Правила предоставления коммунальных услуг регламентированы постановлением Правительства РФ № 354. Там сказано, что в период отопительного сезона температура в квартире не должна опускаться ниже 18 °С, и не должна превышать 22 °С. Для угловых помещений другие нормы: от 20 до 24 °С. Следовательно, если температура хотя бы в одной комнате в квартире недотягивает до 18 °С в течение месяца или больше, можно смело требовать у управляющей компании перерасчет с возвратом излишне уплаченных денег.

Измерьте температуру в квартире

Чтобы получить основание для требований, нужно обратиться в управляющую компанию (УК) и попросить прислать специальных людей для замера температуры в квартире. Человек, отвечающий на подобные заявки, может занимать должность техника, слесаря, сантехника — это не особо важно. Необходимо, чтобы у него был при себе термометр и бланк акта обследования квартиры. Обратите внимание, что замеры должны проводиться в каждом помещении, дважды, с интервалом не менее 10 минут. Всего таких замеров должно быть не менее трех в течение месяца (больше — лучше). Что должно быть в актах обследования — иначе суд отклонит ваши требования:

• дата и время замера;
• наименование и марка измерительного прибора;
• метод измерения;
• наличие свидетелей замера с указанием фамилий и контактов.

Представители управляющей компании могут отказаться вносить эту информацию в свой акт, сославшись на отсутствие нужных полей на бланке, времени и желания. Единственный выход — провести свою экспертизу: найдите профессиональный термометр (жидкостный или электронный, тепловизор тоже подойдет), распечатайте акт проверки температурного режима в жилом помещении (можно найти в Интернете) и пригласите соседей в качестве свидетелей. Для большей солидности позовите кого-нибудь из правления ТСЖ, хотя это необязательно. Показания прибора нужно каждый раз фотографировать. Составленный акт должны подписать все свидетели.

Что писать в исковом заявлении

Дальше можно обращаться в УК о перерасчете платы за отопление и устранении низкого качества предоставляемых услуг. Скорее всего, вам ответят отказом. Ваша задача на этом этапе — добиться, чтобы отказ составили в письменном виде и выдали вам на руки. Это будет последний документ, которого не хватает для подачи искового заявления в суд.

Составляя это заявление, нужно ссылаться не только на постановление Правительства РФ, но и на закон «О защите прав потребителей». В данной ситуации управляющая компания является поставщиком услуг ненадлежащего качества. И обязана компенсировать это. Так вы можете требовать:

• устранения неисправностей, которые мешают подавать тепло в квартиры в полном объеме;
• штраф за некачественные услуги;
• компенсацию морального ущерба.

Если вы часто простужаетесь из-за пребывания в холодном помещении, можно взыскать с управляющей компании утраченный из-за болезни заработок и расходы на лечение. К исковому заявлению нужно приложить акты замеров температуры, копию свидетельства собственности, копии квитанций о плате за отопление.

Судебная практика по нарушению отопительных норм

Прецеденты выигранных исков есть в разных регионах России. Например, в 2014 году в Пермском крае женщина отсудила 130 тысяч рублей у управляющей компании, доказав, что температура в ее квартире не поднималась выше 16 °С в течение отопительного сезона. Справедливости ради нужно упомянуть, что женщина требовала 350 тысяч рублей.

Реже россияне обращаются с исками о чрезмерно высокой температуре в квартире. Но жаловаться на это можно, более того, есть случаи выигранных судов. Ведь услуги отопления оплачиваются по факту — то есть, если у вас в квартире было 29 °С в течение месяца, то заплатите вы больше, чем если бы было 20 °С. А то, что вы жили с открытой форточкой и топили улицу — никого не волнует.

Поддерживая температуру выше 24 °С, коммунальщики также оказывают некачественные услуги. Более того, их можно классифицировать, как опасные для здоровья, потому что в постановлении Главного санитарного врача РФ № 64 сказано: постоянно находиться в помещении с температурой выше 24°С нельзя.

Отстаивать свои права можно по схеме, описанной выше. Один из ярких примеров того, как удалось вернуть деньги за лишнее отопление — прошлогодняя история из Подмосковья. Мужчина выиграл суд с управляющей компанией из-за того, что температура воздуха в его квартире составляла 26-29 °С. Он требовал 82 тыс. рублей, а получил чуть больше 16 тыс. рублей.

Почему жаловаться на отопление — это важно

Плохое отопление часто является следствием износа труб, на который ссылаются коммунальные службы при появлении любых проблем. Но иногда это неправильная настройка оборудования или банальная неисправность, которую всем лень искать. Активность людей в отстаивании своих прав и готовность идти в суд может помочь коммунальщикам стать сознательнее, а всем остальным — жить в теплых квартирах.

Наши дела по теме

Жилищное право

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Не хотите переплачивать за отопление – почитайте новые правила

Что делать, если в квитанции на оплату коммунальных услуг сумма завышена, хотя с этого года собственники квартир не должны платить за тепло сверх положенного?

С 1 января 2019 г. начали действовать изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Так удалось решить проблему, которая касалась тысяч жителей: они были вынуждены платить за отопление не по показаниям индивидуальных приборов учета, а по усредненным нормативам потребления. Это происходило потому, что их права были поставлены в зависимость от недобросовестного поведения соседей, у которых индивидуальные приборы учета отсутствовали.

---

¹ Постановление Правительства РФ от 28 декабря 2018 г. № 1708 «О внесении изменений в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов по вопросу предоставления коммунальной услуги по отоплению в многоквартирном доме».