Как взять в аренду землю у государства для бизнеса

Нюансы аренды земли у государства под бизнес

Для формирования инфраструктуры бизнеса часто нужны участки земли.

Их покупка не всегда оправдана – нет свободных средств для вложения, планируется только временное использование. Как же быть в таком случае?

Решение – взять в аренду землю у государства, муниципального управления. Детали процедуры обсуждаем в статье.

Требования к арендатору и условия использования участка

Основные положения об аренде государственной и муниципальной земли описаны в ст.22 Земельного кодекса (ЗК) РФ. Арендаторами могут выступать физические и юридические резиденты РФ, граждане других государств и организации с иностранным капиталом.

Сначала определяется вид использования земли, основание – ст.7 ЗК. Это влияет на сроки аренды и ограничения на проведения каких-либо работ, рекультивации.

Условия передачи и использования участков прописаны в ст.39.8 ЗК РФ:

• Использование недр. Обязательно проведение рекультивации.
• Расположение на границе береговой полосы. Обеспечение свободного прохода к водоему.
• Освоение территории. Снос самовольных построек, что должно быть указано в договоре.
• Если участок частично находится в охранной зоне, арендатор должен предоставить свободный доступ к объекту.

Дополнительно учитывается срок предоставления земли. Он зависит от выбранного целевого использования, назначения участка.

Сроки аренды участка для бизнеса определены в п.8 ст.39.8:

• Строительство и реконструкция зданий – 3-9 лет.
• Размещение линейных объектов – до 49 лет.
• Комплексное освоение территории юридическим лицом – 3-5 лет.
• Завершение строительства – до 3 лет. Условие – юридическое лицо приобрело права на этот объект.
• Использование и освоение недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии.

Возможно заключение соглашения с дальнейшим выкупом участка. Это зависит от статуса участка, его целевого использования.

Любое нарушение договора станет причиной его одностороннего расторжения. Перед этим государственная (муниципальная) комиссия проводит проверку, составляются акты, которые станут основанием для аннулирования соглашения.

Как найти и выбрать участок?

Узнать границы участка, его категорию и форму собственности можно на публичной кадастровой карте. Она размещена на сайте Федеральной Кадастровой Палаты, которая входит в структуру Росреестра. Рекомендуется ознакомиться с классификатором разрешенного использования земельных наделов – приложение к приказу Минэкономразвития №540.

Главы ЗК с описанием земельных участков для коммерческой деятельности по назначению:

• 14 – сельскохозяйственные.
• 15 – населенных пунктов.
• 16 – промышленности, энергетики, связи.
• 18 – лесного и водного фонда.

Помимо кадастровой карты узнать о свободных наделах можно в городских и поселковых администрациях. Особые условия аренды могут быть прописаны в региональных законодательных актах. Но они не должны противоречить общегосударственным.

Узнать о возможности найма участка у государства можно по кадастровой карте. В графе «Форма собственности» должно быть значение «Собственность публично-правовых образований». Дополнительно рекомендуется уточнить информацию в органах местного самоуправления.

Как взять: порядок оформления

Пошаговая инструкция по оформлению аренды под бизнес выглядит следующим образом:

1. Узнать правовой статус надела, используя публичную кадастровую карту.
2. Определить тип участка, его целевое использование и ограничения.
3. Составить пакет документов – заявление о желании взять надел в аренду, дополнительные выписки.
4. Проверить базовую арендную плату.
5. Принять участие в аукционе, предварительно оценить будущую финансовую нагрузку.
6. Подписать договор с государственными представителями.

Подача заявления

Первый важный этап – написать заявление о желании арендовать земельный участок. Образец документа можно взять в местной администрации – городской или муниципальный орган, муниципальный район, сельское или городское поселение.

В заявлении указывают следующую информацию:

• Кому. Местной администрации, прописать ФИО руководителя.
• От кого. Для юридического лица – полное название, ИНН, КПП, юридический и фактический адрес.
• В основной части указать тип аренды, желаемый срок. Прописать статьи ЗК РФ.
• Категория земель, цели использования.
• Данные участка – расположение, площадь, кадастровый номер.
• Есть ли обременение надела.
• Прописать желание дальнейшего выкупа.
• Возможные льготы.

Заявление можно передать напрямую в местную администрацию или через МФЦ. Документ регистрируется в секретариате, заявителю выдаются копия с «мокрой» печатью и датой принятия.

Дополнительно потребуются:

• Копии уставных документов, заверенные нотариально.
• Кадастровый паспорт.
• Технический план строений, если они имеются на участке.
• Акт об оценочной стоимости.

Это общий пакет, его содержание может корректироваться в зависимости от требований органов самоуправления.

Аукцион

Аренда земли может предоставляться по инициативе администрации или заявителя.

Но независимо от этого после начала процедуры в СМИ публикуется информация о торгах. В них могут принимать все желающие, после подачи необходимого пакета документов.

Порядок проведения торгов:

1. Назначается время и место аукциона. Эти сведения публикуются в СМИ.
2. В торгах принимают участие только зарегистрированные ранее лица.
3. Каждому выдаются табличка с номером.
4. Обычно шаг цены составляет 3%.

Во время процедуры ведется протокол. После объявления победителя он печатается в двух экземплярах.

Копию протокола можно использовать в качестве доказательства неправомерности решения, если в процессе торгов были допущены нарушения.

Найм без торгов

В п.2 ст.39.6 ЗК РФ прописаны условия предоставления земельных наделов без проведения торгов. Документы для регистрации остаются стандартными, могут добавляться копии приказов, распоряжений, указов правительственных органов или местного самоуправления.

Примеры оснований для заключения договора без торгов:

• Указы Правительства или Президента РФ.
• Реализация инвестиционных проектов.
• Обязательства по завершению строительства объектов.
• Обустройство систем электро-, газо-, водоснабжения, нефтяных магистралей.
• Комплексное освоение для масштабного коммунального строительства.

Происходит заседание комиссии, результатом которого является решение о предоставлении земельного надела.

Невозможность участия в торгах можно оспорить, если доказать нарушение регламента органами местного управления в суде.

Заключение договора

Соглашение об аренде земли составляется местной администрацией.

В документе отображаются общие положения:

• права и обязанности сторон;
• срок действия договора;
• форс-мажорные обстоятельства;
• условия досрочного прекращения.

Содержания пунктов зависит от целевого использования земельного надела.

После заключения договора выполняется регистрация в Росреестре, нужно предоставить следующие документы:

• Заявление. Можно скачать на сайте Росреестра.
• Оригинал договора аренды.
• Копии уставных документов арендатора.

Если пакет документов подается третьим лицом, на него составляется нотариально заверенная доверенность. Срок внесения информации в Росреестр – 5-12 рабочих дней.

Стоимость процедуры

Для расчета стоимости аренды руководствуются Постановлением Правительства №582. Учитывается потенциальная доходность участка, его кадастровая стоимость, назначение. Местная администрация может применять ставки арендной платы для определенных видов наделов, находящихся в федеральной собственности.

Альтернатива – расчет фиксированной годовой платы. Для этого применяется такая формула:

А=КС*к, где:

• А – арендная плата;
• КС – кадастровая стоимость;
• к – особый коэффициент.

Последний зависит от вида деятельности.

Для предпринимателей применяется два вида коэффициента:

• 0,02 – добыча полезных ископаемых.
• 0,015 – другие виды предпринимательской деятельности.

Организаторы аукциона могут назначить задаток для всех участников. Его размер обычно составляет не менее 20% от начальной ставки аренды. Его нужно внести до начала торгов, предварительно заключив соглашение. В случае проигрыша сумма будет возвращена.

Дополнительные расходы:

• Регистрация договора аренды в Росреестре – 22 тыс. руб. для юридических лиц.
• Юридическое сопровождение – от 15 тыс. руб.
• Нотариальное заверение соглашения – от 5 тыс. руб.

Это основные виды расходов, кроме них может потребоваться услуга специалистов по оспариванию или формированию актуальной кадастровой стоимости. Она влияет на арендную плату.

Специализированные юридические компании могут взять на себя полное оформление договора аренды. Цены на их услуги зависят от характеристики земельного надела, целевого назначения.

Если получен отказ?

Местные органы самоуправления могут отказать в аренде конкретного земельного участка.

Но для этого нужны веские основания – надел закреплен муниципалитетом под другие нужды, на участке есть государственная постройка или другие объекты инфраструктуры.

Представители должны письменно обосновать отказ.Если в действиях властей есть нарушения законодательства, решение можно обжаловать в суде. Для этого необходимо сделать следующее:

1. Досудебное разбирательство. В местную администрацию составляет письменная претензия о незаконности отказа в аренде земли под бизнес. Иногда споры урегулируются в таком порядке.
2. Формирование доказательной базы. Необходимы протоколы заседаний комиссии по торгам, письменный отказ в аренде, переписка в рамках досудебного урегулирования.
3. Иск в суд. Главное – обосновать в исковом заявлении неправомерность отказа, приложить к нему доказательства.
4. Участие в судебных разбирательствах. Для этого рекомендуется нанять профильного адвоката. Он может формировать официальные запросы в государственные органы, коммерческие организации.

Вероятность положительного решения судей зависит от фактической степени нарушения законодательства местной администрацией. Так же влияет эффективность выбранной стратегии, уровень знаний в этой области права.

Досудебное урегулирование – удобный способ решения конфликтных вопросов с органами муниципальной власти. Важно правильно составить первую претензию и придерживаться «буквы закона» во всех последующих переписках.

Какие могут возникнуть сложности?

1. Первое, с чем может столкнуться потенциальный арендатор – желание других организаций получить этот земельный участок. В торгах могут принимать участие несколько компаний, что станет причиной сильного повышения арендной платы по сравнению с базовой ставкой.
2. Второе – некорректная кадастровая стоимость. Ее можно оспорить, но это тоже займет много времени и средств. Рекомендуется решить вопрос до подписания договора аренды, иначе будет проблематично внести изменения в соглашение. Но тогда возникает вероятность отказа в аренде и усилия по изменению кадастровой стоимости станут прямыми убытками.
3. Третье – несоответствие фактических характеристик участка с описанием. Чаще всего это неправильно указанные в публичной кадастровой карте границы и площадь надела, присутствие или отсутствие объектов. Решение – повторная проверка и внесение изменений в кадастровую систему учета.

Интересное видео

Полезная информация по теме в видео:

Заключение

При желании аренды земли у государства под бизнес рекомендуется учитывать вышеуказанные факторы. При решении споров рекомендуется воспользоваться услугами профильных юристов. Эти дополнительные траты повышают вероятность аренды земельного участка у государства под бизнес.

Срок аренды

Как отмечают в Росреестре, срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется Земельным кодексом и зависит от целевого использования участка. Так, среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:

— для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;

— для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до 49 лет;

— для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;

— для завершения строительства – до 3 лет;

— для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;

— для сельскохозяйственного производства – от 3 до 49 лет.

В ряде случаев после истечения срока аренды участок можно будет выкупить без проведения торгов.

Как выбрать участок и оформить аренду

Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на интернет-сайтах уполномоченных органов, а также в местных СМИ. Кроме того, земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты.

Оформляется земля после проведения аукциона — протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.

В ряде случае аренду можно оформить и без проведения аукциона – упрощенный порядок действует для участков, на которых будет производиться продукция, необходимая для обеспечения импортозамещения.

«Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей», — отметили в Росреестре.

В целом же право аренды земли без аукциона предусмотрено по более чем 40 основаниям. Среди них — размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализация масштабных инвестиционных проектов, обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами и другие.

Как подать заявку на регистрацию договора

Пакет документов можно представить в МФЦ, в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Владельцам бизнеса часто требуются земельные участки. Хорошим решением вопроса станет аренда государственной или муниципальной земли. Для предприятий, налаживающих производство импортозамещающей продукции, предусмотрен упрощённый порядок аренды и рассмотрение документов в максимально сжатые сроки. Эксперты Росреестра рассказывают, как арендовать землю у государства, узнать какие участки можно взять в пользование, а также нюансы оформления договора.

Кто может взять землю в аренду у государства?

Арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут выступать физические и юридические лица.

На какой срок можно взять участок в аренду?

Срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется п.8 ст. 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации. Длительность срока зависит от целевого использования участка. Среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:

·           для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;

·           для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до сорока девяти лет;

·           для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;

·           для завершения строительства – до 3 лет;

·           для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;

·           для сельскохозяйственного производства – от 3 до сорока девяти лет и т.д.

Арендованный земельный участок в дальнейшем можно выкупить без проведения торгов в случаях, установленных законодательством (п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, земельный участок можно выкупить без проведения торгов, если на нем есть здания, сооружения, собственник которых имеет исключительное право на выкуп.

Как выбрать участок для аренды?

Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на сайтах уполномоченных органов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и публиковаться в местных СМИ. Информация о земельных участках, предоставляемых на торгах размещается на сайте.

Также земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра.

Как оформить аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?

Земельный участок в аренду может быть предоставлен в аренду на аукционе. Инициатором проведения торгов может выступать заинтересованное лицо.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте, предназначенном для размещения информации о проведении торгов, не менее чем за тридцать дней до его проведения (ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации). Заинтересованные в аренде участка граждане должны подать заявку на участие в аукционе не позднее 5 дней до его начала.

После проведения аукциона и объявления победителя протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания протокола. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.

Обращаем внимание!Уполномоченный орган может заключить договор аренды участка и без проведения аукциона в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 39.6).

Можно ли взять землю в аренду без проведения аукциона?

В 2022 году наряду со случаями, прямо предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, без проведения торгов могут быть предоставлены в аренду земельные участки для производства продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения.

Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей.

Обращаем внимание!Перечень продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения, устанавливается решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629).

Каков срок принятия решения о предоставлении участка для производства импортозамещающей продукции?

До конца 2022 года уполномоченный орган рассматривает заявление о предоставлении публичного земельного участка без торгов не позже 14 календарных дней с даты его поступления.

Можно ли арендовать землю без проведения торгов, если я не занимаюсь производством продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения?

Случаи предоставления участков без проведения торгов регламентируются п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Среди оснований (всего более 40 оснований) для заключения договора аренды земельного участка без проведения аукциона:

·           для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;

·           обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами;

·           расположение здания, сооружения, помещений в них собственникам таких объектов;

·           однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства;

·           гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;

·           предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка;

·           гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности при условии отсутствия других заинтересованных лиц;

·           размещения объектов электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов и т.д.

Как происходит регистрация договора аренды?

После того, как договор заключен, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (если он заключен на срок один год и более). Для этого потребуются следующие документы:

·           заявление на регистрацию от органа государственной власти либо органа местного самоуправления (в случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности) или сторон договора (если участок находится в частной собственности);

·           документ, удостоверяющий личность заявителя, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица (если заявителем выступает лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени юридического лица);

·           нотариально удостоверенная доверенность (если заявителем является лицо, действующее от имени юридического лица по доверенности)

·           договор аренды и приложения к нему.

За регистрацию договора аренды должна быть уплачена государственная пошлина, представление которой заявителем не требуется при наличии информации об уплаченной пошлине в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.

Срок государственной регистрации составляет 7-9 рабочих дней в зависимости от способа подачи документов. Сокращенные сроки регистрации (3 рабочих дня) установлены, в частности для случаев государственной регистрации прав в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства.

Как подать заявку на регистрацию договора?

Пакет документов можно представить следующими способами:

·           в МФЦ;

·           в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;

·           с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Пресс-служба Кадастровой палаты по Краснодарскому краю

Осенью 2020 года мои родители решили построить частный дом в Мурманской области.

У нашей семьи есть двухкомнатная квартира в Мурманске и частный дом в Белгороде. Расстояние между городами больше 2000 км, и домом родители пользуются только летом. А хотели бы чаще бывать поближе к природе.

Пять лет назад пригороды Мурманска стали активно застраивать. Многие наши знакомые переехали из квартир в свои дома. Родители решили последовать их примеру: купить землю и поэтапно в несколько лет построить дом. Расскажу, как они искали участок, почему решили выбрать вариант с арендой и как оформляли документы.

Сколько стоит арендовать и выкупить участок у муниципалитета

Для строительства искали участок 10—20 соток не дальше 15 км от города. Зимой в Мурманске высокие сугробы, а весной грунтовку развозит, и мы смотрели, чтобы до дома можно было доехать в любую погоду. Еще хотелось ровный участок без валунов.

Стоимость земли зависит от удаленности от Мурманска. Например, в пределах 15 км участок площадью 20 соток стоит около 650 000 Р. Платить такую сумму только за землю мы не планировали. Особой срочности в покупке у нас не было, поэтому земельный участок под строительство стали искать как можно дешевле — установили максимальный бюджет в 300 000 Р.

Аренда с последующим выкупом выгоднее, чем покупка. При таком варианте участок будет стоить в три-четыре раза меньше, чем в среднем по рынку, а неиспользованную сумму арендной платы можно вернуть. Но есть и свои сложности:

1. Найти подходящий участок.
2. Проверить, подходит ли он под индивидуальное жилищное строительство, ИЖС.
3. Отправить запрос на аренду.
4. Разграничить землю и при необходимости участвовать в торгах.

Чтобы не вникать в юридические тонкости землепользования, друзья обратились в специализированную компанию. Мы сделали так же: заключили договор с земельным юристом, который оформляет участки под ключ. В 2020 году услуга стоила 150 000 Р, в 2023 году — уже 200 000 Р. За эти деньги фирма гарантировала, что оформит все документы — в том числе поставит участок на кадастровый учет, поможет участвовать в аукционе и получить землю в аренду.

Мы внесли аванс 100 000 Р. Оставшиеся 50 000 Р заплатили, когда получили договор аренды с муниципалитетом.

Забегая вперед скажу, что землю мы нашли в 10 км от Мурманска. Участок на ровном поле без деревьев и валунов. На все формальности мы потратили два года.

Участок мы арендовали за 39 000 Р в год. Всю сумму нужно внести сразу. Мы так и сделали, но через два месяца выкупили землю у государства за 17 210,37 Р. У нас образовалась переплата за десять месяцев аренды — 32 695,89 Р. Ее нам вернули в течение двух месяцев.

Чуть больше 4000 Р потратили на оформление доверенностей и 350 Р — на госпошлину. Итого общие расходы на участок — 178 000 Р.

Расходы на приобретение участка — 178 014,48 Р

Сопровождение сделки под ключ	150 000 Р
Нотариальная доверенность юристу	2150 Р
Нотариальная доверенность для участия в аукционе	2000 Р
Стоимость аренды	39 000 Р
Стоимость выкупа	17 210,37 Р
Пошлина за регистрацию договора	350 Р
Итого	210 710,37 Р
Возврат арендной платы после выкупа	+32 695,89 Р

Теперь, когда мы выкупили землю и получили на руки документы, я разобралась в процессе и расскажу, как можно самостоятельно пройти все этапы от поиска земли до выкупа арендованного участка.

Какая земля подходит для жилой застройки

Для строительства частного дома подходят только участки на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов. Кроме того, участку должен быть присвоен код одного из видов разрешенного использования — ВРИ:

1. Код 2.1 «для индивидуального жилого строительства».
2. Код 2.2 «для ведения личного подсобного хозяйства».
3. Код 13.2 «ведение садоводства».

Если выбрать для строительства участок, на котором запрещено ставить дом, его не зарегистрируют. К тому же могут аннулировать аренду участка и заставят снести строение.

Вид разрешенного использования можно проверить по публичной кадастровой карте. Как пользоваться кадастровой картой и где искать на ней подробную информацию о выбранном участке, рассказываю ниже.

Что учесть при выборе участка

Есть два варианта, как арендовать землю у государства. Вот чем они различаются.

Найти и разметить участок самостоятельно, а затем подать заявку на аренду. Участок можно размечать самостоятельно. Для этого нужно найти свободную землю и на карте проложить границы своего надела. Такой участок можно арендовать без торгов, а стоимость аренды будет минимальной: за землю никто не торговался и не поднимал цену.

Если в течение месяца после публикации извещения появятся другие претенденты, проводят аукцион. Выигрывает тот, кто предложит большую сумму.

Участвовать в аукционе и арендовать участок на торгах. Если неразмеченной земли нет или не хочется самостоятельно формировать новый участок, землю можно выбрать из размеченных муниципальных наделов. Льготники — многодетные или инвалиды — получают землю без торгов, остальные должны участвовать в аукционе.

Упрощенно процедура аренды через аукцион выглядит так:

1. Найти на кадастровой карте разграниченный земельный участок, принадлежащий муниципалитету.
2. Подать заявку на аренду земли в местную администрацию.
3. Дождаться объявления о проведении торгов на право аренды — извещение публикуют на сайте администрации и в локальных СМИ.
4. Подать заявку на участие наравне с другими претендентами и внести задаток.
5. Участвовать в аукционе.

Порядок действий может различаться: регионы устанавливают собственные правила аренды земли у муниципалитета. Их можно посмотреть на сайте регионального ведомства имущественных отношений.

Мы не нашли под Мурманском подходящего разграниченного участка, поэтому искали и размечали его самостоятельно. Однако оформить аренду без аукциона нам не удалось. Получается, что мы прошли процедуру первого и второго вариантов. Обо всех подробностях расскажу дальше.

Как найти участок для аукциона

Выбрать участок на кадастровой карте. Участок, который сдают в аренду, можно найти на публичной кадастровой карте. В сервисе есть сведения из государственного кадастра недвижимости: на карту нанесены границы муниципальных округов и населенных пунктов, схемы расположения земельных участков. Можно посмотреть подробные сведения о каждом участке, например форму собственности, кадастровую стоимость, площадь, ограничения.

В правом верхнем углу сервиса расположен блок всплывающего меню. Если кликнуть на кнопку «Стройка», на карте отобразятся участки, доступные для частной застройки, это синие кружки разного диаметра. Если приблизить карту, появится детализация: границы кадастровых округов и земельных наделов. Участки синего цвета на карте доступны для аренды, но еще не выставлены на торги.

Узнать информацию об участке. Если кликнуть на один из закрашенных участков, появится флажок с кадастровым номером и назначением земли. Например, земли сельхозназначения, земли лесного фонда. Нужно выбирать участки «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» или «для ведения садоводства».

Если устраивает расположение и форма участка, можно посмотреть подробности. Для этого нужно кликнуть на ссылку «Подробнее» на флажке. На карте откроется блок информации, в котором указаны:

1. Кадастровый номер.
2. Адрес.
3. Площадь.
4. Кадастровая стоимость.
5. Наличие строений и инженерных сетей.
6. Уполномоченное ведомство и его контакты.
7. Категория земли и ее разрешенное использование.

Как найти участок на аукционе

Можно не искать свободные участки на кадастровой карте, а посмотреть, какие наделы выставлены на торги, и участвовать в аукционе.

Посмотреть на всероссийской площадке. Основная площадка, на которой публикуются извещения о планируемых торгах, расположена по адресу torgi.gov.ru.

По ссылке откроется страница с лотами. Слева расположен блок с фильтрами. Нужно проставить следующие параметры:

1. «Субъект местонахождения имущества» — указать нужный регион.
2. «Вид торгов» — выбрать «аренда и продажа земельных участков».
3. «Параметры лота» — выбрать «прием заявок».

Можно участвовать в нескольких аукционах.

Найти участок на региональной площадке. Помимо всероссийской площадки извещения о торгах публикуются на сайтах локального ведомства имущественных отношений.

Например, здесь публикуются извещения о проведении торгов в Мурманской области.

На сайте мурманского министерства имущественных отношений извещения публикуют списком, фильтров нет. В названии каждого извещения указан район, поэтому можно открывать те извещения, что подходят территориально. А уже внутри смотреть подробную информацию об участке.

Как искали неразграниченный участок

Нашли свободную землю на кадастровой карте. Нам земля нужна для строительства жилого дома, поэтому мы искали наделы сельскохозяйственного назначения и землю в населенных пунктах.

1. Закрыли информационный блок в правом верхнем углу. Под ним расположены три кнопки: «Слои», «Измерения», «Мое местоположение».
2. Кликнули на кнопку «Слои» и настроили фильтр: «единицы кадастрового деления», «земельные участки», «схемы расположения земельных участков», «зоны с особыми условиями использования территории», «надписи из открытых данных».
3. Нажали на кнопку «Мое местоположение». Сервис запросил доступ к местоположению, мы разрешили и перенеслись на кадастровую карту Мурманска.
4. Двигали карту, пока не нашли примерное место, где хотели сформировать участок.
5. Максимально увеличили карту, чтобы появились границы участков. Не трогали занятые участки. Это все, что имело ровную форму и границы красного и синего цветов.
6. Проверили по карте все свободные места в выбранной зоне — смотрели, подходят они нам или нет.

Проверили рельеф. В нашем регионе много холмов, поэтому важно было проверить рельеф участка. Всего на кадастровой карте мы нашли примерно 15 подходящих мест, где можно оформить земельный надел. Чтобы оценить рельеф, каждый выбранный участок мы проверяли по топографическим «Гугл-картам», «Яндекс-картам» или сервису Google Earth. Для этого на каждом участке выбирали приметные вехи, например излучину реки, дорогу, лесной массив. Наверное, можно искать участок по географическим координатам, но нам было удобнее пользоваться ориентирами. Затем в режиме «спутник» смотрели, что представляет собой участок.

В итоге мы выбрали участок в 10 км от Мурманска на бывшем колхозном поле. На нем не было деревьев, валунов, уклона или больших перепадов по высоте. Нам участок понравился.

Ограничения при формировании участка

Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «ведение садоводства». Это означает, что мы можем выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд, построить гараж, хозяйственные постройки, садовый или жилой дом не выше трех этажей. В доме можно оформить постоянную прописку.

На наш участок установлены два ограничения: часть земли относится к зоне отчуждения линии электропередачи, а часть — к водоохранной зоне ручья. Поэтому мы можем построить дом только на определенном расстоянии от опоры ЛЭП, не должны сливать сточные и дренажные воды в ручей и обязаны заасфальтировать парковку для автомобиля.

Расстояние охранной зоны отмеряют от крайних проводов. Удаленность разрешенной постройки зависит от напряжения линии электропередачи:

• 35 кВ — 15 м;
• 110 кВ — 20 м;
• 150—220 кВ — 25 м;
• 220—500 кВ — 30 м;
• 750 кВ — 40 м;
• 1150 кВ — 55 м.

Еще нужно заасфальтировать парковку для автомобиля — в водоохранной зоне парковать машину можно только на специально оборудованном месте с твердым покрытием.

На кадастровой карте водоохранная зона обозначена светло-зеленым цветом. Наш участок — на плане он выделен желтым — практически полностью расположен в водоохранной зоне ручья.

Подача документов на аренду и согласование участка

Составили схему участка. Ограничения нас не пугали: близость ЛЭП не мешала построить дом, а ручей добавляет живописный вид, к тому же на берегу летом можно загорать.

Чтобы запросить участок в аренду, нужно составить схему с границами образуемого земельного участка на кадастровом плане территории.

Обычно схему составляет кадастровый инженер, который измеряет участок и выставляет точки на местности. Поскольку мы заключали договор с фирмой, выезд инженера на место и составление схемы входили в стоимость услуг. В процессе согласования мы несколько раз корректировали схему: двигали крайние точки участка подальше от опоры ЛЭП, чтобы получить больше места для постройки дома.

Подали заявление на аренду с приложенной схемой. Кадастровый инженер составил схему, мы ее согласовали. Дальше нужно было согласовать с муниципалитетом аренду выбранного участка. Земельный юрист предупредил, что уже на этом этапе могут отказать.

Льготники в заявлении указывают основание для предоставления участка без торгов. У нас таких оснований не было, и эту графу оставили пустой.

За нас заявку подавал юрист по доверенности, но можно подать самостоятельно. На сайте регионального министерства имущественных отношений можно скачать бланк заявления и ознакомиться с регламентом подачи. Документы можно подать лично, почтой России, по электронной почте, через МФЦ.

Получили отказ в выделении участка. Через полтора месяца нам письменно отказали: земля находилась в санитарной зоне очистных сооружений, а такие земельные наделы муниципалитет не выделяет в аренду для частного строительства или садоводства. Оказалось, эти ограничения не показываются на кадастровой карте. Их можно посмотреть в градостроительном плане территории, но в свободном доступе их нет. Наверное, поэтому наш юрист ограничения не нашел.

Пришлось искать новое место. Мы повторили процесс поиска с нуля и в итоге выбрали участок, о котором я рассказываю в статье.

До 2022 года схему земельного участка согласовывали 30 дней, сейчас срок сократили до 14. Если нет оснований для отказа, участок согласовывают. Если нужны уточнения, например об ограничениях использования земли, то сроки могут продлить.

Самостоятельно сложно понять, отвечает участок требованиям или нет. Мы оформляли все через земельного юриста и все равно получили отказ по первому варианту.

Ждали 30 дней после одобрения схемы. По правилам, если нет оснований для отказа, муниципалитет публикует извещение о выделении участка в аренду. Объявление размещают на сайте регионального ведомства имущественных отношений, в местном СМИ и на площадке torgi.gov.ru.

Извещение актуально 30 суток. Если в течение этого времени появятся другие претенденты на участок — проводят аукцион. Если не появятся — договор аренды оформляют с заявителем.

Почему наш участок выставили на торги. В течение месяца мы регулярно проверяли, не появились ли претенденты на наш участок. И за месяц не увидели ни одной заявки, поэтому рассчитывали получить землю без аукциона. Однако муниципалитет прислал уведомление, что аукцион состоится: в последний день за несколько минут до полуночи кто-то подал заявку на участие. А через сутки отозвал как ошибочную.

Судебные издержки также входили в пакет полного сопровождения сделки. Процесс обжалования — с момента подачи иска до решения суда — занял два месяца. В конце июля 2021 года мы получили окончательный отказ и начали готовиться к аукциону.

Сколько ждут аукцион

Мы ждали аукциона год.

По регламенту на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области аукционная документация готовится в среднем два месяца. Но по факту министерство не ограничено в сроках подготовки. Например, мы ждали аукциона год: 21 июля 2021 года суд отказал нам в предоставлении участка без торгов, а 18 июля 2022 года было опубликовано извещение о проведении аукциона.

• поставить участок на кадастровый учет;
• получить информацию о возможности подключения дома к инженерно-технологическим сетям;
• определить начальную цены участка и шага аукциона.

17 сентября 2021 года муниципалитет поставил участок на кадастровый учет.

Организация аукциона

Организатор публикует извещение о торгах. Извещение о проведении торгов опубликовали на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области и на площадке torgi.gov.ru. Полный текст извещения о нашем аукционе занимал 34 страницы. Перечислю важные условия:

1. Начальная — минимальная — цена: 39 000 Р.
2. Задаток — 100% от начальной цены: 39 000 Р.
3. «Шаг аукциона» — 3% от начальной цены: 1170 Р.
4. Срок аренды — десять лет.

Участники вносят задаток. Перед аукционом нужно обязательно внести задаток. Реквизиты для оплаты можно посмотреть в аукционной документации.

Платеж должен быть от имени участника аукциона. Документ об оплате прикладывается к заявке на участие. Если оплаты не будет или фамилия в платежке не совпадает с фамилией участника — его не допустят до аукциона.

Задаток победителя торгов или единственного участника идет в счет арендной платы за первый год. Остальным участникам задаток возвращают в течение трех дней.

Как проводится аукцион

Процедура торгов. В день аукциона участники должны заранее прийти по адресу, который указан в аукционном извещении, и пройти регистрацию. С собой нужно взять паспорт. Если участник не пройдет регистрацию, его не пропустят в помещение для аукциона.

Организатор аукциона объявляет начальную цену, равную арендной плате за год. Ее устанавливают двумя способами:

1. По результатам рыночной оценки — так было с нашим участком.
2. От 1,5% кадастровой стоимости участка — применяется, если оценка кадастровой стоимости проводилась не более пяти лет назад.

После завершения торгов в течение десяти дней министерство готовит проект договора аренды и направляет его победителю. Документ нужно подписать в течение 30 дней, иначе победителя внесут в реестр недобросовестных участников аукциона — тогда он два года не сможет участвовать в земельных аукционах. Затем муниципалитет регистрирует подписанный сторонами договор в Росреестре: договоры аренды на срок более года подлежат обязательной регистрации. Примерно через 7—14 дней победитель торгов получает на руки договор аренды.

Как это было у нас. Нам повезло: мы были единственными участниками, поэтому аукцион признали несостоявшимся. Внесенный задаток 39 000 Р, он же стартовая цена аукциона, стал арендной платой за год.

Аукцион проводили 15 августа 2022 года, итоги подвели 17 августа, а проект договора аренды нам прислали на подпись 22 августа. Землю отдавали в аренду на десять лет.

Как только получили на руки проект договора, мы сразу поехали в местную администрацию и подписали документы. Подписанный договор направили в Росреестр, и 10 сентября 2022 года получили на руки подписанный и зарегистрированный договор аренды участка. Как уже упоминала выше, в счет аренды за первый год зачли задаток, который мы внесли для участия в аукционе, 39 000 Р.

Как выкупали землю

Мы воспользовались этим правом и 19 сентября 2022 года подали заявку на выкуп участка в министерство имущественных отношений Мурманской области. В заявлении сослались на подпункт 1 пункта 1 статьи 8 58-ФЗ и подпункт «а» пункта 1 постановления правительства № 629.

К 17 октября 2022 года сотрудники министерства подготовили проект договора купли-продажи. По условиям договора, в течение 30 дней нам нужно было уплатить государственную пошлину 350 Р и внести 17 210,37 Р — выкупную стоимость участка.

Нам вернули неиспользованную сумму аренды. Земля была в аренде всего полтора месяца, а мы оплатили аренду на год. Поэтому сумму за неиспользованный период мы решили вернуть и подали заявление в управление земельными ресурсами администрации Кольского района на проведение сверки расчетов и возврат переплаты.

Такое заявление можно подать в течение трех лет. Но мы не откладывали на долгий срок, а подали почти сразу после регистрации прав собственности на землю. В октябре 2022 мы выкупили участок, в декабре написали заявление и получили акт сверки, а в конце января 2023 деньги, 32 700 Р, уже вернулись на счет.

Как получить участок в собственность через аренду у государства

Весь процесс — от поиска участка до выкупа в собственность — занял у нас два года: в ноябре 2020 начали работу, в октябре 2022 зарегистрировали право собственности. Из этих двух лет целый год велась подготовка к аукциону.

Мы заключили договор с земельным юристом, который занимался всеми процедурами под ключ, стоило это 150 000 Р. Еще 39 000 Р заплатили в качестве взноса за аукцион, эта же сумма стала годовой ценой аренды. Потом 17 000 Р мы отдали за выкуп земли в собственность. После выкупа вернули 32 700 Р излишне уплаченной аренды. Всего за земельный участок площадью 20 соток кадастровой стоимостью 573 679 Р мы заплатили 178 010,37 Р. Рыночная стоимость аналогичных участков в этом районе колеблется от 500 000 до 800 000 Р за 20 соток.

Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения, но не входит в состав СНТ. Это значит, что нам не нужно согласовывать какие-либо действия по участку с другими членами товарищества и платить членские взносы. На участке можно построить жилой дом не выше трех этажей и оформить постоянную прописку. Расстояние от Мурманска — 10 км, до работы 20 минут на автомобиле. Этим летом родители планируют начать строительство дома.

Позиции высших судов по ст. 39.6 ЗК РФ >>>

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;

2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;

3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;

3.1) земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду) в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации;

(пп. 3.1 введен Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 13.07.2020 N 202-ФЗ, от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.2) земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с пунктом 1 статьи 201.3 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

(пп. 3.2 введен Федеральным законом от 20.04.2021 N 92-ФЗ; в ред. Федерального закона от 01.07.2021 N 273-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.3) земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для передачи публично-правовой компании «Фонд развития территорий», принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 3.3 введен Федеральным законом от 20.04.2021 N 92-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

5) земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

7) садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;

(пп. 7 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

ограниченного в обороте земельного участка, являющегося земельным участком общего назначения, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, гражданам, являющимся правообладателями садовых или огородных земельных участков в границах такой территории с множественностью лиц на стороне арендатора (в случае, если необходимость предоставления указанного земельного участка таким гражданам предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах такой территории);

(пп. 8 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2) земельного участка участникам долевого строительства в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 8.2 введен Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

13) земельного участка, образованного в границах территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо юридическому лицу, обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2020 N 494-ФЗ, от 07.10.2022 N 385-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

13.1) — 13.3) утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

14) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;

15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

16) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

17) земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее — казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;

18) земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

19) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;

20) земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;

21) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;

22) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

23) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения;

(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

23.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

(пп. 23.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

23.2) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт;

(пп. 23.2 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 365-ФЗ)

24) земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

25) земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;

26) земельного участка для осуществления деятельности Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;

27) земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества «Российские железные дороги» для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

28) земельного участка резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;

29) земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора пользования рыболовным участком или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

29.1) земельного участка лицу, осуществляющему товарную аквакультуру (товарное рыбоводство) на основании договора пользования рыбоводным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (далее — договор пользования рыбоводным участком), для указанных целей;

(пп. 29.1 введен Федеральным законом от 27.12.2019 N 502-ФЗ)

30) земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;

31) земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

32) земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;

33) утратил силу. — Федеральный закон от 15.10.2020 N 318-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

34) земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 34 в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 226-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

35) земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

(пп. 35 введен Федеральным законом от 23.06.2016 N 221-ФЗ)

36) земельного участка, который находится в собственности субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или государственная собственность на который не разграничена, в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», Московскому фонду реновации жилой застройки, созданному субъектом Российской Федерации — городом федерального значения Москвой в соответствии с указанным Законом, в случае, если на таком земельном участке планируется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 36 введен Федеральным законом от 01.07.2017 N 141-ФЗ)

37) земельного участка, включенного в границы территории инновационного научно-технологического центра, фонду, созданному в соответствии с Федеральным законом «Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 37 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 216-ФЗ)

38) земельного участка участнику свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя»;

(пп. 38 введен Федеральным законом от 25.12.2018 N 485-ФЗ)

39) земельного участка для осуществления лицом, получившим статус резидента Арктической зоны Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации», деятельности, предусмотренной соглашением об осуществлении инвестиционной деятельности в Арктической зоне Российской Федерации.

(пп. 39 введен Федеральным законом от 13.07.2020 N 194-ФЗ)

40) земельного участка для обеспечения выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, включенных в программу деятельности публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» на текущий год и плановый период в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 40 введен Федеральным законом от 22.12.2020 N 435-ФЗ)

41) земельного участка публично-правовой компании «Фонд развития территорий» для осуществления функций и полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если завершение строительства объектов незавершенного строительства (строительство объектов капитального строительства) на земельном участке, переданном (который может быть передан) указанной публично-правовой компании по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», невозможно в связи с наличием ограничений, установленных земельным и иным законодательством Российской Федерации, при подтверждении наличия таких ограничений федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки (права на них) отсутствуют у застройщика, признанного несостоятельным (банкротом);

(пп. 41 введен Федеральным законом от 01.07.2021 N 273-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

42) земельного участка публично-правовой компании «Фонд развития территорий» по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

(пп. 42 введен Федеральным законом от 30.12.2021 N 436-ФЗ)

3. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

6. Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

Вместе с юристами разбираемся в тонкостях аренды земельного участка у государства

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе. Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.

На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

• для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
• для использования надела под ИЖС — 20 лет;
• для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
• земля под фермерское хозяйство — три года.

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. «Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Как формируется цена аренды

Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. «В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв. м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб. за 1 кв. м.

Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. «Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

• ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
• не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона.

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

• А — кадастровая цена участка;
• С — специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.

Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский. «На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение. Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Как взять землю в аренду у государства

Участие в торгах

Есть два основных способа аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основной — это торги. Они проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом.РФ». Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.

В целом процедура проведения торгов несложна и выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену. Чаще всего, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы, эта цифра ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне, уточняет Софья Волкова. После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три — пять лет или долгосрочную на 49 лет.

«Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно). Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет. Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли», — уточнил Никита Тарновский.

Аренда без торгов

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

• собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его (однократно);
• собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
• лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
• гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Без торгов определяется арендатор участка и в случае, когда границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию. «Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто более не изъявит желание на участок, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды», — разъясняет Никита Тарновский. Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев. «В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время. Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.