Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.
Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.
Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций, в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.
Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.
Награды ничего не значат
Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.
В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе. Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов. По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.
Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции. В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов. Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.
Нарушения были во всех домах, но это не помешало нам победить в конкурсе. В доме, который мы выставили на конкурс, нарушения были такие:
- Жители квартир установили общие двери в подъезде возле своих квартир, чтобы увеличить жилплощадь: так уменьшились общие коридоры.
- Под лестницами первых этажей жители хранили свои вещи: санки, велосипеды, коляски.
Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.
Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.
За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.
Зачем нужна УК и как ее поменять
Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.
Управляющая организация отвечает за:
- Уборку подъезда и придомовой территории.
- Замену лампочек в подъезде.
- Функционирование лифта в доме.
- Отсутствие протечек на крыше.
- Ремонт подъезда.
- Другие обязательные работы по дому.
Подробнее об управляющих компаниях Т—Ж уже писал в отдельной статье.
УК выбирают собственники на общем собрании. Поэтому если в работе компании что-то не нравится, на общем собрании собственников сначала необходимо расторгнуть договор управления с текущей УК и заключить его с новой.
Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.
Критерии отбора УК
Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.
Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.
Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.
Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.
Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.
Отзывы позволяют узнать о возможных проблемах непосредственно от собственников домов.
Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.
Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.
Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:
- Найти все управляющие компании в своем городе.
- Выбрать несколько подходящих по расположению.
- Исключить компании без домов в управлении.
- Проверить количество ушедших от УК домов.
- Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
- Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
- Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
- Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
- Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
- Изучить договор управления.
- Провести общее собрание и подписать договор управления.
Шаг 1
Найти управляющие компании
На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.
Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:
- Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
- Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
- Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
- Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
- Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.
Через ГИС ЖКХ можно:
- Пожаловаться на свою управляющую компанию в жилищную инспекцию.
- Направить обращение или запрос в УК, например запросить образцы заполнения заявок и жалоб в УК.
- Передать показания счетчиков.
- Посмотреть квитанцию на оплату ЖКУ.
- Оплатить ЖКУ.
Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.
В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».
Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.
Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.
Для этого сделайте две вещи:
- Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
- Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.
Если у вас одна УК на город или район
В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.
Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т—Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.
Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.
Например, в одном городе — название специально не называю — есть крупный застройщик. После сдачи домов в эксплуатацию он заставляет дольщиков подписывать заполненные бюллетени для голосования вместе с актом приема-передачи квартиры. В этих бюллетенях люди расписываются, что выбрали УК от застройщика, которая работает по большим тарифам. В управлении этой УК целый микрорайон города — около 60 домов.
Один из собственников решил найти другую управляющую компанию и создал инициативную группу, чтобы провести общее собрание о смене УК. Но ни одна из компаний, к которым он обращался, не хотела связываться с УК от застройщика.
Тогда собственник предложил жильцам создать ТСЖ, чтобы они управляли домом самостоятельно. Он повесил объявления в подъезде с повесткой общего собрания — создание ТСЖ — и своим именем как инициатора собрания. Через день собственника во дворе дома встретили трое крепких ребят, которые ясно дали понять, что создать ТСЖ или уйти в другую УК у него не получится. В итоге собственник смирился с действующей УК, обращаться в полицию не стал.
Крупные связи УК и хорошие финансовые возможности могут создать проблемы при смене компании. Как поступать в таком случае — решать вам. В подобной ситуации я советую сначала просчитать свою финансовую выгоду, а уже потом рисковать, борясь с несправедливостью.
Шаг 2
Выбрать несколько подходящих УК
В Москве на портале ГИС ЖКХ числятся 1002 управляющие компании. Поэтому надо сузить круг поиска: выбрать ближайшие к дому.
Например, ищем УК для дома по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 17.
Ближайшие улицы возле дома: Кленовый бульвар, улица Нагатинская, Нагатинский бульвар и сама улица Судостроительная. Именно на этих улицах нужно искать офисы УК.
Чтобы найти управляющую компанию по заданному адресу, необходимо в реестре лицензий на портале ГИС ЖКХ в разделе «По реквизитам многоквартирного дома» выбрать интересующую вас улицу. В результатах поиска обратите внимание на количество домов в управлении УК.
Получается, по территориальному признаку есть выбор среди пяти УК.
Выбираем из пяти УК возле улицы Судостроительной
| Название УК | Домов в управлении |
|---|---|
| Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатинский затон» | 211 |
| Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатино-Садовники» | 160 |
| ООО Управляющая компания «Свитхом» | 59 |
| ООО «УК Уютный дом-М» | 25 |
| ООО «Жилищник 365» | 15 |
| Московское государственное унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации | 0 |
Название УК
Домов в управлении
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатинский затон»
211
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатино-Садовники»
160
ООО Управляющая компания «Свитхом»
59
Московское государственное унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации
0
Личный прием в офисе УК
С 1 марта 2019 года управляющие компании должны предоставить потребителям возможность прийти на личный прием в офис УК или МФЦ — если у компании есть договор с центром. Представительство УК должно располагаться в пешей доступности от обслуживаемого дома на расстоянии не более 3 км. УК для этих целей открывают дополнительные офисы в районе обслуживаемых домов.
Если открывать офис невыгодно, то один или пару раз в неделю управляющие компании устраивают приемные дни в помещениях общего пользования дома, например в его подвале. Сотрудник принимает жителей дома в определенные дни и время. Круг вопросов, решаемых таким сотрудником, ограничен: его функция сводится к приему обращений от жителей. Если нужно пообщаться с УК и разобраться с другими вопросами, например сделать перерасчет за ЖКУ, или если день похода в УК не совпадает с приемным днем дополнительного офиса, придется ехать в головной офис компании. Он может находиться далеко от вашего дома.
Поэтому следует выбирать УК, полноценные офисы которых находятся в пешей доступности от дома. Если рассматриваете УК, у которой вблизи вашего дома есть допофис, уточните круг вопросов, которые можно решить в нем.
Шаг 3
Исключить УК без домов в управлении
Я не рекомендую работать с УК без домов в управлении: скорее всего, у компании не будет финансов для выполнения работ в вашем доме. Кроме того, опыт такой УК невозможно проверить.
В сфере управления многоквартирными домами негласно действует принцип перекрестного субсидирования: УК берут деньги у одного дома, чтобы выполнить работы в других домах, а потом вернуть. Такие схемы не предусмотрены законом, но они позволяют управляющим компаниям вести свою деятельность без перерыва, не дожидаясь денег от конкретного дома.
В нашем примере в таблице у одной из УК — Московского государственного унитарного предприятия по обслуживанию жилищной кооперации — нет домов в обслуживании. Ее не стоит рассматривать вообще.
Проблема новых УК без домов в управлении в том, что у них нет финансового оборота в виде постоянных платежей от собственников обслуживаемых домов. У таких УК может просто не хватить денег на обслуживание дома.
Так вышло у собственников одного из домов в Ставрополе. Собственники выбрали УК, в которой их дом был первым. На общем собрании директор УК уверял, что отсутствие других домов в управлении не проблема и деньги в УК есть: якобы учредители готовы вкладываться в компанию для ее развития.
Через три месяца управления домом УК была вынуждена просить у некоторых собственников займы, которые в сумме дошли до 500 тысяч рублей. Собственники пытались получить деньги от директора УК, а дом по факту не обслуживался: было нечем платить даже дворнику и техслужащей.
В итоге проблему решили: выбрали УК, которая имела опыт работы 5 лет и 15 домов в управлении. А свои деньги собственники теперь пытаются вернуть через суд.
Как жить в России
Чтобы на все хватало и даже оставалось. Рассказываем дважды в неделю в нашей бесплатной рассылке
Шаг 4
Проверить количество ушедших домов
Рост ушедших домов — прямой показатель неудовлетворительной работы УК. Если УК работает качественно, то количество домов-клиентов растет. И наоборот, если УК не выполняет свои обязательства, дома уходят к другим УК.
Узнать об уходе домов от УК также можно через ГИС ЖКХ. Для этого в результатах поиска УК необходимо нажать на название управляющей компании — откроется карточка с информацией о ней. Далее нужно открыть вкладку «Сведения о домах» и найти дома, где истек период управления.
Пока эту статью готовили к выпуску, данные на портале изменились: изначально у ООО УК «Свитхом» было в управлении 72 дома, а осталось 60, то есть 12 перешли к другим управляющим компаниям. Такой показатель ухода
домов — повод искать другую УК.
Шаг 5
Найти отзывы об УК
Найти отзывы о работе УК можно двумя способами:
- Выйти на дома, которые УК обслуживает, и расспросить жителей об их впечатлениях. Такой способ подойдет, если у вас есть время на опросы.
- Найти отзывы в интернете.
Отзывы в интернете можно найти через «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».
Если негативные отзывы повторяются по одной и той же теме, это повод насторожиться: в работе УК есть пробелы. Если УК не отвечает на отзывы, это говорит об отсутствии диалога между УК и собственниками и неготовности работать с клиентами.
Шаг 6
Определиться с выбором: частная или государственная УК
При выборе УК может возникнуть вопрос, какая компания лучше: частная, государственная или муниципальная. Универсального ответа нет: как частная компания, так и государственная может работать и хорошо, и плохо.
Не стоит думать, что муниципальная или государственная УК будет лучше обслуживать дом. По закону стандарты обслуживания одни у всех компаний, вне зависимости от формы собственности.
Кроме того, можно попасть на уловку современных частных УК, которые подбирают названия так, чтобы их посчитали государственными или муниципальными. Не всегда указание в названии ГУП — государственное унитарное предприятие, или ГБУ — государственное бюджетное учреждение, или МУП — муниципальное унитарное предприятие, говорит о принадлежности организации к государству или муниципалитету.
Например, МУП «Жилищник» — муниципальная УК: перед самим наименованием «Жилищник» есть указание на форму организации — муниципальное унитарное предприятие. А ООО «МУП Московское ЖКХ» — частная УК: перед наименованием указано, что это общество с ограниченной ответственностью. МУП в самом наименовании компании не говорит о том, что УК муниципальная.
Шаг 7
Проверить новую УК
Перед тем как окончательно определиться с выбором УК, нужно ее проверить на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
Лицензии на право управлять домами. Управляющие компании работают на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Если нет лицензии, деятельность УК вне закона, а значит, все платежи будут идти впустую.
Наличие лицензии можно проверить через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.
Банкротство. Работать с управляющей, которая находится в процессе банкротства, — платить в никуда. Банкротство означает, что у УК есть большие долги, по которым она не платит. В итоге все поступившие платежи по ЖКУ будут направляться не на обслуживание и ремонт дома,а на погашение долгов, возникших ранее.
Проверить информацию о банкротстве можно через единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Шаг 8
Определить причину смены УК и свои ожидания от новой УК
Смена управляющей компании происходит не из-за ее прекрасной работы, а наоборот. Причины могут быть разные, например:
- неудовлетворенность работой УК: постоянные поломки лифта, отсутствие уборки подъезда, придомовой территории и т. д.;
- высокие суммы в квитанциях за коммунальные услуги, которые жильцы потребили в квартире, или за содержание жилья.
Причины смены УК — это визитная карточка собственников, которые заинтересованы в смене управляющей компании. Они помогают убедить других собственников на общем собрании. Собственников в доме много, поэтому мнения о действующей управляющей компании могут быть разные. Неизбежно возникнет вопрос, почему вообще надо менять УК. Четкие причины смены УК помогут набрать голоса.
Кроме того, причины смены действующей УК помогут в общении с новой. Чтобы новая управляющая реально оценила свои возможности, необходимо сообщить ей ожидания от работы с ней.
Если вы хотите меньший тариф на услуги УК, скажите об этом. Например, сейчас УК выставляет тариф по строке «содержание жилья» 20 Р за м², а вы хотите 15 Р.
Если ждете от новой управляющей ремонт подъездов, чистоту на лестничных площадках и стабильную работу лифта — все то, чего не делает действующая УК — сообщите об этом новой.
Шаг 9
Провести переговоры
Договоритесь о встречах с администрациями выбранных управляющих компаний. Не ограничивайтесь одной УК и проведите встречу с двумя-тремя, чтобы можно было сопоставить ответы представителей УК на ваши вопросы и в итоге сделать выбор в пользу одной УК, с которой будете дальше работать. Если вы до стадии переговоров совершили все другие рекомендованные шаги, проблем с выбором УК для переговоров не будет.
На встречу следует взять последние платежки, чтобы сотрудники УК посмотрели на действующие тарифы в доме. Речь идет о тарифах на содержание и ремонт, который устанавливается общим собранием и согласуется с управляющей компанией. Такие тарифы на законодательном уровне не урегулированы, поэтому каждая УК изначально сама предлагает размер тарифа, который позволит обслуживать дом. Потом уже можно обсудить варианты снижения тарифа с администрацией УК.
Я советую пойти на встречу группе активистов дома, а оптимальнее всего — совету многоквартирного дома. Одна голова хорошо, а две лучше: то, что вы хотели спросить, можете забыть на встрече. Кроме того, смену УК стоит решать коллективно, чтобы другие собственники не обвинили вас в заговоре с новой управляющей компанией.
На переговорах уточните:
- Опыт работы УК: с какого времени компания на рынке управления домами.
- Портфолио УК с результатами работ в формате «до и после». Например, описание и фото дома до выбора УК и описание с фото после пары лет работы.
- Способы коммуникации с жителями дома: мессенджеры, социальные сети и т. д. Наличие у УК группы в соцсетях позволит всегда быть в курсе новостей по дому: о плановых отключениях света, авариях, предстоящих работах, проверках счетчиков и пр.
- Что может предложить УК по части обслуживания вашего дома: виды и перечни работ.
На что обратить внимание. Если вам обещают в разы уменьшить платежку, скорее всего, это останется на словах. Уменьшение тарифа на услуги УК — конкурентное преимущество, потому что жители домов всегда рады новой управляющей компании с меньшим тарифом. Но уменьшение тарифа имеет обратную сторону.
Как на любом рынке услуг, на рынке УК есть вилка цен. Цены не устанавливает государство, их диктуют спрос, предложение и покупательская способность.
Если брать цены ниже стандартных, придется работать в убыток или за эти деньги делать меньше. Обычно УК выбирают второй вариант, но об этом жителям, как правило, не говорят, хотя юридически пытаются себя обезопасить. Чтобы не было претензий со стороны жителей, в договор управления включается маленький перечень работ и услуг, который соответствует тарифу.
Если вам обещают сделать ремонт сразу же, не ведитесь. В ЖКХ для финансирования работ действует накопительная система, поэтому в первые 2—4 месяца УК реально ничего не сможет сделать. Чтобы осуществить текущий ремонт подъезда, надо несколько месяцев вносить платежи на проведение ремонта. Оплата за ремонт может быть в платежке как в одной строке «Содержание и текущий ремонт», так и в отдельной строке «Текущий ремонт».
Если на переговорах УК обещает золотые горы, бегите от нее. Объективно в сфере ЖКХ работать непросто. Ситуация осложняется несовершенством законодательства и неплательщиками за ЖКУ. Дома, где все выглядит идеально, шли к такому состоянию годами в диалоге с УК.
Если администрация УК говорит честно, что на определенные работы в доме в первый год обслуживания рассчитывать не стоит, и объясняет почему, следует сделать выбор в ее пользу.
Шаг 10
Изучить договор управления
Договор управления — основной документ между УК и собственниками многоквартирного дома. Спросите, можете ли вы с ним ознакомиться заранее и внести правки.
Теоретически договор управления можно найти на ГИС ЖКХ, выбрав любой дом из лицензии конкретной УК. Но не всегда управляющие используют один договор во всех домах, поэтому на переговорах с УК следует уточнить условия предложенного именно вам договора.
В договоре должны быть указаны:
- Перечень общего имущества, которое будет обслуживать управляющая компания, например подъезд, придомовая территория, крыша и фасад дома и т. д.
- Перечень работ и услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества.
- Порядок изменения такого перечня работ и услуг. Перечень может изменяться по решению общего собрания собственников. Но в договоре можно уточнить, что в случае неотложных и непредвиденных работ, не предусмотренных договором, УК может провести их без согласования с собственниками.
- Перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация: холодная и горячая вода, электроэнергия, отопление, газ, обращение с твердыми коммунальными отходами.
- Порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги. По общему правилу тариф утверждается на общем собрании собственников, но в договоре можно предусмотреть другие тарифы в последующие годы. Например, в 2020 году — 18 Р/м², в 2021 — 18,5 Р/м².
- Порядок и сроки оплаты. Например, до 10 числа следующего месяца через расчетный центр.
- Контроль за управляющей организацией. Например, в договоре можно установить, что УК каждый квартал предоставляет собственникам отчет через доску объявлений в подъезде.
Указанные условия обязательны в договоре. Если какое-то из них не включить в договор, он станет считаться незаключенным и не будет иметь юридической силы.
Шаг 11
Провести общее собрание и подписать договор управления
Договор управления утверждается на общем собрании собственников. За него должны проголосовать более 50% голосов от общего числа в доме.
Как правило, новые УК помогают собственникам оформить все документы для собрания. Требования к документам утверждены приказом Минстроя № 44/пр.
После формирования протокола собрания необходимо дождаться, когда в реестр лицензий внесут изменения: дом исключат из управления старой УК и передадут в управление новой. Внесение изменений в реестр делается по заявлению новой УК.
После того как в реестр лицензий внесут изменения, новая УК обязана приступить к работе в доме.
Как выбрать надежную УК
- Найдите несколько управляющих компаний для сравнения. Рынок УК большой, поэтому обратите внимание на компании в пешей доступности или в районе вашего дома.
- Изучите отзывы об УК в интернете, хотя еще лучше лично спросить жителей домов, которыми управляет выбранная УК, нравится ли им обслуживание дома.
- Проверьте лицензию на управление многоквартирным домом у выбранной УК через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.
- Проверьте, не идет ли процедура банкротства УК. Воспользуйтесь единым федеральным реестром сведений о банкротстве.
- Определите причину смены нынешней УК и ожидания от новой управляющей компании. На вопрос «Зачем менять УК?» придется отвечать на общем собрании собственников, и четкие причины помогут набрать голоса за смену УК.
- Ожидания от новой УК должны быть реальными и осуществимыми. Если дом в ужасном состоянии из-за десятилетий плохого управления, то за один год не получится решить все проблемы.
- Сходите на встречу в УК и обратите внимание, не обещают ли золотые горы. Объективная оценка состояния дома и реальные возможности УК, о которых она открыто говорит, — признак профессионализма.
- Изучите договор управления домом. Обратите внимание на наличие существенных условий: перечень общего имущества, перечень работ и услуг, размер тарифа и порядок его изменения, порядок оплаты, способы контроля работы УК.
- Не верьте грамотам и кубкам управляющих компаний.
Жилье ,
01 сен 2022, 10:45
0
В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит
Эксперты объяснили, какие преимущества и недостатки для владельцев квартир в многоэтажках несет в себе новый закон
С 1 сентября 2022 года в России изменился порядок выбора управляющих компаний (УК) в многоквартирных домах (МКД). Новый закон вносит изменения в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России. Эксперты рассказали, как изменения повлияют на жизнь собственников квартир.
Что изменилось
Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД проголосовало более 50% присутствующих. Собрание же считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управленцев могло быть принято четвертью голосов всех собственников помещений (25% плюс один голос).
«До принятия поправок новую управляющую компанию (УК) было выбрать проще, чем создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Условно минимум 26% голосов нужно было набрать за смену УК и 51% — за создание ТСЖ. Теперь условия сравнялись и жителям нет смысла менять УК. Стратегически более верное решение — создавать ТСЖ (организация самих жителей) и нанимать управляющую компанию как подрядчика от имени ТСЖ. Не понравится — ее легче будет сменить», — считает основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и товариществ собственников недвижимости (ТСН) doma.ai Илья Сотонин.
Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников помещений проголосовало более 50% присутствующих
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС )
Преимущества нововведения
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
Риски для жильцов
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
Нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей
(Фото: Станислав Красильников/ТАСС )
Илья Сотонин, основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и ТСН doma.ai:
— Нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей. Ситуация, когда есть две группы жителей, которые все время голосуют за разные компании, мне никогда не встречалась. Никто не мешает жителям второй группы прийти на собрание первой и проголосовать против. А вот ситуации, когда старая УК всеми силами мешает группе жителей, которые хотят сами выбирать, кому доверить свой дом, встречаются повсеместно. Провести честное собрание — тяжкий труд для инициативных жителей. В стране большая часть собраний и так подделывается. Сейчас провести собрание по смене УК станет еще тяжелее.
К примеру, покупателю новостройки придется жить с навязанной застройщиком УК, а она чаще всего защищает интересы не собственника квартиры, а прикрывает гарантийные недоделки строителей. В итоге у управляющих компаний, как от застройщиков, так и независимых, будет меньше стимулов конкурировать за счет качества услуги, остается надежда только на переход к онлайн-собраниям.
В случае если в стране большая часть собраний станет проводиться онлайн на надежных площадках, где результаты голосования подделать будет невозможно, в отличие от подписей на бумаге, то ситуация с закрепощением жителей может поменяться. Однако увеличение необходимых голосов делает меньшинство активных жителей дома, которые хотят, чтобы их собственность обслуживалась нормально и хотят жить лучше, заложниками пассивного большинства.
Авторы
Вера Лунькова,
Георгий Трушин
Для управления многоквартирным домом жильцы могут выбрать управляющую компанию. Она будет отвечать за текущий и срочный ремонт, обслуживание общедомового имущества. Чтобы выбрать УК, нужно обратить внимание на наличие лицензии, отсутствие банкротства и отзывы жильцов домов, которые она уже обслуживает.
От работы управляющей компании зависит комфорт, а зачастую и безопасность всех жильцов многоквартирного дома. Чем занимается управляющая компания и как ее можно выбрать? Рассказывают наши эксперты.
Какие обязанности несет управляющая компания
Чем занимается управляющая компания? Управляющая компания (УК) отвечает за функционирование всех коммуникаций в доме. Водопровод, электричество, вывоз мусора, сохранность всего общего имущества (и в том числе самого дома), работа лифтов – все это входит в обязанности управляющей компании. Если управляющая компания хорошо справляется со своими обязанностями, все неисправности быстро устраняются, а аварии предупреждаются или ликвидируются благодаря быстрому ремонту.
Предполагается, что у управляющей компании есть перечень ежедневных, ежемесячных, сезонных работ, а также график запланированного ремонта.
С управляющей компанией заключается договор, в котором должны быть прописаны ее обязанности.
Какие вообще есть варианты управления домом и чем УК лучше?
В Жилищном кодексе указываются три способа управления многоквартирным домом:
- Непосредственное управление собственниками жилья (подходит только в том случае, если квартир не больше тридцати).
- Управление товариществом собственников, жилищным или иным кооперативом.
- При помощи управляющей компании.
Управление при помощи специализированной компании имеет свои плюсы: сами собственники могут не тратить время и силы на решение текущих и срочных вопросов, им не нужно вникать в специфику работы обслуживающих организаций и вдаваться в юридические тонкости. При этом собственники жилья могут сами принимать решение относительно того, какой именно компании доверить свой дом.
Критерии выбора управляющей компании
Как выбрать управляющую компанию? Самое главное – потенциальная управляющая компания должна иметь соответствующую лицензию. Перед тем как заключать любые договоры, обязательно нужно проверить ее наличие и убедиться, что лицензия действующая.
Отыскать подходящие компании, работающие в том или ином районе, можно на порталах ЖКХ, в электронном справочнике (2ГИС, «Яндекс», «Гугл карты» и так далее), на порталах районов или округов (если таковые есть). Таким образом можно отобрать УК, которые обслуживают дома в районе, а также сразу посмотреть, сколько многоэтажек уже находится на их попечении (если есть свободное время, можно даже попытаться получить отзывы от жильцов этих домов, чтобы оценить работу УК).
При выборе управляющей компании стоит обратить внимание на то, за какие дома она уже отвечала и в течение какого времени. Управляющие компании могут предоставлять список своих услуг и прайс на их выполнение с указанием повышающих коэффициентов. Лучше выбирать, конечно, ту, которая готова оказывать весь комплекс услуг, в противном случае придется заключать дополнительные договоры или искать сторонних исполнителей. У некоторых управляющих компаний есть своя материально-техническая база, а также собственный персонал. Все нюансы об этом нужно узнавать заранее, также поинтересуйтесь квалификацией сотрудников.
Если рассматриваются несколько компаний, можно попросить их сделать предложение, в котором будет наглядно видно, какой именно комплекс услуг оказывается и за какие деньги. Если вам предлагается типовой договор, его требуется заранее изучить и, возможно, показать юристу для оценки. Помните, что вы можете со своей стороны вносить предложения по изменению договора. В договоре должны быть следующие пункты: перечисление общедомового имущества, перечень работ и услуг, а также система дополнения этого перечня, список коммунальных услуг, размер, порядок и сроки оплаты услуг УК, формат отчета УК перед жителями. Естественно, с учетом конкретных обстоятельств можно добавлять пункты, которые актуальны для конкретного дома.
Лучше, если переговоры будет проводить совет управления дома, в этом случае меньше вероятность того, что один человек упустит какие-то важные нюансы.
Предполагаемую компанию обязательно нужно проверить на банкротство. В этом поможет Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если УК имеет большие долги, она не сможет выполнять свою работу – дом останется без должного внимания, а выплаченные деньги, по сути, не принесут никакой пользы жильцам.
Какая управляющая компания лучше: частная или государственная
Зависит от конкретной ситуации. Частная компания может за дополнительную плату оказывать дополнительные услуги, которые необходимы конкретному дому. Но качество работы конкретной компании зависит от ее руководства и возможностей. Поэтому есть смысл рассматривать и государственные, и частные компании, а выбирать по другим критериям: набор услуг, типовой договор, отзывы жильцов домов, которые она обслуживает.
Рекомендуемый алгоритм по выбору УК
Чтобы выбрать управляющую компанию, собственники должны организовать общее собрание. На нем будут рассмотрены актуальные предложения, после чего голосованием решается, какой именно компании отдать предпочтение. Если приоритеты в выборе уже расставлены, можно пригласить на собрание представителей УК, чтобы они сами рассказали, как будут выполнять свою работу.
Порядок выбора управляющей компании предполагает, что решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Управляющая компания может оказать поддержку в оформлении всех документов. Если вы не уверены в том, что делаете все правильно, можно воспользоваться услугами УК, но лучше как можно больше вникать в ситуацию, чтобы максимально со своей стороны ее контролировать.
О том, куда жаловаться, если УК не выполняет свою работу, читайте в нашей статье
КонсультантПлюс: примечание.
Действие положений ст. 161 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 161 ЖК РФ
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 ч. 1.1 ст. 161 дополняется п. 2.1 (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 в п. 5 ч. 1.1 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 1.2 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.
(часть 1.3 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 2 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 в ч. 2.1 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
КонсультантПлюс: примечание.
Об особенностях применения ч. 2.1 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.
2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 в ч. 2.2 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 в ч. 2.3 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
(часть 2.3 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
При изменении способа управления МКД или выборе управляющей организации можно принять решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за них (ФЗ от 29.06.2015 N 176-ФЗ).
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)
3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Чч. 4 — 8.1 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяются на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 28.01.2020 N 4-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Чч. 4 — 8.1 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяются на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».
(часть 8.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
9.1. Утратил силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Утратил силу с 1 июля 2019 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 263-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.
(часть 10.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:
1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;
2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;
3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.
(часть 11 в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Об особенностях применения ч. 11.1 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.
11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
(часть 11.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 12 ст. 161 частично не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
КонсультантПлюс: примечание.
Об особенностях применения ч. 12 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.
12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 1 статьи 157.2 и в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.
(часть 12 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 29.12.2014 N 458-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 13 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 25.05.2020 N 156-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 14 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
(часть 14 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.
(часть 14.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
(часть 15 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Об особенностях применения ч. 15.1 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.
15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.
(часть 15.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 404-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
(часть 16 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 17 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.
(часть 17 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 441-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Как жильцам выбрать способ управления домом?
В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации. Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?
В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности1. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса. Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.
Что значит управление многоквартирным домом?
Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.
Какие возможны способы управления многоквартирным домом?
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?
Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.
Структура этих организаций включает три звена:
- общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
- правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
- председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.
Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).
Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.
Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.
Как управляет домом управляющая организация?
Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.
Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.
Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.
Собственники вправе сменить не устраивающую их управляющую организацию на новую. Но это сопряжено со значительными затруднениями: необходимо консолидироваться, чтобы организовать и провести общее собрание, набрать кворум и нужное количество голосов. Придется думать, как обеспечить передачу функций по управлению домом новой управляющей организации и при этом минимизировать неизбежные издержки переходного периода.
Стоит оговориться, что именно для устранения недостатка контроля со стороны собственников за деятельностью управляющих организаций законодатель ввел орган по представлению их интересов – совет многоквартирного дома. Он избирается из числа собственников, не подлежит регистрации и призван выступать посредником при взаимодействии жильцов с управляющей организацией.
(Как отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в публикации «Управляющая компания vs жильцы».)
Зависит ли размер платы за жилищно-коммунальные услуги от способа управления домом?
Прежде всего стоит уяснить, из чего состоит плата за жилищно-коммунальные услуги.
1. Плата за коммунальные услуги – это деньги, которые предназначаются ресурсоснабжающим организациям, поставляющим воду, электрическую энергию, газ и т.п. Тарифы на эти ресурсы регулируются государством, и их размер не зависит от способа управления домом и решений управляющих организаций или собственников.
Деньги за коммунальные услуги могут перечисляться управляющей организации или товариществу собственников жилья (кооперативу). Это происходит в случае, если собственники помещений не заключили с ресурсоснабжающей организацией прямой договор. Но даже тогда управляющая организация является не конечным, а лишь «транзитным» получателем этих денег.
(В статье «Придется ли платить больше за коммунальные услуги, если счетчик в квартире вышел из строя?» читайте об ответственности потребителя за ненадлежащую эксплуатацию приборов учета, необеспечение их сохранности и своевременной замены. А автор материала «Замена счетчика: как не стать жертвой мошенника» объяснил, как должны проводиться поверка счетчиков и их замена и что собственнику квартиры делать, чтобы не пришлось платить за коммунальные ресурсы по нормативу, который во много раз превышает реальный объем потребления.)
2. Сравнительно новым видом платы являются взносы на капитальный ремонт. Их минимальный размер определяют государственные органы, а собственники вправе на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф. Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (товарищество, кооператив) – второе возможно лишь тогда, когда общим собранием собственников принято решение о формировании фонда капитального ремонта на собственном счету.
Таким образом, размер тарифа, как правило, не зависит от способа управления домом. Но при более приближенных к жильцам способах управления у них есть возможность относительно свободно распоряжаться собранными средствами.
(О том, как эффективно использовать денежные средства, собранные на капремонт, читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?»; в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы – в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта».)
3. Плата за содержание и ремонт общего имущества – это те средства, которые получают управляющие домами организации за свои услуги. Управляющие коммерческие организации при нормальном экономическом положении должны получать прибыль от выполнения ими работ и оказания услуг. Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями и все полученные средства должны расходовать на нужды дома и организацию собственной деятельности. Однако это не означает, что от способа управления домом зависит размер тарифов на содержание и текущий ремонт. Основными факторами, влияющими на размер платы, являются: состояние дома, особенности его эксплуатации и хозяйственная эффективность деятельности по управлению им. И при выборе способа управления домом собственникам следует учесть эти факторы.
Не так давно размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливался государством. Теперь органы госвласти и местного самоуправления определяют тарифы лишь для субсидиарного применения – на случай, если общее собрание собственников не установило размер такой платы. Впрочем, во многих домах, которые управляются большими управляющими компаниями, она часто равна установленным муниципальным тарифам.
(В статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика» вы прочитаете о том, что такое случается из-за неверных расчетов управляющих домами организаций. Автор рассказывает, почему человек может узнать о задолженности только после списания денег с его счета и что делать, чтобы 50% от зарплаты не пошли на уплату платежей, начисленных по ошибке.)
1 Федеральный закон от 28 января 2020 г. № 4-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161 и 163 Жилищного кодекса Российской Федерации».
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.
Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.
Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.
Какие бывают разновидности управляющих компаний?
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.
Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.
Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).
Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.
Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.
Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.
При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.
Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.
Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.
Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:
- оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
- реестр собственников жилых помещений дома;
- реестр уведомления собственников о проведении собрания;
- оригинал бланков голосования;
- реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.
Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?
В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.