Как выбирается совет дома при управляющей компании

Создание совета многоквартирного дома – обязанность собственников помещений. Управляющая организация, однако, может быть заинтересована в избрании совета и его председателя – для более эффективного и быстрого решения вопросов по управлению домом и его содержанию. Читайте о том, как избрать совет МКД.

Когда и на какой срок избирается совет МКД

Совет многоквартирного дома – это выборный орган, куда входят собственники помещений в МКД. Он выбирается на общем собрании собственников и выполняет функции по контролю за содержанием и ремонтом дома (ч. ч. 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет обязательно выбирается в домах, где больше четырёх квартир и не создано ТСН или ТСЖ. Если сами собственники этого не делают, то совет должен быть избран по инициативе органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет избирается раз в два года, если иное не установлено на общем собрании собственников. Если решение о переизбрании совета собственники не приняли, то прежний состав продолжает свою работу в течение ещё двух лет. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Количество человек, входящих в совет МКД, утверждается собственниками на ОСС. Ни верхних, ни нижних границ числа членов совета законодательством не установлено (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета должен быть избран председатель совета многоквартирного дома, который руководит деятельностью совета (ч. ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Чем Совет МКД может быть полезен УК

Почему УО может быть заинтересована в создании совета дома

Польза для УО от работы председателя и всего совета дома вытекает из их основных полномочий. Председатель совета МКД вправе:

1. Вести переговоры с УО от имени собственников об условиях договора управления до его заключения или о предлагаемых изменениях (п. п. 1, 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Управляющей организации проще обсудить проект договора или изменений в него с одним человеком, чем со всеми собственниками. Председатель заранее обсудит с УО договор и сможет на ОСС донести до собственников его основные тезисы и условия.

2. Подписывать договор управления от имени собственников на основании выданных ему доверенностей (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

УО сможет сэкономить время и ресурсы, если со стороны собственников договор управления или дополнительное соглашение к нему будет подписывать один человек. Не будет необходимости распечатывать дополнительные экземпляры и направлять документы почтой каждому собственнику без гарантии получить их обратно.

3. Подписывать акты приёмки работ и услуг, которые выполнила или оказала организация по договору управления, а также контролировать выполнение работ и оказание услуг (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Наладив конструктивную работу с советом МКД и его председателем, УО всегда может переговорить с ними по поводу каких-то недочётов и недоделок, допущенных при содержании и ремонте общего имущества дома.

Если в доме выбран председатель совета, то в его обязанности входит подписание актов приёмки выполненных работ от УО. С председателем совета МКД можно договориться о направлении ему актов приёмки заказным письмом раз в год, и утвердить эти условия на общем собрании собственников.

4. Выступает в судах по вопросам управления домом и предоставлению коммунальных услуг от имени собственников на основании доверенности (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Вести любые споры с одним человеком всегда проще, чем с несколькими, поэтому управляющим организациям пойдёт на пользу, если председатель будет представлять интересы многочисленных собственников помещений в доме.

5. Решать вопросы о проведении текущего ремонта общего имущества и иные вопросы с согласия общего собрания собственников (п. 6 ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Составление плана по текущему ремонту на год станет проще, если согласовывать его будет только председатель совета или совет МКД.

Совет многоквартирного дома, наряду с контролем за исполнением УО договора управления и исполнением решений ОСС, выполняет информационно-аналитические функции. Совет выносит на обсуждение собственников важные вопросы и предложения по управлению домом, ежегодно отчитывается о проделанной работе (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Выбор и правовой статус совета МКД

Как провести собрание собственников по выбору совета дома

Если УО считает, что для эффективного управления в доме необходимы совет МКД и его председатель, а собственники и муниципалитет выбирать их не торопятся, организация сама может инициировать общее собрание в доме по этому вопросу.

Алгоритм проведения ОСС по выбору совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенных в ст. 45 ЖК РФ:

1. Инициировать ОСС, сформулировав вопросы повестки и предложив список кандидатов. Инициатор должен определить дату, место и форму проведения ОСС (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Управляющая организация может не сама инициировать собрание, а, например, предложить подготовку повестки инициативной группе собственников. Инициативная группа составит список кандидатов и предложения о редакции Положения о совете МКД. В таком случае роль УО – предоставить группе актуальный реестр собственников и помочь с организацией собрания (ч. ч. 2, 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

2. Проинформировать собственников об ОСС не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

Сообщение следует вручить лично в руки под подпись или отправить по почте заказным письмом, если ранее не было принято решение об уведомлении собственников другим способом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

3. Провести ОСС в зависимости от заявленной в повестке формы: очно, заочно или в форме очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).

Важно, чтобы, вне зависимости от формы проведения, был собран кворум: в голосовании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего их количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

На обсуждение и голосование, помимо выбора председателя ОСС, секретаря и счётной комиссии, необходимо вынести следующие вопросы:

утверждение количества членов совета МКД;
выбор членов совета МКД в утверждённом количестве;
выбор председателя совета МКД из числа членов совета МКД;
утверждение Положения о совете МКД;
утверждение порядка доведения до собственников итогов общего собрания.

Также в повестку можно включить дополнительные вопросы: полномочия совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Либо провести по этим вопросам отдельное общее собрание.

4. Подвести итоги, подсчитав количество голосов по каждому вопросу, вынесенному на голосование.

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается положительным, если «за» отдано не менее 50%+1 голос от всех голосов собственников, участвовавших в ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

5. Уведомить собственников о принятом решении не позднее, чем через 10 дней после проведения ОСС. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

6. Направить оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их копии в ГИС ЖКХ (ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Определение и компетенция совета МКД, порядок и размер выплаты вознаграждения

Как УО улучшить взаимодействие с советом дома и его председателем

Если в многоквартирном доме уже избран совет и его председатель, то управляющей организации будет полезно построить с ними конструктивный диалог. Хорошие отношения с этим выборным органом МКД поможет УО оперативно решать возникающие при управлении домом вопросы, доводить до собственников важную информацию.

1. Если совет МКД создал отдельные комиссии собственников для контроля разных направлений деятельности по управлению МКД, то УО может взять в совете список таких комиссий и контакты ответственных лиц (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ).

Взаимодействие УО с профильными комиссиями, обладающими актуальной информацией в сфере своих полномочий, поможет оперативно решать возникающие проблемы. Это, в свою очередь, снизит количество обращений недовольных собственников в орган ГЖН, который может провести внеплановую проверку и привлечь УО к ответственности.

2. УО совместно с членами совета МКД может организовать информационную работу среди собственников помещений.

Например, председатель совета МКД или его члены могут проводить обучение и семинары для жителей дома по вопросам жилищного законодательства, правам и обязанностям собственников и исполнителей ЖКУ, по формированию размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома и другим важным вопросам.

Подобная работа позволит снизить количество обращений и претензий, которые жители МКД направляют в адрес управляющей организации, упростит процедуру утверждения на ОСС обоснованного повышения размера платы за жилищные услуги.

3. УО может предложить совету МКД и его председателю использовать информационную систему для реализации полномочий совета, упрощения обмена актуальной информацией между советом, УО и собственниками.

Решение об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы должны принять на общем собрании собственники (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ). Использование систем и приложений ускорит и облегчит обмен информацией, создаст прямой канал связи между УО, советом МКД, его председателем и собственниками.

4. УО может предложить собственникам на ОСС наделить совет дома или его председателя дополнительными полномочиями, которые не относятся к компетенции самого общего собрания (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Например, существенно облегчит управляющей организации содержание и ремонт общего имущества дома, если председатель будет наделён полномочиями принимать решения по текущему ремонту (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Источник

Внеочередное общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме может пройти в форме:

— очного голосования (ЭТАП I), а если отсутствовал кворум, то в
форме заочного голосования (ЭТАП II);

— очно-заочного голосования (ЭТАП III).

В случае если в многоквартирном доме не создано товарищество
собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным
специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре
квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет
многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета
многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не
осуществляется.

Решение о создании Совета многоквартирного дома (далее – Совет МКД)
принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Общее собрание
является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской
Федерации (далее – ЖК РФ)).

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник
помещения в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Как показывает практика, для успешного
проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа
собственников помещений в многоквартирном доме.

Ниже приводится алгоритм действий по созданию Совета МКД, а также
проекты необходимых документов.

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников и проведение
заседания инициативной группы

Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего
собрания собственников помещений (согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, все общие собрания, кроме
обязательного годового, являются внеочередными).

Собираем команду единомышленников – инициативную группу. Входить в
нее могут только собственники помещений в данном доме.

Проводим заседание инициативной группы. На повестке дня вопросы –
создание Совета МКД, выборы членов Совета и его председателя.

Составляем список кандидатов, в том числе на должность председателя
Совета МКД.

Председатель Совета МКД избирается на общем собрании из числа членов
Совета МКД (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).

Изучаем проект Положения о Совете МКД, если необходимо, вносим
коррективы (приложение 1 —
проект Положения о Совете МКД).

Определяем дату, время и место проведения общего собрания.

Важно помнить: общее собрание собственников помещений не вправе
принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также
изменять повестку дня данного собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому надо максимально точно
сформулировать повестку дня, предлагаемую на рассмотрение общего собрания (приложение 2 —
проект протокола заседания инициативной группы — проведение общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия (в очной
форме)).

Шаг 2. Получение реестра собственников помещений в
многоквартирном доме

В реестр включаются собственники помещений конкретного
многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений.

За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в
управляющую организацию.

ЭТАП I: Общее собрание собственников в очной форме (совместное
присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и
принятия решений по вопросам, поставленным на голосование)

Шаг 3. Сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме

По числу собственников помещений в многоквартирном доме
изготавливаем уведомления.

В ч. 5 ст. 45 ЖК РФ прописано, что надо указать в таком
уведомлении:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых)
созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное голосование);

в) дата, время, место проведения собрания;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые
будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Важно помнить, что:

1) собственник помещения в многоквартирном доме;

2) управляющая организация, которая осуществляют мероприятия,
необходимые для проведения общего собрания, если к ним обратились собственники в письменной
форме, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов
собственников помещений в многоквартирном доме;

3) управляющая организация, осуществляющей управление
многоквартирным домом по договору управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ),

(далее — инициатор собрания) обязан сообщить собственникам помещений
о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания
собственникам помещений должно быть направлено каждому собственнику помещения в многоквартирном
доме. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сделать это можно тремя способами:

1) направить заказным письмом (если решением общего собрания
собственников не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме). Этот
способ наиболее эффективен, особенно в домах с большим числом квартир;

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего
собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в данном доме (приложение
3 — проект сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме путем совместного присутствия (в очной форме)).

Целесообразно одновременно с уведомлением направить собственникам
помещений в многоквартирном доме информационное письмо с разъяснениями по существу предстоящего
голосования. Важно донести до каждого, что Совет МКД – это новый дополнительный способ контроля
управляющей организации и участия собственников помещений в многоквартирном доме в управлении
своим домом.

Кроме того, данное информационное письмо помимо рассылки с
сообщением о проведении общего собрания собственников помещений можно разместить в месте,
доступном всем собственникам дома (например, доска объявлений) (приложение
4 – проект информационного письма по созданию Совета МКД).

Шаг 4. Проведение общего собрания собственников помещений в
очной форме и оформление его результатов

В день проведения собрания собственников помещений инициатор
собрания встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений в
многоквартирном доме.

Собственник помещения может голосовать на общем собрании как лично,
так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).

Доверенность на голосование должна содержать сведения о
представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место
жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с
требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально (ч. 2 ст.
48 ЖК РФ) (приложение
– 5 – примерная форма доверенности на голосование).

Все необходимые данные заносятся в регистрационные листы (приложение
6 — проект регистрационных листов собственников помещений в многоквартирном доме,
принявших участие в голосовании).

Очень важно помнить, что общее собрание собственников помещений
правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их
представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в
многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на
общее имущество в данном доме (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

А) Если кворума нет…

Если общее собрание не имело необходимого кворума, составляем
соответствующий протокол. Поскольку выбрать председателя и секретаря собрания не удалось,
протокол подписывает инициатор/инициаторы его проведения (приложение
7 – проект протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
форме очного голосования при отсутствии кворума).

В дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой
же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем или с
использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ) (передачи в место или по адресу,
которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам,
поставленным на голосование) (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ) – переходим на ЭТАП II.

Б) Если кворум есть …

Повестка дня не может быть изменена, сокращена или дополнена (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Сначала выбираем председателя общего собрания, секретаря для ведения
протокола, счетную комиссию для подведения итогов голосования (сначала определяем число, потом –
персональный состав).

Затем проводится обсуждение и голосование по остальным вопросам
повестки дня.

Голосование должно быть проведено по каждому вопросу,
указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».

По вопросам повестки дня, решение считается принятым, если за него
проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания оформляются протоколом,
который подписывают председатель и секретарь общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме.

Совет МКД подлежит переизбранию на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме каждые 2 года, если иной срок не установлен решением общего
собрания собственников помещений (п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Соответственно, собственники помещений
в многоквартирном доме могут установить иной срок полномочий Совета своего дома.

Количество членов Совета МКД устанавливается на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего
собрания собственников помещений, это количество устанавливается с учетом имеющегося в данном
доме количества подъездов, этажей, квартир (п. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме в очной форме

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, а также итоги голосования (приложение
8 — проект протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
форме очного голосования) доводятся до сведения собственников помещений
инициатором собрания путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного
дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений.
Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст.
46 ЖК РФ) (приложение
9 — проект сообщения о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, и итогах голосования (в очной форме)).

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты,
влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в
многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема
прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат
размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному
представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую
организацию не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме

Шаг 6. Хранение документов

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном
доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте
или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ).

Управляющая организация в течение пяти дней с момента получения
копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке,
установленном приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр направить копии указанных решений
и протокола, в том числе с использованием системы, в Госжилнадзор Севастополя для хранения в
течение трех лет.

ЭТАП II: Общее собрание собственников в форме заочного
голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1
ЖК РФ)

Если собрание собственников помещений в очной форме не имело
необходимого кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же
повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем или с
использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ). Он подразумевает передачу в место
или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, оформленных в
письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам,
поставленным на голосование (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Шаг 1. Проведение заседания инициативной группы

На рассмотрение собственников помещений в многоквартирном доме
выносится та же повестка дня, но меняется форма проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, частично изменяется повестка самого заседания
инициативной группы. Надо определить:

— проведение собрания в форме заочного голосования (опросным путем
или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);

— сроки его проведения.

Шаг 2. Сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме и доставка бланков решений

По числу собственников помещений в многоквартирном доме (на
основании сформированного реестра собственников помещений в многоквартирном доме) изготавливаем
сообщения о проведении общего собрания в форме заочного голосования (приложение
10 — проект сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме в форме заочного голосования).

В ч. 5 ст. 45 ЖК РФ прописано, что надо указать в таком
уведомлении:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых)
созывается собрание;

б) форма проведения собрания (заочное голосование);

в) дата окончания приема решений собственников по вопросам,
поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня собрания;

Внимание! Повестка дня общего собрания в форме заочного голосования
обязательно должна быть точно такой же, как и при несостоявшемся очном собрании!

Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений в
многоквартирном доме о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его
проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть
направлено каждому собственнику помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сделать это можно тремя
способами:

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего
собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Одновременно направляем собственникам помещений в многоквартирном
доме бланки решения по вопросам, поставленным на голосование (приложение
11 — решение собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на
голосование).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством
оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование,
за исключением случая принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме
решения об использовании системы или иных информационных систем при проведении собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (ч.5 ст.48 ЖК
РФ).

Не позднее, чем за четырнадцать дней до даты начала проведения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы
администратору общего собрания должно быть передано сообщение о проведении соответствующего
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Администратор общего собрания размещает сообщение о проведении
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в системе не позднее, чем за
десять дней до даты и времени начала проведения такого собрания. В указанный срок администратор
общего собрания направляет сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме каждому собственнику помещения в данном доме посредством системы.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование,
должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица,
участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные
формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 ЖКРФ).

В случае использования системы при проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования в сообщении о
проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наряду со сведениями о
лице, по инициативе которого созывается данное собрание, форме проведения данного собрания,
повестке дня данного собрания, порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые
будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться, должны
быть указаны:

1) сведения об администраторе общего собрания (наименование
(фирменное наименование), организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер
контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»
(для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного
проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);

2) место и (или) фактический адрес администратора общего
собрания;

3) дата и время начала и окончания проведения голосования с
использованием системы по вопросам, поставленным на голосование;

4) порядок приема администратором общего собрания оформленных в
письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам,
поставленным на голосование.

Целесообразно одновременно еще раз направить собственникам
информационное письмо с разъяснениями по созданию Совета МКД (приложение
4 – проект информационного письма по созданию Совета МКД).

Шаг 3. Прием решений собственников помещений в многоквартирном
доме

Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в
сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного
голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых
получены до даты окончания их приема (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме с использованием системы осуществляется собственниками
помещений в многоквартирном доме лично путем указания решения по каждому вопросу повестки дня,
выраженного формулировками «за», «против» или «воздержался» в
электронной форме, либо посредством передачи администратору общего собрания оформленных в
письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам,
поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме с использованием системы считаются собственники помещений в данном доме,
проголосовавшие в электронной форме, а также собственники, решения которых получены до даты и
времени окончания проведения голосования, указанных в сообщении о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.

Продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы должна
составлять не менее чем три дня и не более чем пять дней с даты и времени начала
проведения такого голосования.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме с использованием системы проводится без перерыва с даты и
времени его начала и до даты и времени его окончания.

Администратор общего собрания обязан указать в системе сведения о
лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица,
участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, переданное ему
собственником помещения в многоквартирном доме в письменной форме и выраженное формулировками
«за», «против» или «воздержался» решение по каждому вопросу
повестки дня, а также разместить в системе электронный образ указанного решения собственника
помещения в многоквартирном доме в течение одного часа с момента получения такого решения.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме, принятые по результатам голосования с использованием системы, по вопросам, поставленным на
голосование, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в системе в течение
одного часа после окончания такого голосования.

Шаг 4. Оформление результатов заочного голосования
собственников помещений в многоквартирном доме

Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по
истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования (приложение
12 – результаты заочного голосования).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их
представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, осуществляется только посредством оформленных в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая,
предусмотренного статьей 47.1 ЖК РФ

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по
вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных
вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются
недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если
решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов,
поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких
вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48
ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для
голосования (приложение
13 – проект протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
форме заочного голосования).

Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования
доводятся до сведения собственников помещений в многоквартирном доме инициатором собрания, путем
размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением
общего собрания и доступном для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Сделать это
необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК РФ) (приложение
14 – проект сообщения о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, и итогах заочного голосования).

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.
Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее
собрание, в управляющую организацию не позднее чем через десять дней после проведения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Шаг 6. Хранение документов.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном
доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
сформированные с использованием системы общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, электронные образы решений собственников помещений в многоквартирном доме
по поставленным на голосование вопросам, переданные администратору общего собрания, хранятся в
системе.

ЭТАП III: Общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может
быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного
обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, поставленным на голосование, а
также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу,
которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Определяем, кто выступает с инициативой созыва внеочередного общего
собрания.

Составляем список кандидатов, в том числе на должность председателя
Совета МКД.

Изучаем проект Положения о Совете МКД, если необходимо, вносим
коррективы (приложение
1 — проект Положения о Совете МКД).

Определяем дату, время и место проведения общего собрания.

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной
группы, в котором выражено намерение созвать общее собрание собственников помещений, его
форма, место и время проведения, перечень вопросов, которые планируется обсудить и др. вопросы
(приложение
15 — проект протокола заседания инициативной группы — проведение общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного
голосования).

Шаг 2. Получение реестра собственников помещений в
многоквартирном доме

За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в
управляющую организацию.

Шаг 3. Сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме и доставка бланков решений

По числу собственников помещений в многоквартирном доме
изготавливаем сообщение о проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования (приложение
16 – проект сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования).

В ч. 5 ст. 45 ЖК РФ прописано, что надо указать в таком
уведомлении:

а) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых)
созывается собрание;

б) форма проведения собрания (очное — заочного голосование);

в) дата, время, место проведения собрания или в случае проведения
данного собрания в форме заочного голосования – дата окончания приема решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие
решения;

г) повестка дня собрания;

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику
помещения. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сделать это можно тремя способами:

2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить в помещении данного дома, определенном решением общего
собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Одновременно направляем собственникам помещений в многоквартирном
доме бланки решения по вопросам, поставленным на голосование (приложение
17 – проект сообщения о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме, и итогах очно-заочного голосования).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется только посредством
оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование
(ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ).

В решении собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам,
поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные
формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ).

Необходимо направить собственникам информационное письмо с
разъяснениями по созданию Совета МКД (приложение
4 — информационное письмо о создании Совета МКД).

Шаг 3. Прием решений собственников помещений в многоквартирном
доме

Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в
уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме
очно-заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых
получены до даты окончания их приема (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Шаг 4. Оформление результатов очно-заочного голосования
собственников помещений в многоквартирном доме

Счетная комиссия осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по
истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования (приложение
18 – результаты очно-заочного голосования).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по
вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных
вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются
недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если
решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов,
поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких
вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч. 6 ст. 48
ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в
виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования (приложение
19 – проект протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
форме очно-заочного голосования).

Шаг 5. Сообщение о результатах общего собрания в форме
очно-заочного голосования

Решения, принятые общим собранием собственников помещений, а также
итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в многоквартирном доме
инициатором собрания путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного
дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений.
Сделать это необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46
ЖК РФ).

Шаг 6. Хранение документов.

Источник

Осенью 2018 года я купил квартиру, а в декабре 2020 года стал управдомом: по-другому решить коммунальные проблемы в доме не получалось.

Когда я переехал, мне все виделось в радужном свете. Думал, что я буду вовремя оплачивать коммунальные услуги, а управляющая компания — выполнять все заявки и в результате в доме будет чистый и комфортный подъезд, горячие батареи, а на голову с потолка ничего не будет капать.

Реальность оказалась не такой. На момент покупки дому не было и пяти лет, но с крыши текло прямо в квартиру. Из стыков между панелями дул ветер, а батареи обогревали улицу. Сначала я решил эти проблемы у себя: кровлю отремонтировали, щели между панелями заделали, наладили освещение в тамбуре. Со временем ко мне стали обращаться соседи с вопросами, как решить коммунальные проблемы не только в их квартирах, но и в доме в целом. Так я стал управдомом.

Расскажу, почему я решил стать старшим по дому, какие полномочия у меня теперь есть и сколько на этом можно заработать.

Кто такой председатель совета МКД

Я сменил много мест проживания, но нигде на практике не сталкивался с председателем совета многоквартирного дома — именно так в жилищном кодексе называют того, кого мы привыкли называть управдомом или старшим по дому. Поскольку устаревшие термины до сих пор в ходу, в статье я тоже буду их использовать.

Председатель совета МКД вместе с этим советом — коллегиальный орган. Председатель возглавляет совет МКД, который должен быть в каждом многоквартирном доме при условии, что дом не управляется ТСЖ или жилищным кооперативом и в нем больше 4 квартир.

И совет, и его председатель, по сути, существуют для того, чтобы наладить взаимодействие собственников с управляющей компанией, государственными и муниципальными органами и сторонними организациями — например, с теми, кто поставляет в дом тепло и электроэнергию, или с фирмами, которые размещают на фасаде дома рекламу.

Работает это так. Собственники принимают решения на общих собраниях, но организовать их выполнение сразу не могут: это сложно технически. Поэтому из числа собственников выбирают уполномоченных лиц — совет и его председателя.

Избрать председателя и совет собственники могут на общем собрании. Два отдельных собрания для этого проводить не надо. Выдвинуться в председатели и в члены совета может любой собственник. Если кандидатов несколько, побеждает тот, за кого проголосует больше собственников в доме. Но альтернативные кандидаты на подобных выборах встречаются редко — я, по крайней мере, о подобных ситуациях не слышал.

Чтобы выборы старшего по дому состоялись, в собрании должны принять участие собственники, у которых больше 50% голосов, а большинство из тех, кто принял участие, — проголосовать за конкретную кандидатуру. Потом протокол и оригиналы бюллетеней нужно передать в жилинспекцию — сделать это можно самому или через управляющую компанию. Подробнее про то, как провести общее собрание, расскажу ниже.

Регистрировать совет МКД в ФНС не нужно, потому что это не юрлицо. Налоги и пошлины совет не платит, отчетности ни в какие организации не подает. Срок полномочий совета МКД и управдома — 2 года, но решением собрания собственников можно установить более длительный срок и прописать его в протоколе. По истечении срока совет и его председателя либо переизбирают на общем собрании, либо продлевают его полномочия. Еще старшего по дому можно переизбрать досрочно, но только если свои обязанности он не выполняет.

Председатель совета МКД вправе получать за свою работу деньги, если жильцы сами так решат. Тогда УК организует сбор этих денег — в платежки просто добавляют отдельную строку. Но при этом управдом не считается работником управляющей компании: платят ему жильцы и отчитывается он только перед ними.

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Полномочия управдома

Наше представление об управдоме складывается в основном по персонажам фильмов: «А если не будут брать лотерейные билеты — отключим газ». На самом деле отключить газ председатель совета МКД не может — все его полномочия прописаны в части 8 статьи 161.1 жилищного кодекса.

Что могут просить жильцы у управдома и совета МКД, проще всего объяснить на примере.

Допустим, жильцам не нравится, как работает УК: подъезд грязный, ремонт не делается, за состоянием общедомового имущества никто не следит. Если жильцы захотят расторгнуть договор со старой управляющей компанией и заключить новый с другой УК, именно председатель совета МКД будет вести переговоры. Причем делать это он будет еще до того, как общее собрание собственников решит заключить договор. Новой УК при этом не придется объяснять каждому из жильцов, чем будет отличаться договор с ней: это может сделать председатель.

Когда переговоры закончатся, именно управдом может подписать договор управления МКД либо по доверенности от других собственников, либо сам — если полномочия подписывать договор управления предоставило ему общее собрание и они закреплены в протоколе.

Еще на основании доверенности председатель совета МКД может защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением домом. Это нужно, когда мирно решить вопросы между собственниками, УК или третьими лицами не получилось.

Например, в подъезде грязно, освещение и замок на домофоне не работают. Жильцы обращаются в УК, а им говорят: «Знаете, денег на лампочки не хватает, а уборщице тяжело работать, и вообще ей мало платят — войдите в ее положение. А фирма, которая обслуживает домофон, кормит завтраками и не торопится ремонтировать замок».

Многие в такой ситуации махнут рукой и оставят все как есть. Или начнут сами покупать лампочки и убирать подъезд. Это хорошо, но неправильно: стоимость этих услуг уже заложена в коммунальные платежи. Старший по дому в такой ситуации вправе писать претензии в УК и в компанию, которая обслуживает домофон. Чаще всего этого достаточно, но если не поможет — он вправе жаловаться в контролирующие органы или подать иск в суд. Согласовывать эти действия с другими жильцами управдом не обязан: собственники уже наделили его такими правами на общем собрании.

На этом полномочия председателя совета МКД не заканчиваются — кратко расскажу про другие.

Контролировать работу УК. Старший по дому вправе контролировать, как работает управляющая компания. Если она делает свою работу плохо, а на заявки не реагирует совсем или реагирует с задержками, он может жаловаться на УК в жилинспекцию или прокуратуру. Я, например, писал такие жалобы по поводу неработающего освещения и того, что УК не регистрировала заявки собственников и не размещала финансовые отчеты.

Подписывать документы от имени собственников. Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг. УК составляет такие акты ежемесячно и указывает в них все, что сделано по дому. Потом акты размещаются на сайте ГИС ЖКХ — там их могут открыть и прочитать все жильцы. Для этого нужно знать только название своей управляющей компании и адрес дома.

В моем случае УК составляла очень объемные акты — перечень работ за месяц занимал 4 листа. Акты за январь и февраль подписать у меня почему-то не сочли нужным, хотя мою фамилию в них указали. В актах была единственная подпись — директора управляющей компании. Естественно, у меня сразу возникли сомнения, что эти работы УК выполнила.

Если работа вообще не выполняется, управдом может составить акт, что коммунальные услуги не предоставляются или они ненадлежащего качества. Я уже успел составить подобный акт. Зимой жильцы двух квартир жаловались, что из межпанельных швов дует. Я лично провел представительницу УК по этим квартирам — она пообещала, что в квартирах сделают замеры температуры воздуха и, если информация подтвердится, швы летом запенят. Прошел месяц, но к жильцам так никто и не пришел. В УК мне объяснили, что обход квартир диспетчершей — это не заявка, вот по телефону — заявка. Тогда я подготовил акт об отказе в приеме заявки, подписал его у жильцов замерзающих квартир и через ГИС ЖКХ отправил в УК и в жилинспекцию.

Реакция была почти мгновенной: диспетчерша в течение часа пришла, чтобы замерить температуру в квартирах, и составила заключение, что герметичность швов нарушена. Работы по герметизации включили в план на 2021 год — в итоге их выполнили в полном объеме. А я в ГИС ЖКХ получил замечательный ответ: мол, УК созванивалась с собственниками буквально за несколько минут до того, как я начал предъявлять претензии.

Так выглядел акт об отказе в приеме заявки. Я указал, что сотрудники УК нарушают правила управления многоквартирным домом

УК быстро отреагировала: якобы они и так собирались проверить швы и замерить температуру — составлять акт было необязательно. Мне в принципе было неважно, что напишет управляющая компания в ответе, — главное, что они документально подтвердили продувание межпанельных швов дома

Контролировать исполнение решений ОСС. Вместе с советом МКД председатель следит, чтобы выполнялись решения общего собрания собственников. Если собрание, например, решило установить шлагбаум на парковке или посадить деревья, совет должен проконтролировать исполнение.

Следить, как используется общее имущество. Единолично решать, как использовать общее имущество в МКД, управдом не вправе. Но он может выносить такие вопросы на общее собрание собственников. Например, о том, как использовать земельный участок, подъезд или кровлю: разместить там рекламу, огородить или оставить как есть.

Если требуются работы по содержанию и ремонту общего имущества, председатель МКД тоже может вынести вопрос об их планировании на общее собрание. У меня, например, в планах благоустроить территорию, но решить это единолично я не смогу.

Как узнать, есть ли в доме председатель совета МКД

Теоретически узнать, кто у вас старший по дому, когда его выбрали и какие у него полномочия, просто. Нужно зайти в специальный реестр сведений о голосовании на портале ГИС ЖКХ, выбрать свой город, улицу и дом — вы должны увидеть все протоколы общих собраний по вашему дому. Чтобы войти на сайт ГИС ЖКХ, понадобится регистрация на портале госуслуг.

Но чаще бывает так, что УК не размещает протоколы общих собраний на портале. Например, хотя в моем доме собрание по поводу избрания председателя состоялось и протокол мы сдали в УК в декабре 2020 года, в реестре никакой информации об этом нет.

В такой ситуации можно либо требовать у УК, чтобы она разместила протоколы собраний собственников на ГИС ЖКХ, либо узнавать у соседей. А с этим обычно возникают проблемы: жильцы дома вообще могут не знать, проводилось ли собрание и какие вопросы на нем решали. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы председатель совета МКД исполнял свои обязанности формально, ничего не контролировал и не лез в их работу.

Так выглядит форма поиска протоколов общих собраний собственников на сайте ГИС ЖКХ. В реестре должны быть все протоколы — не только касающиеся выборов председателя, но и по другим вопросам управления домом: например, о выборе управляющей организации или сдаче общего имущества в аренду

По моему дому протоколы общих собраний в ГИС ЖКХ УК не разместила. В результате жильцы не могут увидеть информацию не только о том, кто председатель МКД, но и о вопросах, которые ранее решали на собраниях

Почему я решил стать управдомом

Отношения с УК у меня не сложились сразу после покупки квартиры. Когда я оформлял лицевой счет в конце 2018 года, в кассе меня попросили оплатить долги прежнего собственника за коммунальные услуги. Я сильно удивился: по документам никакой задолженности не было, а даже если и была, к новому хозяину долги не переходят. Я объяснил кассиру, что так не делается, а если УК считает, что я ей что-то должен, пусть обращается в суд. В суд на меня так никто и не подал.

Потом пришла весна, начались дожди, и с потолка моей квартиры потекла вода: была неисправна кровля. Я живу на самом верхнем этаже, и соседей снизу от затопления спасали только подвесные потолки в моей квартире: сначала несколько ведер воды накапливались в них, а потом с шумом ниагарского водопада выливались на пол. Я успевал все ликвидировать.

Управляющая компания реагировала моментально: приезжали быстро, составляли акт о протечке и уезжали. После очередного акта я поинтересовался, когда же будет ремонт. Мне объяснили, что ремонтировать никто ничего не будет: я же сам купил квартиру с дырявой крышей — сам и виноват. Но если хочу, то могу найти застройщика и показать ему акт о протечке — может, он что-то сделает, поскольку дом на гарантии. Застройщика я искать не хотел: у меня с ним никакого договора об обслуживании дома нет.

Чтобы составить третий акт о протечке, мне пришлось вызвать представителей УК поздно вечером. Разговор с ними получился тяжелый: делать что-либо они категорически отказались, обвинили меня в том, что я пьян, хотя самый крепкий напиток, который я употребляю, — это кофе. Поэтому пришлось подключать тяжелую артиллерию — через ГИС ЖКХ я пожаловался сразу в Минстрой Хакасии: ему подчиняется жилищная инспекция. Сработало: через пару дней мне позвонили из УК, назвали дату ремонта и в итоге действительно все починили. Протечка исчезла.

Так выглядело мое обращение в Минстрой. Если не знаете, как его грамотно написать, просто изложите факты и напишите, что бы вы хотели получить в результате: например, крыша течет — нужно ее починить, но УК это делать отказывается. Умные юридические формулировки тут не нужны

А это ответ, который я получил из Минстроя. Он поступил через месяц. К тому времени ремонт кровли уже сделали, и мне действительно пересчитали квартплату. Сумма перерасчета была небольшой — около 300 Р, но это был вопрос принципа

Точно так же я решал и остальные коммунальные вопросы: 2—3 заявки по телефону, ноль реакции со стороны УК, жалоба в Минстрой через ГИС ЖКХ. Тут есть одна бюрократическая хитрость: на проверку обращения у Минстроя есть месяц, но если в этот срок управляющая компания все устранит, наказывать ее будет не за что. Поэтому после жалобы неисполненная заявка всегда выполняется очень быстро. Так в моей квартире починили протекающий шаровой кран на стояке отопления, а потом, когда мне стало нечего ремонтировать у себя, я занялся порядком в доме в целом.

Правда, отношения с УК не улучшились. Но мне важнее, чтобы с потолка не капало и из труб вода не текла на пол, а любить жильцов сотрудники управляющей компании по закону все равно не обязаны.

Этот список — мои обращения в минстрой и УК. Тут и моя протекающая крыша, и протечка системы отопления, и проблемы с освещением. Все они хранятся бессрочно — я могу в любой момент посмотреть ответ на каждую из жалоб

Когда решаешь проблемы отдельной квартиры, такой способ очень эффективен. Но дом — это не одна квартира. Зимой 2020 года выяснилось, что кто-то сломал электромагнитный замок на двери в подъезд, а решать вопрос с ремонтом некому. В моей квартире трубки от домофона не было, и в домофонной компании со мной даже не стали разговаривать: сослались на то, что я не их клиент. Но пояснили, что замок и сам домофон — общедомовое имущество, компания их просто обслуживает по договору. Договор от имени жильцов подписал председатель совета МКД — все вопросы к нему.

Дальше выяснились интересные вещи. Женщину, которая подписывала договор, я нашел быстро: она мыла полы в подъезде. Оказалось, что она работница нашей УК и когда-то у нее была в собственности квартира в нашем доме. Но квартиру она недавно продала, поэтому исполнять обязанности старшего по дому не могла и не хотела. УК была в курсе этого, но их все устраивало: акты выполненных работ они регулярно подписывали у женщины по старой памяти. Отказать в такой ситуации руководству управляющей компании она не могла: все же УК — ее работодатель.

В управляющей компании все это признали и заявили, что ничего страшного нет. А если жильцам нужно уполномоченное лицо, то они сами виноваты, что его не избрали: мол, проводите общее собрание и выбирайте нового управдома — кто вам мешает?

Сами жильцы пояснили, что собрания проводили. Почему у них ничего не получилось, я понял позже. Многие считают, что собрание чем-то похоже на митинг: люди собираются у подъезда, стихийно обсуждают то, что у них наболело, кто-то обещает что-то сделать, а потом все расходятся по домам. Я однажды стал свидетелем такого собрания о протечках с крыши в нескольких квартирах. На нем присутствовал инженер из УК, пообещал все исправить, сказал, что всех уволит и с завтрашнего утра все заработает как часы. Никаких увольнений, конечно, не было, а все его обещания так и остались словами. Но в общих собраниях собственников главное — это не слова, а документы. И не вина простого гражданина, что он не знает, как все оформить.

Поэтому в сентябре 2020 года я обсудил с соседями возможность избрать меня председателем совета МКД и пообещал сам провести общее собрание. Они были не против, что я стану их представителем перед УК и прочими организациями.

Как я организовывал собрание собственников

У меня не было опыта проведения общих собраний собственников и четкого плана, с чего начинать. Поэтому я действовал по инструкции из статьи в Т—Ж «Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме».

Расскажу подробно, что именно я делал и как все организовывал. Возможно, это поможет собственникам самим грамотно провести собрание, причем не только об избрании совета МКД и его председателя, но и по другим вопросам.

Договорился с инициативными соседями. Этот пункт был самым простым: я просто обсудил ситуацию с соседями по этажу. Объяснил, что мы по закону можем решить некоторые вопросы по управлению домом, но нужны полномочия. Соседи были не против, а дальше все работало в режиме сарафанного радио: они рассказывали своим знакомым, те — своим, и далее по цепочке.

Определил дату, время и место собрания. Мы сразу решили, что собрание будем проводить в очно-заочной форме, чтобы не собирать всех жильцов вместе: все происходило, когда любые собрания более 10 человек были запрещены из-за коронавируса. Хотя на то, что участвовать будет больше 10 человек, я и не надеялся. Поэтому местом проведения собрания мы выбрали автостоянку перед подъездом. Уведомление о собрании заранее разместили на входе в подъезд.

Составил повестку дня и разместил информацию в интернете. Составить повестку собрания — не такое простое дело, как может показаться. Все вопросы в повестке в идеале должны отвечать на вопрос «Что делать?» и не допускать неоднозначных толкований. Тогда собственнику будет понятно, за что именно он голосует и что в результате произойдет.

Допустим, вы избираете на собрании председателя совета МКД.

Правильно написать в повестке: «Избрать председателем совета владельца квартиры № 999 Сергеева Дмитрия Владимировича». Участники собрания в этом случае сразу понимают, за кого они голосуют. А если не согласны с кандидатурой, могут проголосовать против.

Неправильно: «Решить вопрос с избранием председателя совета МКД». Конкретной фамилии нет — собственники не понимают, за кого они голосуют.

В нашем случае абстрактными формулировками решила воспользоваться УК. О собрании они знали: в любом случае управляющая компания — заинтересованная сторона и организатор собрания обязан ее уведомить. УК предложила на этом же собрании рассмотреть вопрос о размере платы за уборку лестничных клеток и придомовой территории и вынесла этот вопрос на голосование.

Я неделю засыпал управляющую компанию телефонными звонками, чтобы узнать, какой размер платы они хотят установить и сколько это будет в рублях, но ответа так и не получил. Я надеялся, что представители УК явятся на собрание и расскажут жильцам, что именно хотят, но этого тоже не произошло. Для меня это выглядело примерно так: вы, главное, проголосуйте, чтобы утвердить, а мы как-нибудь без вас решим, сколько это будет в деньгах. В результате вопрос с голосования сняли.

В формулировке вопроса от УК не хватает главного — сколько это будет в рублях

А вот пример нормальной формулировки вопроса. Сразу видно, сколько денег положено председателю совета МКД, указан размер налога, кто его удерживает и как это будут оплачивать жильцы

Уведомил собственников о собрании. До собрания я знал только нескольких соседей и только по именам. Но чтобы провести собрание, нужно уведомить всех собственников. Даже если кто-то откажется от голосования — это его право, но знать о том, что собрание проводится, собственник должен.

Процедура уведомления — один из самых сложных моментов. Я спрашивал у соседей, как они проводили самое первое собрание о выборе управляющей компании, когда дом только сдали в эксплуатацию. Оказалось, что собрание было формальным: УК выдала чистые бланки бюллетеней и отправила одного из жильцов обходить квартиры. Кого из жильцов застали — тот и уведомлен. Рассылались ли уведомления по почте тем, кого не оказалось дома, мне никто так и не смог пояснить.

Я изначально был настроен максимально автоматизировать процесс голосования и выборов в целом, в том числе рассылку уведомлений, подсчет голосов, ознакомление собственников с протоколом. Для этого я использовал систему «Сквер» — она как раз предназначена для организации взаимодействия управляющих компаний и жильцов дома. Если коротко, это что-то вроде портала госуслуг, но только в пределах одного дома. Через нее можно подавать заявки и обращения, размещать объявления, проводить собрания собственников, готовить протоколы и считать голоса. Система эта для собственников бесплатная, но есть и платные версии с дополнительным функционалом. В итоге она сильно облегчила мне работу и по подготовке собрания, и по его проведению.

Сначала я запросил реестр собственников в УК. Мне его тут же отправили на почту в виде таблички в «Экселе» — осталось только перенести данные в «Сквер».

Фактически моя основная задача была собрать контакты собственников. Те, чьи телефоны и адреса электронной почты я выяснил, получили уведомления о собрании по телефону и на электронку. Это позволило сэкономить на рассылке заказных писем.

Так выглядит реестр собственников, загруженный в программу

Квартиры группируются по собственнику — если у одного владельца несколько квартир, в системе будет видно их все. В результате вместо целой пачки бюллетеней на каждую квартиру собственник получит только один, где будет подсчитана суммарная площадь его помещений и количество голосов

В реестр можно внести не только данные собственника, но и доверенных лиц, например арендаторов. Если прописать в системе мобильные телефоны и адреса, появляется функция уведомлений через смс и по электронной почте

Так выглядит смс от системы «Сквер», которая приходит на телефон. Если перейти по ссылке, можно подтвердить регистрацию и пользоваться всеми функциями сайта

Уведомил город. В нашем случае город был собственником более четверти недвижимости в доме. Первоначально я думал, что привлечь город к голосованию будет сложно, но оказалось не так. Я нашел в соцсетях аккаунт мэра и пригласил его или сотрудников принять участие в собрании. Ответ получил практически сразу.

Чуть позже со мной связались представители комитета по управлению имуществом. Лично присутствовать на собрании они не захотели. Мы договорились о порядке взаимодействия: я должен был отправить им файл с бюллетенем для голосования.

Мэр ответил почти сразу и указал срок, до которого со мной должны были связаться. Его подчиненные указание выполнили и проголосовали одними из первых

Рассчитал количество голосов для каждого собственника. Это тоже непростая задача. Как это работает, расскажу на примере.

Допустим, в доме 100 квартир. Но одна квартира не равна одному голосу. У всех квартир разная площадь. А количество голосов зависит именно от площади в собственности. Например, площадь моей квартиры — 37 м², а на собрании у меня 0,9379% голосов.

А если у квартиры несколько собственников, то у каждого из них количество голосов, пропорциональное принадлежащей им площади. Если, наоборот, у одного собственника несколько квартир, голоса тоже считаются пропорционально. Например, в собственности мэрии больше 20 квартир, которые в сумме дают более 26% голосов.

Высчитывать такое вручную — сложная математическая задача. Если ошибиться в расчетах, двойку не поставят, но итоги общего собрания могут оспорить.

Я такими расчетами не занимался: после загрузки реестра собственников в «Сквер» он самостоятельно рассчитал количество голосов для каждого собственника.

Так выглядят результаты расчетов в «Сквере»: указаны номер квартиры, ее площадь, доля в собственности и количество голосов на собрании в процентах

Подготовил все документы для голосования. Одних бюллетеней недостаточно, чтобы провести голосование. Нужен целый пакет документов: реестры уведомлений, участников и почтовых сообщений, письменное согласие участников на обработку персональных данных и многое другое. Человеку, который ни разу в жизни не проводил общие собрания, разобраться, какие документы нужны, невозможно.

Но система «Сквер» и тут приходит на помощь. Достаточно в разделе «Собрания» создать новое собрание собственников, указать в нем вопросы, вынесенные на голосование, — и можно скачать полный пакет документов в формате «Ворда». Все документы уже будут заполнены: данные для этого «Сквер» возьмет из реестра собственников.

Вопросы, которые мы планировали рассмотреть на собрании, я вносил в систему сам. Когда собрание закончилось, они автоматически перенеслись в готовый протокол со всеми подсчетами

Так выглядит пакет документов для скачивания. Тому, кто проводит собрание, остается его только распечатать

Так выглядит бюллетень. Он именной: система готовит бюллетени по количеству собственников. В каждом из них уже указано количество голосов на собрании и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру

Провел голосование и собрал бюллетени. Сама процедура проведения собрания — это обход квартир. Поскольку все бюллетени с данными уже были заполнены, проблем этот обход не представлял. Например, я точно знал, какие квартиры принадлежат городу, и вообще не пытался достучаться до их жильцов, поскольку город проголосовал по почте.

Сложнее всего было найти владельцев, которые сдают квартиры в аренду: арендаторы очень неохотно делились контактами. Всех владельцев мы в итоге так и не нашли, но голосов для кворума нам в результате хватило.

Подсчитал голоса и оформил протокол. Процедура подсчета голосов меня пугала больше всего: это тот случай, когда математическая ошибка может привести к отмене результатов голосования и все придется начинать по новой. Но «Сквер» умеет считать голоса самостоятельно — достаточно загружать в него сканы бюллетеней.

На бюллетенях есть QR-код, который считывает система, находит галочки в нужных клетках и сама считает, сколько голосов собственники отдали за то или иное решение. Результаты подсчетов видно сразу, когда вносите данные из бюллетеня. Принятые решения отмечаются зелеными галочками.

После подсчета результатов мне оставалось только скачать готовый протокол собрания — уже с указанным количеством голосов по каждому пункту решения. Я распечатал его в трех экземплярах, подписал и вместе с бюллетенями отдал в УК.

Зеленая галочка — решение набрало достаточно голосов, чтобы принять его

Сколько зарабатывает управдом

Сколько платить председателю совета МКД, жильцы решают сами. Если они решат не платить совсем, управдом будет выполнять свои обязанности на общественных началах: потребовать деньги с кого-то из жильцов или с УК он не вправе.

Но я исходил из того, что работа старшего по дому в любом случае потребует затрат: я буду тратить время на переговоры с УК, бумагу, краску для принтера — и это как минимум. Поэтому минимальный размер вознаграждения за свою работу в решении общего собрания собственников я предусмотрел. За минусом налогов, которые УК должна уплатить с этого вознаграждения, на руки я должен получать 3000 Р в месяц. Но это в теории — почему так, я расскажу ниже.

Деньги эти придется заплатить жильцам. В моем доме 100 квартир, поэтому для каждого собственника сумма в платежке увеличится примерно на 45 Р. Для сравнения: на момент моего избрания я платил за коммунальные услуги 2000—2500 Р в месяц. Тарифы постепенно индексировали, и в январе 2023 года я плачу 3700 Р в месяц. Все квартиры в доме однокомнатные, везде установлены счетчики, так что у соседей платеж за коммунальные услуги сопоставим с моим.

Правда, за прошедшие два месяца я не просто не получил ни копейки, а даже не заключил дополнительное соглашение с УК, по которому она должна прописать в платежке дополнительную строку и собирать с жильцов деньги. Пару раз я говорил об этом сотрудникам управляющей компании, но они каждый раз сильно удивлялись и задавали вопрос, точно ли я это дополнительное соглашение хочу. Видимо, это уже привычка — все делать только после жалобы в Минстрой.

Так выглядел вопрос о вознаграждении председателю совета МКД в бюллетене для голосования. Оно должно быть прописано в платежке отдельной строкой

Первые выплаты я получил только спустя 9 месяцев — после того, как поставил перед руководством УК вопрос ребром. Они быстро составили проект дополнительного соглашения, и даже готовы были выставить жильцам в платежках строку с этой оплатой с января по сентябрь. От такого предложения отказался я сам — резкий рост коммунальных платежей представители УК обосновали бы оплатой услуг управдома, а конфликтовать с жильцами в мои планы не входило. Поэтому весь период, пока не было заключено соглашение, я работал на общественных началах.

3000 Р, как указано в решении общего собрания, я не получал ни разу. Выплаты зависят от того, сколько жильцов оплатили коммунальные услуги. Если есть долги — я получу меньше, если долги начали гасить — больше. Например, в декабре 2022 года размер выплат 1374 Р, а в январе 2023 года — 2061 Р.

В реальности это не покрывает даже мои расходы по оплате коммуналки, но компенсирует покупку краски для принтера, бумаги и почтовые расходы — для отправки обращений от имени жильцов я иногда пользуюсь платным сервисом zakaznoe.pochta.ru.

Что я успел сделать как старший по дому и что планирую

Если бы я сказал, что вот меня выбрали, и все проблемы решились, — это было бы неправдой. Наводить порядок — это практически бесконечный процесс: решаются одни проблемы и тут же появляются другие. Я честно говорю соседям: порядок наводить буду, но дело это небыстрое и без помощи я не справлюсь.

Чего я пока не смог добиться. Управляющая компания пока еще считает, что работает по каким-то своим правилам и нормативам. Бывает, что заявки не регистрируют, дают отписки и работу свою выполняют некачественно. Бывает, что затягивают сроки выполнения работ: например, отклеившуюся кафельную плитку пытаются поставить в программу ремонта на следующий год. Бороться с этим можно только одним способом — писать запросы и делать заявки. А если УК не исполняет их или нарушает сроки — жаловаться.

Что получилось сделать к январю 2023 года

Я добился следующего:

Отремонтировать освещение.
Частично отремонтировать плитку на полу в подъезде.
Утеплить межпанельные швы в двух квартирах.
Сдать в аренду общедомовое имущество — чердачное помещение. Теперь оператор сотовой связи размещает там оборудование, а жильцы получают за это деньги, минуя УК. О том, как это сделать и сколько можно заработать, Т—Ж рассказывал в статье «Как сдать чердак в аренду под оборудование сотовой связи».
Отремонтировать домофон.
Заменить неисправный доводчик на входной двери в подъезд. Доводчик не считается общедомовым имуществом, и УК не обязана его менять, а гарантия на него давно кончилась. Деньги на это мы взяли из собственных доходов дома, а я оплатил эту услугу — 1950 Р.
Установить систему видеонаблюдения за 70 000 Р. Мы поставили четыре видеокамеры. Две из них контролируют парковки в разных частях дома. Третья установлена на девятом этаже — она контролирует вход на чердак. Четвертая камера размещена над дверью в подъезд — он у нас один.
Включить территорию возле нашего дома в план на установку детской площадки в 2023 году.
Отремонтировать весь подъезд за 120 000 Р за счет доходов от сдачи чердака в аренду.

Еще теперь соседи знают, куда обращаться с проблемами, — ко мне. Это значит, что им теперь можно не тратить время на посты в соцсетях на тему «А когда у нас-то порядок наведут?».

Что планирую. Основная задача — постараться разобраться в финансовой отчетности УК. Думаю, что, если эту отчетность мне не представляют, хотя обязаны, — значит, в ней что-то не в порядке. Также со временем я планирую запустить прием и учет заявок через систему «Сквер» для всех жильцов — так и у меня работы будет меньше.

Зачем мне все это

Я часто сталкиваюсь с мнением, что любая активность человека только ему во вред. Считается, что за все отвечает государство и если где-то беспорядок, то оно должно быстро все исправить и отчитаться. А если не исправит — государство плохое, о людях не думает.

На самом деле государство и контролирующие органы часто не знают о проблемах людей или предпочитают их не замечать. Это легко поправить — написать жалобу или обращение. Но в случае с коммунальными услугами и обслуживанием дома все намного сложнее.

Можно исправить все в своей квартире. Но если в соседней в стене дырка и в нее уходит тепло, деньги на этом потеряют все, в том числе я. Потому что общедомовый счетчик насчитает тепло на все квартиры и поровну разделит теплопотери пропорционально площади квартир, без учета дыр в стенах. Это обойдется дороже каждому из жильцов, даже тем, у кого со стенами все в порядке.

То же самое с неотремонтированной крышей, неисправным замком на двери подъезда, неработающим доводчиком и многими другими неисправностями. Даже лампочки в подъезде влияют на размер платы за ЖКУ. Каждая из них вроде бы не относится к отдельно взятому жильцу, но счет за услуги либо уже сейчас больше, либо может увеличиться в будущем.

Поэтому жильцам экономически выгодно решать не только свои проблемы, но и проблемы всего дома в целом. Из этого я и исхожу. Любые мои усилия окупятся не только тем, что дома станет теплее, а в подъезде чище и светлее, — если все сделать правильно, это отразится и на кошельках владельцев квартир, в том числе и моем.

Как стать управдомом

Сначала убедитесь, что место вакантно. Проверьте протоколы собраний собственников в ГИС ЖКХ: вдруг кого-то выбрали, а вам не сказали.
Выдвинуть свою кандидатуру может любой собственник жилья в доме.
Провести общее собрание собственников — задача не из простых. Но ее можно упростить, если пользоваться автоматизированными системами типа «Сквера».
Если вас выбрали, не ждите любви от управляющей компании.
Управдом — друг человека, а ГИС ЖКХ — друг управдома. Через этот портал можно подавать жалобы и заявки, не выходя из квартиры.
Сейчас есть сервисы, которые позволяют создать аналог сайта госуслуг для отдельного дома. Там можно, например, устроить голосование или подать заявку в УК.
Если выбрали управдома, не ждите, что завтра все изменится к лучшему: это долгий процесс. Но если он будет работать постоянно, добиться изменений реально.

Источник

Мосжилинспекция разъясняет права и обязанности совета многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома — уполномоченный представитель интересов собственников.

В 2011 году в Жилищный кодекс Российской Федерации введена статья 161.1. «Совет многоквартирного дома». Необходимость ее введения обусловлена стремлением законодателя вовлечь собственников помещений в процесс управления МКД. Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее – совет МКД) из числа собственников помещений в данном доме.

Что такое совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома не является формой управления многоквартирным домом. Совет МКД – это орган, который представляет, защищает и отстаивает интересы собственников помещений в доме, активно взаимодействует с управляющей организацией, обеспечивает постоянный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.

Избирается он по решению собственников на общем собрании сроком на 2 года, если иной срок не был установлен на том же собрании. Численность членов совета МКД определяется также решением общего собрания с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Решение об избрании совета МКД должно быть принято в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. В случае отсутствия решения орган местного самоуправления в течение трех месяцев созывает общее собрание собственников помещений данного дома для выбора совета МКД.

Полномочия совета многоквартирного дома

— Обеспечивать выполнение решений ОСС;

— Предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;

— Контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;

— Предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;

— Утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством голосов.

Председатель совета многоквартирного дома

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета МКД, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в МКД.

Председатель совета МКД ведет переговоры с управляющей организацией относительно условий договора управления, доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты таких переговоров. Если собственниками помещений в многоквартирном доме председателю выдана доверенность, то он может заключить договор управления многоквартирным домом. Так же председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Срок полномочий совета МКД

Каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме, совет МКД подлежит переизбранию, в случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета МКД продлеваются на тот же срок.

При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник

Дата

12.05.2021

Работе совета многоквартирного дома в ЖК РФ посвящена ст. 161.1 ЖК РФ. Она раскрывает смысл совета дома как заказчика жилищных и коммунальных услуг, а также определяет механизм взаимодействия между советом дома и управляющей организацией.

Место совета дома в системе жилищного управления

Цель совета дома – сформировать из числа собственников заказчика жилищных и коммунальных услуг. Если в доме более четырех квартир, но не создано ТСЖ, в доме должен быть создан совет. Если он не был создан в течение одного года, то совет обязан создать орган местного самоуправления, который в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ (п. 1 и 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Обязанность для местных властей создавать совет дома, если его не создают сами собственники – выглядит весьма странно, однако наличие этой нормы компенсируется тем, что она практически никогда не выполняется. С другой стороны, совет дома нужен самим жителям и если они считают, что могут обходиться без него, то местные власти уж точно не должны «причинять добро» и создавать такие советы.

Интересно, что ст. 161.1 ЖК РФ («Совет многоквартирного дома») была введена лишь в 2011 году, и она идет следом за ст. 161 ЖК РФ («Выбор способа управления многоквартирным домом.Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»), принятой в 2004 году и, по сути, дополняя ее.

Таким образом, государство озадачилось формированием заказчика услуг лишь спустя 7 лет после того, как утвердило основные принципы управления многоквартирными домами.

В дальнейшем ст. 161.1 ЖК РФ многократно дополнялась в 2014, 2015 и 2020 годах, но до настоящего времени полномочия совета дома остаются абсолютно декоративными и травоядными по причине отсутствия какой-либо самостоятельности и субъектности.

С другой стороны, для управляющей организации законом не предусмотрены какие-либо санкции за то, что она «не слушает» совет.

Численность совета дома не ограничена, однако ЖК РФ рекомендует устанавливать количество членов совета многоквартирного дома, с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (п. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Срок полномочий совета также не ограничен, и он работает до переизбрания на общем собрании, либо избрания правления ТСЖ (п. 9 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета выбирается председатель совета многоквартирного дома, однако регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (п. 1 и 6 ст. 161.1 ЖК РФ).

Смысл совета дома состоит в том, чтобы выступать некой буферной прослойкой между собственниками, с одной стороны, и управляющей организацией – с другой стороны. Совет дома не привязан к какой-то конкретной управляющей организации и формально, стоит над любыми управляющими организациями, действуя исключительно в интересах дома и его жителей. Для этой цели законом установлен определенный перечень полномочий и прав для совета дома(п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Полномочия совета дома и как они работают

Рассмотрим, чем конкретно занимается совет многоквартирного дома и его председатель:

Определяет условия договора управления многоквартирным домом. Для этого председателя совета ведет переговоры, а их результаты доводит до сведения собственников.
Заключает договор управления многоквартирным домом. В дальнейшем данный договор, подписанный председателем совета, как правило, размещает в ГИС ЖКХ (с другой стороны, если председатель совета не подпишет такой договор, ничего страшного не произойдет, поскольку в силу п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50%голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора).
Осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Однако, в чем именно заключается контроль и как он реализуется, закон не уточняет. Кроме того, право осуществлять такой контроль есть в случае, если собственники выдали письменные доверенности председателю совета на представление их интересов (что большая редкость).

Председатель совета дома, как заказчик услуг, вправе подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, либо акты о невыполнении управляющей организацией обязательств. Такие акты направляются в органы местного самоуправления, которыев пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации.

Если изложенные в жалобе факты подтвердятся, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).Интересная, но практически не работающая норма.

Однако, данное условие о праве председателя совета дома на составление подобных актов действует только в том случае, если председатель был наделен таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений, чего не происходит практически никогда: обычно совет просто выбирается (чтобы была видимость заказчика), но специальных полномочий не имеет.

На основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (что в общем-то можно делать и не будучи членом совета или его председателем, в соответствии с ГК РФ).
Общее собрание имеет право принять решение о наделении совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пп. 4.2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Однако текущий ремонт в любом случае делается за счет собственников, а управляющая организация обязана делать лишь обязательный минимум работ (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290). Таким образом, принимая популистское решение о текущем ремонте необходимо одновременно принять непопулярное решение об источниках финансирования этих работ.

Как видим, формально, в законе приведен ряд неких полномочий, которые добавляют декоративной субъектности совету дома и его председателю. Однако никакой ответственности для управляющей организации за отсутствие конструктивной работы с советом – закон не содержит.

Поэтому муляжность совета и общая имитация данного института устраивает всех:

— орган местного самоуправления может похвастать, что во всех домах на подведомственной территории созданы советы домов из ответственных собственников; кроме того, советы полноценно встраиваются в вертикаль власти и не создают властям проблем, какие может создать, например, ТСЖ;

— управляющая организация, как правило, получает лояльных активистов, которые подписывают все необходимые акты (которые, впрочем, можно и не подписывать);

— у части жителей есть иллюзия, что в доме есть совет, работающих в интересах жителей.

Безусловно, моя критика в адрес совета дома как института без реальных полномочий – это не критика в адрес живых людей, которые на базе совета дома решают проблемы дома. Работа этих людей на базе совета – достойна благодарности и высокой оценки.

Однако, работая в совете дома, нужно понимать имитационность данного института. На базе советов дома в регионах часто создаются ассоциации(или общественные движения) советов домов, которые возглавляются чиновниками (иногда отставными), а ассоциации часто используются для саморекламы своего руководства. Таким образом, на базе советов домов строится очередная мертвая вертикаль, хотя для жилого фонда необходима живая горизонталь.

Как запустить реально работающий совет дома

И все же, несмотря на критику советов домов, управляющая организация не должна относиться к совету дома как врагу. С другой стороны, подкуп совета дома – также будет плохим вариантом с точки зрения содержания жилищного фонда.

Противоречие здесь состоит в том, что обычно управляющие организации неофициально платят членам совета (или председателю) какие-то денежные средства (либо обнуляют начисления в квитанциях). Между тем, зарплату председателю должны платить жители, как заказчики его услуг, а не управляющая организация как то лицо, которое председатель совета дома обязан контролировать (будучи у нее на содержании).

Формально в законе есть норма о том, что общее собрание собственников помещений вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Однако основной вопрос тут – за чей счет это будет происходить. В минимальном перечне работ № 290 обязанности для управляющей организации оплачивать работу совета дома – не предусмотрено. Да и кроме того, совет дома это то, что нужно в большей степени жителям, а не управляющей компании.

Значит, собственники должны принять решение о включении в тариф дополнительного сбора на содержание совета дома (хотя бы председателя) и платить ему. В таком случае председатель совета дома будет являться независимым от управляющей организации.

С другой стороны, полезной практикой будет создать отдельный чат между представителями совета дома и управляющей организацией для оперативного решения возникающих вопросов и проблем. Тем самым управляющая организация получит обратную связь от заказчика оказываемых услуг. А члены совета будут иметь понимание, что к ним прислушиваются.

Немаловажной является практика ежемесячных планерок, проводимых между советом дома и управляющей организацией. На них можно обсуждать запросы жителей. Члены совета будут доводить информацию о встречах до остальных жителей, которые будут понимать, сколько будет стоить то или иное благоустройство.

В нормальных условиях управляющая организация должна стремиться к тому, чтобы выбрать в состав совета сильных и уважаемых людей, которым доверяют их соседи. С таким советом будет работать непросто, но только в таком случае будет нормальная обратная связь и взаимопонимание, а не декоративная имитация общественного представительства.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/

Источник