Как вернуть деньги при смене управляющей компании

​Как при смене управляющей компании заставить перечислить её неизрасходованные деньги жителей на счет новой управляющей организации?

26 Май 2019

Часто собственники на общем собрании выбирают новую управляющую организацию, когда они недовольны работой её предшественника. Тогда же у многих инициативных граждан возникает вопрос, как быть с перечисленными, но не потраченными старой компанией деньгами: можно ли их перевести на счет новой управляющей компании (или созданного ТСЖ) и как это сделать.

Преобладающая позиция судов по этому вопросу: при избрании собственниками новой управляющей организации у прежней организации нет никаких правовых оснований для удержания денег на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению.

С требованиями о перечислении неизрасходованных средств обычно в суд идут вновь выбранные управляющие организации. Суды, чаще всего, удовлетворяют заявленные требования, но есть некоторые нюансы, о которых мы расскажем в статье.

Позиция о том, что старая управляющая компания не должна удерживать у себя накопленные средства, отражена, как минимум, в 2 определениях Верховного Суда РФ:

1. Определением Верховного Суда РФ от 24.11.2016 N 301-ЭС16-15328 по делу N А17-4032/2015 оставлены без изменения решения нижестоящих судов о взыскании накоплений на капитальный ремонт дома, не израсходованных по назначению.

2. Определением Верховного Суда РФ от 18.04.2016 N 301-ЭС16-2488 по делу N А11-10777/2014 признаны законными решения нижестоящих судов о взыскании не израсходованных по назначению накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома.

Кроме этих сумм, признаваемых судом неосновательным обогащением, вновь выбранные управляющие организации взыскивают проценты за пользование чужими денежными средствами.

Итак, обычно в суды идут с требованиями о взыскании таких средств:

1. Неизрасходованная плата за капитальный ремонт.

Здесь положительная практика судов стабильная, а урегулированность нормами жилищного законодательства — максимальная, поэтому проблем обычно не возникает. Для примера можно ознакомиться с постановлением Арбитражного суда Уральского округа по делу N А71-21952/2017:

«Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь статьями 154, 155, 158, 161, 170, 175, 176 Жилищного кодекса РФ, исходили из доказанности факта неисполнения ответчиком обязанности по перечислению взносов на капитальный ремонт общего имущества жилого дома на специальный счет истца после принятия решения общего собрания собственников о смене управляющей компании. При этом суды исходили из того, что взносы на капитальный ремонт являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению по решению общего собрания собственников».

2. Неизрасходованный доход от использования общего имущества.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа по делу N А70-3542/2018 поддержал взыскание в пользу созданного ТСН денег, полученных управляющей компанией за аренду общедомового имущества. Суды высказались о необходимости получать согласие собственников на расходование денежных средств, поступивших от использования общего имущества МКД, в связи с чем отклонили доводы управляющей организации о расходовании средств (без соответствующих решений общих собраний).

3. Неизрасходованная плата за текущий ремонт. Здесь наиболее противоречивая практика.

Сложность состоит в том, чтобы доказать сумму неизрасходованных денежных средств. Часто в руках истца не оказывается никаких доказательств, кроме отчетов старой управляющей компании размещенных на сайтах для размещения информация (старый сайт РеформаЖКХ или новая ГИС ЖКХ).

В суде старая компания предоставляет акты выполненных работ и разные договоры, чтобы показать, что никакого остатка нет и взыскивать с неё нечего, все деньги освоены на благо жильцов. Суд оценивает эти документы, и если считает их ненадлежащими доказательствами, то суммы взыскиваются в полном объеме, также как и в случае, если документов, подтверждающих расходы, не представлено.

Омский областной суд в апелляционном определении от 18 января 2018 г. по делу № 33-14/2018(33-8181/2017 признал законным взыскание с прошлой управляющей компании суммы, рассчитанной исходя из отчетов компании за вычетом сумм, указанных в актах выполненных работ. Истец обращал внимание суда на то, что акты приемки работ не соответствуют установленным требованиям, однако суд, уменьшая взыскиваемую сумму, не согласился с этими доводами. Отсутствие претензий со стороны собственников он счел подтверждением качественного выполнения работ. Акты выполненных работ суд также принял во внимание, ссылаясь на то, что ониникем не оспорены, несоответствие их требованиям к форме, а не содержанию не может служить основанием для признания их недействительными.

Арбитражным судом Уральского округа по делу № А71-23544/2017 поддержаны решения нижестоящих судов о взыскании в пользу новой УК со старой неизрасходованных денег по статьям «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «аренда». Истец в качестве доказательств ссылался на отчет прежней УК на информационном портале «Реформа ЖКХ» (www.reformagkh.ru). Ответчик пытался возражать, что доказательство ненадлежащее. Однако суд указал, что сайт является официальным и предназначен для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Доказательств того, что при управлении домом какие-либо работы выполнены на спорную сумму собранных средств старая УК не представила, поэтому суды взыскали с неё деньги, не потраченные ею по информации с сайта РеформаЖКХ.

Арбитражный суд Поволжского округа по делу № А65-10101/2017 также удовлетворил требования созданного ТСН к предшественнику-кооперативу о взыскании накоплений на текущий ремонт. Кооператив ссылался на выполнение им работ, однако суд счёл доказательства ненадлежащими. Например, предоставив документы о приобретении противогололедной смеси, ответчик в тоже время не доказал, что смесь приобреталась именно для спорного дома, а не для другого. Обоснование расходов по трудовому договору ответчик представил, но изучив документы, суд понял, что трудовое соглашение касается работ по соседнему дому. Расходы на раскрытие информации суд также посчитал неподтвержденными, так как ответчик информацию в спорный период не раскрывал.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 6 ноября 2018 г. N Ф03-4440/2018 согласился с нижестоящими судами, которые удовлетворили требования о взыскании суммы, неизрасходованной на текущий ремонт. Суды указали, что ответчик не представил доказательств осуществления работ по текущему ремонту и по содержанию общего имущества в размере собранных средств, а также решения собственников о расходовании денег на текущий ремонт и на иные цели. Суд отклонил работы, указанные в отчетах управляющей организации, так как они были оплачены без принятия собственниками соответствующих решений, а ответчик не представил доказательств их неотложности.

Некоторые суды подходят к распределению бремени доказывания противоположным образом: они не требуют со старой УК доказать, что деньги освоены и их не осталось, а ждут от истца – новой компании или созданного товарищества – доказательств того, что деньги предыдущей компанией потрачены не были. Это сложнее, поэтому исход у таких дел другой.

Арбитражный суд Московского округа по делу N А40-883/18 согласился с отказом во взыскании с управляющей организации необоснованного обогащения. ТСН, обращаясь в суд, рассчитывало сумму какпроизведение размера платы на площадь и период времени. Суды посчитали, что истцом не доказан факт получения денежных средств ответчиком в указанном размере и их неиспользование. Они предлагали товариществу представить доказательства, что ответчик получил от жильцов дома денежные средства в заявленном размере и не израсходовал их на текущий ремонт, однако, ТСН предоставить такие доказательства не смогло.

В этом деле суду также не понравился расчетный метод определения суммы необоснованного обогащения, хотя другие суды сами пользуются таким методом (например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 14 февраля 2017 г. по делу N 33-2872/2017 о взыскании денег, не израсходованных на капремонт).

Некоторые управляющие компании пытаются сохранить за собой полученные деньги, ссылаясь на ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая предоставляет организациям право на получение экономии от выполненных работ при определенных условиях.

Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 16 октября 2018 г. по делу N 33-10375 отказался принимать во внимание такой довод: эта норма введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ и на период действия договора по управлению МКД в рассматриваемом деле не могла распространяться.

Иногда суды обращают внимание на то, наделен ли истец правом обращения в суд: было ли решение собрания о перечислении денег, а также о праве УК обратиться в суд с требованиями о взыскании средств в случае их неперечисления. Поэтому при смене управляющей организации рекомендуем в повестку дня общего собрания включить эти вопросы, чтобы потом не пришлось проводить собрание повторно.

Взыскание с прежней управляющей компании неизрасходованных средств на ремонт дома как неосновательное обогащение. Судебная практика

Собственники помещений многоквартирного жилого дома решили сменить управляющую компанию (УК) на другую или создать ТСЖ, отказавшись от договора управления с той же управляющей компанией.

---

О том, как сменить управляющую компанию, отказаться от договора управления в одностороннем порядке рекомендуем публикации:

• Смена управляющей компании. Как отказаться от договора управления домом  и, в частности, статьи:
• Смена управляющей компании – отказ от договора управления. Судебная практика
• Отказ от договора с управляющей компанией. Судебно-арбитражная практика

---

Итак, принято решение об отказе от услуг управляющей компании (или о смене способа управления на ТСЖ). На счете управляющей компании остаются денежные средства собственников, которые вносили плату за текущий, капитальный ремонт дома на протяжении какого-то периода времени (от нескольких месяцев до нескольких лет). Однако ремонт управляющей компанией так и не был выполнен, т.е. деньги собственников не освоены. Кроме того, на счете управляющей компании могут оказаться и денежные средства собственников с другим целевым назначением: содержание жилья, оплата коммунальных услуг.

Оставшиеся неосвоенными денежные средства собственников помещений управляющая компания вернуть отказывается, либо оставляет без ответа претензии с требованиями вернуть деньги.

Можно ли вернуть неизрасходованные
управляющей компанией деньги собственников?

Данный вопрос порой вызывает затруднения. Также граждане ищут ответы и на другие взаимосвязанные вопросы:

• На основании какого закона собственники при отказе от договора управления вправе требовать вернуть неизрасходованные управляющей компанией деньги?
• Кто вправе требовать вернуть неосвоенные деньги: созданное ТСЖ, любой из собственников, все собственники?
• Могут ли собственники помещений получить деньги с управляющей компании наличными «на руки»?
• В какой суд обращаться с требованием о возврате неосвоенных денежных средств?

Возврат средств управляющей компанией. Нормы закона

Жилищный кодекс РФ не содержит норм об обязанности управляющей компании вернуть неосвоенные денежные средства собственникам помещений в случае прекращения договора управления МКД. Однако это не означает, что такая обязанность отсутствует.

Правовым основанием для требования о возврате средств будет являться норма статьи 1102 Гражданского кодекса РФ. По смыслу указанной нормы права, с управляющей компании в качестве неосновательного обогащения подлежат взысканию денежные средства при доказывании следующих обстоятельств:

• факта сбережения управляющей компанией денежных средств собственников помещений дома (доказательства перечисления и получения денег на счета управляющей компании);
• отсутствие оснований для приобретения (невыполнение работ или услуг для целей оплаты которых перечислялись денежные средства);
• размер неосновательного обогащения.

В чью пользу суд должен взыскать деньги?
Могут ли собственник получить их «на руки»?

Средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей, в том числе на ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании. Этой аксиомой руководствуются суды при разрешении подобных споров.

Это означает, что деньги, при прекращении отношений с управляющей компанией, должны вернуться к их законным владельцам – собственникам, которые их вносили в качестве платы за содержание, ремонт, коммунальные услуги.

Однако указанные средства, как указано выше, носят целевой характер и не могут быть возвращены собственникам «на руки». Данные денежные средства могут быть перечислены на расчетный счет вновь избранной управляющей компании, или созданного ТСЖ, либо иной организации, имеющей статус исполнителя коммунальных услуг.

Таким образом, фактически суд взыскивает деньги в пользу всех собственников, но в резолютивной части решения указывает, что деньги подлежат перечислению на счет управляющей компании и должны быть зачислены на лицевой счет дома.

Кто вправе требовать с УК вернуть неосвоенные средства?
Полномочия на обращение в суд

Рассмотрим три варианта: с претензией и иском в суд о взыскании обращается:

• созданное в доме ТСЖ;
• вновь избранная управляющая компания;
• уполномоченное общим собранием собственников лицо (например, гражданин — собственник помещения дома).

1. ТСЖ вправе взыскать с управляющей компании неизрасходованные средства на ремонт дома

В доме создано ТСЖ, которое после расторжения договора с управляющей компанией само занялось управлением дома. Вправе ли ТСЖ обратиться с иском в суд о взыскании с управляющей компании неизрасходованных денежных средств? Нужно ли проводить общее собрание собственников? Примеры из судебной практики:

а) Управляющая компания продолжает выставлять счета после создания ТСЖ. Законно?

В многоквартирном жилом доме создано ТСЖ, решением общего собрания собственников также приняты решения о расторжении договора управления, ранее заключенного с управляющей компанией.
Однако управляющая компания продолжает выставлять собственникам счета на оплату коммунальных услуг, мотивируя, например, тем, что у собственников имеется задолженность по оплате услуг компании за прошлые периоды. Правомерны ли действия управляющей компании?

б) Кто исполнитель коммунальных услуг: ТСЖ, управляющая компания или РСО?

Коммунальные услуги включают услуги… Содержание видов коммунальных услуг. Кто может являться исполнителем коммунальных услуг? С какого момента управляющая компания становится исполнителем коммунальных услуг (приступает к предоставлению КУ)? ТСЖ – исполнитель коммунальных услуг с момента создания. Примеры из судебной практики

в) Пример иска: уточнение иска ТСЖ о взыскании с управляющей компании незаконно собранных средств за коммунальные услуги (управляющая компания прекратила предоставление коммунальных услуг жителям дома, но продолжила выставление счетов на оплату коммунальных услуг)

2. Управляющая компания вправе взыскать с предыдущей УК неосвоенные средства на ремонт дома

Разрешая подобные споры, суды руководствуются постулатом: средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей, в том числе на ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании. Полномочия на обращение в суд. Решение общего собрания. Примеры из судебной практики

3. Возврат неосвоенных управляющей компанией средств по иску собственника помещения

С иском о взыскании неосвоенных средств на ремонт дома может и один из собственников помещений дома, которого общее собрание собственников помещений также должно наделить полномочиями. Кто истец? Наделить полномочиями собственника или управляющую компанию? Примеры из судебной практики

Взыскание с УК штрафа по закону с ЗПП

Взыскание штрафа с управляющей компании за отказ возвратить неизрасходованные средства на ремонт дома

Должен ли суд взыскать с управляющей компании штраф в соответствии с положением п. 6 статьи 13 закона о защите прав потребителей в размере 50% от присужденной суммы? Применяется ли закон о защите прав потребителей к отношениям собственников и управляющей компании? Понимание нормы п. 6 статьи 13 закона применительно к отказу вернуть неизрасходованные средства в судебной практике.

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 07.04.2016г.

В статьях настоящего обзора имеются активные ссылки на судебные акты:

Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2015 г. N 309-ЭС15-4788

Постановление АС Поволжского округа от 08.09.2015г. N Ф06-26785/2015

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.08.2013г. по делу N А57-22815/2011

Постановление АС Дальневосточного округа от 17.02.2016г. N Ф03-148/2016

Постановление АС Дальневосточного округа от 11.03.2015г. N Ф03-358/2015

Постановление АС Уральского округа от 08.09.2015г. N Ф09-6525/15

Постановление АС Западно-Сибирского округа от 05.02.2016г. по делу N А27-5006/2015

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.10.2012г. N А33-6635/2011

Постановление АС Волго-Вятского округа от 09.12.2015г. по делу N А11-10777/2014

Постановление АС Центрального округа от 15.10.2015г. N Ф10-3471/2015

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.11.2015г. по делу № А07-10494/2015

Суды общей юрисдикции:

Апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014г. по делу N 33-8114/2014

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 26.06.2015г. по делу N 33-8914/2015

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 25.06.2013г. по делу N 33-2955/13

Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 08.08.2013г. по делу N 33-16639/13