18 февраля 2021
Как правило, большая часть жителей многоэтажек не принимает активного участия в решении вопросов по содержанию общедомового имущества. И чем больше дом, тем сложнее собрать людей для принятия того или иного решения. У кого-то время и дата собрания не стыкуются с графиком работы, другие ошибочно уверены, что это их не касается, а третьи искренне заблуждаются, считая, что управляющая компания должна самостоятельно принимать за них решения и без напоминания выполнять те или иные работы. Но на деле так не выходит.
В соответствии с жилищным законодательством главным органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, на котором жильцы сами утверждают размер платы за содержание жилья, определяют план работ по текущему ремонту, выбирают совет дома или меняют управляющую организацию.
Также неподдельное удивление вызывает у граждан тот факт, что именно они несут бремя расходов на содержание общедомового имущества.
Предлагаем разобраться в данном вопросе более подробно.
Начнем с азов: когда вы покупаете квартиру, то становитесь собственником не только жилого помещения, но и определенной части общедомового имущества. На праве общей долевой собственности всем жильцам принадлежат общие помещения дома (чердак, подвал, лестничные площадки, коридоры, технические этажи), а также лифты, инженерные коммуникации и даже земельный участок, на котором расположен дом.
Доля каждого собственника в общем имуществе рассчитывается по количеству квадратных метров квартиры: то есть, чем больше жилплощадь, тем значительнее принадлежащая вам часть. Разумеется, это отражается и на сумме в квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг – она будет выше.
Жильцы могут самостоятельно поддерживать надлежащее состояние общедомового имущества (при непосредственном способе управления домом) или поручить это дело третьим лицам (организовать ТСЖ или заключить договор с УК).
Как известно, ежемесячно каждый житель многоэтажки оплачивает жилищно-коммунальные услуги, в том числе и содержание и ремонт общедомового имущества. Так вот, эти платежи носят исключительно целевой характер и принадлежат всем собственникам помещений в доме! Это значит, что они должны быть потрачены по прямому назначению и с максимальной эффективностью для всех жильцов: как это сделать – решает общее собрание собственников.
Объясним на примере: допустим, вам захотелось, чтобы УК сделала ремонт в подъезде или утеплила торец дома в районе вашей квартиры – желания разумные, но придется их обсудить с соседями на общем собрании, ведь такое важное решение нельзя принимать в одиночку: вы не можете по собственному усмотрению, без оглядки на остальных жильцов распоряжаться целевыми денежными средствами, собираемыми со всех проживающих в доме.
Подчеркиваем: только решение общего собрания собственников может дать «зеленый свет» грамотному распределению накопленных денежных средств – будь то проведение текущего ремонта или благоустройство земельного участка.
Граждане ошибаются, когда считают, что УК владеет какими-то «мифическими» дополнительными денежными средствами – бюджет управляющих организаций складывается только из квартплаты собственников.
Не забывайте, что УК всего лишь подрядчик, которого жильцы-работодатели наняли для выполнения минимального стандартного перечня работ: чинить в доме общие трубы, «латать» крышу, убираться в подъездах и дворах, менять лампочки на лестничных площадках и прочее. Аккумулируя у себя собираемые денежные средства, УК не имеет ни малейшего права распоряжаться ими самостоятельно, не учитывая мнение всех жильцов. Единоличное принятие решения не допускается, то есть необходимо созывать общее собрание собственников, на котором будут определены цели расходования образовавшейся суммы.
Не спорим, проведение общего собрания – довольно сложный процесс (особенно для новичков), поэтому в случае возникновения трудностей законодательством предусмотрена процедура созыва собрания по желанию жителей, но силами управляющей организации.
Так, если в УК обратятся 10% собственников с заявлением о проведении общего собрания, то в течение 45 дней с момента поступления обращения она обязана его организовать. Если же УК не заинтересована в осуществлении придуманных жильцами инициатив, и упорно уклоняется от организации общего собрания, граждане могут в любой момент обратиться в жилищную инспекцию с жалобой.
Как видим, законодательство наделило собственников жилья внушительным набором инструментов для управления своим домом, надо только пользоваться ими, а не пускать все на самотек. Принимая участие в общем собрании, голосуя по вопросам повестки дня, проявляя инициативу, вы полноценно управляете своим домом, что, в свою очередь, положительно отражается на качестве проживания в нем и способствует прозрачному расходованию накопленных денежных средств.
Нередко у собственников квартир возникает вопрос, насколько эффективно управляющая компания расходует денежные средства? Соответствуют ли выполненные по дому работы плате за них?
Согласно действующему законодательству, управляющие компании обязаны раскрывать информацию об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту дома. Такие обязанности УК и ТСЖ прописаны в Постановлении Правительства РФ № 731 от 23.9.2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере многоквартирными домами».
Так же управляющая компания обязана отчитываться о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).
Данная информация должна быть размещена на портале «Реформа ЖКХ» (www.reformagkh.ru).
Кроме того, размещение такой информации допускается на официальном сайте управляющей компании, в периодическом печатном издании, на стендах управляющей компании. При принятии решения на общем собрании собственников, жильцы дома могут установить способ, которым можно раскрыть информацию об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности.
Зачастую, не все управляющие компании добросовестно раскрывают на портале «Реформа ЖКХ» всю необходимую информацию. В случае отсутствия подобной информации в официальных источниках, любой собственник вправе обратиться письменно или посредством электронной почты в управляющую компанию и потребовать ему предоставить соответствующие сведения. Управляющая компания обязана дать ответ в течение 10 дней с момента поступления запроса. Поэтому стоит просить документы от компании в письменом виде и обязтельно заверенные печатью и подписью уполномоченного лица.
Особенности учёта расходов УК на услуги управления МКД
Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов» бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.
Что такое услуга на управление МКД
В соответствии с п.2 ст.162 ЖК РФ управляющая компания по договору управления МКД по заданию собственников помещений в этом доме за определённую плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом.
Имеется в виду не одна услуга, а целый комплекс работ и услуг, выполнение которых входит в обязательство УК по договору управления домом. В п.4 Правил управления МКД перечислен список работ и услуг по управлению домом.
Подробнее про услуги управления МКД и связанные с этим расходы читайте здесь.
Учёт затрат на услуги управления МКД
С 1 сентября 2014 года в ст.162 ЖК РФ услуга управления выделена в отдельную категорию. И это вполне обосновано, поскольку в п.3 Правил управления МКД сказано, что УК осуществляет управление по каждому отдельному многоквартирному дому. Согласно этому определению каждый отдельный МКД рассматривается как самостоятельный объект управления.
Поэтому услуга управления является основным видом деятельности УК подобно услуге по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Следовательно, расходы на услуги управления МКД должны отражаться на счёте 20 «Основное производство», а не на счёте 26 «Общехозяйственные расходы».
Ведь по сути управляющая компания приходит на рынок ЖКХ для управления многоквартирными домами. Это источник доходов УК. Поэтому она должна сделать все, что прописано в договоре управления с собственниками помещений в МКД в отношении выполнения работ и предоставления коммунальных услуг для надлежащего содержания общего имущества в доме.
Если проводить сравнительную классификацию работ и услуг управляющей компании, то услуги управления по приоритету займут самое почётное место среди всех остальных.
Логически неверно сажать затраты по управлению МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Поскольку в Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.2000) сказано, что «Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» используется для обобщения информации о расходах УК для нужд управления, не связанных напрямую с производственным процессом.
Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» может использоваться, если УК кроме управления МКД занимается и другими видами деятельности, не связанными с управлением. В этом случае расходы на управление УК будут накапливаться на счёте 26, а потом распределяться на соответствующие субсчета к счёту 20 по доле выручки от каждого вида деятельности.
Всё вышеописанное является правилами ведения раздельного учёта по НДС в отношении облагаемых и не облагаемых НДС работ и услуг и служит базой для формирования учётной политики УК.
Подробные бухгалтерские проводки по счетам смотрите в этой статье.
Отражение затрат на управление МКД на счете 26 «Общехозяйственные расходы»
Мы не ошибёмся, если скажем, что этим методом пользуется много управляющих компаний, которые сажают расходы на содержание и ремонт общего имущества на счёт 20, а затраты на управление МКД — на счёт 26.
Полдела посадить расходы на счёт 26. Но потом начинается настоящая головоломка, куда отнести собранные на этом счёте расходы. Согласно п.9 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.2000), затраты на услуги управления МКД, которые отражаются на счёте 26 «Общехозяйственные расходы», могут ежемесячно списываться 2 способами:
- в качестве условно-постоянных — Дт 90-2 «Себестоимость продаж»;
- в себестоимость работ или услуг — Дт 20, 23, 29.
Эти расходы таким способом можно списать только на управление МКД, а на содержание и ремонт общего имущества и на коммунальные услуги нельзя.
Стоимость коммунальных услуг для потребителей должна обязательно быть равна затратам на их приобретение (п.38 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых в ПП РФ №354 от 06.05.2011). Если 1 кубометр воды куплен за 100 рублей, то продать его можно только за 100 рублей. Нельзя сверху накрутить долю расходов со счёта 26 «Общехозяйственные расходы», поскольку стоимость приобретения и реализации КУ не совпадут.
Если обратится к судебной практике в области применения льготы по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ, то в подавляющем большинстве случаев суды считают, что от обложения НДС освобождаются операции по реализации работ/услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД по стоимости, равной стоимости их приобретения у РСО (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 июня 2014 г. по делу №А17-2773/2013).
Если списать стоимость услуг управления со счёта 26 «Общехозяйственные расходы» на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то получится разница за счёт распределенных затрат на управление. В этом случае налоговые инспекторы смогут обоснованно предъявить УК претензии. Выходит, что с точки зрения жилищного законодательства вкупе с Налоговым кодексом этот подход может вызвать нарекания со стороны налоговых органов.
Так как управление МКД является основным видом деятельности УК, то и расходы по этой статье должны формироваться на счёте 20 «Основное производство». При этом, счёт 20 имеет преимущества для отражения затрат на управление МКД перед привычным способом отражения этих расходов на счёте 26. Поэтому имеет смысл всё таки отражать расходы в бухгалтерском учёте правильно.
Перечислим эти преимущества:
- затраты на управление конкретным многоквартирным домом можно отражать на счёте без привязки к методам распределения расходов в зависимости от площади МКД, фонда оплаты труда и прочих критериев;
- экономия на НДС. Если в учётной политике компании признать управление МКД отдельной услугой, то отпадает надобность делить входящий НДС по работам и услугам, приобретённым для целей управления домом на облагаемые и необлагаемые НДС операции (п.4 ст.170 НК РФ). Весь НДС с услуги управления МКД можно принять к вычету, так как она облагается НДС в полном объёме.
Учётная политика УК
С 2015 года в целях соответствия Стандарту раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731) управляющие компании должны вести раздельный учёт доходов и расходов. Это нужно для того, чтобы в годовом отчёте управляющей компании правильно отразить требуемые данные.
Подробнее про годовой отчёт управляющей компании читайте в этой статье.
Поэтому имеет смысл прописать в учётной политике вашей управляющей компании правила ведения раздельного учёта доходов и расходов. Надеемся, что наша статья вам в этом помогла.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 834 подписчикам
Статьи по теме
Доходы управляющей компании
Мы продолжаем цикл статей под общим названием “Отчёт управляющей компании за 2015 год”. И сегодня поговорим о том, что такое доходы управляющей компании, из чего они скалываются, где учиты…
Земельный участок в составе общего имущества МКД
Зачастую земельный участок под МКД не сформирован и не состоит на кадастровом учёте. Поэтому невозможно определить границы придомовой территории, входящей в общее имущество собственников помещений в М…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Доказать, что управляющая компания выставляет слишком большие счета, в РФ крайне сложно. Обычно владельцы таковых используют хорошо проверенные схемы выкачивания денег с населения.
Едва ли не наиболее доходной является графа оплаты затрат на общедомовые нужды. Это оплата потребления ресурсов, нужных для всего дома. Сюда включаются затраты воды и электроэнергии, горячей воды для систем отопления общей территории.
Обычно для установления суммы ОДН определяют общие затраты всего дома, потом отнимают от них то, что затратили жильцы, а потом распределяют остаток по всем жильцам. Понятно, что это чрезвычайно упрощённая методика, которые в ряде случаев позволяет устанавливать цифры чуть ли не произвольно.
В чём проблематичность оплаты общедомовых нужд?
Жильцам приходится переплачивать за все неисправные трубы и проводку. Невозможно установить точно, сколько воды будет потеряно, если какое-то соединение пришло в негодность. И это только одна причина того, почему показатели ОДН могут сильно отличаться от разумных.
Поэтому в каждом субъекте федерации приняты отдельные нормативы, представляющие собой максимальную величину ОДН в доме определённого типа, с определённой площадью чердачных, подвальных помещений и других, относящихся к общедомовому хозяйству.
При подсчёте, если результат оказался выше норматива, то всё равно граждане оплачивают по нормативу. В управляющих компаниях это восприняли как сигнал — везде и всюду по нормативу и брать. Очень редко какая УК выдаёт показатели ниже норматива ОДН. И с этим бороться тоже нужно, но очень сложно.
Первостепенной задачей является добиться того, чтобы они не пытались бы брать больше. Наиболее простой способ это установить — сравнить платёжки за 3-4 последних месяца. Если сумма ОДН «прыгает», то это верный признак того, что УК пытается брать с жильцов больше норматива.
Учимся использовать калькулятор коммунальных услуг
Более точный подход предусматривает использование региональных нормативов и сравнение их с тем, что указано в платёжном документе от управляющей компании.
Найти нормативы можно на сайте правительства своего региона или сайте Федеральной антимонопольной службы. На последнем имеется и раздел с калькулятором коммунальных услуг.
При этом ФАС утверждает, что в случае абсолютно точного применения правил расчета и расхождения результата и данных в платёжке, гражданин получает право на выплату компенсаций. Она выплачивается за счёт средств бюджета региона.
Напомним, что УК имеют довольно богатый арсенал возможностей, которые они используют для увеличения затрат граждан и своих доходов.
В их число входят:
- завышение реальной стоимости расходов на энергоресурсы или работы;
- неисполнение работ, которые тем не менее оплачиваются гражданами;
- использование разницы между показанием счётчика и нормативом;
- сокрытие доходов, полученных от аренды общедомового имущества.
Бороться со всеми этими видами доходов достаточно трудно. Тем не менее, в некоторых случаях активистам удаётся добиться снижения своих расходов на 25-30%.